Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá máy thiết bị tại công ty cổ phần tư vấn – dịch vụ về tài sản – bất động sản DATC

Thực trạng vận dụng phương pháp thẩm định giá máy thiết bị tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC...43 2.3.. Quyết định 1179/ QĐ-TTg ngày 30/12/1997 của Thủ

MỤC LỤC

MỤC LỤC i

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT iv

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ MÁY THIẾT BỊ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY THIẾT BỊ 5

1.1 Những vấn đề chung về máy thiết bị 5

1.1.1 Khái niệm về máy thiết bị 5

1.1.2 Đặc điểm của máy thiết bị 5

1.1.2.1 Máy thiết bị là tài sản có thể di dời được 5

1.1.2.2 Máy thiết bị có đặc điểm đa dạng phong phú 5

1.1.2.3 Máy thiết bị có đặc điểm tuổi thọ không dài 6

1.1.2.4 Máy thiết bị có thể chuyển nhượng, thay đổi chủ sở hữu dễ dàng 6

1.1.3 Phân loại máy thiết bị 6

1.1.3.1 Phân loại theo tính chất tài sản 6

1.1.3.2 Phân loại theo công năng sử dụng 7

1.1.3.3 Phân loại theo mức độ mới cũ của máy thiết bị 7

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị máy thiết bị 8

1.2 Thẩm định giá máy thiết bị 9

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá máy thiết bị 9

1.2.2 Mục đích của thẩm định giá máy thiết bị 9

1.2.3 Cơ sở giá trị trong thẩm định giá máy thiết bị 9

1.2.3.1 Cơ sở giá trị thị trường 10

1.2.3.2 Cơ sở giá trị phi thị trường 10

1.2.4 Nguyên tắc thẩm định giá máy thiết bị 11

1.2.4.2 Nguyên tắc thay thế 12

1.2.4.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai 12

1.2.4.4 Nguyên tắc đóng góp 13

1.2.4.5 Nguyên tắc cung cầu 13

1.2.5 Quy trình thẩm định giá máy thiết bị 14

1.2.5.1 Xác định vấn đề 14

1.2.5.2 Lập kế hoạch thẩm định giá 14

1.2.5.3 Thu thập số liệu thực tế 15

1.2.5.4 Vận dụng số liệu thực tế và phân tích 15

1.2.5.5 Ước tính giá trị máy thiết bị thẩm định giá 15

1.2.5.6 Lập báo cáo định giá 16

1.2.6 Các phương pháp thẩm định giá máy thiết bị 16

1.2.6.1 Phương pháp so sánh 16

1.2.6.2 Phương pháp chi phí 19

1.2.6.3 Phương pháp thu nhập 25

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác thẩm định giá máy thiết bị 29

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY THIẾT BỊ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN – DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN – BẤT ĐỘNG SẢN DATC 31

2.1 Tổng quan về Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC 31

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển công ty 31

2.1.1.1 Thông tin chung 31

2.1.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển 32

2.1.2 Lĩnh vực hoạt động 33

2.1.3 Bộ máy tổ chức và đội ngũ nhân viên 34

2.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh 36

2.1.4.2 Kết quả kinh doanh: 38

2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá máy thiết bị tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC 40

2.2.1 Căn cứ pháp lý 40

2.2.3 Thực trạng vận dụng phương pháp thẩm định giá máy thiết bị tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC 43

2.3 Đánh giá thực trạng về công tác thẩm định giá máy thiết bị tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC 57

2.3.1 Những kết quả đạt được 57

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY THIẾT BỊ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN – DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN – BẤT ĐỘNG SẢN DATC 60

3.1 Phương hướng phát triển của Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC 60

3.1.1 Phương hướng chung 60

3.1.3 Kế hoạch phát triển năm 2016 61

3.1.3.1 Nhận định tình hình 61

3.1.3.2 Định hướng nhiệm vụ mục tiêu 62

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá máy thiết bị tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC 64

3.2.2 Giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định giá máy thiết bị 65

3.3 Một số kiến nghị 67

3.3.1 Kiến nghị với cơ quan Nhà nước 67

3.3.2 Kiến nghị với công ty 69

DANH MỤC BẢNG BIỂU

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Trên thế giới, nghề thẩm định giá đã được hình thành và phát triển từ lâunhưng ở Việt Nam đây còn là một nghề rất non trẻ Thẩm định giá là mộtnghề cần thiết tồn tại khách quan, phù hợp với xu thế phát triển chung của nềnkinh tế, nhất là những nước có nền kinh tế phát triển như nước ta Một trongnhững nội dung quan trọng của thẩm định giá định giá là Thẩm định giá máythiết bị

Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, theo định hướng xãhội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay doanh nghiệp nhà nước vẫn chiếm tỷ trọnglớn trong nền kinh tế quốc dân Máy móc thiết bị chủ yếu được mua sắm từnguồn vốn ngân sách nhà nước Vì vậy thẩm định giá máy thiết bị có một ýnghĩa đặc biệt quan trọng trong việc quản lý ngân sách nhà nước, từ đó ngânsách nhà nước được sử dụng hiệu quả hơn, tiết kiệm hơn

Tại kì họp thứ II quốc hội khóa X, Thử tướng Chính phủ đã nêu rõ: Mộttrong những biện pháp tiết kiệm chi ngân sách là thực hiện quy chế thẩm địnhgiá và đấu thầu trong việc mua sắm các trang thiết bị vật tư có giá trị cao hoặckhối lượng lớn Quyết định 1179/ QĐ-TTg ngày 30/12/1997 của Thủ tướngChính phủ về một số chủ trương giải pháp điều hành kế hoạch phát triển kinh

tế xã hội và Dự đoán ngân sách Nhà nước năm 1998 tại điều 4 có quy định:

“Thực hiện cơ chế thẩm định giá và đấu thầu trong việc sử dụng nguồn vốnngân sách mua sắm các thiết bị vật tư có giá trị cao hoặc khối lượng lớn thiết

bị, tài sản trong các dự án đầu tư xây dựng”

Tại điều 13, mục III Pháp lệnh giá về thẩm định giá đã quy định rõ tàisản Nhà nước phải thẩm định giá bao gồm:

 Tài sản được mua bằng toàn bộ hay một phần từ nguồn ngân sách nhànước.

