ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH BỒI THƯỜNG CỦA DỰ ÁN “ĐƯỜNG VÀO KHU TÁI ĐỊNH CƯ PHƯỜNG 14” QUẬN GÒ VẤP TP HỒ CHÍ MINH

z BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN    BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH BỒI THƯỜNG CỦA DỰ ÁN “ĐƯỜNG VÀO KHU TÁI ĐỊNH CƯ PHƯỜNG 14” - QUẬN GÒ VẤP- TP HỒ CHÍ MINH SVTH : Lê Thị Phương Thảo MSSV : 05135079 LỚP : DH05TB KHÓA : 2005 - 2009 NGÀNH: Quản lý TT Bất động sản - TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2009 - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN    LÊ THỊ PHƯƠNG THẢO ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH BỒI THƯỜNG CỦA DỰ ÁN “ĐƯỜNG VÀO KHU TÁI ĐỊNH CƯ PHƯỜNG 14” - QUẬN GỊ VẤP- TP HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh …………………… - Tháng năm 2009 LỜI CẢM ƠN Để có ngày hôm nay, lời xin thành kính gửi đến Ba Mẹ lịng biết ơn sâu sắc nhất, người sinh thành, nuôi dưỡng, yêu thương tạo điều kiện cho học tập tốt suốt thời gian qua Em cảm ơn Anh Chị, người thân giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi để em an tâm hồn thành việc học Em trân trọng biết ơn: - Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nơng Lâm, Thành phố Hồ Chí Minh - Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản - Cùng tất Thầy, Cô tận tình giảng dạy, truyền đạt kinh nghiệm học quý báu làm hành trang cho em sống công việc sau Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Thầy Nguyễn Văn Tân tận tình dạy, trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp Em chân thành cảm ơn Ban Lãnh Đạo công ty Thẩm định giá Địa Ốc Á Châu, đặc biệt Anh, Chị phòng Thẩm định giá Bất Động Sản nhiệt tình giúp đỡ, hướng dẫn em hồn thành tốt luận văn Lời cuối cùng, cảm ơn bạn thân thương đồng hành, giúp đỡ suốt thời gian học tập, sinh hoạt trường Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc tất người, gia đình, Thầy Cơ, bạn nhiều sức khỏe, hạnh phúc thành công sống Ngày 27 Tháng năm 2009 Sinh viên Lê Thị Phương Thảo TÓM TẮT  Sinh viên thực hiện: Lê Thị Phương Thảo, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Định giá đất đai phục vụ công tác bồi thường dự án “Đường vào khu tái định cư phường 14 - quận Gò Vấp – TP Hồ Chí Minh” Giáo viên hướng dẫn: T.S Nguyễn Văn Tân, Trưởng khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Quận Gị Vấp quận nội thành thành phố Hồ Chí Minh, có tốc độ thị hóa tương đối cao Trong năm qua sở hạ tầng quận không ngừng phát triển, nhiên việc triển khai dự án để phát triển địa bàn quận chậm cơng tác bồi thường giải phóng mặt cịn nhiều bất cập Ngun nhân tình trạng giá bồi thường thấp so với giá thực tế thị trường nên dẫn đến việc người dân khơng đồng tình ủng hộ Chính việc xác định giá trị thị trường đất đai để phục vụ cho công tác bồi thường giải phóng mặt thật cần thiết nhằm đẩy nhanh tiến độ thực dự án, phục vụ đắc lực cho phát triển sở hạ tầng quận Gị Vấp nói riêng thành phố Hồ Chí Minh nói chung Tóm lại đề tài thực nhằm xác định giá trị thị trường đất đai phục vụ cho công tác bồi thường giải phóng mặt quận Gị Vấp, thành phố Hồ Chí Minh Cơ sở vấn đề nghiên cứu là: lý thuyết định giá bất động sản hoạt động định giá bất động sản, văn pháp luật bồi thường giải phóng mặt địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Nội dung nghiên cứu đề tài thực trạng cơng tác bồi thường quận Gò Vấp định giá đất đai phục vụ cho mục đích bồi thường giải phóng mặt dự án “đường vào khu tái định cư phường 14 quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh” Các phương