dự án đầu tư khu tái định cư Tân Phước
MỤC LỤC Sự cần thiết đầu tƣ 2 Nguồn vốn sử dụng vốn 2.1 Tổng mức đầu tƣ dự án 2.2 Nguồn vốn sử dụng vốn 2.3 Kế hoạch vay vốn hoàn trả vốn Các giả định tính tốn 3.1 Giả định thiết kế 3.2 Giả định khai thác kinh doanh 3.3 Giả định yếu tố lạm phát thuế thu nhập doanh nghiệp Phân tích hiệu tài dự án 4.1 Báo cáo thu nhập dự trù 4.2 Báo cáo ngân lƣu quan điểm tổng đầu tƣ 10 4.3 Báo cáo ngân lƣu quan điểm chủ sở hữu 11 Phân tích rủi ro dự án 11 5.1 Phân tích độ nhạy 11 5.1.1 Phân tích độ nhạy chiều 12 5.1.2 Phân tích độ nhạy hai chiều 13 5.1.3 Giá trị hoán chuyển biến rủi ro 15 5.2 Ảnh hƣởng yếu tố đến NPV 16 5.2.1 Quan điểm tổng đầu tƣ TIPV 16 5.2.2 Quan điểm chủ sở hữu EPV 17 5.3 Phân tích kịch 18 5.3.1 Phân tích kịch Excel 18 5.3.2 Phân tích kịch Crystal Ball 19 5.4 Phân tích mơ 21 5.4.1 Quan điểm tổng đầu tƣ – TIPV 21 5.4.2 Quan điểm chủ sở hữu – EPV 23 5.4.3 So sánh hai quan điểm TIPV EPV 25 Tổ chức thực dự án 26 6.1 Sơ đồ thực cấu trúc dự án 26 6.2 Tiến độ thực 26 Tổng quan thị trƣờng bất động sản Việt Nam 27 7.1 Sơ lƣợc thị trƣờng bất động sản Việt Nam 27 7.2 Tổng quan thị trƣờng bất động sản Việt Nam năm 2009 28 7.3 Rủi ro bất động sản 28 7.4 Phân tích SWOT thị trƣờng bất động sản Việt Nam 30 Vị trí địa lý huyện Cần Giuộc vị trí khu đất triển khai dự án 30 8.1 Vị trí địa lý huyện Cần Giuộc 30 8.2 Vị trí khu đất triển khai dự án 31 Kết luận 31 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1: Tổng mức đầu tư dự án (ĐVT: triệu đồng) Bảng 2: Nguồn vốn dự án (ĐVT: triệu đồng) Bảng 3: Tổng sử dụng vốn dự án (ĐVT: triệu đồng) Bảng 4: Kế hoạch vay vốn hoàn trả vốn (ĐVT: triệu đồng) Bảng 5: Quy hoạch đất dự án (ĐVT: m2) Bảng 6: Đơn giá loại đất tái định cư (ĐVT: triệu đồng) Bảng 7: Công suất tiêu thụ loại đất dự án (ĐVT: %) Bảng 8: Tiến độ thu tiền khách hàng (ĐVT: %) Bảng 9: Doanh thu hàng năm dự án (ĐVT: triệu đồng) Bảng 10: Lạm phát Việt Nam qua năm (ĐVT: %) Bảng 11: Báo cáo thu nhập dự trù (ĐVT: triệu đồng) Bảng 12: Báo cáo ngân lưu theo quan điểm TIPV (ĐVT: triệu đồng) 10 Bảng 13: Báo cáo ngân lưu theo quan điểm EPV (ĐVT: triệu đồng) 11 Bảng 14: Mức thay đổi biến kết biến rủi ro thay đổi (ĐVT: triệu đồng) 13 Bảng 15: Phân tích độ nhạy hai chiều NPV_TIPV (ĐVT: triệu đồng) 14 Bảng 16: Phân tích độ nhạy hai chiều IRR_TIPV (ĐVT: %) 14 Bảng 17: Phân tích độ nhạy hai chiều NPV_EPV (ĐVT: triệu đồng) 14 Bảng 18: Phân tích độ nhạy hai chiều IRR_EPV (ĐVT: %) 15 Bảng 19: Xếp hạng biến ảnh hưởng đến biến kết dự án 15 Bảng 20: Phân tích kịch Excel (ĐVT: triệu đồng) 19 Bảng 21: Một số kịch để NPV = 19.001 triệu đồng 20 Bảng 22: Một số kịch để NPV_TIPV = 20.480 triệu đồn 20 Bảng 23: Một số kịch để NPV = 11.013 triệu đồng 20 Bảng 24: Một số kịch để NPV = 12.293 triệu đồng 21 Bảng 25: Cơ cấu chi phí nhân dự án 26 Bảng 26: Tiến độ thực theo phần trăm giá trị (ĐVT: %) 27 TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN NGÀNH KẾ HOẠCH – ĐẦU TƢ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU TÁI ĐỊNH CƢ TÂN PHƢỚC MỞ ĐẦU: GIỚI THIỆU CHUNG I TÊN DỰ ÁN DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU TÁI ĐỊNH CƢ TÂN PHƢỚC II ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN Xã Tân Kim, Huyện Cần Giuộc, Tỉnh Long An III CÁC CƠ QUAN LIÊN QUAN Chủ đầu tƣ: Công ty cổ phần khai thác quản lý khu công nghiệp Đặng Huỳnh Đơn vị tƣ vấn thiết kế: Công ty cổ phần tƣ vấn – đầu tƣ xây dựng Bình Chánh Sự cần thiết đầu tƣ Trong năm vừa qua, địa bàn tỉnh Long An có nhiều khu công nghiệp tập trung đời, đặc biệt huyện Cần Giuộc, nhiều doanh nghiệp địa bàn tỉnh đến đầu tư, khai thác nhằm góp phần đáng kể cho