Xây dựng dự án đầu tư khu tái định cư 243 Tân Hòa Đông, Q6, Tp Hồ Chí Minh

đầu tư là điều kiện quyết định sự ra đời, tồn tại và tiếp tục hoạt động sản xuất kinh doanh của một doanh nghiệp, là yếu tố quyết định sự phát triển và tăng trưởng của nền sản xuất xã hội

Trang 1

LVTN Xây dựng dự án đầu tự khu tái định cư 243 Tân Hịa Đơng, Q6, Tp.HCM

MUC LUC

CHUONG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN

1.1 ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1

1.1.1 Khái niệm về đầu tư và dự án đầu tư: 1

1.1.2 Phân loại và trình tự lập dự án đầu tư: 1

1.1.3 Những nội dung chính của dự án đầu tư: 4

1.1.4 Vốn đâu tư của dự án và các nguồn vốn: 5

1.2 TRÌNH TỰ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG: 10

1.2.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: 10

1.2.2 Giai đoạn thực hiện đầu tư: 14

1.2.3 Giai đoạn kết thúc Xây dựng đưa dự án vàokhai thác sử dụng: 21 1.3 MỘT SỐ HÌNH THỨC TỔ CHỨC QUẦN LÝ THỰC HIỆN DỰ

ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG: 23

1.3.1 Hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án: 24

1.3.2 Hình thức chủ nhiệm điều hành dự án: 24

1.3.3 Hình thức chìa khĩa trao tay : 25

1.3.4 Hình thức tự thực hiện dự án : 26 |

1.4 MOT SỐ HÌNH THỨC LỰA CHỌN NHÀ THẦU TRONG ĐẦU

TƯ XÂY DỰNG: 26

1.4.1 Chỉ định thâu: 26

1.4.2 Đấu thâu lựa chọn đối tác để thực hiện dự án: 26

1.4.3 Đấu thầu trong xây dựng: 27

1.5 TIỂU CHUẨN HIỆU QUÁ VÀ CÁC QUAN DIEM ĐÁNH

GIÁ DỰ ÁN ĐẦU TƯ: 29

1.5.1 Khái niệm và phân loại hiệu quả: 29

1.5.2 Tiêu chuẩn hiệu quả của dự án đầu tư: 29

1.5.3 Các quan điểm đánh giá dự án đầu tư: 29

1.5.4 Giá trị của tiên tệ theo thời gian : 29

1.5.5 Phân tích tài chính của dự án đầu tư : 30

1.5.6 Phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án đầu tư: 32

Trang 2

LVTN Xây dựng dự án đầu tu khu tdi dinh cu 243 Tan Hoa Déng, Q6, Tp.HCM

CHƯƠNG 2

XÂ Y DỰNG DỰ ÁN CHUNG CƯ

243 TÂN HỊA ĐƠNG - PHƯỜNG 14 - QUẬN 6 - TP.HCM

2.1 NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH-SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ:

2.1.1 Chương trình phát triển nhà ở cùa Tp.HCM giai đoạn 1991-2000:

2.1.2 Định hướng phát triển nhà ở năm 2010 của thành phố Hồ Chí Minh: 2.1.3 Mục tiêu của Thành phố đến năm 2010:

2.1.4 Điều kiện thuận lợi và khĩ khăn trong việc thực hiện đự án:

2.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ ĐỂ XÂY DỰNG DỰ ÁN:

2.3 DỰ KIẾN QUY MO DY AN: 41

2.3.1 Qui mơ, phân tích lựa chọn phương án:

2.3.2 Các thơng số kỹ thuật của từng nhà cao tầng:

2.4 PHƯƠNG ÁN GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ: 2.4.1 Phương án giải phĩng mặt bằng:

2.4.2 Phương án bồi thường:

2.4.3 Phương án tái định cư:

2.5 PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ KIẾN TRÚC: | 2.5.1 Phương án qui hoạch hạ tầng:

2.5.2 Cơng trình kiến trúc: 35 36 38 38 39 40 42 46 47 48 48 32 55 35 37

2.6 DỰ TỐN TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ PHÂN KỲ VỐN ĐẦU TU: 60

2.6.1 Dự tốn tổng mức đầu tư:

2.6.2 Khả năng thu xếp vốn: 60 65

27 NGUỒN HÌNH THÀNHVỐN ĐẦU TƯ VÀ KHẢ NĂNG CẤP VỐN

THEO TIẾN ĐỘ:

2.7.1 Nguồn hình thành vốn đầu tư: 2.7.2 Khả năng cấp vốn theo tiến độ:

2.8 DỰ TỐN DOANH THU DỰ ÁN:

2.8.1 Phân bổ chi phí cho từng hạng mục:

2.8.2 Phân bổ chỉ phí giữa diện tích nhà bán và diện tích cho thuê:

67 67 67 68 68 69

SVTH:BUI VAN BIEN

Trang 3

LVIN Xây dựng dự án đầu tư khu tái định cư 243 Tân Hịa Đơng, Q6, Tp.HCM

2.8.3 Doanh thu từ hoạt động cho thuê hàng năm được tổng hợp ở bảng sau:70

2.9 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN: 70

1 Hiệu quả xã hội: 71

2 Hiéu qua kinh té: 72

CHUONG 3

KẾT LUẬN VÀ KIÊN NGHỊ

3.1 KẾT LUẬN: 73

3.1.1 Keat luận: 73

3.1.2 Dự án cĩ nội dung chính sau: 73

3.2 KIẾN NGHỊ: T4

Trang 4

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN DAU TU:

1.1.1 Khái niệm về đầu tư và dự án đầu tư:

Hoạt động đâu tư nĩi chung là hoạt động bổ vốn vào các lĩnh vực kinh tế xã hội để thu được lợi ích dưới các hình thức khác nhau

Hoạt động đâu tư trong xây dựng thường gồm hai hình thức:

- Đầu tư cơ bản là hoạt động đâu tư để tạo ra các tài sản cố định đưa vào

hoạt động trong các lĩnh vực kinh tế — xã hội nhằm thu được lợi ích dưới các hình

thức khác nhau

Xét tổng thể hoạt động đầu tư nào cũng cần phải cĩ tài sản cố định Để cĩ

được tài sản cố định, chủ đầu tư cĩ thể thực hiện bằng nhiều cách: xây dựng mới, mua sắm, đi thuê,

- Đầu tư xây dựng cơ bản là hoạt động tư thực hiện bằng cách tiến hành xây dựng mới tài sản cố định

Xây dựng cơ bản là một khâu trong hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản Kết quả của hoạt động xây dựng cơ bản (khảo sát, thiết kế, xây dựng, lắp đặt, ) là tạo ra tài sản cố định cĩ một năng lực sản xuất và phục vụ nhất định, bằng các hình thức xây dựng mới, xây dựng lại, khơi phục và mở rộng các tài sản cố định của

nên kinh tế quốc dân thuộc các lĩnh vực sản xuất vật chất cũng như phi sản xuất

vật chất

Dự án là tập hợp những để xuất để thực hiện một phần hay tồn bộ cơng việc, mục tiêu hoặc yêu câu nào đĩ Dự án bao gồm dự án đầu tư và dự án khơng

cĩ tính chất đầu tư

Dự án đâu tư là tập hợp những để xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số

lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay dịch vụ nào đĩ trong một khoảng thời gian xác định

1.1.2 Phân loại và trình tự lâp dự án đầu tư: 1.1.2.1 Phân loại dự án đầu tư:

Căn cứ vào tính chất, đặc điểm cơng nghệ, vị trí, diện tích chiếm đất, mức độ tác động mơi trường, quy mơ phát triển của từng dự án, Chính phủ phân các dự án đầu tư xây dựng thành nhĩm để phân cấp quản lý

Các dự án đầu tư (khơng kể dự án đầu tư trực tiếp của nước ngồi) được

phân thành 3 nhĩm A,B và C theo quy định dưới đây:

Trang 5

LVTN Xây dựng dự án đầu tư khu tái định cự 243 Tân Hịa Đơng, Qĩ, Tp.HCM

a Dự án thuộc nhĩm A là những dự án cĩ một trong các điều kiện sau: a1 Các dự án thuộc phạm vi bảo vệ an ninh, quốc phịng cĩ tính bảo mật quốc gia, cĩ ý nghĩa chính trị - xã hội quan trọng, thành lập và xây dựng hạ tầng khu cơng nghiệp mới - khơng kể mức vốn

a2 Các dự án: sản xuất chất độc hại, chất nổ khơng phụ thuộc vào quy mơ vốn đầu tư —- khơng kể mức vốn

a3 Các dự án: cơng nghiệp điện, khai thác dầu khí, chế biến dầu khí, hĩa chất, phân bĩn, chế tạo máy (bao gồm cả mua và đĩng tàu, lắp ráp 6t6), ximăng, luyện kim, khai thác, chế biến khống sản; các dự án giao thơng: cầu, cảng biển, cảng sơng, sân bay, đường sắt, đường quốc lộ —- cĩ mức vốn trên 600 tỷ đồng

a4 Các dự án: thủy lợi, giao thơng (khác Ở ở điểm a3), cấp thốt nước và

cơng trình hạ tâng kỹ thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thơng tin, điện tử, tin học, hố được, thiết bị y tế, cơng trình cơ khí khác, sản xuất vật liệu, bưu chính viễn thơng, BOT trong nước, xây dựng khu nhà ở, đường giao thơng nội thị thuộc các khu đơ thị đã cĩ quy hoạch chỉ tiết được duyệt - cĩ mức vốn trên 400 tỷ

đồng

a5 Các dự án: hạ tầng kỹ thuật của đơ thị mới; các dự án: cơng nghiệp nhẹ, sành, sứ, thủy tỉnh, in; vườn quốc gia, khu bảo tổn thiên nhiên, mua sắm

thiết bị xây dựng, sản xuất nơng, lâm nghiệp, nuơi trồng thuỷ sản, chế biến nơng, lâm sản - cĩ mức vốn trên 300 tỷ đồng

a6 Các dự án: y tế, văn hĩa, giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng, kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu khoa học và các dự án khác - cĩ mức vốn trên 200 tỷ đồng

b Dự án thuộc nhĩm B là những dự án cĩ một trong các điều kiện sau:

b1 Các dự án: cơng nghiệp điện, dầu khí; hĩa chất, phân bĩn, chế tạo máy (bao gồm cả mua và đĩng tàu, lắp ráp ơtơ), ximăng, luyện kim, khai thác, chế biến khống sản; các dự án giao thơng: cầu, cảng biển, cảng sơng, sân bay,

đường sắt, đường quốc lộ - cĩ mức vốn từ 30 đến 600 tỷ đồng

b2 Các dự án: thủy lợi, giao thơng (khác điểm b1), cấp thốt nước và cơng trình hạ tâng kỹ thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thơng tin, điện tử, tin học,

hĩa dược, thiết bị y tế, cơng trình cơ khí, sản xuất vật liệu, bưu chính viễn thơng,

BOT trong nước, xây dựng khu nhà ở, trường phổ thơng, đường giao thơng nội thị thuộc các khu đơ thị đã cĩ quy hoạch chỉ tiết được duyệt — cĩ mức vốn từ 20 đến 400 tỷ đồng

_b3 Các dự án: hạ tầng kỹ thuật của khu đơ thị mới; các dự án: cơng nghiệp

nhẹ, sành, sứ, thuỷ tỉnh, in; vườn quốc gia, khu bảo tổn thiên nhiên, thiết bị xây dựng, sản xuất nơng, lâm nghiệp, nuơi trồng thủy sản, chế biến nơng, lâm sản —

cĩ mức vốn từ 15 đến 300 tỷ đồng Sk 2⁄4 cap ea he?

ThS (8S Bip YO

via of OF Oe Tu te Gre 4 ef > en

SVTH:BUI VAN BIEN ` —— 1/4L shi { cee E ay"

No ¬ a °

rl)

Trang 6

LVTN Xây dựng dự án đầu tư khu tái định cư 243 Tân Hịa Đơng, Qĩ, Tp.HCM

b4 Các dự án: y tế, văn hĩa, giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng

dân dụng, kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu khoa học và các dự án khác - cĩ mức vốn từ 7 đến 200 tỷ đồng

c Dự án thuộc nhĩm C là những dự án cĩ một trong các điều kiện sau: c1 Các dự án: cơng nghiệp điện, dầu khí; hĩa chất, phân bĩn, chế tạo máy (bao gồm cả mua và đĩng tàu, lắp ráp ơtơ), ximăng , luyện kim, khai thác, chế biến khống sản; các dự án giao thơng: cầu, cảng biển, cảng sơng, sân bay, đường sắt, đường quốc lộ — cĩ mức vốn dưới 30 tỷ đồng Các trường phổ thơng

nằm trong quy hoạch (khơng kể mức vốn)

c2 Các dự án: thủy lợi, giao thơng (khác điểm c1), cấp thốt nước và cơng trình hạ tầng kỹ thuật, kỷ thuật điện, sản xuất thiết bị thơng tin, điện tử, tin học, hố dược, thiết bị y tế, cơng trình cơ khí khác, sản xuất vật liệu, bưu chính viễn thơng, BOT trong nước, xây dựng khu nhà ở, trường phổ thơng, đường giao thơng nội thị đã cĩ quy hoạch chi tiết được duyệt — cĩ mức vốn dưới 20 tỷ đồng

c3 Các dự án: hạ tầng kỹ thuật của khu đơ thị mới; các dự án: cơng nghiệp nhẹ, sành, sứ, thủy tinh, in; vườn quốc gia, khu bảo tổn thiên nhiên, thiết bị xây

dựng, sản xuất nơng, lâm nghiệp, nuơi trồng thuỷ sản, chế biến nơng, lâm sản — cĩ mức vốn dưới 15 tỷ đồng

c4 Các dự án: y tế, văn hĩa, giáo dục, phát thanh, tuyển hình, xây dựng dân dụng, kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu khoa học, và các dự án

khác — cĩ mức vốn dưới 7 tỷ đồng

1.1.2.2 Trình tự lập dự án đầu tư:

Trình tự lập dự án đầu tư bao gồm các bước sau:

a Chủ đầu tư cĩ trách nhiệm lập hoặc thuê các tổ chức tư vấn lập báo cáo

nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo đầu tư

b Đối với các dự án nhĩm A chủ đầu tư phải tổ chức lập báo cáo nghiên cứu tiển khả thi và báo cáo nghiên cứu khả thi Trường hợp các dự án đã được

