Nâng cao hiệu quả công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển việt nam – chi nhánh hải dương tt

MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong năm qua, với phát triển đất nước, hệ thống ngân hàng ngày khẳng định vai trò quan trọng mình, xem hệ thống tuần hoàn kinh tế quốc dân Được tổ chức để kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận thơng qua hoạt động tài chủ yếu là: vay vay Để đánh giá khoản vay có hiệu hay khơng ngồi việc “sinh lời bao nhiêu?” “mức an tồn khoản vay đến đâu?” câu hỏi lớn mà Ngân hàng thương mại Việt Nam phải đặt Một biện pháp để bảo đảm an tồn cho khoản vay “tài sản bảo đảm ” hay nói cách khác nguồn trả nợ thứ hai mà khách hàng vay bảo đảm trả nợ cho ngân hàng Có nhiều loại tài sản dùng làm tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản đất, máy móc thiết bị, chứng từ có giá, tài sản khác thuộc quyền sở hữu khách hàng Trong tài sản chấp ngân hàng, BĐS tài sản chấp nhiều Việc định giá giá trị BĐS sở để ngân hàng định mức cho vay Tuy nhiên, thực tế việc định giá BĐS chấp thường diễn tình trạng bất cập công tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định giá trị BĐS việc xây dựng khung giá đất thị trường thường không sát với giá trị thực BĐS, bên cạnh việc áp dụng mở rộng phương pháp định giá chưa linh hoạt, điều gây tình trạng khiếu nại khách hàng cá nhân doanh nghiệp yêu cầu tái thẩm định ngày phổ biến mà nhu cầu sử dụng vốn ngày lớn để đáp ứng nhu cầu đầu tư tiêu dùng Tại ngân hàng BIDV nói chung Chi nhánh Hải Dương nói riêng, cơng tác định giá nhiều bất cập, chẳng hạn: phận QHKH tham gia vào phần định giá tài sản nên khoản vay chưa có tính khách quan hồn tồn Để bảo đảm tính an tồn cho khoản vay, thơng thường, giá trị BĐS định giá 70% giá trị thị trường khung giá đất thị trường thường thấp giá trị thực tế BĐS nên ảnh hưởng đến hạn mức quyền lợi mà khách hàng vay hưởng Từ bất cập công tác tổ chức định giá, việc áp dụng phương pháp thẩm định chưa linh hoạt, việc khiếu nại u cầu tái thẩm định phổ biến, việc nghiên cứu phân tích cơng tác định giá BĐS chấp BIDV, từ đưa số giải pháp nhằm nâng cao hiệu cho công tác định giá tài sản bảo đảm BĐS cấp thiết Do đó, tác giả lựa chọn đề tài: “Nâng cao hiệu công tác định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hải Dương” làm luận văn thạc sĩ Tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài Đã có số cơng trình nghiên cứu cơng tác định giá BĐS chấp kể đến như: Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS Việt Nam Thực trạng giải pháp” TS Lưu Văn Nghiêm khái quát hóa nét cơng tác định giá nói chung thẩm định giá BĐS nói riêng Việt Nam Tuy nhiên đề tài dừng lại việc nghiên cứu Tổng cơng ty theo mơ hình 90 -91 trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa Bởi bên cạnh việc định giá BĐS doanh nghiệp cổ phần hố, doanh nghiệp cần phải xác định giá trị tài sản khác để hình thành nên tài sản vốn doanh nghiệp Hơn việc định giá doanh nghiệp cổ phần hố có nhiều đặc trưng khác biệt so với việc định giá Bên cạnh tài sản hữu hình nhiều tài sản vơ hình khác thương hiệu lợi thương mại Bởi giá trị BĐS định giá có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế thị trường