thẩm định dự án bất động sản tại Ngân hàng

Bất động sản là một lĩnh vực cần vốn đầu tư lớn, nguồn vốn huy động lớn, thời gian xây dựng lâu, nhưng nguồn lợi nhuận của nó đem lại cũng không phải là nhỏ

LỜI MỞ ĐẦU Hiện nay, khi nước ta bước vào hội nhập thì việc thiếu vốn để đầu tư đang ngày càng trở nên cấp bách. Các dự án đầu tư cần rất nhiều vốn mà bản thân các chủ đầu tư chưa có đủ vốn để kinh doanh. Vì vậy việc vay vốn là một điều tất yếu trong nền kinh tế của nước ta hiện nay. Việc hội nhập vào WTO thúc đẩy các mối quan hệ quốc tế tăng cường, thị trường được mở rộng, thu nhập của người dân ngày càng được cải thiện vì vậy nhu cầu về sản phẩm của thị trường cũng ngày càng lớn hơn. Các doanh nghiệp phải mở rộng đầu tư, và tích cực tìm ra các sản phẩm mới để đầu tư đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Điều này cũng cần rất nhiều vốn. Việc vay vốn các Ngân hàng thương mại để đầu tư là một giải pháp quan trọng để có đủ tổng vốn đầu tư cho dự án. Các ngân hàng vì thế cũng cần tăng cường việc cho vay vốn, và muốn việc cho vay vốn được hiệu quả các ngân hàng phải nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư của Ngân hàng mình. Điều này giúp các Ngân hàng đầu tư vào các dự án đem lại lợi nhuận cho cả doanh nghiệp và cho cả Ngân hàng. Thẩm định ngày càng có một vai trò quan trọng. Các Ngân hàng luôn quan tâm tới việc nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư nhằm tránh những khoản đầu tư không hợp lý gây thiệt hại cho Ngân hàng. Bất động sản là một lĩnh vực cần vốn đầu tư lớn, nguồn vốn huy động lớn, thời gian xây dựng lâu, nhưng nguồn lợi nhuận của nó đem lại cũng không phải là nhỏ, vì thế các Ngân hàng cũng rất chú trọng trong việc cho vay các dự án này. Ở trong bài chuyên đề này em muốn đề cập đến vấn đề thẩm định dự án bất động sản tại Ngân hàng và một số giải pháp để nâng cao chất lượng thẩm định đối với dự án đầu tư bất động sản. CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG HABUBANK 1.1. Giới thiệu chung về Ngân hàng HaBuBank 1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng HaBuBank - Hình thành và hoạt động Trụ sở chính của Ngân hàng HABUBANK nằm tại B7, Giảng Võ, Ba Đình, Hà Nội, Việt Nam. Vào ngày 31/12/2006 ngân hàng có 1 trụ sở chính, 1 sở giao dịch, 10 chi nhánh ở Hà Nội, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng; tám phòng giao dịch và một công ty con. Ngân hàng HABUBANK là một ngân hàng thương mại cổ phần được cấp giấy phép hoạt động số 20/NH-GP có hiệu lực từ ngày 6/6/1992 trong thời hạn 99 năm. Ngân hàng được thành lập để tiến hành các hoạt động ngân hàng bao gồm nhận tiền gửi ngắn hạn, trung hạn, dài hạn từ các tổ chức và cá nhân, cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn các tổ chức và cá nhân tùy theo tính chất và khả năng nguồn vốn của Ngân hàng thực hiện các nghiệp vụ kinh doanh đối ngoại, chiết khấu thương phiếu, trái phiếu và các chứng từ có giá, cung cấp các dịch vụ cho các khách hàng; và các dịch vụ ngân hàng khác khi được NHNN cho phép. Vốn điều lệ: Tính đến năm 2006 vốn điều lệ của Ngân hàng là 300 tỷ đồng. Bảng 1.1: Một số chỉ tiêu tài chính tổng hợp của Ngân hàng trong thời gian qua Đơn vị: triệu đồng Tại thời điểm cuối năm 31/12/2006 2006 2005 2004 2003 Tổng tài sản có 11.685.318 5.524.791 3.728.305 2.686.147 Tổng dư nợ 5.983.267 3.330.218 2.362.641 1.596.105 Tổng tài sản Nợ 9.928.937 5.133.327 3.474.758 2.535.179 Tổng huy động 9.735.102 4.949.003 3.397.386 2.486.552 Vốn điều lệ 1.000.000 300.000 200.000 120.000 Tổng vốn cổ đông 1.756.381 391.464 253.547 150.968 (Nguồn: Báo cáo thường niên của Ngân hàng HABUBANK năm 2006) Vốn điều lệ tính đến thời điểm hiện nay (2008) là 2000 tỉ, dự kiến từ giờ cho đến cuối năm là 3000 tỉ. Hình 1.1: Tổng dư nợ đến 31/12/2006 (Nguồn: Báo cáo thường niên của Ngân hàng HABUBANK năm 2006) - Tình hình sản xuất kinh doanh trong một vài năm gần đây Các dấu ấn trong năm 2005: Tháng 1: Đại hội đồng thuờng niên lần thứ 14 ngày 14/1/2005. Thông báo kết quả kinh doanh năm 2004 và kế hoạch hoạt động kinh doanh năm 2005, trong đó có kế hoạt tăng vốn điều lệ lên 300 tỉ VNĐ. Tháng 3: Ngày 21/3/2005, chính thức thành lập Trung tâm Thẻ trực thuộc hội sở, tăng cường phát triển mảng dịch vụ ngân hàng tự động trên toàn hệ thống. Thành lập tổ pháp chế ngày 29/3/2005 với nòng cốt là các cán bộ nghiệp vụ giỏi nhất của từng nghiệp vụ để hỗ trợ Ban Điều hành trong việc xây dựng, chỉnh sửa và hoàn thiện các văn bản chính sách của ngân hàng. Tháng 4: 6/4/2005 hoàn thành việc tăng vốn Điều lệ đợt 1 năm 2005 lên 250 tỉ VNĐ. Tháng 5. Khai trương Chi nhánh Vạn Phúc tại 2C, Vạn Phúc, Ba Đình, Hà Nội và Phòng giao dịch Võ Cường trực thuộc Chi nhánh Bắc Ninh tại 324, thôn Hoà Bình, xã Võ Cường, Bắc Ninh. Tháng 6. Thành lập phòng giao dịch Thể Giao trực thuộc Hội Sở tại số 11A Thể Giao, Hai Bà Trưng, Hà Nội. Khai Trương Phòng giao dịch số 2 trực thuộc Chi nhánh Quảng Ninh tại Tổ 46B, Khu 5, phường Hà Tu, Tp Hạ Long, Quảng Ninh. Tháng 7. Thành lập Phòng chiến lược - Hợp tác – Marketing ngày 25/7/2005, trên cơ sở nền tảng và mở rộng Phòng Marketing, Nghiên cứu thị trường và Quan hệ cộng đồng với mục tiêu bảo đảm quản lý chiến lược phát triển tốt hơn và tăng cường hợp tác của HABUBANK với các đối tác quốc tế. Tháng 8. Hoàn thành thủ tục xin phép thành lập Công ty Chứng khoán HABUBANK (HABUBANK SECURITUES) với Ban cán sự gồm : Bà Dương Thu Hà, Uỷ viên HĐQT giữ chức vụ Chủ tịch Công ty Chứng khoán; Ông Đỗ Trọng Thắng, Phó Tổng Giám đốc giữ chức vụ Giám đốc Công ty. Tháng 9. HABUBANK là ngân hàng đầu tiên trong hệ thống toàn quốc cán đích hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm 2005. Tháng 10. Khởi động dự án “Nâng cấp hạ tầng dữ liệu thông tin phục vụ cho kinh doanh, quản trị và điều hành” với mục tiêu nâng cao năng lực cạnh tranh cho ngân hàng thông qua việc