Báo cáo thẩm định dự án đầu tư khu tái định cư Tân Phước

dự án đầu tư khu tái định cư Tân Phước

1 Sự cần thiết đầu tư 2

2 Nguồn vốn và sử dụng vốn 3

2.1 Tổng mức đầu tư của dự án 3

2.2 Nguồn vốn và sử dụng vốn 4

2.3 Kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn 5

3 Các giả định tính toán 6

3.1 Giả định về thiết kế 6

3.2 Giả định khai thác kinh doanh 6

3.3 Giả định về yếu tố lạm phát và thuế thu nhập doanh nghiệp 8

4 Phân tích hiệu quả tài chính dự án 9

4.1 Báo cáo thu nhập dự trù 9

4.2 Báo cáo ngân lưu quan điểm tổng đầu tư 10

4.3 Báo cáo ngân lưu quan điểm chủ sở hữu 11

5 Phân tích rủi ro của dự án 11

5.1 Phân tích độ nhạy 11

5.1.1 Phân tích độ nhạy một chiều 12

5.1.2 Phân tích độ nhạy hai chiều 13

5.1.3 Giá trị hoán chuyển của các biến rủi ro 15

5.2 Ảnh hưởng của các yếu tố đến NPV 16

5.2.1 Quan điểm tổng đầu tư TIPV 16

5.2.2 Quan điểm chủ sở hữu EPV 17

5.3 Phân tích kịch bản 18

5.3.1 Phân tích kịch bản bằng Excel 18

5.3.2 Phân tích kịch bản bằng Crystal Ball 19

5.4 Phân tích mô phỏng 21

5.4.1 Quan điểm tổng đầu tư – TIPV 21

5.4.2 Quan điểm chủ sở hữu – EPV 23

5.4.3 So sánh giữa hai quan điểm TIPV và EPV 25

6 Tổ chức thực hiện dự án 26

6.2 Tiến độ thực hiện 26

7 Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam 27

7.1 Sơ lược thị trường bất động sản Việt Nam 27

7.2 Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam năm 2009 28

7.3 Rủi ro trong bất động sản 28

7.4 Phân tích SWOT thị trường bất động sản Việt Nam 30

8 Vị trí địa lý huyện Cần Giuộc và vị trí của khu đất triển khai dự án 30

8.1 Vị trí địa lý huyện Cần Giuộc 30

8.2 Vị trí khu đất triển khai dự án 31

9 Kết luận 31

Bảng 1: Tổng mức đầu tư của dự án (ĐVT: triệu đồng) 4

Bảng 2: Nguồn vốn của dự án (ĐVT: triệu đồng) 4

Bảng 3: Tổng sử dụng vốn của dự án (ĐVT: triệu đồng) 5

Bảng 4: Kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn (ĐVT: triệu đồng) 6

Bảng 5: Quy hoạch đất của dự án (ĐVT: m2) 6

Bảng 6: Đơn giá các loại đất tái định cư (ĐVT: triệu đồng) 7

Bảng 7: Công suất tiêu thụ các loại đất của dự án (ĐVT: %) 7

Bảng 8: Tiến độ thu tiền khách hàng (ĐVT: %) 7

Bảng 9: Doanh thu hàng năm của dự án (ĐVT: triệu đồng) 8

Bảng 10: Lạm phát Việt Nam qua các năm (ĐVT: %) 9

Bảng 11: Báo cáo thu nhập dự trù (ĐVT: triệu đồng) 9

Bảng 12: Báo cáo ngân lưu theo quan điểm TIPV (ĐVT: triệu đồng) 10

Bảng 13: Báo cáo ngân lưu theo quan điểm EPV (ĐVT: triệu đồng) 11

Bảng 14: Mức thay đổi của các biến kết quả khi các biến rủi ro thay đổi (ĐVT: triệu đồng) 13

Bảng 15: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với NPV_TIPV (ĐVT: triệu đồng) 14

Bảng 16: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với IRR_TIPV (ĐVT: %) 14

Bảng 17: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với NPV_EPV (ĐVT: triệu đồng) 14

Bảng 18: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với IRR_EPV (ĐVT: %) 15

