Báo cáo thực tập môi giới bất động sản tại Công ty TNHH Hồng Bảo Ngọc.doc

Báo cáo thực tập môi giới bất động sản tại Công ty TNHH Hồng Bảo Ngọc

LỜI GIỚI THIỆU

Môi giới bất động sản là một cá nhân, một nhóm, tổ chúc làm trung gian cho haihoặc nhiều chủ thể khác tạo một mối quan hệ trong kinh doanh bất động sản Môi giới bấtđộng sản phát sinh khi đã hội tụ đầy đủ các yếu tố như: Xuất hiện quan hệ giữa các bên;Các bên không thể giải quyết được công việc hoặc giải quyết không hiệu quả; Tồn tạingười thứ ba chính là nhà môi giới có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết các công việccó liên quan giữa các bên.

Có thể thấy rất rõ, những năm gần đây môi giới bất động sản đang càng ngày càngphát triển, với xu thế hội nhập các công ty bất động sản đã hình thành và đang dần dầnthế chỗ các trung tâm hay văn phòng môi giới bất động sản Việc ra đời các công ty bấtđộng sản và hình thành nên môt thị trường bất động sản sẽ giúp cho sự phát triển và nềnkinh tế trở nên ổn định hơn Và Công ty TNHH Hồng Bảo Ngọc đã được hình thànhtrong giai đoạn này Tuy mới thành lập được khoảng một năm nhưng công ty Hồng BảoNgọc đang từng bước phát triển và hoàn thiện Tuy chỉ được thực tế với khoảng thời gianngắn tại công ty, nhưng đã giúp tôi có được cái nhìn rõ nét hơn về hoạt động môi giới bấtđộng sản ở Việt Nam trong năm qua.

Với thời gian thực tế ngắn và kiến thức chưa đủ sâu rồng, bài viết của tôi còn nhiềuthiếu sót và có những đánh giá còn mang tính phiến diện, chủ quan Tôi rất mong nhậnđược những lời góp ý của thầy cô để hoàn thiện kiến thức của mình Xin chân thành cảmơn!

PHẦN I: SƠ LƯỢC VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP

1 Giới thiệu chung.

Công ty TNHH Hồng Bảo Ngọc chính thức ra đời vào ngày 11-01-2008.Tên đăng ký kinh doanh đầy đủ: CÔNG TY TNHH HỒNG BẢO NGỌC.Tên giao dịch đối ngoại: HONG BAO NGOC CO., Ltd

Trụ sở Công ty: Số 73 Trần Duy Hưng, Trung Hoà, Cầu Giấy, Hà Nội.Điện thoại: 04-35566507 Fax: 04-35566154

2 Cơ cấu tổ chức, bộ máy.

Công ty được thành lập với tổng số vốn điều lệ là 5 tỷ đồng do ba cổ đông đóng góplà: Ông Vũ Đức Hồng với tỷ lệ vốn góp là 90%; Bà Nguyễn Ngọc Oanh với tỷ lệ vốn góplà 5%; Ông Vũ Hồng Sơn với tỷ lệ vốn góp là 5% Công ty hoạt động với sự điều hànhcủa giám đốc Vũ Đức Hồng, Phó giám đốc Nguyễn Ngọc Oanh và trợ lý giám đốc là ôngVũ Hồng Sơn.

Công ty có các phòng ban chính sau:

Phòng hành chính: với các chức năng nhiệm vụ liên quan đến vấn đề thủ tục pháp

lý, nhân sự, về lương, các vấn đề về bảo hiểm xã hội, lễ tân, hậu cần, v.v…

Phòng tài chính: Với chức năng nhiệm vụ liên quan đến vấn đề tài chính của công

ty như hiệu quả kinh doanh, kiểm soát vấn đề tài chính của công ty, các vấn đề về chiếnlược kinh doanh của công ty.

Phòng dự án: Với chức năng nhiệm vụ chủ yếu và phối hợp với các phòng ban khác

vạch ra các chiến lược kinh doanh cho công ty, hoàn thiện các chiến lược kinh doanh để

Phòng kinh doanh: Với chức năng nhiệm vụ chính là thực hiện dự án kinh doanh.

Phòng kinh doanh với công việc chủ yếu là: Thực hiện các thương vụ mua và bán bấtđồng sản, thuê và đi thuê bất động sản, môi giới trong các lĩnh vực mua bán, thuê và chothuê bất động sản.

