Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH TRẦN THỊ THANH HÀ HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2018... HỌC VIỆN TÀI CHÍNH TR

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

TRẦN THỊ THANH HÀ

HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2018

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

TRẦN THỊ THANH HÀ

HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG

MÃ SỐ: 62.34.02.01

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

1 TS Nguyễn Minh Hoàng

2 GS.,TSKH Đặng Hùng Võ

HÀ NỘI - 2018

T i xin m o n y l ng tr nh nghi n u ri ng

t i C số liệu, kết quả n u trong lu n n l trung th

Nh ng tƣ liệu ƣ s ng trong lu n n ều nguồn

gố tr h n r r ng

T giả Lu n n

1.3 Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản 39

1.3.1.1 Khái niệm quy trình thẩm định giá bất động sản 39

1.3.1.2 Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản 41

1.3.4.3 Mức độ minh bạch và ổn định của thị trường bất động sản 74

1.3.4.4 Công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động thẩm định giá 75

1.3.4.5 Công tác tổ chức hoạt động thẩm định giá 75

1.4 Kinh nghiệm quốc tế và bài học rút ra cho Việt Nam về quy trình

1.4.1 Kinh nghiệm quốc tế về quy trình và phương pháp thẩm định giá 76

bất động sản

1.4.2 Bài học rút ra cho Việt Nam về quy trình và phương pháp thẩm định

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP

2.1 Khái quát về thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam 87

2.1.1 Sự phát triển của thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam 87

2.1.2 Các văn bản pháp lý chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất

2.2 Thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở

2.2.1 Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản được ban hành

2.2.1.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống tiêu

2.2.1.2 Phương pháp thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống

tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 100

2.2.2 Thực trạng xây dựng, vận dụng quy trình và phương pháp thẩm định

giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam 112

2.2.2.1 Thực trạng xây dựng và vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản

ở các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam 112

2.2.2.2 Thực trạng vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại

các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam 115

2.3 Đánh giá thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất

Thành công của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản

được ban hành theo hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 134

2.3.2.2

Thành công trong xây dựng quy trình và vận dụng các phương pháp

thẩm định giá bất động sản của các doanh nghiệp thẩm định giá ở

trong tiêu chuẩn thẩm định giá

2.3.3.2 Hạn chế trong xây dựng và vận dụng quy trình, phương pháp thẩm định

giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá 136

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ

PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT

NAM

149

3.1 Định hướng hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá

3.1.1 Định hướng hoạt động thẩm định giá bất động sản Việt Nam 149 3.1.2 Quan điểm hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất

3.2 Các giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá

3.2.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản 152

3.2.1.1 Bổ sung thêm các bước làm tăng tính chặt chẽ của quy trình và độ tin

cậy của kết quả thẩm định giá bất động sản 152 3.2.1.2 Hoàn thiện nội dung các bước của quy trình thẩm định giá bất động sản

theo hướng chi tiết hơn và sửa đổi một số nội dung cho phù hợp 155

3.2.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản 160

3.2.2.1 Hoàn thiện các Tiêu chuẩn thẩm định giá về phương pháp thẩm định giá

3.2.2.2 Hoàn thiện việc thu thập, lựa chọn thông tin về các bất động sản so sánh 164

3.2.2.3 Giải pháp về kiểm tra, phân tích các giao dịch về bất động sản so sánh

nhằm đáp ứng yêu cầu có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu 168 3.2.2.4 Giải pháp về phân tích và điều chỉnh sự khác biệt giữa các bất động sản

so sánh với bất động sản mục tiêu cần thẩm định trong các phương pháp 169 3.2.2.5 Giải pháp về lựa chọn mức giá đại diện làm cơ sở ước tính cho giá trị bất

động sản mục tiêu cần thẩm định 170 3.2.2.6

Giải pháp về ước tính chi phí và mức độ giảm giá của công trình xây

dựng trong phương pháp chi phí, phương pháp chiết trừ, phương pháp

3.2.3.1 Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh về bất động sản tại các

