Mẫu báo cáo thẩm định dự án bất động sản.pdf

Mẫu báo cáo thẩm định dự án bất động sản

MẪU BÁO CÁO

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

MỞ ĐẦU: GIỚI THIỆU CHUNG

I TÊN DỰ ÁN

II ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN

III CÁC CƠ QUAN LIÊN QUAN

Chủ đầu tư

Đơn vị Hợp tác Đầu tư

Đơn vị Tư vấn thiết kế

Đơn vị Tư vấn Quy Hoạch

1.3.1 Các giả định về thiết kế và công suất 10

1.4 Phân tích tài chính và phân tích độ nhạy 16

1.4.1 Báo cáo thu nhập 16 1.4.2 Báo cáo lưu chuyển tiền tệ 17

1.7 Cơ sở đầu tư và chiến lược rút vốn 27

1.7.1 Cơ sở đầu tư 27 1.7.2 Chiến lược rút vốn 28 1.8 Tổng quan về thị trường 28

1.8.3 Phân tích thị trường 30

TÓM TẮT DỰ ÁN

1.1 Tóm tắt dự án

Tóm tắt dự án Dự án đã hoàn thành quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch 1/500 Sở Quy hoạch Kiến trúc – Thành phố Hồ Chí minh đã có Công văn 1632/SQHKT-QHKV2 ngày 15 tháng 6 năm 2006 gửi Ủy Ban Nhân Dân thành phố Hồ Chí Minh giải trình việc Chủ đầu tư xây dựng khu nhà ở cao tầng tại khu đất này sẽ làm tăng cảnh quan bộ mặt đô thị cho Quận XXX, đồng thời sẽ góp phần tham gia giải quyết nhà tái định cư cho quận Về cơ bản, UBND Thành Phố đã có Công văn số 6985/UBND-DT ký ngày 22 tháng 9 năm 2006 về việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết Dự án Khu Nhà Ở XXX nhất trí với phương án điều chỉnh quy hoạch 1/500 và bàn giao cho Sở Quy Hoạch và Kiến Trúc thông qua các bước cuối cùng theo hướng hệ số sử dụng đất <=5,0 Chủ đầu tư là Doanh nghiệp tư nhân Thương mại và Dịch vụ CCCC đã và đang thực hiện cùng với Công ty tư vấn để hoàn thiện quy hoạch 1/500 điều chỉnh Theo qui hoạch đang thực hiện có bốn (04) khối nhà cao từ 22 đến 30 tầng với tổng diện tích sàn xây dựng là 314.415 m2 và tổng diện tích sàn khai thác là 247.233 m2 được đánh số thứ tự là A, B, C, D và E

ƒ Khối A có tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích khai thác lần lượt là 47.064 và 35.949 m2, cao 21 tầng (bao gồm cả tầng kỹ thuật), và có 02 tầng hầm Trong 21 tầng có 02 tầng đầu tiên dành cho thương mại và dịch vụ, tiếp đến là tầng kỹ thuật và 18 tầng thiết kế để cho thuê văn phòng làm việc Phân theo chức năng của khối A, có thể liệt kê diện tích sàn xây dựng (“GFA”) và diện tích sàn khai thác (“NFA”) như sau:

ƒ Khối C có tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích khai thác lần lượt là 58.703 và 45.444 m2 cao 22 tầng (bao gồm cả tầng kỹ thuật), và có 02 tầng hầm Trong 22 tầng có 01 tầng đầu tiên dành cho các căn hộ thương mại, tiếp đến là tầng thương mại và dịch vụ, 18 tầng kế tiếp là các căn hộ thường (nhỏ), tầng cuối cùng là các căn hộ dạng penthouse Phân theo chức năng của khối C, có thể liệt kê diện tích sàn xây dựng (“GFA”) và diện tích sàn khai thác (“NFA”) như sau:

