Nâng cao hiệu quả công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển việt nam – chi nhánh hải dương tt

Do đó, tác giả lựa chọn đề tài: “Nâng cao hiệu quả công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hải Dương”

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của đất nước, hệ thống các ngân hàng ngày càng khẳng định vai trò quan trọng của mình, nó được xem như là hệ thống tuần hoàn của nền kinh tế quốc dân Được tổ chức ra để kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động tài chính chủ yếu là: đi vay để cho vay

Để đánh giá một khoản vay có hiệu quả hay không ngoài việc

nó sẽ “sinh lời bao nhiêu?” thì “mức an toàn của khoản vay đến đâu?” cũng là câu hỏi lớn mà các Ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay luôn phải đặt ra Một trong những biện pháp để bảo đảm an toàn cho những khoản vay chính là “tài sản bảo đảm ” hay nói cách khác đây chính là nguồn trả nợ thứ hai mà khách hàng vay có thể bảo đảm trả

nợ cho ngân hàng

Có nhiều loại tài sản được dùng làm tài sản bảo đảm như quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất, máy móc thiết bị, chứng từ

có giá, các tài sản khác thuộc quyền sở hữu của khách hàng Trong các tài sản được thế chấp tại ngân hàng, BĐS là tài sản được thế chấp nhiều nhất Việc định giá đúng giá trị của BĐS sẽ là cơ sở để ngân hàng quyết định mức cho vay Tuy nhiên, một thực tế là việc định giá BĐS thế chấp vẫn thường diễn ra tình trạng bất cập trong công tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định giá trị của BĐS như việc xây dựng khung giá đất thị trường thường không sát với giá trị thực của BĐS, bên cạnh đó việc áp dụng và mở rộng các phương pháp định giá đôi khi cũng chưa được linh hoạt, điều đó đã gây ra tình trạng khiếu nại của khách hàng cá nhân và doanh nghiệp yêu cầu tái thẩm định ngày càng phổ biến khi mà nhu cầu sử dụng vốn ngày càng lớn

để đáp ứng nhu cầu đầu tư và tiêu dùng

Tại ngân hàng BIDV nói chung và Chi nhánh Hải Dương nói riêng, công tác định giá còn nhiều bất cập, chẳng hạn: bộ phận QHKH vẫn tham gia vào phần định giá tài sản nên khoản vay chưa có tính khách quan hoàn toàn Để bảo đảm tính an toàn cho khoản vay, thông thường, giá trị của BĐS được định giá bằng 70% giá trị thị trường và khung giá đất thị trường này thường thấp hơn giá trị thực tế của BĐS nên ảnh hưởng đến hạn mức cũng như quyền lợi mà khách hàng vay

được hưởng Từ sự bất cập trong công tác tổ chức định giá, việc áp dụng các phương pháp thẩm định còn chưa được linh hoạt, việc khiếu nại yêu cầu tái thẩm định còn phổ biến, chính vì vậy việc nghiên cứu

và phân tích công tác định giá BĐS thế chấp tại BIDV, từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho công tác định giá tài sản

bảo đảm là BĐS là cấp thiết Do đó, tác giả lựa chọn đề tài: “Nâng cao hiệu quả công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hải Dương” làm luận văn thạc sĩ của mình

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

Đã có một số công trình nghiên cứu về công tác định giá BĐS thế chấp có thể kể đến như:

Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam Thực trạng và giải pháp” của TS Lưu Văn Nghiêm đã khái quát hóa được những nét cơ bản trong công tác định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng ở Việt Nam Tuy nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo

mô hình 90 -91 trong quá trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa Bởi vậy bên cạnh việc định giá các BĐS của doanh nghiệp cổ phần hoá, các doanh nghiệp còn cần phải xác định giá trị các tài sản khác để hình thành nên tài sản vốn của doanh nghiệp Hơn nữa việc định giá doanh nghiệp cổ phần hoá có nhiều đặc trưng khác biệt so với việc định giá Bên cạnh các tài sản hữu hình còn nhiều tài sản vô hình khác như thương hiệu và lợi thế thương mại Bởi vậy giá trị BĐS định giá có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế trên thị trường

