báo cáo thực tập tốt nghiệp pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM KHOA LUẬT BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP PHÁP LUẬT TRONG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ngành: LUẬT KINH TẾ Sinh viên thực hiện: Nguyễn Tuấn Khải Lớp: 15DLK07 Khóa học: Khóa K15 MSSV: 1511270730 GVHD: Nguyễn Minh Nhựt Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 02 năm 2019 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chương trình cử nhân Luật Kinh tế trường Đại học Cơng Nghệ Thành phố Hồ Chí Minh hệ đại học nói chung tập tốt nghiệp cuối khóa bước đệm cuối sinh viên để bước chân vào xã hội sau bao năm đèn sách Nhấn mạnh tầm quan trọng tập để thấy công ơn người dìu dắt, giúp đỡ sinh viên giai đoạn Trong thời gian 02 tháng thực tập công ty dịch vụ bất động sản Sơn Hà, em vận dụng hiểu sâu kiến thức mà em học từ trường Đại học Công Nghệ thành phố Hồ Chí Minh Đây khoảng thời gian quý báu để sinh viên chúng em tích lũy kinh nghiệm thực tiễn sau năm tháng tiếp thu lý thuyết ghế giảng đường Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý thầy cô giảng dạy chúng em tận tình, hết lịng truyền đạt kiến thức, kinh nghiệm quý báu cho chúng em thời gian qua Đồng thời, em xin gửi lời cảm ơn đến: Ban lãnh đạo toàn thể giám đốc , trưởng phịng cán bộ, nhân viên cơng ty dịch vụ bất động sản Sơn Hà tạo điều kiện cho em thực tập tích lũy thêm nhiều kinh nghiệm quan Đặc biệt, gửi lời cảm ơn đến giám đốc Nguyễn Anh Tuấn người trực tiếp “cần tay việc” cho em suốt thời gian thực tập Trong trình thực tập, khơng tránh khỏi việc em mắc phải sai sót, mong nhận lời góp ý hai anh để em khắc phục lỗi sai tích lũy kinh nghiệm cho thân Đặc biệt hơn, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến giảng viên hướng dẫn thực tập thầy Nguyễn Minh Nhựt tận tình hướng dẫn, giúp đỡ bổ sung kiến thức phong phú, bổ ích giúp em hồn thành tốt báo cáo thực tập Vì tiếp xúc nhiều với giao dịch nơi thực tập, mong muốn mở rộng hiểu biết mảng luật nên em chọn đề tài liên quan đến pháp luật quan hệ môi giới bất động sản (là mảng khơng học chương trình đào tạo); dù em cố gắng đọc tham khảo nhiều nguồn tài liệu khác không tránh khỏi thiếu sót nghiên cứu Điều làm anh nhiều thời gian công sức việc góp ý chỉnh sửa nội dung để em hồn thành báo cáo Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn thầy! Kỳ thực tập kết thúc, báo cáo hoàn thành với tất nhiệt tình giúp đỡ người, em có nhiều cố gắng phấn đấu khơng thể tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận ý kiến đóng góp từ anh chị q thầy để giúp em hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên Nguyễn Tuấn Khải LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan báo cáo thực tập với đề tài “pháp luật hoạt động môi giới bất động sản” kết thân em nghiên cứu, thực Các số liệu, ví dụ trích dẫn Báo cáo đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Báo cáo có tham khảo báo cáo thực tập, khố luận, tài liệu có liên quan Sinh viên Nguyễn Tuấn Khải PHẦN I: NHẬT KÝ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP VÀ TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP Nhật ký thực tập tốt nghiệp 1.1 Nhật ký thực tập KHOA LUẬT NHẬT KÝ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 1.Tên đề tài: pháp luật hoạt động môi giới bất động sản 2.Giảng viên hướng dẫn: Nguyễn Minh Nhựt 3.Sinh viên thực hiện: Nguyễn Tuấn Khải MSSV: 1511270730Lớp: 15DLK07 Tuần lễ Từ ngày đến ngày Nội dung -Học làm bảng kê bút lục -Lập bảng kê cho hồ sơ đã xếp đánh bút lục trước -Làm dấu bút lục cho hồ sơ “ bất động sản ” -Tập soạn hợp đồng -Đưa hồ sơ -Đọc dò lỗi sai hợp đồng -Đọc nghiên cứu hồ sơ vụ án sơ thẩm “ Tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa’’ - Xem cách tính lãi suất hạn theo quy định hợp đồng, theo quy định pháp luật - Cách tính lãi suất - Cách xếp Ghi - Đi công chứng giấy tờ - Gặp gỡ khách hàng , dẫn khách xem đát -Soạn : Biên phiên họp -Xếp hồ sơ sau bổ sung tài liệu Cách làm bảng kê bút lục -Bảng kê gồm cột: + Bảng kê bút lục: Ghi số thứ tự bút lục tài liệu +Cột trích yếu tài liệu: ghi đầy đủ, củ thể tên