Quốc hội hoặc Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư thì chỉ cần lập báo cáo

nghiên cứu khả thi

c Đối với các dự án nhĩm B chủ đầu tư tổ chức lập báo cáo nghiên cứu khả thi, nếu xét thấy cần thiết phải lập báo cáo nghiên cứu tiển khả thi thì người

cĩ thẩm quyển quyết định đầu tư xem xét quyết định và cĩ yêu cầu bằng văn bản

d Đối với các dự án nhĩm C cĩ mức vốn đầu tư từ 1 tỷ đồng trở lên, chủ

đầu tư tổ chức lập báo cáo nghiên cứu khả thi

Các dự án cĩ mức vốn dưới 1 tỷ đồng, các dự án sửa chữa, bảo trì sử dụng vốn sự nghiệp và các dự án của các ngành đã cĩ thiết kế mẫu và tiêu chuẩn kỹ thuật được Bộ quản lý ngành phê duyệt trên cơ sở quy hoạch tổng thể đối với từng vùng thì khơng phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi riêng cho từng dự án mà

Trang 7

chỉ lập báo cáo đâu tư Nội dung báo cáo đầu tư do Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn cụ thể

Báo cáo nghiên cứu khả thi là tài liệu cơ sở, chủ đầu tư đã nghiên cứu, so sánh và lựa chọn phương án đầu tư để gửi cơ quan thẩm định đầu tư và trình

người cĩ thẩm quyển quyết định đầu tư xem xét, quyết định 1.1.3 Những nội dung chính của dự án đầu tư:

Tuỳ từng dự án đầu tư chủ đầu tư phải lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thị,

báo cáo nghiên cứu khả thi, hay cả hai loại Nội dung của các báo cáo đĩ như

sau:

1.1.3.1 Nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu tiền khả thi:

- Nghiên cứu về sự cân thiết phải đầu tư, các điều kiện thuận lợi và khĩ

khăn

- Dự kiến quy mơ đầu tư, hình thức đầu tư

- Chọn khu vực địa điểm xây dựng và dự kiến nhu cầu diện tích sử dụng đất trên cơ sở giảm tới mức tối đa việc sử dụng đất và những ảnh hưởng về mơi trường, xã hội và tái định cư (cĩ phân tích, đánh giá cụ thể)

- Phân tích, lựa chọn sơ bộ về cơng nghệ, kỹ thuật (bao gồm cả cây trồng, vật nuơi nếu cĩ) và các điểu kiện cung cấp vật tư thiết bị, nguyên liệu, năng lượng, dịch vụ, hạ tầng

- Phân tích, lựa chọn sơ bộ các phương án xây dựng

- Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động các nguồn vốn; khả năng hồn vốn và trả nợ, thu lãi

- Tính tốn sơ bộ hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế — xã hội của dự án

- Xác định tính độc lập khi vận hành, khai thác của các dự án thành phần

hoặc tiểu dự án (nếu cĩ)

1.1.3.2 Nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu khả thị: - Những căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu tư

- Lựa chọn hình thức đầu tư

- Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng (đối với các dự án cĩ

sản xuất)

- Các phương án địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, tuyến cơng trình)

phù hợp với quy hoạch xây dựng (bao gồm cả tài liệu về sự lựa chọn địa

điểm, trong đĩ cĩ để xuất giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh hưởng

đối với mơi trường và xã hội)

- Phương án giải phĩng mặt bằng, kế hoạch tái định cư (nếu cĩ)

- Phân tích, lựa chọn phương án kỹ thuật, cơng nghệ (bao gồm cả cây

trồng, vật nuơi nếu cĩ)

Trang 8

LVTN Xây dựng dự án đầu tư khu tái định cư 243 Tân Hịa Đơng, Q6, Tp.HCM

- Các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng, thiết kế sơ bộ của các phương án để nghị lựa chọn, giải pháp quản lý và bảo vệ mơi trường

- Xác định nguồn vốn (hoặc loại nguồn vốn), khả năng tài chính, tổng mức đầu tư và nhu cầu vốn theo tiến độ Phương án hồn trả vốn đầu tư (đối với dự án cĩ yêu cầu thu hổi vốn đầu tư)

- Phương án quản lý khai thác dự án và sử dụng lao động

- Phân tích hiệu quả đầu tư

- Các mốc thời gian chính thực hiện đầu tư Dự án nhĩm C phải lập ngay kế hoạch đấu thầu Dự án nhĩm A, B cĩ thể lập kế hoạch đấu thầu sau khi

cĩ quyết định đầu tư (tuỳ điều kiện cự thể của dự án) Thời gian khởi cơng (chậm nhất) Thời hạn hồn thành đưa cơng trình vào khai thác sử dụng

(chậm nhất)

- Kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án

- Xác định chủ đầu tư

- Mối quan hệ và trách nhiệm củ các cơ quan liên quan đến dự án 1.1.4 Vốn đầu tư của dự án và các nguồn vốn:

1.1.4.1 Khái niệm về vốn đầu tư xây dựng cơ bản:

Vốn đầu tư nĩi chung, vốn đầu tư xây dựng cơ bản của dự án nĩi riêng là số tiền bỏ ra nhằm tăng cường tài sản cố định của tất cả các ngành sản xuất vật chất và khơng sản xuất vật chất thuộc nền kinh tế quốc dâ

Mục đích của vốn đầu tư nhằm thoả mãn nhất nhu cầu thường xuyên tăng

lên và sự phát triển tồn diện trong xã hội, bằng cách phát triển khơng ngừng với

nhịp độ nhanh nền sản xuất xã hội, phân bố hợp lý sức sản xuất trong tồn bộ nền

kinh tế quốc dân, khơng ngừng nâng cao năng suất lao động, gĩp phần tích cực vào cơng cuộc cơng nghiệp hố hiện đại hố đất nước

1.1.4.2 Nội dung của vốn đầu tự xây dựng cơ bản cho 1 cơng trình:

Tuỳ cách quan niệm mà người ta phân vốn đầu tư của một dự án ra làm

năm hay ba hay hai khoản |

a Nếu quan niệm vốn đầu tử gơm năm khoảng thì đĩ là:

- Vốn đầu tư xây dựng áo bao che của cơng trình (thường gọi là vốn đầu

tư vỏ kiến trúc)

- Vốn đầu tư mua sắm máy mĩc, thiết bị sản xuất theo thiết kế lần đầu trang bị cho cơng trình xẩy dựng (thường gọi là vốn đầu tư rụot thiết bị)

- Vốn đầu tư lắp đặt máy mĩc thiết bị

- Vốn đầu tư mua sắm cơng cụ, dụng cụ sản xuất, phụ tùng thay thế theo

thiết kế lần đầu đi đồng bộ với máy mĩc thiết bị

- Vốn (hoặc chi phí) kiến thiết cơ bản khác

Trang 9

LVTN Xây dựng dự án đầu tứ khu tái định cư 243 Tân Hịa Đơng, Qĩ, Tp.HCM

b Theo tính chất của cơng việc xây lắp người ta quan niệm vốn đầu tư

gồm ba khoản:

- Vốn đầu tư xây lắp là số vốn đầu tư cho phân xây dựng vỏ kiến trúc

và vốn đầu tư cho phần lắp đặt máy mĩc thiết bị

- Vốn đầu tư mua sắm là số vốn đầu tư cho phần mua sắm máy mĩc,

thiết bị, cơng cụ, và dụng cụ sắn xuất theo thiết kế lần đầu trang bị cho nhà máy

- Vốn (hoặc chi phí) kiến thiết cơ bản khác

c Theo khả năng tạo ra sản phẩm cho nền kinh tế quốc dân, người ta phân vốn đầu tư xây dựng cơ bắn ra hai loại:

- Vốn đầu tư tích cực (vì nĩ gĩp phần trực tiếp trong việc tạo ra sản phẩm cho nền kinh tế quốc dân) đĩ là vốn đầu tư mua sắm máy mĩc, thiết

bị, cơng cụ và dụng cụ sản xuất, phụ tùng thay thế

- Vốn đâu tư tiêu cực (vì nĩ khơng gĩp phần trực tiếp trong việc tạo ra

sản phẩm cho nền kinh tế quốc dân) đĩ là vốn đầu tư cho phần xây dựng vỏ kiến trúc, vốn đâu tư cho phần lắp đặt máy mĩc thiết bị và vốn đầu tư

(chi phí) kiến thiết cơ bản khác

1.1.4.3 Tổng mức vốn đầu tư của dự án:

Tổng mức vốn đầu tư của một dự án (gọi tắt là tổng mức đầu tư) là tồn bộ chi phí đâu tư và xây dựng và là giới hạn chỉ phí tối đa của dự án được xác định trong quyết định đầu tư Tổng mức đầu tư được phân tích, tính tốn và xác định trong giao đoạn lập báo cáo nghiên cứu khả thi (hoặc báo cáo đầu tư) của dự án

Nội dung của tổng mức đầu tư gồm:

a Vốn cho chuẩn bị đầu từ:

- Điều tra, khảo sát, nghiên cứu phục vụ cho lập báo cáo nghiên cứu tiển

khả thi, nghiên cứu khả thi

- Lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi (kể cả tư vấn) hoặc lập báo cáo đầu tư

- Chi phí thẩm định dự án

b Vốn chuẩn bị thực hiện dự án đầu tư gơm các khoản chỉ: phí:

- Dàn xếp về vốn (áp dụng cho dự án vay vốn nước ngồi được Ngân

hàng Nhà nước chấp nhận)

- Đấu thâu thực hiện dự án và xét thầu

- Các dịch vụ tư vấn kỹ thuật, tư vấn hổ trợ quản lý, giám sát, tư vấn xây

dựng

- Chuyển giao cơng nghệ, hỗ trợ kỹ thuật ban đầu

- Khảo sát thiết kế xây dựng - Thiết kế, thẩm định thiết kế

- Lập tổng dự tốn, thẩm định tổng dự tốn

SVTH:BUI VAN BIEN 6

Trang 10

- Đền bù giải phĩng mặt bằng

- Thực hiện tái định cư cĩ liên quan đến đền bù giải phĩng mặt bằng của dự án (nếu cĩ)

- Chuẩn bị mặt bằng c Vốn thực hiện đầu tư:

- Chi phí thiết bị

- Chỉ phí xây dựng và lắp đặt thiết bị - Các chi phí khác:

+ Sử dụng mặt đất, mặt nước

+ Đào tạo

+ Lập phương án phịng cháy, nổ theo quy định về phịng cháy, chữa cháy

d Chỉ phí chuẩn bị sản xuất gồm: Chi phí nguyên, nhiên, vật liệu, nhân cơng để chạy thử khơng tải và cĩ tải trừ đi giá trị sản phẩm thu hồi được

e Nghiệm thu

£ Lãi vay của Chủ đâu tư trong thời gian thực hiện đầu tư được xác định

thơng qua hợp đồng tín dụng

g Vốn lưu động ban đâu cho sản xuất (đối với dự án sản xuất) do Bộ Tài chính quy định

h Chỉ phí bảo hiểm cơng trình theo quy định của Bộ Tài chính

i Div phịng k Quản lý dự án

L Các khoản thuế theo quy định m Thẩm định phê duyệt thiết kế

Một số dự án nhĩm A cĩ yêu cầu đặc biệt được Thủ tướng Chính phủ cho phép, tổng mức đầu tư cịn bao gồm các chỉ phí nghiên cứu nghiên cứu khoa học,

cơng nghệ cĩ liên quan đến dự án Mức chỉ phí do Thủ tướng Chính phủ quyết định cho từng dự án

1.1.4.4 Tổng dự tốn cơng trình:

Tổng dự tốn cơng trình là tổng chỉ phí cần thiết cho việc đầu tư xây dựng

cơng trình được tính tốn cụ thể ở giai đoạn thiết kế kỹ thuật (đối với cơng trình thiết kế hai bước) hoặc thiết kế kỹ thuật - thi cơng (đối với cơng trình thiết kế một bước) Tổng dự tốn cơng trình bao gồm: chi phí xây lắp, chỉ phí thiết bị (gồm thiết bị cơng nghệ, các thiết bị phi tiêu chẩun cần sản xuất, gia cơng (nếu

cĩ) và các trang thiết bị khác phục vụ cho sản xuất, làm việc, sinh hoạt), chi phí

khác và chỉ phí dự phịng (gồm cả dự phịng do yếu tố trượt giá và dự phịng do

khối lượng phát sinh)

Các khoản mục chỉ phí trong tổng dự tốn cơng trình gồm những nội dung

cụ thể sau:

Trang 11

LVTN Xây dựng dự án đâu tư khu tái định cư 243 Tân Hịa Đơng, Qĩ, Tp.HCM

a Chỉ phí xây lắp bao gầm:

- Chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ (cĩ tính đến giá trị vật tư,

vật liệu được thu hồi (nếu cĩ) để giảm vốn đầu tư) - Chi phí san lấp mặt bằng xây dựng

- Chi phí xây dựng cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ phục vụ thi cơng

(đường thi cơng, điện nước, nhà xưởng v.v ), nhà tạm tại hiện trường để ở

và điều hành thi cơng (nếu cĩ)

- Chi phí xây dựng các hạng mục cơng trình

- Chỉ phí lắp đặt thiết bị (đối với thiết bị cần lắp đặt)

- Chi phí di chuyển lớn thiết bị thi cơng và lực lượng xây dựng (trong

trường hợp chỉ định thầu nếu cĩ) b Chỉ phí thiết bị bao gồm:

- Chỉ phí mua sắm thiết bị cơng nghệ (gồm cả thiết bị phi tiêu chuẩn cần sản xuất, gia cơng (nếu cĩ), các trang thiết bị khác phục vụ sản xuất, làm việc, sinh hoạt của cơng trình (bao gồm thiết bị lắp đặt và thiết bị khơng cần lắp đặt)

- Chi phi vận chuyển từ cảng hoặc nơi mua đến cơng trình, chỉ phí lưu kho, lưu bãi, lưu Container (nếu cĩ) tại cảng Việt Nam (đối với các thiết bị

nhập khẩu), chỉ phí bảo quản, bảo dưỡng tại kho bãi ở hiện trường - Thuế và phí bảo hiểm thiết nị cơng trình

c Chỉ phí khác:

Do đặc điểm riêng biệt của khoản chi phí này nội dung của từng loại chi phí được phân theo các giai đoạn của quá trình đầu tư và xây dựng Cụ thể là:

c.1 Chi phí khác trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư: |

- Chi phi diéu tra khảo sát, thu thập số liệu phục vụ báo cáo nghiên cứu tiễn khả thi và khả thi

- Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi và khả thi

- Chi phí và lệ phí thẩm định, xét duyệt báo cáo nghiên cứu tiền khả

thi và khả thi

- Chi phí nghiên cứu khoa học, cơng nghệ cĩ liên quan đến dự án (đối với các dự án nhĩm A và một số DA cĩ yêu cầu đặc biệt được Thủ tướng Chính phủ cho phép)

- Chỉ phí tuyên truyền quảng cáo DA (nếu cĩ) c.2 Chi phí khác trong giai đoạn thực hiên đầu tư:

- Chi phí khởi cơng cơng trình (nếu cĩ) - Lệ phí địa chính và giấy phép xây dựng

- Chi phí dén bi thiệt hại đất đai hoa màu, di chuyển mồ mả, dân cư

và các cơng trình trên mặt bằng xây dựng

- Chi phí phục vụ cho cơng tác tái định cư và phục hồi (đối với cơng

trình xây dựng của DA đâu tư cĩ yêu cầu tái định cư và phục hồi)

SVTH:BUI VAN BIEN 8

Trang 12

LVTN Xây dựng dự án đâu tư khu tái định cự 243 Tân Hịa Đơng, Q6, Tp.HCM

- Tiền thuê đất hoặc tiên chuyển quyền sử dụng đất

- Chi phí phá dỡ vật kiến trúc cũ và thu dọn mặt bằng xây dựng - Chi phí khảo sát xây dựng và thiết kế cơng trình

- Chi phí thẩm định và xét duyệt hỗ sơ thiết kế, tổng dự tốn cơng

trình

- Chi phí quản lý dự án:

+ Chi phí cho bộ máy quản lý dự án

+ Chi phi lập hồ sơ mời thầu và xét thầu xây lắp, mua sắm vật tư

thiết bị

+ Chi phí lập và thẩm định đơn giá, dự tốn cơng trình + Chi phí giám sát cơng trình

+ Chỉ phí lập hồ sơ hồn cơng và tài liệu lưu trữ

+ Chi phí phục vụ quản lý khác của ban quản lý dự án

- Chi phí bảo vệ an tồn, bảo vệ mơi trường trong quá trình xây dựng (nếu cĩ)

- Chỉ phí kiểm định vật liệu đưa vào cơng trình (nếu cĩ) - Chi phí bảo hiểm cơng trình

c.3 Chi phí khác trong giai đoạn kết thúc xây dưng đưa dự án vào khai

thác sử dụng:

- Chỉ phí thực hiện việc quy đổi vốn

- Chỉ phí lập, thẩm tra và phê duyệt quyết tốn cơng trình

- Chi phí tháo dỡ cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ thực hiện thi cơng, nhà tạm (trừ giá trị và chỉ phí thu hồi)

- Chi phí thu dọn vệ sinh cơng trình, tổ chức nghiệm thu, khánh thành và bàn giao cơng trình

- Chi phi đào tạo cơng nhân kỹ thuật và cán bộ quản lý sản xuất (nếu cĩ)

Chi phí thuê chuyên gia vận hành và sản xuất trong thời gian chạy thử (nếu cĩ)

- Chi phí nguyên liệu, năng lượng và nhân lực do quá trình chạy thử

khơng tải và cĩ tải (trừ giá trị sản phẩm thu hổi được)

1.1.4.5 Nguồn vốn của dự án:

Nguồn vốn đầu tư của dự án bao gồm:

- Vốn ngân sách Nhà nước (gồm cả vốn thuộc các khoản vay nước ngồi

của Chính phủ) và các nguồn viện trợ quốc tế dành cho đâu tư phát triển

- Vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của

nhà nước

- Vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp Nhà nước

Trang 13

LVIN Xây dựng dự án đầu tư khu tái định cư 243 Tân Hịa Đơng, Q6, Tp.HCM

- Các nguồn vốn khác: tư nhân, tổ chức kinh tế khơng thuộc doanh nghiệp Nhà nước; vốn của cơ quan ngoại giao, tổ chức quốc tế và cơ quan nước ngồi

khác đầu tư xây dựng trên đất Việt Nam

1.1.4.6 Phân phối vốn đầu tư của dự án:

Đặc điểm nổi bật nhất của cơng trình xây dựng là vốn đầu tư lớn, thậm chí rất lớn; thời gian xây dựng dài, thậm chí rất dài Do vậy khơng thể bỏ vốn một lần, người ta phải nghiên cứu cách phân phối vốn như thế nào đĩ cho phù hợp và

đạt được hiệu quả kinh tế cao nhất Muốn vậy khi phân phối vốn đầu tư cần thỏa mãn hai nguyên tắc sau:

- Giảm tới mức tối đa trị số thiệt hại do ứ đọng vốn

- Phân phối vốn đâu tư phải phù hợp với tiến độ thi cơng: nghĩa là thời kì

khởi cơng vốn ít, thời kì thi cơng rầm rộ vốn nhiều, thời kì hồn thiện vốn ít

Cĩ nhiều cách phân phối vốn đầu tư, đơn giản nhất là phân phối theo lũy tuyến đơn giản

G= Go + Trong đĩ:

G là giá trị tính tốn của từng phương án phân phối vốn

Gọ là giá nguyên thủy (giá gốc): thường lấy giá dự tốn thi cơng

hoặc giá trúng thầu làm Gọ

G; là trị số thiệt hại do ứ đọng vốn:

G¡ Š`E.V„t > min

i=] Trong đĩ:

n là thời gianxây dựng (tính theo năm)

E là trị số thiệt hại do ứ đọng vốn đơn vị: nĩi lên một đồng vốn đầu tư nếu bị ứ đọng trong một năm thì bị thiệt là E đồng

Vị là vốn đầu tư bỏ ra năm thứ i

t là thời gian kể từ khi bỏ vốn thứ V; cho đến khi hồn thành cơng

trình Nĩ chính là thời gian mà số vốn V; bị ứ đọng tại cơng trình xây dựng 1.2 TRÌNH TỰ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG:

1.2.1 Giai đoan chuẩn bị đầu tư:

1.2.1.1 Nội dung cơng tác chuẩn bị đầu tư bao gồm: - Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư và quy mơ đầu tư

- Tiến hành tiếp xúc thăm đị thị trường trong nước hoặc ngồi nước để xác

định nhu cầu tiêu thụ, khả năng cạnh tranh của sản phẩm, tìm nguồn cung ứng

thiết bị, vật tư cho sản xuất; xem xét khả năng về nguồn vốn đầu tư và lựa chọn

_ hình thức đầu tư ‘

Trang 14

LVIN Xây dựng dự án đầu tư khu tái định cư 243 Tân Hịa Đơng, Qĩ, Tp.HCM

- Tiến hành điều tra, khảo sát và chọn địa điểm xây dựng - Lập dự án đầu tư

- Gửi hổ sơ dự án và văn bản trình đến người cĩ thẩm quyển quyết định đầu tư, tổ chức cho vay vốn đầu tư và cơ quan thẩm định dự án đầu tư

1.2.1.2 Trình tự lập dự án đầu tư:

(Như mục 1.1.2.2 thuộc 1.1.2 thuộc 1.1 ở trên)

1.2.1.3 Nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu tiền khả thị:

(Như mục 1.1.3.1 thuơc 1.1.3 thuộc 1.1 ở trên)

1.2.1.4 Nội dụng chủ yếu của báo cáo nghiên cứu khả thị: (Như mục 1.1.3.2 thuơc 1.1.3 thuộc 1.1 ở trên)

1.2.1.5 Tổng mức đầu tư:

a Tổng mức đâu tư bao gồm những chỉ phí cho việc chuẩn bị đầu tư, chi phí chuẩn bị thực hiện đầu tư, chỉ phí thực hiện đầu tư và xây dựng, chi phí chuẩn

bị sản xuất, lãi vay ngân hàng của chủ đầu tư trong thời gian thực hiện đầu tư, vốn lưu động ban đầu cho sản xuất (đối với dự án sản xuất), chi phí bảo hiểm, chỉ phí dự phịng Đối với dự án nhĩm A và một số dự án cĩ yêu cầu đặc biệt được

Thủ tướng Chính phủ cho phép, tổng mức đầu tư cịn bao gồm các chỉ phí nghiên

cứu khoa học, cơng nghệ cĩ liên quan đến dự án

b Tổng mức đầu tư chỉ được điều chỉnh trong các trường hợp:

+ Nhà nước ban hành những quy định mới cĩ quy định được thay đổi mặt bằng giá đầu tư và xây dựng

+ Do thay đổi tỷ giá giữa đồng Việt Nam và đồng ngoại tệ đối với phần phải sử dụng ngoại tệ của các dự án (nếu trong tổng mức đầu tư chưa ghi rõ phần

ngọai tệ phải sử dụng)

+ Do các trường hợp bất khả kháng

c Đối với các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội thơng qua và quyết định chủ trương đầu tư, tổng mức đầu tư được xác định chính thức sau khi cĩ Báo cáo nghiên cứu khả thi được cơ quan cĩ thẩm quyền thẩm định, người cĩ thẩm

quyển quyết định đâu tư phê duyệt và quyết định đầu tư

d Bộ Kế hoạch và Đầu tư hường dẫn nội dung chỉ tiết tổng mức đầu tư,

1.2.1.6 Thẩm định dự án đầu tư:

a Những dự án đâu tư sử dụng vốn ngân sách Nhà nước, vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đâu tư phát triển của Nhà nước và vốn do doanh nghiệp Nhà nước đâu tư phải được thẩm định Việc thẩm định dự án đầu tư phải

do cơ quan chức năng của Nhà nước cĩ thẩm quyển và tổ chức tín dụng nhà nước thự hiện (đối với các dự án sử dụng vốn tín dụng) Chủ đầu tư cĩ trách nhiệm

SVTH:BUI VAN BIEN 11

Trang 15

LVTN Xây dựng dự án đầu tự khu tái dinh cu 243 Tan Hoa Đơng, Qĩ, Tp.HCM

trình báo cáo nghiên cứu khả thi tới người cĩ thẩm quyển quyết định đầu tư và

đồng gửi cơ quan cĩ chức năng thẩm định theo quy định tại khoảng dưới đây

b Đối với báo cáo nghiên cứu tiền khả thi các dự án nhĩm A, chủ đầu tư trực tiếp trình Thủ tướng Chính phủ và đơng gửi Bộ Kế hoạch và đầu tư, Bộ Tài

chính và Bộ Quản lý ngành để xem xét báo cáo Thủ tướng Chính phủ Khi cĩ ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ mới tiến hành lập báo cáo nghiên cứu

khả thi hoặc tiếp xúc thăm dị, đàm phán, ký thỏa thuận giữa các đối tác tham gia

đầu tư trước khi lập báo cáo nghiên cứu khả thi Các dự án quan trọng của Quốc

gia do Quốc hội thơng qua và quyết định chủ trương đầu tư, Bộ Kế hoạch và Đầu

tư cĩ trách nhiệm thẩm định báo cáo nghiên cứu tiển khả thi và báo cáo Chính phủ để trình Quốc hội

c Các dự án lập báo cáo đầu tư thì khơng phải thẩm định Chủ đầu tư cĩ trách nhiệm trình người cĩ thẩm quyển quyết định đầu tư xem xét báo cáo đầu tư để quyết định đầu tư

d Các dự án khu đơ thị mới (hoặc dự án thành phần) nếu phù hợp với quy hoạch chỉ tiết và dự án phát triển kết cấu hạ tầng đã được cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyển phê duyệt thì chỉ thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi

e Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn hồ sơ thẩm định dự án đầu tư g Thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư:

- Đối với dự án nhĩm A: Bộ Kế hoạch và Đâu tư là cơ quan chủ trì thẩm định cĩ trách nhiệm lấy ý kiến của Bộ quản lý ngành, các Bộ, địa phương cĩ liên

quan Tùy theo yêu câu cụ thể đối với từng dự án, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cĩ thể

mời các tổ chức và chuyên gia tư vấn thuộc các Bộ khác cĩ liên quan để tham gia dự án Đối với các dự án sử dụng vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước, tổ chức cho vay vốn thẩm định phương án tài chính và phương án trả nợ trước khi

trình người cĩ thẩm quyền định đầu tư

- Đối với dự án nhĩm B, C sử dụng vốn ngân sách Nhà nước, vốn tín

dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đâu tư phát triển của Nhà nước:

+ Người cĩ thẩm quyển quyết định đầu tư sử dụng cơ quan chuyên mơn trực thuộc đủ năng lực tổ chức thẩm định, cĩ thể mời cơ quan

chuyên mơn của các Bộ, ngành khác cĩ liên quan để thẩm định dự án

+ Các dự án thuộc cấp tỉnh quản lý, Sở Kế hoạch và Đầu tư là đầu

mối tổ chức thẩm định dự án cĩ trách nhiệm lấy ý kiến các cơ quan cĩ liên quan

+ Tổ chức cho vay vốn thẩm định phương án tài chính và phương án

trả nợ và chấp thuận cho vay trước khi trình người cĩ thẩm quyển quyết địng đầu tư

Trang 16

LVTN Xây dung dự án đầu tư khu tái định cư 243 Tân Hịa Đơng, Q6, Tp.HCM 1.2.1.7 Nội dung thẩm định dự án đầu tư:

a Các dự án đầu tư sử dựng vốn ngân sách Nhà nước, vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước, vốn đầu tư của các doanh nghiệp Nhà nước phải được thẩm định về:

- Sự phù hợp với quy hoạch phát triển ngành, lãnh thổ, quy hoạch xây

dựng đơ thị, nơng thơn

- Chế độ khai thác và sử dụng tài nguyên quốc gia (nếu cĩ)

- Các ưu đãi, hổ trợ của Nhà nước mà dự án đầu tư cĩ thể được hưởng theo quy chế chung

- Phương án cơng nghệ, quy mơ sản xuất, cơng suất sử dụng

- Phương án kiến trúc, việc áp dụng quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng

- Sử dụng đất đai, tài nguyên, bảo vệ mơi trường, kế hoạch tái định cư (nếu cĩ)

- Phịng, chống cháy, nổ, an tồn lao động và các vấn để xã hội của dự

án

- Các vấn đề rủi ro của dự án cĩ thể xảy ra trong quá trình thực hiện làm ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư

- Đánh giá tổng thể về tính khả thi của dự án

b Các dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước, vốn tín dụng đầu tư của

Nhà nước, vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh cịn phải thẩm định các điều kiện tài chính, giá cả, hiệu quả đầu tư và phương án hồn trả vốn đầu tư của dự án

c Cơ quan tổ chức thẩm định dự án đầu tư chịu trách nhiệm trước pháp

luật về nội dung thẩm định của mình và trình người cĩ thẩm quyền quyết định

đâu tư báo cáo thẩm định, các hồ sơ thiết kế, kèm theo dự thảo quyết định đầu tư

1.2.1.8 Hội đơng thẩm định nhà nước về các dự án đầu tu:

Hội đồng thẩm định cấp Nhà nước về các dự án đầu tư được thành lập theo

quyết định của Thủ tướng Chính phủ để thẩm định các dự án đầu tư

Tuỳ theo quy mơ, tính chất và sự cần thiết của từng dự án, Thủ tướng

Chính phủ yêu câu hội đồng thẩm định Nhà nước về dự án đầu tư thẩm định hoặc

thẩm định lại trước khi quyết định đầu tư

1.2.1.9 Thời hạn thẩm định dự án đầu tư kể từ ngày nhân đủ hồ sơ hợp lệ:

- Đối với các dự án đầu tư thuộc nhĩm A thời hạn thẩm định khơng quá 60

ngày -

- Đối với các dự án đầu tư thuộc nhĩm B thời hạn thẩm định khơng quá 30 ngày

Trang 17

- Đối với các dự án đầu tư thuộc nhĩm C thời hạn thẩm định khơng quá 20

ngày

1.2.2 Giai đoạn thực hiện đầu tư:

1.2.2.1 Nội dung thực hiện dự án đầu tư:

Nội dung thực hiện dự án đầu tư bao gồm: :

- Xin giao đất hoặc thuê đất (đối với dự án cĩ sử dụng đất)

- Xin giấy phép xây dựng (nếu yêu cầu phải cĩ giấy phép xây dựng) và

giấy phép khai thác tài nguyên (nếu cĩ khai thác tài nguyên)

- Thực hiện việc đền bù, giải phĩng mặt bằng, thực hiện kế hoạch tái định cư và phục hổi (đối với các dự án cĩ yêu cầu tái định cư và phục hồi), chuẩn bị mặt bằng (nếu cĩ)

- Mua sắm thiết bị và cơng nghệ

- Thực hiện khảo sát, thiết kế xây dựng

- Thẩm định, phê duyệt thiết kế và tổng tự tốn, dự tốn cơng trình

- Tiến hành thi cơng xây lắp

- Kiểm tra và thực biện các hợp đồng

- Quản lý kỹ thuật, chất lượng thiết bị và chất lượng xây dựng

- Vận hành thou, nghiệm thu, quyết tốn vốn đầu tư, bàn giao và thực hiện bảo hành sản phẩm

Việc lựa chọn nhà thầu để thực hiện các nội dung quy định tại phần này được thực hiện theo quy định trong Quyết định đầu tư của dự án và Quy chế đấu thầu

1.2.2.2 Giao nhận đất:

- Chủ đầu tư cĩ nhu câu sử dụng đất phải lập hồ sơ xin giao đất hoặc thuê đất theo quy định của pháp luật

- Cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyển xem xét giải quyết hồ sơ xin giao đất

hoặc thuê đất khơng quá 25 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

- Việc thu hổi đất, giao nhận đất đai tại hiện trường thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai ˆ

1.2.2.3 Chuẩn bị mặt bằng xây dựng:

- Đối với các dự án đầu tư và xây dựng cĩ tính chất sản xuất, kinh doanh, chủ đâu tư chủ trì phối hợp với Ủy ban nhân dân địa phương để thống nhất

phương án đền bù, kế hoạch giải phĩng mặt bằng, kinh phí, tiến độ và việc thanh quyết tốn giải phĩng mặt bằng để Ủy ban nhân dân địa phương tổ chức thực hiện việc đến bù, giải phĩng mặt bằng xây dựng theo tiến độ và ban giao mặt

bằng xây dựng cho nhà thầu xây dựng

Trang 18

LVIN Xây dựng dự án đầu tự khu tái định cư 243 Tân Hịa Đơng, Qĩ, Tp.HCM

- Đối với các dự án đâu tư và xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội,

quốc phịng, an ninh và các dự án quan trọng quốc gia, Ủy ban nhân dân các cấp chủ trì cùng với chủ đầu tư cĩ trách nhiệm tổ chức thực hiện việc đền bù giải phĩng mặt bằngvà bàn giao mặt bằng theo tiến độ, thành lập khu tái định cư

chung và thực hiện việc tái định cư theo chế độ chính sách của Nhà nước và

chính sách hỗ trợ của dự án đầu tư

- Bộ Quốc phịng chủ trì phối hợp với các địa phương hướng dẫn, quy định rõ các vùng đất cịn phải rà phá bom mìn; phối hợp với các Bộ, ngành liên quan hướng dẫn thực hiện cơng việc rà phá bom min mat bang x4y dung

1.2.2.4 Thiết kế xây dựng cơng trình:

a Tài liệu hợp pháp dùng để thiết kế:

Các tài liệu về thăm dị, khảo sát địa hình, địa chất, thuỷ văn, khí tượng va

các tài liệu khi dùng để thiết kế xây dựng các cơng trình phải do tổ chức cĩ tư cách pháp lý về các lĩnh vực trên cung cấp Việc thiết kế xây dựng phải tuân theo quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng do Nhà nước ban hành Nếu áp dụng quy chuẩn và tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng của nước ngồi thì phải được Bộ Xây dựng chấp thuận bằng văn bản

b Trình tự thiết kế:

b.1 Trong báo cáo nghiên cứu khả thi, phải thực hiện bước thiết kế sơ bộ

trên cơ sở phương án cơng nghệ tạm thời lựa chọn, quy mơ và kiến trúc cơng trình

b.2 Sau khi dự án cĩ quyết định đầu tư và xác định được nhà cung cấp thiết bị cơng nghệ, việc thiết kế xây dựng cơng trình thực hiện theo các quy sau

nay:

- Cơng trình cĩ yêu cầu kỹ thuật cao, địa chất phức tạp phải thực hiện

thiết kế kỹ thuật (thiết kế triển khai) trước khi thiết kế bản vẽ thi cơng (thiết kế chỉ tiết)

- Cơng trình kỹ thuật đơn giản hoặc đã cĩ thiết kế mẫu, xử lý nền mĩng khơng phức tạp được thực hiện thiết kế kỹ thuật - thi cơng

Thực hiện thiết kế kỹ thuật phải căn cứ vào mục tiêu đầu tư và nội dung yêu cầu trong quyết định đầu tư, quy chẩun, tiêu chuẩn kỹ thuật được áp dụng

b.3 Trong trường hợp đặc biệt, nếu phải thay đổi nội dung quy định tại điểm a,b khoản 2.4 này thì phải trình lại báo cáo nghiên cứu khả thi và được sự

chấp thuận của người cĩ thẩm quyền quyết định đầu tư

b.4 Tổ chức thiết kế phải lập tổng dự tốn của thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế kỹ thuật — thi cơng Tổng dự tốn khơng được lớn hơn tổng mức đầu tư đã

duyệt; nếu lớn hơn thì tổ chức thiết kế tính tốn lại cho phù hợp Bộ Xây dựng quy định nội dung hồ sơ thiết kế

c Tổ chức thiết kế:

Trang 19

LVIN Xây dựng dự dn ddu tu khu tdi dinh cu 243 Tan Hoa Dong, Q6, Tp.HCM - Cơng tác thiết kế phải do tổ chức, cá nhân cĩ chuyên mơn thực hiện Tuỳ điều kiện cụ thể của dự án, chủ đâu tư cĩ thể ký hợp đơng với các tổ chức tư vấn thiết kế hoặc nhà thầu xây dựng thực hiện các bước thiết kế theo quy định của phần này

- Tổ chức thiết kế hoặc cá nhân cĩ chuyên mơn thiết kế phải cĩ đăng ký

hoạt động tư vấn tại cơ quan cĩ thẩm quyển và chịu hồn tồn trách nhiệm trước

pháp luật về chất lượng thiết kế, kết quả tính tốn, an tồn kết cấu và sự ổn định của cơng trình (bao gồm cả tính chính xác của tiên lượng, dự tốn)

- Mỗi đổ án thiết kế phải cĩ người chủ trì thiết kế, đồ án thiết kế lớn

(nhĩm A, B) phải cĩ chủ nhiệm đồ án, người chủ trì thiết kế hoặc chủ nhiệm đồ

án phải chịu trách nhiệm cá nhân về chất lượng và tính đúng đắn của đồ án thiết

kế, giải pháp kỹ thuật nêu ra và tiên lượng thiết kế

- Tổ chức thiết kế phải thực hiện cơng tác giám sát tác giả trong suốt quá trình thi cơng xây lắp, hồn thiện và nghiệm thu cơng trình

- Nghiêm cấm tổ chức thiết kế nhận thầu thiết kế quá phạm vi đã đăng ký hoặc mượn danh nghĩa của các tổ chức thiết kế khác dưới bất kỳ hình thức nào

1.2.2.5 Nội dung thẩm định kỹ thuật và tổng dự tốn:

Các dự án đâu tư cĩ xây dựng sử dụng vốn ngân sách Nhà nước, vốn tín

dụng đâu tư phát triển của Nhà nước, vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, trước

khi đấu thầu xây lắp phải được cơ quan cĩ thẩm quyển phê duyệt thiết kế kỹ

thuật và tổng dự tốn Cơ quan thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng dự tốn để phê duyệt là cơ quan cĩ chức năng quản lý xây dựng đã được phân cấp

Chủ đầu tư cĩ trách nhiệm trình cơ quan cĩ thẩm quyền phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng dự tốn, đồng thời gửi hổ sơ tới cơ quan thẩm định thiết kế kỹ

thuật và tổng dự tốn Việc thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng dự tốn phải thực

hiện đây đủ các quy định về thủ tục, trình tự kỹ thuật nhằm đảm bảo chất lượng

thiết kế và tổng dự tốn

a Nội dung thẩm định thiết kế kỹ thuật bao gồm:

- Sự phù hợp của thiết kế kỹ thuật với nội dung đã được phê duyệt trong

quyết định đầu tư về quy mơ, cơng nghệ, cơng suất, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật,

quy hoạch, kiến trúc, quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật được áp dụng

- Bảo vệ mơi trường, sinh thái, phịng, chống cháy nổ, an tồn lao động, vệ

sinh cơng nghiệp

_ - Sự hợp lý của giải pháp thiết kế kỹ thuật - Tư cách pháp lý của tổ chức, cá nhân thiết kế b Nội dung thẩm định tổng dự tốn bao gơm:

- Kiểm tra tính đúng đắn của các định mức, đơn giá và việc vận dụng định mức, đơn giá, các chế độ, chính sách cĩ liên quan và các khoản mục chỉ phí theo

quy định của Nhà nước

Trang 20

- Sự phù hợp giữa khối lượng thiết kế kỹ thuật và tổng dự tốn

- Xác định giá trị tổng dự tốn kể cả thiết bị để so sánh với tổng mức đầu tư đã duyệt

c Cơ quan thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng dự tốn:

Chịu trách nhiệm trước pháp luật về các nội dung thẩm định quy định tại

điểm a và điểm b của phần này Khi cần thiết, cơ quan thẩm định thiết kế kỹ

thuật và tổng dự tốn cĩ thể thuê chuyên gia, các tổ chức tư vấn chuyên ngành cùng tham gia thẩm định (tổ chức tư vấn thiết kế khơng được tham gia thẩm định sản phẩm thiết kế của mình) Chi phí thuê chuyên gia thẩm định được tính vào tổng mức đâu tư tổng dự tốn cơng trình Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Kế

hoạch và Đâu tư, Bộ Tài chính hướng dẫn chỉ tiết chỉ phí thuê chuyên gia thẩm

định

d Thời gian thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng dự tốn quy định như

sau:

Khơng quá 45 ngày (đối với dự án nhĩm A), khơng quá 30 ngày (đối với

dự án nhĩm B), khơng quá 20 ngày (đối với dự án nhĩm C) kể từ ngày nhận đủ

hỗ sơ

e Bộ Tài chính ban hành lệ phí thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng dự tốn sau khi thống nhất với Bộ Xây dựng và Bộ Kế hoạch và Đầu tư

1.2.2.6 Phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng dự tốn:

a Căn cứ để phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng dự tốn: - Thuyết minh và bản vẽ tổng thể của thiết kế kỹ thuật

- Tổng dự tốn và tổng tiến độ (đối với dự án phải phê duyệt tổng dự tốn,

tổng tiến độ)

- Văn bản thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng dự tốn của cơ quan cĩ chức

năng quản lý xây dựng được phân cấp thẩm định

b Nội dung quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng dự tốn:

b.1 Phê duyệt các nội dung chính của thiết kế kỹ thuật:

- Tên, địa điểm, quy mơ cơng trình, cơng nghệ, cơng suất, các chỉ tiêu kinh tế — kỹ thuật chính, cấp cơng trình, quy hoạch, kiến trúc, các tiêu chuẩn, quy chuẩn được áp dụng

- Kỹ thuật về bảo vệ mơi trường, sinh thái, phịng, chống cháy nổ, an tồn lao động, vệ sinh cơng nghiệp

- Sự hợp lý của giải pháp thiết kế kỹ thuật xây dựng

b.2 Phê duyệt những bổ sung của thiết kế kỹ thuật so với thiết kế sơ bộ,

khơng làm thay đối nội dung trong quyết định đầu tư

b.3 Phê duyệt tổng dự tốn, tổng tiến độ xây dựng (đối với dự án phải phê

duyệt tổng dự tốn và tổng tiến độ):

