7.1. Sơ lƣợc thị trƣờng bất động sản Việt Nam
Giai đoạn Đặc điểm
Trƣớc năm 1990 Không tồn tại thị trường bất động sản.
Không có luật điều chỉnh quá trình sử dụng và sở hữu bất động sản.
Hệ thống phân phối kế hoạch hóa tập trung – phân phối bởi nhà nước.
Giai đoạn 1990 – 1998 Chứng kiến sự phát triển của thị trường bất động sản. Giới thiệu luật đất đai mới có đề cập tới quyền sở hữu,
gây ra đầu cơ tràn lan và giá tăng cao.
Các nhà phát triển nước ngoài chạy đua phát triển các dự án ở TPHCM và Hà Nội.
Giai đoạn 1998 – 2004 Sửa đổi luật đất đai.
Nhiều dự án sụp đổ cho khủng hoảng tài chính châu Á. Các công ty trong nước có quy mô nhỏ phát triển mạnh. Không có nhiều khu dân cư và khu bán lẻ phát triển.
Từ năm 2004 trở đi Giới thiệu luật đất đai mới năm 2004.
Đầu tư nươc ngoài tăng trưởng mạnh, thu nhập tăng và phát triển thị trường cầm cố.
Nhu cầu tăng mạnh.
Các công ty trong nước thiếu vốn và kinh nghiệm.
Tóm lại, thị trường bất động sản Việt Nam mới khai sinh và thiếu tính hiệu quả, tạo nhiều cơ hội đầu cơ cho các nhà đầu tư có kinh nghiệm. Tỷ lệ tận dụng và giá thuê ở Việt Nam cao nhất châu Á. Các thể chế pháp luật, tài chính và kỹ thuật đang được cải thiện mạnh. Tăng mạnh đầu tư trực tiếp nước ngoài và đầu tư trong nước, nhu cầu về nhà ở, căn hộ tăng rất cao.
7.2. Tổng quan thị trƣờng bất động sản Việt Nam năm 2009
Thị trường Bất động sản Việt Nam tuy mới hình thành trong những năm gần đây, nhưng đã có những bước phát triển cực kỳ ấn tượng. Nhiều dự án mới trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, khu công nghiệp, công trình xây dựng, dịch vụ công cộng… đã được đầu tư xây dựng với quy mô hàng ngàn tỷ đồng góp phần không nhỏ trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đồng thời thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định.
Trong năm 2009, mặc dù chịu tác động của suy thoái kinh tế toàn cầu, Việt Nam vẫn đạt được mức tăng trưởng GDP 5,2%, là một trong mười hai nền kinh tế có mức tăng trưởng dương. Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) đã dự báo tốc độ phát triển kinh tế của Việt Nam trong năm 2010 là 6,5% và đến năm 2013 GDP của Việt Nam sẽ trở lại mức 8%. Cơ sở hạ tầng của Việt Nam đã được cải thiện rất nhiều trong thời gian vừa qua, tạo cú hích quan trọng cho các nhà đầu tư bất động sản tại một số khu vực trung tâm như Hà Nội, Hồ Chí Minh và các vùng lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Cần Thơ... Làn sóng đầu tư nước ngoài hứa hẹn sẽ trở lại Việt Nam khi nền kinh tế thế giới đang trên đà phục hồi. Theo bộ Kế hoạch đầu tư trong những năm qua lượng vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản đã chiếm hơn 20% tổng lượng vốn đầu tư nước ngoài và có xu hướng tăng lên trong những năm tiếp theo. Đó chính là động lực để ngành bất động sản tiếp tục phát triển trong thời gian tới.
7.3. Rủi ro trong bất động sản
Bất động sản là một ngành có rủi ro kinh doanh cao. Khi nền kinh tế tăng trưởng, bất động sản thường có sự gia tăng mạnh mẽ nhưng trở nên đóng băng khi nền kinh tế suy thoái.