Luận án tiến sĩ của Phạm thị Ngọc Mỹ “Các giải pháp thúc đẩy

sự phát triển thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới” đề cập một cách chung chung đến ngành thẩm định giá tài sản, những yêu cầu

và thách thức đặt ra đối với ngành định giá của Việt Nam

Có một số các đề tài nghiên cứu về định giá BĐS thế chấp ở các ngân hàng thương mại như đề tài “Định giá và quản lý BĐS thế chấp tại ngân hàng Phát triển Việt Nam” của ThS Nguyễn Đình Nam Đề tài: “Định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng thương mại OceanBank” của Ths Nguyễn Thị Dinh

Tuy nhiên, hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương chưa được bất cứ công trình nghiên cứu nào đề cập Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài là hết sức

cần thiết

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

 Mục đích nghiên cứu: nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay để bảo đảm an toàn cho khoản vay của Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương

 Để thực hiện mục tiêu này thì nhiệm vụ của luận văn là: + Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp trong các NHTM, các tiêu chí đánh giá hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp

+ Phân tích, đánh giá thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương

+ Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

 Đối tượng: hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp

 Phạm vi nghiên cứu: ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương

 Thời gian nghiên cứu: Giai đoạn 2012 – 2015 và kiến nghị giai đoạn 2016 – 2020

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu: thống

kê, so sánh, phân tích, tổng hợp; phương pháp định tính, định lượng; phương pháp chuyên gia

Phương pháp thu thập số liệu: Phương pháp điều tra, khảo sát

và phỏng vấn, sử dụng bảng hỏi: Bảng câu hỏi điều tra đánh giá chất lượng, mức độ hài lòng của khách hàng vay vốn có thế chấp bằng BĐS tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương Để đạt được kết quả nghiên cứu, luận văn đã tiến hành khảo sát thực tế về công tác định giá BĐS thế chấp tại Chi nhánh Hải Dương

Đối tượng khảo sát: Cán bộ ngân hàng và các khách hàng sử

dụng BĐS thế chấp để vay

Mẫu nghiên cứu: 60 mẫu, trong đó 40 mẫu là cán bộ nhân viên Chi nhánh, 20 mẫu là các khách hàng đã từng sử dụng BĐS thế chấp

tại Chi nhánh

Cách tiến hành nghiên cứu: Tác giả sử dụng hình thức phát phiếu điều tra theo mẫu (Phụ lục 1: Bảng câu hỏi điều tra đánh giá chất lượng, mức độ hài lòng của khách hàng vay vốn có thế chấp bằng BĐS tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương)

6 Đóng góp của đề tài

Về mặt lý luận: Xây dựng hệ thống chỉ tiêu đánh giá hiệu quả

công tác định giá Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại

Về mặt thực tiễn: Đánh giá hiệu quả công tác định giá Bất động

sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương

7 Kết cấu luận văn: Ngoài mở đầu, kết luận, luận văn bao gồm

3 chương:

Chương 1 Cơ sở lý luận về công tác định giá Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Thương mại

Chương 2 Thực trạng về hiệu quả công tác định giá Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hải Dương

Chương 3 Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu

tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hải Dương

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT

ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG

CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NHTM

1.1.1 Khái niệm bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các NHTM

BĐS thế chấp là đất đai, nhà cửa, công trình trên đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…thuộc sở hữu hợp pháp của cá nhân hay tổ chức, được đem ra để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng Ngân hàng sẽ dựa vào BĐS thế chấp đó để đưa ra mức cho vay

phù hợp

1.1.2 Các hình thức thế chấp bất động sản trong hoạt động cho vay của các NHTM

Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng

Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai

Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp

Thế chấp toàn bộ hoặc một phần BĐS

1.1.3 Vai trò bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các NHTM

Đối với chủ sở hữu BĐS

Đối với các tổ chức tín dụng

Đối với nền kinh tế

1.1.4 Điều kiện bất động sản dùng để thế chấp trong hoạt động cho vay của các NHTM

Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh

Tài sản được phép giao dịch

Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm:

1.2 CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NHTM

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của công tác định giá bất động sản thế chấp

1.2.1.1 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp

Định giá bất động sản thế chấp là sự ước tính giá trị của một BĐS cụ thể theo mục đích dùng làm tài sản thế chấp cho khoản tiền vay tại thời điểm định giá, có tính đến tất cả các đặc điểm của BĐS đó (như quyền về BĐS, tính pháp lý, khả năng sinh lời, tính thanh khoản ) cũng như xem xét tất cả các nhân tố kinh tế tiềm ẩn của thị trường BĐS như rủi ro, lạm phát, mức lợi nhuận

1.2.1.2 Sự cần thiết định giá bất động sản thế chấp

1.2.1.3 Đặc điểm của định giá bất động sản thế chấp

1.2.2 Nội dung của công tác định giá bất động sản thế chấp

1.2.2.1 Lên kế hoạch và xây dựng quy trình định giá

1.2.3.2 Áp dụng phương pháp định giá

1.2.3.3 Tổ chức, tiến hành định giá

1.3 HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NHTM 1.3.1 Khái niệm hiệu quả công tác định giá bất động sản thế chấp

Đối với kinh tế, đứng trên góc độ nhà tài trợ (cụ thể ở đây là NHTM): Hiệu quả thể hiện ở việc trên cơ sở phân tích, đánh giá một cách khách quan, toàn diện sâu sắc Ngân hàng quyết định cho vay đối với khách hàng sở hữu BĐS thế chấp mà sau này khoản vay mang lại lợi ích cho khách hàng cũng như trả được nợ Ngân hàng như dự kiến,

do đó Ngân hàng đạt được mục tiêu kinh doanh của mình

Đối với xã hội, việc người đi vay tiếp cận được nguồn vốn từ Ngân hàng mang đến nhiều lợi ích về xã hội nếu như hoạt động đi vay

đó thực hiện hiệu quả

1.3.2 Tiêu chí đánh giá hiệu quả công tác định giá bất động sản thế chấp

1.3.2.1 Doanh thu/ Chi phí đánh giá

1.3.2.2 Tổng giá trị BĐS thế chấp/ Tổng giá trị cho vay 1.3.2.3 Giá trị định giá BĐS thế chấp/ giá trị thị trường của BĐS 1.3.2.4 Cho vay có thế chấp/ rủi ro cho vay có thế chấp bằng BĐS 1.3.2.5 Giá trị BĐS thế chấp/ giá trị BĐS thanh lý

1.3.2.6 Giá trị BĐS thế chấp/ giá trị BĐS đánh giá lại

1.4 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NHTM

1.4.1 Các nhân tố chủ quan

1.4.1.1 Quan điểm của lãnh đạo Ngân hàng về công tác định giá 1.4.1.2 Cách thức tổ chức và qui trình định giá BĐS thế chấp 1.4.1.3 Lựa chọn phương pháp định giá thích hợp

1.4.1.4 Hệ thống thông tin định giá

1.4.1.5 Đội ngũ nhân lực

1.4.1.6 Các nhân tố chủ quan khác

1.4.2 Các nhân tố khách quan

1.4.2.1 Các nhân tố về điều kiện tự nhiên

1.4.2.2 Môi trường pháp lý - cơ chế chính sách

1.4.2.3 Môi trường kinh tế

1.4.2.4 Hoạt động của thị trường BĐS, xu hướng phát triển của thị trường tài chính BĐS và thị trường chứng khoán

1.5 NHỮNG KINH NGHIỆM VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG TRONG NƯỚC VÀ NƯỚC NGOÀI – BÀI HỌC CHO NGÂN HÀNG BIDV – CHI NHÁNH HẢI DƯƠNG