Bảng 19: Xếp hạng các biến ảnh hưởng đến các biến kết quả của dự án 15

Bảng 20: Phân tích kịch bản bằng Excel (ĐVT: triệu đồng) 19

Bảng 21: Một số kịch bản để NPV = 19.001 triệu đồng 20

Bảng 22: Một số kịch bản để NPV_TIPV = 20.480 triệu đồn 20

Bảng 23: Một số kịch bản để NPV = 11.013 triệu đồng 20

Bảng 24: Một số kịch bản để NPV = 12.293 triệu đồng 21

Bảng 25: Cơ cấu và chi phí nhân sự của dự án 26

Bảng 26: Tiến độ thực hiện theo phần trăm giá trị (ĐVT: %) 27

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN NGÀNH KẾ HOẠCH – ĐẦU TƯ

- -

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

KHU TÁI ĐỊNH CƯ TÂN PHƯỚC

MỞ ĐẦU: GIỚI THIỆU CHUNG

I TÊN DỰ ÁN

DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU TÁI ĐỊNH CƯ TÂN PHƯỚC

II ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN

Xã Tân Kim, Huyện Cần Giuộc, Tỉnh Long An

III CÁC CƠ QUAN LIÊN QUAN

Chủ đầu tư: Công ty cổ phần khai thác và quản lý khu công nghiệp Đặng Huỳnh Đơn vị tư vấn thiết kế: Công ty cổ phần tư vấn – đầu tư xây dựng Bình Chánh

1 Sự cần thiết đầu tƣ

Trong những năm vừa qua, trên địa bàn tỉnh Long An đã có nhiều khu công nghiệp tập trung ra đời, đặc biệt là tại huyện Cần Giuộc, do nhiều doanh nghiệp trên địa bàn và các tỉnh đến đầu tư, khai thác nhằm góp phần đáng kể cho sự phát triển chung của kinh tế tỉnh Long

An, trong đó có Công ty cổ phần khai thác và quản lý khu công nghiệp Đặng Huỳnh

Với niềm tin việc hình thành các khu công nghiệp tập trung là một trong những xu thế tất yếu để đẩy nhanh phát triển công nghiệp, thu hút vốn đầu tư, đồng thời góp phần chuyển biến theo hướng tích cực đối với môi trường sống, tạo điều kiện cho công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, chủ đầu tư KCN Tân kim (mở rộng) luôn hướng đến việc hình thành dự

án có đầy đủ các yếu tố kỹ thuật và xã hội, trong đó có khu dân cư gồm phần tái định cư Trong quá trình đầu tư xây dựng khu công nghiệp Tân Kim (mở rộng) với quy mô diện tích 50,89 ha có làm phát sinh nhu cầu chuyển mục đích sử dụng từ các mục đích khác sang mục đích khu công nghiệp, do vậy việc bố trí tái định cư cho người dân có nhà ở bị thu hồi

là công việc rất quan trọng mà chủ đầu tư phải quan tâm giải quyết

Ngoài ra, việc hình thành một khu dân cư gồm cả phần diện tích tái định cư ở gần khu công nghiệp cũng là giải pháp tham gia khắc phục những bất cập mà các thành phố lớn thường gặp phải như vấn đề hạ tầng kỹ thuật, lao động, việc làm, chỗ ở công nhân và chuyên gia, các vấn đề xã hội khác như trường học, nhà trẻ, chợ, nơi vui chơi giải trí giúp người lao động tái tạo sức lao động để tiếp tục công việc sản xuất kinh doanh, an ninh trật tự

Bên cạnh đó, việc xây dựng một khu dân cư phục vụ tái định cư cũng phải bảo đảm các yêu cầu tối thiểu về hạ tầng kỹ thuật gồm giao thông, năng lượng, thông tin và cảnh quan,

và các phương diện hạ tầng xã hội khác nhằm đem lại cuộc sống cho người dân tái định cư tốt hơn trước để bảo đảm mọi người dân đều được thụ hưởng những tiện ích vật chất, tinh thần mà lâu nay, do điều kiện kinh tế, lịch sử, họ chưa được phục vụ

Khu công nghiệp Tân Kim (mở rộng) dự kiến sử dụng hàng ngàn lao động bao gồm công nhân và chuyên gia; việc xây dựng khu dân cư gần khu công nghiệp cũng góp phần tăng hiệu suất lao động, góp phần giảm thiểu kẹt xe, tai nạn giao thông, ô nhiễm môi trường, lãng phí thời gian lao động và hao phí xã hội

