đảm bảo phục vụ cho vay tại Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN Ờ Chi nhánh Hà Thành.
3.2.1. Về quy trình định giá
Mọi khoản vốn tắn dụng cấp cho khách hàng đều tiềm ẩn một mức độ rủi ro nhất định. Rủi ro đó có thể do những nguyên nhân chủ quan, hoặc khách quan khiến cho khách hàng mất khả năng trả nợ. Do đó, việc thực hiện chắnh xác và đầy đủ các bước trong quy trình định giá sẽ giúp cho công ty giảm thiếu các rủi ro có thể gặp.
Để hoàn thiện quy trình định giá BĐS thế chấp thì trước hết Chi nhánh phải kiểm tra chặt chẽ, đầy đủ các hồ sơ liên quan đến BĐS thế chấp. Sau khi ký hợp đồng cho vay thế chấp, Chi nhánh cần yêu cầu khách hàng phải nộp toàn bộ hồ sơ, giấy tờ gốc liên quan đến BĐS thế chấp vì hiện nay xảy ra rất nhiều trường hợp khách hàng dùng giấy tờ giả để thế chấp BĐS hoặc một BĐS có thể được thế chấp ở nhiều ngân hàng khác nhau. Do vậy để đảm bảo an toàn, Chi nhánh phải xác minh tắnh hợp pháp của hồ sơ,giấy tờ liên quan đến BĐS thế chấp tại các cơ quan nhà nước như UBND các cấp, sở TN-MT, phòng địa chắnh xã, phường.
Theo quy định của ngân hàng, thì việc định giá sẽ được tiến hành trên khung giá nhà nước và giá thị trường. Giá thị trường là cơ sở để ước tắnh giá trị BĐS thế chấp. Tuy nhiên việc thu thập thông tin về giá giao dịch BĐS trên thị trường của nhân viên định giá chưa được kỹ lưỡng. Nguồn thông tin lấy giá trị BĐS tương tự đã giao dịch là không có cơ sở pháp lý, giá thị trường mà nhân viên định giá đưa ra còn mang nặng yếu tố chủ quan của người định giá. Vì vậy cần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về các BĐS và các giao dịch BĐS trên thị trường để nhân viên định giá tham khảo một cách nhanh chóng và thu thập được thông tin chắnh xác nhất.
Khi lập báo cáo định giá, nhân viên định giá cần nêu rõ nguồn gốc của nguồn thông tin.
Tài sản thế chấp luôn có nguy cơ bị mất giá theo thời gian do nhiều yếu tố tác động vào như hao mòn vật chất của tài sản, giảm giá do quan hệ cung cầu trên thị trường hay sự xuất hiện của một sản phẩm mới tốt hơn. Giá trị tài sản thế chấp dùng như là một trong những căn cứ để xác định lượng tiền tối đa mà Ngân hàng có thể cho vay nhưng giá trị đó được xác định tại thời điểm mà cán bộ tắn dụng tiến hành định giá. Do đó, sau một quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng (nhất là đối với tắn dụng trung, dài hạn) tài sản không còn đủ giá trị để bảo đảm cho lượng vốn vay mà khách hàng đang sử dụng nữa. Đến khi khách hàng không còn khả năng hoàn trả lúc đến hạn, việc bán tài sản thế chấp dù bán được theo giá cao của thị trường cũng khó có thể bù đắp được tiền nợ chứ chưa nói đến nhiều yếu tố khách quan khác tác động làm giá trị thanh lý càng giảm, đặc biệt những khoản vay có tài sản thế chấp nhạy cảm với thị trường như quyền sử dụng đất. Chắnh vì vậy mà định giá lại tài sản thế chấp là rất cần thiết.
Hiện nay, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở Ngân hàng là khá lớn, mà tài sản này lại chịu sự tác động mạnh mẽ của diễn biến thị trường, do đó để đảm bảo khách quan, Ngân hàng cần đánh giá lại giá thị trường của những khoảnh đất này, dự báo khả năng thay đổi của chúng và điều chỉnh mức cho vay một cách hợp lý. Mặc dầu giá trị quyền sử dụng đất làm thế chấp để vay vốn Ngân hàng được dựa trên khung giá đất của UBND tỉnh là rất thấp so với giá thị trường đang hạn chế rất nhiều khả năng mở rộng tắn dụng của Ngân hàng nhưng cũng cần có biện pháp đề phòng sự giảm giá quá mạnh do hiện tượng Ộbong bóngỢ để tránh thiệt hại cho Ngân hàng. Cần có sự theo dõi sát sao giá thị trường đất đai nếu thấy khả năng giảm giá quá mạnh thì cần điều chỉnh giảm vốn vay hoặc yêu cầu có khách hàng bổ sung thêm tài sản bảo đảm.
3.2..2. Về việc vận dụng các phương pháp định giá
Tại ngân hàng, chủ yếu bất động sản bảo đảm là nhà ở dân cư vì thế được chia ra chủ yếu là bất động sản có công trình và đất.