Phòng Marketing: Với nhiệm vụ nắm bắt thông tin thị trưởng bất động sản, tổng

hợp, đánh giá nhằm phối hợp với các phòng ban khác trong việc phát triển kinh doanhcủa công ty, là phòng hỗ trợ kinh doanh.

3 Điều kiện kinh tế kỹ thuật cho hoạt động

3.3 Thiết bị kỹ thuật hỗ trợ

Bên cạnh việc đầu tư về nguồn nhân lực, Hồng Bảo Ngọc cũng đã rất chú trọng đếnviệc trang bị các thiết bị kỹ thuật hỗ trợ Công ty đã trang bị hệ thống máy tính đồng bộvà hiện đại, xây dựng mạng LAN và cơ sở dữ liệu thông tin đảm bảo cho các giao dịch vàphục vụ khách hàng một cách tốt nhất.

4 Khu vực hoạt động

Công ty có hai trụ sở làm việc là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, trong đó trụ sởchính là Hà Nội Tại Hà Nội, khu vực kinh doanh chủ yếu là Thành phố Hà Nội và cáctỉnh lân cận như Hà Tây, Vĩnh Phúc, Hoà Bình, Hải Dương, Hưng Yên, Hà Nam.

5 Lĩnh vực môi giới chủ yếu đang hoạt động

- Dịch vụ mua bán, cho thuê nhà ở, văn phòng giao dịch, cửa hàng;- Dịch vụ khai thác nhà cho thuê;

- Tư vấn và môi giới thương mại;

- Dịch vụ khai thác kinh doanh, quản lý, vận hành nhà cho thuê, chung cư, caoốc, khu đô thị mới;

- Dịch vụ đầu tư thuê và cho thuê lại nhà ở, chung cư, cao ốc;- Nghiên cứu thị trường và môi giới giao dịch thương mại;

- Tư vấn và quản lý bất động sản (không bao gồm tư vấn thiết kế công trình);

ẦN II: N ỘI DUNG B ÁO C Á O TH ỰC T ẬP

Để thực hiện các thương vụ môi giới BĐS thành công, công ty đã xây dựng một quytrình và thủ tục chung, song trong từng dạng BĐS khác nhau và tùy theo yêu cầu cụ thểcủa chủ sở hữu, quy trình môi giới có những thay đổi phù hợp Sau một khoản thời giankhông dài thực tập ở Công ty, tôi đã chọn quy trình, thủ tục môi giới nhà ở làm nội dungcho báo cáo của mình Sau đây tôi xin được trình bày cụ thể:

1 Quy trình, thủ tục môi giới BĐS là nhà ở

1.1 Thu thập thông tin về BĐS

Công ty thường tiến hành thu thập thông tin ở rất nhiều nội dung như với rất nhiềugóc độ như: Nguồn cung về BĐS, đối tượng có nhu cầu về BĐS, các bên tham gia môigiới BĐS, về giá cả BĐS, về hệ thống luật pháp liên quan đến việc kinh doanh BĐS, vềnên kinh tế xã hội v.v.v…

a, Đối với thông tin về nguồn cung BĐS:

Nguồn cung BĐS là nơi cung cấp các BĐS, và nguồn cung chủ yếu cung về bán, chothuê và cho thuê lại BĐS Nguồn cung BĐS phụ thuộc vào lượng BĐS rao bán, cho thuêtại thời điểm đó cộng với số lượng BĐS mà chủ sở hữu huỷ hợp đồng thuê Hàng hóaBĐS là nhà ở bao gồm những nguồn cung từ phía nhà nước; các cá nhân, tổ chức sở hữuBĐS; các công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển nhà ở; ngân hàng; BĐS ở nước ngoài.

Để thực hiện các thương vụ môi giới nhà ở thành công, công ty phải thu thập cácthông tin liên quan đến BĐS trong vùng Có rất nhiều nguồn thông tin tiềm năng về BĐScó thể khai thác như:

- Sách báo, Internet - Đây là nguồn cung cấp thông tin chủ yếu cho công ty Các nhậnviên môi giới trong công ty thường nghiên cứu các loại báo như: báo mua và bán, tạp chíBĐS, thị trường BĐS, chứng khoán, thời báo kinh tế, thế giới BĐS, các trang web liênquan đến BĐS như mục rao vặt, các mục thông tin kinh tế xã hội về các thông báo củacác công ty BĐS Đây là nguồn cung cấp thông tin rất phong phú Ngoài ra, công tycũng trực tiếp đăng báo, đăng trên các trang web tìm kiếm các loại BĐS.