Khu dân cư được xây dựng với đầy đủ hạ tầng kỹ thuật và xã hội, đặc biệt chú trọng đến định hướng tương lai phát triển khu vực khi quan tâm đến thế hệ công nhân hiện hữu có nhu cầu lập gia đình, nhu cầu về nuôi dạy và chăm sóc trẻ bảo đảm sự phát triển toàn diện cho thế hệ trẻ trong tương lai thông qua hệ thống trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí

Về phía các doanh nghiệp thứ cấp, khi đến đầu tư vào khu công nghiệp chỉ có thể yên tâm khi người lao động được quan tâm đúng mức về vật chất và tinh thần, trong đó việc ổn định chỗ ở có vai trò rất quan trọng, và có như vậy mới góp phần làm cho doanh nghiệp yên tâm đầu tư nhằm hướng đến kết quả phát triển một cách bền vững

Với suy nghĩ và cách tiếp cận vấn đề như trên, chủ đầu tư dự án đề xuất thực hiện dự án khu tái định cư Tân Phước tại địa bàn xã Tân Kim, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An trên cơ

sở lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 khu tái định cư Tân Phước với các hạng mục hoàn toàn mới, nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở ổn định cho người dân tái định cư

và người lao động làm việc tại khu công nghiệp Tân Kim (mở rộng), trong đó chú trọng cơ cấu phân khu chức năng, mục đích sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc khống chế để làm cơ sở cho việc triển khai dự án đầu tư xây dựng cụ thể

Ngoài ra, việc quy hoạch xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị cũng bảo đảm nét hiện đại, thẩm mỹ, an toàn, vệ sinh môi trường và gắn với việc quản lý đô thị, kế hoạch sử dụng đất phải theo đúng quy hoạch, hạn chế việc xây dựng tự phát trên cơ sở các mối quan

hệ về hạ tầng và không gian xây dựng nhằm xác định quy mô dành cho dân cư, công trình công cộng như trường học, y tế, thương mại dịch vụ, công viên nghỉ ngơi giải trí một cách hợp lý

2 Nguồn vốn và sử dụng vốn

2.1 Tổng mức đầu tƣ của dự án

Trên cơ sở quy hoạch và phương án đầu tư, tổng mức đầu tư được tính toán bao gồm các khoản phí: Chi phí xây lắp, chi phí bồi thường GPMB & Tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác (bao gồm lãi vay trong thời gian xây dựng), dự phòng Tổng mức đầu tư thực hiện dự án là 163.620,39 triệu đồng thể hiện qua bảng dưới

Các thành phần cụ thể trong tổng mức đầu tư (Xem thêm trong phụ lục 1)

Bảng 1: Tổng mức đầu tư của dự án (ĐVT: triệu đồng)

Nguồn vốn của dự án bao gồm:

Vốn của chủ đầu tư: 44.000,00 triệu đồng

Vốn vay: 66.000,00 triệu đồng

Ứng trước của khách hàng (Vốn thu hàng năm): 188.030,58 triệu đồng

Vốn được dùng đầu tư cho các hạng mục chính như: đền bù và giải phóng mặt bằng,

hoàn thiện hạ thống hạ tầng kỹ thuật, chi trả các phí tư vấn thiết kế, dự phòng, trả lãi vay

trong quá trình xây dựng, chi cho các mục khai thác và kinh doanh dự án Tùy theo tình

hình thực tế, chủ đầu tư sẽ tính toán nguồn vốn có hiệu quả để làm giảm chi phí đầu tư

nhằm giảm giá thành để phục vụ khách hàng tốt hơn

Bảng 2: Nguồn vốn của dự án (ĐVT: triệu đồng)

Trong các dự án bất động sản, ngoài nguồn vốn chủ sở hữu tự có và vốn đi vay các ngân

hàng thương mại thì vốn thu từ khách hàng cũng là một nguồn vốn quan trọng đối với dự

án Vốn này được thu từ những khách hàng cùa dự án, điều này giúp cho chủ đầu tư giảm

bớt gánh nặng về vốn cũng như tiền lãi đi vay tại các ngân hàng thương mại

Bảng 3: Tổng sử dụng vốn của dự án (ĐVT: triệu đồng)