3.2.3.2

Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ, chú trọng phẩm chất đạo đức

nghề nghiệp đồng thời có chế độ đãi ngộ phù hợp cho đội ngũ nhân sự

phục vụ cho thẩm định giá tại các doanh nghiệp thẩm định giá

183

3.2.3.3 Tăng cường vai trò quản lý nhà nước về thẩm định giá 184

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT

BĐS TĐG TĐV

Bất ộng sản Thẩm ịnh gi Thẩm ịnh vi n

12 Bảng 2 11: Tổng h p ý kiến nh gi khả năng th hiện nội ung

18

Bảng 2 17: Kết quả khảo s t về m ộ p ng ti u h trong quy

20 Bảng 2 19: Kết quả khảo s t về việ o nh nghiệp ơ sở liệu

22 Bảng 2 21: Kết quả khảo s t về thời gi n TĐG BĐS tại o nh

23

Bảng 3 1: Kết quả khảo s t về hướng v n ng Phương ph p So s nh -

Th ng tin về bất ộng sản so s nh phải m ng t nh ại iện ho gi o

Bảng 3 10: Đ nh gi m qu n trọng giải ph p ho n thiện quy tr nh v

phương ph p TĐG BĐS - Đ o tạo, bồi ưỡng n ng o tr nh ộ ội ngũ

TĐG

183

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

2

Biểu Biểu ồ 2 2: Số TĐV tại o nh nghiệp TĐG v tỷ trọng o nh nghiệp

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Thẩm ịnh gi t i sản là hoạt ộng tồn tại kh h qu n trong ời sống kinh tế

xã hội nướ ph t triển nền kinh tế theo ơ hế thị trường Thẩm ịnh gi

ư thừ nh n l một nghề v i trò qu n trọng giúp ho Nh nướ , tổ

h , nh n ư r quyết ịnh li n qu n ến việ sở h u, quản lý, mu b n,

t nh thuế, bảo hiểm, ho thu , ầm ố, thế hấp v kinh o nh t i sản Tại Việt Nam, nhu ầu về thẩm ịnh gi tăng nhanh từ nh ng năm 1993-1994, khi nền kinh tế huyển mạnh từ ơ hế kế hoạ h h t p trung s ng nền kinh tế thị trường ịnh hướng xã hội h nghĩ Hiện nay, Việt N m ng trong thời kỳ ổi mới, ẩy mạnh ph t triển nền kinh tế thị trường năng ộng v nỗ l không ngừng ể hội nh p nền kinh tế to n ầu, nhu ầu về thẩm ịnh gi t i sản trong

xã hội ng y ng lớn, ặt r y u ầu phải ư thẩm ịnh gi t i sản trở th nh một nghề - một loại hoạt ộng ị h v tư vấn m ng t nh huy n nghiệp, ộ l p,

kh h qu n, năng l hoạt ộng nhằm bảo ảm ho nghề thẩm ịnh gi ph t huy tốt v i trò m nh, từ g p phần bảo ảm l i h h nh ng b n

th m gi thị trường Theo Đề n n ng o năng l thẩm ịnh gi Việt N m

gi i oạn 2013 – 2020, hoạt ộng thẩm ịnh gi t p trung h yếu v o loại

t i sản l bất ộng sản, m y m , thiết bị với số lư ng h p ồng thẩm ịnh gi hiếm từ 80%-90% tổng số h p ồng thẩm ịnh gi o nh nghiệp Tuy nhiên thẩm ịnh gi bất ộng sản òn nhiều bất p, hất lư ng nhìn chung còn thấp, hư p ng ư y u ầu thị trường v kỳ vọng xã hội, nhất l thẩm ịnh gi quyền s ng ất trong x ịnh gi trị o nh nghiệp nh nướ ể ổ phần ho , thẩm ịnh gi bất ộng sản thế hấp tại ng n hàng thương mại ũng như thẩm ịnh gi bất ộng sản trong nhiều trường h p kh Th tế nhiều trường h p kết quả thẩm ịnh gi h nh lệ h nhiều so với gi trị thị trường, cùng một bất ộng sản nhưng kết quả o nh nghiệp thẩm ịnh giá ư r