Với những bất động sản nhỏ như nhà ở dân cư hay các mảnh đất, thì việc định giá là hết sức đơn giản và thường áp dụng phương pháp so sánh từ những
bằng chứng thực tế của thị trường. Việc định giá này không đòi hỏi ở cán bộ định giá nhiều kinh nghiệm hay kiến thức chuyên môn. Với các bất động sản phức tạp thì đòi hỏi cần có sự kết hợp của nhiều phương pháp, đồng thời với nó là sự đòi hỏi về kinh nghiệm cũng như kiến thức của chuyên viên định giá.
Lựa chọn phương pháp thắch hợp: mỗi BĐS có tắnh chất và mục đắch sử dụng khác nhau. Khi định giá cán bộ tắn dụng cần lựa chọn phương pháp định giá phù hợp với BĐS. Vắ dụ BĐS còn đang mang lại thu nhập ta nên áp dụng phương pháp thặng dư, những BĐS riêng biệt ắt có căn cứ thị trường ta nên sử dụng phương pháp chi phắ...
Sử dụng kết hợp các phương pháp: mỗi phương pháp đều có những ưu và nhược điểm riêng, do vậy cán bộ tắn dụng khi định giá nên kết hợp các phương pháp để giảm thiểu nhược điểm của phương pháp áp dụng
Hoàn thiện phương pháp so sánh trực tiếp: Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, cán bộ tắn dụng nên thu thập thông tin từ 3 đến 6 BĐS so sánh được giao dịch gần nhất và tương tự với BĐS mục tiêu trong cùng khu vực. Lập bảng biểu điều chỉnh so sánh giữa BĐS mục tiêu và các BĐS so sánh để đưa ra 1 mức giá hợp lý nhất
Hoàn thiện phương pháp chi phắ: đa số các cán bộ tắn dụng đánh giá giá trị còn lại dựa vào ý kiến chủ quan do vậy cần áp dụng những phương pháp cụ thể và hợp lý để ước tắnh giá trị còn lại
3.2. 3. Về việc bồi dưỡng nhân sự
Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN Ờ Chi nhánh Hà Thành có một lợi thế rất lớn về đội ngũ cán bộ. Đó là một đội ngũ trẻ, có kiến thức chuyên môn vững chắc. Tuy nhiên lại chưa có được một đội ngũ cán bộ có chuyên môn về định giá BĐS, vì các cán bộ tắn dụng cũng đồng thời là các cán bộ định giá. Thêm nữa, thị trưòng bất động sản là một thị trường phức tạp, có rất nhiều biến động thường xuyên liên tục. Do đó, việc thường xuyên phải cập nhật kiến thức là không thể tránh khỏi. Vì vậy yêu cầu với các cán bộ tắn dụng là phải tự mình thường xuyên trau dồi kiến thức thị trường thì mới có thể có được kết quả tốt
trong công việc.
Các cán bộ của ngân hàng cũng nên chú ý tới việc bồi dưỡng kiến thức cho các nhân viên. Cần thường xuyên cho các cán bộ tắn dụng tham gia các lớp bồi dưỡng kiên thức, tham gia các hội thảo về BĐSẦ vì bất động sản là một lĩnh vực luôn luôn biến động nên việc cập nhật thông tin một cách thường xuyên và có hệ thống là việc làm rất cần thiết.
Để việc định giá BĐS bảo đảm có thể đạt được hiệu quả là cao nhất, phòng tắn dụng cũng nên thường xuyên tổ chức các buổi hội thảo cho nội bộ để các cán bộ định giá có thể đóng góp ý kiến, rút kinh nghiệm.
3.2.4 Về việc xây dựng hệ thống thông tin
Trong định giá bất động sản thì thông tin chắnh là điều kiện sống còn của các hợp đồng định giá. Có được thông tin chắnh xác sẽ giúp cho các cán bộ tắn dụng có thể đưa ra kết luận chắnh xác, từ đó có thể xem xét cho vay hợp lắ, bảo đảm an toàn cho ngân hàng.
Thực tế hiện nay Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN Ờ Chi nhánh Hà Thành vẫn chưa có được một hệ thống thông tin đồng bộ, chưa có cơ sở dữ liệu đầy đủ cho công tác định giá. Các cán bộ tắn dụng khi thực hiện nghiệp vụ vẫn chỉ có thông tin chủ yếu lấy từ khách hàng, còn tại ngân hàng chỉ có những thông tin cũ, không bảo đảm được tắnh khách quan và chắnh xác. Để có được thông tin các cán bộ tắn dụng vẫn phải tự đi tìm hiểu, dẫn đến tình trạng công việc chồng chéo, mất thời gian, công sức và tiền bạc. Từ đó cho thấy một thực tế là ngân hàng cần xây dựng cho mình một ngân hàng dữ liệu chắnh xác, được cập nhật thường xuyên phục vụ cho công tác định giá.