 Tài sản của Nhà nước cho thuê, chuyển nhượng và bán góp vốn, cáchình thức chuyển quyền khác

 Tài sản của doanh nghiệp nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán,góp vốn, cổ phần hóa, giải thể và các hình thức khác

 Tài sản của Nhà nước theo quy định của pháp luật phải thẩm định giá.Như vậy xuất phát từ yêu cầu quản lý Nhà nước cần thiết hoạt động thẩmđịnh giá máy thiết bị đóng vai trò quan trọng trong việc góp phần quản lý, sửdụng Ngân sách Nhà nước hiệu quả, tiết kiệm hơn

Máy thiết bị là một trong những tài sản không thể thiếu đối với hoạtđộng sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Vì vậy, để các doanh nghiệp cóthể quản lý được máy thiết bị của mình một cách hợp lý và hiệu quả nhất, đòihỏi doanh nghiệp phải đánh giá đúng được giá trị của máy thiết bị Ngoài ra,cùng với việc mua sắm mới tài sản là máy, thiết bị thì với quá trình đổi mớidoanh nghiệp của nước ta hiện nay theo các hình thức cổ phần hóa, bán,khoán, cho thuê….cũng làm tăng nhu cầu thẩm định giá máy, thiết bị

Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, tàisản là máy, thiết bị được đầu tư mua sắm mới, nhập khẩu nhiều Do khoa học

kĩ thuật phát triển nhanh, máy thiết bị thay đổi nhanh chóng về kiểu mẫu, hìnhdáng, về tiêu chuẩn kỹ thuật, về chức năng… được sản xuất từ nhiều hãng,nhiều nước khác nhau, và do đó mức giá hình thành cũng khác nhau Điềunày dẫn đến nhu cầu thẩm định giá máy thiết bị không chỉ lớn về số lượng màcòn rất đa dạng, đòi hỏi người thẩm định giá máy thiết bi phải có kiến thức,kinh nghiệm và có trình độ hiểu biết nhất định về máy thiết bị

Xuất phát từ những thực tiễn trên và kết hợp với quá trình nghiên cứu

DATC, em đã lựa chọn đề tài “Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá máy thiết bị tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC” với mục tiêu có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động

thẩm định giá nói chung và thẩm định giá máy thiết bị tại DCSC nói riêng,đồng thời có thể đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình, phươngpháp thẩm định giá máy thiết bị

2 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của đề tài bao gồm:

- Hệ thống hóa những vấn đề về cơ sở lý luận của quy trình và phươngpháp thẩm định giá máy thiết bị

- Nghiên cứu thực trạng, đánh giá về quy trình và pương pháp thẩm địnhgiá máy thiết bị tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất độngsản DATC

- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩmđịnh giá máy thiết bị tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bấtđộng sản DATC

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Quy trình và việc vận dụng các phương phápthẩm định giá máy thiết bị tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản –Bất động sản DATC

- Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu tập trung về quy trình và phươngpháp thẩm định giá máy thiết bị tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tàisản – Bất động sản DATC trên địa bàn Hà Nội

Thời gian nghiên cứu từ năm 2013 đến nay

4 Phương pháp nghiên cứu

- Sử dụng phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử làm cơ sởphương pháp luận để xem xét vấn đề

- Ngoài ra, còn sử đụng các phương pháp như: phương pháp thống kê,phân tích, so sánh, tổng hợp và đối chiếu số liệu.

5 Bố cục đề tài

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của đề tài gồm 3 chương:

Chương I: Cơ sở lý luận chung về máy thiết bị và thẩm định giá máy

thiết bị

Chương II: Thực trạng công tác thẩm định giá máy thiết bị tại Công ty

Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC

Chương III: Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định

giá máy thiết bị tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất độngsản DATC

CHƯƠNG I

CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ MÁY THIẾT BỊ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ

MÁY THIẾT BỊ

1.1 Những vấn đề chung về máy thiết bị

1.1.1 Khái niệm về máy thiết bị

Máy là những vật được cế tạo bao gồm nhiều bộ phận, thường là phứctạp, dùng để thực hiện chính xác hoặc hàng loạt công việc chuyên môn nàođó

Thiết bị là những bộ phận phụ trợ, được sử dụng để trợ giúp cho hoạtđộng của máy

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC: Máy thiết bị có thể baogồm: Những máy thiết bị không cố định và những máy nhỏ hoặc tập hợp cácmáy riêng lẻ Một loại máy cụ thể thực hiện một loại công việc nhất định

1.1.2 Đặc điểm của máy thiết bị

1.1.2.1 Máy thiết bị là tài sản có thể di dời được

Máy thiết bị có khả năng dịch chuyển từ nơi này đến nơi khác, nên mặtbằng giá máy thiết bị mà nhất là máy thiết bị mới thường không có sự chênhlệch lớn giữa các khu vực địa lý khác nhau Vì vậy trong thẩm định giá máythiết bị phải tính đến chi phí vận chuyển, tháo gỡ, lắp đặt,…

1.1.2.2 Máy thiết bị có đặc điểm đa dạng phong phú

Sự phát triển của khoa học công nghệ làm xuất hiện ngày càng nhiều loạimáy thiết bị mới, đa dạng về hình dáng, kỹ thuật, chức năng… từ các hãngsản xuất khác nhau, làm hình thành các mức giá khác nhau Điều này dẫn đếnyêu cầu thẩm định viên phải không ngừng cập nhật nhằm nâng cao trình độcũng như sự hiểu biết về thị trường máy thiết bị và các khía cạnh kỹ thuật củamáy thiết bị nhằm đảm bảo chất lượng công tác thẩm định giá

1.1.2.3 Máy thiết bị có đặc điểm tuổi thọ không dài

Không giống như đất – một loại tài nguyên xem như không thể bị hủyhoại trừ khi có thiên tai xói lở vùi lấp hay các công trình xây dựng trên đấtsau khi xây dựng, cải tạo, nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơnnữa; máy thiết bị có tuổi thọ ngắn, tối đa vài chục năm và phụ thuộc vàonhiều yếu tố như: đặc điểm của từng loại máy thiết bị đặc thù, môi trường tựnhiên, trình độ sử dụng của con người, cường độ thời gian làm việc của máythiết bị… Đặc điểm này có ý nghĩa rất lớn trong thẩm định giá máy thiết bị đãqua sử dụng, là cơ sở đánh giá chất lượng còn lại và đưa ra kết quả hợp lý vềmức giá của máy thiết bị cần thẩm định giá

1.1.2.4 Máy thiết bị có thể chuyển nhượng, thay đổi chủ sở hữu dễ dàng

Trừ một số máy thiết bị đặc biệt, còn hầu hết các loại máy thiết bị đềuđược cho là có “tính lỏng” về sở hữu cao hơn đất đai và các công trình xâydựng, điều này thúc đẩy giao dịch máy thiết bị nhiều hơn và qua đó cũng xuấthiện nhiều chứng cớ thị trường về các giao dịch tương tự nhiều hơn, đây làđiều kiện thuận lợi cho việc ước tính giá trị thị trường của máy thiết bị

1.1.3 Phân loại máy thiết bị

Trên thực tế có rất nhiều cách phân loại máy thiết bị khác nhau, việcphân loại này tùy thuộc vào những tiêu thức nhất định nhằm phục vụ chocông tác định giá:

1.1.3.1 Phân loại theo tính chất tài sản

- Máy thiết bị chuyên dùng: Là những máy thiết bị được sử dụng chonhững nhiệm vụ đặc thù có tính chuyên biệt, thường ít hoặc không được giaodịch mua bán trên thị trường Việc thu thập thông tin về giá cả thị trường củanhững loại máy thiết bị chuyên dùng thường rất khó khăn, nhiều khi không có

- Máy thiết bị thông thường, phổ biến: Là những máy thiết bị được sửdụng khá phổ thông trên thị trường, thường xuyên được trao đổi, mua bán trênthị trường, nên việc thu thập các thông tin về giao dịch, về giá cả tương đốithuận lợi.