h nh lệ h rất lớn Có nhiều nguy n nh n n ến t nh trạng trên nhưng một trong nh ng nguy n nh n qu n trọng l o quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh

gi bất ộng sản Đ y l yếu tố qu n trọng quyết ịnh tới kết quả, hất lư ng

bất ộng sản lu n l h ề ư qu n t m ả về phương iện lý thuyết v th

ộng sản ã ư b n h nh v s ổi nhưng nội dung các tiêu chuẩn ũng hưa

ư ho n thiện, òn nhiều h hiểu kh nh u n ến việ v n ng quy tr nh

v phương ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản trong thời gi n qu òn nhiều hạn

hế Hoạt ộng thẩm ịnh gi hiện n y h yếu o thẩm ịnh vi n tiến h nh tại o nh nghiệp h năng thẩm ịnh gi theo quy ịnh hiện h nh, tuy nhiên nhiều o nh nghiệp hư quy tr nh thẩm ịnh gi bất ộng sản kho

họ , hặt hẽ, thể Việ v n ng quy trình và phương ph p thẩm ịnh giá bất ộng sản v n òn nhiều iểm hư phù h p n ến kết quả thẩm ịnh gi bất ộng sản hiện n y hư ộ tin y o ể l m ơ sở ho Nh nướ , tổ

h , nh n r quyết ịnh quản lý, ầu tư [32]

tr nh thẩm ịnh gi bất ộng sản một h r r ng, hặt hẽ, hướng n v n ng quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản phù h p nhằm nâng

o ộ tin y ho kết quả thẩm ịnh gi bất ộng sản, tạo iều kiện ể thẩm ịnh gi bất ộng sản ph t triển hơn, huy n nghiệp hơn, tương x ng với vị tr vốn n trong nền kinh tế thị trường hội nh p Kết quả thẩm ịnh gi bất ộng sản tin y ũng l ơ sở giúp ho nh nướ , nh ầu tư, khách hàng ra các quyết ịnh h p lý Đối với bản th n thẩm ịnh vi n, ư một quy tr nh thẩm ịnh gi kho họ , hặt hẽ, thể v h th s ng phương ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản phù h p sẽ giúp ho họ giảm thiểu ư r i ro trong hoạt ộng nghề nghiệp thẩm ịnh gi – một nghề nghiệp vốn ã h ng nhiều r i

ro Xuất ph t từ nh ng lý o m nghi n u sinh ã l họn ề t i “Hoàn

thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay” l m ề t i nghi n u lu n n

2 Những kết quả nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan đến luận

án và những định hướng nghiên cứu tiếp của luận án

Khi ề p ến quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản, các

nghi n u t p trung v o h i mảng nội ung lớn: thứ nhất, bất ộng sản v thẩm ịnh gi bất ộng sản; thứ hai, quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi bất ộng

sản Tr n ơ sở n y, nghi n u sinh ũng sẽ tổng lu n theo h i mảng nội ung chính nêu trên, tuy nhi n ể nh ng nh gi s t th về t nh h nh nghi n u,

ũng như phù h p với phạm vi nghi n u, nghi n u sinh sẽ t m lư theo h i

nh m nghi n u: nghi n u t giả nướ ngo i v nghi n u

t giả trong nướ

2.1 Nghiên cứu của nhóm tác giả nước ngoài:

Hiện nhiều nghi n u kh i qu t về bất ộng sản v thị trường BĐS tại quố gi ph t triển như nghi n u về quyền sở h u BĐS t giả

H lbert C Smith, John B Corgel ư ề p tới trong t phẩm “Triển vọng bất ộng sản” (Real estate perspectives: An introduction to real estate) (2001)[71]