tài liệu + Cột số tờ + Cột thích -Nghiên cứu hồ sơ dân sự, hôn nhân, kinh doanh thương mại -Tập viết bút kí hình sơ thẩm -Tham dự phiên tồ hình sơ thẩm - Sắp xếp hồ sơ dự án - Đi dự hội thảo dự án - Giao định Viện Kiểm Sát -Đánh bìa hồ sơ, đánh biên phiên họp, đánh định -Tập viết, soạn thảo định Cán hướng dẫn (Ký ghi rõ họ tên) (Ký ghi rõ họ tên) TP HCM, ngày tháng 10 năm 2018 Sinh viên Xác nhận đơn vị thực tập (Ký ghi rõ họ tên) 1.2 Nhận xét giảng viên hướng dẫn thực tập tốt nghiệp KHOA LUẬT CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh Phúc NHẬN XÉT VÀ CHẤM ĐIỂM BÁO CÁO THỰC TẬP CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN Họ tên sinh viên :Nguyễn Tuấn Khải MSSV :1511270730 Khoá :K-15 Thời gian thực tập: …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… Nhận xét chung: …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… Điểm báo cáo thực tập: …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… Giảng viên hướng dẫn Tổng quan đơn vị thực tập Công ty TNHH dịch vụ bất động sản Sơn Hà ( SON HA REAL ESTATE SERVICE ) Địa trụ sở 185B Nguyễn Thị Định , Phường An Phú quận , Thành Phố Hồ Chí Minh Điện thoại : 0906765578 Vốn điều lệ : 1.500.000.000 2.2 Vị trí cơng việc thực tập Thực tập sinh phịng pháp lí 2.2 Vị trí cơng việc thực tập Thực tập sinh phịng pháp lí MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ MÔI GIỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan môi giới kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản môi giới kinh doanh bất động sản 1.1.2 Đặc điểm hoạt động môi giới kinh doanh bất động sản .13 1.1.3 Phân loại hình thức mơi giới kinh doanh bất động sản 1.1.4 Vai trị hoạt động mơi giới kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản 1.2 Tổng quan pháp luật môi giới kinh doanh bất động sản 1.2.1 Khái niệm đặc điểm pháp luật môi giới kinh doanh bất động sản 21 1.2.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh môi giới kinh doanh bất động sản CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN MÔI GIỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Nội dung pháp luật môi giới kinh doanh bất động sản 2.1.1 Điều kiện phép hoạt động môi giới kinh doanh bất động sản 2.1.2 Nguyên tắc hoạt động môi giới kinh doanh bất động sản 2.1.3 Quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia môi giới kinh doanh bất động sản 2.1.4 Hợp đồng kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 2.1.5 Xử lý vi phạm hoạt động môi giới kinh doanh bất động sản 2.2 Thực tiễn hoạt động môi giới kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 2.2.1 Tổng quan tình hình hoạt động mơi giới kinh doanh bất động sản 2.2.2 Một số nhận định, đánh giá thực trạng hoạt động môi giới kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 2.3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO BĐS có giá trị pháp lý bắt buộc phải thực điều khoản bắt buộc Nếu bên không thực nghĩa vụ theo hợp đồng phải chịu hình thức chế tài vi phạm hợp đồng theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật Sau hợp đồng môi giới BĐS giao kết, bên hợp đồng có nghĩa vụ thực nghĩa vụ phát sinh theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Thương mại [19, Điều 78, Điều 80] Như vậy, việc ký kết hợp đồng môi giới kinh doanh BĐS có vai trị quan trọng, việc ghi nhận quyền nghĩa vụ bên Đồng thời, hợp đồng sở để giải hậu pháp lý có mâu thuẫn, bất đồng vi phạm bên giao dịch, thông qua nhằm điều hịa mâu thuẫn, bất đồng vi phạm bên giao dịch, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho phía bên Đặc biệt, lĩnh vực giao dịch nhạy cảm, thường xun có biến động có tính rủi ro cao giao dịch BĐS việc thiết lập hợp đồng văn bản, để bên tham gia quan hệ môi giới kinh doanh BĐS tuân theo nguyên tắc, trình tự chặt chẽ đặt hợp đồng chủ thể quan tâm trọng, chúng coi chuẩn mực pháp lý có giá trị bắt buộc thi hành để bảo đảm bên bảo vệ quyền lợi tham gia vào hoạt động môi giới kinh doanh BĐS Với quy định cụ thể nêu cho thấy, LKDBĐS 2014 có nhiều thay đổi so với trước hợp đồng mơi giới BĐS Có thể nhận thấy rõ qua thay đổi cụ thể sau đây: Thứ nhất, bổ sung quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng LKDBĐS 2006 trước hồn tồn khơng có quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS Một phần xuất phát từ việc LKDBĐS không đề cập, phần xuất phát từ người nhận cung ứng dịch vụ mơi giới thường hiểu biết pháp luật, không cẩn thận, kỹ nên hợp đồng môi giới khơng ghi rõ thời điểm có hiệu lực Khi có thắc mắc hay tranh chấp phát sinh pháp luật áp dụng phải quy quy định loại Hợp đồng dịch vụ nói chung Bộ luật dân theo Điều 385 Bộ luật dân 2015 Hợp đồng dịch vụ loại hợp đồng dân Về thời điểm có hiệu lực hợp đồng dân sự, Điều 401 Bộ luật dân 2005 quy định Từ thấy, LKDBĐS 2006 khơng có quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng, khơng có quy định dẫn chiếu sang quy định Bộ luật dân Điều khiến cho bên ký kết hợp đồng không quan tâm làm rõ, chứa đựng nguy làm nảy sinh vướng mắc, tranh chấp Hạn chế LKDBĐS 2006 Luật KDBĐS 2014 khắc phục quy định chi tiết khoản Điều 60: "Thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận Nếu khơng có thỏa thuận thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm bên ký kết hợp đồng, trường hợp hợp đồng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm cơng chứng, chứng thực hợp đồng" Đây đánh giá sửa đổi, bổ sung có ý nghĩa LKDBĐS 2014 Thứ hai, nội dung hợp đồng quy định chung, không tách biệt riêng với loại hợp đồng Khoản Điều 60 LKDBĐS 2014 quy định Hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS phải có nội dung bao gồm: Tên, địa bên; Đối tượng nội dung dịch vụ; Yêu cầu kết dịch vụ; Thời hạn thực dịch vụ; Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ; Phương thức, thời hạn toán; Quyền nghĩa vụ bên; Giải tranh chấp Trong LKDBĐS 2006 dành cho dịch vụ BĐS điều luật riêng (Điều 74, 76,79) để quy định nội dung hợp đồng nội dung giống Với việc nhập điều luật thành khoản Điều 60, LKDBĐS 2014 cho thấy tiến mặt kỹ thuật lập pháp, tránh trùng lặp nhiều điều luật cách không cần thiết Thứ ba, điều kiện chủ thể tham gia ký kết hợp đồng quy định chặt chẽ Nhằm siết chặt quản lý tăng hiệu hoạt động cung cấp dịch vụ BĐS, LKDBĐS 2014 bổ sung thêm nhiều điều kiện chủ thể cung cấp dịch vụ môi giới Cụ thể: Khoản Điều LKDBĐS 2006 quy định: "Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có người có chứng mơi giới BĐS" (trừ trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập) Hiện nay, khoản Điều 61 LKDBĐS 2014 nâng điều kiện lên thành: "Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiệp phải có 02 người có chứng hành nghề mơi giới BĐS" 2.1.5 Xử lý vi phạm hoạt động môi giới kinh doanh bất động sản Việc xử lý vi phạm hoạt động môi giới kinh doanh BĐS LKDBĐS năm 2014 quy định khoản điều 79 sau: “Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành bị truy cứu trách nhiệm hình sự, gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định pháp luật” Ở đây, LKDBĐS quy định rõ có hai cấp độ xử lý hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS nói chung cụ thể hành vi vi phạm hoạt động môi giới kinh doanh BĐS nói riêng Một là: xử phạt hành hành vi vi phạm khơng gây hậu nghiêm trọng cho khách hàng xã hội, phương pháp áp dụng nhiều việc xử lý vi phạm hoạt động môi giới kinh doanh BĐS, nhiên việc quy đinh mức phạt cụ thể cho hành vi vi phạm hoạt động môi giới kinh doanh bất động sản phải sử dụng quy định nghị định 121/2013/NĐ-CP cụ thể điều 38 quy định “Vi phạm quy định kinh doanh dịch vụ bất động sản” mức xử phạt từ 10.000.000đ đến 15.000.000đ hành vi môi giới Hành nghề môi giới kinh doanh BĐS độc lập mà khơng có chứng hành nghề, hành vi tẩy xóa, sửa chữa, cho thuê, cho mượn chứng hành nghề môi giới bất động sản, hành vi vi phạm nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản Hai là: truy cứu trách nhiệm hình hành vi vi phạm nghiêm trọng với khách hàng gây nguy hiểm cho xã hội, phương pháp quan Nhà nước sử dụng, cần phải cấu thành yếu tố gây nguy hiểm cho xã hội, cho người khác theo quy đinh Bộ luật Hình sự, ngồi quy định để xử lý LKDBĐS, văn hướng dẫn áp dụng cịn Với quy định cụ thể nêu LKDBĐS năm 2014 liên quan đến trực tiếp đến hoạt động môi giới kinh