1.1.3.2 Phân loại theo công năng sử dụng

- Máy thiết bị động lực: Máy phát động lực, máy phát điện, máy biến áp

và thiết bị nguồn điện, máy thiết bị động lực khác

- Máy thiết bị công tác: Máy công cụ; máy thiết bị dùng trong ngànhkhai khoáng; máy kéo; máy dùng cho nông, lâm nghiệp; máy bơm nước vàxăng dầu; thiết bị luyện kim, gia công bề mặt chống gỉ và ăn mòn kim loại;thiết bị chuyên dùng sản suất các loại chất hóa học; máy thiết bị điện ảnh, ytế; máy thiết bị xây dựng; cần cẩu;…

- Dụng cụ làm việc, đo lường, thí nghiệm: Thiết bị đo lường thử nghiệm các đại lượng cơ học, âm học và nhiệt học; thiết bị quang học và quang phổ; thiết bị điện và điện tử; thiết bị đo và phân tích lý hóa; thiết bị và dụng cụ đo phóng xạ; thiết bị chuyên ngành đặc biệt; khuôn mẫu dùng trong công nghiệp đúc; các thiết bị đo lường, thí nghiệm khác

- Thiêt bị và phương tiện vận tải: Phương tiện vận tải đường bộ; phương tiện vận tải đường sắt; phương tiện vận tải đường thủy; phương tiện vận tải đường không; thiết bị vận chuyển đường ống; phương tiện bốc dỡ, nâng hàng;thiết bị và phương tiện vận tải khác

- Dụng cụ quản lý: Thiết bị tính toán, đo lường; máy móc thiết bị thôngtin, điện tử và phần mềm tin học phục vụ cho quản lý; phương tiện và dụng cụquản lý khác

1.1.3.3 Phân loại theo mức độ mới cũ của máy thiết bị

- Máy thiết bị mới: Là các máy thiết bị được mua sắm mới, chưa từngđược đưa vào sử dụng

- Máy thiết bị đã qua sử dụng: Là các máy thiết bị đã từng được sử dụng.

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị máy thiết bị

- Các yếu tố mang tính vật chất: Là các yếu tố thể hiện các thuộc tínhhữu dụng tự nhiên, vốn có mà tài sản có thể mang lại cho người sử dụng Đốivới máy thiết bị là các tính năng, tác dụng, độ bền vật liệu Thuộc tính hữudụng hay công dụng của máy thiết bị càng cao thì giá trị của nó càng lớn Tuynhiên, do yếu tố chủ quan của giá trị máy thiết bị được đánh giá cao haykhông còn phụ thuộc vào thuộc tính hữu ích vốn có của chúng và khả năngkhai thác công dụng của mỗi người

- Các yếu tố mang tính pháp lý: Tình trạng pháp lý của máy thiết bị quyđịnh quyền của con người đối với việc khai thác các thuộc tính của chính nótrong quá trình sử dụng Tình trạng pháp lý của máy thiết bị ảnh hưởng rất lớnđến giá trị của nó: Hai máy thiết bị có các yếu tố vật chất và công dụng nhưnhau nhưng khác nhau về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau.Quyefn khai thác các thuộc tính càng rộng thì giá trị càng cao và ngược lại

Do đó, phải nắm được những quy định có tính chất pháp lý về quyền của chủthể đối với từng giao dịch cụ thể có liên quan đến máy thiết bị

Để có thông tin chính xác và tin cậy, thẩm định viên cần phải dựa vàocác văn bản pháp lý hiện hành, xem xét một cách cụ thể các loại giấy tờ làmbằng chứng kèm theo động sản và dựa vào tài liệu do các cơ quan kiểm toán

có uy tín cung cấp

- Các yếu tố mang tính kinh tế (cung – cầu): giá trị máy thiết bị bị chiphối bởi quy luật cung cầu trên thị trường Nó phụ thuộc vào quan hệ giữacung và cầu, phụ thộc vào độ co giãn cung cầu trên thị trường Giá trị máythiết bị được đánh giá là cao khi cung trở lên khan hiếm, nhu cầu và sức muangày càng cao và ngược lại Việc đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu

và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tương lai là căn cứ xác địnhgiá cả giao dịch là dựa vào thị trường hay giá trị phi thị trường.

Thẩm định viên phải tiến hành thu thập, lưu trữ các thông tin liên quanđến giao dịch mua bán máy thiết bị, xây dựng một hệ thống ngân hàng dữ liệu

để phục vụ hoạt động thẩm định giá Cần được trang bị kiến thức về kĩ thuật

xử lý, phân tích và dự báo về sự biến động của giá cả thị trường

1.2 Thẩm định giá máy thiết bị

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá máy thiết bị

Định giá máy thiết bị chiếm một tỷ lệ đáng kể trong hoạt động của cáccông ty định giá Định giá máy thiết bị là việc ước tính bằng tiền với độ tincậy cao nhất về giá trị các quyền sở hữu máy thiết bị cho mục đích định giá

cụ thể vào thời điểm định giá

1.2.2 Mục đích của thẩm định giá máy thiết bị

Thẩm định giá máy thiết bị là căn cứ và nền tảng cần thiết để thực hiệnquản lý tài sản nói chung và máy thiết bị nói riêng một cách hiệu quả hơn.Mục đích thẩm định giá có ảnh hưởng đến lựa chọn cơ sở thẩm định giá, qua

đó áp dụng phương pháp thích hợp Hiện nay, thẩm định giá máy thiết bịthường phục vụ cho các mục đích sau:

- Mua bán, trao đổi, cho thuê, chuyển nhượng

- Liên doanh, liên kết, đấu thầu, đấu giá, lập dự toán đầu tư

- Bảo hiểm, thế chấp

- Tính thuế

- Hạch toán kế toán

- Các mục đích khác

1.2.3 Cơ sở giá trị trong thẩm định giá máy thiết bị

Cở sở thẩm định giá sẽ được quyết định bởi mục đích thẩm định giá.Mục đích thẩm định giá và việc lựa chọn cơ sở giá trị thẩm định giá phải phù

hợp với yêu cầu của pháp luật Giống như các hoạt động thẩm định giá tài sảnnói chung, thẩm định giá máy thiết bị cũng có hai cơ sở giá trị là giá trị thịtrường và giá trị phi thị trường.