pháp sử dụng chủ yếu đề tài phương pháp chuyên gia, phương pháp điều tra, phương pháp thống kê sử dụng nhiều việc định giá đất đai phương pháp so sánh giá thị trường phương pháp chi phí Từ tiến hành xác định mức giá đất đai ước tính theo giá thị trường, nhằm làm sở cho cơng tác bồi thường giải phóng mặt quận Gị Vấp Theo đó, đề tài xác định mức giá mặt tiền đường Phan Huy Ích quận Gò Vấp 32,500,000 đồng mức giá hẻm 4m cách mặt tiền vị trí khoảng 20m có giá 14,000,000 đồng Trong q trình thực hiện, đề tài có gặp vài khó khăn vướng mắc, điều ảnh hưởng phần vào kết nghiên cứu, từ đưa số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá đất đai cơng tác giải phóng mặt quận Gò Vấp DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT QSDĐ : Quyền sử dụng đất TS SS : Tài sản so sánh TS ĐG : Tài sản định giá XD : Xây dựng SXD : Sàn xây dựng CT : Cơng trình CLCL : Chất lượng cịn lại Tỷ lệ TL : Tỷ lệ thương lượng BĐS : Bất động sản TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TĐG : Thẩm định giá TĐGVN : Thẩm định giá Việt Nam KV : Khuôn viên DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU Bảng 01: Giá trị sản lượng quận Gò Vấp từ năm 1991 – 2004 Trang 14 Bảng 02: Thống kê diện tích dân số quận Gị Vấp .Trang 16 Bảng 03: Tên địa người dân bị thu hồi đất .Trang 26 Bảng 04: Khảo thu thập thông tin thị trường TS hẻm Trang 37 Bảng 05: Thông tin cặp tài sản khác quy mơ diện tích (1) Trang 40 Bảng 06: Thơng tin cặp tài sản khác quy mô diện tích (2) Trang 41 Bảng 07: Điều chỉnh yếu tố so sánh TS hẻm Trang 43 Bảng 08: Khảo thu thập thông tin thị trường TS mặt tiền Trang 45 Bảng 09: Điều chỉnh yếu tố so sánh TS mặt tiền .Trang 48 DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH VÀ SƠ ĐỒ Hình 01: Vị trí quận Gò Vấp Trang 13 Hình 02: Vị trí đường vào khu tái định cư Trang 31 Hình 03: Vị trí mặt tiền tài sản định giá Trang 33 Hình 04: Vị trí hẻm tài sản định giá Trang 33 Hình 05: Vị trí tài sản so sánh hẻm Phan Huy Ích Trang 35 Hình 06: Vị trí tài sản so sánh mặt tiền Phan Huy Ích Trang 36 Sơ đồ 01: Quy trình định giá bất động sản Trang 29 MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang PHẦN I : TỒNG QUAN TÀI LIỆU .3 I.1 Cơ sở lý luận I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý 11 I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 13 I.2.1 Khái quát trình hình thành phát triển quận Gò Vấp 13 I.2.2 Điều kiện tự nhiên quận Gò Vấp 14 I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu 17 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 17 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 17 PHẦN II : KẾT QUẢ THỰC HIỆN 18 II.1 Thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt địa bàn quận Gị Vấp 18 II.2 Khái quát dự án dự án “đường vào khu tái định cư phường 14” - quận Gò Vấp 25 II.3 Định giá đất đai phục vụ cho mục đích bồi thường dự án “Đường vào khu tái định cư phường 14”, quận Gò Vấp 28 II.3.1 Quy trình định giá kế hoạch định giá đất đai 29 II.3.2 Khái quát vị trí tọa lạc tài sản định giá 31 II.3.3 Định giá đất đai phục vụ mục đích bồi thường dự án “Đường vào khu tái định cư phường 14” quận Gò Vấp 32 II.3.3.1 Xác định giá đất hẻm Phan Huy Ích 37 II.3.3.2 Xác định giá đất mặt tiền Phan Huy Ích 45 II.3.3.3 Một số thuận lợi hạn chế đề tài 51 KẾT LUẬN 53 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT QSDĐ : Quyền sử dụng đất TS SS : Tài sản so sánh TS ĐG : Tài sản định giá XD : Xây dựng SXD : Sàn xây dựng CT : Công trình CLCL : Chất lượng cịn lại Tỷ lệ TL : Tỷ lệ thương lượng BĐS : Bất