Năm 2009 2010 2011 2012

Chi phí xây dựng - 66.864,00 19.104,00 9.552,00 Chi phí GPMB & Tái định cư 29.119,44 7.279,86 - - Chi phí quản lý dự án 156,49 938,95 312,98 156,49 Chi phí tư vấn đầu tư XDCT 1.995,75 1,197,45 798,30 - Chi phí khác 41,73 250,37 83,46 41,73

Dự phòng 779,14 4.674,87 1.558,29 779,14 Lãi vay 1.200,00 8.064,00 5.674,24 2.997,71 Tổng cộng 33.292,55 89.269,50 27.531,27 13.527,08

Dự kiến cơ cấu nguồn vốn và sử dụng vốn như sau:

2.3 Kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn

Theo tính toán, tổng vốn chủ sở hữu của dự án là 44.000,00 triệu đồng Chủ đầu tư dự kiến sử dụng nguồn vốn này cho các mục đích sau: thực hiện đền bù cho các hộ gia đình nằm trong quy hoạch của dự án, và thanh toán lãi vay cho ngân hàng

Với quy mô hoạt động và nhu cầu vốn như trên, chủ đầu tư vay thêm 66.000,00 đồng theo tiến độ xây dựng và khai thác Lãi vay được tính là 12%/năm, kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn được thể hiện như sau:

Vốn chủ

sở hữu 15%

Vốn thu hàng năm 63%

Vốn vay

22%

NGUỒN VỐN

Chi phí xây dựng 58%

Chi phí GPMB 22%

Chi phí QLDA 1%

Chi phí tư vấn 3%

Chi phí khác 0%

Dự phòng 5%

Lãi vay 11%

SỬ DỤNG VỐN

Bảng 4: Kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn (ĐVT: triệu đồng)

Năm 2009 2010 2011 2012 2013

Nợ đầu kỳ 10.000,00 67.200,00 47.285,35 24.980,94 Lãi phát sinh trong kỳ 1.200,00 8.064,00 5.674,24 2.997,71 Tổng trả nợ - 27.978,65 27.978,65 27.978,65 Trả gốc - 19.914,65 22.304,41 24.980,94 Trả lãi - 8.064,00 5.674,24 2.997,71 Tăng trong kỳ 56.000,00 - - -

Bảng 5: Quy hoạch đất của dự án (ĐVT: m2)

3.2 Giả định khai thác kinh doanh

Khu đất được chủ đầu tư phân chia thành nhiều khu vực khác nhau để kinh doanh, vì là

dự án tái định cư cho người dân thuộc diện giải tỏa của khu công nghiệp Tân Kim mở rộng nên đất tái định cư sẽ được bán với giá ưu đãi theo quy định của nhà nước Thay vì trả toàn

bộ số tiền đền bù cho người dân, thì chủ đầu tư sắp xếp bán lại đất cho người dân để họ ổn

định chỗ ở tại khu tái định cư và chi trả phần đền bù còn lại cho họ Cho nên trong năm đầu tiên của dự án đã có doanh thu từ đất tái định cư, cụ thể như sau:

Bảng 6: Đơn giá các loại đất tái định cư (ĐVT: triệu đồng)

Trong các dự án bất động sản thì khi khách hàng đặt mua sản phẩm của dự án thì chúng

ta không thể thu tiền của khách hàng một lần mà tùy theo tiến độ thi công mà tiến hành thu từng đợt Cụ thể trong dự án này như sau:

Bảng 8: Tiến độ thu tiền khách hàng (ĐVT: %)

Trong bảng 8, đối với đất tái định cư thì chúng ta tiến hành thu trong 2 năm với mức thu

là 90% vào năm 2009 và 10% vào năm 2010 với lý do như đã nêu trên Còn đối với đất nhà liên kế và đất nhà biệt thự trong 2010 và năm 2011 thì dự án mới bắt đầu xây dựng cơ sở hạ tầng do đó chỉ thu trước khách hàng 20% vào năm và phần còn lài sẽ thu vào những năm tiếp theo là 50% và 30% Tuy nhiên, 2 loại đất này khi bước vào năm 2012 thí dự án đã hoàn tất cơ sở hạ tầng do đó tiến độ thu tiền sẽ là 2 năm và mỗi năm là 50% Đối với đất

chung cư thì chúng ta sẽ cho tiến hành thầu do đó việc thu tiền sẽ được thực hiện một lần vào năm 2014