1.2.3.1 Cơ sở giá trị thị trường

Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểmđịnh giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người muasẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hànhđộng một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc

Đối với máy thiết bị, cơ sở giá trị thị trường thường được áp dụng khi sửdụng với mục đích:

- Mục đích mua bán;

- Mục đích tín dụng và bán đấu giá công khai;

- Mục đích hạch toán kế toán đối với máy thiết bị thông thường phục vụsản xuất kinh doanh, cụ thể giá trị thị trường của giá trị sử dụng còn lại củamáy thiết bị;

- Mục đích khác

1.2.3.2 Cơ sở giá trị phi thị trường

Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính giá trị của một tài sản dựa trênviệc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng cóthể mua bán tài sản trên thị trường

Đối với máy thiết bị, cơ sở giá phi thị trường thường được áp dụng khi

Khi tiến hành thẩm định giá dựa trên cơ sở giá phi thị trường, thẩm địnhviên cần phải:

- Nhận diện chính xác vấn đề, mục đích sử dụng báo cáo thẩm định giácủa khách hàng, từ đó hoạch định công việc nhằm không dẫn đến kết quả sailầm hoặc không phù hợp với thực tế

- Phải có đầy đủ kiến thức, năng lực và kinh nghiệm mới có thể thựchiện được các công việc thẩm định giá trị tài sản phù hợp với những tiêuchuẩn và các nguyên lý thẩm định giá đã được chấp nhận chung

- Phải nhận biết, hiểu và áp dụng đúng đắn các phương pháp và kỹ thuậtcần theiets để cung cấp cho khách hàng dịch vụ định giá đáng tin cậy

- Xác định ngày hiệu lực của thẩm định giá

1.2.4 Nguyên tắc thẩm định giá máy thiết bị

1.2.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN)

- Cơ sở của nguyên tắc: Con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc

khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chiphí bỏ ra Cơ sở để đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất

mà tài sản mang lại

- Nội dung nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích

khác nhau và đưa lại các lợi ích khác nhau cho chủ thể nắm giữ, nhưng giá trịcủa chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốtnhất và hiệu quả nhất

- Một tài sản được coi là SDTNVHQN trước hết phải thỏa mãn điều kiệntối thiểu:

Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên: tài sản được sử dụng haygiả định sử dụng trong điều kiện có thực, có độ tin cậy tại thời điểm ước tínhgiá trị tài sản Không phải sử dụng trong điều kiện bất bình thường hay có sự

bi quan hay lạc quan quá mức về khả năng sử dụng tài sản

Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý Ngoài ra những quyước có tính thông lệ, hay tập quán xã hội cũng cần phải được tôn trọng.

Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về tài chính

- Yêu cầu đối với thẩm định viên: Phải chỉ ra được chi phí cơ hội của tài

sản phân biệt được các giả định tình huống sử dụng phi thực tế, sử dụng saipháp luật và không khả thi về mặt tài chính Đồng thời khẳng định tình huốngnào hay cơ hội sử dụng nào là cơ hội SDTNVHQN làm cơ sở để ước tính giátrị tài sản

1.2.4.2 Nguyên tắc thay thế

- Cơ sở của nguyên tắc: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một

số tiền nào đso nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sảntương tự như vậy để thay thế

- Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá thị trường của một tài

sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương

- Yêu cầu đối với thẩm định viên: Nắm được các thông tin về giá cả hay

chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ

sở so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần địnhgiá Phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa cácloại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh với nhau về giá cả hay chiphí sản xuất, làm chứng cớ cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định

1.2.4.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai

- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài

sản: là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

- Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản được quyết định bởi những

lợi ích tương lai tài sản mang lại cho nhà đầu tư

- Yêu cầu đối với thẩm định viên: Phải dự kiến được các khoản lợi ích

mà tài sản mang lại cho chủ thể trong tương lai Thu thập những chứng cớ thịtrường gần nhất về các tài sản tương đương để tiến hành so sánh, phân tích vàđiều chỉnh Thu thập các chứng cớ để ước tính thu nhập lợi ích trong tương laicủa tài sản mục tiêu

1.2.4.4 Nguyên tắc đóng góp

- Cơ sở của nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của

nó sẽ cao hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ (theo lý thuyết hệ thống)

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu

thành tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm giá trị củatoàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

- Yêu cầu đối với thẩm định viên: Xem xét giá trị của một bộ phận trong

tổng thể của nó Khi xác định được giá trị của một bộ phận tài sản phải lấy giátrị toàn bộ tài sản trừ đi giá trị của các bộ phận tài sản còn lại

1.2.4.5 Nguyên tắc cung cầu

- Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm

định giá tài sản là dựa vào giá thị trường Giá thị trường của tài sản lại tỷ lệthuận với yếu tố cung và tỷ lệ nghịch với yếu tố cầu

- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài

sản Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừanhận của thị trường về giá trị tài sản Trong các thị trường khác, dưới sức épcủa cung và cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực của tàisản Đặc biệt mát thiết bị là tài sản có thể di dời, sự có mặt của nó trên thịtrường là rất đa dạng, phong phú nên giá trị của nó phụ thuộc khá lớn vào tìnhhình cung cầu trên thị trường

- Yêu cầu đối với thầm định viên: Trước khi thực hiện việc điều chỉnh

các số liệu chứng cớ thị trường, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem

chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹthuật thay thế so sánh hay không Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai vềcung cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuậtđịnh giá dựa vào dòng thu nhập Nêu rõ tình hình cung cầu tài sản tươngđương với tài sản thẩm định trên thị trường.

1.2.5 Quy trình thẩm định giá máy thiết bị

1.2.5.1 Xác định vấn đề

- Khảo sát thực tế máy thiết bị để qua đó ghi nhận các đặc trưng về kỹthuật, công dụng, đặc điểm pháp lý của máy thiết bị

- Xác định mục đích thẩm định giá và các nguồn tài liệu cần thiết phục

vụ cho công việc thẩm định giá

- Xác định ngày có hiệu lực của việc thẩm định giá, mức thu tiền dịch vụthẩm định giá (sau khi thỏa thuận với khách hàng) và thời gian hoàn thànhbáo cáo thẩm định giá

- Hợp đồng thẩm định giá: cần thảo luận mục đích, nội dung, phạm vi,đối tượng thẩm định giá đã được ghi nhận trong hợp đồng nhằm tránh việckhiếu nại, không chấp nhận kết quả định giá sau này

1.2.5.2 Lập kế hoạch thẩm định giá

- Cần có kế hoạch, trình tự thu thập tài liệu trên thị trường làm cơ sở để

so sánh, các nguồn tài liệu phải đảm bảo đúng đắn, đáng tin cậy, chính xác

- Cần có kế hoạch phân tích tài liệu thu thập được, tài liệu nào có thể sửdụng được và tài liệu nào không thể sử dụng được