xây dựng hệ thống thông tin quản lý tập trung chú trọng khách hàng, tăng cường khả năng phát triên sản phẩm mới và cung ứng dịch vụ nhanh chóng, an toàn, chính xác. Hoàn thành việc tăng vốn điều lệ lần 2 năm 2005 lên 300 tỉ VNĐ từ ngày 20/10/2005. Bổ nhiệm bà Nguyễn Dự Hương giữ chức vụ Phó Tổng giám đốc HABUNK phụ trách phát triển dịch vụ ngân hàng cá nhân. Tháng 11. Ngày hội nhân viên HABUBANK lần thứ 2 được tổ chức vào ngày 26/11/2005 các nhân viên ngân hàng cùng gia đình hoà trong niềm vui chung của đại gia đình HABUBANK, chào đón một mùa xuân đến sớm với các chỉ tiêu năm 2005 đều dạt và vượt mức kế hoạch đề ra. Tháng 12. HABUBANK trở thành thành viên chính thức của hệ thống VNBC từ ngày 15/12/2005. Từ đây các khách hàng sử dụng dịch vụ Thẻ thanh toán của HABUBANK sẽ được hưởng thêm những tiễn ích về dịch vụ do ngân hàng VNBC mang lại. Ngày 16/12/2005, Hội nghị khách hàng năm 2005 được tổ chức thành công rực rỡ. Đây là dịp HABUBANK tri ân khách hàng, những người bạn đồng hành thân thiết đã góp phần cùng HABUBANK làm nên một năm phát triển vượt bậc, tô đậm những dấu ấn tốt đẹp của giai đoạn phát triển nhanh, mạnh. Một số dấu ấn năm 2006: Tháng 4: Ngày 7/4/2006 Công ty CK HABUBANK chính thức khai trương hoạt động tại 2C – Vạn Phúc – Ba Đình – Hà Nội. Đây là chiến lược phát triển HABUBANK trở thành một tập đoàn tài chính vững mạnh, cung cấp đa dạng các sản phẩm dịch vụ tài chính, ngân hàng, chứng khoán. Tháng 8: Quyết định lựa chọn IFLEX là nhà cung cấp phần mền cốt lõi cho Ngân hàng và bắt đầu triển khai giai đoạn 1 của dự án thay thế phần mềm cốt lõi. Đây là một quyết định quan trọng nhằm hiện đại hóa công nghệ Ngân hàng với mục tiêu tăng cường khả năng quản trị Ngân hàng theo các chuẩn mực quốc tế tiên tiến đồng thời mở rộng khả năng phát triển các sản phẩm mới đáp ứng được nhu cầu phát triển của Ngân hàng trong giai đoạn hội nhập quốc tế WTO. Tháng 10: Hoàn thành việc tăng vốn điều lệ lên 900 tỉ đồng vào ngày 16/10/2006. Khai trương sở Giao dịch Hàng Trống tại 71B – Hàng Trống – Hà Nội – ngày 25/10/2006 – sở Giao dịch đầu tiên của HABUBANK có nhiệm vụ là đầu mối thực thi chiến lược phát triển các sản phẩm dịch vụ Ngân hàng cá nhân của Ngân hàng. 30/10/2006: Khai trương phòng Giao dịch Thanh Xuân tại 275- Nguyễn Trãi – Thanh Xuân – Hà Nội nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng các dịch vụ Ngân hàng. Tháng 12/2006: Lần đầu tiên HABUBANK thực hiện việc phát hành kì phiếu ghi danh với mục tiêu đa dạng hóa các kênh hoạt động vốn đảm bảo thuận lợi cho chiến lược phát triển của Ngân hàng. Tổ chức thành công ngày hội nhân viên HABUBANK vào ngày 23/12/2006 với các trò chơi, các tiết mục văn nghệ. Tháng 1/2007: HABUBANK hoàn thành việc lựa chọn Deutsche Bank Aktiengesellschaft là đối tác chiến lược nước ngoài theo đó Deutsche Bank sẽ được phép mua tối đa đến 20% cổ phần của HABUBANK nếu luật pháp của Việt Nam cho phép. Ngoài ra