động sản TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TĐG : Thẩm định giá TĐGVN : Thẩm định giá Việt Nam KV : Khuôn viên DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU Bảng 01: Giá trị sản lượng quận Gò Vấp từ năm 1991 – 2004 Trang 14 Bảng 02: Thống kê diện tích dân số quận Gị Vấp .Trang 16 Bảng 03: Tên địa người dân bị thu hồi đất .Trang 26 Bảng 04: Khảo thu thập thông tin thị trường TS hẻm Trang 37 Bảng 05: Thông tin cặp tài sản khác quy mô diện tích (1) Trang 40 Bảng 06: Thơng tin cặp tài sản khác quy mơ diện tích (2) Trang 41 Bảng 07: Điều chỉnh yếu tố so sánh TS hẻm Trang 43 Bảng 08: Khảo thu thập thông tin thị trường TS mặt tiền Trang 45 Bảng 09: Điều chỉnh yếu tố so sánh TS mặt tiền .Trang 48 DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH VÀ SƠ ĐỒ Hình 01: Vị trí quận Gò Vấp Trang 13 Hình 02: Vị trí đường vào khu tái định cư Trang 31 Hình 03: Vị trí mặt tiền tài sản định giá Trang 33 Hình 04: Vị trí hẻm tài sản định giá Trang 33 Hình 05: Vị trí tài sản so sánh hẻm Phan Huy Ích Trang 35 Hình 06: Vị trí tài sản so sánh mặt tiền Phan Huy Ích Trang 36 Sơ đồ 01: Quy trình định giá bất động sản Trang 29 MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang PHẦN I : TỒNG QUAN TÀI LIỆU .3 I.1 Cơ sở lý luận I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý 11 I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 13 I.2.1 Khái quát trình hình thành phát triển quận Gò Vấp 13 I.2.2 Điều kiện tự nhiên quận Gò Vấp 14 I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu 17 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 17 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 17 PHẦN II : KẾT QUẢ THỰC HIỆN 18 II.1 Thực trạng cơng tác bồi thường giải phóng mặt địa bàn quận Gò Vấp 18 II.2 Khái quát dự án dự án “đường vào khu tái định cư phường 14” - quận Gò Vấp 25 II.3 Định giá đất đai phục vụ cho mục đích bồi thường dự án “Đường vào khu tái định cư phường 14”, quận Gò Vấp 28 II.3.1 Quy trình định giá kế hoạch định giá đất đai 29 II.3.2 Khái quát vị trí tọa lạc tài sản định giá 31 II.3.3 Định giá đất đai phục vụ mục đích bồi thường dự án “Đường vào khu tái định cư phường 14” quận Gò Vấp 32 II.3.3.1 Xác định giá đất hẻm Phan Huy Ích 37 II.3.3.2 Xác định giá đất mặt tiền Phan Huy Ích 45 II.3.3.3 Một số thuận lợi hạn chế đề tài 51 KẾT LUẬN 53 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC - Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Phương Thảo ĐẶT VẤN ĐỀ Công tác bồi thường giải phóng mặt TP Hồ Chí Minh năm qua gặp phải số vướng mắc khiến tiến độ thực dự án đầu tư xây dựng sở hạ tầng chậm Những năm trước việc bồi thường cho người sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi hình thức như: bồi thường nhà ở, bồi thường giao đất mới, bồi thường tiền để tự lo chỗ ở, hầu hết người bị thu hồi đất không thỏa mãn với việc bồi thường giá trị quyền sử dụng đất họ theo khung giá đất Nhà nước quy định hàng năm lý giá đất thấp, không theo sát giá thị trường không đảm bảo sống người dân sau Từ nguyên này, UBND Thành phố Hồ Chí Minh định số 17/2008/QĐ–UBND ngày 14/3/2008 UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Trong giá đất để tính giá trị bồi thường cho người sử dụng giá đất UBND TP.HCM quy định thời điểm thu hồi đất theo mục đích sử dụng đất bị thu hồi, công nhận theo quy định pháp luật Trong trường hợp thời điểm có định thu hồi đất mà giá đất UBND thành phố quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường (trong điều kiện bình thường) chủ tịch UBND quận, huyện đạo