Địa điểm dự án nằm cận kế trung tâm Quận XXX, một mặt giáp với đường BBBB có lộ giới 30 m, cách ngã tư EEEE khoảng 620m Địa điểm dự án rất phù hợp quy hoạch chung của Quận XXX và phù hợp với hướng phát triển tương lai của thành phố Khu đất cũng nằm cận kề với trung tâm dân cư đông đúc của thành phố Hồ Chí Minh, gần trung tâm Quận EEEE, nằm ngay ở trung tâm đông đúc nhất của Quận XXX (Phường XXX) Địa điểm dự án có rất ít những dự án cạnh tranh và quy hoạch chi tiết 1/2000 về sử dụng đất của Quận XXX chưa hoàn thành Thêm vào đó, Dự án nằm gần các khu Công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các trung tâm đào tạo lớn của Thành phố Hồ Chí Minh Đây là cơ hội để phát triển các khu thương mại tập trung, các khu văn phòng tập trung và khu dân cư tập trung khi mà ở thời điểm hiện tại không có dự án lớn được phát triển ở khu vực này, chưa có khu văn phòng tập trung và rất ít khu thương mại

tập trung lớn (trừ siêu thị coopmart có diện tích sàn kinh doanh không lớn hơn 2.000 m2)

Vốn đầu tư Tổng mức đầu tư cho dự án ước tính khoảng 1.674.877.727.040 đồng bao gồm cả lãi vay trong quá trình xây dựng Các thành phần của tổng mức đầu tư được liệt kê như sau:

Các hạng mục đầu mối kỹ thuật 400.000.000

Giai đoạn 1: đầu tư xây dựng để dự án hoàn tất các hạng mục hạ tầng kỹ thuật

chính để có những khu đất thương phẩm, ước tính tổng mức đầu tư cho giai đoạn 1 là 32.640.779.309 đồng (chưa bao gồm lãi vay trong quá trình xây dựng) Chủ đầu tư sẽ góp vốn tự có và vay vốn đối ứngđể hoàn tất hạ tầng kỹ thuật của dự án trong giai đoạn 1

Giai đoạn 2: đầu tư xây dựng các khối nhà phía trên đất và hoàn thiện các hạng

mục hạ tầng kỹ thuật liên quan tới các khối nhà, ước tính tổng mức đầu tư cho

giai đoạn 2 là 1.672.265.682.589 đồng (chưa bao gồm lãi vay trong quá trình xây

dựng)

Giai đoạn 2: Chủ đầu tư sẽ dùng các nguồn vốn tự có, vốn vay, vốn ứng trước của các nhà cung cấp để đáp ứng tổng nhu cầu vốn xây dựng của từng khối cao ốc để hoàn tất phần cọc móng và hoặc thêm một vài tầng thô phía trên, nhu cầu vốn còn lại huy động vốn ứng trước của khách hàng, và đáp ứng bằng nguồn vốn tự có dưới hình thức lợi nhuận chưa chia theo tiến độ xây dựng Ngoài ra, Chủ đầu tư sẽ huy động vốn bằng hình thức hợp tác đầu tư với các bên thứ ba, các nhà đầu tư thứ cấp, từ các nhà cung ứng và vốn tài trợ thêm từ phía ngân hàng Dự kiến cơ cấu nguồn vốn và sử dụng vốn như sau:

TỔNG SỬ DỤNG VỒN: 1.761.399.284.155 đồng

Xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 32.640.779.309 đồng Chi phí đất thương phẩm: 458.000.000.000 đồng Chi phí xây dựng và triển khai kinh doanh các khối nhà 1.268.146.460.395 đồng Lãi vay trong quá trình xây dựng 2.612.044.451 đồng

NGUỒN VỐN 1.761.399.284.155 đồng

Vốn ứng trước của khách hàng: 980.449.653.796 đồng Vốn tự có: 458.000.000.000 đồng Vốn vay: 77.837.216.909 đồng Lợi nhuận chưa chia: 245.112.413.499 đồng

NPV và tỷ suất hoàn vốn nội bộ có điều chỉnh

Giá trị hiện tại ròng (NPV) ở suất chiết khấu 15% là 149.010.434.621 đồng Tỷ suất hoàn vốn nội bộ có điều chỉnh là 23,36% Thời gian thực hiện dự án ước tính là 57 tháng Hệ số trả nợ nhỏ nhất là 21.19 lần Kế hoạch hoàn trả vốn vay lần 1 vào tháng 6 năm 2009 (20%), lần 2 vào tháng 12 năm 2009 (20%), lần 3 vào tháng 6 năm 2010 (20%), lần 4 vào tháng 12 năm 2010 (20%) và lần 5 vào tháng 6 năm 2011 (20%) Thời gian hoàn vốn góp ước tính là 37 tháng