Trang 21

LVTN Xây dựng dự án đầu tứ khu tái định cư 243 Tân Hịa Đơng, Q6, Tp.HCM

- Sự hợp lý của các định mức, đơn giá, các chế độ chính sách cĩ liên quan, các chi phí khác theo quy định của Nhà nước đã áp dụng

- Giá trị tổng dự tốn kể cả thiết bị phù hợp với quyết định đầu tư b.4 Những nội dung yêu cầu phải hồn chỉnh bổ sung hồ sơ (nếu cĩ) c Thẩm quyên phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng dự tốn:

c.1 Đối với các dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn ngân sách Nhà nuớc, vốn tín dụng đầu tư của Nhà nước, vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh:

- Thiết kế kỹ thuật và tổng dự tốn của các dự án nhĩm A do Bộ trưởng,

Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ tướng cơ quan thuộc Chính phủ, Hội đồng quản trị Tổng cơng ty nhà nước do Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập (Tổng cơng ty 91), Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cĩ dự án đầu tư phê duyệt sau khi đã được Bộ Xây dựng chủ trì tổ chức thẩm định Riêng các cơng trình xây dựng giao thơng thuộc Bộ Giao thơng vận tải: cơng trình xây dựng hầm mỏ, cơng trình xây dựng cơng nghiệp thuộc Bộ Cơng nghiệp; cơng trình xây dựng thuỷ lợi, nơng, lâm nghiệp thuộc Bộ Nơng nghiệp và Phát triển nơng thơn; cơng trình xây dựng bưu điện thuộc Tổng cục Bưu điện; cơng trình di tích thuộc Bộ văn hĩa - Thơng tin; cơng trình quốc phịng, bảo vệ an ninh quốc gia thuộc Bộ Quốc phịng,

Bộ cơng an, thì các Bộ và các cơ quan đĩ tự chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng dự tốn để cấp cĩ thẩm quyền phê duyệt

Đối với các dự án đầu tư chỉ mua sắm trang thiết bị cĩ những yêu cầu chuyên mơn đặc thù, các Bộ, ngành tự thẩm định thiết kế và tổng dự tốn để trình cấp cĩ thẩm quyển duyệt

Cơ quan chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng dự tốn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung thẩm định của mình

Các Bộ và cơ quan nĩi trên hướng dẫn cho cấp dưới thực hiện việc thẩm

định thiết kế kỹ thuật và tổng dự tốn của các dự án nhĩm B, C thuộc ngành mình

- Dự án nhĩm B,C thuộc các Bộ, ngành, cơ quan Trung ương và các

Tổng cơng ty Nhà nước, người cĩ thẩm quyền quyết định đầu tự dự án phê duyệt

thiết kế kỹ thuật và tổng dự tốn sau khi đã được cơ quan cĩ chức năng quản lý xây dựng của cấp quyết định đầu tư thẩm định

- Dự án nhĩm B, C do địa phương quản lý, Chủ tịch Ủy ban nhân dân

cấp tỉnh phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng dự tốn sau khi đã được Sở Xây dựng hoặc Sở cĩ xây dựng chuyên ngành thẩm định (tuỳ theo tính chất của dự án)

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cĩ thể uỷ quyển cho Giám đốc Sở Xây dựng hoặc Sở cĩ xây dựng chuyên ngành phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng

dự tốn các cơng trình thuộc dự án nhĩm C do tỉnh quản lý

- Chủ đầu tư được phép phê duyệt thiết kế chỉ tiết và dự tốn các hạng

mục cơng trình phụ (hàng rào, nhà thường trực) và những hạng mục cơng trình

Trang 22

LVTN Xây dựng dự án đâu tư khu tái định cự 243 Tân Hịa Đơng, Qĩ, Tp.HCM

khơng phải đấu thâu, nhưng khơng được làm ảnh hưởng đến thiết kế kỹ thuật và

tổng dự tốn cơng trình đã được duyệt

c.2 Đối với các dự án đâu tư xây dựng sử dụng vốn đầu tư phát triển doanh

nghiệp của Nhà nước, vốn do doanh nghiệp tự huy động và vốn tín dụng thong mại khơng do Nhà nước bảo lãnh:

- Dự án nhĩm A, tổ chức thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng

dự tốn theo quy định tại điểm c.1 trong khoản c thuộc mục 2.6

- Dự án nhĩm B, C người cĩ thẩm quyền quyết định đầu tư của doanh nghiệp phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng dự tốn sau khi cơ quan cĩ chức năng

quần lý xây dựng của doanh nghiệp thẩm định

d Đối với dự án đầu tư sân xuất kinh doanh của tư nhân và các tổ chức kinh tế khơng thuộc doanh nghiệp Nhà nước:

Chủ đầu tư chịu trách nhiệm tổ chức thẩm định và phê duyệt thiết kế Các nội dung thẩm định của cơ quan chức năng nhà nước quy định tại khoản 2.5

nĩi trên do cơ quan cấp giấy phép xây dựng thực hiện khi cấp giấy phép xây

dựng cơng trình

e Người cĩ thẩm quyền phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng dự tốn:

Chịu trách nhiệm trước pháp luật về các nội dung phê duyệt theo quy định tại khoản b mục 2.6 và các quy định khác của pháp luật

1.2.2.7 Giấy phép xây dựng:

Các cơng trình xây dựng mới, cải tạo, mở rộng, sữa chữa lớn, trùng tu, tơn

tạo, trước khi tiến hành xây dựng, chủ đầu tư phải xin phép xây dựng, trừ các cơng trình được miển giấy phép xây dựng

Đối với việc xây dựng nhà ở của nhân dân, Nhà nước chỉ quản lý về quy

hoạch, kiến trúc và mơi trường Các cơ quan Nhà nước cĩ trách nhiệm cơng bố -

cơng khai các điều kiện về các mặt nĩi trên để nhân dân căn cứ vào các điều

kiện đĩ để lập hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng Các trường hợp được miễn cấp

giấy phép xây dựng quy định hiện hành

1.2.2.8 Hồ sơ xin cấp phép xây dựng: Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng:

- Đơn xin cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu quy định)

- Giấy đăng ký kinh doanh (nếu là cơng trình xây dựng của doanh nghiệp)

- Giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Tài liệu thiết kế cơng trình gồm cả bản vẽ thiết kế mặt bằng, mặt đứng,

mặt cắt và bản vẽ mĩng

Trang 23

1.2.2.9 Thẩm quyên cấp phép xây dựng:

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng các cơng trình

thuộc lãnh tổ mình quản lý theo để nghị của Giám đốc Sở xây dựng

Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh cĩ thể Ủy quyển cho Giám đốc Sở xây

dựng trực tiếp cấp giấy phép xây dựng các cơng trình thuộc thẩm quyền

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc sở hữu tư nhân và các cơng trình cĩ quy mơ nhỏ theo sự phân cấp của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh và theo sự hướng dẫn nghiệp vụ chuyên mơn của Sở Xây dựng

Riêng thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh việc quy định cấp giấy phép xay dựng do Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố ban hành sau khi

thống nhất với Bộ Xây dựng

Nghiêm cấm cơ quan, cá nhân thừa hành cấp giấy phép xây dựng gay khĩ khăn, bắt ép người xin cấp giấy phép xây dựng phải dùng bản vẽ hoặc thuê thiết kế theo ý mình

Bộ xây dựng hướng dẫn quy cách và nội dung thiết kế, quy trình cấp giấy phép xây dựng Tổng cục Địa chính hướng dẫn quy định giấy tờ hợp lệ về quyền

sử dụng đất khi xin cấp giấy phép xây dựng Bộ Tài chính quy định lệ phí cấp giấy phép xây dựng

1.2.2.10 Nguyên tắc quản lý thâu và chỉ định thâu trong đầu tư xây dựng:

Các dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước, vốn tín dụng do Nhà nước bảo

lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước, vốn đâu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước phải thực hiện theo Quy chế đấu thầu

1.2.2.11 Hợp đồng tư vấn, mua sắm vật tư thiết bị và xây lắp:

Trong các hợp đồng tư vấn, hợp đồng mua sắm vật tư, thiết bị và xây lắp

phải ràng buộc đây đủ nghĩa vụ, trách nhiệm giữa chủ đâu tư và nhà thầu Với hợp đồng xây lắp, phải cĩ đảm bảo về đến bù, giải tỏa mặt bằng để nhà thâu cĩ thể triển khai hợp đồng theo đúng tiến độ đã định

1.2.2.12 Điều kiện khởi cơng cơng trình:

Tất cả các cơng trình muốn khởi cơng phải cĩ đủ các điều kiện dưới day :

- _ Cĩ giấy phép xây dựng (đối với các dự án phải cĩ giấy phép xây dựng) - _ Cĩ hợp đồng giao nhận thầu xây lắp hợp pháp

- Hồn thành việc đến bù, giải phĩng mặt bằng và bàn giao mặt bằng sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trang 24

LVTN Xây dựng dự án đâu tư khu tái định cự 243 Tân Hịa Đơng, Q6, Tp.HCM

- _ Bảo đảm cĩ vốn để thanh tốn theo tiến độ thực hiện hợp đồng giao nhận thầu

- _ Đối với cơng trình sử dụng vốn ngân sách Nhà nước, vốn tín dụng do Nhà

nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước, vốn đầu tư phát triển của Doanh nghiệp nhà nước, nếu dự án mới cĩ giấy phép xây dựng nhưng cần thiết phải khởi cơng thì phải cĩ thiết kết kỹ thuật và dự

tốn hạng mục khởi cơng được người cĩ thẩm quyền phê duyệt và hợp

đơng giao nhận thầu hợp pháp

1.2.2.13 Quản lý chất lượng cơng trình xây dựng:

Chủ đầu tư chịu trách nhiệm quản lý chất lượng cơng trình xây dựng ngay

từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư cho đến kết thúc xây dựng đưa cơng

trình vào khai thác sử dụng Trách nhiệm quản lý cơng trình xây dựng của chủ

đầu tư, của tổ chức tư vấn đâu tư và xây dựng, của nhà thầu xây dựng, của cơ

quan quản lý Nhà nước về chất lượng xây dựng được quy định hiện hành 1.2 2.14 Nghiệm thu cơng trình:

Cơng tác nghiệm thu cơng trình phải tiến hành từng đợt, ngay sau khi làm

xong những khối lượng cơng trình khuất, những kết cấu chịu lực, những bộ phận

hay hạng mục cơng trình và tồn bộ cơng trình 1.2.2.15 Thanh tốn vốn đầu tự:

Đối với các dự án hoặc gĩi thầu xây lắp thực hiện theo hình thức chỉ định

thầu thì việc thanh tốn vốn đâu tư căn cứ theo giá trị khối lượng thực hiện được

nghiệm thu hàng tháng theo hợp đồng đã ký kết Chủ đầu tư, cơ quan tài chính, ngân hàng (tùy theo nguồn vốn đầu tư của dự án) cĩ trách nhiệm thanh tốn cho nhà thâu theo quy định

Đối với các dự án hoặc gĩi thầu xây lắp tổ chức theo phương thức đấu thầu

thì việc tạm ứng vốn đầu tư và thể thức thanh tốn được thực hiện theo quy định

hiện hành

1.2.3 Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa dự án vàokhai thác sử dụng: Nội dung cơng việc của giai đoạn kết thúc xây dựng, đưa dự án vào khai

thác, sử dụng gồm :

- - Nghiệm thu, bàn giao cơng trình

- _ Thực hiện việc kết thúc xây dựng cơng trình

- _ Vận hành cơng trình và hướng dẫn sử dụng cơng trình ` ` la # `“ + ïH GP để AC L THU VEEN " IsG§_/OIDI 1s!

Trang 25

LVTN Xây dựng dự án đầu tự khu tái định cự 243 Tân Hịa Đơng, Q6, Tp.HCM

- Bao hành cơng trình - - Quyết tốn vốn đầu tư - Phé duyệt quyết tốn

1.2.3.1 Nghiệm thu bàn giao cơng trình:

Cơng trình xây dựng chỉ được bàn giao tồn bộ cho chủ đầu tư khi đã xây lắp hồn chỉnh theo thiết kế được duyệt, vận hành đúng yêu cầu kỹ thuật và

nghiệm thu đạt yêu cầu chất lượng

Khi bàn giao cơng trình phải giao cả hồ sơ hồn thành cơng trình và những

tài liệu về các vấn để cĩ liên quan đến cơng trình được bàn giao, tài liệu hướng

dẫn sử dụng, quản lý chế độ duy tu bảo dưỡng cơng trình

1.2.3.2 Kết thúc xây dựng cơng trình:

Hoạt động xây dựng kết thúc khi cơng trình đã bàn giao cho chủ đầu tư 1.2.3.3 Vận hành cơng trình:

Sau khi nhận bàn giao cơng trình, chủ đầu tư cĩ trách nhiệm khai thác, sử dụng năng lực cơng trình, đồng bộ hĩa tổ chức sản xuất, kinh doanh dịch vụ, hồn

thiện tổ chức và phương pháp quản lý, nhằm phát huy đây đủ các chỉ tiêu kinh tế

kỹ thuật để ra trong dự án

Chủ đầu tư hoặc tổ chức được giao quản lý sử dụng cơng trình cĩ trách nhiệm bảo trì cơng trình

1.2.3.4 Bảo hành cơng trình xây dựng:

Thời hạn tối thiểu bảo hành cơng trình được tính từ ngày nhà thầu bàn giao

cơng trình hoặc hạng mục cơng trình phải bảo hành cho chủ đầu tư và được quy định : thời gian bảo hành 24 tháng đối với cơng trình quan trọng của Nhà nước và cơng trình thuộc dự án nhĩm A, bảo hành 12 tháng đối với các cơng trình khác

- - Những cơng trình cĩ thời hạn bảo hành 24 tháng là 3% - - Những cơng trình cĩ thời hạn bảo hành 12 tháng là 5%

1.2.3.5 Bảo hiểm cơng trình xây dựng:

Khi tiến hành đầu tư xây dựng, chủ đầu tư phải mua bảo hiểm cơng trình tại Cơng ty bảo hiểm hoạt động hợp pháp ở Việt Nam

Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể chế độ bảo hiểm cơng trình xây dựng