Luận án tiến sĩ Phạm thị Ngọc Mỹ “Các giải pháp thúc đẩy phát triển thẩm định giá Việt Nam năm tới” đề cập cách chung chung đến ngành thẩm định giá tài sản, yêu cầu thách thức đặt ngành định giá Việt Nam Có số đề tài nghiên cứu định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại đề tài “Định giá quản lý BĐS chấp ngân hàng Phát triển Việt Nam” ThS Nguyễn Đình Nam Đề tài: “Định giá BĐS chấp Ngân hàng thương mại OceanBank” Ths Nguyễn Thị Dinh Tuy nhiên, hiệu công tác định giá BĐS chấp Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương chưa cơng trình nghiên cứu đề cập Chính vậy, việc nghiên cứu đề tài cần thiết Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu  Mục đích nghiên cứu: nâng cao hiệu công tác định giá BĐS chấp hoạt động cho vay để bảo đảm an toàn cho khoản vay Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương  Để thực mục tiêu nhiệm vụ luận văn là: + Hệ thống hóa sở lý luận thực tiễn hiệu công tác định giá BĐS chấp NHTM, tiêu chí đánh giá hiệu công tác định giá BĐS chấp + Phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác định giá BĐS chấp Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương + Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá BĐS chấp hoạt động cho vay Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương Đối tượng phạm vi nghiên cứu:  Đối tượng: hiệu công tác định giá BĐS chấp  Phạm vi nghiên cứu: ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương  Thời gian nghiên cứu: Giai đoạn 2012 – 2015 kiến nghị giai đoạn 2016 – 2020 Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu: thống kê, so sánh, phân tích, tổng hợp; phương pháp định tính, định lượng; phương pháp chuyên gia Phương pháp thu thập số liệu: Phương pháp điều tra, khảo sát vấn, sử dụng bảng hỏi: Bảng câu hỏi điều tra đánh giá chất lượng, mức độ hài lòng khách hàng vay vốn chấp BĐS Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương Để đạt kết nghiên cứu, luận văn tiến hành khảo sát thực tế công tác định giá BĐS chấp Chi nhánh Hải Dương Đối tượng khảo sát: Cán ngân hàng khách hàng sử dụng BĐS chấp để vay Mẫu nghiên cứu: 60 mẫu, 40 mẫu cán nhân viên Chi nhánh, 20 mẫu khách hàng sử dụng BĐS chấp Chi nhánh Cách tiến hành nghiên cứu: Tác giả sử dụng hình thức phát phiếu điều tra theo mẫu (Phụ lục 1: Bảng câu hỏi điều tra đánh giá chất lượng, mức độ hài lòng khách hàng vay vốn chấp BĐS Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương) Đóng góp đề tài Về mặt lý luận: Xây dựng hệ thống tiêu đánh giá hiệu công tác định giá Bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Về mặt thực tiễn: Đánh giá hiệu công tác định giá Bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương Kết cấu luận văn: Ngoài mở đầu, kết luận, luận văn bao gồm chương: Chương Cơ sở lý luận công tác định giá Bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng Thương mại Chương Thực trạng hiệu công tác định giá Bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hải Dương Chương Giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá Bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hải Dương Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NHTM 1.1.1 Khái niệm bất động sản chấp