- Liên hệ với các cơ quan nhà nước có liên quan đến việc quản lý BĐS như Bộ xâydựng, Bộ tài nguyên và môi trường, Bộ kế hoạch và đầu tư, các tổ chức, công ty xâydựng BĐS, đặc biệt là các công ty xây dựng chuyên về các dự án nhà ở khu đô thị nhằmnắm bắt những thông tin về các dự án, về quy hoạch, các công trình đang và sẽ được xâydựng.

- Các nhân viên môi giới trong công ty thường đi khảo sát thực tế khu nhà, những dựán mới đang được triển khai.

- Ngoài ra công ty mua hoặc thoả thuận trao đổi một số thông tin về bất động sản vớicác nhà môi giới khác…

b) Đối với các thông tin về cầu bất động sản:

Công ty thường phân loại các đối tượng có nhu cầu về nhà ở theo tiêu chí như: nhucầu nhà ở các khu đô thị mới đang xây dựng, những chung cư đã được sử dụng haychung cư cũ, nhà riêng, nhà biệt thự Bên cạnh đó công ty cũng chú ý đến nhu cầu củangười dùng theo tiêu chí là khách hàng có nhu cầu mua, hay chỉ có nhu cầu thuê để ởtrong những khoảng thời gian nhất định.

Thêm vào đó công ty cũng tìm hiểu thêm về thị hiếu của khách hàng xem họ có xuhướng sẽ mua BĐS ở những khu nào để từ đó tìm hiểu thực tế vị trí mà người mua mongmuốn.

c) Các thông tin về giá, pháp lý, kinh tế, xã hội.

Các nhân viêt trong công ty liên tục cập nhật về giá cả bất động sản, mức lạm phát,sự phát triển kinh tế xã hội, nghiên cứu nhu cầu của người tiêu dùng, các chính sách nhànước có ảnh hưởng trực tiêp đến đời sống kinh tế xã hội.

Đồng thời công ty rất chú trọng đến việc cập nhật và nghiên cứu các văn bản phápluật điều chỉnh đến vấn đề nhà ở, đây là cơ sở pháp lý để công ty thiết lập giao dịch vớikhách hàng một các chặt chẽ nhất.

1.2 Phân tích khách hàng

Để thành công cho một thương vụ môi giới ta phải đánh giá được khách hàng trênphương diện về các yếu tố tài chính, nhu cầu, các rằng buộc pháp lý theo từng đối tượng.Cụ thể như sau:

a) Chủ sở hữu - người bán

Cần nắm bắt được hoàn cảnh của người bán, đặc biệt khi mà một BĐS nhiều chủ sởhữu thì cần phải thống nhất uỷ quyền cho một người Ngoài ra có thể gặp các rắc rối nhưchủ sở hữu là hai vợ chồng, bình thường thì một trong hai người quyết định, nhưng nếuhai vợ chồng đang ly hôn, ly thân thì có thể sẽ xảy ra phản ứng tiêu cực cho cuộc giaodịch.

b) Người mua và khả năng tài chính

Đối với người mua thì khả năng tài chính luôn là một vấn đề quan trọng nhất Chínhvì vậy công ty cần phải tìm hiểu, trả lời cho những câu hỏi: Người mua có khả năng vàthực tế của họ đến đâu, người mua có những nguồn tài chính nào và nguồn tài chính nàyđược sử dung đến đâu? Nguồn tiền của người mua là tiền mặt, vốn tự có, vốn vay hay thếchấp Ngoài vấn đề có bao nhiều thì vấn đề khi nào có cũng hết sức quan trọng, nó xácđịnh thời hạn các bước thanh toán.

Để kiểm tra được năng lực tài chính của người mua thì nhân viên công ty thườngthực hiện nhiều cách khác nhau như: Thông qua người bán, người bán sẽ trực tiếp đòikiểm tra năng lực tài chính của người mua; kiểm tra thông qua Ngân hàng mà người muathuế chấp bất động sản Ngoài ra nhà môi giới trực tiếp tiến hành kiểm tra và đánh giákhả năng tài chính.

Ngoài các vấn đề liên quan đến tài chính thì nhân viên công ty luôn chú trọng đếntình trạng cá nhân của người mua, xem người mua có đủ 16 tuổi không, là người Việtnam, nước ngoài hay Việt Kiều, tư cách pháp nhân hay các vấn đề liên quan đến phápluật khác để biết cách hành động.