doanh BĐS cho thấy, pháp luật mơi giới BĐS có quy định mới, sửa đổi bổ sung mang chiều hướng tiến đáng ghi nhận Trước đây, việc cấp chứng môi giới BĐS vô thời hạn dẫn đến cá nhân mơi giới khơng thực có trách nhiệm, nghĩa vụ trường xuyên trau dồi học hỏi nâng cao trình độ nghề nghiệp Khắc phục hạn chế trên, LKDBĐS 2014, đặc biệt trọng đến trình độ cá nhân hành nghề mơi giới Theo đó,điều kiện cá nhân cấp chứng môi giới BĐS phải là: Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thơng trở lên qua sát hạch kiến thức mơi giới BĐS u cầu kiến thức trình độ cao hơn, chặt chẽ Kiến thức phổ thông phải đạt trình độ tốt nghiệp trung học phổ thơng trở lên, trình độ chun mơn phải qua kỳ thi sát hạch kiến thức môi giới BĐS đạt yêu cầu hành nghề môi giới Những quy định nâng cao vai trị, vị nghề mơi giới BĐS, để khơng cịn tình trạng “anh chạy xe ơm, chị bán hàng nước” chưa có đủ trình độ kiến thức pháp luật BĐS, kinh doanh thị trường BĐS làm môi giới BĐS khắp nơi, sôi động nhiều năm trước dẫn đến lợi bất cập hại, môi giới, tư vấn sai làm ảnh hưởng xấu đến xã hội Chứng hành nghề mơi giới BĐS quy định có thời hạn 05 năm, hết 05 năm chứng hết giá trị cá nhân môi giới BĐS phải thi sát hạch lại để cấp chứng Như vậy, muốn cấp lại chứng chỉ, muốn tiếp tục hành nghề địi hỏi bên khơng ngừng phải nỗ lực học tập, nghiên cứu pháp luật, thị trường BĐS kỹ môi giới để nâng cao kiến thức đáp ứng đòi hỏi nghề nghiệp vận động thị trường BĐS 2.2 Thực tiễn hoạt động môi giới kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 2.2.1 Tổng quan tình hình hoạt động mơi giới kinh doanh bất động sản Tính đến Năm 2018 có 30.000 người cấp chứng mơi giới BĐS, có 6500 công ty hoạt động lĩnh vực môi giới BĐS , có 6500 cơng ty hoạt động kinh doanh BĐS, TP Hồ Chí Minh năm 2017 tính đến tháng năm 2017 có 371 người cấp giấy chứng nhận mội giơi bất động sản, có 1400 giao dịch mơi giới bất động sản thành công số thực tế thực thị trường ngầm cao nhiều lần Quá trình đào tạo, cấp chứng hành nghề mơi giới BĐS có điểm lưu ý sau: Chứng hành nghề môi giới kinh doanh BĐS văn mà quan Nhà nước có thẩm quyền Việt Nam, Hiệp Hội nghề nghiệp sở đào tạo Nhà nước ủy quyền cấp cho cá nhân có đủ trình độ chun mơn kinh nghiệm hành nghề môi giới BĐS áp dụng theo quy định pháp luật kinh doanh BĐS theo Điều 68 LKDBĐS năm 2014 LKDBĐS từ đời đến nay, theo góc độ định yêu cầu, tất cá nhân tham gia môi giới kinh doanh BĐS độc lập, tổ chức hoạt động môi giới kinh doanh BĐS (cần có 02 người) phải thi sát hạch với kiến thức chuyên môn để cấp chứng hành nghề môi giới BĐS, quy định nhằm thắt chặt hoạt động môi kinh doanh giới BĐS Hiện nước có 100 sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS, phố Hồ Chí Minh có nhiều sở đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS hoạt động Hiện để điều chỉnh hoạt động cấp phép hoạt động cho sở đào tạo pháp luật quy định văn sau: Điều 68 LKDBĐS năm 2014, Thông tư 11/2015/TT- BXD quy định việc cấp chứng hành nghề môi giới BĐS, điều Thông tư 28/2016/TT-BXD sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 Hoạt động môi giới kinh doanh BĐS thời gian qua đóng vai trị quan trọng phát triển thị trường bất động sản Các hình thức môi giới kinh doanh thị trường đa dạng đem đến cho khách hàng sản phẩm với chất lượng dịch vụ ngày tốt hơn.Thực tế nhận thấy môi giới kinh doanh BĐS nước ta thể phát triển tự phát thị trường yếu pháp luật Có thể thấy thị trường BĐS nước ta xuất hình thức mơi giới vừa đa dạng, vừa đại không theo quy định pháp luật Nhìn cách tổng thể, đội ngũ tư vấn nhà đất BĐS chia thành nhiều mức độ khác quy mô tổ chức công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động Công ty cổ phần dịch vụ xây dựng địa ốc Đất Xanh, Cơng ty địa ốc sài gịn thương tính Sacomreal, Công ty TNHH Sơn Hà Việt Nam Các công ty tìm kiếm nguồn hàng BĐS cần bán cho thuê dự án từ nhà đầu tư, công ty xây dựng từ thị trường BĐS qua sử dụng cập nhật thông tin liên hệ, giao dịch ký kết hợp đồng với khách hàng có nhu cầu, sau đăng thơng tin sàn giao dịch BĐS họ, cơng ty có đăng ký kinh doanh, có trụ sở làm việc, thơng tin đưa có độ tin