Để thực hiện mục tiêu kiềm chế lạm phát đạt mức 7% năm trong năm 2010, chính phủ sẽ thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, làm khả năng tiếp cận nguồn vốn ngân hàng càng khó khăn qua đó hạn chế nguồn đầu tư vào bất động sản. Muốn tham gia thị trường bất động sản nhà đầu tư và người dân tìm vốn từ ngân hàng, tức sử dụng đòn bẩy tài chính vì lĩnh vực này thường đòi hỏi nguồn vốn lớn và dài hạn. Do đó, việc ngân hàng thắt chặt mức cho vay bất động sản được dự báo là không chỉ ảnh hường lớn đến tiến độ nhiều dự án mà còn đến nhu cầu mua của khách hàng và nhà đầu tư.
Theo cơ cấu tín dụng dành cho bất động sản, khoảng trên 60% tổng dư nợ là các khoản vay trung và dài hạn từ 10 – 20 năm. Trong khi đó, nguồn huy động của các ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Trước đây, các ngân hàng có thể sử dụng 40% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, trong đó một phần đáng kể sẽ chảy vào kênh đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, từ tháng 12/2009 tỷ lệ này đã bị bắt buộc hạ xuống 30%, lập tức thị trường bất động sản đang sôi động trở nên trầm lắng. Điều này cho thấy, chính sách tiền tệ thắt chặt tác động rất mạnh đến sức cầu trên thị trường.
Việc giá điện và xăng dầu tăng trong thời gian qua sẽ làm cho giá nguyên vật liệu xây dựng có thể tăng trong thời gian tới. Qua đó ảnh hưởng tới lợi nhuận ngành bất động sản. Giá đền bù giải tỏa mặt bằng, giá đất tăng cao nhất là sau Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư làm cho giá cả bất động sản tăng cao tác động không nhỏ đến nhu cầu sở hữu nhà của người dân. Tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam chưa cao. Mặc dù đã được cải thiện so với những năm trước, Việt Nam vẫn là quốc gia có chỉ số minh bạch thấp nhấp khu vực châu Á Thái Bình Dương theo xếp hạng của tổ chức dịch vụ địa ốc và tài chính quốc tế Jones Lang LaSelle công bố tại hội nghị bất động sản quốc tế tại TPHCM vào cuối năm 2009. Chính việc này đã làm cho thị trường bất động sản Việt Nam có những dâu hiệu “nóng”, “lạnh” cục bộ trong thời gian qua từ đó làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh BĐS.
7.4. Phân tích SWOT thị trƣờng bất động sản Việt Nam
Thị trường bất động sản Việt Nam có những điểm mạnh, những điểm yếu, những cơ hội và những thách thức như sau:
NHỮNG ĐIỂM MẠNH
Nền kinh tế tăng trưởng nhanh Môi trường chính trị ổn định Đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng Thị trường mới nổi
Khuôn khổ pháp lý ngày càng hoàn thiện Chi phí giảm vì tính minh bạch tăng
NHỮNG ĐIỂM YẾU
Hệ thống pháp luật yếu kém
Chi phí sử dụng đất và giải tỏa cao Quy hoạch không đồng đều (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Rủi ro bất khả kháng cao Thị trường chưa phát triển
Thiếu nhà phát triển có kinh nghiệm và vốn
NHỮNG CƠ HỘI
Đồng nhất về giá bán Nhu cầu thị trường lớn Thiếu nguồn cung
Thị trường tăng trưởng ổn định Mức sống được cải thiện Phát triển thị trường cầm cố Vốn vay và vốn cổ phần Thời gian
Dân số trẻ và số người trẻ giàu có ngày càng nhiều
NHỮNG THÁCH THỨC
Khó dự báo những thay đổi luật Vấn đề giao thông
Không kiểm soát được nguồn cung Tăng chi phí độ trễ
Cơ cấu giá phi thực tế
Thiếu hệ thống đánh giá chất lượng và định giá
(Nguồn: Th.S Trần Văn Đức, Eden Group)