hoạt động cho vay NHTM BĐS chấp đất đai, nhà cửa, cơng trình đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…thuộc sở hữu hợp pháp cá nhân hay tổ chức, đem để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ ngân hàng Ngân hàng dựa vào BĐS chấp để đưa mức cho vay phù hợp 1.1.2 Các hình thức chấp bất động sản hoạt động cho vay NHTM Thế chấp pháp lý chấp công Thế chấp thứ chấp thứ hai Thế chấp trực tiếp chấp gián tiếp Thế chấp toàn phần BĐS 1.1.3 Vai trò bất động sản chấp hoạt động cho vay NHTM Đối với chủ sở hữu BĐS Đối với tổ chức tín dụng Đối với kinh tế 1.1.4 Điều kiện bất động sản dùng để chấp hoạt động cho vay NHTM  Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng khách hàng vay bên bảo lãnh  Tài sản phép giao dịch  Khơng có tranh chấp thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm: 1.2 CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NHTM 1.2.1 Khái niệm cần thiết công tác định giá bất động sản chấp 1.2.1.1 Khái niệm định giá bất động sản chấp Định giá bất động sản chấp ước tính giá trị BĐS cụ thể theo mục đích dùng làm tài sản chấp cho khoản tiền vay thời điểm định giá, có tính đến tất đặc điểm BĐS (như quyền BĐS, tính pháp lý, khả sinh lời, tính khoản ) xem xét tất nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường BĐS rủi ro, lạm phát, mức lợi nhuận 1.2.1.2 Sự cần thiết định giá bất động sản chấp 1.2.1.3 Đặc điểm định giá bất động sản chấp 1.2.2 Nội dung công tác định giá bất động sản chấp 1.2.2.1 Lên kế hoạch xây dựng quy trình định giá 1.2.3.2 Áp dụng phương pháp định giá 1.2.3.3 Tổ chức, tiến hành định giá 1.3 HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NHTM 1.3.1 Khái niệm hiệu công tác định giá bất động sản chấp Đối với kinh tế, đứng góc độ nhà tài trợ (cụ thể NHTM): Hiệu thể việc sở phân tích, đánh giá cách khách quan, tồn diện sâu sắc Ngân hàng định cho vay khách hàng sở hữu BĐS chấp mà sau khoản vay mang lại lợi ích cho khách hàng trả nợ Ngân hàng dự kiến, Ngân hàng đạt mục tiêu kinh doanh Đối với xã hội, việc người vay tiếp cận nguồn vốn từ Ngân hàng mang đến nhiều lợi ích xã hội hoạt động vay thực hiệu 1.3.2 Tiêu chí đánh giá hiệu công tác định giá bất động sản chấp 1.3.2.1 Doanh thu/ Chi phí đánh giá 1.3.2.2 Tổng giá trị BĐS chấp/ Tổng giá trị cho vay 1.3.2.3 Giá trị định giá BĐS chấp/ giá trị thị trường BĐS 1.3.2.4 Cho vay chấp/ rủi ro cho vay chấp BĐS 1.3.2.5 Giá trị BĐS chấp/ giá trị BĐS lý 1.3.2.6 Giá trị BĐS chấp/ giá trị BĐS đánh giá lại 1.4 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NHTM 1.4.1 Các nhân tố chủ quan 1.4.1.1 Quan điểm lãnh đạo Ngân hàng công tác định giá 1.4.1.2 Cách thức tổ chức qui trình định giá BĐS chấp 1.4.1.3 Lựa chọn phương pháp định giá thích hợp 1.4.1.4 Hệ thống thông tin định giá 1.4.1.5 Đội ngũ nhân lực 1.4.1.6 Các nhân tố chủ quan khác 1.4.2 Các nhân tố khách quan 1.4.2.1 Các nhân tố điều kiện tự nhiên 1.4.2.2 Môi trường pháp lý - chế sách 1.4.2.3 Mơi trường kinh tế 1.4.2.4 Hoạt động thị trường BĐS, xu hướng phát triển thị trường tài BĐS thị trường chứng khốn 1.5 NHỮNG KINH NGHIỆM VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG TRONG NƯỚC VÀ NƯỚC NGOÀI – BÀI HỌC CHO NGÂN HÀNG BIDV – CHI NHÁNH HẢI