T giả ư r kh i niệm nh gi ăn bản về vấn ề ầu tư v o thị trường BĐS, vấn ề về thuế thu nh p, h sở h u, r i ro trong ầu tư BĐS, quản l BĐS, triển vọng về thị trường BĐS,… T giả D vi C P rks, với t phẩm

“Nh ng vấn ề m i trường li n qu n tới quản lý bất ộng sản” (Environmental management for real estate professionals) (1992) lại ư r

nh ng ph n t h về m i trường trong hoạt ộng quản lý BĐS, ặ biệt ã phân

t h kh i qu t nh ng y u ầu về ph p lu t, t i h nh v ạo , biện ph p ề phòng r i ro về mặt ph p lu t tại Mỹ li n qu n tới bất ộng sản [69] Nghiên

u s u hơn về một số hoạt ộng hung trong thị trường BĐS t giả M nry Seldin trong uốn “Sổ t y bất ộng sản” (The real estate handbook) [73], t giả

t p trung v o tr o ổi về kinh o nh BĐS ũng như hiến lư v th h nh marketing BĐS, ph n t h t i h nh v ầu tư BĐS C nh kho họ nướ ngo i ũng một số nghi n u ối với việ quản lý ất i Việt N m: tổ

h tư vấn “Strengthening environment l M n gement n L n Administration Viet Nam- Swe en ompor tion Progr m (SEMLA)” ã ác

b o o nh gi hệ thống lu t ất i, ây là công trình nghi n u, r so t hệ thống ph p lu t ất i hiện n y Việt N m, so s nh hệ thống lu t hiện h nh với hệ thống ph p lu t ất i thế giới v ư r một số khuyến nghị

Nh ng nghi n u tr n mới ề p h yếu ến nh ng kiến th hung về BĐS, thị trường BĐS v một số kh i qu t về mảng hoạt ộng thị trường BĐS h kh ng nghi n u tr n g ộ t ộng như thế n o ối với ng tác thẩm ịnh gi BĐS

B n ạnh nh ng nghi n u kh i qu t tr n về thị trường BĐS, một số t giả nướ ngo i ũng ã nh ng nghi n u về hoạt ộng t i h nh trong thị trường BĐS như t giả W B Brueggenm m, J D Fisher với nghi n u về

“Nh ng vấn ề t i h nh v ầu tư bất ộng sản” (Re l est te fin n e n investments) (1997) ã n u r nh ng vấn ề ần lưu ý trong lĩnh v t i h nh v

ầu tư BĐS ở nướ Mỹ, ũng như ề p kh i qu t tới thị trường vốn v n to n trong kinh doanh BĐS Đề p ến quản lý vốn ầu tư tr n thị trường BĐS, quản

lý phần vốn ầu tư BĐS ưới h nh th i t i sản ố ịnh ư t giả Sus n Hudson-Wilson, Charles H Wurtzeb h tr nh b y r qu t phẩm “Quản lý vốn

ầu tư bất ộng sản” (M n ging re l est te portfolios) (1994)[74] Tác giả Roy

W B hl trong t phẩm “Thuế bất ộng sản ở thị nướ h m ph t triển” (The taxation of urban property in less developed countries) (1979) [53] lại ph n

t h s u về việ s ng ất ở thị nướ h m ph t triển v t ộng

h nh s h thuế BĐS ối với gi ả BĐS Một số t giả lại nh ng nghi n u huy n s u về t nh h nh t i h nh nh ở, như Arjen v n Dijkhuizen, Hà Lan trong nghi n u m nh về “Thị trường t i h nh nh ở tại H L n” (Dut h housing finance market) (2004) [58] ũng ã ư r ph n t h hung yếu tố thị trường t i h nh nh ở tại H L n, ồng thời giới thiệu ng s ng ũng như r i ro v biện ph p quản lý r i ro tại thị trường n y Nghi n

u John Ry ing thuộ Ng n h ng D tr Quố gi New York (Fe er l Reserve B nk of New York) “T i h nh nh ở v s huyển ổi về h nh s h tiền tệ” (Housing Fin n e n the Transmission of Monetary Policy) (1990) [72] lại ph n t h về ng h nh s h t i h nh nh ở như trần lãi suất ho