Trang 26

LVIN Xây dựng dự án đầu tư khu tái dinh cu 243 Tan Hoa Đơng, Qĩ, Tp.HCM

1.2.3.6 Quyết tốn vốn đầu tư:

Tất cả các dự án đầu tư của các cơ quan Nhà nước và các Doanh nghiệp Nhà nước sau khi hồn thành đưa dự án vào khai thác sử dụng đều phải quyết tốn vốn đầu tư

Chậm nhất 6 tháng sau khi dự án hồn thành đưa vào vận hành, chủ đầu tư phải hồn thành báo cáo quyết tốn vốn đầu tư gửi người cĩ thẩm quyển quyết

định đầu tư

1.2.3.7 Thẩm tra và phê duyệt quyết tốn vốt đầu tư:

Tất cá các dự án đầu tư dùng vốn ngân sách Nhà nước, vốn tín dụng đầu tư

của Nhà nước, vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh phải được thẩm tra và phê

duyệt quyết tốn vốn đầu tư

Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết tốn vốn đâu tư được tính trong tổng dự

tốn được duyệt Bộ tài chính hướng dẫn việc quản lý sử dụng chi phí thẩm tra và

phê duyệt quyết tốn vốn đầu tư 1.2.3.8 Hồn trả vốn đầu tư:

Thu hồi vốn đầu tư là nguyên tắc bắt buộc đối với tất cả các dự án đầu tư

cĩ quy định thu hổi vốn

Đối với các dự án đầu tư bằng vốn ngân sách Nhà nước, vốn tín dụng do

Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đâu tư phát triển của Nhà nước, vốn đầu tư của các doanh nghiệp mà chủ đầu tư cĩ trách nhiệm hồn trả vốn hoặc trả nợ vay thì nguồn vốn để thu hổi và trả nợ vay bao gồm tồn bộ khấu hao cơ bản, một phần

lợi nhuận và các nguồn vốn khác (nếu cĩ)

1.3 MỘT SỐ HÌNH THỨC TỔ CHỨC QUẦN LÝ THỰC HIỆN DỰ

ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG:

Tùy theo điều kiện cụ thể của dự án (cơng trình), căn cứ vào quy mơ, tính chất của dự án và năng lực của mình Chủ đầu tư lựa chọn một trong các hình thức quản lý thực hiện dự án sau :

- _ Chủ đầu tư trực tiếp quan lý thực hiện dự án

- _ Chủ nhiệm điều hành dự án - Chia khĩa trao tay

- - Tự thực hiện dự án

Trang 27

1.3.1 Hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án:

Hình thức Chủ đâu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án được áo dụng với các dự án mà Chủ đầu tư cĩ năng lực chuyên mơn phù hợp và cĩ cán bộ chuyên mơn để tổ chức quản lý thực hiện dự án theo các trường hợp sau :

1.3.1.1 Trường hợp chủ đầu tự khơng thành lập ban quản lý dự án:

Chủ đầu tư khơng thành lập Ban Quản lý dự án mà sử dụng bộ máy hiện cĩ của mình kiêm nhiệm và cử người phụ trách (chuyên trách hoặc kiêm nhiệm) để quần lý thực hiện dự án, áp dụng cho các dự án nhĩm B, C

1.3.1.2 Trường hợp chủ đầu tư thành lập ban quản lý dự án:

Chủ đầu tư thành lập Ban Quản lý dự án trực thuộc để quản lý việc thực hiện dự án :

a Trường hợp này áp dụng đối với dự án nhĩm A, các dự án nhĩm B, C cĩ

yêu câu kỹ thuật cao hoặc Chủ đầu tư đồng thời quản lý nhiều dự án

b Ban Quản lý dự án được thành lập theo quyết định của Chủ đầu tư và phải

đảm bảo các nguyên tắc

1.3.2 Hình thức chủ nhiệm điều hành dự án:

Chủ nhiệm điều hành dự án là hình thức quản lý thực hiện dự án do một pháp luật độc lậo cĩ đủ năng lực quản lý điều hành dự án thực hiện Chủ nhiệm điều hành dự án được thực hiện dưới hai hình thức là : Tư vấn quản lý điều hành dự án theo hợp đồng và Ban Quản lý dự án chuyên ngành

1.3.2.1 Tư vấn quản lý điều hành dự án theo hợp đồng:

Chủ đầu tư khơng cĩ đủ điều kiện trực tiếp quản lý thực hiện dự án thì thuê

tổ chức tư vấn cĩ đủ năng lực để quản lý thực hiện dự án, tổ chức tư vấn đĩ được

gọi là Tư vấn quản lý điều hành dự án

a Chủ đầu tư:

Các dự án đầu tư của Doanh nghiệp Nhà nước hoặc cơ quan, tổ chức của Nhà nước sử dụng vốn ngân sách Nhà nước, vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đâu tư phát triển của Nhà nước thì Chủ đầu tư và hình thức quản lý

dự án do người cĩ thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định

b Trách nhiệm, quyền hạn của Chủ đầu tư :

Chủ đầu tư cĩ quyển yêu cầu các cơ quan hữu quan của Nhà nước cơng bố

cơng khai các quy định cĩ liên quan đến cơng việc đầu tư như : Quy hoạch xây dựng, đất đai, tài nguyên, nguồn nước, điện, giao thơng vận tải, mơi trường sinh

Trang 28

LVTN Xây dựng dự án đầu tư khu tái định cự 243 Tân Hịa Đơng, QĨ, Tp.HCM

thái, phịng chống cháy nổ, bảo vệ di tích văn hĩa, lịch sử, an ninh quốc phịng để Chủ đầu tư biết và thực hiện

1.3.2.2 Ban quan lý dự án chuyên ngành:

a Hình thức này áp dụng đối với các dự án thuộc các chuyên ngành xây dựng được Chính phủ giao các Bộ, cơ quan ngang Bộ cĩ xây dựng chuyên ngành Ủy ban Nhân dân cap inh quản lý thực hiện, các dự án do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh giao các Sở xây dựng chuyên ngành và Ủy ban Nhân dân cấp huyện thực

hiện

b Cơ cấu tổ chức và nhiệm vụ của Ban Quản lý dự án chuyên ngành phải

đảm bảo các nguyên tắc sau :

Ban quản lý dự án chuyên ngành do các bộ hoặc Ủy ban Nhân dân tỉnh quyết định thành lập, cĩ tư cách pháp nhân đây đủ và chịu trách nhiệm trước

pháp luật về mọi hoạt động của mình

- Ban quản lý dự án chuyên ngành cĩ giám đốc, các phĩ giám đốc và bộ máy thích hợp để quản lý điều hành dự án độc lập

- Ban Quan ly dy 4n chuyên ngành thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Chú đầu tư về quản lý, thực hiện dự án từ khi dự án được phê duyệt đến khi bàn giao đưa vào khai thác sử dụng

c Điều kiện năng lực chuyên mơn của Ban Quản lý dự án chuyên ngành : - Giám đốc phải cĩ bằng Đại học trở lên, cĩ năng lực chuyên mơn phù hợp

với yêu cầu về quản lý thực hiện dự án, cĩ kinh nghiệm làm cơng tác quản lý từ hai dự án trở lên

- Trưởng các phịng, ban nghiệp vụ phải cĩ bằng đại học trở lên, chuyên mơn nghiệp vụ phải phù hợp với nội dung cơng việc được giao phụ trách - Ban quản lý dự án chuyên ngành phải cĩ lực lượng chuyên mơn về kỹ

thuật cơng nghệ, kinh tế và pháp luật đảm bảo đủ năng lực để quản lý thực hiện các dự án được giao đạt chất lượng và hiệu quả

1.3.3 Hình thức chìa khĩa trao tay :

Hình thức chìa khĩa trao tay được áp dụng khi chủ đầu tư được phép tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà thầu thực hiện tổng thâu tồn bộ dự án từ khảo sát, thiết

kế, mua sắm và vật tư thiết bị, xâp lắp cho đến khi bàn giao dưa sự án vào khai

thác sử dụng

Đối với các dự án sử dụng các nguồn vốn thuộc ngân sách Nhà nước, vốn tính dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước thì hình

Trang 29

thức này chỉ áp dụng đối với sự án nhĩm C, các trường hợp khác phải được thủ tướng Chính phủ cho phép

1.3.4 Hình thức tự thực hiện dự án :

Chủ đầu tư thực hiện dự án, chủ đầu tư phải tổ chức giám sát chặt chẽ việc sản

xuất, xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng sản phẩm, chất

lượng cơng trình xây dựng và tiến hành nghiệm thu quyết tốn khi cơng trình

hồn thành thơng qua các hợp đồng xây dựng cơ bản

Chủ đâu tư cĩ thể sử dụng bộ máy quản lý của mình hoặc sử dụng Ban quản lý dự án trực thuộc để quản lý việc thực hiện dự án, tuân thủ các quy định của pháp luật về quản lý chất lượng sản phẩm và chất lượng cơng trình xây dựng

1.4 MỘT SỐ HÌNH THỨC LỰA CHỌN NHÀ THẦU TRONG ĐẦU TƯ _ XAY DUNG:

1.4.1 Chỉ định thầu:

1.4.1.1 Khái niệm:

Chỉ định thầu là hình thức chọn trực tiếp nhà thầu đáp ứng yêu cầu của gĩi thâu để thương thảo hợp đồng

1.4.1.2 Phạm vi áp dụng :

Trường hợp bất khá kháng do thiên tai, dich họa, sự cố cần khắc phục ngay

thì chủ đầu tư dự án được phép chỉ định ngay đơn vị cĩ đủ năng lực để thực hiện cơng việc kịp thời

Gĩi thầu cĩ tính chất nghiên cứu thử 'nghiệm, bí mật quốc gia, bí mật an ninh, bí mật quốc phịng do Thủ tướng Chính phủ quyết định

Gĩi thầu cĩ giá trị dưới 1 tỷ đồng đối với mua sắm hàng hĩa, xây lắp, 500

triệu đối với tư vấn

Các gĩi thầu được chỉ định thầu thuộc dự án nhĩm A 1.4.2 Đấu thầu lựa chọn đối tác để thực hiện dự án:

1.4.2.1 Khái mệm :

Đấu thâu lựa chọn đối tác để thực hiện dự án là hình thức sơ tuyển nhà thầu, khi cĩ từ 7 đối tác trở lên quan tâm thực hiện dự án, nĩ giúp người cĩ thẩm quyền cĩ cơ sở xem xét lựa chọn đối tác để thực hiện dự án

Trang 30

LVIN Xây dung dự án đầu tư khu tái định cư 243 Tan Hịa Đơng, Q6, Tp.HCM

1.4.2.2 Phạm vi áp dụng :

Hình thức lựa chọn này chỉ áp dụng đối với : - - Dự án đang là ý tưởng

- - Dự án đã cĩ báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc khả thi được duyệt

- _ Yêu cầu về một số nội dúng cơng việc

- Việc sơ tuyển nhà thầu chỉ được tiến hành đối với gĩi thầu cĩ giá trị từ

200tỷ trở lên nhằm lựa chọn các nhà thầu đủ năng lực và kinh nghiệm thực

hiện, đáp ứng yêu cầu của hơ sơ đấu thầu

1.4.3 Đấu thầu trong xây dựng: 1.4.3.1 Một số khái niệm cơ bản:

Đấu thầu là quá trình lựa chọn nhà thâu đáp ứng các yêu câu bên mời thầu 1.4.3.2 Pham vi áp dụng hình thúc đấu thâu:

- Các dự án đầu tư thực hiện theo quy chế quản lý đầu tư và xây dựng cĩ quy định phẩi thực hiện đấu thầu

- Các dự án liên doanh, hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc cổ phần cĩ sự

tham gia của các tổ chức kinh tế Nhà nước từ 30% trở lên vào vốn pháp định, vốn

kinh doanh hoặc vốn cĩ cổ phần

- _ Các dự án sử dụng nguồn vốn tài trợ của các tổ chức quốc tế hoặc của nước ngồi được thực hiện trên cơ sở nội dung Điều ước được các bên ký

-_ Các dự án cần lựa chọn đối tác đầu tư để thực hiện : Đối với dự án đầu tư trong nước chỉ thực hiện khi cĩ hai nhà đầu tư trở lên cùng muốn tham gia một dự

án Đối với dự án cĩ vốn đầu tư nước ngồi, chỉ tổ chức đấu thầu theo quy chế đấu thâu khi cĩ từ hai nhà đầu tư trở lên cùng muốn tham gia một dự án hoặc Thủ tướng Chính phủ cĩ yêu câu phải đấu thâu để lựa chọn đối tác đầu tư thực hiện dự án

1.4.3.3 Các hình thức lựa chọn nhà thâu:

a Đấu thâu rộng rãi : Là hình thức đấu thầu khơng hạn chế số lượng nhiều thầu tham gia

b Đấu thâu hạn chế : Là hình thức đấu thầu mà Bên mời thầu mời một số

nhà thầu (tối thiểu là 5) cị đủ năng lực tham dự Danh sách nhà thâu tham dự phải được người cĩ thẩm quyền hoặc cấp cĩ thẩm quyền chấp thuận

c Chỉ định thâu : Chỉ định thâu là hình thức chọn trực tiếp nhà thầu đáp ứng yêu cầu của gĩi thâu để thương thảo hợp đồng

Trang 31

P

QO

Xây dựng dự án đâu tư khu tái dinh cu 243 Tan Hoa Đơng, Q6, Tp.HCM Chào hàng cạnh tranh

Mua sắm trực tiếp Tự thực hiện Mua sắm đặc biệt

1.4.3.4 Phương thức đấu thầu: Đấu thầu một túi hồ sơ

Đấu thầu hai túi hồ sơ

._ Đấu thầu hai giai đoạn: Phương thức này áp dụng cho trường hợp sau: Các gĩi thầu mua sắm hàng hĩa và xây lắp cĩ giá trị từ 500 tỷ đồng trở lên - Các gĩi thầu mua sắm hàng hĩa cĩ tính chất lựa chọn cơng nghệ thiết bị tồn bộ, phức tạp về cơng nghệ và kỹ thuật hoặc gĩi thâu xây lắp đặc biệt phức tạp

- _ Dự án thực hiện cho phép hợp đồng chìa khĩa trao tay

oP —=° ar som mo of 9

1.4.3.5 Đấu thầu tuyển chon tư vấn:

Tư vấn là hoạt động đáp ứng các yêu cầu về kiến thức, kinh nghiệm chuyên mơn cho Bên mời thầu trong việc xem xét, quyết định, kiểm tra quá trình

chuẩn bị và thực hiện dự án

1.4.3.6 Đấu thầu xây lắp:

Trình tự tổ chức đấu thầu

Sơ tuyển nhà thầu Hồ sơ mời thầu

Thư hoặc thơng báo mời thầu Chỉ dẫn đối với nhà thầu

Hồ sơ dự thầu Bảo lãnh dự thầu

Tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu Đánh giá hồ sơ dự thầu -

Kết quả đấu thầu

Bảo lãnh thực hiện hợp đồng

Trang 32

LVTN Xây dựng dự án đâu tư khu tái định cư 243 Tân Hịa Đơng, Qĩ, Tp.HCM

1.5 TIEU CHUAN HIEU QUA VA CAC QUAN DIEM DANH GIA DU AN DAU TU:

1.5.1 Khái niệm và phân loại hiệu quả:

Hiệu quả của dư án đầu tư là tồn bộ mục tiêu để ra của dự án được đặc trưng bằng các chỉ tiêu cĩ tính chất định tính thể hiện ở các loại hiệu qủ đạt được và bằng các chỉ tiêu định lượng thể hiện quan hệ giữa lợi ích và chỉ phí của sự án

1.5.2 Tiêu chuẩn hiệu quả của dự án đầu tư:

Tiêu chuẩn chung của hiệu quả đầu tư lä đắm bảo thực hiện mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế, chính trị, xã hội một cách tốt nhất với chỉ phí ít nhất, đẩy mạnh tốc độ phát triển kinh tế, phát triển khoa học và cơng nghệ, nâng cao đời

sống vật chất và tỉnh thân cho nhân dân, đảm bảo ổn định chính trị và cơng bằng xã hội, bảo vệ mơi trường và phát triển bển vững đất nước

1.5.3 Các quan điểm đánh giá dự án đầu tư:

Các dự án đầu tư luơn luơn phải được đánh giá theo các giác độ lợi ích của chủ đầu tư, lợi ích của quốc gia, lợi ích của dân cư địa phương nơi đặt dự án đầu tư

- Quan điểm của chủ đầu tư

- Quan điểm của Nhà nước - Quan diém của địa phương

1.5.4 Giá trị của tiền tệ theo thời gian :

1.5.4.1 Khái niệm về giá trị của tiền tệ theo thời gian và tính tốn lãi

suất:

Khái niệm về giá trị của tiền tệ theo thời gian:

Mọi dự án đầu tư đều liên quan đến chi phí và lợi ích Dé thuận lợi trong việc so sánh các phương án đấu tư người ta thường phải đánh giá giá trị của các chi phí và lợi ích đĩ qua các đơn vi tiên tệ Hơn nữa các chỉ phí và lợi ích đĩ lại

xảy ra ở những mốc thời gian khác nhau, do đĩ phải xét đến vấn đề giá trị của tiền tệ theo thời gian

Sự thay đổi số lượng tiền sau một thời gian nào đấy biểu hiện giá trị theo thời gian của đồng tiễn và được biểu thị thơng qua lãi tức với mức lại suất nào đĩ

1.5.4.2 Biểu đơ dịng tiền lệ :

SVTH:BÙI VĂN BIEN 29

Trang 33

LVTN Xây dựng dự án đầu tư khu tái định cự 243 Tân Hịa Đơng, O6, Tp.HCM

Một dự án đầu tư thường kéo dài trong nhiều năm Ở mỗi năm (mỗi thời đoạn) đĩ đều cĩ thể phát sinh các khoản thu, chỉ Để thuận tiện tính tốn, người ta chia khoảng thời gian dài đĩ thành nhiều thời đoạn, được đánh số thứ tự từ 0, 1, 2, 3, n và quy ước rằng tất cả các khoản thu, chi trong từng thời đoạn đều xảy ra ở

cuối thời đoạn (trừ vốn đầu tư ban đầu bỏ ra ở thời điểm 0) Các khoản thu, chỉ

gọi là dịng tiền tệ (ký hiệu là CF)

Biểu đồ dịng tiền tệ là một đồ thị biểu diễn các trị số thu, chỉ theo các thời

đoạn độ lớn của các trị số dong tiên tệ Mũi tên chỉ xuống biểu thị dịng tiền tệ

âm (khoản chỉ) Mũi tên chỉ lên biểu thị dịng tiễn tệ dương (khoản thu) Tên biểu đồ ghi rõ các đại lượng đã cho và những đại lượng, phải tim, sao cho khi nhìn vào biểu đồ ta cĩ thể hiểu được nội dung kinh tế của vấn đề

1.5.5 Phân tích tài chính của dự án đầu tư :

Phân tích đánh giá các dự án đầu tư được tiến hành qua các giai đoạn xác định dự án đâu tư là nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi của dự án Trong phân tích, đánh giá dự án cĩ hai phần chủ yếu cĩ tính chất tổng hợp, đĩ là :

- Phân tích tài chính (đứng trên quan điểm lợi ích trực tiếp của doanh

nghiệp)

-_ Phân tích kinh tế xã hội (đứng trên quan điểm lợi ích của nền kinh tế quốc

dân và cộng đồng người được hưởng lợi từ dự án)

Phương pháp phân tích tài chính dự án đâu tư là phương pháp dùng một chỉ tiêu kinh tế tổng hợp kết hợp với một hệ chỉ tiêu bổ sung Tuy nhiên các chỉ tiêu kinh tế tổng hợp cũng cĩ nhiều loại phần ánh nhiều quan điểm trong việc đánh

giá hiệu quả và sự lựa chọn phương án đầu tư

1.5.5.1 Ý nghĩa và nội dung của việc phân tích tời chính của dự án đầu tư: a Ý nghĩa của việc phân tích tài chính:

Đầu tư vào các lĩnh vực kinh tế xã hội (khơng xét vấn đề đầu tư trong thị

trường chứng khốn như trái phiếu, cổ phiếu .) là thành phần lớn thứ hai (sau tiêu dùng) trong chi tiêu của một quốc gia Đầu tư dẫn đến tích lũy tư bản và về lâu đài sẽ thúc day sự tăng trưởng kinh tế, nâng cao sản lượng tiểm năng của quốc gia Nĩ bao gồm đầu tư mới cho sản xuất, dịch vụ và mở rộng quy mơ cho các cơ sở hiện cĩ, đổi mới cơng nghệ và thay mới thiết bị, đầu tư cho các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cơng cộng

Phân tích tài chính dự án đứng trên quan điểm lợi ích của chủ đầu tư lấy

mục tiêu tối đa lợi nhuận kết hợp với an tồn kinh doanh là chính để đánh giá dự

án, giúp ta làm rõ một số vấn để như : một phương án đầu tư nào đĩ cĩ lợi hay

SVTH:BÙI VAN BIEN 30

Trang 34

LVIN Xây dung dự án đầu tư khu tái định cư 243 Tân Hịa Đơng, Q6, Tp.HCM

khơng cĩ lợi về kinh tế (cĩ đánh giá khơng ?) Lợi đến mực độ nào ? Đầu tư ở quy

mơ nào là hợp lý nhất ? Nên chọn những dự án nào ? Mức độ an tồn của hoạt động đầu tư

Thơng qua kết quả phân tích tài chính, chủ đâu tư cĩ thể lựa chọn để “ra

quyết định” đâu tư sao cho cĩ lợi nhất theo một “tiêu chuẩn hiệu quả” nào đĩ

(được thiết lập từ mục tiêu đầu tư) trong những điều kiện “ràng buộc” nhất định b Nội dung của việc phân tích tài chính của dự án:

Phân tích tài chính của dự án gồm các phần phân tích sau:

Phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu tư theo chỉ tiêu tĩnh và chỉ tiêu động trong thị trường vốn hồn hảo và thị trường vốn khơng hồn hảo nhằm xác định mức sinh lợi của dự án

Phân tích độ an tồn về tài chính của dự án đầu tư: Xác định độ an tồn về nguồn vốn, điểm hịa vốn, khả năng trả nợ và độ nhậy của dự án nhằm xác định mức độ an tồn kinh doanh của dự án

1.5.5.2 Phân tích độ nhậy của dự án:

Độ nhậy của dự án là mức độ biến đổi của các chỉ tiêu hiệu quả như lợi nhuận, hiện giá của hiệu số thu chỉ NPV, hay suất thu lợi nội tại IRR khi ta thay đổi các chi tiêu tính tốn cĩ mặt trong dịng tiền tệ

Độ nhậy của sự án cĩ thể khảo sát theo sự thay đổi từng chỉ tiêu (ví dụ :

vốn đâu tư, doanh thu .) riêng lẽ, hay của hầu hết các chỉ tiêu đồng thời Độ

nhậy thường được xem xét theo các tình huống tốt, xấu nhất và bình thường để

xem xét và quyết định cuối cùng

Cĩ một số phương pháp phân tích độ nhậy của dự án, như sau : a Phân tích độ nhậy theo phía bất lợi :

Trong trường hợp này ta cho các chỉ tiêu tính tốn thay đổi về phía bất lợi

một số phần trăm nào đĩ (thường khoảng 15% - 20%) nếu phương án được xét theo một chỉ tiêu hiệu quả nào đĩ vẫn tỏ ra là đáng giá thì nĩ được coi là an tồn

Trong trường hợp này độ nhậy biến đổi các chỉ tiêu hiệu quả về phía xấu hơn càng bé là càng tốt

b Phân tích ảnh hưởng của các chỉ tiêu đến hiệu quả của phương án : Phân tích ảnh hưởng của các chỉ tiêu riêng lẻ:

Các chỉ tiêu ảnh hưởng đến hiệu quả của dự á cĩ khá nhiều, nhưng trong

đĩ các chỉ tiêu về vốn đầu tư, lợi nhuận thu được hàng năm, doanh thu, chi phi vận hành, thời gian tơn tại dự án thường cĩ vai trị quan trọng nhất

Trang 35

LVTN Xây dựng dự án đầu tự khu tái định cu 243 Tân Hịa Đơng, Q6, Tp.HCM

Trong trường hợp này ta cho từng chỉ tiêu tính tốn tăng (giảm) một số phân trăm nào đĩ (thường khoảng 20 - 40%) rồi tính xem mức độ ảnh hưởng của từng chỉ tiêu đến hiệu quả của phương án

Phân tích ảnh hưởng của nhiều chỉ tiêu đơng thờ :

Trong trường hợp này ta phân tích ảnh hưởng của nhiều chỉ tiêu đồng thời cho tình huống tốt nhất, xấu nhất và bình thường Trên cơ sở đĩ sẽ xem xét lựa chọn phương án Ở đây cĩ thể xảy ra các trường hợp :

- Khi tính tốn cho trường hợp xấu nhất, phương án vẫn đáng giá, trường hợp này phương án là chấp nhận được

- Khi tính cho trường hợp tốt nhất, phương án vẫn khơng đáng giá, trường

hợp này phương án phải được loại bỏ

- _ Khi tính tốn cho trường hợp tốt nhất, phương án tỏ ra đáng giá, nhưng khi tỉnh tốn cho trường hợp xấu nhất phương án lại khơng đáng giá, trong trường hợp này phương án cần được nghiên cứu thêm

Việc xem xét ảnh hưởng của các chỉ tiêu riêng rẽ đến hiệu quả của dự án giúp ta cĩ biện pháp bảo đảm độ chính xác của các chỉ tiêu này ở cả giai đoạn lập dự án ban đầu và cả ở giai đoạn vận nhành dự án sau này

1.5.6 Phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án đầu tư:

1.5.6.1 Những vấn đề chung :

a Sự cần thiết của phân tích kinh tế - xã hội:

Phân tích tài chính xem xét dự án đầu tư theo giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư Ngược lại, phân tích kinh tế xã hội đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích của tồn bộ nên kinh tế quốc dân và tồn bộ xã hội Phân tích kinh tế xã hội rất

cần thiết vì :

- Trong nên kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do các

doanh nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp, nhưng nĩ khơng được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế xã hội chung của tồn đất nước, trong đĩ lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ Những yêu cầu này phải được thể

hiện thơng qua phần phân tích kinh tế xã hội

- _ Phân tích kinh tế xã hội đối với nhà thầu từ đĩ là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà nước, các cơ quan cĩ thẩm quyền chấp thuận dự án, các ngân hàng cho vay vốn và nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng h chủ đầu tư

thực hiện dự án

Trang 36

LVIN Xây dựng dự án đầu tự khu tái định cự 243 Tan Hoa Déng, Q6, Tp.HCM

- _ Đối với các tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế là căn cứ quan trọng để họ chấp thuận viện trợ, nhất là đối với các tổ chức viện trợ nhân đạo,

viện trợ các mục đích xã hội và bảo vệ mơi trường

-_ Đối với dự án phục vụ lợi ích cơng cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phân tích kinh tế xã hội cĩ vai trị chủ yếu trong phân tích dự án, vì hiện

nay ở nước ta loại dự án này khá phổ biến và chiếm nguồn vốn khá lớn

b Khới niệm về chỉ phí, lợi ích và hiệu quả kinh tế - xã hội : Chị phí kinh tế xã hơi:

Chi phí kinh tế xã hội là những khoản chi tiêy hay tổn thất mà Nhà nước và xã hội phải gánh chịu khi thực hiện dự án Những khoản chỉ phí này thường là:

- Tài nguyên thiên nhiên của đất nước phải dành cho dự án mà loại tài nguyên này hồn tồn cĩ thể sử dụng vào việc khác trong một tương lại gần để sinh lợi (cĩ thể hiểu đây là một loại chi phí thời cơ) Để bơi hồn lai chi phi nay các doanh nghiệp phải nộp thuế tài nguyên

-_ Các cơ sở hạ tầng kinh tế và văn hĩa xã hội mà nhà nước phải bỏ vốn từ

ngân sách nhà nước để xây dựng, mà các cơ sở hạ tầng này trực tiếp hay gián tiếp

phục vụ cho dự án (ví dụ : Cơng trình giao thơng vận tải, điện, nước các cơng trình văn hĩa phục vụ cơng nhân .) Để bổi hồn lại chi phí này các doanh

nghiệp thường phải nộp thuế sử dụng cơ sở hạ tầng

- Lực lượng lao động nghề nghiệp mà Nhà nước đã phải bao cấp trong đào tạo, các lực lượng này được dự án sử dụng Để bổi hồn chi phi này đùng ra các

doanh nghiệp cịn phải nộp thuế cho đào tạo nhân lực

- Chi phi quản lý chung của Nhà nước để tạo điều kiện thuận lợi cho sản

xuất kinh doanh

- Các tổn thất về kinh tế xã hội và mơi trường mà Nhà nước và nhân dân (nhất là nhân dân địa phương nơi xây dựng cơng trình của dự án) phải gánh chịu khi thực hiện dự án đang xét