DƯƠNG 1.5.1 Kinh nghiệm số ngân hàng nước nước 1.5.1.1 Kinh nghiệm ngân hàng nước a Ngân hàng giới (World bank- WB) b Kinh nghiệm Ngân hàng Citi bank 1.5.1.2 Kinh nghiệm ngân hàng nước a Kinh nghiệm Ngân hàng ngoại thương Việt Nam (VCB) b Kinh nghiệm Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt c Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam 1.5.2 Bài học rút cho Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương Tóm tắt chương Trong Chương 1, tác giả trình bày sở lý luận hiệu công tác định giá BĐS chấp NHTM; đồng thời đưa tiêu đánh giá hiệu công tác định giá BĐS chấp NHTM Tác giả đưa kinh nghiệm nâng cao hiệu công tác định giá BĐS chấp số ngân hàng nước như: Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Citi bank; số NHTM nước như: Ngân hàng ngoại thương Việt Nam (VCB); Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt; Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam; từ đó, rút học kinh nghiệm nhằm nâng cao hiệu công tác định giá BĐS chấp Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương Chương THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH HẢI DƯƠNG 2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH HẢI DƯƠNG 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hải Dương có lịch sử hình thành phát triển gắn liền với đời phát triển Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) Ngân hàng BIDV ngân hàng thương mại quốc doanh lớn Việt Nam, với 100 chi nhánh thành phố lớn, với 4500 cán bộ, có quan hệ với 500 ngân hàng nước Ngân hàng BIDV với 45 năm hình thành phát triển đóng góp phần khơng nhỏ vào phát triển chung kinh tế nhà nước phát triển hệ thống ngân hàng 2.1.2 Cơ cấu máy tổ chức Mỗi phòng Chi nhánh Hải Dương độc lập tương đối, chuyên môn hố lĩnh vực để thực tham mưu cho ban Giám đốc kế hoạch sách kinh doanh lĩnh vực, nghiệp vụ Các phòng thống với qua mục đích chung đóng góp vào q trình tối đa hố lợi nhuận cho Chi nhánh Hải Dương hoàn thành tốt nhiệm vụ Ngân hàng BIDV giao 2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hải Dương giai đoạn 2012 – 2015 Bảng 2.1 Kết kinh doanh Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương giai đoạn 2012 – 2015 (Đơn vị: tỷ đồng) Chỉ tiêu 2012 2013 2014 2015 Lợi nhuận trước thuế 668 728,69 739,77 785,78 Dư nợ tín dụng thơng thường 9.853 10.230 10.566 12.780 HĐV cuối kỳ 16.728 28.202 25.705 27.504 HĐV bình quân 17.303 21.649 26.363 28.946 Thu dịch vụ ròng (chưa bao gồm phí phát sinh) 143 83,13 70,3 102,65 Thu nợ ngoại bảng 5,60 0,62 2,5 5,07 Dư nợ tín dụng 6.237 5.112 4.249 5.009 (Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh Chi nhánh) 2.2 THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH HẢI DƯƠNG GIAI ĐOẠN 2012 – 2015 2.1.1 Thực trạng quy định bất động sản chấp Theo điều kiện chung tài sản bảo đảm Quy định bảo đảm tín dụng Ngân hàng BIDV số 260/2013/QĐi – HĐQT ban hành ngày 2/4/2013 văn bổ sung thay văn này, văn hướng dẫn cụ thể số điều kiện 2.1.2 Thực trạng quy trình thực công tác định giá bất động sản chấp Bước 1: Xác định tổng quát bất động sản cần định giá xác định giá trị thị trường phi thị trường làm sở định giá: Bước 2: Lập kế hoạch định giá BĐS: Bước 3: Khảo sát trường, thu