phát triển chung kinh tế tỉnh Long An, có Cơng ty cổ phần khai thác quản lý khu công nghiệp Đặng Huỳnh Với niềm tin việc hình thành khu công nghiệp tập trung xu tất yếu để đẩy nhanh phát triển công nghiệp, thu hút vốn đầu tư, đồng thời góp phần chuyển biến theo hướng tích cực mơi trường sống, tạo điều kiện cho cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, chủ đầu tư KCN Tân kim (mở rộng) hướng đến việc hình thành dự án có đầy đủ yếu tố kỹ thuật xã hội, có khu dân cư gồm phần tái định cư Trong q trình đầu tư xây dựng khu cơng nghiệp Tân Kim (mở rộng) với quy mơ diện tích 50,89 có làm phát sinh nhu cầu chuyển mục đích sử dụng từ mục đích khác sang mục đích khu cơng nghiệp, việc bố trí tái định cư cho người dân có nhà bị thu hồi công việc quan trọng mà chủ đầu tư phải quan tâm giải Ngồi ra, việc hình thành khu dân cư gồm phần diện tích tái định cư gần khu công nghiệp giải pháp tham gia khắc phục bất cập mà thành phố lớn thường gặp phải vấn đề hạ tầng kỹ thuật, lao động, việc làm, chỗ công nhân chuyên gia, vấn đề xã hội khác trường học, nhà trẻ, chợ, nơi vui chơi giải trí giúp người lao động tái tạo sức lao động để tiếp tục công việc sản xuất kinh doanh, an ninh trật tự Bên cạnh đó, việc xây dựng khu dân cư phục vụ tái định cư phải bảo đảm yêu cầu tối thiểu hạ tầng kỹ thuật gồm giao thông, lượng, thông tin cảnh quan, phương diện hạ tầng xã hội khác nhằm đem lại sống cho người dân tái định cư tốt trước để bảo đảm người dân thụ hưởng tiện ích vật chất, tinh thần mà lâu nay, điều kiện kinh tế, lịch sử, họ chưa phục vụ Khu công nghiệp Tân Kim (mở rộng) dự kiến sử dụng hàng ngàn lao động bao gồm công nhân chuyên gia; việc xây dựng khu dân cư gần khu công nghiệp góp phần tăng hiệu suất lao động, góp phần giảm thiểu kẹt xe, tai nạn giao thông, ô nhiễm môi trường, lãng phí thời gian lao động hao phí xã hội Khu dân cư xây dựng với đầy đủ hạ tầng kỹ thuật xã hội, đặc biệt trọng đến định hướng tương lai phát triển khu vực quan tâm đến hệ công nhân hữu có nhu cầu lập gia đình, nhu cầu ni dạy chăm sóc trẻ bảo đảm phát triển toàn diện cho hệ trẻ tương lai thông qua hệ thống trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí Về phía doanh nghiệp thứ cấp, đến đầu tư vào khu công nghiệp yên tâm người lao động quan tâm mức vật chất tinh thần, việc ổn định chỗ có vai trị quan trọng, có góp phần làm cho doanh nghiệp yên tâm đầu tư nhằm hướng đến kết phát triển cách bền vững Với suy nghĩ cách tiếp cận vấn đề trên, chủ đầu tư dự án đề xuất thực dự án khu tái định cư Tân Phước địa bàn xã Tân Kim, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An sở lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 khu tái định cư Tân Phước với hạng mục hoàn toàn mới, nhằm giải nhu cầu nhà ổn định cho người dân tái định cư người lao động làm việc khu cơng nghiệp Tân Kim (mở rộng), trọng cấu phân khu chức năng, mục đích sử dụng đất tiêu quy hoạch – kiến trúc khống chế để làm sở cho việc triển khai dự án đầu tư xây dựng cụ thể Ngoài ra, việc quy hoạch xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị bảo đảm nét đại, thẩm mỹ, an tồn, vệ sinh mơi trường gắn với việc quản lý đô thị, kế hoạch sử dụng đất phải theo quy hoạch, hạn chế việc xây dựng tự phát sở mối quan hệ hạ tầng không gian xây dựng nhằm xác định quy mơ dành cho dân cư, cơng trình cơng cộng trường học, y tế, thương mại dịch vụ, cơng viên nghỉ ngơi giải trí cách hợp lý Nguồn vốn sử dụng vốn 2.1 Tổng mức đầu tƣ dự án Trên sở quy hoạch phương án đầu tư, tổng mức đầu tư tính tốn bao gồm khoản phí: Chi phí xây lắp, chi phí bồi thường GPMB & Tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác (bao gồm lãi vay thời gian xây dựng), dự phòng Tổng mức đầu tư thực dự án 163.620,39 triệu đồng thể qua bảng Các thành phần cụ thể tổng mức đầu tư (Xem thêm phụ lục 1) Bảng 1: Tổng mức đầu tư dự án (ĐVT: triệu đồng) Các thành phần Chi phí xây dựng Chi phí bồi thường GPMB & Tái định cư Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vần đầu tư XDCT Chi phí khác Dự phịng Tổng mức đầu tư Giá trị 95.520,00 36.399,30 1.564,92 3.991,49 18.353,23 7.791,45 163.620,39 2.2 Nguồn vốn sử dụng vốn Nguồn vốn dự án bao gồm: Vốn chủ đầu tư: 44.000,00 triệu đồng Vốn vay: 66.000,00 triệu đồng Ứng trước khách hàng (Vốn thu hàng năm): 188.030,58 triệu đồng Vốn dùng đầu tư cho hạng mục như: đền bù giải phóng mặt bằng, hồn thiện hạ thống hạ tầng kỹ thuật, chi trả phí tư vấn thiết kế, dự phịng, trả lãi vay trình xây dựng, chi cho mục khai thác kinh doanh dự án Tùy theo tình hình thực tế, chủ đầu tư tính tốn nguồn vốn có hiệu để làm giảm chi phí đầu tư nhằm giảm giá thành để phục vụ khách hàng tốt Bảng 2: Nguồn vốn dự án (ĐVT: triệu đồng) Năm Vốn chủ Ứng trước khách hàng Vốn vay Tổng cộng 2009 20.000,00 3.644,39 10.000,00 33.644,39 2010 24.000,00 9.443,30 56.000,00 89.443,30 2011 47.518,63 47.518,63 2012 127.424,26 127.424,26 Trong dự án bất động sản, nguồn vốn chủ sở hữu tự có vốn vay ngân hàng thương mại vốn thu từ khách hàng nguồn vốn quan trọng dự án Vốn thu từ khách hàng cùa dự án, điều giúp cho chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng vốn tiền lãi vay ngân hàng thương mại Bảng 3: Tổng sử dụng vốn dự án (ĐVT: triệu đồng) Năm Chi phí xây dựng Chi phí GPMB & Tái định cư Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư XDCT Chi phí khác Dự phịng Lãi vay Tổng cộng 2009 29.119,44 156,49 1.995,75 41,73 779,14 1.200,00 33.292,55 2010 66.864,00 7.279,86 938,95 1,197,45 250,37 4.674,87 8.064,00 89.269,50 2011 19.104,00 312,98 798,30 83,46 1.558,29 5.674,24 27.531,27 2012 9.552,00 156,49 41,73 779,14 2.997,71 13.527,08 Dự kiến cấu nguồn vốn sử dụng vốn sau: SỬ DỤNG VỐN NGUỒN VỐN Vốn vay 22% Vốn chủ sở hữu 15% Vốn thu hàng năm 63% Chi phí khác Dự phịng 5% 0% Lãi vay Chi phí tư 11% vấn 3% Chi phí QLDA 1% Chi phí GPMB 22% Chi phí xây dựng 58% 2.3 Kế hoạch vay vốn hoàn trả vốn Theo tính tốn, tổng vốn chủ sở hữu dự án 44.000,00 triệu đồng Chủ đầu tư dự kiến sử dụng nguồn vốn cho mục đích sau: thực đền bù cho hộ gia đình nằm quy hoạch dự án, tốn lãi vay cho ngân hàng Với quy mơ hoạt động nhu cầu vốn trên, chủ đầu tư vay thêm 66.000,00 đồng theo tiến độ xây dựng khai thác Lãi vay tính 12%/năm, kế hoạch vay vốn hoàn trả vốn thể sau: Bảng 4: Kế hoạch vay vốn hoàn trả vốn (ĐVT: triệu đồng) Năm Nợ đầu kỳ Lãi phát sinh kỳ Tổng trả nợ Trả gốc Trả lãi Tăng kỳ Nợ cuối kỳ 2009 10.000,00 2010 10.000,00 1.200,00 56.000,00 67.200,00 2011 67.200,00 8.064,00 27.978,65 19.914,65 8.064,00 47,285,35 2012 47.285,35 5.674,24 27.978,65 22.304,41 5.674,24 24.980,94 2013 24.980,94 2.997,71 27.978,65 24.980,94 2.997,71 - Phương thức trả nợ: trả gốc lãi năm Tổng trả gốc lãi năm 27.978,65 triệu đồng Thời gian ân hạn: năm (bao gồm ân hạn gốc lãi) Các giả định tính tốn 3.1 Giả định thiết kế Tổng diện tích khu đất 118.200 m2 diện tích xây dựng 112.000 m2 bao gồm: đất dành tái định cư, đất dành nhà liên kết, đất dành biệt thự, đất dành cho chung cư Bên cạnh đó, phần đất cịn lại dùng cho việc xây dựng giao thông, xanh cơng trình cơng cộng theo quy định nhà nước Quy hoạch khu đất sau: Bảng 5: Quy hoạch đất dự án (ĐVT: m2) Các thành phần Toàn khu đất Đất kinh doanh Đất tái định cư Đất nhà liên kế Đất biệt thự Đất chung cư Diện tích Mật độ xây dựng 118.200 112.000 