Ban bồi thường giải phóng mặt thuê đơn vị tư vấn có chức thẩm định giá xác định giá đất để tính bồi thường sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường Sau có kết đơn vị tư vấn, UBND quận, huyện xem xét, đề xuất đơn giá đất để tính bồi thường lên quan chức UBND thành phố đưa định cuối Quyết định góp phần đẩy nhanh tiến độ thực cơng tác giải phóng mặt địa bàn quận Gò Vấp, điều kiện cần thiết cho dự án xây dựng sở hạ tầng phát triển đô thị nhanh chóng thực Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất sát với giá trị thị trường để làm sở tính giá trị bồi thường dự án đầu tư xây dựng quận Gị Vấp cần thiết Chính tơi thực đề tài “Định giá đất đai phục vụ cho công tác bồi thường dự án “Đường vào khu tái định cư phường 14” - quận Gò Vấp – TP Hồ Chí Minh Từ nhu cầu xã hội đòi hỏi thực tiễn, đồng ý khoa Quản lý Đất đai Bất động sản, hướng dẫn giáo viên TS Nguyễn Văn Tân định thực đề tài  Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực có dự án sát với giá trị thị trường nhằm làm sở cho quan chức địa bàn đưa mức giá bồi thường hợp lý, nhằm đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất quyền lợi nhà đầu tư  Đối tượng nghiên cứu: Giá trị quyền sử dụng đất sở để tiến hành đưa mức giá hợp lý cơng tác bồi thường giải phóng mặt địa bàn phường 14 - quận Gò Vấp – TP Hồ Chí Minh Trang Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Phương Thảo  Phạm vi nghiên cứu: - Thời gian nghiên cứu: từ ngày 15/03/09 đến 01/07/09 - Địa bàn nghiên cứu: công tác định giá giá trị quyền sử dụng đất làm sở để tính giá trị bồi thường cho người sử dụng đất địa bàn phường 14 - quận Gò Vấp – TP Hồ Chí Minh Trang Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Phương Thảo + Về điều kiện toán tài sản so sánh 1, 2, toán lần trình giao dịch, pháp lý tài sản có sổ hồng nên hai yếu tố điều chỉnh tài sản chuẩn + Về quy mơ đất: TS SS2 có diện tích 101m2 chênh lệch so với TSĐG 1m2 không đáng kể, nên yếu tố quy mô TS SS2 không cần điều chỉnh Đối với TS SS1 có diện tích 113m2 tốt quy mơ tài sản chuẩn Trong trường hợp này, thời gian thực đề tài có hạn cộng với thơng tin thị trường không đủ nên tham khảo vài hệ số điều chỉnh từ Phòng Thẩm định giá Bất động sản Công ty Thẩm định giá Địa ốc Á Châu, theo TS SS1 điều chỉnh lên 102% hay điều chỉnh mức là: (100% - 102%)/102% = - 1,96% TS SS3 86,52m2, tài sản quy mô tài sản định giá nên cần phải điều chỉnh xuống 98% hay xác (100% - 98%)/98% = 2,04% + Về kích thước: TS SS1 có kích thước 4x14m gần TS ĐG có kích thước chuẩn 4x15m nên yếu tố không cần phải điều chỉnh TS ĐG TS SS2 có kích thước 5,15x23m TS SS3 5x22,5m, chiều rộng, chiều dài đất TS SS2 TS SS3 tương đồng với không TS ĐG nên cần phải điều chỉnh mức (100% - 95%)/95% = 5,26% + Về kích thước, hình dáng: hai tài sản so sành có kích thước sau: TS SS1 5x22,6m TS SS2 5x20,2m, hai tài sản có chiều rộng với TS ĐG khác chiều dài khơng đáng kể hai tài sản khơng cần điều chỉnh yếu tố kích thước, riêng TS SS3 lại có kích thước 4,12x21m lại tài sản chuẩn nhiều chiều rộng đất, biết tài sản tọa lạc vị trí mặt tiền mà có chiều rộng mặt tiền rộng thuận lợi cho việc kinh doanh giá tài sản cao so với tài sản có mặt tiền nhỏ hơn, TSSS3 có bề ngang mặt tiền 4,12m thuận lợi tài sản có mặt tiền 5m, TSSS3 điều chỉnh so với TS ĐG 98% hay điều chỉnh lượng (100% - 98%)/98% = 2,04% + Về giao thông, an ninh, môi trường: tài sản so sánh tương đối nhau, đoạn đường Phan Huy Ích lưu lượng giao thông hàng ngày giống nhau, bị kẹt xe vào cao điểm Mơi trường mặt tiền đường Phan Huy