1. Luật Đất đai ngày 26/11/2003.
2. Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005.
3. Luật Công chứng ngày 29/11/2006.
4. Pháp lệnh về giá.
5. Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chắnh phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
6. Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chắnh phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng.
7. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chắnh phủ về giao dịch bảo đảm.
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ- CP ngày 29/10/2004 của Chắnh phủ về thi hành Luật đất đai.
2.2.2. Quy trình định giá BĐS bảo đảm tại Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN Ờ Chi nhánh Hà Thành.
Bên có nhu cầu vay vốn đến Chi nhánh Hà Thành đặt quan hệ tắn dụng với điều kiện bảo đảm bằng tài sản thế chấp. Chi nhánh Hà Thành sẽ xem xét, nếu thoả mãn các điều kiện của Chi nhánh Hà Thành theo quy định (về thời hạn, lãi suất, tài sản thế chấp, phương thức trả nợẦ) sẽ chấp nhận cho khách hàng vay.
Chi nhánh Hà Thành và khách hàng cùng tham gia định giá tài sản thế chấp, quyết định cho vay (theo giá trị hai bên cùng thoả thuận) và các điều khoản khác cùng thoả thuận trong hợp đồng. Trong đó hợp đồng thế chấp do hai bên ký kết với nhau phải có đủ các nội dung sau:
- Tên, địa chỉ của các bên
- Số, ngày, tháng, năm của hợp đồng vay vốn - Loại tài sản thế chấp (về số lượng, giá trị) - Giấy tờ về quyền sử dụng tài sản
- Số tiền được vay - Thời hạn thế chấp
- Phương thức xử lý tài sản thế chấp
- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng - Cam kết hai bên thực hiện nghĩa vụ của mình
Sau đây là các bước trong quy trình định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng ĐT & PT VN Ờ Chi nhánh Hà Thành:
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ BĐS thế chấp của khách hàng
Nhân viên phòng tắn dụng của Chi nhánh Hà Thành tiếp nhận hồ sơ BĐS thế chấp từ khách hàng và thực hiện việc kiểm tra hồ sơ của BĐS thế chấp. Nếu thấy không đủ các hồ sơ liên quan đến BĐS thế chấp cần yêu cầu khách hàng bổ sung các hồ sơ cần thiết để đảm bảo thông tin về BĐS thế chấp được đầy đủ và chắnh xác. Nếu khách hàng không đáp ứng đủ nhu cầu thì thẩm định viên có quyền từ chối BĐS thế chấp của khách hàng.
BĐS phải có đầy đủ hồ sơ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của chủ BĐS đối với BĐS đó hoặc các giấy tờ chứng minh BĐS sẽ được hình thành trong tương lai và tắnh xác thực của BĐS đó. Sau khi tiến hành kiểm tra tất cả các thông tin về BĐS, nhân viên định giá sẽ lập phiếu đề nghị định giá tài sản bảo đảm theo mẫu có xác nhận của trưởng phòng tắn dụng
Tuy nhiên, trong thực tế, ở khâu tiếp nhận hồ sơ của khách hàng còn được làm qua loa, sơ sài,.. Do đó không kiểm soát được những trường hợp khách hàng dùng giấy tờ giả về BĐS để thế chấp, hoặc việc đem một BĐS đi thế chấp ở nhiều Ngân hàng. Dẫn đến nhiều hậu quả nghiêm trọng về sau trong khâu phát mại tài sản. Do đó, để đảm bảo an toàn thì nhân viên định giá phải hết sức lưu ý trong khâu tiếp nhận hồ sơ, phải kiểm tra chặt chẽ thông qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như UBND phường, quận, phòng TN-MT, văn phòng công chứng nhà nước.
Bước 2: Khảo sát thực tế và giám định tắnh chất pháp lý của BĐS thế chấp. Sau đó tiến hành thu thập và phân tắch thông tin
Nhân viên định giá sẽ thu thập các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của BĐS
Về pháp lý: Xác định tắnh đầy đủ, hợp lệ và phù hợp của giấy tờ sở hữu,sử dụng BĐS. Xác nhận mục đắch sử dụng hiện tại của BĐS có phù hợp hay không? Xem BĐS có được phép thế chấp hay không, đã đủ điều kiện thế chấp hay chưa? Kiểm tra xem BĐS có tranh chấp hay không, BĐS có đang bị kê biên, ngăn chặn chuyển dịch quyền sử dụng, quyền sở hữu không. Xem BĐS có đang thế chấp, góp vốn, chuyển nhượng với cá nhân, tổ chức khác không. Tránh trường hợp một BĐS được mang đi thế chấp ở nhiểu công ty.
Về kinh tế: Tìm hiểu các thông tin về giá thị trường của BĐS qua các giao dịch thực tế trong vùng bằng cách hỏi dân cư sống trong khu vực xung quanh BĐS thế chấp, qua báo chắ, qua các trang Web, qua các trung tâm định giá tài sản, sàn giao dịch BĐS,.. Xem xét khả năng chuyển nhượng của BĐS: dựa vào thực trạng của BĐS thế chấp và thu thập các thông tin xung quanh BĐS như cơ
sở hạ tầng, an ninh, y tế, giáo dục,Ầ tình hình kinh tế-xã hội của địa phương, luồng thu nhập BĐS mang lại,Ầ từ đó đánh giá xem BĐS đó có dễ chuyển nhượng trên thị trường hay không?