Deutsche Bank cam kết sẽ hỗ trợ kĩ thuật cho HABUBANK trong hoạt động quản trị rủi ro, quản lý nguồn vốn và cùng HABUBANK tìm kiếm cơ hội hợp tác trong nhiều lĩnh vực. Bảng 1.2: Bảng cân đối kế toán Ngày 31 tháng 12 năm 2006 Ngày 31 tháng 12 năm 2006 (Triệu đồng) Ngày 31 tháng 12 năm 2005 (triệu đồng) TÀI SẢN Tiền mặt và các khoản tương đương tiền tại quỹ 82.547 48.740 Tiền gửi tại Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 131.298 56.782 Tiền gửi thanh toán tại các ngân hàng khác 43.422 26.440 Tiền gửi có kì hạn và cho vay các tổ chức tín dụng 3.560.238 1.083.354 Đầu tư vào chứng khoán 1.694.092 890.324 Cho vay và tạm ứng cho khách hang 5.983.267 3.330.218 Dự phòng rủi ro tín dụng (67.523) (36.537) Tài sản cố định hữu hình 40.356 28.734 Bất động sản đầu tư 8.004 10.557 Tài sản cố định vô hình 7.518 3.043 Xây dựng dở dang và tài sản cố định chưa sử dụng 43.448 7.668 Các tài sản khác 158.161 75.468 TỔNG TÀI SẢN 11.685.318 5.524.791 NỢ PHẢI TRẢ VÀ VỐN CỔ ĐÔNG NỢ PHẢI TRẢ Tiền gửi thanh toán của các ngân hang 9 12 Tiền vay từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 193.271 343.826 Tiền gửi và vay từ các tổ chức tín dụng 4.857.990 1462.272 Các nguồn vốn vay khác 67.736 46.618 Tiền gửi khách hàng và các tài khoản phải trả khách hàng 4.616.096 3096.275 Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp 48.654 11.772 Công nợ phải trả khác 145.181 172.552 TỔNG NỢ PHẢI TRẢ 9.928.937 5133.327 VỐN CỔ ĐÔNG Vốn điều lệ 1.000.000 300.000 Thặng dư vốn cổ phần 567.455 Các quỹ dự trữ 32.155 20.949 Lợi nhuận để lại 156.771 70.515 TỔNG VỐN CỔ ĐÔNG 1.756.381 391.464 TỔNG NỢ PHẢI TRẢ VÀ VỐN CỔ ĐÔNG 11.685.318 5524.791 CÁC KHOẢN MỤC CẦN GHI NHỚ 1.695.479 446.806 (Nguồn: Báo cáo thường niên của Ngân hàng HABUBANK năm 2006) Bảng 1.3: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh (ngày 31 tháng 12 năm 2006) 2006 (Triệu đồng) 2005 (triệu đồng) THU NHẬP TỪ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH Thu lãi tiền gửi và cho vay 816.971 407.416 Chi phí trả lãi tiền vay và huy động vốn (595.144) (310.310) THU NHẬP LÃI THUẦN 221.827 97.406 Thu từ các khoảng phí và dịch vụ 36.702 17.375 Chi trả phí và dịch vụ (3.199) (1.748) Lãi thuần từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ 1.367 3.556 Lãi thuần từ kinh doanh chứng khoán 7.485 Lãi thuần từ đầu tư chứng khoán 114.628 58.487 Thu nhập cổ tức từ hoạt động đầu tư góp vốn mua cổ phần 1.056 1.527 Thu nhập khác 8.037 550.000 THU NHẬP THUẦN TỪ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH 387.903 177.153 CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG Chi phí nhân viên (46.213) (22.401) Chi phí khấu hao (9.719) (6.190) Các chi phí hoạt động khác (52.899) (30.682) TỔNG CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG (108.831) (59.273) THU NHẬP HOẠT ĐỘNG THUẦN 279.072 117.880 Dự phòng rủi ro tín dụng trích lập tăng trong năm (31.025) (14.783) (31.025) (14.783) LỢI