Ích ảnh hưởng phần khói bụi tiếng ồn giao thông không đáng kể nên ba yếu tố không cần phải điều chỉnh + Về lợi kinh doanh : Đường Phan Huy Ích kéo dài qua hai quận Gị Vấp Tân Bình, mà có khác giá Bất động sản rao bán đây, thông thường đoạn Phan Huy Ích bên quận Tân Bình bât động sản rao bán với giá cao bất động sản bên quận Gò Vấp Theo khảo sát thị trường đoạn đường Phan Huy Ích bên quận Tân Bình tình hình kinh doanh có sơi động thuận lợi đoạn đường bên quận Gò Vấp Trong tài sản so sánh có TS SS3 nằm gần phía quận Tân Bình nên có chịu ảnh hưởng đến việc kinh doanh bn bán, mà xem xét điều chỉnh yếu tố lợi kinh doanh tài sản này, TS SS3 hẳn tài sản chuẩn ta điều chỉnh cho tài sản lên 105% hay mức (100% -105%)/105% = - 4,76% Sau tám yếu tố như: điều kiện tốn, pháp lý, quy mơ, kích thước, giao thơng, lợi kinh doanh, an ninh mơi trường điều chỉnh ta có mức Trang 50 Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Phương Thảo giá dẫn/m2 tài sản là: (30.249.002 đồng), (32.535.564 đồng), (33.708.982 đồng) Để thống mức giá dẫn so sánh tài sản nhận thấy TS SS2 khơng phải điều chỉnh lần nào, cịn TS SS1 điều chỉnh lần TS SS3 điều chỉnh nhiều tài sản lại lần Vì TS SS2 tương đồng với TS ĐG không điều chỉnh yếu tố nên ta chọn giá TS SS2 để thống mức giá dẫn là: 32.535.564 đồngvà làm tròn 32.500.000 đồng Vậy đơn giá đất/m2 ước tính cho tài sản định giá mặt tiền đầu hẻm Phan Huy Ích(đường vào khu tái định cư phường 14, quận Gò Vấp) 32.500.000 đồng/m2 Kết luận: Dựa vào phương pháp so sánh thị trường, tơi xác định đơn giá đất ước tính mặt tiền đầu hẻm khu vực hẻm Phan Huy Ích (đường vào khu tái định cư phường 14, quận Gò Vấp) phục vụ cho mục đích bồi thường, giải phóng mặt thời điểm tháng năm 2009 32.500.000 đồng II.3.3.3 Một số thuận lợi hạn chế đề tài Trong trình xác định giá trị thị trường đất đai khu vực định giá đường vào khu tái định cư phường 14, quận Gị Vấp có thuận lợi hạn chế sau đây: - Các giao dịch chuyển nhượng nhà đất diễn khu vực hẻm đường Phan Huy Ích, phường 12 sơi động, điều góp phần tạo thuận lợi cho việc lựa chọn tài sản so sánh có tính tương đồng với tài sản định giá ước tính giá trị thị trường đoạn hẻm định giá.Bên cạnh đó, giao dịch chuyển nhượng bất động sản vị trí mặt tiền đường Phan Huy Ích, phường 12 lại diễn chủ yếu giao dịch lại thông qua môi giới, điều tạo khó khăn cho việc chọn lựa tài sản so sánh tương đồng với tài sản định giá ước tính giá thị trường mặt tiền đường Phan Huy Ích, phường 12, quận Gị Vấp - Sinh viên thực tập khơng có đủ kinh nghiệm để xác định chất lượng kết cấu cơng trình xây dựng nên sử cách khấu hao theo tuổi đời cơng trình để tính tốn chất lượng cịn lại cơng trình xây dựng, yếu tố góp phần làm giảm độ tin cậy kết định giá - Vì giới hạn thời gian thực đề tài bốn tháng nên sinh viên khơng thu thập đủ số liệu để tính toán hệ số điều chỉnh trường hợp định giá vị trí mặt tiền đường Phan Huy Ích Chính thế, đề tài phải sử dụng hệ số tham khảo công ty Thẩm định giá Địa ốc Á Châu Việc sử dụng hệ số thực tế vừa thuận lợi, vừa hạn chế đề tài Thuận lợi hệ số điều chỉnh thực bảng tính “điều chỉnh yếu tố so sánh TS mặt tiền đường Phan Huy Ích” hình thành dựa nguồn liệu phong phú cộng với kinh nghiệm làm việc lâu năm ngành thẩm định giá BĐS công ty Chính có độ tin cậy cao Con số 1500 hồ sơ Thẩm định giá nhà phố khách hàng chấp nhận công ty thực từ thành lập công ty (năm 2007) đến đầu năm 2009 phần nói lên điều Tuy vậy, việc sử dụng số hệ số điều chỉnh tham khảo công ty phần giảm hoàn thiện đề tài thẩm định giá vốn sinh