- Lập đề cương báo cáo thẩm định giá và chứng thư

- Lên lịch thời gian về tiến độ thực hiện kế hoạch phù hợp để có thể hoànthành báo cáo định giá đúng thời hạn cho khách hàng

- Phân tích, xác minh, so sánh số liệu trong hồ sơ định giá với nhữngthông tin về giá thu thập được, tài liệu nào có thể so sánh được và tài liệu nàokhông thể so sánh được Các tài liệu thu thập được phải kiểm chứng thực tế

và cần phải giữ bí mật, không được phép công khai

- Trong trường hợp cần thiết tiến hành khảo sát thực trạng máy thiết bị

1.2.5.4 Vận dụng số liệu thực tế và phân tích

- Phân tích thị trường: Tập trung phân tích các vấn đề của thị trường ảnhhưởng đến giá trị máy thiết bị cần định giá (cung cầu, lạm phát, độc quyềnmua,độc quyền bán…)

- Phân tích tài sản: Các tính chất và đặc điểm nổi bật của máy thiết bịảnh hưởng đến giá trị tài sản như: xác định mức độ hao mòn của tài sản, xácđịnh các đặc điểm kỹ thuật, tính chất và hiện tượng của tài sản để xác địnhchất lượng còn lại do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình

- Phân tích, so sánh về các đặc điểm có thể so sánh được của máy thiết

bị, lựa chọn thông tin phù hợp nhất làm cơ sở định giá

1.2.5.5 Ước tính giá trị máy thiết bị thẩm định giá

Để ước tính giá trị máy thiết bị cần định giá một cách hợp lý nhất cầnthực hiện các nhiệm vụ sau:

- Căn cứ vào mục đích định giá, loại máy móc thiết bị cần định giá vàcác thông tin thu thập được để lựa chọn phương pháp định giá phù hợp

- Tính toán và dự kiến kết quả định giá

1.2.5.6 Lập báo cáo định giá

Nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích củacông việc định giá Thẩm định viên lập báo cáo kết quả định giá phải phù hợpvới quy định hiện hành Kết thúc bước này, doanh nghiệp định giá, tổ chức cóchức năng định giá có thể phải thông báo bằng văn bản kết quả định giá củamình đến khách hàng bằng chứng thư thẩm định giá

1.2.6 Các phương pháp thẩm định giá máy thiết bị

Việc lựa chọn phương pháp định giá máy thiết bị phụ thuộc vào các yếu tố:

- Chủng loại máy móc thiết bị cần định giá

- Sự sẵn có của dữ liệu thị trường và sự tin cậy của các dữ liệu đó

- Mục đích của việc định giá

1.2.6.1.Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp ước tính giá trị thị trường của máythiết bị dựa trên cơ sở phân tích mức giá đã giao dịch thành công hoặc đangmua bán thực tế trên thị trường vào thời điểm định giá máy thiết bị tương tự

để so sánh với máy thiết bị cần định giá

1.2.6.1.1 Cơ sở lý luận

- Phương pháp so sánh dựa trên nguyên tắc thay thế: một chủ thể thịtrường có lý trí sẽ không trả giá cao cho một máy thiết bị nhiều hơn mức giá

để có thể mua một máy thiết bị khác có cùng hữu ích như nhau

- Phương pháp so sánh dựa trên giả định giá trị của một máy móc thiết bị

có mối liên hệ với giá trị thi trường của các máy thiết bị tương tự có thể sosanh được

1.2.6.1.2 Trường hợp áp dụng

Phương pháp so sánh thường được áp dụng phổ biến để định giá các máythiết bị mà có các bằng chứng thị trường về các hoạt động mua, bán những

máy thiết bị giống hoặc tương tự Đây cũng là phương pháp áp dụng chonhiều mục đích định giá khác nhau như: mua bán, trao đổi, thế chấp,…

1.2.6.1.3 Điều kiện áp dụng phương pháp

- Phương pháp so sánh dựa trên giả định giá trị của một máy thiết bị cómối liên hệ với giá trị thị trường của các máy thiết bị tương tự có thể so sánhđược;

- Phải có những thông tin liên quan của các máy thiết bị tương tự được mua bán trên thị trường để làm cơ sở so sánh với máy thiết bị mục tiêu cần định giá;

- Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với máy thiết bịmục tiêu cần định giá; có sự tương tự về mặ kỹ thuật: kích cỡ, công suất, kiểudáng và các điều kiện kỹ thuật khác;

- Chất lượng của thông tin cần phải cao, phù hợp, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được,… Đồng thời nguồn thu nhập thông tin phải đáng tin cậy

và có thể đồi chiếu, kiểm tra được khi cần thiết;

- Thị trường phải ổn định;

- Thẩm định viên phải có kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thị trường,

kỹ thuật để vận dụng phương pháp này hiệu quả nhằm đưa ra mức giá đề nghịhợp lý và được công nhận

1.2.6.1.4 Quy trình thực hiện phương pháp so sánh

Bước 1: Tìm kiếm các thông tin về những máy thiết bị được mua báncông khai trong thời gian gần nhất trên thi trường mà có thể so sánh được vớimáy thiết bị mục tiêu

Thông tin cần thu thập là giá mua trên thị trường của máy thiết bị sosánh, các thông tin về pháp lý, đặc tính kinh tế kỹ thuật của máy thiết bi mụctiêu và máy thiết bị so sánh Đối với máy thiết bị đã qua sử dụng còn phải thuthập thông tin về lý lịch sử dụng trước đây, cùng với các thông tin về sửa

chữa, bảo dưỡng; tuổi thọ kinh tế còn lại và ước tính công suất tại thời điểmđịnh giá.

Các máy thiết bị so sánh cần phải có cùng nguyên lý hoạt động, đặc tínhcấu tạo và tính hữu ích tương tự máy móc thiết bị cần định giá

Bước 2: Kiểm tra các thông tin về máy thiết bị so sánh để xác định giá trịthị trường của nó làm cơ sở để so sánh với máy thiết bị mục tiêu cần định giá

Bước 3: Phân tích và điều chỉnh

- Phân tích giá và xác định những điểm giống và khác nhau (tốt hơn hayxấu hơn) giữa các máy thiết bị so sánh và máy thiết bị mục tiêu cần thẩm địnhgiá dựa trên cơ sở các thông số so sánh đã nêu ở bước 1

- Điều chỉnh: Trên cơ sở các kết quả phân tích ở trên, tiến hành điềuchỉnh tăng/giảm giá dựa vào những thông số khác nhau Việc điều chỉnh thựchiện theo nguyên tắc lấy máy thiết bị mục tiêu làm chuẩn (chuẩn về các thông

số so sánh) Nếu máy thiết bị mục tiêu tốt hơn về thông số nào đó thì điềuchỉnh giá thị trường của máy thiết bị so sánh tăng lên một lượng tương ứngvới phần tốt hơn đó và ngược lại