v y, s tăng trưởng h ng kho n h , iều hỉnh lãi suất thế hấp, s ạnh

tr nh tr n thị trường thế hấp ũng như việ giới thiệu m h nh ầu tư nh ở

C t giả tr n ã nghi n u ng t i h nh trong việ quản lý thị trường BĐS, ề p ến h ng h tr n thị trường BĐS, ngo i r việ nghi n u

tr n thi n hướng nhiều s ng hoạt ộng kinh o nh BĐS h kh ng ề p tới việ thẩm ịnh gi BĐS

Ngo i nh ng nghi n u về BĐS, thị trường BĐS, hoạt ộng t i h nh tr n thị trường BĐS, một số t giả nướ ngo i ã nh ng nghi n u về thẩm ịnh

Theo cách suy lu n thị trường, Whipple (1995) và Lusht (1997) liệt k m

h nh ph n t h v iều hỉnh trong phương ph p so s nh s u y: (1) Điều hỉnh theo ặp: hỉ y u ầu một m u nhỏ gi o ị h ư o lường nh gi h qu n

ể ung ấp một ướ t nh uy nhất (2) Điều hỉnh theo lưới gi o ị h (s ng kết

lu n thống k và phân tích): Cung ấp o n gi với một phạm vi tin y ở h i

b n a nhưng òi hỏi một số lư ng lớn gi o ị h b n h ng tương ương ể tạo

th nh một m u ại iện (3) S ng ph n t h hồi quy: òi hỏi một số lư ng lớn

qu n s t về m gi gi o ị h Ứng ng này ph t triển trong ịnh gi ại húng v l i thế l ung ấp một to n gi , phạm vi gi trong khoảng tin y[65][75] Tất ả phương ph p iều hỉnh n y v biến thể húng xuất hiện từ trung t m họ thu t kh nh u

Hệ thống Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế ư Uỷ b n ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế (IVSC) b n h nh lần ầu ti n v o năm 1985, s u ư s

ổi nhiều (1994, 1997, 2000, 2001, 2003, 2005, 2011, 2013, 2017) Đến n y nh ng

ti u huẩn n y ã ư ng nh n tr n phạm vi to n thế giới, tạo iều kiện ho mỗi quố gi ăn x y ng ti u huẩn thẩm ịnh gi kh ng hỉ phù h p với iều kiện ặ thù quố gi m nh m òn p ng ư y u ầu ảm bảo t nh h i ho , thống nhất về ơ bản với Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế Do s nhất tr với Hiệp hội thẩm ịnh gi nướ th nh vi n n n Uỷ b n Ti u huẩn thẩm ịnh giá quố tế lu n khuyến kh h việ mở rộng Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế nhằm thú ẩy qu tr nh tr o ổi xuy n quố gi v ng g p v o s ph t triển thị trường t i sản quố tế, hỗ tr ho thẩm ịnh viên trên toàn thế giới nh ng huẩn m ể thẩm ịnh gi ạt kết quả tin y; l p b o o t i h nh x th , p

ng y u ầu quản lý giới kinh o nh tr n to n thế giới

T giả Asw th Đ mo r n trong uốn “Investment v lu tion” [57] ã ư r

cá phương ph p thẩm ịnh gi t i sản n i hung trong hoạt ộng ầu tư T giả ũng nh một hương về thẩm ịnh gi BĐS T giả tr nh b y qu n iểm l BĐS v ổ phiếu s giống nh u về nguy n tắ thẩm ịnh gi BĐS v t i sản t i

h nh ặ iểm hung l gi trị húng ư quyết ịnh bởi òng tiền m húng tạo r , t nh bất ổn v khả năng tăng trưởng kỳ vọng a nh ng òng tiền n y