61% 9.600 5% 68.800 38% 25.900 14% 7.700 4% 3.2 Giả định khai thác kinh doanh Khu đất chủ đầu tư phân chia thành nhiều khu vực khác để kinh doanh, dự án tái định cư cho người dân thuộc diện giải tỏa khu công nghiệp Tân Kim mở rộng nên đất tái định cư bán với giá ưu đãi theo quy định nhà nước Thay trả tồn số tiền đền bù cho người dân, chủ đầu tư xếp bán lại đất cho người dân để họ ổn định chỗ khu tái định cư chi trả phần đền bù lại cho họ Cho nên năm dự án có doanh thu từ đất tái định cư, cụ thể sau: Bảng 6: Đơn giá loại đất tái định cư (ĐVT: triệu đồng) Loại giá Đơn giá Giá tái định cư 0,215 Giá ưu đãi 0,580 Giá 70% giá vốn 0,840 Tổng doanh thu đất tái định cƣ Diện tích (m2) 5.900 2.000 1.700 Doanh thu 1.268,50 1.160,00 1.428,00 3.856,50 Bảng 7: Công suất tiêu thụ loại đất dự án (ĐVT: %) Năm Đất tái định cư Đất nhà liên kế Đất nhà biệt thự Đất chung cư 2009 100% 2010 20% 10% 2011 50% 20% 2012 30% 50% 2013 2014 20% 100% Trong dự án bất động sản khách hàng đặt mua sản phẩm dự án khơng thể thu tiền khách hàng lần mà tùy theo tiến độ thi công mà tiến hành thu đợt Cụ thể dự án sau: Bảng 8: Tiến độ thu tiền khách hàng (ĐVT: %) Năm Đất tái định cư Đất nhà liên kế 2010 Đất nhà liên kế 2011 Đất nhà liên kế 2012 Đất nhà biệt thự 2010 Đất nhà biệt thự 2011 Đất nhà biệt thự 2012 Đất nhà biệt thự 2013 Đất chung cư 2009 90% 2010 10% 20% 20% 2011 50% 20% 50% 20% 2012 30% 50% 50% 30% 50% 50% 2013 2014 30% 50% 30% 50% 50% 50% 100% Trong bảng 8, đất tái định cư tiến hành thu năm với mức thu 90% vào năm 2009 10% vào năm 2010 với lý nêu Còn đất nhà liên kế đất nhà biệt thự 2010 năm 2011 dự án bắt đầu xây dựng sở hạ tầng thu trước khách hàng 20% vào năm phần lài thu vào năm 50% 30% Tuy nhiên, loại đất bước vào năm 2012 thí dự án hồn tất sở hạ tầng tiến độ thu tiền năm năm 50% Đối với đất 17 NPV(TIPV) - Diện tích đất nhà liên kế Đơn giá đất nhà liên kế Chi phí xây lắp 10,000 20,000 30,000 59,983 40,000 50,000 77,617 2.189 2.827 107,761.38 83,278.62 Downside Upside Đơn giá đất nhà biệt thự 1.926 Diện tích đất nhà biệt thự 22,581 Lạm phát Đơn giá đất chung cư 2.488 29,219 6% 17% 2.189 2.827 5.2.2 Quan điểm chủ sở hữu EPV Sử dụng Tornado Chart phần mềm Crystal Ball, cho thấy yếu tố nêu yếu tố ảnh hưởng nhiều đến NPV dự án Hình bên cho thấy, yếu tố ảnh hưởng quan trọng đến hiệu tài dự án diện tích nhà liên kế, đơn giá đất nhà liên kế, chi phí xây lắp, đơn giá đất nhà biệt thự, diện tích đất nhà biệt thự, lạm phát đơn giá đất chung cư 18 NPV(EPV) (10,000) Diện tích đất nhà liên kế Đơn giá đất nhà liên kế Chi phí xây lắp - 10,000 20,000 30,000 59,983 40,000 77,617 2.189 2.827 107,761.38 83,278.62 Downside Upside Đơn giá đất nhà biệt thự 1.926 2.488 Diện tích đất nhà biệt thự 22,581 29,219 Lạm phát Đơn giá đất chung cư 6% 2.189 17% 2.827 5.3 Phân tích kịch Phân tích kịch NPV khác với yếu tố ảnh hưởng đến nó, để từ lựa chọn kết hợp yếu tố ảnh hưởng để mong muốn chủ đầu tư 5.3.1 Phân tích kịch Excel Sử dụng Excel để phân tích kịch biến kết thông qua biến số là: Thay đổi giá bán, Thay đổi chi phí xây dựng, Lạm phát, Diện tích đất nhà liên kế Diện tích đất nhà biệt thự 19 Ở xây dựng kịch sau: Kịch bình thường (Trường hợp thường xảy ra) với xác suất xảy 50% Kịch xấu (Trường hợp bi quan) với xác suất xảy 20% Kịch tốt (Trường hợp lạc quan) với xác suất xảy 30% Sau thực hiện, ta có kết giá trị kỳ vọng biến kết sau: Bảng 20: Phân tích kịch Excel (ĐVT: triệu đồng) Phân tích kịch Kịch thƣờng Kịch xấu Kịch tốt Biến thay đổi Thay đổi CPXD Thay đổi giá bán Lạm phát Diện tích đất nhà liên kế Diện tích đất nhà biệt thự Biến kết NPV(TIPV) IRR(TIPV) NPV(EPV) IRR(EPV) 1 7% 