thập thông tin BĐS cần định giá Bước 4: Phân tích thơng tin thu thập Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần định giá 10 Bước 6: Lập báo cáo chứng thư kết định giá 2.1.3 Thực trạng phương pháp định giá bất động sản chấp CBTD tiến hành định giá bất động sản Phương pháp mà CBTD chi nhánh thường sử dụng phương pháp so sánh sở trực tiếp khảo sát thị trường đối chiếu với biểu giá đất thành phố Để có nhìn tổng quan cơng tác thẩm định giá Bất động sản bảo đảm Chi nhánh Hải Dương, ta tìm hiểu ví dụ định giá lơ đất 2.3 THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH HẢI DƯƠNG GIAI ĐOẠN 2012 – 2015 Bảng 2.2 Cơ cấu dư nợ phân theo hình thức cho vay có khơng có bảo đảm Chi nhánh Hải Dương (Đơn vị: tỉ đồng) 2012 2013 2014 2015 Tuyệt đối Tỉ trọng (%) Tuyệt đối Tỉ trọng (%) Tuyệt đối Tỉ trọng (%) Tuyệt đối Tỉ trọng (%) Tổng dư nợ 9.853 100 10.230 100 10.566 100 12.780 100 Có bảo đảm 9.150,5 92,87 9526,17 93,12 9969,2 94,35 12.220,23 95,62 Khơng có bảo đảm 702,5 7,13 703,83 6,88 596,8 5,65 559,77 4,38 Chỉ tiêu 11 Bảng 2.3 Cơ cấu vay có bảo đảm phân theo loại TSBĐ Chi nhánh Hải Dương (Đơn vị: tỉ đồng) 2012 2013 2014 2015 Chỉ tiêu Tuyệt đối Tỉ trọng (%) Tuyệt đối Tỉ trọng (%) Tuyệt đối Tỉ trọng (%) Tuyệt đối Tỉ trọng (%) Tổng dư nợ có bảo đảm 9.150,5 100 9526,17 100 9969,2 100 12220,23 100 BĐS 6593,9 72,06 6986,5 73,34 7488,8 75,12 8842,56 72,36 Máy móc, thiết bị 1614,1 17,64 1640,4 17,22 1618 16,23 2221,63 18,18 Giấy tờ có giá 638,7 6,98 519,2 5,45 600,1 6,02 981,3 8,03 TS khác 303,8 3,32 380,07 3,99 262,3 2,63 174,74 1,43 (Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh 2012 - 2015) Bảng 2.4 Tỉ lệ Tổng giá trị BĐS chấp/ Tổng giá trị cho vay (Đơn vị: tỉ đồng) Chỉ tiêu 2012 2013 2014 2015 Tổng giá trị BĐS chấp 9.158,9 9.840,1 Tổng giá trị cho vay 6593,9 6.986,5 7.488,8 8.842,56 Tỉ lệ Tổng giá trị BĐS chấp/ Tổng giá trị cho vay 1,389 1,41 1,47 1,42 11.012,94 12.542,6 (Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh 2012-2015) 12 Bảng 2.5 Tỉ lệ giá trị định giá BĐS chấp / giá thị trường Giá chấp Giá thị trường Giá trị định giá BĐS chấp/ giá trị thị trường Đất thổ cư, chủ đường Quốc lộ 37, Chí Linh, Hải Dương, diện tích 40 m2, mặt tiền m, ngõ rộng 1.7 m, cách đường Mễ Trì 100 m, đất hướng Đơng Nam, sổ đỏ chủ 18,6 triệu/m2 24,2 triệu/ m2 76,8% Số nhà 326 Phố Tam Giang, Hải Dương, sổ đỏ chủ 18 triệu/ m2 25 triệu/ m2 72% Số nhà 15 ngõ 198 đường Đoàn Kết, Hải Dương, sổ đỏ chủ 12 triệu/m2 17 triệu/m2 70,5% Tên BĐS (Nguồn: Số liệu điều tra Tác giả) Bảng 2.6 Tỉ lệ nợ hạn/ Tổng dư nợ (Đơn vị: tỉ đồng) Chỉ tiêu 2012 2013 2014 2015 Số dự án thẩm định 78 106 174 334 Số dự án từ chối cho vay 16 22 34 66 Số dự án cho vay 62 84 138 268 Doanh số cho vay 1.283 2.899 2.322 3.218 Dư nợ cuối năm 2.479 4.773 6.296 8.814 Thu nợ 322 620 818 1.146 Thu lãi 99,16 190,92 251,84 352,56 Nợ hạn 18,59 30,07 54,78 87,26 Tỉ lệ nợ hạn/ Tổng dư nợ 0,75 0,63 0,87 0,99 (Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh 2012 - 2015) 13 Bảng 2.7 Tỉ lệ giá trị BĐS chấp/ Giá trị BĐS lý (đơn vị: tỷ đồng) Giá chấp Giá lý Giá trị định giá BĐS chấp/ giá lý (%) Lô đất nằm đường Quang Trung, Phường Quang Trung, Hải Dương có giấy