viên tự thực Trang 51 Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Phương Thảo - Thông tin tài sản so sánh có xác hay khơng, điều phụ thuộc vào tinh tế người định giá, người định giá phải đóng vai trị người có nhu cầu mua thực thu thập nguồn thơng tin cần thiết từ người bán - Q trình định giá phụ thuộc vào mức giá thương lượng, mức giá có nhờ vào q trình thương lượng giá người mua người bán, không mức giá cuối giao dịch mua bán đó, bất động sản thực tế chưa chuyển nhượng được, điều ảnh hưởng phần đến kết định giá - Định giá nghệ thuật, kết định giá phụ thuộc vào nhìn nhận, cảm nhận riêng người nên kết xác định cịn mang tính chủ quan - Mỗi kết định giá sử dụng cho mục đích định có giá trị vịng tháng kể từ ngày có kết định giá - Mức giá ước tính đất đai vị trí định giá chênh lệch 10% so với giá chuyển nhượng thực tế Trang 52 Ngành: Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Phương Thảo KẾT LUẬN Công tác giải phóng mặt thành phố Hồ Chí Minh nói chung địa bàn quận Gị Vấp nói riêng thời gian gần thực hiệu năm trước, đóng góp vào đẩy nhanh cơng tác phần phải kể đến nỗ lực hoạt động định giá đất đai xác định giá đất để tính bồi thường sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường, điều làm thỏa mãn phần mong muốn người dân khu vực bị thu hồi đất Vì định giá đất đai trở thành đơn vị tư vấn giá đất đai cho thành phần tham gia vào thị trường bất động sản nước ta, có thành phần Nhà nước Trong q trình định giá đất đai cho mục đích bồi thường giải phóng mặt phương pháp sử dụng chủ yếu để xác định giá trị thị trường đất đai phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp xem phương pháp hiệu phù hợp với thực tế đô thị nước ta Tuy nhiên để đảm bảo cho kết định giá có độ tin cậy cao sử dụng phương pháp người định giá phải thu thập đầy đủ chi tiết thông tin tài sản so sánh khu vực định giá, người định giá phải chịu trách nhiệm trước Pháp luật thông tin thu thập kết làm Thị trường bất động sản nước ta không minh bạch công khai thị trường bất động sản nước khác giới Vì vậy, để thu thập thơng tin vế tài sản so sánh cách hiệu quả, điều địi hỏi người định giá cần phải có khéo léo hay kĩ xảo cần thiết để khai thác thơng tin có lợi từ người bán bất động sản Định giá đất đai đưa kết xác hay gần với giá thị trường góp phần giải tốt cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng, đảm bảo tiến độ thực dự án đầu tư phát triển địa bàn quận, bên cạnh cịn đảm bảo quyền lợi người dân sau thu hồi đất đem lại sống ổn định cho họ Sau thời gian thực đề tài tốt nghiệp đến kết cụ thể xác định mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai vị trí khu đất thực dự án Ban bồi thường giải phóng mặt quận Gị Vấp, mức giá mặt tiền Phan Huy Ích quận Gò Vấp 32,500,000 đồng mức giá hẻm 4m cách mặt tiền vị trí khoảng 20m có giá 14,000,000 đồng Đây mức giá làm sở cho việc lựa chọn xác định mức giá bồi thường quan chức khu vực Sau số giải pháp nhằm phát triển công tác định giá nước ta:  Cần bồi dưỡng, nâng cao trình độ kỹ nghiệp vụ nhân viên định giá bất đông sản, thường xuyên cho nhân viên định giá tham gia lớp học nghiệp vụ để nâng cao tay nghề  Ứng dụng nhiều cơng nghệ q trình làm việc như: tìm kiếm thơng tin, xử lý thơng tin, tính tốn lưu trữ liệu,…  Luôn tuân theo quy định Pháp luật đạo đức nghề nghiệp người định giá  Nhà nước cần có chế sách phù hợp với thực tế nghề nghiệp định giá bất động sản Trang 53 TÀI LIỆU THAM KHẢO  Luật đất đai năm 2003 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ thơng qua ngày 26-11-2003; Giáo