NHUẬN THUẦN TRƯỚC THUẾ 248.047 103.097 Thuế thu nhập doanh nghiệp (62.854) (27.907) LỢI NHUẬN THUẦN TRONG NĂM 185.193 75.190 Lãi trên cổ phiếu Lãi cơ bản trên mỗi cổ phiếu (Mệnh giá mỗi cổ phiếu là 10.000VNĐ) 2.379 LỢI NHUẬN THUẦN TRONG NĂM 185.193 LỢI NHUẬN ĐỂ LẠI ĐẦU NĂM 70.515 38.361 Lợi nhuận để lại trước khi phân bổ 255.708 113.551 Trừ: Trích lập các quỹ theo quy định cho năm trước (13.487) (8.907) Điều chỉnh kết quả quyết toán thuế 1.113 Trả cổ tức đợt cuối cho năm trước (44.500) (16.000) Trả cổ tức đợt I cho năm nay (42.000) (18.000) Các khoản giảm khác (63) (129) LỢI NHUẬN ĐỂ LẠI CUỐI NĂM 156.771 70.515 (Nguồn: Báo cáo thường niên của Ngân hàng HABUBANK năm 2006) 1.1.2. Hệ thống tổ chức bộ máy và quản lý của Ngân hàng HaBuBank Sơ đồ 1.1: Sơ đồ tổ chức - Các cán bộ quản lý ngân hàng: Hội đồng quản trị: Thành viên hội đồng quản trị trong năm tài chính và vào ngày thành lập báo cáo năm 2006 như sau: Phó tổng giám đốc Ban Kiểm Soát UB quản lý tài sản UBCS Tín dụng Rủi ro thị trường và thanh khoản Rủi ro thị trường Rủi ro hoạt độngTổng giám đốc Ban điều hành Hội Đồng Quản trị Phó tổng giám đốc Phó tổng giám đốc Nguồn vốn Chiến lượt- Hợp tác-Marketing DVNH cá nhân DVNH doanh nghiệp Phát triển kinh doanh Cung ứng dịch vụ Kiểm tra và xét duyệt tín dụng Hỗ trợ quản lý và kiểm tra nội bộ Phó tổng giám đốc [...]... đầu tư hoặc Bên bảo lãnh Cán bộ PTKD phối hợp cùng với Cán bộ hỗ trợ lập thông báo giải chấp và xóa đăng ký Giao dịch Bảo đảm đối với tài sản bảo đảm Đóng hồ sơ vay, lưu giữ hồ sơ theo qui định của Ngân hàng 1.2.3 Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng HaBuBank 1.2.3.1 Cơ sở cho việc thẩm định Để thẩm định được một dự án đầu tư, các Ngân hàng nói chung phải dựa vào các tài liệu như... tư vay vốn dựa trên: + Năng lực pháp lý của chủ đầu tư + Năng lực về tài chính + Khả năng quản lý điều hành của nhà đầu tư - Đánh giá dự án vay vốn: + Tổng vốn đầu tư + Vốn chủ sở hữu, vốn vay + Dự án có tính khả thi hay không? Thẩm định về dự án bất động sản luôn có những đặc thù rất riêng mà khi thẩm định chúng ta cần quan tâm tới Dự án bất động sản là những dự án đầu tư vào bất động sản, nên nó... khác nhau Một dự án đầu tư bất động sản có rất nhiều đặc điểm riêng biệt như: giá trị lớn; thời gian xây dựng lâu, thời gian sử dụng lâu; vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên nơi xây dựng; sản phẩm của dự án; hồ sơ pháp lý của dự án; thị trường tiêu thụ của dự án; việc quản lý sử dụng dự án Các điều kiện thành công của một dự án bất động sản cũng như tính khả thi của dự án như sau: Dự án phù hợp với... cần đánh giá các mặt sau: Sản phẩm dự án dự kiến được tiêu thụ theo phương thức nào, có khả năng bán sản phẩm hay không? Phương thức bán sản phẩm như thế nào, dự kiến các khoản thu chi như thế nào, tính toán vốn lưu động thường xuyên cho phù hợp để tính toán hiệu quả dự án + Đánh giá khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án bất động sản: Trên cơ sở đánh giá thị trường tiêu thụ, khả năng cạnh tranh của sản. .. + Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm của dự án: Phân tích mối quan hệ cung cầu đối với sản phẩm của dự án; Định dạng sản phẩm dự án; Đặc tính của nhu cầu của thị trường đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án Tình hình sản xuất, tiêu thụ các sản phẩm, dịch vụ thay thế trên thị trường đến thời điểm thẩm định Cần phải xác định tổng nhu cầu hiện tại và dự đoán nhu cầu tương lai đối với các sản. .. của vùng, địa phương? Dự án có khả năng trả nợ hay không? Dự án có các chỉ số tài chính hợp lý đảm bảo dự án có lãi không? - Ngoài ra ta có thể áp dụng nguyên tắc 5C trong thẩm định để thẩm định dự án bất động sản: + Character (tính cách) : thẩm định động cơ huy động vốn, lịch sử tín dụng, thành tích kinh doanh + Capacity (khả năng trả nợ) : So sánh dòng tiền sau thuế của dự án vay vốn và nợ đến hạn... tham gia vào thị trường sản phẩm của dự án Dự đoán, đánh giá ảnh hưởng của các chính sách kinh tế khi Việt Nam tham gia vào hội nhập với các nước trong khu vực và trên thế giới đến thị trường sản phẩm của dự án Rút ra các số liệu dự kiến về tổng cung, và tốc độ tăng trưởng về tổng cung sản phẩm, dịch vụ của dự án Dự án bất động sản có tính cạnh tranh, cần phải xem xét các dự án có sản phẩm tương tự cùng... 0.5 trở lên + Collateral (Thế chấp): Thẩm định tài sản thế chấp của chủ đầu tư + Conditions (các điều kiện): Thẩm định các điệu kiện kinh tế - xã hội liên quan đến dự án Sau đây ta sẽ nghiên cứu từng nội dung thẩm định một dự án cụ thể như sau: 1.2.3.2 Nội dung thẩm định dự án bất động sản 1.2.3.2.1 Thẩm định về hồ sơ vay vốn - Giấy đề nghị vay vốn - Hồ sơ về khách hàng vay vốn: hồ sơ chứng minh năng... cạnh tranh của sản phẩm dự án, cán bộ thẩm định phải đưa ra các dự kiến về khả năng tiêu thụ sản phẩm sau khi dự án đi vào hoạt động theo một số chỉ tiêu sau: Chất lượng sản phẩm, khả năng tiêu thụ hàng năm, sự thay đổi cơ cấu sản phẩm nếu dự án có nhiều loại sản phẩm, quản lý dự án khi đi vào hoạt động phải được chú trọng xem xét Diễn biến sự thay đổi của giá cả sản phẩm, dịch vụ hàng năm Những điều này... người dân; xác định được khách hàng mục tiêu của dự án, khách hàng tiềm năng muốn thu hút và cần phải thu hút + Đánh giá về cung sản phẩm Xác định năng lực sản xuất, cung cấp đáp ứng nhu cầu trong nước hiện tại của sản phẩm dự án, các nhà sản xuất trong nước đã đáp ứng được bao nhiêu phần trăm, còn thiếu bao nhiêu Dự đoán, đánh giá biến động của thị trường trong tương lai khi có các dự án khác, đối . hàng và một số giải pháp để nâng cao chất lượng thẩm định đối với dự án đầu tư bất động sản. CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG. Ngân hàng cũng rất chú trọng trong việc cho vay các dự án này. Ở trong bài chuyên đề này em muốn đề cập đến vấn đề thẩm định dự án bất động sản tại Ngân