68,800 25,900 1.2 0.9 3% 63,800 20,900 0.9 1.1 10% 73,800 30,900 20,480 24.14% 12,293 32.14% (11,800) 8.14% (16,395) 8.33% 42,538 36.91% 31,599 52.31% Xác suất xảy E(NPV_TIPV) E(IRR_TIPV) E(NPV_EPV) E(IRR_EPV) 50% 20,641 24.77% 12,347 33.43% 20% 30% Theo bảng 20, giá trị kỳ vọng biến kết lớn giá trị dự án, coi dự án tốt, hiệu kinh tế cao đáng để đầu tư 5.3.2 Phân tích kịch Crystal Ball Hạn chế phân tích kịch Excel cho ta giá trị biến kết ứng với kịch định Do đó, sử dụng phần mềm Crystal Ball tiến hành phân tích kịch khắc phục hạn chế Và phân tích kịch dựa biến rủi ro nói phần Giá trị hốn chuyển bao gồm biến sau: Giá bán đất nhà liên kế, Giá bán đất nhà biệt thự, Giá bán đất chung cư, Chi phí xây dựng, Diện tích đất nhà liên kế, Diện tích đất nhà biệt thự Lạm phát 20 Sử dụng Crystal Ball phân tích kịch NPV_TIPV ứng với giá trị 19.000 triệu đồng đến 21.000 triệu đồng, NPV_EPV ứng với giá trị 11.000 triệu đồng đến 13.000 triệu Kết phân tích kịch thể phụ lục phụ lục 5, số kết cụ thể biến kết NPV_TIPV NPV_EPV Để NPV_TIPV đạt giá trị 19.001 triệu đồng 20.480 triệu đồng có kịch sau: Bảng 21: Một số kịch để NPV = 19.001 triệu đồng Biến rủi ro Đơn giá đất nhà liên kế Đơn giá đất nhà biệt thự Đơn giá đất chung cư Lạm phát Diện tích đất nhà liên kế Diện tích đất nhà biệt thự Chi phí xây lắp Kịch 2,172 1,964 2,207 14% 70.723 24.552 81.527,38 Kịch 2,646 2,207 2,825 9% 64.255 28.467 102.024,41 Kịch 2,084 1,743 2,106 17% 72.060 23.696 75.743,79 Kịch 2,418 2,114 2,352 19% 66.647 22.648 89.813,31 Kịch 2,790 2,281 2,672 9% 62.145 28.032 102.504,89 Kịch 2,315 2,054 2,294 19% 63.164 29.588 84.542,64 Bảng 22: Một số kịch để NPV_TIPV = 20.480 triệu đồng Biến rủi ro Đơn giá đất nhà liên kế Đơn giá đất nhà biệt thự Đơn giá đất chung cư Lạm phát Diện tích đất nhà liên kế Diện tích đất nhà biệt thự Chi phí xây lắp Kịch 2,630 2,277 2,528 13% 63.471 27,049 98.947,60 Kịch 2,519 2,221 2,483 9% 67.227 27.313 97.165,52 Để NPV_EPV đạt giá trị 11.013 triệu đồng 12.293 triệu đồng có kịch sau: Bảng 23: Một số kịch để NPV = 11.013 triệu đồng Biến rủi ro Đơn giá đất nhà liên kế Đơn giá đất nhà biệt thự Đơn giá đất chung cư Lạm phát Diện tích đất nhà liên kế Diện tích đất nhà biệt thự Chi phí xây lắp Kịch 2,193 1,996 2,201 9% 75.170 20.789 84.400.,42 Kịch 2,275 1,990 2,417 9% 71.814 28.953 93.151,75 Kịch 2,301 2,023 2,324 8% 71.072 24.640 88.349,20 Kịch 2,482 2,143 2,462 14% 66.066 23.238 91.854,46 21 Bảng 24: Một số kịch để NPV = 12.293 triệu đồng Biến rủi ro Đơn giá đất nhà liên kế Đơn giá đất nhà biệt thự Đơn giá đất chung cư Lạm phát Diện tích đất nhà liên kế Diện tích đất nhà biệt thự Chi phí xây lắp Kịch 2,540 2,177 2,275 12% 65.766 24.630 92.840,71 Kịch 2,836 2,507 2,653 12% 66.826 20.984 107.873,19 Kịch 2,263 2,094 2,280 10% 70.319 24.504 85.210,63 Kịch 2,694 2,304 2,628 14% 65.252 26.254 104.281,00 5.4 Phân tích mơ Sau phân tích độ nhạy, sử dụng phần mềm Crystal Ball tiến hành phân tích mơ với biến sau: giá đất nhà liên kế, giá bán đất nhà biệt thự, giá bán đất chung cư, chi phí xây dựng, lạm phát, khoản phải thu, diện tích đất nhà liên kế chi phí tu bảo dưỡng Và biến kết là: NPV_TIPV, IRR_TIPV, NPV_EPV, IRR_EPV Thực chạy mô 500000 lần, ta thu kết sau: 5.4.1 Quan điểm tổng đầu tƣ – TIPV Xác suất để NPV_TIPV dương 97,06% xác suất cao cho thấy dự án khả thi, đáng đầu tư 22 Thể tỷ lệ phần trăm biến ảnh hưởng đến NPV_TIPV, biến diện tích đất nhà liên kế đơn giá đất nhà liên kế có ảnh hưởng lớn đến NPV_TIPV Xác suất để IRR_TIPV > WACC 97,46%, nghĩa khả mức sinh lời dự án lớn mức mong đợi ban đầu lớn Vì dự án có tính khả thi cao 23 Thể tỷ lệ phần trăm biến ảnh hưởng