1.5.1 Kinh nghiệm của một số ngân hàng trong nước và nước ngoài

1.5.1.1 Kinh nghiệm của ngân hàng nước ngoài

a Ngân hàng thế giới (World bank- WB)

b Kinh nghiệm của Ngân hàng Citi bank

1.5.1.2 Kinh nghiệm của các ngân hàng trong nước

a Kinh nghiệm của Ngân hàng ngoại thương Việt Nam (VCB)

b Kinh nghiệm của Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt

c Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam

1.5.2 Bài học rút ra cho Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương

Tóm tắt chương 1

Trong Chương 1, tác giả đã trình bày cơ sở lý luận về hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp tại NHTM; đồng thời đưa ra các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp tại NHTM Tác giả đưa ra kinh nghiệm nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp tại một số ngân hàng nước ngoài như: Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Citi bank; và một số NHTM trong nước như: Ngân hàng ngoại thương Việt Nam (VCB); Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt; Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam; từ đó, rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương

Chương 2 THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM –

CHI NHÁNH HẢI DƯƠNG

2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH HẢI DƯƠNG

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển

Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hải Dương có lịch sử hình thành phát triển gắn liền với sự ra đời và phát triển của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) Ngân hàng BIDV là một trong những ngân hàng thương mại quốc doanh lớn nhất Việt Nam, với 100 chi nhánh tại các thành phố lớn, với hơn 4500 cán bộ, có quan hệ với 500 ngân hàng trong và ngoài nước Ngân hàng BIDV với hơn 45 năm hình thành và phát triển đã đóng góp một phần không nhỏ vào sự phát triển chung của nền kinh tế nhà nước cũng như sự phát triển của hệ thống ngân hàng

2.1.2 Cơ cấu bộ máy tổ chức

Mỗi phòng trong Chi nhánh Hải Dương là độc lập tương đối, chuyên môn hoá trong lĩnh vực của mình để thực hiện tham mưu cho ban Giám đốc các kế hoạch và chính sách kinh doanh của từng lĩnh vực, nghiệp vụ Các phòng thống nhất với nhau qua mục đích chung

đó là cùng đóng góp vào quá trình tối đa hoá lợi nhuận cho Chi nhánh Hải Dương và hoàn thành tốt các nhiệm vụ Ngân hàng BIDV giao

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hải Dương giai đoạn 2012 – 2015

Bảng 2.1 Kết quả kinh doanh của Ngân hàng BIDV – Chi nhánh

Hải Dương giai đoạn 2012 – 2015

(Đơn vị: tỷ đồng)

Lợi nhuận trước thuế 668 728,69 739,77 785,78

Dư nợ tín dụng thông thường 9.853 10.230 10.566 12.780

Thu dịch vụ ròng (chưa bao

gồm phí phát sinh)

143 83,13 70,3 102,65

(Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh Chi nhánh)

2.2 THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH HẢI DƯƠNG GIAI ĐOẠN 2012 – 2015

2.1.1 Thực trạng quy định về bất động sản thế chấp

Theo các điều kiện chung về tài sản bảo đảm tại Quy định về bảo đảm tín dụng tại Ngân hàng BIDV số 260/2013/QĐi – HĐQT ban hành ngày 2/4/2013 và các văn bản bổ sung thay thế văn bản này, văn bản này cũng hướng dẫn cụ thể một số điều kiện

2.1.2 Thực trạng về quy trình thực hiện công tác định giá bất động sản thế chấp

Bước 1: Xác định tổng quát về bất động sản cần định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở định giá:

Bước 2: Lập kế hoạch định giá BĐS:

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin về BĐS cần định giá

Bước 4: Phân tích thông tin đã thu thập

Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần định giá