cậy cao Kế đến, không kể đến văn phịng mơi giới BĐS với số lượng nhiều vơ số, văn phịng thường có diện tích vài mét vng, trang bị vài đồ qui hoạch dự án đó, điện thoại bàn, có từ đến hai nhân viên trực văn phịng hành nghề môi giới kinh doanh BĐS Vấn đề bất cập là: phần lớn cá nhân hoạt động mơi giới nhà đất riêng lẻ khơng có nghề nghiệp, không đào tạo, tư vấn kiến thức Họ hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm thân mối quan hệ Do đó, hoạt động lực lượng nhiều gây tình trạng nhũng nhiễu thơng tin, gây tình trạng sốt ảo cản trở việc kiểm soát thị trường quan Nhà nước 2.2.2 Một số nhận định, đánh giá thực trạng hoạt động môi giới kinh doanh BĐS địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 2.2.2.1 Những kết đạt Hoạt động môi giới kinh doanh BĐS thời gian qua số kết đáng ghi nhận sau đây: Thứ nhất, hoạt động môi giới kinh doanh BĐS có hành lang pháp lý tương đối cụ thể, đầy đủ đảm bảo cho nhà môi giới kinh doanh BĐS hành nghề Thứ hai, thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh phát triển minh bạch ổn định nhờ phần đóng góp khơng nhỏ từ vai trị mơi giới tổ chức, cá nhân hỗ trợ thị trường Thứ ba, hoạt động nhà môi giới kinh doanh BĐS bước hình thành phát triển đội ngũ mơi giới BĐS chun nghiệp, có đầy đủ lực, trình độ, kỹ phẩm chất tốt để cung ứng dịch vụ có chất lượng cho chủ thể kinh doanh BĐS thị trường Thơng qua đó, mặt làm thay đổi nhận thức người dân vị trí, vai trị nghề mơi giới, hay nói khác nâng cao uy tín, vị nghề mơi giới BĐS thị trường Mặt khác, có tác động định hướng lớn cho người dân nói chung giới kinh doanh BĐS nói riêng ý thức học cách trở thành “người tiêu dùng thông minh” có nhu cầu kinh doanh sản phẩm BĐS thị trường Thứ tư, hoạt động môi giới kinh doanh BĐS thời gian qua địa bàn thành phố Hồ Chí Minh kênh thơng tin quan trọng giúp Nhà nước kiểm soát nắm bắt diễn biến thị trường BĐS cách kịp thời, sở để có nhận định, đánh giá xác thực trạng thị trường BĐS thời điểm từ đưa định hướng đắn cho phát triển thị trường BĐS tương lai 2.2.2.2 Những hạn chế, vướng mắc Chính phủ ban hành Nghị đinh 79/2016/NĐ-CP ngày 01 tháng 07 năm 2016 “Quy định điều kiện kinh doanh dịch vụ đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, kiến thức hành nghề môi giới BĐS, điều hành sàn giao dịch BĐS” thực tế vấn đề quản lý nhà nước lĩnh vực cịn nhiều điều đáng phải nhìn nhận cách nghiêm túc Chất lượng hoạt động môi giới BĐS cần phải đánh giá cách khách quan, xác Có thể nhận thấy tồn tại, bất cập rõ nét thực trạng số khía cạnh sau đây: Thứ nhất, phần lớn hoạt động doanh nghiệp kinh doanh mơi giới BĐS cịn mờ nhạt, nửa vời, thiếu tính chun nghiệp quy mơ Thực tế cho thấy, số lượng doanh nghiệp có quy mô lớn chuyên nghiệp lĩnh vực môi giới cịn Bởi vậy, khả đáp ứng cung cấp dịch vụ thiết yếu cho người dân chủ thể tham gia kinh doanh BĐS mức độ hạn chế Điều đáng bàn cịn khơng tổ chức hoạt động dịch vụ mơi giới BĐS hình thành phát triển tự phát, nằm ngồi tầm kiểm sốt Nhà nước Bên cạnh tổ chức có đăng ký ngành nghề mơi giới nhà đất, cịn có nhiều hộ gia đình, nhóm người, cá nhân tự treo biển quảng cáo mơi giới nhà đất Những trung tâm môi giới nhà đất chủ yếu môi giới người mua người bán, chưa cung cấp cho người mua thơng tin cần thiết BĐS Vẫn cịn nhiều trường hợp hoạt động chưa đăng ký ngành nghề, nằm ngồi kiểm sốt Nhà nước Việc mua bán chủ yếu thực theo hình thức trao tay, khơng đăng ký với quan Nhà nước có thẩm quyền Thứ hai, tham gia quan quản lý Nhà nước để kiểm định chất lượng hoạt động tổ chức, cá nhân hoạt động mơi giới BĐS chưa chặt chẽ nghiêm ngặt Có thể khẳng định rằng, chưa có văn pháp luật quy định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn trách nhiệm quan Nhà nước việc thực chức quản lý doanh nghiệp hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung mơi giới BĐS nói riêng, mà hoạt động tổ chức, doanh nghiệp dựa sở LKDBĐS, NĐ số 76/CP/2015 thơng tư số 11/2015/BXD mà thơi Vì vậy, doanh nghiệp kinh doanh nào? hiệu sao? có đầy đủ điều kiện lực hoạt động hay khơng…? khơng có quan theo dõi giám sát Vì vậy, khẳng định rằng, ngồi số doanh nghiệp, nhà mơi