Bảng 9: Doanh thu hàng năm của dự án (ĐVT: triệu đồng)

3.3 Giả định về yếu tố lạm phát và thuế thu nhập doanh nghiệp

Yếu tố lạm phát

Vì trong dự án có tính đến yếu tố lạm phát – một yếu tố các tác động đến hiệu quả của dự

án, cho nên chủ đầu tư cần phải dự báo yếu tố này chính xác trong khả năng cho phép, bằng cách dựa vào những dữ liệu đã có sẵn trong quá khứ

Tình hình lạm phát trong những năm qua của Việt Nam có nhiều biến động đáng kể Cụ thể trong năm 2001 tỉ lệ lạm phát chỉ là 0,8% trong khi đó năm 2008 là 22,97% Nhưng xét theo thời gian trong khoảng những năm từ 2004 đến 2009 có phần ổn định, tỉ lệ lạm phát chỉ dao động trong khoảng từ 6 đến 9% Riêng năm 2008, lạm phát tăng cao quá mức được xác định chủ yếu là do các nguyên nhân sau: việc tăng cung tín dụng quá mức, giá xăng tăng đã đẩy giá cả của các mặt hàng khác tăng theo, bội chi ngân sách cao, nhập siêu tăng…thêm vào đó là ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đã đẩy nền kinh tế Việt Nam rơi vào suy thoái Như vậy, khi dự báo tình hình lạm phát cho các năm tới, chúng ta không

thể cộng chung số liệu lạm phát trong giai đoạn 2004 đến 2009 lấy bình quân được mà phải loại trừ lạm phát năm 2008 ra Bởi lẽ, năm 2008 là năm mà tình hình kinh tế Việt Nam có nhiều biến động nhất trong vòng 13 trở lại đây

Bảng 10: Lạm phát Việt Nam qua các năm (ĐVT: %)

(Nguồn IMF – (*) số liệu dự báo)

Với những dữ kiện trên, chủ đầu tư dự báo tình hình lạm phát Việt Nam trong các năm tới sẽ ở mức 7%/năm

Thuế thu nhập doanh nghiệp

Căn cứ Nghị định số 124/NĐ-CP Luật thuế thu nhập doanh nghiệp mới, có hiệu lực từ ngày 01/01/2009, các khoản thu nhập chịu thuế gồm thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh, hàng hóa dịch vụ, chuyển nhượng vốn, bất động sản, cho thuê tài sản Thuế suất chung áp dụng cho các doanh nghiệp là 25% thay cho mức cũ là 28%

4 Phân tích hiệu quả tài chính dự án

4.1 Báo cáo thu nhập dự trù

Bảng 11: Báo cáo thu nhập dự trù (ĐVT: triệu đồng)

2010, năm 2011, năm 2012, năm 2013 và năm 2014 lần lượt là 3.644 triệu đồng; 9.443 triệu

đồng; 47.519 triệu đồng; 127.424 triệu đồng; 98.467 triệu đồng và 36.740 triệu đồng

Tổng chi phí hoạt động của dự án là 40.322 triệu đồng Tổng lợi nhuận trước thuế là 101.395 triệu đồng Tổng lợi nhuận sau thuế là 63.279 triệu đồng

Hệ số doanh thu trên vốn chủ sở hữu là 7,35 điều này có nghĩa là trong suốt vòng đời của

dự án 1 đồng vốn chủ sở hữu tạo ra 7,35 đồng doanh thu

Hệ số lợi nhuận trước thuế trên vốn chủ sở hữu là 2,30 điều này có nghĩa là trong suốt vòng đời của dự án 1 đồng vốn chủ sở hữu tạo ra 2,30 đồng lợi nhuận trước thuế

Tỷ suất sinh lợi của vốn chủ sở hữu (ROE) của dự án là 1,44 điều này có nghĩa là trong suốt vòng đời của dự án 1 đồng vốn chủ sở hữu tạo ra 1,44 đồng lợi nhuận sau thuế