tờ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, nằm đô thị sử dụng ổn định trước ngày 18/12/1980 diện tích đất 200 m2; khơng có khả trả nợ sau 12 tháng vay 1,475 1,215 82,4 Biệt Thự số H1 đường Chi Lăng, Hải Dương, sổ đỏ chủ; khơng có khả trả nợ sau tháng vay 3,17 2,52 79,5 Nhà tầng Nguyễn Cơng Trứ, Phường Nguyễn Trãi; khơng có khả trả nợ sau 10 tháng vay 1,089 0,924 84,5 Tên BĐS (Nguồn: Số liệu điều tra Tác giả) 2.4 ĐÁNH GIÁ CHUNG 2.3.1 Những kết đạt Trước hết dư nợ cho vay có tài sản chấp BĐS chiếm từ 72% đến 75% tổng dư nợ cho vay toàn chi nhánh; dư nợ cho vay có tài sản chấp BĐS tăng trưởng đáng kể qua năm Cụ thể dư nợ cho vay có TS chấp BĐS năm 2014 đạt 6.986,5 tỷ đồng (tăng 11%) so với năm 2013 Dư nợ cho vay có TS chấp BĐS năm 2015 đạt 7.488,8 tỷ đồng (tăng 7,2%) so với năm 2014 Đặc biệt, dư nợ đạt 8.842,56 tỷ đồng (tăng 18%) so với năm 2014 Bên cạnh đó, với mức tăng trưởng đáng kể dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo BĐS tỷ lệ nợ hạn/tổng dư nợ mức thấp so với mức trung bình ngân hàng 14 Để đạt hiệu công tác định giá BĐS bảo đảm, Chi nhánh Hải Dương thực khoa học, quy trình, quy định cơng tác định giá BĐS Xây dựng hệ thống thơng tin có hiệu Cơng tác định giá tiến hành quy trình khoa học tồn diện Đã có phối hợp phòng ban cơng tác định giá Cơng tác định giá tiến hành với thời gian ngắn, chi phí thấp sở bảo đảm yêu cầu Phát dự báo tốt xu hướng, rủi ro liên quan đến q trình cho vay, có biện pháp đề phòng hạn chế rủi ro 2.3.2 Tồn nguyên nhân 2.3.2.1 Các tồn Thứ nhất, việc áp dụng cụ thể phương pháp thẩm định giá số bất cập kỹ thuật bước tiến hành Thứ hai, lập luận kết thẩm định giá Chi nhánh Hải Dương chưa tính đến yếu tố làm tăng hay giảm giá trị BĐS thẩm định tương lai Thứ ba, việc áp dụng quy định pháp luật liên quan đến thẩm định giá nhiều bất cập, ảnh hưởng đến việc lựa chọn tiến hành phương pháp thẩm định giá Thứ tư, Công tác định giá BĐS chấp cán Quan hệ khách hàng thực Chi nhánh Hải Dương chưa có phòng ban, phận riêng biệt thực công tác định giá TSBĐ Thứ năm, Hệ thống thông tin BĐS định giá chưa lưu trữ tốt nhằm phục vụ cho công tác định giá theo dõi biến động giá BĐS 2.3.2.2 Nguyên nhân Hệ thống sở liệu phục vụ công tác thẩm định giá BĐS Chi nhánh Hải Dương thiếu yếu Lực lượng cán bộ, nhân viên thực công tác thẩm định giá chưa đồng mặt kiến thức kinh nghiệm thẩm định, hiểu biết chưa thấu đáo dẫn đến nhận định sai sử dụng phương pháp không Vấn đề đạo đức CBTD số trường hợp nhằm thỏa mãn nhu cầu khách hàng mà CBTD tính độc lập 15 khách quan dẫn đến bóp méo mức giá, phớt lờ yếu tố tác động để đạt mức giá mong muốn Cơ sở vật chất phục vụ cơng tác thẩm định giá nhiều hạn chế.Hoạt động thẩm định giá BĐS muốn hiệu cần xác định trạng tài sản Ngoài ra, hạn chế công tác định giá BĐS chấp Hải Dương nguyên nhân khách quan như: + Các chế thẩm định giá BĐS chấp Việt Nam chồng chéo, chưa có định hướng phát triển chiến lược tổng thể cho hoạt động thẩm định giá + Khung pháp lý cho nghề thẩm định giá thiếu chưa đồng + Bản thân BĐS tài sản phức tạp, giá trị chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác nên khó tránh khỏi thiếu sót q trình điều tra, thu thập thơng tin BĐS mục tiêu thơng