Vòng đời dự án

Vòng đời dự án ước tính vào khoảng 57 tháng (2006-2011) Trong vòng năm 2006 và 2 tháng đầu năm 2007 (giai đoạn 1) sẽ thực hiện xây dựng hạ tầng kỹ thuật Giai đoạn 2 của dự án sẽ tiến hành trong vòng 4 năm (2007-2011) để xây dựng các khối D, C, B, A, và E theo phương thức cuốn chiếu Theo phương thức xây dựng cuốn chiếu này, khối D sẽ được xây dựng đầu tiên, khối C sau đó sẽ được xây dựng kế tiếp, tiếp theo là khối B và khối A, và sau cùng là khối E

Chiến lược rút vốn

Giai đoạn 1 – Hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật

1 Chuyển nhượng một phần hoặc toàn phần vốn góp cho bên thứ 3

2 Phân chia hoặc bán sản phẩm, hoặc chiết khấu thương mại cho các nhà đầu tư thứ cấp và/ hoặc cuối cùng để thực hiện xây dựng theo qui hoạch

3 Sau khi hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật, lập pháp nhân mới (Công ty cổ phần) và thực hiện chuyển nhượng cổ phần trong pháp nhân mới

Giai đoạn 2 – Đầu tư tiếp tục và khai thác kinh doanh

1 Trong quá trình xây dựng có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn phần vốn góp cho bên thứ 3

2 Phân chia và bán sản phẩm cuối cùng cho các nhà đầu tư thứ cấp và /hoặc cuối cùng theo qui hoạch

3 Chiết khấu thương mại cho các nhà đầu tư thứ cấp lớn để bán phần lớn khối lượng sản phẩm giúp thu hồi vốn nhanh

4 Trong giai đoạn này, pháp nhân mới đã được thành lập, việc chuyển nhượng cổ phần trong pháp nhân mới có thể thực hiện

5 Đầu tư theo hình thức cuốn chiếu (xây dựng từng khối nhà theo tiến độ thời gian)

Các lý do quyết định đầu tư

1 Một địa điểm khá hấp dẫn và phù hợp với quy hoạch Một địa điểm có ít đối thủ cạnh tranh và có tiềm năng trở thành các khu thương mại, dịch vụ, dân cư, văn phòng tập trung

2 Địa điểm dự án nằm sát với khu dân cư đông đúc của thành phố Hồ Chí Minh

3 Nhu cầu về căn hộ của người có thu nhập trung bình khá là rất lớn 4 Lợi nhuận dự án mang lại là khá rõ

5 Có kinh nghiệm phát triển các dự án bất động sản, có nhiều mối quan hệ với các bên thứ 3 có liên quan

6 Hồ sơ pháp lý gần đầy đủ, có thể hoàn tất trong thời gian ngắn và có thể kiểm soát được

7 Đất đã được đền bù giải tỏa 100% (có sổ đỏ 100%) Hồ sơ pháp lý về khu đất đã nộp Sở Tài nguyên và Môi trường để xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn khu UBND Thành Phố đã đồng ý trên nguyên tắc điều chỉnh quy hoạch 1/500 bằng Công văn số 6985/UBND-ĐT ký ngày 22 tháng 9 năm 2006 về việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết Dự án Khu Nhà Ở XXX do Doanh nghiệp Tư Nhân Thương mại và Dịch vụ CCCC làm Chủ đầu tư 8 Giá bán khởi điểm thấp và có sức hấp dẫn