giới hoạt động có đăng ký kinh doanh, nói địa phương bỏ ngỏ quản lý phần lớn hoạt động chủ thể môi giới tự phát Thứ ba, Nhà nước chưa có chế biện pháp hợp lý để phân định kiểm soát hoạt động kinh doanh BĐS hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS Vì vậy, thực tế nay, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS song thực chức kinh doanh BĐS, nghĩa vi phạm nghiêm trọng nguyên tắc hoạt động nhà môi giới BĐS phân tích Thực tế khơng phản ánh hạn chế bỏ ngỏ quan có thẩm quyền lĩnh vực này, mà cịn làm thất thu khoản thuế, lệ phí đáng kể cho ngân sách Nhà nước Thứ tư, quản lý Nhà nước sở đào tạo, cấp chứng hành nghề chưa thực sát Việc áp dụng quy định đào tạo chứng môi giới BĐS nảy sinh nhiều tồn tại, khiếm khuyết Bên cạnh đó, thị trường BĐS có biến động lên xuống liên tục, chạy đua doanh số sàn giao dịch BĐS dẫn đến thực trạng sở đào tạo, cấp chứng trung tâm môi giới phải chạy theo cho kịp với thị trường BĐS mà chưa có đầu tư nghiên cứu kỹ lưỡng Chương trình nội dung đào tạo khơng đồng bộ, sở đào tạo có giáo trình riêng, từ làm cho chất lượng đào tạo từ nội dung, chương trình đào tạo, đến trình độ chun mơn đội ngũ giảng dạy, đến chế học, thi kiểm tra chất lượng đào tạo yếu tố sở vật chất đảm bảo cho việc giảng dạy, học tập sở đào tạo… không đảm bảo Hoạt động đào tạo chứng mơi giới BĐS gặp nhiều khó khăn cịn thiếu đội ngũ giáo viên có kinh nghiệm giảng dạy, hoạt động giảng dạy sở đào tạo phần lớn giảng viên sở đào tạo mời từ trường đại học, quan chun mơn có liên quan đến lĩnh vực đào tạo nhà đất, thực tế chưa có quan Nhà nước thẩm định giáo án q trình giảng dạy giảng viên - Thứ năm, biện pháp chế tài hành vi vi phạm chưa phù hợp Quy định pháp luật cịn thiếu tính nghiêm khắc, chế tài tổ chức, cá nhân không thực theo quy định LKDBĐS năm 2014, thông tư số 11/2015/TTBXD quy định “việc cấp chứng hành nghề môi giới BĐS”, điều đáng quan ngại chưa có giải pháp để kiểm soát đạo đức nghề nghiệp tổ chức hay cá nhân môi giới Hiện với môi trường thông tin minh bạch kết hợp với đặc điểm thị trường BĐS thông tin không cân xứng bên tham gia giao dịch, môi giới tổ chức họ cầu nối quan trọng việc cung cấp thông tin cho bên có liên quan cách đầy đủ xác điều tồn lý thuyết, phần lợi ích riêng phần khác khơng có chế kiểm sốt, quản lý Nhà nước lực bên môi giới… Do đó, việc vi phạm đạo đức nghề nghiệp hành vi khơng tránh khỏi Bên cạnh đó, việc hàng loạt Công ty BĐS thành lập sàn thời gian ngắn để đối phó với quy định Nhà nước 2.2.2.3 Nguyên nhân hạn chế, vướng mắc Thứ nhất, thị trường BĐS liên quan đến nhiều lĩnh vực nhiều Bộ, ngành phụ trách Quy định thủ tục đầu tư, quản lý thị trường BĐS quy định nhiều văn quy phạm pháp luật khác nhau, vậy, cịn chồng chéo, chí mâu thuẫn Thứ hai, việc áp dụng pháp luật tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS chưa thực nghiêm chỉnh Trong thực tế, nhiều tổ chức môi giới kinh doanh BĐS nhằm đối phó với quy định pháp luật nên không mang lại hiệu quả, bối cảnh thị trường BĐS yếu kém, thị trường thiếu minh bạch, lành mạnh mà người bán nắm quyền chi phối Bên cạnh đó, quy định giao dịch thông qua sàn BĐS chưa thực triệt để Thứ ba, hoạt động kiểm tra, giám sát quan chủ quản chưa thực thường xuyên, liên tục, chưa sâu sát để kích thích hoạt động tổ chức, cá nhân hành nghề pháp luật chưa thực yếu tố phòng ngừa mạnh mẽ sai phạm chủ thể hành nghề môi giới Thứ tư, chất lượng đào tạo hành nghề yếu kém, không đáp ứng với sôi động phức tạp thị trường BĐS Thứ năm, lợi ích tối thượng nên nhiều tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất chấp quy định pháp luật, lực, trình độ yếu, đạo đức nghề nghiệp không đề cao nên dẫn đến thiếu chuyên nghiệp hỗn độn loại hình dịch vụ Hiện hoạt động mơi giới kinh doanh BĐS điều chỉnh LKDBĐS năm 2014 văn hướng dẫn thi hành LKDBĐS hoạt động môi giới BĐS, thông tư số 11/2015/TT-BXD Tuy nhiên, để quy định áp dụng vào thực tiễn có hiệu khả thi cịn phụ thuộc vào quy định khác có liên quan đến thị trường BĐS Vì vậy, việc hồn thiện pháp luật môi giới BĐS, khung pháp lý thị trường BĐS, đồng thời phải hồn thiện tính pháp lý cho hàng hoá BĐS