Định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.doc

Định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

MỤC LỤC

1.1.1 Khái niệm và phân loại bất động sản 3 3

2.2.3 Quy định và tiêu chuẩn định giá 54 3

3.1.2 Phương hướng 95 3

3.2.1 Về quy trình định giá 95 3

Về xây dựng hệ thống thông tin 96 3

3.2.3 Về việc vận dụng các phương pháp định giá 98 3

3.2.4 Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách, môi trường làm việc và văn hóa công ty 99 3

1.1 Bất động sản 3

1.1.1 Khái niệm và phân loại bất động sản 3

2.1 Một số nét khái quát về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 49

2.2.3 Quy định và tiêu chuẩn định giá 54

3.1 Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản của công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản trong thời gian tới 903.1.2 Phương hướng 95

3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 95

3.2.1 Về quy trình định giá 95

Về xây dựng hệ thống thông tin 96

3.2.3 Về việc vận dụng các phương pháp định giá 98

3.2.4 Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách, môi trường làm việc và văn hóa công ty 99

DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU

1.1.1 Khái niệm và phân loại bất động sản 3 1

2.2.3 Quy định và tiêu chuẩn định giá 54 1

3.1.2 Phương hướng 95 1

3.2.1 Về quy trình định giá 95 1

Về xây dựng hệ thống thông tin 96 1

3.2.3 Về việc vận dụng các phương pháp định giá 98 1

3.2.4 Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách, môi trường làm việc và văn hóa công ty 99 1

1.1 Bất động sản 3

1.1.1 Khái niệm và phân loại bất động sản 3

2.1 Một số nét khái quát về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 49

2.2.3 Quy định và tiêu chuẩn định giá 54

3.1 Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản của công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản trong thời gian tới 903.1.2 Phương hướng 95

3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 95

3.2.1 Về quy trình định giá 95

Về xây dựng hệ thống thông tin 96

3.2.3 Về việc vận dụng các phương pháp định giá 98

3.2.4 Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách, môi trường làm việc và văn hóa công ty 99

Biểu đồ 2: Biểu đồ mục tiêu doanh thu và lợi nhuận năm 2009 .

Biểu đồ 1: Biểu đồ tỷ trọng lợi nhuận và doanh thu .

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phát triển và giữ tỷ trọng ngày càng lớn trong cơ cấu nền kinh tế Tuy nhiên, thị trường này lại đang phát triển không đồng bộ, chưa hoàn thiện về cơ cấu tổ chức và vận hành thị trường, dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch về thông tin và yếu tố đầu cơ còn lớn chính lúc này việc phát triển hoạt động định giá không chỉ là một đòi hỏi tất yếu mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam, Hoạt động kinh doanh bất động sản mà đặc biệt là mảng kinh doanh dịch vụ bất động sản ra đời với những hình thức kinh doanh ngày càng đa dạng và phong phú đã góp phần không nhỏ trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, đúng hướng.

Nắm bắt được xu hướng phát triển nóng bỏng của nghề định giá bất động sản trong tương lai gần, Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam được thành lập với chức năng chuyên về kinh doanh dịch vụ về bất động sản Trong đó, dịch vụ định giá bất động sản là dịch vụ nòng cốt hỗ trợ tất cả các dịch vụ khác như tư vấn, môi giới, đấu giá, quảng cáo bất động sản phát triển Nhờ ban lãnh đạo và đội ngũ cán bộ lành nghề và tâm huyết, luôn cố gắng hết mình với mục tiêu chung là phát triển công ty thành một trong những công ty đi đầu trong lĩnh vực định giá, trở thành sàn giao dịch bất động sản số 1 miền Bắc, là địa chỉ tin cậy cho các dự án bất động sản và giới kinh doanh bất động sản cũng như những người có nhu cầu mua, bán bất động sản Tuy mới thành lập nhưng Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã có nhiều hợp đồng giá trị lớn, thực hiện nhiều giao dịch bất động sản Tuy nhiên, công tác định giá tại công ty chưa được quan tâm, còn một số vướng mắc và hạn chế Xuất phát từ chính những vấn đề lý luận và thực tiễn nêu trên em xin lựa

chọn đề tài: “Định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” để nghiên cứu làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp.

2 Mục tiêu nghiên cứu: Nghiên cứu đề tài nhằm đạt được những mục tiêu

cơ bản sau:

- Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở khoa học về định giá bất động sản

- Thứ hai, đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.

- Thứ ba, đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu thực tế

công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần Sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam, trong đó tập trung vào các phương pháp định giá bất động sản mà công ty đang sử dụng.

Đề tài được nghiên cứu tại công ty cổ phần Sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam thời gian từ tháng 10 năm 2008 đến nay.

4 Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình thực hiện đề tài đã sử dụng các

phương pháp nghiên cứu: phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu và thống kê và có tiến hành phỏng vấn xin ý kiến cán bộ của phòng thẩm định giá công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.

5 Kết cấu: Ngoài phần Mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, nội

dung của chuyên đề gồm 3 phần chính:

• Phần thứ nhất: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản.

• Phần hai: Thực trạng định giá bất động sản tại công ty cổ phần

Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.

• Phần ba: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất

động sản tại công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của Thạc sĩ Ngô Phương Thảo giảng viên Khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên; Ban Giám đốc và các anh chị Phòng dịch vụ bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề này.

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Bất động sản

1.1.1 Khái niệm và phân loại bất động sản

Bất động sản là tài sản lớn đối với mỗi quốc gia, thường chiếm tỉ trọng trên dưới 40% lượng của cải vật chất của các quốc gia Không những chiếm giá trị lớn mà thị trường Bất động sản còn có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các thị trường khác như: Thị trường vốn, thị trường hàng hoá ,dịch vụ… Nhưng do hệ thống pháp luật và chế độ sở hữu khác nhau, nên mỗi nước lại có một cách định nghĩa riêng về bất động sản Điều 174 Bộ luật dân sự nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định, bất động sản bao gồm:

“Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm: đất

đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật”.

Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài Như vậy, được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau:

Thứ nhất, phải là tài sản, tức phải là của cải vật chất, có thực và có ích

cho con người

Thứ hai, không thể di dời, hoặc việc di dời rất khó khăn, có thể gây ảnh

hưởng đến tính chất, công năng và hình thái của nó

Thứ ba, nó phải tồn tại lâu dài

Thứ tư, nó phải được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng ngườiThứ năm, nó có thể đo lường được bằng giá trị

Định nghĩa trên đã bao trùm được hầu hết các loại Bất động sản, tạo ra sự thống nhất trong cả nước, giúp cho người dân nhìn nhận một cách đúng đắn nhất về những tài sản nào là Bất động sản cũng như góp phần giúp cho các cơ quan quản lý của nhà nước thống nhất ý kiến trong việc đưa ra các chính sách đối với việc quản lý và thúc đẩy thị trường Bất động sản trên cơ sở tuân theo các quy định về Bất động sản ở trên.

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản

Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và

khó có khả năng di dời được Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích không gian Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản Yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó còn được đánh giá bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận với các trung tâm đó Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổ và do đó giá trị của bất động sản sẽ thay đổi theo.

Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện môi trường Trong những yếu tố

trên, có những yếu tố vùng mang tính cố định song cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến bất động sản thay đổi.

Thứ hai, bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng

hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở ) Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm Ngay trong nông nghiệp bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa bất động sản rất khác nhau, tùy theo từng loại bất động sản cụ thể Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản cũng như công tác quản lý, sử dụng bất động sản.

Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm Sở dĩ như vậy là do

sự khan hiếm và tính có giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất Bất động sản là một tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các công trình xây dựng lại càng giới hạn hơn Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình bất động sản Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên Vì vậy các chính sách điều tiết cân bằng cung cầu không thể sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là phải có chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản.

Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản Mỗi bất động sản là một tài sản

riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không

giống với bất kỳ một bất động sản nào khác Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về cảnh quan và các ngoại cảnh Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng Xã hội càng phát triển yêu cầu tính dị biệt ngày càng tăng Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các bất động sản với nhau Vấn đề quản lý không gian kiến trúc phải đảm bảo tính thống nhất khắc phục các nhược điểm do tính dị biệt tạo ra thuộc trách nhiệm của người quản lý vĩ mô.

Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và

tâm lý xã hội Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.

Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng

hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động sản liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Do vậy, khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác; khi đánh giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bất động sản khác sẽ ra đời Cũng chính vì sự ảnh hưởng của bất động sản đến các hoạt động kinh tế xã hội nên Nhà nước phải giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.

Thứ bảy, bất động sản là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai

cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.

Thứ tám, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật

và chính sách của Nhà nước Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi một quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như mỗi người dân Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn lực cho phát triển nhà nước phải quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, phải ban hành các văn bản pháp luật, cac chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường bất động sản Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội Do vậy, bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước.

Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản

phụ thuộc vào năng lực quản lý Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiệu chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.

1.1.3 Giá trị bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản1.1.3.1 Giá trị bất động sản

Theo quan điểm cổ điển: giá trị hàng hóa là hao phí lao động kết tinh trong hàng hóa Đối với đất đai sử dụng trong nông nghiệp: giá đất chính là chi phí để bỏ ra cải tạo đất và đưa đất vào sản xuất Theo tiến trình phát triển của lịch sử, sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp ngày càng tăng, đã làm mất một lượng tư liệu sản xuất trong nông nghiệp; vậy giá đất phi nông nghiệp chính là lượng giá trị có thể tạo ra một sản phẩm nông nghiệp tương đương với phần đất đai do chuyển sang mục đích phi nông nghiệp Ta thấy quan điểm cổ điển về giá đất tách rời với giá trị trường; lấy giá trị sản phẩm trong nông nghiệp làm thước đo

Theo quan điểm cổ điển: Giá trị Bất động sản là hao phí lao động xã hội

kết tinh trong Bất động sản.

Giá trị Bất động sản = Giá đất + Giá trị công trình xây dựng

Trong lĩnh vực nông nghiệp:

Giá trị = Chi phí bỏ ra để cải tạo đất + chi phí đưa đất vào sản xuất.

Trong phi nông nghiệp:

Giá trị đất = Giá trị có thể tạo ra một sản phẩm nông nghiệp tương đương với phần đất phải chuyển sang mục đích phi nông nghiệp.

Theo quan điểm của thị trường: Giá trị Bất động sản là phụ thuộc vào

luồng thu nhập mang lại cho người sỡ hữu Luồng thu nhập tính cả luồng thu nhập hiện tại và luồng thu nhập kỳ vọng.

1.1.3.2 Giá cả Bất động sản

Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả Bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung – cầu về Bất động sản trên thị trường.

Giá cả Bất động sản là biểu hiện bằng tiền giá trị của Bất động sản mà người mua trả cho người bán để nhận được Bất động sản đó Giá trị chính là

cơ sở để hình thành giá cả trên thị trường Giá cả có thể dao động thấp hơn, ngang bằng hoặc cao hơn giá trị hàng hóa Bất động sản nhưng theo qui luật chung thì đều xoay quanh giá trị Giá cả càng có xu hướng chuyển gần về với giá trị của nó khi tính phổ biến và khả năng cạnh tranh trên thị trường của hàng hóa đó càng cao.