T giả ũng ph n t h s kh nh u về bản hất òng tiền h i loại t i sản n y, tuy nhiên hỉ hú trọng v o thẩm ịnh gi BĐS trong nh m ầu tư BĐS h

kh ng nghi n u về quy tr nh v phương ph p kh ể thẩm ịnh gi BĐS

Đề t i “ướ lư ng gi trị ất i” Te Gw rtney v Ar en Del w re (1999), t giả ã nghi n u v ư r một số nguy n tắ , ũng như phương

ph p x ịnh gi trị ất i Nghi n u C therine Nin (Austr li -2002)

về “Hệ thống quản lý m i trường v nh gi gi trị ất i” Austr li [67], trong h yếu ề p ến việ nh gi gi trị ất i t nh ến yếu

tố m i trường C theirine t p trung v o nghi n u phương ph p nhằm x ịnh

gi trị nguồn t i nguy n ất i ể x ịnh v ph n bổ nguồn t i nguy n ất i

h p lý tr n ơ sở ảm bảo yếu tố m i trường Nh n hung nghi n u n y ư

th hiện trong iều kiện th ng tin kh ầy v ư p ng trong iều kiện hệ thống ph p lu t kh hặt hẽ v ho n thiện

Với b i b o “Logical steps in property valuation” [62], tác giả Kummerow và

Max ho rằng s ạng, ph tạp nhiệm v TĐG, c ặ iểm BĐS

v phản ng người mu tr n thị trường ã n tới kh khăn ho việ b n hành v v n ng ti u huẩn thẩm ịnh gi BĐS T giả ã ề p tới 4 bướ

h p lý ần tu n th trong quy tr nh thẩm ịnh gi BĐS, l : x ịnh vấn ề; quyết ịnh phương n s ng thể tin y ư ; l họn phương ph p thẩm ịnh gi ; iều hỉnh yếu tố t ộng Để tr nh ư nh ng lỗi nghi m trọng khi thẩm ịnh gi BĐS, thẩm ịnh vi n ần th hiện quy trình, thể như s u:

- Hiểu nhiệm v thẩm ịnh gi v nội ung li n qu n

- Ph n t h phương n s ng tiềm năng BĐS

- X ịnh người mu khả năng mu

- T m kiếm nh ng liệu v phương ph p th h h p ể ư r ư m gi

h p lý ho BĐS, một phương ph p tương t với h th suy nghĩ người mua

- Bướ uối ùng l iều hỉnh phản nh các thông tin kh ng ư t nh ến trong mô hình

T giả ho rằng khi p ng quy tr nh sẽ v n òn nh ng lỗi ng u nhi n kh ng mong i tiềm ẩn cho dù s ng m h nh thẩm ịnh gi phù h p nhất bởi vì thẩm ịnh gi BĐS l t nh h nh vi ng x tương l i người mu v người bán T giả ũng nhấn mạnh h tiếp n theo huỗi logic ũng kh ng th y thế

ư nh ng nỗ l kiểm so t hất lư ng thẩm ịnh gi v nh ng lỗi thể có trong

ng ng thể khi th hiện bướ thẩm ịnh gi

Với b i “Real estate appraisal: A review of valuation methods” [68], t giả

ề p tới v i trò thẩm ịnh gi , gi trị thị trường v phương ph p thẩm ịnh gi T giả nhấn mạnh thẩm ịnh gi là trung t m tất ả hoạt ộng kinh doanh bởi ất v t i sản l yếu tố sản xuất T giả ho rằng mỗi quố gia c nền văn ho v kinh nghiệm thẩm ịnh gi kh nh u v iều n y sẽ quyết ịnh nh ng phương ph p n o ư hấp nh n Đ số phương ph p v o hình

th việ so s nh ể nh gi gi trị thị trường C phương ph p thẩm ịnh gi BĐS thể ư nh m theo h i nh m: truyền thống v n ng o C phương ph p truyền thống l m h nh hồi quy, so s nh, hi ph , thu nh p, l i nhu n, chi phí