Bước 4: Ước tính giá trị của máy thiết bị cần định giá trên cơ sở cácmức giá đã được điều chỉnh

1.2.6.1.5 Ưu nhược điểm của phương pháp so sánh

 Ưu điểm:

- Được áp dụng phổ biến và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì nó

là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt lỹ thuật tính toán

- Có cơ sở vững chắc để được công nhận, vì dựa vào giá trị thị trườngcũng như dựa vào các thông số nhận biết được để so sánh và đánh giá

 Nhược điểm:

- Đôi khi các nhà định giad khó có thể tìm được một chứng cớ thị trườngphù hợp để tiến hành so sánh Nếu vẫn tiến hành so sánh thì sẽ cho kết quả có

Chi phí tái tạo: Là chi phí hiện hành phát sinh của việc chế tạo ra mộtmáy thiết bị thay thế giống hệt như máy thiết bị mục tiêu cần định giá, baogồm cả những điểm đã lỗi thời của máy thiết bị mục tiêu cần định giá, baogồm cả những điểm đã lỗi thời của máy thiết bị mục tiêu đó

Chi phí thay thế: Là chi phí hiện hành phát sinh của việc sản xuất ramột máy thiết bị có giá trị sử dụng tương đương với máy thiết bị mục tiêu cầnđịnh giá theo đúng những tiêu chuẩn, thiết kế và cấu tạo hiện hành

Khấu hao máy thiết bị: Là việc tính toán và phân bổ một cách có hệthống nguyên giá của máy thiết bị vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong thờigian sử dụng của máy thiết bị

Trong thẩm định giá máy thiết bị tính khấu hao ước tính được chất lượngcủa máy thiết bị, phục vụ cho công tác thẩm định giá trị của máy thiết bị

Các phương pháp tính khấu hao:

Phương pháp khấu hao tuyến tính (khấu hao đường thẳng)

Công thức tính: KH = NG N

Trong đó: KH: mức trích khấu hao trung bình hàng năm

NG: nguyên giá của máy thiết bị

Nsd: thời gian sử dụng của máy thiết bị (năm)

Tỷ lệ khấu hao bình quân năm:

 Phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần:

Công thức tính:

Mứctrích khấu

ỷ lệ khấu hao nhanh

(1.3)

H

ệ

số điề

u chỉnh

(1.4)

Hệ số điều chỉnh xác định theo thời gian sử dụng theo bảng sau:

Bảng 1.1: Xác định hệ số điều chỉnh theo thời gian sử dụng

Thời gian sử dụng của máy thiết bị (năm)

Nhược điểm:

- Số tiền khấu hao lũy kế tính đến năm cuối cùng không đủ bù đặp giá trịban đầu của máy thiết bị Do vậy thường đến nửa năm cuối thời gian phục vụcủa máy thiêt bị người ta lại trở lại dùng phương pháp khấu hao tuyến tính

Tổng số của dãy số thứ tự (từ

1 đến số hạng bằng thời hạn phục

vụ của máy)

Ưu điểm:

- Thu hồi vốn nhanh, hạn chế được hao mòn vô hình

- Số khấu hao lũy kế đến năm cuối cùng đủ bù đắp giá trị ban đầu của máy móc thiết bị

Nhược điểm:

- Cách tính phức tạp

- Mức khấu hao khác nhau giữa các năm nên phân bổ vào giá thành sản phẩm không ổn định

 Phương pháp khấu hao theo số lượng, khối lượng sản phẩm:

Nhiều trường hợp không phản ánh được đúng chất lượng hao mòn thưc

tế của máy thiết bị, đặc biệt với máy móc thiết bị đặc thù có tỷ lệ hao mòn vôhình lớn

1.2.6.2.1 Cơ sở lý luận

- Phương pháp chi phí chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế, tức là dựatrên giả định cho rằng giá trị của máy thiết bị đang xem xét có thể được đobằng chi phí làm ra một máy móc thiết bị tương tự như là 1 vật thay thế

- Cơ sở lập luận của phương pháp này cho rằng một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin sẽ không bao giờ trả giá cao hơn cho một máy móc thiết bị mục tiêu so với chi phí bỏ ra để mua một máy thiết bị có cùng công năng

- Định giá các máy móc thiết bị chuyên dùng, có tính đơn chiếc, có ít hoặc không có giao dịch mua bán phổ biến trên thị trường.

- Định giá cho mục đích bảo hiểm máy thiết bị

- Dùng làm cơ sở cho công tác đấu giá, đấu thầu hay kiểm tra đấu giá…

- Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương phápkiểm tra đối với các phương pháp định giá khác

1.2.6.2.3 Điều kiện áp dụng

- Thẩm định viên phải am hiểu về kỹ thuật và phải có đủ kinh nghiệm.Nếu không am hiểu khó có thể phân tích được chi phí hiện tại để tạo ra máymóc thiết bị tương tự, cũng như khó đánh giá mức độ hao mòn của máy thiếtbị

- Phải có thông tin thị trường về giá cả, chi phí của các chi tiết cấu thànhmáy thiết bị và các nguyên nhiên vật liệu để sản xuất ra máy thiết bị cần địnhgiá tại thời điểm định giá

1.2.6.2.4 Quy trình thực hiện phương pháp chi phí

Bước 1: Ước tính các chi phí hiện tại để tạo lập và đưa vào sử dụngmột máy thiết bị mới, cùng loại, có tính năng kỹ thuật tương tự Để việc ướctính các chi phí hợp lý, thẩm định viên phải có hiểu biết về thiết kế sản phẩm,

về các nguyên liệu được sử dụng, về các chi phí quản lý, nhân công,…

Bước 2: Ước tính khấu hao lũy kế của máy thiết bị xét trên tất cả mọinguyên nhân (do hao mòn hữu hình và vô hình) tính tới thời điểm thẩm địnhgiá

Trong thực tế có khả năng một máy thiết bị tăng giá chứ không giảm.Trường hợp này xảy ra khi có sự khan hiếm bất thường tạo ra một phầnthưởng thị trường cho sự chiếm hữu máy thiết bị đó Sự tăng giá cũng xảy ra

do nguyên nhân lạm phát cao làm sức mua của đồng tiền giảm Các trường

Bước 3: Khấu trừ khấu hao lũy kế khỏi chi phí thay thế hiện tại, kếtquả thu được chính là giá trị hiện tại của máy thiết bị cần định giá.