1.1.3.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản

Giá cả Bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá Bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá Bất động sản có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản Bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá Bất động sản nói riêng cũng như đối với Bất động sản nói chung, cụ thể là:

 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với Bất động sản:

Nhóm các yếu tố tự nhiên:

Vị trí của Bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí Bất động sản

mang lại càng cao thì giá trị của Bất động sản càng lớn Mỗi Bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên

phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của Bất động sản Những Bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những Bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những Bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những Bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí Bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và

diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m – 5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m – 15m.

Địa hình Bất động sản toạ lạc: Địa hình nơi Bất động sản toạ lạc cao hay

thấp so với các Bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị Bất động sản Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của Bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.

Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của Bất động sản (đối với Bất động sản

là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 Bất động sản có giá xây

dựng như nhau, Bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.

Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất

thổ nhưỡng, tính chất vật lý…) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá

trị của Bất động sản tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ

của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.

Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên

tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị Bất động sản.

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những Bất động sản nằm ở

những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị Bất động sản bị sút giảm và ngược lại.

Nhóm các yếu tố kinh tế:

Khả năng mang lại thu nhập từ Bất động sản: mức thu nhập hàng năm

từ Bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của Bất động sản đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ Bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

Những tiện nghi gắn liền với Bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ

sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị Bất động sản càng gia tăng.

Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:Mối quan hệ cung – cầu:

Thứ nhất, các yếu tố liên quan đến cầu :

Việc làm nếu mọi người đều có một công việc ổn định thì sẽ có cơ hội mua trả góp bất động sản, hoặc sẽ cầu về bất động sản cho thuê lâu dài, khi đó sẽ ảnh hưởng đến mức giá.

Mức lương thể hiện khả năng tiêu dùng của người dân, và bất động sản sẽ là cái mà nhiều người muốn để ổn định gia đình, nếu thu nhập đủ cao, ổn định sẽ kích cầu, giá sẽ theo đó biến động

Sự mở rộng ngành nghề sẽ kéo theo cầu về địa bàn, nơi tổ chức sản xuất nơi tiêu thị sản phẩm, do đó sẽ kéo theo giá biến động về giá bất động sản.

Mức giá cả chi phối khả năng thanh toán, chi phối việc biến nhu cầu thành cầu thực tế, và sẽ làm giá bất động sản thay đổi trong loại bất động sản đó.

Khả năng vay tiền từ các tổ chức tín dụng Khi được các tổ chức tín dụng bảo trợ, với uy tín, tiềm lực tài chính sẽ dễ dàng có thể mua, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, sẽ ảnh hưởng đến giá bất động sản.

Thứ hai, các yếu tố liên quan đến cung:

Sự sẵn có của các bất động sản đang để trống và đã được cải tạo, bất động sản xây dựng mới, nó sẽ phản ánh lượng cung có thể đáp ứng cho thị trường sẽ làm tăng giá cả nếu cung đó ít so với cầu và ngược lại.

Tỷ lệ chiếm phòng sẽ phản ánh mối quan hệ giữa cung và cầu ở đó, giá cả sẽ làm cân bằng lại bằng việc tăng, giảm hợp lý.

Giá của bất động sản hiện tồn tại và giá thuê sẽ phản ánh xu hướng giá cả.Chi phí xây dựng là một khoản tính vào giá thành của bất động sản, là một phần của giá bất động sản.

Tính cạnh tranh của hàng hóa trên thị trường.

Cạnh tranh trong sử dụng cao nhất tốt nhất sẽ thấy điểm khác nhau trong việc linh hoạt thay việc sử dụng bất động sản đó, khả năng tạo thu nhâp của bất động sản.

Cạnh tranh trong cung, cầu và giữa cung và cầu Nó được đo bằng giá cả của bất động sản đó trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định, có thể tăng hoặc giảm, nhà định giá cần xác định quan hệ để định giá chính xác Cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực, và giữa các khu vực trong nước trong thời điểm định giá, đó là sự không giống nhau về lợi thế của bất động sản đối với các địa điểm khác nhau.

Cạnh tranh trong sự thoả mãn nhu cầu của khách hàng, sự phù hợp với thị hiếu tiêu dùng, sẽ biến nhu cầu thành cầu trên thị trường, khi đó cầu sẽ tăng đối với loại bất động sản nào thoả mãn tốt nhất với họ.

 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến Bất động sản:

Tình trạng pháp lý của Bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý về

quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng…hiện có.

Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với Bất động sản, các hạn chế

về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với Bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp Bất động sản, tình trạng tranh chấp

quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).

 Các yếu tố chung bên ngoài

Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà

nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường Bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản nói riêng Cụ thể là:

Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về Bất động sản qua đó có thể làm cho giá Bất động sản gia tăng.

Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua Bất động sản tại Việt Nam; chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố; chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản; các chính sách thuế của Nhà nước đối với Bất động sản

Các yếu tố vĩ mô như:

Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng; thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các

Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; số lượng các lô thửa đất trống trong vùng; mức giá bình quân các loại đất trong vùng; tỷ lệ thuế và mức thuế suất; mức độ lạm phát chung; tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.

Các yếu tố xã hội:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị Bất động sản Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị Bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của Bất động sản Tình trạng những người sống trong Bất động sản, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.

1.2 Định giá bất động sản

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản1.2.1.1 Khái niệm định giá bất động sản

Theo giáo sư W Seabrooke - Viện đại học Porthmouth, Vương quốc Anh: “Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thế bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định”

Theo từ điển Oxford: “Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”

Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO): “Định giá giá trị Bất động sản là việc xác định giá trị của Bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của Bất động sản và mục đích của định giá giá trị của Bất động sản đó Do đó, định giá giá trị Bất động

sản là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá Bất động sản thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”

Theo GS A.F Milington- chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai, trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là “nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể về một lính vực nhất định bất động sản ở một thời điểm cụ thể” Đây cũng là giai đoạn người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mô hình toán, tìm kiếm tất cả các sự kiện liên quan đến lợi ích bất động sản và các lĩnh vực liên quan, xem xét tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa ra các quan điểm cá nhân.

Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: Định giá giá trị Bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của Bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường Bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế.

Điều 4, Luật Kinh doanh Bất động sản được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định: Định giá Bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá cả của một Bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.

Từ các quan điểm nêu trên ta thấy, định giá bất động sản là sự ước tính giá trị về các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.

Định giá bất động sản vừa là nghệ thuật vừa là khoa học về xác định, ước tính giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định ,có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản.

Định giá bất động sản là khoa học là tính toán và phân tích dữ liệu va nghệ thuật là kỹ năng nắm bắt thông tin để hỗ trợ cho quá trình định giá, phân tích dữ liệu, và hình thành nên quan điểm riêng của người định giá

Định giá bất động sản còn là nghệ thuật bày tỏ quan điểm được thể hiện trong quá trình tính toán để xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định.

1.2.1.2 Sự cần thiết của định giá bất động sản

Theo quy định của Luật đất đai 2003, giá đất ở nước ta hiện nay có thể quy thành hai loại: giá đất do Nhà nước quy định sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường và loại thứ hai là giá thị trường trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, kể cả trong trường hợp trúng thầu quyền sử dụng đất Trên thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người muốn chuyển nhượng và người cần chuyển nhượng gặp nhau và thoả thuận về giá trên cơ sở tham khảo giá thị trường đối với những lô đất có cùng điều kiện kinh tế – xã hội và điều kiện địa lý tương đương Tuy nhiên, không phải bao giờ giá thị trường các bên tự tham khảo cũng khách quan bởi có thể bị chi phối bởi các hoạt động đầu cơ, móc ngoặc hoặc ép buộc…Để hoạt động mua bán diễn ra một cách đảm bảo hơn, các bên tham gia thị trường bất động sản cần phải nhờ đến hoạt động định giá bất động sản chuyên nghiệp của các cơ quan tổ chức có uy tín

Định hướng phát triển của Đảng và Nhà nước là sớm thực hiện mục tiêu Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước, phát triển nền kinh tế theo hướng kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần với mục tiêu phát triển là nhanh chóng đồng bộ hoá các loại thị trường như thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản…Thị trường bất động sản là thị trường

rất quan trọng trong nền kinh tế không chỉ bởi nó chiếm phần lớn tài sản của một doanh nghiệp hay một đất nước mà còn do nó có vai trò hết sức to lớn đối với nền kinh tế của đất nước, đối với mục tiêu phát triển đồng bộ thị trường Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy sự phát triển của các thị trường còn lại Tuy nhiên để thị trường bất động sản phát triển nghĩa là trên thị trường việc giao dịch về bất động sản phải ngày một diễn ra phổ biến hơn và trở nên dễ dàng hơn Để làm được điều đó thì công tác xác định giá của bất động sản phải được xác định chuẩn xác hơn phù hợp với yêu cầu thực tế hơn, với giá trị của bất động sản Vì vậy công tác định giá ngày nay đang trở nên quan trọng và cần thiết

Hơn nữa, trong điều kiện nền kinh tế có nhiều biến động như hiện nay việc định giá chính xác là hết sức cần thiết, người mua hoặc cần bán nhà cũng cần biết giá trị thực tế, chính xác của ngôi nhà để quá trình giao dịch được diễn ra thuận tiện và nhanh chóng hơn Ngoài ra nó thực sự có ý nghĩa trong giai đoạn hiện nay khi mà các doanh nghiệp đang thực hiện cổ phần hóa, việc định giá xác định đúng giá trị của bất động sản để thông qua báo cáo tài chính hàng năm các nhà đầu tư có thể quyết định tham gia đầu tư nhanh chóng và hiệu quả Hơn nữa việc xác định giá của bất động sản đúng tạo điều kiện thuận lợi cho nhà nước trong quá trình quản lý và phát triển thị trường bất động sản góp phần nâng cao lợi ích của nền kinh tế.

Ba vai trò quan trọng của công tác định giá bất động sản đã được các nhà nghiên cứu đúc kết như sau:

• Thứ nhất: sẽ làm tăng số lượng giao dịch, chuyển bất động sản thành hàng hoá trên thị trường Từ hoạt động thẩm định giá, việc tư vấn đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ giúp đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước như: cổ phần hoá,

bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn.

• Thứ hai: Thẩm định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai minh bạch về giá đất, đảm bảo thông tin đến với người có nhu cầu là chính xác và khách quan.

• Thứ ba: Thông qua hoạt động này, Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng việc bảo đảm các nguồn thu cho Ngân sách nhà nước đầy đủ, ổn định dưới các hình thức thuế, lệ phí mà người sở hữu, chuyển nhượng đất và bất động sản phải nộp theo quy định của pháp luật.

Mặt khác, trong quan hệ tín dụng các Ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, do vậy bên vay tiền phải dùng bất động sản của mình làm vật bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho khoản vay, trường hợp người vay vốn không thể trả được nợ khi đến hạn thì Ngân hàng có quyền bán bất động sản thế chấp đó theo thỏa thuận để thu hồi nợ, do vậy định giá thế châp bất động sản là hết sức cần thiết Hơn nữa việc định giá bất động sản để thế chấp là cần thiết bởi lẽ khi đó người vay vốn biết được và có thể vay được số lượng vốn phù hợp với giá trị của bất động sản mình sở hữu.

1.2.2 Nguyên tắc định giá bất động sản

1.2.2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc cho thấy khả năng đem lại giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất Sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một thời gian nhất định

Sử dụng cao nhất, tốt nhất được xem là một trong các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản, nội dung của nguyên tắc này được phản ánh ở bốn mặt sau đây:

Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc một người cụ thể).

Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải là hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ.

Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng tương lai là cao nhất.

Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất và kéo dài nhất

1.2.2.2 Nguyên tắc cung cầu

Nguyên tắc này cho rằng : giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu, cụ thể

Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, sức mạnh thị trường chuyển về phía người mua.

Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, sức mạnh thị trường chuyển về phía người bán.

Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá thị trường sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo mức độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tưng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

1.2.2.3 Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi xu thế của thị trường

với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản

Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá trị thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá trị thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản Nguyên tắc thay đổi luôn được kết hợp với nguyên tắc dự báo.

1.2.2.4 Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc này cho rằng để ước tính giá trị của tài sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ tài sản đó Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố Để bảo đảm tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa ra giá trị của từng yếu tố trong mặt bằng là thời gian.

Với bất động sản, các yếu tố tham gia vào quá trình tạo thu nhập thực từ bất động sản là những yếu tố trực tiếp để có bất động sản và để bảo trì, vận hành bất động sản sử dụng vào mục đích đã xác định để tạo ra thu nhập thực Các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: đất đai lao động, vốn và quản lý

1.2.2.5 Nguyên tắc cân đối

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của thị trường của một bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định để giá trị thu được từ chúng đạt mức cao nhất.

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép:

Khi áp dụng cho một bất động sản riêng biệt: nguyên tắc này cho rằng một thị trường đạt được mức tối đa thì sự kết hợp giữa các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối

Khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể: nguyên tắc cân bằng chi ra rằng giá trị thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho bất động sản đó được sử dụng hợp lý

1.2.2.6 Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản cần phải dựa trên một giá trị sử dụng duy nhất của bất động sản đó (bao gồm cả đất đai và công trình trên đất) Tuy nhiên, trong thực tê, một bất động sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có các giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định mục đích sử dụng của toàn bộ bất động sản Vì vậy khi định giá một bất động sản cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với mục đích sử dụng đất tiềm năng.

1.2.2.7 Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh được hiểu là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường khi tính đến lợi ích của bản thân, nhằm tăng cường thực lực kinh tế cho mình, loại trừ hành vi tương đồng của chủ thể kinh tế cùng loại Cạnh tranh là cơ sở cho phân tích giá cả của các nhà kinh tế Khi số lượng một loại hàng hóa đủ lớn được rao bán trên thị trường thì xuất hiện cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, sức mạnh nằm trong tay người bán, bởi vậy tính chất và mức độ cạnh tranh không gay gắt như hàng hoá thông thường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong xác định giá bất động sản Các thửa đất có thể

giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản ở địa phương này sang thị trường bất động sản ở địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn

1.2.2.8 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Nguyên tắc này cho rằng khi có sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các yếu tố khác cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó, sự gia tăng tiếp tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.

1.2.2.9 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong thoả thuận giá cả và thanh toán

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.

1.2.2.10 Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất.

Khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các mảnh đất khác Và nguyên tắc này cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ đi các khoản chi phí về vốn, lao động và quản lý là thuộc về đất đai Nguyên tắc này cũng nhấn mạnh đến đặc tính độc nhất vô nhị về vị trí thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.

1.2.2.11 Nguyên tắc ngoại ứng

Bất động sản chịu ảnh hưởng ngoại ứng tức là nó tăng giảm giá trị do tác động của bất động sản khác Sự tăng giảm giá trị này cũng phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng vùng giá trị.

Giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị thưc thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.

Còn bất động sản có giá trị thực cao nằm trong khu vực mà những bất động sản ở đó có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó

1.2.3 Quy trình định giá bất động sản

Quá trình định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và lô gic, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho những định giá viên đạt đến một kết luận ước tính giá trị có cơ sở và có thể tin tưởng được

Quá trình định giá bao gồm các bước sau:- Xác định vấn đề

- Lên kế hoạch định giá

- Thu thập và phân tích số liệu- Lựa chọn phương pháp định giá- Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá- Lập báo cáo thẩm định giá

1.2.3.1 Xác định vấn đề định giá

Đây là bước đầu tiên của vấn đề định giá, xác định vấn đề định giá tức là

+ Nhận biết về vị trí, kích thước của khu đất đặc trưng và kiểu cách của công trình xây dựng trên khu đất, phân vùng , mật độ dân cư, tỷ lệ khu đất (từ kế hoạch tổng thể đến kế hoạch chi tiết vùng …)

+ Miêu tả pháp lý: mã số, địa tầng, địa chỉ, đặc điểm vật chất.Nhận biết về các quyền lợi đối với tài sản được đánh giá.

Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá, ví dụ như quyền sở hữu vĩnh viễn, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng v.v…

+ Xác định nguồn thông tin:

• Các tài liệu về thị trường, các tài liệu so sánh

• Phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất

• Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng.