Cá phương ph p n ng o l ANNs, phương ph p ịnh gi he oni , phương ph p phân tích không gian… Trong b i b o t giả n u một số iều kiện p ng v một

số nét ơ bản về phương ph p n y

So s nh về gi b n l h tiếp n ư s ng rộng rãi nhất Gi trị BĐS ư thẩm ịnh gi ư giả ịnh l mối liên hệ m t thiết với m gi b n

nh ng t i sản tương t trong ùng khu v thị trường Thẩm ịnh vi n ầu ti n

sẽ l họn nhiều nh ng BĐS tương t từ tất ả BĐS vừ ư gi o ị h trong thời gi n gần y Từ một số BĐS iển h nh, thẩm ịnh vi n tiến h nh iều hỉnh

s kh biệt từng BĐS so với BĐS m ti u về yếu tố k h thướ , ộ tuổi,

ng tr nh x y ng, ngày bán, nh ng người hàng xóm xung quanh; từ rút r

tiếp tuy nhiên thị trường ầu tư m ộ ị biệt o hơn thị trường nh ở n n

kỹ thu t so s nh vốn tr tiếp hiếm khi phù h p

Về phương ph p thặng ư: ối với BĐS khả năng ph t triển, phương

ph p tốt nhất ể thẩm ịnh gi l phương ph p thặng ư S ph t triển ư t nh

ến khi phương n s ng hiện tại kh ng phải l phương n s ng tốt nhất v

hiệu quả nhất Với việ bỏ tiền ể ải tạo, ph t triển BĐS sẽ em lại tiền ho thu

lớn hơn, gi trị thị trường ất tăng l n o nhu ầu về phương n s ng mới

o hơn phương n s ng trướ

Phương ph p chi phí (phương ph p nh thầu): T giả n u một số trường h p

p ng phương ph p n y l : Áp ng ể thẩm ịnh gi nh ng BĐS ư thiết

kế m ng t nh huy n biệt, hoặ nh ng BĐS t khi ư mu b n tr n thị trường

Phương ph p n y kh ng hiệu quả khi ư s ng ể thẩm ịnh gi nh ng BĐS

m gi trị BĐS thể ư nh gi thông qua các nh ng BĐS tương t hoặ

BĐS em lại thu nh p từ tiền thu T giả nh n thấy tại quố gi không có hoạt ộng ầu tư BĐS mang tính phổ biến hoặ th m h l kh ng

thị trường ầu tư, th kh ng hỉ BĐS ặ biệt mới ư thẩm ịnh gi theo

phương ph p hi ph Nếu kh ng thị trường ầu tư, khi m gi tr o ổi sẽ

phản nh hi ph thấp nhất ối với người mu Đ y l m hi ph ần thiết ể x y

ng một ng tr nh mới tương t với ng tr nh hiện tại ần thẩm ịnh gi Nếu thị

trường s kh n hiếm BĐS th m gi BĐS kh ng hỉ ư quyết ịnh bởi chi

phí mà còn ư quyết ịnh v o ặ iểm ung ầu

Trong phạm vi b i b o n y, nh m t giả nh gi rằng theo văn ho các

nướ Ch u Âu m iển h nh l Anh th phương ph p so s nh l phương ph p h nh

xác và thể tin y ư Nhiều nh nghi n u nh gi về ộ tin y

phương pháp o t nh h qu n l họn biến h nh Thẩm ịnh vi n tiến

h nh khảo s t thị trường ể ướ t nh gi trị BĐS Thẩm ịnh vi n quyết ịnh bộ

yếu tố so s nh v biến h nh Phương ph p n y ho phép t p trung l họn

v quyết ịnh yếu tố gi trị qu n trọng ối với thẩm ịnh gi

C phương ph p nâng cao:

Phương ph p ANNs (mạng lưới nơ ron thần kinh): M h nh mạng lưới

nơ ron thần kinh ư ung ấp như một giải ph p ể giải quyết vấn ề trong thẩm ịnh gi BĐS Mô hình này phải ư o tạo từ một bộ liệu s u