yêu cầu cấp thiết 2.3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật Hiện hoạt động môi giới kinh doanh BĐS điều chỉnh LKDBĐS năm 2014 văn hướng dẫn thi hành LKDBĐS hoạt động môi giới BĐS, thông tư số 11/2015/TT-BXD Tuy nhiên, để quy định áp dụng vào thực tiễn có hiệu khả thi cịn phụ thuộc vào quy định khác có liên quan đến thị trường BĐS Vì vậy, việc hồn thiện pháp luật môi giới BĐS, khung pháp lý thị trường BĐS, đồng thời phải hồn thiện tính pháp lý cho hàng hoá BĐS yêu cầu cấp thiết Thứ nhất, cần phải bổ sung quy định thông tư 11/2015/TT-BXD quy định việc cấp chứng hành nghề môi giới BĐS, đặt biệt lĩnh vực quản lý sở đào tạo chứng môi giới BĐS, đặc biệt việc quản lý giáo trình, tài liệu nghiên cứu đội ngũ giảng viên sở cấp phép hoạt động Thứ hai, cần phải hoàn thiện chế tài xử lý tổ chức cá nhân vi phạm quy định pháp luật môi giới kinh doanh BĐS việc vi phạm chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp mơi giới viên Việc hồn thiện pháp luật phải thật nhanh chóng kịp thời Các quy định pháp luật phải thật cụ thể rõ ràng, chế tài phải thật nghiêm khắc có tính răn đe ngăn chặn Thứ ba, cần thiết ban hành chế liên kết tổ chức kinh doanh môi giới BĐS với Bởi tổ chức môi giới kinh doanh BĐS sàn giao dịch BĐS cịn hoạt động tình trạng độc lập, nhỏ lẻ, chưa tạo sở liệu hồn chỉnh xác thị trường BĐS dẫn đến tình trạng bán phá giá, bán với giá cao cạnh tranh không lành mạnh số tổ chức cá nhân môi giới Điều cho thấy tổ chức cá nhân môi giới kinh doanh BĐS mạnh người làm chưa có liên kết với để có hoạt động đồng Chính mà yêu cầu đặt phải tạo chế để tổ chức cá nhân tham gia hoạt động môi giới kinh doanh BĐS liên kết, hợp tác với nhau.Từ mở đường cho thị trường BĐS phát triển Thứ tư, cần hồn thiện tính pháp lý cho hàng hố BĐS: Hiện có nhiều BĐS không đủ giấy tờ pháp lý nên tổ chức cá nhân sở hữu giao dịch thống qua trung tâm mơi giới, mà phải giao dịch ngầm Chính mà u cầu cấp thiết Nhà nước nhanh chóng ban hành quy định pháp luật để hồn thiện tính pháp lý cho BĐS tình trạng nguồn gốc pháp lý khơng rõ ràng Thứ năm, công tác đào tạo, bồi dưỡng cấp chứng môi giới BĐS cần rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định Thông tư số 11/2015/NĐCP văn hướng dẫn thi hành LKDBĐS năm 2014, quy định điều kiện, nội dung hoạt động đào tạo, bồi dưỡng cấp chứng môi giới BĐS Bộ Xây dựng cần bổ sung quy định cụ thể hơn, nội dung chương trình đào tạo đảm bảo chương trình đào tạo cần phải dạy kỹ hành nghề môi giới BĐS, quy định đào tạo kỹ thực hành kỹ môi giới BĐS Bổ sung quy định đào tạo chuyên ngành hỗ trợ hoạt động môi giới BĐS thiết kế chương trình giảng dạy, chuyên đề kỹ thu thập, đánh giá phân tích thơng tin BĐS, chun đề nắm bắt tâm lý khách hàng KẾT LUẬN Đề tài “Pháp luật hoạt động môi giới bất động sản ” đề tài rộng, bao quát toàn nội dung pháp luật vấn đề Trong đề tài, tác giả sâu nghiên cứu quy định pháp luật kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, thực tiễn hoạt động, thành tựu hạn chế thời gian qua; đặc biệt trọng tới vấn đề môi giới kinh doanh bất động sản Từ phân tích trên, tác giả đề xuất số giải pháp để góp phần thúc đẩy hồn thiện pháp luật kinh doanh BĐS tương lai Qua việc nghiên cứu này, có nhận thức sâu sắc vấn đề môi giới kinh doanh bất động sản Việt Nam nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng nay, từ mạnh dạn đề xuất kiến nghị góp phần hồn thiện quy định pháp luật BĐS nói chung kinh doanh BĐS qua sàn giao dịch nói riêng Để thực luận văn này, em nhận hỗ trợ nhiệt tình giảng viên hướng dẫn Tuy nhiên, q trình tìm tịi, nghiên cứu, tác giả cịn nhiều thiếu sót, nhiều ý kiến quan điểm cá nhân chưa thực khách quan Rất mong nhận góp ý thầy để luận văn hồn thiện Xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ xây dựng (2015), Thông tư số 11/2015/TT-BXD hướng dẫn thực số nội dung quy định việc cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản Bộ xây dựng (2016), Thông tư 28/2016/TT-BXD Sửa đổi, bổ sung số quy định Thơng tư số 11/2015/TT-BXD Chính phủ (2007), Nghị định 153/2007/ NĐ- CP Chính phủ Quy định hướng dẫn thi hành LKDBĐS năm 2006 Chính phủ (2009), Nghị định 23/2009/NĐ-CP Chính phủ Quy định xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm quy định môi giới, định giá quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Chính phủ (2013), Nghị định 121/2013/NĐ-CP Quy định xử phạt hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà cơng sở Chính phủ (2015), Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 Quy định chi tiết thi hành số điều LKDBĐS Chính phủ (2016), Nghị định số 79/2016/NĐ-CP Quy định điều kiện kinh doanh dịch vụ đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản Nxb Hồng Đức (2015), Từ điển tiếng Việt thông dụng Nxb Từ điển Bách khoa (2006), Từ điển Bách khoa Tiếng Việt 10 Nxb Từ điển Bách khoa NXB Tư pháp (2005), Từ điển Luật học 11 Nxb Tư pháp (2005), Pháp luật sách kinh doanh bất động sản, 12 Quốc hội (2005), Bộ Luật dân 13 Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 14 Luật Doanh nghiệp ( 2014 ) 19 Luật Thương mại.( 2015 ) 20 Luật Kinh doanh bất động sản ( 2006 ) 21 Luật Kinh doanh bất động sản ( 2015 ) 22 Huỳnh Thị Ngọc Thủy (2015), Bảo đảm tài sản hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn ngân hàng thương mại thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sỹ luật học, Học viện Khoa học xã hội 23 Hoàng Anh, Lộn xộn đào tạo, cấp chứng hành nghề kinh doanh bất động sản, báo nhân dân điện tử , http://nhandan.com.vn/kinhte/item/22855902-lon-xon-trong-dao-tao- cap-chungchi-hanh-nghe-kinh-doanh-bat-dong-san.html, Ngày cập nhật 10/4/2014 24 BizLIVE, Sở Xây dựng Hà Nội khuyến cáo với người mua, thuê mua nhà xã hội, kênh thông tin điện tử batdongsan.com.vn , http://batdongsan.com.vn/chinh-sach-quan-ly/so-xay-dung-ha-noi-ra- khuyencao-voi-nguoi-mua-thue-mua-nha-o-xa-hoi-ar71901, Ngày cập nhật 7/9/2015 25 Cao Cường - Mai Thanh, Cạnh tranh dịch vụ quản lý bất động sản, Báo điện tử xây dựng, http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san/canh-tranh- dich-vuquan-ly-bat-dong-san.html, Ngày cập nhật 13/4/2010 26 Lê Cương, Thành lập doanh nghiệp thành phố Hồ Chí Minh 06 tháng đầu năm 2017, trang thông tin điện tử Bộ Công thương, http://baocongthuong.com.vn/tp-ho-chi-minh-6-thang-dau-nam-co- 19612doanh-nghiep-thanh-lap-moi.html, ngày cập nhật 30/6/2017 27 Doanh Chủ, Đào tạo chứng môi giới bất động sản http://www.doanhchu.com/dao-tao-kinh-doanh-bat-dong-san/chung- chi-hanhnghe-bat-dong-san/, Ngày cập nhật 6/2016 28 Huỳnh Anh Dũng , “Nỗi khổ” nghề môi giới bất động sản Việt Nam, trang tin bất động sản Cafeland , https://cafeland.vn/kien-thuc/noi-kho- nghe-moi-gioibat-dong-san-viet-nam-33044.html, Ngày cập nhật 09/9/2017 29 Trí Dũng , Cần thêm chế tài điều chỉnh nghề môi giới bất động sản, báo đầu tư điện tử, http://tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/can- them-chetai-dieu-chinh-nghe-moi-gioi-bat-dong-san-118498.html, Ngày cập nhật 01/5/2015 30 Thanh Han, Kỹ soạn thảo hợp đồng dịch vụ môi giới, VinaPlace, https://vinaplace.wordpress.com/2013/05/07/ky-nang-soan-thao-hopdong-hop-dong-dich-vu-moi-gioi/, Ngày cập nhật 07/5/2013 31 John Phan, Mơi giới bất động sản ? thực trạng Việt Nam, http://www.retajob.com , http://www.retajob.com/2016/10/moi-gioi- batdong-san-la-gi.html , Ngày cập nhật 9/10/2016 32 Khoa học xây dựng, lớp học chứng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, http://www.khoahocxaydung.edu.vn/lop-hoc-chung-chi-bat- dongsan-tai-tphcm-ha-noi-da-nang-moi-nhat/, Ngày cập nhật 9/2017 33 Toàn Thắng, Tồn kho bất động sản tiếp tục giảm mạnh, Báo điện tử Chính phủ, http://baodientu.chinhphu.vn/Thi-truong/Ton-kho-BDS- tiep-tuc- giam-manh/226409.vgp, Ngày cập nhật 07/5/2015 34 Tạp chí tài chính, Hình thức thuê mua bất động sản hình thành tương lai?, Trang thông tin bất động sản online, http://bdsso.com/hinh- thuc-thuemua-bat-dong-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai.html , Ngày cập nhật 09/2015 35 Linh Vân, 30.000 người cấp chứng môi giới bất động sản, Báo diễn đàn doanh nghiệp, http://batdongsan.enternews.vn/thi- truong/30000nguoi-duoc-cap-chung-chi-hanh-nghe-moi-gioi-batdong-san-20160625165141.html, Ngày cập nhật 25/6/2016