+ Xác định chương trình nghiên cứu

• Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu

• Phân biệt việc nào có thể uỷ nhiệm + Xây dựng các biểu mẫu

1.2.3.3 Thu thập tài liệu

Các số liệu chung

Gồm các thông tin về các yếu tố về xã hội, kinh tế, chính quyền, môi trường Phân tích xu hướng kinh tế băng dự báo các điều kiện thị trường, hiểu các xu hướng kinh tế ảnh hưởng đến giá trị bất động sản:

• Phân tích việc làm và cơ sở kinh tế

• Phân tích nguồn gốc thành phố và kiểu tăng trưởng

• Phân tích các xu hướng ảnh hưởng đến bất động sản

• Xem xét thị trường địa phương

• Phân tích các yếu tố thuộc về dân số học

• Phân tích cá quy định của chính phủ

• Phân tích sức mua bất động sản

• Xác định mức giá cả

• Xác định mức giao động trong xây dựng

• Xác định chi phí xây dựng

• Định mức thuế và các vấn đền tài chính Các thông tin được thu thập từ các nguồn:

• Số liệu thống kê

• Các báo cáo kinh tế của chính phủ và chính quyền địa phương

• Số liệu của các hiệp hội thương mại, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

• Các chỉ số kinh tế được công bố trên các báo và tạp chí

• Số liệu điều tra

Số liệu cụ thể

Gồm các số liệu chi tiết về bất động sản cần định giá và các bất động sản đã giao dịch trên thị trường có thể so sánh được, các đặc điểm của thị trường địa phương để từ đó lựa chọn phương pháp định giá cụ thể gồm:

• Các đặc điểm và động cơ của người mua và người bán

• Quá trình sử dụng bất động sản trước và sau khi bánCác nguồn số liệu:

• Ghi chép tại các trung tâm giao dịch bất động sản

• Các nguồn tài liệu đã được ấn hành trên báo chí

• Số liệu của người định giá, người quản lý Bất động sản và môi giới

• Số liệu từ những người phát triển và xây dựng

Số liệu về cung - cầu cạnh tranh

+ Số liệu cung: kiểm kê cung cạnh tranh đang dược giao bán, đang xây dựng và đã được phê duyệt Lập bảng kê cung cạnh tranh

+ Số liệu về cầu: xác định nhu cầu cho từng loại bất động sản.Nguồn số liệu:

• Sử dụng số liệu của các cơ quan nghiên cứu thị trường

• Số liệu cầu nghiên cứu qua số liệu dân số học, số liệu kinh tế của phòng thương mại, lao động

Dựa trên các số liệu thu thập được, tiến hành phân tích số liệu + Phân tích thị trường

Xác định các lực lượng thị trường có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản mục tiêu như phân tích các thông tin chung về vùng (thông tin kinh tế, xã hội, môi trường và sự can thiệp của chính phủ)

Phân tích cung - cầu cạnh tranh trong thị trường mục tiêu, kiểm kê các bất động sản cạnh tranh, danh mục và giá bán, các bất động sản còn bỏ trống, đang được mời chào, tỷ lệ hấp thụ của thị trường

+ Phân tích tài sản

Phân tích các tính chất và đặc điểm nổi bật của tài sản mục tiêu ảnh hưởng

1.2.3.4 Lựa chọn phương pháp định giá

Sau khi phân tích các yếu tố liên quan đến bất động sản, xác định phương pháp định giá Ta có thể sử dụng một trong các phương pháp sau:

1.2.3.5 Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá

Là bước cuối cùng để hoàn thành báo cáo thẩm định giá Mục đích của bước này là truyền đạt kết quả và các kết luận của nhà thẩm định một cách có hiệu quả và có sức thuyết phục đối với người sử dụng thông tin.

Kết quả thẩm định nói chung được truyền tải thông qua báo cáo bằng văn bản, đôi khi cũng được truyền đạt qua trao đổi bằng miệng

1.2.3.6 Báo cáo thẩm định giá

Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá, là cao điểm của những nỗ lực và kỹ năng của nhà thẩm định giá.

Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công việc thẩm định giá Giá trị được biểu hiện chỉ là giá trị ước tính xuất phát từ sự phân tích các dữ liệu thị trường.

Báo cáo thẩm định giá cần trình bày chính xác mục đích và nhiệm vụ, quy mô và ngày thẩm định, các chỉ dẫn của khách hàng và các thông tin có thể được sử dụng đối với nhà thẩm định Các báo cáo thẩm định không được có sự lừa dối nếu có mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thẩm định và chỉ dẫn của khách hang, người thẩm định cần lưu ý người đọc mâu thuẫn đó và ưu tiên giải quyết các chỉ dẫn phù hợp với tiêu chuẩn.

Chất lượng và nội dung của thông tin có khả năng sử dụng đối với nhà thẩm định, thời gian và các điều kiện theo đó nhà thẩm định đựơc phép tiến hành công việc sẽ được xác định bởi các chỉ dẫn của khách hàng.

Thông thường người thẩm định chỉ chấp nhận nghĩa vụ pháp lý đối với bên đưa ra chỉ dẫn, và sẽ làm báo cáo phù hợp riêng đối với sự sử dụng của khách hàng đó

Báo cáo thẩm định giá nên có một điều khoản cấm in ấn toàn bộ hoặc một phần, hoặc bất kỳ sự tham khảo nào đối với các số liệu thẩm định nằm

trong báo cáo, hoặc tên và nghề nghiệp của nhà thẩm định, nếu không có sự chấp nhận bằng văn bản của nhà thẩm định.

Báo cáo cũng bao gồm một điều khoản cung cấp sự bảo vệ đối với khách hàng hoặc nhà thẩm định chống lại sự sử dụng báo cáo không đúng thẩm quyền của bên thứ ba.

Nhà thẩm định cung cấp thẩm định giá dưới dạng một báo cáo thẩm định giá bằng văn bản Trong trường hợp khi khách hàng có yêu cầu đặc biệt một báo cáo bằng miệng, nhà thẩm định nên chứng thực lời khuyên đó bằng văn bản, được trình bày một cách lô gic và dễ hiểu

Một bản sao của mỗi báo cáo thẩm định cùng các công trình nghiên cứu của nhà thẩm định, nên được nhà thẩm định lưu lại trong một giai đoạn hợp lý Nội dung tối thiểu của một báo cáo thẩm định giá bằng văn bản gồm có:

Giá trị của bất động sản hoặc quyền sở hữu đất là mục tiêu thẩm định giá.