4.2 Báo cáo ngân lưu quan điểm tổng đầu tư

Với mức vốn chủ sở hữu nói trên để xây dựng và khai thác kinh doanh của khu đất tại giá trị suất chiết khấu 16.42% thì giá trị hiện tại ròng là 20.480 triệu đồng Suất thu hồi vốn nội

bộ là 24,14% và MIRR là 20,14% Hệ số đảm bảo trả nợ 1,56 cho thấy rằng dự án hoàn toàn có khả năng trả nợ Thời gian hoàn vốn của dự án là 3 năm 10 tháng 21 ngày

Bảng 12: Báo cáo ngân lưu theo quan điểm TIPV (ĐVT: triệu đồng)

Năm 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Ngân lưu vào 3,279 8,863 43,711 119,433 101,362 42,913 3,674

Tổng doanh thu 3,644 9,443 47,518 127,424 98,467 36,740 -

 AR (364) (579) (3,807) (7,990) 2,895 6,172 3,674

Ngân lưu ra 35,756 85,879 29,633 23,400 7,655 4,749 (1,067)

Tổng chi phí 3,868 4,440 6,032 9,192 9,092 7,695 - Chi phí xây dựng - 66,864 19,104 9,552 - - - Chi phí GPMB 29,119 7,279 - - - - - Chi phí QLDA 156 938 312 156 - - - Chi phí tư vấn 1,995 1,197 798 - - - - Chi phí khác 41 250 83 41 - - -

4.3 Báo cáo ngân lưu quan điểm chủ sở hữu

Sau khi loại bỏ các khoản vay và trả nợ của dự án, với mức vốn chủ sở hữu trên để xây dựng và khai thác kinh doanh khu đất tại giá trị suất sinh lợi chủ sở hữu 23.05% thì giá trị hiện tại ròng là 12,293 triệu đồng Suất thu hồi vốn nội bộ là 32,14% và suất thu hồi vốn nội

bộ điều chỉnh là 27,66% Thời gian hoàn vốn của dự án là 3 năm 6 tháng 19 ngày

Bảng 13: Báo cáo ngân lưu theo quan điểm EPV (ĐVT: triệu đồng)

Thời gian hoàn vốn: 3 năm 6 tháng 19 ngày

Tóm lại, theo cả hai quan điểm TIPV và EPV đều cho thấy rằng NPV của dự án đều dương Bên cạnh đó, IRR_TIPV (MIRR_TIPV) > WACC và IRR_EPV (MIRR_EPV) > re, điều này có nghĩa là dự án có hiệu quả về kinh tế

5 Phân tích rủi ro của dự án

Trong quá trình chuẩn bị đầu tư, cũng như trong quá trình xây dựng và khai thác kinh doanh của dự án sẽ phát sinh nhiều loại rủi ro khác nhau, có thể là do nguyên nhân khách quan và cũng có thể là nguyên nhân chủ quan Việc tính toán khả năng tài chính của dự án ở trên chỉ đúng trong trường hợp dự án không bị ảnh hưởng bởi các loại rủi ro có thể xảy ra

Vì vậy, việc đánh giá, phân tích, dự đoán các rủi ro có thể xảy ra là rất quan trọng nhằm tăng tính khả thi của phương án tính toán dự kiến cũng như chủ động có biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu các rủi ro

5.1 Phân tích độ nhạy

Khi phân tích lợi ích và chi phí của mỗi dự án, chúng ta đã mặc nhiên rằng lợi ích và chi phí được ước lượng chắc chắn và chúng cho ta một giá trị duy nhất về hiện giá ròng của mỗi

phương án nghiên cứu Nhưng khi thực hiện dự án thật sự lại không phải như vậy Các kết quả ước tính về lợi ích và chi phí của dự án có thể khác xa với thực tế Do có sự không chắc chắn của lợi ích và chi phí trong tương lai, nên các nhà đầu tư đã phải đặt ra nhiều câu hỏi khác nhau Chẳng hạn, nếu giá nhập lượng của dự án thay đổi ±10%, hoặc giá xuất lượng của dự án giảm 15% so với ước tính ban đầu thì các chỉ tiêu đánh giá của dự án sẽ thay đổi như thế nào? Liệu dự án có còn đáng giá nữa hay không?