đến IRR_TIPV, biến ảnh hưởng lớn lạm phát, diện tích đất nhà liên kế đơn giá đất nhà liên kế 5.4.2 Quan điểm chủ sở hữu – EPV Xác suất để NPV_EPV dương 92,19% xác suất thấp xác suất để NPV_TIPV dương cho thấy tính khả thi dự án cao 24 Hai yếu tố ảnh hưởng lớn đến NPV_EPV diện tích đất nhà liên kế đơn giá đất nhà liên kế Xác suất để IRR_EPV > re 94,42% nghĩa khả mức sinh lợi dự án lớn mức mong đợi chủ đầu tư lớn Vì vậy, dự án thực vốn chủ sở hữu cao 25 Thể tỷ lệ phần trăm biến ảnh hưởng đến IRR_EPV, lạm phát có ảnh hưởng quan trọng nhất, diện tích đất nhà liên kế đơn giá đất nhà liên kế 5.4.3 So sánh hai quan điểm TIPV EPV Theo kết phân tích mơ bên trên, hai quan điểm TIPV EPV hiệu dự án khả thi mặt kinh tế Tuy nhiên, dự án nguồn vốn có hạn nên lựa chọn phương án khả thi để thực dự án có hiệu Do đó, để so sánh hiệu hai quan điểm cách tiến hành so sánh giá trị trung bình NPV hai quan điểm với Kết hình bên cho ta thấy, giá trị trung bình quan điểm TIPV lớn quan điểm EPV Do quan điểm TIPV khả thi quan điểm EPV Vì vậy, chủ đầu tư nên vay ngân hàng để thực dự án 26 Tổ chức thực dự án 6.1 Sơ đồ thực cấu trúc dự án Công ty cổ phần khai thác quản lý khu công nghiệp Đặng Huỳnh chọn phương thức chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực dự án thơng qua phịng Đầu tư theo sơ đồ sau: BAN GIÁM ĐỐC CƠNG TY PHỊNG ĐẦU TƯ BAN ĐIỀU HÀNH DỰ ÁN BỘ PHẬN GIÁM SÁT BỘ PHẬN KINH DOANH Để dự án vận hành cần đến lực người, yếu tố quan trọng dự án Số lượng nhân viên dự kiến sau: Bảng 25: Cơ cấu chi phí nhân dự án Chức vụ Ban lãnh đạo Nhân viên Trưởng phòng Nhân viên Nhân viên kỹ thuật Bảo vệ Số tháng lương Bảo hiểm Tỷ lệ tăng lương Số lƣợng 6 13 17% 5% Lƣơng tháng 15 10 6 6.2 Tiến độ thực Chủ đầu tư dự kiến xây dựng năm để hồn tất tồn dự án, năm đầu dự án hoàn thành phần hạ tầng kỹ thuật Trong năm thứ tập trung thực 27 đầy đủ pháp lý đầu tư cho dự án Những năm vào hồn thành dự án Song song đó, chủ đầu tư triển khai hoạt động tiếp thị để quảng bá sản phẩm thông tin cho ngân hàng thương mại để tài trợ cho khách hàng Bảng 26: Tiến độ thực theo phần trăm giá trị (ĐVT: %) Stt Các hạng mục Đền bù 2009 80% 2010 20% 2011 San lấp mặt 70% 30% Đương giao thơng hệ thống nước 55% 45% Hệ thống cấp nước 50% 50% Hệ thống cấp điện điện chiếu sáng 50% 50% Cây xanh Khu xử lý nước thải 2012 80% 20% 100% Tổng quan thị trƣờng bất động sản Việt Nam 7.1 Sơ lƣợc thị trƣờng bất động sản Việt Nam Giai đoạn Trƣớc năm 1990 Giai đoạn 1990 – 1998 Giai đoạn 1998 – 2004 Từ năm 2004 trở Đặc điểm Không tồn thị trường bất động sản Khơng có luật điều chỉnh trình sử dụng sở hữu bất động sản Hệ thống phân phối kế hoạch hóa tập trung – phân phối nhà nước Chứng kiến phát triển thị trường bất động sản Giới thiệu luật đất đai có đề cập tới quyền sở hữu, gây đầu tràn lan giá tăng cao Các nhà phát triển nước chạy đua phát triển dự án TPHCM Hà Nội Sửa đổi luật đất đai Nhiều dự án sụp đổ cho khủng hoảng tài châu Á Các cơng ty nước có quy mơ nhỏ phát triển mạnh Khơng có nhiều khu dân cư khu bán lẻ phát triển Giới thiệu luật đất đai năm 2004 Đầu tư nươc tăng trưởng mạnh, thu nhập tăng phát triển thị trường cầm cố Nhu cầu tăng mạnh Các công ty nước thiếu vốn kinh nghiệm (Nguồn: Th.S Trần Văn Đức, Eden Group) 28 Tóm lại, thị trường bất động sản Việt Nam khai sinh thiếu tính hiệu quả, tạo nhiều hội đầu cho nhà đầu tư có kinh nghiệm Tỷ lệ tận dụng giá thuê Việt Nam cao châu Á Các thể chế pháp luật, tài kỹ thuật cải thiện mạnh Tăng mạnh đầu tư trực tiếp nước đầu tư nước, nhu cầu nhà ở, hộ tăng cao 7.2 Tổng quan thị trƣờng bất động sản Việt Nam năm 2009 Thị trường Bất động sản Việt Nam hình thành năm