Rủi ro và các yếu tố giảm thiểu rủi ro

• Các rủi ro chính

1 Rủi ro cấp phép

2 Khả năng chi phí xây dựng tăng cao 3 Rủi ro bán hàng

• Các biện pháp giảm thiểu rủi ro

1 Đây là một dự án do Doanh nghiệp Tư nhân – Thương mại và Dịch vụ CCCC làm Chủ đầu tư Chính vì thế, do đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về quy hoạch và pháp lý, Chủ đầu tư đương nhiên được cấp phép xây dựng, khai thác, và kinh doanh dự án Thêm vào đó Nghị định số 112 của Chỉnh phủ vừa mới ban hành, Dự án sẽ nằm trong nhóm B (xây dựng và kinh doanh nhà ở) có tổng mức đầu tư thấp hơn 1.500 tỷ đồng Thủ tục cấp phép sẽ đơn giản hơn, cơ quan cấp phép sẽ là Ủy ban Nhân dân – TP Hồ Chí Minh 2 Các dự án phát triển bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh có thể được cấp

giấy phép trong vòng 2-3 tháng Về xây dựng, sẽ thuê các đơn vị tư vấn, xây dựng và quản lý dự án có nhiều kinh nghiệm Về nguồn tài chính, sẽ tham khảo phía ngân hàng để xây dựng các bảng tính tài chính phù hợp

3 Rủi ro do chi phí xây dựng có thể tăng cao sẽ được giảm thiểu khi dự toán chi phí đầu tư có tính tới các khoản dự phòng phí Ở dự án này, 10% chi phí xây dựng được trích làm dự phòng Thêm vào đó phân tích độ nhạy cũng được thực hiện (cho phép giá xây dựng tăng thêm 15%) và dự án đảm bảo mức lợi nhuận cho phép

4 Khách hàng đăng ký hết từng khối nhà thì mới xây dựng Sau khi hoàn thành xong phần móng và hầm, sẽ ký hợp đồng với khách hàng Khách hàng sẽ trả tiền theo tiến độ xây dựng Tiếp đó, cũng bằng phương thức này, các khối nhà khác cũng được xây dựng

Phân tích độ nhạy

1 Dự án có mức độ rủi ro thấp khi tiến hành phân tích dao động của giá bán biến động trong khoảng 0% đến 10% Trong khoảng biến thiên từ 0-10%, thì NPV luôn cho giá trị dương và suất hoàn vốn nội bộ luôn lớn hơn suất chiết khấu (lấy suất chiết khấu là 15%)

2 Chi phí xây dựng có khả năng tăng cao, chính vì thế dự phòng 10% đã tính toán trong phần ước tính chi phí đầu tư Thêm vào đó, phân tích dao động của chi phí trên biến động trong khoảng 0%-15% Trong khoảng biến thiên này, thì NPV luôn cho giá trị dương và suất hoàn vốn nội bộ luôn lớn hơn suất chiết khấu (lấy suất chiết khấu là 15%)

1.2 Nguồn vốn và sử dụng vốn

1.2.1 Nguồn vốn và sử dụng vốn

Vốn được dùng để đầu tư cho các hạng mục chính như: hoàn thiện hoàn toàn hệ thống hạ tầng kỹ thuật, chi trả các phí tư vấn thiết kế, dự phòng, trả lãi vay của DNTN Thương mại và Dịch vụ CCCC, thi công các hạng mục công trình, và chi trả cho các mục đích khai thác và kinh doanh dự án

Chi tiết nguồn vốn Tổng cộng 2.006 2.007 2.008 2.009 2.010 2.011

Vốn ứng trước của

khách hàng 980.449.653.796 - 74.143.245.049 268.771.130.967 311.827.867.289 224.620.805.399 101.086.605.093 Lợi nhuận chưa chia 245.112.413.449 - 18.535.811.262 67.192.782.742 77.956.966.822 56.155.201.350 25.271.651.273

Dự kiến cơ cấu nguồn vốn và sử dụng vốn cho dự án như sau:

Chi tiết nguồn vốn

Vốn ứng trước của khách hàng

Lợi nhuận chưa chia13,92% Vốn tự có

Vốn vay4,42%

Sử dụng vốn

Lãi vay0,15%

Chi phí xây dựng và triển khai kinh do anh

các khối nhà72,00%

Xây dựng hạ tầng kỹ thuật

1,85% Chi phí đất thương

1.2.2 Kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn vay

Theo tính toán, tổng vốn tự có cho dự án là 458.000.000.000 đồng Chủ đầu tư dự kiến sử dụng vốn cho các mục đích sau: Làm vốn đối ứng cho quá trình giao dịch mua đứt khu đất và toàn quyền phát triển khu đất 48.646 m2 thành các khối thương mại, dịch vụ, văn phòng, căn hộ cao cấp, căn hộ trung

cấp, công trình công cộng có thu, các tiện ích và hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào dự án Làm vốn đối ứng cho để vay thêm vốn ngân hàng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào dự án, xây dựng, khai thác và kinh doanh các khối nhà theo quy hoạch đã được duyệt Theo tính toán thì tổng nhu cầu vốn vay như sau:

Như vậy, tổng nhu cầu vốn vay là 77.837.216.909 đồng để tài trợ cho công việc như trên Kế hoạch vay vốn được chi tiết như sau:

Các phương thức đảm bảo hoàn trả vốn vay:

‐ Khách hàng sẽ mở tài khoản tại ngân hàng đăng ký dưới hình thức gửi tiền tiết kiệm Chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng với khách hàng theo từng lô xây dựng theo hình thức cuốn chiếu và khách hàng cam kết trả tiền theo tiến độ xây dựng Doanh thu sẽ kiểm soát bởi Ngân hàng Chủ đầu tư sẽ trích một phần doanh thu theo thời hạn vay hoặc theo tiến độ kinh doanh để hoàn trả ngay vốn vay

‐ Chiết khấu thương mại với khối lượng lớn cho các nhà đầu tư thứ cấp

‐ Hợp tác kinh doanh với đối tác thứ 3, theo đó thu hồi lại tiền đất thương phẩm để hoàn trả vốn vay

‐ Trích một phần lợi nhuận từ các khối nhà trước để hoàn trả vốn vay ngân hàng

‐ Lập pháp nhân mới để bán cổ phần cho các đối tác để thu hồi tiền hoàn trả vốn vay cho ngân hàng

Như đã tính toán trong báo cáo tài chính thuyết minh đính kèm, số dư tiền mặt các tháng trong suốt vòng đời dự án luôn dương, đảm bảo khả năng nguồn quỹ để xây dựng và khai thác các khối nhà tiếp

theo Hơn nữa, số dư tiền mặt trước sau khi hoàn trả vốn gốc, lãi vay và các khoản vay vào tháng 6 năm 2009, tháng 12 năm 2009, tháng 6 năm 2010, tháng 12 năm 2010 và tháng 6 năm 2011 luôn luôn dương, chứng tỏ đủ điều kiện để hoàn trả vốn vay ngân hàng Hệ số trả nợ mức thấp nhất là 21,19 lần

1.3 Các giả định tính toán chính

1.3.1 Các giả định về thiết kế

ƒ Khối A có tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích khai thác lần lượt là 47.064 và 35.949 m2, cao 21 tầng (bao gồm cả tầng kỹ thuật), và có 02 tầng hầm Trong 21 tầng có 02 tầng đầu tiên dành cho thương mại và dịch vụ, tiếp đến là tầng kỹ thuật và 18 tầng thiết kế để cho thuê văn phòng làm việc Phân theo chức năng của khối A, có thể liệt kê diện tích sàn xây dựng (“GFA”) và diện tích sàn khai thác (“NFA”) như sau:

ƒ Khối D có tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích khai thác lần lượt là 69.255 m2 và 55.017 m2 cao 22 tầng (bao gồm cả tầng kỹ thuật), và có 02 tầng hầm Trong 22 tầng được thiết kế, 01 tầng đầu tiên là các căn hộ thương mại, tầng tiếp theo là thương mại và dịch vụ, 18 tầng tiế theo là các căn hộ thường (nhỏ), tầng cuối cùng là các căn hộ dạng penthouse Phân theo chức năng của khối D, có thể liệt kê diện tích sàn xây dựng (“GFA”) và diện tích sàn khai thác (“NFA”) như sau:

1.3.2 Các giả định về kế hoạch khai thác kinh doanh

a) Khu D

Khu D sẽ được khai thác kinh doanh đầu tiên với tiến độ như sau:

Thống kê các chỉ tiêu Doanh thu (VND) NFA (m2) (VND/mGiá bán 2)