Cĩ các chỉ phí và tổn thất kinh tế xã hội khơng thể tính tốn thành số

lượng chính xác được

Lợi ích và hiệu quả kinh tế - xã hơi:

Lợi ích kinh tế xã hội là loại lợi ích về kinh tế xã hội được xem xét theo

gĩc độ vĩ mơ của tồn bộ nên kinh tế quốc dân và tồn bộ xã hội

Lợi ích kinh tế xã hội của một dự án thường đã được trừ đi các chỉ phí kinh

tế xã hội đã tạo nên nĩ và do đĩ nĩ đồng nghĩa với hiệu quả kinh tế xã hội (tính theo số tuyệt đối) Mặt khác hiệu quả này cịn được tính theo số tương đối bằng cách chia nĩ cho chỉ phí kinh tế xã hội sinh ra nĩ

Trang 37

\ ee SV EL f

Hiện nay, theo cách tính tốn lợi ích kinh tế xã hội cần phân biệt lợi ích kinh tế xã hội cĩ bao gồm và khơng bao gơm lợi ích của doanh nghiệp trong số trường hợp Ví dụ chỉ tiêu kinh tế xã hội theo chỉ tiểu giá trị sản phẩm hàng hĩa gia tăng, trong đĩ bao gồm cả lợi nhuận để lại cho doanh nghiệp và tiền nộp thuế cho Nhà nước được trích từ lợi nhuận trước thuế, là chỉ tiêu lợi ích kinh tế xã hội

cĩ bao gồm lợi ích của doanh nghiệp với tư cách là một thành viên của xã hội Lẽ dĩ nhiên trong khoản thuế trên khơng được tính các thứ thuế mà Nhà nước phải

dùng để bổi hồn chỉ phí của Nhà nước đã phải bỏ ra trước đĩ (ví dụ : thuế cơ sở

hạ tầng do Nhà nước xây dựng) Trái lại chỉ tiêu giá trị sản phẩm gia tăng, nếu khơng bao gồm khoản lợi nhuận để lại cho doanh nghiệp, sẽ là chỉ tiêu lợi ích

kinh tế xã hội khơng bao gồm lợi ích của doanh nghiệp

Cĩ những lợi ích kinh tế xã hội cĩ thể định lượng được như giá trị sản

phẩm gia tăng, mức đĩng gĩp cho Nhà nước, mức giảm độc hại cho mơi trường nhưng cũng cĩ những lợi ích kinh tế xã hội khĩ tính tốn thành số lượng được, ví dụ lợi ích của đầu tư cho văn hĩa, giáo dục và sức khỏe

Lợi ích kinh tế xã hội phức tạp hơn lợi ích tài chính khơng những về chủng loại lợi ích mà cịn về tính thay đổi của lợi ích theo thời gian và theo từng quốc gia Ví dụ ở một giai đoạn nào đĩ lợi ích kinh tế xã hội của một quốc gia nào đĩ

địi hồi cọi việc giải quyết nạn thất nghiệp là chính, nhưng ởmột giai đoạn khác lại địi hỏi phải giải quyết nạn khan hiếm lao động là chính Một quốc gia này đổi hỏi các dự án đầu tư phải tiết kiệm tài nguyên là chính, một quốc gia khác lại địi

hỏi phải tiết kiệm lao động là chính

1.5.6.2 Một số phương pháp phân tích kinh tế xã hội:

Phân loại phương pháp :

So với phương pháp phân tích tài chính, phương pháp phân tích kinh tế xã hội cịn nhiều điểu mới mẻ và chưa hồn thiện Hiện nay nổi bật lên hai phương pháp chính, đĩ là phương pháp phân tích với sự áp sụng giá kinh tế (giá tham khảo, giá mờ, giá quy chiếu) và phương pháp tính tốn hiệu quả cĩ đi sâu vào

khía cạnh phân phối thu nhập do dự án đem lại

Trang 38

LVTN Xây dựng dự án đầu tư khu tái định cự 243 Tân Hịa Đơng, Qĩ, Tp.HCM

CHƯƠNG 2

XÂY DỰNG DỰ ÁN CHUNG CƯ

243 TAN HOA DONG - PHUONG 14 - QUAN 6 - TP.HCM

2.1 NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐINH SƯ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ:

Cĩ rất nhiều yếu tố tác động đến việc thực hiện thành cơng cơng tác đầu tư một dự án, chúng ta cần xem xét các yếu tố đĩ từ trước và trong quá trình chuẩn bị đầu tư đến quá trình thực hiện đầu tư và đưa dự án vào khai thác sử dụng một cách kỹ lưỡng

Điều kiện xã hội, thị trường, khả năng về năng lực, về trình độ quản lý của người đảm nhận quản lý thực hiện dự án, sự thuận lợi của địa phương nơi dự kiến thực hiện dự án cĩ vai trị quan trọng trong việc tác động đến sự thành cơng của dự án

Thực tế quá trình chuẩn bị đầu tư, ngồi việc địi hỏi đơn vị được giao làm chủ dự án phải cĩ kế hoạch triển khai cơng tác chuẩn bị một đội ngũ quản lý thực hiện dự án cĩ năng lực tốt cịn phải rất cần cĩ sự ủng hộ của các cấp cĩ thẩm quyền quan tâm và giúp đỡ, các chủ trương của nhà nước nĩi chung của địa phương nơi thực hiện dự án nĩi riêng và các ảnh hưởng của nhu cầu thị trường trong giai đoạn tiến

hành thực hiện dự án -

Cải thiện chỗ ở là một trong những yêu cầu cấp bách nhất của nhu cầu cải thiện đời sống nhân dân, phát triển nguồn lực con người và cũng gĩp phần cụ thể hố các thành tựu đạt được trong quá trình phát triển kinh tế — xã hội, thực hiện được mục tiêu “dân giàu nước mạnh”, xã hội cơng bang, dan chi, van minh”

Nhiều năm qua, Nhà nước đã quan tâm đến việc phát triển nhà ở Trong từng thời kỳ Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở của các tâng lớp nhân dân Hơn nữa việc đơ thị hố phát triển đã địi hỏi cấp bách việc xây dựng nhà ở để đáp ứng cơng tác di dân giải phĩng mặt bằng Thành phố Hồ Chí Minh là một trong các thành phố cĩ nhu cầu lớn về việc xây dựng các khu tái định cư giải phĩng mặt bằng

Để xác định sự cần thiết đầu tư dự án, chúng ta tiến hành nghiên cứu các vấn đề sau đây:

- Chương trình phát triển nhà ở của Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1291-2000 - Định hướng phát triển nhà ở năm 2010 của thành phố Hồ Chí Minh

- Mục tiêu của Thành phố đến năm 2010

- Điều kiện thuận lợi và khĩ khăn trong việc thực hiện dự án

Trang 39

LVTN Xây dựng dự án đầu tứ khu tái định cư 243 Tân Hịa Đơng, Q6, Tp.HCM

2.1.1 Chương trình phát triển nhà ở cùa Tp.HCM giai đoạn 1991-2000:

Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của người dân, đối với các đơ thị lớn như thành phố Hồ Chí Minh, nhà ở cịn liên quan đến một loạt vấn đề như chính trị - kinh tế - xã hội - mơi trường và mỹ quan đơ thị Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, nhà ở được xem là một trong những nội dung trọng điểm được Đảng bộ và Chính quyền thành phố quan tâm chỉ đạo

Để hình dung được bức tranh về sự phát triển nhà ở của thành phố chúng tơi tìm hiểu số liệu thống kê về tổng quỹ nhà ở, chất lượng nhà ở, hình thức sở hữu, số nhà lụp xụp trên địa bàn Thành phố được phản ánh như sau (theo số liệu của Sở Địa chính - Nhà đất thành phố Hồ Chí Minh cấp tại Hội nghị nhà ở tồn quốc lần thứ II)

Bảng 1 Số lượng quĩ nhà: STT Năm Số căn TỶ lệ Trước 1976 315.329 35,7% 2 Từ 1976-1990 170.648 19,4% 3 Từ 1991-2000 395.741 44.9% Bảng 2 Chát lượng nhà ở : Loại nhà 1989 2000 So sánh ( %) Kiên cố 94.371 203.448 + 115,585 Bán kiên cố 501.790 643.990 + 25,54% Loại khác 141.373 159.583 + 12,88% Cộng 737.534 1.007.271 +36,57%

Như vậy với sự hỗ trợ của các chính sách, cơ chế của Thành phố, sự định hướng phát triển nhà ở đến năm 2010 cùng với sự phát triển các dự án trong thành phố dẫn đến nhu cầu địi hỏi về quĩ đất để tái định cư giải phĩng mặt bằng, di dời các hộ dân đang sống trong khu vực thực hiện dự án, việc đầu tư xây dựng khu tái định cư 243 Tân Hồ Đơng là phù hợp với chủ trương của Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn hiện nay

Hình thức sở hữu:

+ Nhà của nhà nước: 16,0% ( 1989) — 9,0% (2000)

+ Sở hữu tưnhân: — 75,9% ( 1989) — 89,7% (2000) + Tập thể, tơn giáo: — 1,2%( 1989) — 0,5% (2000)

+Chưarõsởhữu: 6,9%(1989)— 0,8%(2000)

+ Diện tích bình qn 1 căn nhà là: 54,1 m2, 1 hộ gia đình 50,07 m2 và bình quân l người là 10,27 m2

Trang 40

Nhà lụp xụp trên địa bàn:

+ Nhà dọc theo kênh rạch nội thành : 25.044 can, diện tích 1.728.783 m2

+ Nhà lụp xụp xen cải trong các khu dân cư: 74.877 căn, diện tích 5.921.620 m2 (gồm cả nhà và đất)

+ Chung cư cĩ tỷ lệ hư hỏng cao (trên 40%): 12.011 hộ, diện tích 555.088 m2 Trong hơn 10 năm qua dân số Thành phố luơn tăng ở mức cao, bình quân 3,36%/năm, trong đĩ tăng cơ học chiếm khoảng 2%/năm, tương đương với 43 ngàn người từ các tỉnh khác đến thành phố làm ăn, sinh sống Tốc độ phát triên nhà ở đã cĩ chuyển biến tích cuc, qui nha ở tăng nhanh kể cả số lượng và chất lượng, đạt yêu cầu và mục đích đã đề ra Téng qui nhà của thành phố tăng từ 31 triệu m2 (1990) lên 52 triệu m2 (2000)

- Những thành tựu đạt được trên đây nhờ cĩ Thành phố đã triển khai đồng thời 4 chương trình nhà ở gĩp phân cải thiện chỗ ở của người dân, chỉnh trang đơ thị và cĩ tác dụng thúc đẩy kinh tế xã hội của Thành phố phát triển

Chương trình di dời, tái định cư dân sống trên và ven kênh rạch, cải thiện điều kiện ở tại các khu nhà lụp xụp và nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp đã mang lại hiệu quả bước đâu rất quan trọng Tồn bộ nhà ở đọc trên tuyến kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè hơn 10 km với gần 7.000 hộ đã được đi dời và tái định cư, giải phĩng quĩ đất đai hơn 40 ha để đầu tư hồn chỉnh dân hạ tầng kỹ thuật đồng bộ (đường đọc kênh, bờ kè, hệ thống thốt nước và xử lý nước thải); giải quyết thốt nước cho lưu vực rộng hơn 3.300 ha tại 8 quận nội thành, Dự án được các cấp, các ngành từ Trung ương đến địa phương ủng hộ Suốt thời

gian tổ chức đền bù di chuyển hầu như khơng phải tập trung cưỡng chế trực tiếp Đồng

bào sống nhiêu năm trên dịng kênh ơ nhiễm nặng nề cĩ chỗ ở mới tốt hơn

Dự án Nhiêu Lộc - Thị Nghè cĩ thể đánh giá là một trong những điểm son của Thành phố trong thời kỳ đổi mới Cùng với dự án này, Thành phố đã khảo sát xong tồn bộ nhà ở đọc kênh rạch nội thành và lập kế hoạch cụ thẻ giải quyết trong 10 năm tới Việc đi dời nhà trên kênh rạch gắn liền với các dự án hạ tầng cụ thể như đường Đơng Tay, dự án xử lý nước thải Để triển khai chương trình này, Thành phố đã lập 51 dự án đầu tư hơn 20 ngàn căn hộ đã hồn thành 10 ngàn căn, trong đĩ bố trí được hơn 6 ngàn hộ, đang khởi cơng hơn 10 ngàn căn hộ, tiếp tục bổ sung thêm 1 số dự án và sẽ lần lượt hồn thành trong năm 2005

Hơn 10 năm qua Thành phố đã hình thành cơ chế huy động vốn cho nhà ở thuộc đối tượng thu nhập thấp Từ những năm 1990, Thành phố đã xây dựng thí điểm 1.500 căn nhà bán trả gĩp cho gia đình chính sách và cán bộ cơng nhân viên chức với tổng kinh phí 10 tỷ đồng Lãi suất lúc bấy giờ là 1% / tháng Đến năm 1999 đã thu gần đủ cả vốn lẫn lãi Qua đĩ cho thấy mơ hình này cĩ sức sống và dân dân mang tính xã hội hố cao

Giải quyết nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp được chính quyền Thành phố quan - tâm hỗ trợ thơng qua từng chương trình và từng đối tượng cụ thể và đã xuất hiện nhiều

mơ hình tốt cĩ thể nhân rộng nhằm huy động vốn đầu tư cho nhà ở từ người cĩ nhu cầu

bằng hình thức đầu tư ha tâng phân nền theo qui hoạch để người mua xây đựng dần hoặc xây nhà bán trả gĩp và cho thuê

Với nhiêu hình thức huy động vốn, hơn 10 năm qua Thành phố đã đạt những thành tựu đáng kể gĩp phần ổn định chính trị, phát triển kinh tế xã hội của Thành phố, giải

Định dạng
Số trang	139
Dung lượng	8,32 MB