gần đây, có bước phát triển ấn tượng Nhiều dự án lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, khu cơng nghiệp, cơng trình xây dựng, dịch vụ công cộng… đầu tư xây dựng với quy mơ hàng ngàn tỷ đồng góp phần khơng nhỏ trình chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố, đại hố, đồng thời thúc đẩy kinh tế - xã hội đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao ổn định Trong năm 2009, chịu tác động suy thoái kinh tế toàn cầu, Việt Nam đạt mức tăng trưởng GDP 5,2%, mười hai kinh tế có mức tăng trưởng dương Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) dự báo tốc độ phát triển kinh tế Việt Nam năm 2010 6,5% đến năm 2013 GDP Việt Nam trở lại mức 8% Cơ sở hạ tầng Việt Nam cải thiện nhiều thời gian vừa qua, tạo cú hích quan trọng cho nhà đầu tư bất động sản số khu vực trung tâm Hà Nội, Hồ Chí Minh vùng lân cận Bình Dương, Đồng Nai, Cần Thơ Làn sóng đầu tư nước ngồi hứa hẹn trở lại Việt Nam kinh tế giới đà phục hồi Theo Kế hoạch đầu tư năm qua lượng vốn đầu tư nước vào lĩnh vực bất động sản chiếm 20% tổng lượng vốn đầu tư nước ngồi có xu hướng tăng lên năm Đó động lực để ngành bất động sản tiếp tục phát triển thời gian tới 7.3 Rủi ro bất động sản Bất động sản ngành có rủi ro kinh doanh cao Khi kinh tế tăng trưởng, bất động sản thường có gia tăng mạnh mẽ trở nên đóng băng kinh tế suy thoái 29 Để thực mục tiêu kiềm chế lạm phát đạt mức 7% năm năm 2010, phủ thực sách thắt chặt tiền tệ, làm khả tiếp cận nguồn vốn ngân hàng khó khăn qua hạn chế nguồn đầu tư vào bất động sản Muốn tham gia thị trường bất động sản nhà đầu tư người dân tìm vốn từ ngân hàng, tức sử dụng đòn bẩy tài lĩnh vực thường địi hỏi nguồn vốn lớn dài hạn Do đó, việc ngân hàng thắt chặt mức cho vay bất động sản dự báo không ảnh hường lớn đến tiến độ nhiều dự án mà đến nhu cầu mua khách hàng nhà đầu tư Theo cấu tín dụng dành cho bất động sản, khoảng 60% tổng dư nợ khoản vay trung dài hạn từ 10 – 20 năm Trong đó, nguồn huy động ngân hàng chủ yếu ngắn hạn Trước đây, ngân hàng sử dụng 40% vốn huy động ngắn hạn vay trung dài hạn, phần đáng kể chảy vào kênh đầu tư bất động sản Tuy nhiên, từ tháng 12/2009 tỷ lệ bị bắt buộc hạ xuống 30%, thị trường bất động sản sôi động trở nên trầm lắng Điều cho thấy, sách tiền tệ thắt chặt tác động mạnh đến sức cầu thị trường Việc giá điện xăng dầu tăng thời gian qua làm cho giá nguyên vật liệu xây dựng tăng thời gian tới Qua ảnh hưởng tới lợi nhuận ngành bất động sản Giá đền bù giải tỏa mặt bằng, giá đất tăng cao sau Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư làm cho giá bất động sản tăng cao tác động không nhỏ đến nhu cầu sở hữu nhà người dân Tính minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam chưa cao Mặc dù cải thiện so với năm trước, Việt Nam quốc gia có số minh bạch thấp nhấp khu vực châu Á Thái Bình Dương theo xếp hạng tổ chức dịch vụ địa ốc tài quốc tế Jones Lang LaSelle công bố hội nghị bất động sản quốc tế TPHCM vào cuối năm 2009 Chính việc làm cho thị trường bất động sản Việt Nam có dâu hiệu “nóng”, “lạnh” cục thời gian qua từ làm tăng độ rủi ro kinh doanh BĐS 30 7.4 Phân tích SWOT thị trƣờng bất động sản Việt Nam Thị trường bất động sản Việt Nam có điểm mạnh, điểm yếu, hội thách thức sau: NHỮNG ĐIỂM MẠNH Nền kinh tế tăng trưởng nhanh Mơi trường trị ổn định Đầu tư trực tiếp nước ngồi tăng Thị trường Khn khổ pháp lý ngày hồn thiện Chi phí giảm tính minh bạch tăng NHỮNG CƠ HỘI Đồng giá bán Nhu cầu thị trường lớn Thiếu nguồn cung Thị trường tăng trưởng ổn định Mức sống cải thiện Phát triển thị trường cầm cố Vốn vay vốn cổ phần Thời gian Dân số trẻ số người trẻ giàu có ngày nhiều