1.5.4.1. Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có, bằng cách lấy giá trị ước tắnh của sự phát triển giả định của bất động sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phắ phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
1.5.4.2. Cơ sở lý luận
Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp thu nhập. Theo nguyên tắc này, giá trị của bất động sản được xác định trên cơ sở sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu.
1.5.4.3. Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của bất động sản mục tiêu, có tắnh đến những qui định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tắnh tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư.
Bước 3: Ước tắnh chi phắ phát triển bao gồm: chi phắ xây dựng, chi phắ tài chắnh, các chi phắ khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
Bước 4: Xác định giá trị còn lại( hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phắ phát triển.
Bước 5: Xác định giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của bất động sản mục tiêu (các chi phắ cơ hội hợp lý để có bất động sản cho sự phát triển) gồm các giả định về: chi phắ pháp lý, thuế chuyển nhượng bất động sản, chi phắ tài chắnh và lợi nhuận có liên quan.
1.5.4.4. Ưu nhược điểm:
Ưu điểm:
- Đây là phương pháp thắch hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tắch đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS. Vì vậy nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phắ xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
Nhược điểm:
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. - Chi phắ và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo điều kiện của thị trường. - Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với tham số về chi phắ và giá bán. - Phương pháp này không tắnh đến giá trị thời gian của tiền.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG
TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VN - CHI NHÁNH HÀ THÀNH