 Mục đích và nhiệm vụ của thẩm định giá, và nguồn gốc của các chỉ dẫn cho nhà thẩm định.

 Ngày thẩm định giá có hiệu lực.

 Miêu tả tình trạng pháp lý, sự bảo hộ, diện tích đất, các điều khoản và điều kiện cho thuê (nếu có), và địa chỉ bưu điện của tài sản.

 Miêu tả một cách hợp lý và rõ ràng tài sản đang được định giá, cùng với tình trạng của nó.

 Tóm tắt một cách hợp lý và rõ ràng tài liệu và các điều kiện thị trường trên đó thẩm định giá dựa vào làm cơ sở.

 Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng phương pháp thẩm định hoặc các phương pháp chấp nhận sử dụng để định giá.

 Tuyên bố rõ rang về bất cứ giả thiết nào và các điều kiện hạn chế liên quan tới các kết luận của thẩm định giá.

 Khi nhà thẩm định dựa vào thông tin cung cấp, nên công bố rõ ràng trong báo cáo về nguồn gốc chất lượng và tính chất của thông tin. Nếu không có khả năng hợp lý để tiến hành bất kỳ phần điều tra

thực tế nào, việc đó nên công bố trong báo cáo.

 Nếu nghi vấn có ẩn dấu các thiếu sót tồn tại mà có thể có tác động vật chất đến giá trị tài sản, nhà thẩm định nên khuyến nghị điều tra kỹ hơn nữa, hoặc là trì hoãn việc cung cấp thẩm định cho đến khi biết rõ kết quả, hoặc cung cấp thẩm định giá có ghi chép các giả định làm theo khía cạnh đó.

1.2.4 Các phương pháp định giá bất động sản.

1.2.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp xem xét giá bán của bất động sản tương tự với bất động sản cần định giá và những dữ liệu có liên quan trên thị trường và xác định mức giá dự tính trong quá trình so sánh Trong phương pháp này, giá bán của các bất động sản so sánh được điều chỉnh để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và bất động sản mục tiêu

Giá Bất động sản mục tiêu = Giá bán Bất động sản so sánh ± mức điều chỉnh giá sự sai khác tương tự cần định giá

Sự điều chỉnh giá cho sự sai khác bao gồm: sai khác về vị trí đất; về quy mô kích thước của mảnh đất; về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất; về điều kiện bán; về thời gian bán

Cơ sở của phương pháp

Các nguyên tắc cơ sở của phương pháp so sánh là: Nguyên tắc Cung và Cầu.

Giá trị thị trường của Bất động sản là giá thoả thuận được giữa người mua và người bán, là giá cả giao dịch mà ở đó Cung và Cầu cân bằng Bất kể

một sự mất cân đối cung cầu nào cũng đều tác động đến mức giá trên thị trường Bởi vậy trong quá trình định giá cần phải phân tích được mối quan hệ cung cầu và các nhân tố sẽ tác động đến sự cân bằng này đồng thời phải dự báo được các nhân tố ảnh hưởng trong tương lai

 Nguyên tắc thay thế

Giá trị của Bất động sản có xu hướng được hình thành thông qua giá của tập hợp Bất động sản có khả năng thay thế Bất động sản đó trên thị trường

trong một khoảng thời gian nhất định

Nguyên tắc này khẳng định: Không có người mua nào trả giá cao hơn

chi phí để có một địa điểm tương tự và các công trình cải thiện có mong muốn và sử dụng tương đương với bất động sản mục tiêu mà không phải chậm trễ quá mức.Đây là nguyên tắc cơ bản của phương pháp định giá so sánh cho nên muốn áp dụng phương pháp này, Bất động sản mục tiêu cần phải có thị trường, có các Bất động sản thay thế.

 Nguyên tắc cân bằng

Nguyên tắc này khẳng định rằng các yếu tố cung và cầu có xu hướng vận động xung quanh điểm cân bằng và điểm cân bằng này là tương đối, xem xét các yếu tố cung và cầu, khi đó có thể giao dịch với mức giá cân bằng trong điều kiện thị trường mở Nguyên tắc này cho thấy, không nên cố gắng tìm một giá tuyệt đối cho Bất động sản.

Hơn nữa đó là sự cân bằng giữa tỷ lệ xây dựng và diện tích đất, mối quan hệ giữa đất và công trình trên đất phải đảm bảo quan hệ cân đối nhất định thì giá bất động sản mới là tối ưu Chính vì vậy khi định giá bất đống sản ta cần phải cân nhắc, quan sát, đánh giá những bộ phận cấu thành nên bất động sản, đánh giá được quan hệ giữa đất và công trình trên đất Người định giá cần phải cảnh giác về sự mất cân bằng trên thị trường và trong bất động sản và tìm ra hệ số điều chỉnh khác biệt.

 Nguyên tắc ngoại ứng:

Nguyên tắc này chỉ ra rằng cần tìm hiểu tất cả các vấn đề tác động đến giá trị Bất động sản Các yếu tố ngoại ứng cần phải chú ý khi phân tích, đánh giá để định giá bất động sản bởi nó sẽ ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến giá trị của bất động sản mục tiêu Ví dụ như hai Bất động sản giống hệt nhau về kiến trúc, diện tích, vị trí; nhưng Bất động sản ở khu vực rộng hơn, an ninh tốt hơn, công trình phúc lợi hoàn thiện hơn luôn hấp dẫn và có giá trị cao hơn.

Ứng dụng những nguyên tắc trên, người định giá xem xét tất cả những vấn đề có liên quan và những phản ứng của thị trường đối với vấn đề định giá.

Các bước tiến hành định giá bằng hương pháp so sánh

• Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các Bất động sản được bán trong thời

gian gần đây, có thể so sánh với Bất động sản mục tiêu cần định giá về kiểu cách, điều kiện, vị trí.