Tỷ lệ diện tích bán

Diện tích trung bình

căn

Tổng số căn

Công trình công cộng có thu - - 6.500.000

Lũy kế kế hoạch trả tiền 0,00% 29,17% 79,17% 100,00% 100% 100%

Chi tiết về tiến độ xây dựng và kế hoạch bán hàng như sau:

1 Thời gian thực hiện công tác thiết kế, triển khai xây dựng là 28 tháng bắt đầu từ tháng 2 năm 2007 và kết thúc vào tháng 5 năm 2009

2 Ký hợp đồng với khách hàng vào tháng 6 năm 2007 (sau khi hoàn thành xong móng, hầm và một phần tầng trệt)

3 Thời gian bán hàng là 24 tháng, trung bình mỗi tháng bán được 4,17% tổng số căn hộ và diện tích khai thác khu thương mại, hay 160 m2 diện tích sàn khai thác khu thương mại và 1.790 m2 diện tích sàn khu chung cư Nếu tính trung bình mỗi căn là 65m2, thì kế hoạch mỗi tháng bán là 28 căn

4 Hoàn thành bàn giao nhà vào tháng 5 năm 2009

Kế hoạch bán hàng chi tiết theo từng tháng được đính kèm trong báo cáo tóm tắt này

(b) Khu C

Khu C sẽ được tiến hành xây dựng và khai thác kinh doanh theo thứ tự ưu tiên thứ 2:

Thống kê các chỉ tiêu Doanh thu (VND) NFA (m2) (VND/mGiá bán 2) Tỷ lệ diện tích bán

Diện tích trung bình

căn

Tổng số căn

Căn hộ lớn - - 9.500.000

Chi tiết về tiến độ xây dựng và kế hoạch bán hàng như sau:

‐ Thời gian thực hiện xây dựng là 30 tháng bắt đầu từ tháng 8/2007 và kết thúc vào tháng 2/2010

‐ Ký hợp đồng với khách hàng vào tháng 3 năm 2008 (sau khi hoàn thành xong móng, hầm và một phần tầng trệt)

‐ Thời gian bán hàng là 24 tháng, trung bình mỗi tháng bán được 4,17% tổng số căn hộ, hay 138 m2 diện tích khai thác khu thương mại và 1.570 m2 diện tích khai thác nhà cung cư Nếu tính trung bình mỗi căn là 65m2, thì kế hoạch mỗi tháng bán là 24 căn

‐ Hoàn thành bàn giao nhà vào tháng 2 năm 2010

Kế hoạch bán hàng chi tiết theo từng tháng được đính kèm trong báo cáo tóm tắt này

(c) Khu B

Khu B sẽ được tiến hành xây dựng và khai thác kinh doanh theo thứ tự ưu tiên thứ 3

Thống kê các chỉ tiêu Doanh thu (VND) NFA (m2)

Giá bán (VND/m2)

Tỷ lệ diện tích bán

Diện tích trung bình

căn

Tổng số căn

Chi tiết về tiến độ xây dựng và kế hoạch bán hàng như sau:

‐ Thời gian thực hiện xây dựng là 36 tháng bắt đầu từ tháng 4 năm 2008 và kết thúc vào tháng 3 năm 2011

‐ Ký hợp đồng với khách hàng vào tháng 12 năm 2008 (sau khi hoàn thành xong móng, hầm và một phần tầng trệt)

‐ Thời gian bán hàng là 28 tháng, trung bình mỗi tháng bán được 3,57% tổng số căn hộ và diện tích sàn khai thác thương mại, hay 986 m2 diện tích sàn khai thác thương mại và 2.468 m2diện tích sàn khai thác nhà chung cư Nếu tính trung bình mỗi căn là 65m2, thì kế hoạch mỗi tháng bán là 38 căn

‐ Hoàn thành bàn giao nhà vào tháng 3 năm 2011

Kế hoạch bán hàng chi tiết theo từng tháng được đính kèm trong báo cáo tóm tắt này

(d) Khu A

Khu A được đầu tư xây dựng và khai thác kinh doanh sau cùng với tiến độ như sau:

Thống kê các chỉ tiêu Doanh thu (VND) NFA (m2) (VND/mGiá bán 2) Tỷ lệ diện tích bán

Diện tích trung bình

căn

Tổng số căn

21,43%

Chi tiết về tiến độ xây dựng và kế hoạch bán hàng như sau:

‐ Thời gian thực hiện xây dựng là 28 tháng bắt đầu từ tháng 3 năm 2009 và kết thúc vào tháng 6 năm 2011

‐ Ký hợp đồng với khách hàng vào tháng 9 năm 2009 (sau khi hoàn thành xong móng, hầm và một phần tầng trệt)

‐ Thời gian bán hàng là 22 tháng, trung bình mỗi tháng bán được 4,55% tổng diện tích sàn khai thác, hay 200 m2 diện tích khai thác khu thương mại và 1.115 m2 diện tích khai thác khu văn phòng cho thuê

‐ Hoàn thành bàn giao vào tháng 6 năm 2011

Kế hoạch bán hàng chi tiết theo từng tháng được đính kèm trong báo cáo tóm tắt này

(e) Khu E

Khu E được đầu tư xây dựng và khai thác kinh doanh sau cùng với tiến độ như sau:

Thống kê các chỉ tiêu Doanh thu (VND) NFA (m2)

Giá bán (VND/m2)

Tỷ lệ diện tích bán

Diện tích trung bình

căn

Tổng số căn

Đây là một công trình công công có thu được thực hiện xây dựng, triển khai kinh doanh, và bàn giao cho đơn vị vận hành Tuy nhiên, theo quy hoạch thì có công trình công cộng, quá trình bàn giao cho đơn vị vận hành và khai thác chỉ bắt đầu khi đơn vị vận hành và khai thác thanh toán cho Chủ đầu tư Chi tiết về tiến độ xây dựng và kế hoạch bán hàng như sau:

‐ Thời gian thực hiện xây dựng là 5 tháng bắt đầu từ tháng 2 năm 2011 và kết thúc vào tháng 6 năm 2011

‐ Ký hợp đồng với khách hàng và nhà đầu tư vào tháng 6 năm 2011 ‐ Hoàn thành bàn giao vào tháng 6 năm 2011

Kế hoạch bán hàng chi tiết theo từng tháng được đính kèm trong báo cáo tóm tắt này

1.4 Phân tích tài chính và phân tích độ nhạy

1.4.1 Báo cáo thu nhập

Chi phi tư vấn, thiết kế, quản lý 1.688.316.171 1.125.544.114 562.772.057 - - - -

Chi phí hoạt động chung 37.080.667.335 - 2.064.846.033 6.633.186.708 12.866.743.224 11.533.353.254 3.982.538.116

Lãi vay của CCCC 34.431.898.724 63.342.431 8.651.139.826 10.461.321.953 9.240.834.391 5.056.305.610 958.954.512

LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ (VND) 678.825.350.572 (463.671.454.245) (33.290.854.595) 95.787.211.571 458.757.213.096 483.057.904.551 138.185.330.193

Thuế thu nhập doanh nghiệp 176.920.982.756 - - - 16.122.992.432 135.256.213.274 38.691.892.454

LỢI NHUẬN SAU THUẾ (VND) 488.754.252.412 (463.671.454.245) (33.290.854.595) 95.787.211.571 442.634.220.664 347.801.691.277 99.493.437.739

Tổng doanh thu của toàn bộ dự án là 2.472.044.489.000 đồng Doanh thu năm 2007, năm 2008, năm 2009, năm 2010, và năm 2011 lần lượt là 137.656.402.188 đồng, 442.212.447.232 đồng, 857.782.881.598 đồng, 768.890.216.911 đồng, và 265.502.541.071 đồng

Tổng giá vốn hàng bán là 1.672.265.682.589 đồng Tổng lợi nhuận gộp là 799.778.806.411 đồng Tổng lợi nhuận trước thuế là 678.825.350.572 đồng Tổng lợi nhuận sau thuế là 488.754.252.412 đồng

Hệ số doanh thu trên vốn góp là 5,40 Trong suốt vòng đời dự án (57 tháng), thì một đồng vốn góp tạo ra 5,40 đồng doanh thu

Hệ số lợi nhuận trước thuế trên vốn góp là: 1,48 Trong suốt vòng đời dự án (57 tháng), thì một đồng vốn góp tạo ra được 1,48 đồng lợi nhuận trước thuế