1.2.6.2.5 Ưu, nhược điểm của phương pháp chi phí

Ưu điểm:

- Sử dụng để định giá các máy thiết bị dùng cho các giao dịch và mụcđích riêng biệt

- Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ

sở dự báo dòng lợi ích trong tương lai mà máy thiết bị mang lại

Nhược điểm:

- Tính chính xác của phương pháp này sẽ giảm khi thị trường có sự biếnđộng mạnh về giá

- Chi phí không bằng với giá trị và chi phí không tạo ra giá trị

- Giả định cho rằng chi phí bằng với giá trị là không đúng trên thực tế

- Việc áp dụng phương pháp khấu hao để tính khấu hao lũy kế nhiều khicòn mang tính chủ quan

- Đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức sâu rộng và những kỹ năngcần thiết

1.2.6.3 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập ước tính giá trị của máy thiết bị bằng giá trị hiệntại của tất cả các khoản lợi nhuận trong tương lai có thể nhận được từ máythiết bị đó

Thẩm định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư.

1.2.6.3.3 Điều kiện áp dụng

- Có thể dự kiến được thu nhập máy thiết bị mang lại trong tương lai

- Phải có cơ sở dự báo các khoản thu nhập trong tương lai

1.2.6.3.4 Quy trình thực hiện phương pháp thu nhập

Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm của máy thiết bị cótính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

Bước 2: Ước tính các khoản chi phí tạo ra thu nhập hàng năm, từ đótìm ra thu nhập thuần hàng năm Lợi nhuận = Thu nhập – Chi phí

Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi (i) thích hợp để tính toán; i có thể là tỷ suấtsinh lời trung bình, chi phí sử dụng vốn hay lãi suất trong điều kiện không córủi ro cộng phụ phí rủi ro

Bước 4: Áp dụng công thức vốn hóa:

 Đối với máy thiết bị có thời gian sử dụng ngắn (n ≤ 10 năm):

 Nếu thu nhập thuần hàng năm không bằng nhau:

 Trường hợp 1: Giai đoạn 1 (từ năm 1 đến năm n) thu nhập thuầnkhông đều Giai đoạn 2 (từ năm n+1 trở đi) tăng đều với tốc độ tăng trưởngđều đặn g%/năm:

1 (1+i)n

 Trường hợp 2: Giai đoạn 1 (từ năm 1 đến năm n) thu nhập thuầnđều Giai đoạn 2 (từ năm n+1 trở đi) thu nhập thuần đều, tiệm cận vô cùng:

 Trường hợp 3: Giai đoạn 1 thì n năm đầu thu nhập thuần khôngđều Giai đoạn 2 từ năm n+1 đến năm m thu nhập thuần đều

- Xét về mặt lý thuyết là phương pháp có cơ sở lý luận chặt ché nhất vì

nó tiếp cận trực tiếp những lợi ích tài sản mang lai cho nhà đầu tư

- Độ chính xác tương đối cao nếu có những chứng cứ về các giao dịch cóthể so sánh được để tìm thu nhập ròng.

Nhược điểm:

- Khi phân tích các thương vụ phải điều chỉnh nhiều mặt

- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự bào các khoản thu nhậptương lai

- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham sốtính toán, trong những trường hợp như vậy kết quả sẽ chịu ảnh hưởng củanhiều yếu tố chủ quan

- Tỷ lệ vốn hóa cố định là không phản ánh đúng sự biến động của thịtrường

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác thẩm định giá máy thiết bị.

 Vấn đề thông tin và xử lý thông tin

Thẩm định viên tiến hành công tác thẩm định trên cơ sở những thông tinthu thập được Như vậy kết quả thẩm định phụ thuộc vào chất lượng thôngtin, lượng thông tin đầy đủ, chính xác chính là điều kiện cần để có kết quảthẩm định tốt Hai vấn đề cần quan tâm hiện nay là nguồn thông tin và chấtlượng thông tin Thông tin có thể thu thập được từ các nhiều nguồn:

- Thông tin từ chính các khách hàng: Thông tin cơ bản về máy thiết bịcần thẩm định mà khách hàng cung cấp cho công ty định giá

- Thông tin thu thập từ các cơ quan có thẩm quyền

- Ngoài ra còn có các nguồn thông tin khác như bạn hàng của kháchhàng

Sau khi đã thu thập được thông tin thì một vấn đề quan trọng được đặt rađối với thẩm định viên là xử lý các thông tin đó như thế nào để vừa tiết kiệmđược thời gian vừa thu được kết quả cao Để làm được điều này thì phải thựchiện việc phân tích, đánh giá, lưu trữ một cách thường xuyên và khoa học

 Quy trình và các phương pháp thẩm định

Công tác thẩm định luôn được thực hiện theo một quy trình cụ thể.Trong quá trình thẩm định không thể cùng một lúc thẩm định được tất cả cácnội dung mà phải thực hiện qua các bước, có thể kết quả của bước trước làm

cơ sở để phân tích các bước sau

 Trình độ của đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định

Chất lượng thẩm định máy thiết bị chưa cao ngoài nguyên nhân kháchquan đều có nhân tố chủ quan của con người Cùng với sự phát triển kinh tếchung của đất nước, trình độ của đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định cầnphải được nâng cao

Muốn có những đánh giá khách quan và toàn diện về máy thiết bị cầnđịnh giá, đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định ngoài trình độ chuyên môncần phải có những kiến thức về kinh tế, pháp luật và đặc biệt là phải đi sát vàothực tế Khi nắm trắc về kỹ thuật máy thiết bị, về khả năng biến động của thịtrường thì cán bộ thẩm định sẽ có quyết định đúng đắn

Kinh nghiệm trong công tác giúp họ vững vàng trong quyết định thẩmđịnh Qua tiếp xúc với khách hàng để từ đó tìm cách xác định sự thật Quatrao đổi kinh nghiệm giữa những người làm công tác thẩm định có thể giúp họtích luỹ thêm kinh nghiệm, hoàn chỉnh thêm kết quả thẩm định của mình.Ngoài những nhân tố nêu trên, chất lượng công tác thẩm định còn chịu sự tácđộng của các nhân tố khác như môi trường kinh tế, môi trường pháp lý, tìnhhình chính trị , xã hội trong và ngoài nước

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY THIẾT BỊ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN – DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN – BẤT ĐỘNG

SẢN DATC

2.1 Tổng quan về Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển công ty

2.1.1.1 Thông tin chung

- Tên công ty viết bằng tiếng Việt: CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN –DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN – BẤT ĐỘNG SẢN DATC

- Tên công ty viết bằng tiếng tiếng anh: DATC CONSUTATION –SERVICE FOR PROPERTY - REAL ESTATE JOINT STOCKCOMPANY

- Tên công ty viết tắt: DCSC.,JSC

- Trụ sở chính : Tòa nhà Sông Hồng, Số 2 Trần Hưng Đạo, Phường PhanChu Trinh, Quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội, Việt Nam

- Điện thoại: 04.9722218 * Fax: 04.9722217

- Chi nhánh DCSC tại TP.HCM

Địa chỉ: 35Trần Quốc Toản , Phường 8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh

Điện thoại/Fax: 083.9330.586

- Chi nhánh DCSC tại Huế:

Địa chỉ: khu quy hoạch Kiểm Huệ, đường Tố Hữu, phường Xuân Phú,Thừa Thiên – Huế, Thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế, Việt Nam

Điện thoại/Fax: 0543.817.482

- Chi nhánh DCSC tại Thành phố Đà nẵng

Địa chỉ: 73 Quang Trung, Quận Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng, ViệtNam.