Một điểm quan trọng nữa là việc xác định yêu cầu của khách hàng Người môi giớiphải đưa ra câu hỏi rõ ràng nhất để nhận được câu trả lời rõ ràng, ngay cả khi đã có câutrả lời rõ ràng thì phải kiểm tra xem liệu yêu cầu của khách có hợp lý với thực tế không?Quan niệm và sở thích của khách hàng là rất dễ thay đổi, cần phải định hướng cho kháchhang, liên tục liên lac với khách hàng để cập nhật thông tin và kịp thời điều chỉnh sởthich của người mua.

c) Chủ sở hữu - người cho thuê

Trên thị trường bất động sản hiện nay, việc cho thuê bất động sản là rất phổ biến vàrất phức tạp và nhạy cảm Không phải lúc nào người cho thuê cũng tỏ ra trung thực tử tế,nhiều khi họ có mục đích và ý đồ xấu như: Để người thuê trang bị BĐS hộ rồi thay đổingay kế hoạch; khi người thuê đang ở rất tốt thì ngừng hợp đồng nhằm mục đích hưởngnhững lợi ích đó Tất cả những tình huống đó sẽ làm người đi thuê và nhà môi giới khóxử.

d) Người thuê

Đối với người thuê cần phải tìm hiểu kỹ mục đích của người thuê, khả năng tài chínhcủa người thuê Cần nắm được hoàn cảnh của người thuê, khả năng kinh tế, thu nhập bởiđây là những vấn đề mà người cho thuê rất quan tâm Thông thường công ty thường môigiới cho người nước ngoài thuê để ở trong thời gian dài.

1.3 Thực hiện giao dịch với khách hàng

a) Thoả thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới – ký hợp đồng dịchvụ môi giới.

Công ty Hồng Bảo Ngọc soạn thảo nguyên tắc thu phí hoa hồng với mức thoả thuậnlà 1% đối với bất động sản có giá trị dưới 1 tỷ đồng, 0,5% đối với bất đồng sản có giá trịtrên 1 tỷ đồng

b) Chuẩn bị và hoàn chỉnh hồ sơ cho việc ký kết hợp đồng công chứng:

Khi tiếp nhận thương vụ cần nhanh chóng chuẩn bị hồ sơ giấy tờ ngay sau khi ký hợpđồng môi giới Không nên nhận các giấy tờ bản gốc vì giấy tờ rất dễ mất do nhiều nguyênnhân khách quan và chủ quan, chính vi vậy cần photo copy và trả lại bản gốc cho chủ sởhữu hay người được uỷ quyền trình tại nơi cần thiết, lúc thích hợp Khách hàng trong khithực hiện thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng ta cầnphải bám sát tiến trình này Cần tiến hành kiểm tra, theo dõi, và ở những giai đoạn cầnthiết thì giúp đỡ khách hàng để công việc đạt hiệu quả cao Có như vậy chúng ta mớichắc chắn không xảy ra sơ xuất.

Đồng thời chúng ta phải nắm chắc chắn và chính xác được các thông tin cá nhân củakhách hàng, bao gồm:

+ Họ và tên;

+ Địa chỉ thường trú;

+ Số chứng minh thư;+ Sổ hộ khẩu đã photo;+ Địa chỉ liên lạc;

+ Số điện thoại di động và điện thoại bàn;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực được photo.

+ Các hợp đồng mua bán đã trao tặng đã diễn ra trước đó đã được photo

Ngoài những loại giấy tờ cơ bản trên cần thu thập them các loại giấy tờ khác liênquan đến bất động sản như: hồ sơ xây dựng, bản chia tài sản, thừa kế của toà án…

c) Quá trình đàm phán:

Quá trình đàm phán cần phải nhanh chóng và phải lập biên bản thoả thuậnnhằm thảo ra hợp đồng có các điều khoản mà hai bên đã đi đến thống nhất Trong biênbản thoả thuận cần chú ý các điểm sau:

- Miêu tả đối tượng được giao dịch; - Có như bên nào liên quan đến BĐS như:

+ Người bán BĐS;+ Người mua BĐS;

+ Bên môi giới là đại diện công ty Hồng Bảo Ngọc.- Địa điểm viết biên bản tại BĐS được giao dịch hay tại công ty;

- Bên chi trả các khoản phí là bên nào.

Tất cả các điều khoản thoả thuận và chũ ký các bên trong biên bản thoải thuận là cơsở thực hiện hợp đồng, đảm bảo không có sự nghi ngờ hay nhầm lẫn Tuy nhiên nókhông buộc các bên phải thi hành trách nhiệm đã thoả thuận.

d) Dẫn dắt thương vụ và giải quyết các vấn đề về thủ tục.