NHỮNG ĐIỂM YẾU Hệ thống pháp luật yếu Chi phí sử dụng đất giải tỏa cao Quy hoạch không đồng Rủi ro bất khả kháng cao Thị trường chưa phát triển Thiếu nhà phát triển có kinh nghiệm vốn NHỮNG THÁCH THỨC Khó dự báo thay đổi luật Vấn đề giao thơng Khơng kiểm sốt nguồn cung Tăng chi phí độ trễ Cơ cấu giá phi thực tế Thiếu hệ thống đánh giá chất lượng định giá (Nguồn: Th.S Trần Văn Đức, Eden Group) Vị trí địa lý huyện Cần Giuộc vị trí khu đất triển khai dự án 8.1 Vị trí địa lý huyện Cần Giuộc Huyện Cần Giuộc huyện thuộc vùng hạ nằm phía Đơng Nam tỉnh Long An, phía Bắc giáp huyện Bình Chánh - TP Hồ Chí Minh; phía Đơng giáp huyện Nhà Bè huyện Cần Giờ - TP HCM; phía Nam Tây Nam giáp huyện Cần Đước; phía Tây giáp huyện Bến Lức Cần Giuộc nằm vành đai vịng ngồi vùng phát triển kinh tế trọng điểm phía Nam, cửa ngõ TP HCM tới tỉnh Đồng Sông Cửu Long qua quốc lộ 50, từ biển Đơng qua cửa sơng Sồi Rạp hệ thống đường thủy thơng thương với tỉnh phía Nam Rất thuận tiện cho việc giao lưu hàng hóa ngồi nước; Có điều kiện thu hút nguồn tiết kiệm từ bên tham gia đầu tư địa bàn; Có điều kiện tiếp thu nhanh ứng dụng tốt khoa học kỹ thuật 31 Diện tích tự nhiên huyện 207.18 km2 Về đơn vị hành chánh tồn huyện có thị trấn 16 xã, chia làm tiểu vùng: + Tiểu vùng thượng bao gồm xã thị trấn: Thị trấn Cần Giuộc, Phước Lý, Long Thượng, Phước Hậu, Mỹ Lộc, Phước Lâm, Thuận Thành, Long An, Tân Kim, Trường Bình Tiểu vùng hóa đảm bảo nguồn nước cho phát triển sản xuất nên phát triển mạnh, nông nghiệp + Tiểu vùng hạ gồm xã: Long Hậu, Phước Lại, Phước Vĩnh Tây, Long Phụng, Đông Thạnh, Phước Vĩnh Đông Tân Tập Tiểu vùng bị nhiễm phèn nặng, có đê Ơng Hiếu chưa phát huy tác dụng nên cịn khó khăn sản xuất đời sống Trong mối liên hệ phát triển kinh tế chung huyện, với vị trí địa lý tự nhiên giáp sơng, rạch, có hệ thống giao thông liên vùng thuận tiện, đặc biệt tiếp cận trực tiếp với huyện Nhà Bè thuộc TPHCM với dự án dân cư công nghiệp lớn triển khai, khu dân cư Tân Phước có điều kiện thuận lợi để phát triển 8.2 Vị trí khu đất triển khai dự án Khu đất dự kiến xây dựng khu tái định cư Tân Phước nằm đất thuộc xã Tân Kim, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An với quy mơ 18.22 Phía Bắc giáp khu cơng nghiệp Tân Kim, phía Nam giáp khu cơng nghiệp Tân Kim mở rộng, phía Đơng giáp sơng Cần Giuộc, phía Tây giáp đất nơng nghiệp dân cư hữu Cách ranh khu vực quy hoạch theo hướng Tây Nam có Quốc lộ 50 Phía Bắc khu vực hoạch, cách khoảng 1000m trục Đông Tây hương lộ 11, phía Đơng nối với khu cơng nghiệp – cảng Hiệp Phước, huyện Nhà Bè, TPHCM qua khu công nghiệp Long Hậu; phía Tây nối với quốc lộ 50 đường vành đai 4, Quốc lộ thông với thành phố Tân An tỉnh đồng sơng Cửu Long Kết luận Tình hình thị trường bất động sản có xu hướng chuyển biến tích cực thời gian tới, dựa vào phân tích bên như: phân tích hiệu tài dự án, phân tích rủi ro cho thấy tính khả thi dự án cao Đây dự án cần cân nhắc để đầu tư ... BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU TÁI ĐỊNH CƢ TÂN PHƢỚC MỞ ĐẦU: GIỚI THIỆU CHUNG I TÊN DỰ ÁN DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU TÁI ĐỊNH CƢ TÂN PHƢỚC II ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN Xã Tân Kim, Huyện Cần Giuộc,... TPHCM với dự án dân cư công nghiệp lớn triển khai, khu dân cư Tân Phước có điều kiện thuận lợi để phát triển 8.2 Vị trí khu đất triển khai dự án Khu đất dự kiến xây dựng khu tái định cư Tân Phước. .. mức đầu tư dự án (ĐVT: triệu đồng) Các thành phần Chi phí xây dựng Chi phí bồi thường GPMB & Tái định cư Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vần đầu tư XDCT Chi phí khác Dự phịng Tổng mức đầu tư