Phân tích độ nhạy là tính lại các chỉ tiêu đánh giá dự án (chẳng hạn như: NPV, IRR) khi cho các biến số rủi ro của dự án thay đổi

Biến số rủi ro là các biến số khi có sự thay đổi (cho dù là rất nhỏ) sẽ làm cho hiện giá ròng hay kết quả tính toán dựa trên các tiêu chí đánh giá dự án thay đổi rất lớn – Điều này

có nghĩa là nó có thể làm cho dự án bị loại hoặc thay đổi thứ hạng của các dự án đang xem xét

5.1.1 Phân tích độ nhạy một chiều

Phân tích độ nhạy nhằm kiểm tra sự dao động của hiệu quả dự án so với sự biến động của các yếu tố nghĩa là khi các yếu tố rủi ro thay đổi a% thì biến kết quả thay đổi bao nhiêu b% Tiến hành phân tích độ nhạy một chiều với 13 biến sau:

(1) Thay đổi chi phí xây dựng (8) Diện tích đất nhà biệt thự,

(2) Thay đổi giá bán (9) Chi phí bán hàng và marketing

(4) Khoản phải thu (11) Chi phí quản lý chung

(5) Khoản phải trả (12) Tỷ lệ tăng giá

(6) Tồn quỹ tiền mặt (13) Tỷ lệ tăng lương

(7) Diện tích đất nhà liên kế

Kết quả phân tích độ nhạy một chiều thể hiện trong phụ lục 2, từ kết quả phân tích độ

nhạy ta có bảng tổng hợp mức thay đổi của các biến kết quả khi các biến rủi ro thay đổi:

Bảng 14: Mức thay đổi của các biến kết quả khi các biến rủi ro thay đổi (ĐVT: triệu đồng)

5.1.2 Phân tích độ nhạy hai chiều

Sau khi tiến hành phân tích độ nhạy một chiều, tiến hành phân tích độ nhạy hai chiều cũng tương tự như phân tích độ nhạy một chiều, nghĩa là xem xét sự tác động của một cặp yếu tố ảnh hưởng như thế nào đến các chỉ tiêu tài chính của dự án Ở đây chỉ tiến hành phân tích độ nhạy hai chiều với cặp biến là thay đổi chi phí xây dựng và thay đổi giá bán, đây là 2 yếu tố có ảnh hưởng lớn đến các chỉ tiêu tài chính của dự án sau khi tiến hành phân tích độ nhạy một chiều Ta tiến hành phân tích độ nhạy 2 chiều lần lượt với 4 biến kết quả của dự

án là NPV_TIPV, IRR_TIPV, NPV_EPV và IRR_EPV Kết quả phân tích độ nhạy 2 chiều của NPV_TIPV được thể hiện trong Bảng 15 như sau:

Bảng 15: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với NPV_TIPV (ĐVT: triệu đồng)

Thay đổi giá bán

Theo kết quả trên thì chúng ta thấy rằng, khi mà giá bán đạt mức thấp nhất và chi phí xây

dựng đạt mức cao nhất thì NPV_TIPV của dự án vẫn là 1.894 triệu đồng Điều này cho thấy

dự án rất hiệu quả

Tương tự, với các chỉ tiêu tài chính IRR_TIPV, NPV_EPV, IRR_EPV cho những kết quả như sau:

Bảng 16: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với IRR_TIPV (ĐVT: %)

Thay đổi giá bán

Kết quả trên cho thấy, tại mức giá bán thấp nhất và chi phí xây dựng cao nhất thì IRR_TIPV đạt 17,10% lớn hơn mức kỳ vọng WACC = 16,42% Kết hợp với mức NPV_TIPV dương trong cùng điều kiện, chứng tỏ hiệu quả của dự án rất tốt và đáng để đầu

tư

Bảng 17: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với NPV_EPV (ĐVT: triệu đồng)

Thay đổi giá bán

Kết quả phân tích độ nhạy cho thấy có 2 khả năng để làm cho NPV_EPV âm là giá bán giảm 5% kết hợp với chi phí xây dựng tăng 10% và 15%, ngoài ra thì đều dương Do đó chủ đầu tư cần có những biện pháp hạn chế sự gia tăng của chi phí xây dựng để cho dự án có hiệu quả hơn