tin khác có liên quan thị trường + Thị trường BĐS nước ta đà phát triển dần vào ổn đinh, thông tin thị trường chưa công khai, minh bạch + Bên cạnh đó, việc thưc giao dịch qua sàn hình thức, phần lớn giao dịch thị trường giao dịch ngầm mà thơng tin xác giá giao dịch BĐS có bên mua bên bán biết cụ thể, khiến cho việc thu thập giá bán BĐS tương tự sở yếu tố so sánh với BĐS cần thẩm định giá để tiến hành điều chỉnh gặp nhiều trở ngại nhiều thẩm định viên phải tự ước lượng mức giá tham chiếu điều ảnh hưởng tới xác kết thẩm định giá Hơn nữa, muốn thẩm định giá bất động sản xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thơng tin thị trường hàng loạt yếu tố liên quan tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài bất động sản + Thị trường BĐS có mức độ bất đối xứng thông tin lớn chủ thể tham gia thị trường thơng tin chủ yếu thuộc bên bán, người bán có nhiều thơng tin nên họ có nhiều lợi cạnh tranh người mua thường bị thiệt + Khung giá Nhà nước ban hành hàng năm giá đất chưa phù hợp, có chênh lệch lớn Khung giá Nhà nước giá trị thị trường 16 + Ở Việt Nam đến chưa có thư viện điện tử lưu giữ thơng tin giao dịch BĐS thị trường, thiếu liệu cho cơng tác thẩm định giá Tóm tắt chương Trên sở lý luận hiệu công tác định giá BĐS chấp hoạt động cho vay NHTM, tác giả tiến hành phân tích thực trạng hiệu cơng tác định giá BĐS chấp hoạt động cho vay Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương giai đoạn 2012 – 2015 Từ đó, tác giả đánh giá kết đạt tồn nguyên nhân tồn công tác định giá BĐS chấp hoạt động cho vay Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương giai đoạn 2012 – 2015 17 Chương GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH HẢI DƯƠNG 3.1 QUAN ĐIỂM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH HẢI DƯƠNG 3.1.1 Định hướng phát triển Ngân hàng Thương mại Việt Nam  Tổng phương tiện tốn dư nợ tín dụng kinh tế tăng khoảng 20 – 25% so với cuối năm 2015  Lãi suất tỷ giá điều hành mức hợp lý nhằm phù hợp với cân đối vĩ mô, bảo đảm ổn định hoạt động an toàn hệ thống 3.1.2 Dự báo nhu cầu định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng Thương mại Việt nam Trước nhu cầu tín dụng ngày lớn theo dự báo trên, với biện pháp bảo đảm an tồn tiền vay khoản vay NHTM có tài sản bảo đảm chấp ngày lớn Hơn giá trị khoản vay ngày lớn nên tài sản bảo đảm phù hợp tài sản BĐS Đây xu hướng chung ngân hàng khách hàng ưa chuộng tính an tồn tài sản lượng vốn vay/tài sản bảo đảm lớn Xét cấu tài sản bảo đảm BĐS với xu hướng chủ yếu tài sản giá trị quyền sử dụng đất, nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất, BĐS khu vực đô thị, dễ chuyển nhượng có tính khoản, BĐS nằm vùng thị trường có xu hướng phát triển có khả để phát triển 3.1.3 Định hướng phát triển hoạt động cho vay chấp Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam Cho vay chấp hay có tài sản bảo đảm xu chung hoạt động NHTM nay, đặc biệt điều kiện cạnh tranh xu hướng hội nhập với kinh tế giới q trình 18 tồn cầu hóa Bởi việc nâng cao hiệu hiệu khoản vay việc làm cần thiết 3.2 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH HẢI DƯƠNG 3.2.1 Đổi tư tưởng lãnh đạo Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay 3.2.2 Nâng cao hiệu cơng tác tổ chức định giá 3.2.3 Hình thành Bộ phận định giá độc lập 3.2.4 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản Chi nhánh Hải Dương 3.2.5 Thực công tác đào tạo nghiệp vụ chuyên môn cho đội ngũ nhân phục vụ cho định giá bất động sản chấp 3.3 KIẾN NGHỊ VỚI NHÀ NƯỚC Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà cá nhân, tổ chức Ban hành văn pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá BĐS chấp Quản lý hoạt động thị trường BĐS Ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà Thành lập quan chuyên môn làm tham mưu thẩm định giá đất Tóm tắt chương Trên sở đánh giá chương 2, quan điểm nâng cao công tác định giá BĐS chấp hoạt động cho vay Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương đến năm 2020, tác giả đề xuất giải pháp kiến nghị với Nhà nước nhằm nâng cao hiệu công tác định giá BĐS chấp hoạt động cho vay Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương đến năm 2020 19 KẾT LUẬN Cùng với phát triển kinh tế Việt Nam, thời gian qua, thị trường tài nói chung hệ thống NHTM q trình hồn thiện phát triển Trong q trình đó, ngân hàng thực chuẩn hóa hoạt động cho phù hợp với điều kiện yêu cầu khắt khe từ Thị trường Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam nói chung Chi nhánh Hải Dương nói riêng tạo uy tín, tin tưởng khách hàng Để đạt thành tựu đó, ban Giám đốc Chi nhánh có phương hướng đắn kết hợp nỗ lực nhiệt tình cơng việc cán cơng nhân viên Một hoạt động ngày trọng phát triển nhằm hồn thiện chuẩn hóa công tác định giá Bất động sản chấp hoạt động cho vay Do đó, định giá BĐS chấp có vai trò ngày to lớn kinh tế hoạt động Ngân hàng Chi nhánh Hải Dương nhận thức tầm quan trọng dủa công tác định giá BĐS chấp trình cho vay, nên ban hành nguyên tắc, tiêu chuẩn chấp, quy trình định giá chặt chẽ, khoa học, mang lại lợi ích cho khách hàng Chi nhánh Trên sở lý luận thực tiễn hiệu công tác định giá BĐS chấp NHTM, kinh nghiệm học rút việc nâng cao hiệu định giá BĐS chấp hoạt động cho vay NHTM; tác giả phân tích, đánh giá thực trạng công tác định giá BĐS chấp Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương Kết hợp đưa quan điểm nâng cao hiệu công tác định giá BĐS chấp Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương đến năm 2020, tác giả đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác định giá BĐS chấp hoạt động cho vay Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hải Dương:  Đổi tư tưởng lãnh đạo Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay  Nâng cao hiệu công tác tổ chức định giá  Hình thành Bộ phận định giá độc lập  Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản Chi nhánh Hải Dương  Thực công tác đào tạo nghiệp vụ chuyên môn cho đội ngũ nhân phục vụ cho định giá bất động sản chấp 20 ... hiệu công tác định giá Bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hải Dương Chương Giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá Bất động sản chấp hoạt. .. VỀ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH HẢI DƯƠNG 2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT... NHÁNH HẢI DƯƠNG 3.1 QUAN ĐIỂM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH HẢI DƯƠNG 3.1.1 Định