Về kỹ thuật: Kiểm tra về chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS, những người đồng sở hữu, đồng sử dụng. Năng lực hành vi dân sư, năng lực pháp luật của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS. Xác định người có thẩm quyền thế chấp BĐS trong trường hợp tài sản của doanh nghiệp nhà nước, công ty TNHH, công ty cổ phần, Doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp nước ngoài, và các tổ chức khác. Sau đó tiến hành kiểm tra hình dáng, đặc điểm BĐS. Quan sát một cách tỷ mỉ để biết được BĐS đã được sử dụng như thế nào, còn mới hay đã cũ. Xem xét các công trình bên trong BĐS,
Thu thập chứng cứ về BĐS bằng cách chụp ảnh theo dạng toàn cảnh, chi tiết và nhiều hướng khác nhau.
Với mục đắch định giá BĐS phục vụ việc thế chấp vay vốn: Do quy định của Ngân hàng khi làm thủ tục vay vốn để kinh doanh phải có tài sản thế chấp, tài sản thế chấp phải được định giá để làm cơ sở việc xét cho vay. Mục đắch của việc định giá này là để bảo đảm sự an toàn cho Ngân hàng, trong trường hợp khách hàng không đủ khả năng trả nợ. Do đó việc định giá tài sản, bất động sản là cần thiết.
Sau đó xác định xem đối tượng khách hàng của mình là ai? Những đối
tượng được vay vốn tại NH là các pháp nhân và cá nhân Việt nam bao gồm: - Các pháp nhân là doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các tổ chức khác có đủ điều kiện quy định tại Điều 49 của Bộ luật dân sự nước CHXHCN Việt Nam. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Cá nhân. - Hộ gia đình. - Tổ hợp tác.
- Công ty hợp danh.
Sau đó là xác định những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong xác định đối tượng định giá.
Sau khi kiểm tra thực tế BĐS thế chấp, nhân viên định giá giám định tắnh chất pháp lý của BĐS thế chấp và tìm hiểu các thông tin liên quan đến BĐS thế chấp thông qua cơ quan hành chắnh nhà nước như phòng TNMT, Phòng Địa chắnh, nhà đất, UBND thành phố,..
Đó là những quy định của Ngân hàng mà nhân viên định giá phải thực hiện trong quá trình định giá BĐS thế chấp. Song trên thực tế, có những quy định mà nhân viên định giá rất khó thực hiện và việc thu thập thông tin BĐS so sánh không đầy đủ. Bởi vì thông tin trên thị trường BĐS là những nguồn thông tin bất đối xứng. Ngoài ra còn một số tác động khách quan khác
Từ những thông tin thu thập được từ BĐS, định giá viên tiến hành phân tắch thông tin và lập kế hoạch định giá
Dựa vào các tài liệu thu thập được về BĐS, nhân viên định giá lập đề cương báo cáo kết quả định giá, đánh giá các thông tin đó, áp dụng các phương pháp định giá thắch hợp để đưa ra kết quả định giá hợp lý.
Bước 3: Lập biên bản định giá BĐS thế chấp.
Biên bản định giá BĐS thế chấp phải có sự chấp thuận của khách hàng. Theo quy định thì trong biên bản thẩm định viên cần phải nêu rõ đã sử dụng phương pháp nào trong quá trình định giá, mức giá tham khảo thị trường lấy từ những nguồn thông tin nào.
Sau khi lập biên bản định giá, nhân viên định giá trình biên bản định giá BĐS lên trưởng phòng. Lãnh đạo phòng sau khi kiểm tra cụ thể tình trạng hồ sơ, tắnh chất pháp lý, giấy tờ chứng minh tài sản do nhân viên định giá đề xuất (trường hợp cần thiết phải tiến hành khảo sát thực tế) nếu thấy không cần có sự thay đổi nào thì ký duyệt. Còn nếu thấy có những vẫn đề chưa ổn hoặc bất hợp lý thì yêu cầu nhân viên định giá làm
lại hoặc cung cấp thêm thông tin để làm rõ hơn.
Bước 4: Lập và kắ hợp đồng thế chấp BĐS
Dựa vào biên bản định giá BĐS thế chấp, lãnh đạo phòng Tắn dụng lập biên bản kiểm tra, định giá tài sản bảo đảm theo mẫu. Nhân viên tắn dụng tiến hành lập hợp đồng thế chấp, ký trình lãnh đạo phòng. Lãnh đạo phòng tắn dụng ký hợp đồng thế chấp trình giám đốc
Hợp đồng thế chấp BĐS gồm các khoản mục chắnh sau:
-Mô tả về BĐS thế chấp như: sổ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ thửa đất, sổ ghi trên tờ bản đồ, diện tắch, mục đắch sử dụng, thời hạn sử dụng, những hạn chế và quyền sử dụng đất nếu có.
- Giá trị thị trường của BĐS thế chấp - Quyền lợi và nghĩa vụ các bên
- Hình thức xử lý tài sản thế chấp nếu khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình.
- Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng - Cam đoan của các bên, có kắ nhận
- Xác nhận của cơ quan công chứng
Bước 5: Nhập kho và đăng ký giao dịch đảm bảo
Sau khi ký hợp đồng thế chấp nhân viên định giá tiến hàng nhập kho. Ngân hàng tiến hành thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo, gửi văn bản thông báo cho các cơ quan quản lý, nơi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.
Việc quản lý BĐS thế chấp được thực hiện như trong hướng dẫn nhận TSĐB do TGĐ ban hành.
Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, thì việc xử lý tài sản đó do bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm thoả thuận; nếu không có
thoả thuận hoặc không thể thoả thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.