trình Định giá đất, TS Hồ Thị Lam Trà – ThS Nguyễn Văn Quân, TS Hồ Lam Trà (Chủ biên), nhà xuất Nông nghiệp, Hà Nội năm 2006; Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam, tiêu chuẩn số 07 phương pháp so sánh ban hành năm 2008 Bộ Tài chính; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất; Quyết định số 17/2008/QĐ–UBND ngày 14/3/2008 UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh; Pháp lệnh giá số 40/2000/PL-UBTVQH10 ban hành ngày 26/04/2002 Ủy ban thường vụ Quốc hội 10 ban hành; Nghị định số 101/2005/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 03/08/2005 thẩm định giá; Tài liệu lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá - Ban Vật giá phủ; Các website: http://www.govap.hochiminhcity.gov.vn http://www.muaban.net http://www.google.com.vn http://www.muavaban.vn 10 Các hồ sơ, báo cáo định giá bất động sản công ty Thẩm định giá Địa ốc Á Châu; 11 Tài liệu lớp nghiệp vụ định giá bất động sản trường Đại học Mở TP.HCM; PHỤ LỤC Hình ảnh tài sản hẻm Phan Huy Ích, P.12, Q.Gị Vấp Hình 1: Tài sản so sánh Hình 2: Tài sản so sánh Hình 3: Tài sản so sánh PHỤ LỤC Hình ảnh tài sản mặt tiền đường Phan Huy Ích, P.12, Q.Gị Vấp Hình 1: Tài sản so sánh Hình 2: Tài sản so sánh Hình 3: Tài sản so sánh Ngày : / / Trang:1 /6 PHỤ LỤC CÔNG TY TNHH MTV THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU BIÊN BẢN HIỆN TRƯỜNG – BĐS CÁ THỂ Khách hàng : Địa : Tài sản TĐG : QSDĐ/CTXD : …………………………………………………………………………………… Vi trí TS TĐG : : theo giấy yêu cầu TĐG Pháp lý khách hàng Pháp lý tài sản (QSDĐ-CTXD) : theo giấy yêu cầu TĐG Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật tài sản thẩm định giá : Quyền sử dụng dất: Stt Hạng mục Pháp lý Mô tả chi tiết - Số địa : - Nguồn gốc : Vị trí - Quy mơ, diện tích : ……………m2  Chiều dài ngắn :  Chiều dài dài :  Chiều rộng phía trước :  Chiều rộng phía sau - Hình thức sử dụng  Chung  ………… : : + Riêng  ………… Ngày : / / Trang:2 /6 Stt Hạng mục Mơ tả chi tiết  Hình dáng lơ đất: ……………… - Vị trí :  Mặt tiền đường ………………………………………………… chính:  Mặt tiền đường ………………………………………………  Hẻm chính/ phụ, vị trí : ………………………………… / nội / bộ: / : - Vị trí địa lý:  Hướng (mặt trước) BĐS : ………………………………… Địa điểm  Hướng phía sau :  Hướng bên phải :  Hướng bên trái : - Khả tiếp cận : Quy hoạch - Mục đích sử dụng theo giấy CN - Sử dụng tại: : - Thời hạn sử dụng : - Loại đô thị : - Nhóm đất : - Hạng đất : - Vi phạm quy hoạch : + Diện tích ………………………………………………………………… : + Lý ………………………………………………………………… : + Có/khơng xác …………………………………………… Môi trường - Tự nhiên định GTQSDĐ: Ngày : / / Trang:3 /6 Stt Hạng mục Mô tả chi tiết  Cảnh quan …………………………………………………………… :  Đô thị ………………………………………………………………… :  Khu vực BĐS thẩm …………………………………………… : định  Công viên …………………………………………………………… :  Cây xanh …………………………………………………………… :  Khác ………………………………………………………………… :  Mức độ ô ……………………………………………………… nhiễm: - Kinh tế - xã hội:……………………  Về giao thông: ……………………………………………………………………… … Mật độ giao thông …………………………… ( dày / thưa/ trung bình ) : Dịng giao thơng ( đường 01 chiều/ 02 chiều/ có dãy phân cách/ khơng có dãy phân cách ) : …………………………………………………………  Về hạ tầng: ……………………………………………………………  Về thương mại: Mật độ kinh ……………………………………………………… Loại hình kinh doanh …………………………………………… doanh: chủ yếu: Tình hình kinh doanh: ………………………  Về thông tin liên lạc: ………  Về văn hóa giáo dục Khu vực cơng nhận văn hố : có  khơng  Ngày : / / Trang:4 /6 Stt Hạng mục Mô tả chi tiết Hệ thống trường …………………………………………………… Các khu vui chơi ………………………………………………… học: giải trí:  Về y