• Bước 2: Tiến hành kiểm tra các Bất động sản so sánh để xác định giá trị

của chúng và để bảo đảm rằng các Bất động sản này có thể so sánh được.

• Bước 3: Lựa chọn một số Bất động sản có thể so sánh được thích hợp

nhất, có thể từ 3 đến 6 Bất động sản để tiến hành phân tích Để giảm thiểu định kiến chủ quan của người định giá nên sử dụng phương pháp phân tích thống kê, xác suất để phân tích số liệu.

• Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau, tốt hơn hoặc xấu

hơn giữa Bất động sản so sánh với Bất động sản mục tiêu.

• Bước 5: Tiến hành so sánh các Bất động sản so sánh với Bất động sản

mục tiêu bằng cách sử dụng các yếu tố so sánh và điều chỉnh giá trị của mỗi Bất động sản so s sánh với Bất động sản mục tiêu.

• Bước 6: Từ phân tích các Bất động sản so sánh, hoà hợp các chỉ số giá

trị từ các phân tích so sánh vào chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị đối với Bất động sản mục tiêu.

Những hạn chế của phương pháp và điều kiện cần phải có khi áp dụng

phương pháp so sánh:

Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường mà lại quên mất những bằng chứng đó thực chất phản ánh điều gì Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này là rất hạn chế; khó khăn trong phân

tích so sánh các Bất động sản lớn và tạo thu nhập Khi các điều kiện pháp lý

và kinh tế thay đổi, tính thực tiễn của phương pháp sẽ nhanh chóng bị hạn

chế Với những Bất động sản lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những Bất động sản chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh Để bảo đảm

tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và các đặc

điểm của cơ sở dữ liệu Định giá viên cần phải xác định và phân tích được

điểm mạnh, điểm yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh Tất cả các yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo

định giá

Để có thể so sánh các bất động sản với nhau thì chuyên viên định giá phải có những thông tin về những bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường, nếu không thì phương pháp này sẽ không sử dụng được, tiếp đến là các thông tin dữ liệu thu thập được về các bất động sản đã giao dịch chỉ mang tình thời điểm Trong điều kiện thị trường biến đổi thì những thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu Vì vậy để sử dụng phương pháp so sánh thì cần phải có các điều kiện sau: Chất lượng thông tin thu thập được phải cao, thông tin phải phù hợp, kịp thời, chính xác, đầy đủ có thể kiểm tra được, nếu thông tin trong các cuộc mua bán có thể so sánh được nhưng lại không giống nhau lắm vì tính chất đặc biệt cần định giá thì điều này cũng ảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp này Thị trường cần phải ổn định, tức là dù các đối tượng so sánh có tính chất giống về mọi mặt nhưng nếu thị trường có biến

động thì phương pháp so sánh khó có thể áp dụng

Phương pháp này có yêu cầu khá cao về chất lượng thông tin như phù hợp, kịp thời, chính xác, kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy trong khi thị trường bất động sản là không hoàn hảo và rất hay có biến động Phương pháp này cũng ít được sử dụng để định giá các bất động sản có ít giao dịch hoặc không có số liệu so sánh trên thị trường.

Thị trường phải ổn định vì chỉ khi đó các thông tin của các Bất động sản so sánh mới phản ánh một cách trung thực nhất diễn biến của thị trường Nếu thị trường bất ổn thì các thông tin cũng sẽ bất ổn theo thị trường, từ đó sẽ làm ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả định giá.

1.2.4.2 Phương pháp chi phí

Phương pháp định giá chi phí được hình thành từ nguyên tắc thay thế và giả định rằng giá trị của Bất động sản cần định giá được đo bằng cho phí để làm ra một Bất động sản tương tự như một vật thay thế.

Nguyên lý chung và nguyên tắc áp dụng

* Nguyên lý chung:

Nguyên lý cơ bản của phương pháp giá thành là chi phí của địa điểm (đất) cộng với chi phí xây dựng sẽ cho giá trị của bất động sản.

Giá trị của bất động sản có thể được ước tính bằng chi phí để có được đất và chi phí xây dựng công trình trên đất trừ đi tổng giảm giá tích lũy do hao mòn, lỗi thời của công trình.

Chi phí địa điểmCộng Chi phí xây dựng

Trừ Hao mòn của công trình Lỗi thời của công trình Giá trị của bất động sản

Giá trị khấu hao chính là phần tổn thất, mất mát về giá trị của công trình được đầu tư do tác động của các yếu tố tự nhiên làm bất động sản hư hỏng hoặc do lỗi thời lạc hậu về chức năng sử dụng hoặc có thể do những thay đổi khác về kinh tế, xã hội, mổi trường của vùng, khu vực làm cho giá trị bất động sản bị giảm giá.

Đây thực chất là tổng hợp của hai phương pháp:

- Phương pháp so sánh trực tiếp để định giá đất như là một mảnh đất trống

- Phương pháp chi phí để xác định giá đối với công trình trên đất, giá này chính là chi phí để xây dựng một công trình mới có giá trị sử dụng tương đương công trình được định giá, có tính đến những điếm lỗi thời của công trình đó

* Nguyên tắc:

 Nguyên tắc cung cầu:

Nguyên tắc này cho rằng chi phí tạo lập công trình nếu không cùng tỷ lệ với sự thay đổi của giá thì giá trị của Bất động sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị của những Bất động sản đã giao dịch trên thị trường trước đó và nếu xây dựng công trình thì có thể tạo nên lợi nhuận nhiều hoặc ít.

Trong nguyên tắc định giá chi phí ngoài các nguyên tắc chung cần phải nhấn mạnh rằng: Phương pháp định giá chi phí được xây dựng chủ yếu dựa