Công ty cố gắng đôn đốc khách hàng thực hiện đúng về thời hạn và các bước củathương vụ Việc thực hiện được chia thành ba giai đoạn.

- Ký kết hợp đồng khởi điểm: Việc ký kết hợp đồng được diễn ra tại nới có BĐS haytại công ty là do các bên thỏa thuận Tài thời điểm này bên mua đặt cọc tiền cho bên bán.Đồng thời các bên kiểm tra lại toàn bộ các điều khoản hợp đồng công chứng lần cuối.

- Tại cơ quan công chứng, khi hai bên đã trình các giấy tờ và hoành thành các thủ tụcpháp lý để ký hợp đồng công chứng Tại thời điểm này đã chính thức bàn giao quyền sửdụng BĐS cho người mua về thủ tục pháp lý, song song là việc các bên thanh toán và bàngiao nhà cho nhau theo những điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng.

1.4 Kết thúc thương vụ:

Công ty Hồng Bảo Ngọc trực tiếp tham gia vào quá trình bàn giao nhà giữa các bên,đồng thời thực hiên hợp đồng môi giới.

2 Đánh giá, kiến nghị và đề xuất.

2.1 Những ưu và nhược điểm quy trình môi giới của Công ty TNHH Hồng BảoNgọc.

Trong lĩnh vực môi giới BĐS mà cụ thể là BĐS làm nhà ở, công ty đã xây dựng đượcquy trình giao dịch khoa học, chặt chẽ nhưng cũng rất linh hoạt trong từng giao dịch cụthể Đây là nguyên nhân và cũng là điều kiện tiên quyết chứng minh các giao dịch thànhcông của Hồng Bảo Ngọc là rất nhiều Ngày càng có nhiều đối tượng khách hàng làngười nước ngoài chọn Hồng Bảo Ngọc làm môi giới cho mình Những đối tượng nàythường có nhu cầu thuê các căn hộ cao cấp để ở trong thời gian công tác tại Việt Nam màcụ thể là ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh Đây là nguồn khách hàng quan trọng vàmang lại lợi nhuận lớn cho công ty.

- Bên cạnh đó công ty cũng rất chú trọng đến thủ tục trong các giao dịch Công ty đãcố gắng rút gọn các thủ tục rườm già để tránh mất nhiều thời gian và tiết kiệm chi phí cho

- Đồng thời với việc thu thập thông tin từ nhiều kênh, nhiều nguồn, cộng với sự nhiệttình và có trách nhiệm của nhân viên mà các thông tin BĐS luôn được cập nhật liên tục,đáp ứng đầy đủ nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng Đây là điểm mấu chốt để ngườingười có nhu cầu và người môi giới gặp được nhau Thêm nữa, Hồng Bảo Ngọc luôn liênkết với các công có cùng ngành nghề kinh doanh để nắm bắt thêm được nhu cầu của thịtrường và nguồn cung mà mình cung cấp Đây cũng là một ưu điểm lớn của Hồng BảoNgọc mà những công ty khác cần xây dựng.

- Một ưu điểm nữa của Hồng Bảo Ngọc, đó là trong toàn bộ quy trình và thời giandiễn ra giao dịch, nhân viên của công ty luôn theo sát tiến trình thực hiện, điều này giúpcho các bên hiểu nhau hơn, có những thay đổi linh hoạt cho phù hợp với thực tế giaodịch, đồng thời giải quyết nhanh chóng những phát sinh, hướng dẫn các bên thực hiệntheo quy trình môi giới mà mình đã đưa ra Chính vì vậy thời gian giao dịch được diễn ranhanh chóng, thuận lợi, đáp ứng được yêu cầu của các bên.

- Các công ty bất đống sản đang rất chú trọng đến vấn đề đào tạo các nhân viên củamình để đáp ứng nhu cầu công việc, họ là những người có trình độ, hiểu biết kỹ càng vềbất đồng sản cũng như thị trường bất đồng sản.

- Các công ty bất động sản đã biết cách liên kết vơi nhau để chia sẽ thông tin về bấtđộng sản, giúp cho thị trường bất động sản ổn định và thông tin trở nên chính xác hơn,việc môi giới càng trở nên thuận lơi hơn.

- Các nguồn thông tin về bất động sản đang càng trở nên phong phú và đa dạng hơn,chính vì vậy các công ty môi giới bất động sản càng phải chuyên nghiệp hơn nữa.

b, Nhược điểm