Công ty cổ phần tư vấn dịch vụ về tài sản – bất động sản DATC ( gọi tắt

là công ty DCSC) là doanh nghiệp nhà nước duy nhất hoạt động trong lĩnhvực thẩm định giá và bán đấu giá tài sản tại Việt Nam, tiền thân là Trung tâmThông tin Tư vấn, dịch vụ về tài sản – bất động sản trực thuộc Cục quản lýCông sản – Bộ Tài chính, được thành lập theo quyết định số 186/2003/QĐ-BTC ngày 14/11/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính và các chức năng, nhiệm

vụ, tổ chức bộ máy, cơ chế hoạt động theo quy định tại Quyết định số689/QĐ-BTC ngày 3/3/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài chính

Ngày 29/11/2007 Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành quyết định số 3776/QĐ-BTC chuyển giao Trung tâm Thông tin Tư vấn, Dịch vụ về tài sản và bấtđộng sản sang Công ty Mua bán nợ và Tài sản tồn đọng của doanh nghiệp(DATC), là doanh nghiệp hạng đặc biệt của Chính phủ trực thuộc Bộ Tàichính quản lý

Công ty DCSC được thành lập theo Nghị quyết số 31/2007/NQ-HĐQT

đọng của doanh nghiệp và được Sở Kế hoạch Đầu tư TP.Hà Nội cấp giấychứng nhận đăng kí kinh doanh số 0103021789 do phòng ĐKKD – Sở KếHoạch và Đầu Tư TP Hà Nội cấp ngày 11/1/2008 Đăng kí thay đổi lần 4ngày 13 tháng 5 năm 2014 Công ty mua bán nợ và Tài sản tồn đọng củadoanh nghiệp nắm giữ 60% vốn điều lệ công ty DCSC.

2.1.2 Lĩnh vực hoạt động

- Dịch vụ thẩm định giá tài sản

- Dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp

- Dịch vụ tư vấn pháp lý về tài sản, đất đai và bất động sản

- Dịch vụ môi giới, hỗ trợ giao dịch mua bán tài sản, đất đai, bất độngsản

- Dịch vụ bán đấu giá và đấu thầu mua sắm tài sản

- Dịch vụ tư vấn tài chính - kế toán doanh nghiệp

- Dịch vụ đầu tư tài chính, chứng khoán, đầu tư kinh doanh bất động sản

- Dịch vụ mua bán, khai thác cho thuê tài sản, đất đai và bất động sản

- Dịch vụ quản lí bất động sản, quản trị công trình, dự án, building vàdịch vụ kĩ thuật outsourcing

- Dịch vụ về quảng cáo đất đai, bất động sản, quảng cáo doanh nghiệp

- Thực hiện dịch vụ đại lý kinh doanh franchise hoặc ủy thác giao dịch

về tài sản hoặc quan hệ về tài sản

- Tổ chức sàn giao dịch về tài sản, đất đai bất động sản; giao dịch về cơhội đầu tư tài chính dưới các hình thức sàn giao dịch trực tiếp hoặc giao dịchqua mạng internet

- Các dịch vụ khác có liên quan đến tài sản và bất động sản

2.1.3 Bộ máy tổ chức và đội ngũ nhân viên

Hình 2.1: Sơ đồ bộ máy tổ chức DCSC (nguồn: Hồ sơ năng lực DCSC)

- Hội đồng quản trị là tổ chức quản lý cao nhất của công ty, do Đại hộiđồng cổ đông bầu ra; nhân danh công ty quyết định mọi vấn đề thuộc thẩmquyền của Đại hội đồng Cổ đông Hội đồng quản trị có quyền và nghĩa vụgiám sát hoạt động của Giám đốc và những cán bộ quản lý khác của công ty

Hội đồng quản trị Ban kiểm soát

Tổng giám đốc

Các phó tổng giám

đốc

Ban dịch vụ

về tài sản

Ban tư vấn tài chính

giao dịch

Ban quản lý

& giao dịch BĐS

Ban hành chính

kế toán

Marketi

ng và quan hệ khách hàng

Sàn giao dịch BĐS DCSC Các công ty trực thuộc Các chi nhánh công ty

- Ban kiểm soát có nhiệm vụ kiểm tra tính hợp lý, hợp pháp trong hoạtđộng quản lý của Hội đồng quản trị, hoạt động điều hành của Giám đốc vàBáo cáo tài chính Ban kiểm soát hoạt động độc lập với Hội đồng quản trị vàGiám đốc.

- Giám đốc điều hành quyết định các vấn đề liên quan đến hoạt động sảnxuất kinh doanh của công ty, chịu trách nhiệm trước hội đồng quản trị về việcthực hiện các quyền và nghĩa vụ được giao

- Các phó giám đốc giúp việc Giám đốc trong từng lĩnh vực cụ thể vàchịu trách nhiệm trước Giám đốc về những nội dung công việc được phâncông và những công việc được Giám đốc ủy quyền

- Các ban chuyên trách trong công ty có nhiệm vụ thực hiện công việcchuyên môn được giao, giúp giám đốc quản lý tốt các hoạt động của công ty.Bên cạnh đó phối hợp hoạt động với nhau để phục vụ nhiệm vụ chung củacông ty và mang lại hiệu quả cao nhất

Đội ngũ cán bộ của DCSC gồm các chuyên viên có nhiều năm công táctrong các lĩnh vực quản lý tài sản, tài chính đất đai tại Bộ Tài chính, nhiều cán

bộ được đào tạo chuyên sâu trong các lĩnh vực về tài chính đất đai, thẩm địnhgiá, quản lý bất động sản ở nước ngoài, có kinh nghiệm làm việc trong môitrường chuyên nghiệp; trong đó có 10 cán bộ tại được Bộ Tài chính cấp thẻThẩm định viên về giá; 01 cán bộ được Viện Thẩm định giá Quốc tế Inspen(Malaysia) cấp bằng đào tạo Thẩm định giá viên quốc tế, 02 cán bộ đượcTrường Đại học Greenwich London cấp bằng Thạc sỹ Châu Âu về quản lýbất động sản và quản trị địa ốc

Trong đó:

Ông Đinh Quang Vũ là người đại diện theo pháp luật của công ty giữchức vụ Tổng giám đốc, thẻ thẩm định viên về giá số 06161 cấp ngày13/1/2009