tế: Các Trung tâm y ……………………………………………………… Bệnh ……………………………………………………………… tế: viện: Hệ thống y tế tư nhân ( phòng mạch riêng)  Về trật tự, an ninh xã hội SƠ ĐỒ VỊ TRÍ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ Ngày : / / Trang:5 /6 Cơng trình xây dựng: Hạng mục Mơ tả chi tiết - Diện tích xây dựng : - Diện tích sàn xây dựng : - Diện - Hình tích thức - Có : / vi phạm quy hoạch ………………………………………………………………………… vi phạm lộ giới / không gian ……………………………………………………… đô thị : : khơng tính giá trị : …………………………………………………………………………… - Loại nhà : - Cấp nhà : - Số tầng : - Số phòng : - Năm xây dựng: ………… - Kết cấu chung : Lần sửa chữa năm:…………… ……………………………………………………………………………………………………… … - Hiện trạng : … P.khách…….P.ăn………P.ngủ…… Toilet……….nhà bếp…… Nội thất: Cửa phòng: …………………… ………………………… Cửa sổ: Ngày : / / Trang:6 /6 Hạng mục Sân Mơ tả chi tiết - Kích thước: ………………………………………………… …………… - Kết cấu : xi măng/ lát gạch .……………………………………… - Tình Cổng - Loại Tường rào / bao Nhà để xe/ Gara San lắp mặt trạng: ………………………………………………… …………… : 01/02 cánh/ cửa sắt kéo, .…………………………… - Tình trạng ………………………………………………… ……………… - Kết cấu: ………………………………………………… ……………… - Tình trạng: ………………………………………………… …………… - Vị trí: ………………………………………………… ………………… - Tình trạng: ………………………………………………… …………… - Độ sâu: ………………………………………………… ………… - Diện tích: ………………………………………………… ……………… - Hiện trạng: ………………………………………………… …………… Các vấn đề liên quan khác: Hệ thống điện cửa - ĐH điện ……pha Câu lại  Ngày : / / Trang:7 /6 - Hệ thống điện: Nổi  Âm tường  - Thiết bị điện : đèn néon, đèn tròn, đèn trang trí - Khác - Tình trạng Hệ thống - Thuỷ cục : SD  Không SD  - Giếng đóng/khoan : SD  cấp nước không SD  - Hồ chứa nước ( DxRxC):…………………m3 - ngầm / - Cung cấp : Hệ thống thoát nước Hệ thống PCCC Vị ………………………………………………………… Tình …………………………………………………… trí: trạng: 3.1 Hiện đại : - Hồ chứa nước  Máy bơm nước  Các thiết bị khác : vòi phun, dây, nước …………………………………………………………………… 3.2 Hệ thống thô sơ : - Thùng nước  Cát  Xẻng  3.3 Các thiết bị chữa cháy tay: Hệ thống cầu thang - Bình CO2 : chủng ……………………………… loại/ - Bình có bánh xe ………………………………………… - Các thiết bị ……………………………………… số kéo PCCC lượng: : khác: 5.1 Thang bộ: Kiểu loại ………………………………………………………………… : - Kết cấu : tay vịn : ………………………………………………………… Tình trạng ………………………………………………………………… 5.2 Thang máy: : Ngày : / / Trang:8 /6 - Chức : vận tải người / chuyển hành lý : …………………………… - Vị trí : …………………………………………………………………… - Trọng tải : ………………………………………………………………… - Ký mã hiệu : ……………………………………………………………… - 5.3 Thang thoát hiểm : Vị trí ……………………………………………………………………… : - Chủng loại thang: ………………………………………………………… Kết cấu …………………………………………………………………… : Tình trạng bảo ……………………………………………………… : quản Biên kết thúc vào lúc giờ, ngày Các bên đọc lại đồng ý ký tên Biên có kèm theo vẽ sơ đồ vị trí tài sản Biên lưu giữ hồ sơ thẩm định giá theo quy định pháp luật hành Người hướng dẫn giá Chủ sở hữu Tổ thẩm định ... II.3.3 Định giá đất đai phục vụ mục đích bồi thường dự án “Đường vào khu tái định cư phường 14” quận Gò Vấp Tài sản định giá Tài sản định giá phần đất khu vực giải tỏa di dời thuộc dự án “Đường vào. .. LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN    LÊ THỊ PHƯƠNG THẢO ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH BỒI THƯỜNG CỦA DỰ ÁN “ĐƯỜNG VÀO KHU TÁI ĐỊNH CƯ PHƯỜNG 14” - QUẬN GÒ VẤP- TP HỒ... tác bồi thường giải phóng mặt địa bàn quận Gò Vấp - Giới thiệu khái quát dự án “Đường vào khu tái định cư phường 14” - quận Gò Vấp - Định giá QSDĐ để tính giá trị bồi thường dự án “Đường vào khu