ư s ng ể ướ t nh m gi BĐS mới từ một thị trường giống như

v y Mạng lưới nơ ron l m h nh thông minh ư thiết kế ể lặp lại nguy n bản qu tr nh họ t p bộ não on người Mô hình này b th nh phần b n ầu: lớp liệu ầu v o, lớp ẩn (hộp en), lớp o lường ầu r (gi trị BĐS ư ướ tính) Lớp ẩn b o gồm h i qu tr nh: các h năng tổng h p trọng số v h năng huyển ổi Cả h i loại h năng n y ều liên qu n tới giá trị từ liệu

ầu v o (v : số lư ng phòng tắm, tuổi ngôi nhà, tầng hầm, khu v tổng thể, số lư ng lò sưởi v g r …) ảnh hưởng tới o lường ầu r (m gi bán)

Mô hình giá hedonic: M h nh n y ung ấp khung phân tích các hàng hoá khác nhau như ơn vị nh ở t nh năng ri ng kh ng m gi thị trường thể qu n s t ư C sản phẩm thể ph n biệt ư ại iện như một

ve tơ ặ iểm ùng với m gi thị trường ph thuộ v o bộ ặ tính

C h s ng truyền thống ối với m h nh he oni trong nghi n u về nh ở

nh ho nh ng m h tạo r s suy lu n về nh ng giá trị kh ng thể qu n s t

ư nh ng thuộ t nh kh nh u như: hất lư ng kh ng kh , ộ ồn s n

b y, qu tr nh kết nối (t u iện ngầm, ường sắt, ường o tố …)

C phương ph p kh ư ề p trong b i b o thể giải quyết vấn

ề trong thẩm ịnh gi BĐS Phương ph p hồi quy ề p tới nền tảng kho họ cho việ iều hỉnh m gi kh ng tr n kinh nghiệm thẩm ịnh vi n Tuy nhiên nh ng vấn ề kh x trong kho họ xã hội kh ng ư tính ến thường xuyên trong các mô hình so sánh

Với b i b o “Apportionment in property valuation: should we separate the inseparable” [60], các t giả Hendriks và Dave n u ạng phương pháp

ph n bổ l phương ph p thặng ư v phương ph p hiết trừ Phương ph p ph n bổ tiến h nh ph n hi gi trị thị trường ho ất v gi trị thị trường ho to nh

tr n ất ri ng Nh m t giả ho rằng gi trị thị trường một BĐS kh ng thể phân chia th nh gi trị thị trường ho ất v gi trị thị trường ho s ải tiến Trên

th tế kh ng thể gi trị thị trường ho to nh m kh ng ất (hoặ kh ng gắn với yếu tố vị tr ) V thế theo nh m t giả, phương ph p ph n bổ l ng

kh ng ng tin y trong ph n t h BĐS l m ơ sở ho quyết ịnh ầu tư, quyết ịnh t i h nh v t giả ề xuất một số ng kh ể th y thế

Với b i “The Application of Income Approach in Property Valuation in Poland” [66], t giả Maria Trojanek ho rằng cách tiếp n thu nh p l h tiếp

n chính ể ướ t nh gi trị thị trường BĐS khả năng tạo r thu nh p ũng như ướ t nh gi trị phi thị trường BĐS Đ h nh l việ ướ t nh gi trị

quyền nh n ư dòng thu nh p không xác ịnh Độ h nh x ph thuộ v o

ướ t nh tỷ lệ ho thu , tỷ lệ vốn ho , tỷ lệ hiết khấu, th m số Tỷ lệ vốn ho

tr n thị trường BĐS phản nh tỷ lệ gi thu nh p h ng năm BĐS v gi gi o

ị h BĐS tương t về: ặ iểm t nhi n, vị tr , ti u huẩn về nh , ông

tr nh, iều kiện kỹ thu t, h năng, khu v l n n, khả năng tiếp n, yếu tố khác T giả ư r khuyến nghị là tỷ lệ hiết khấu n n phản nh tỷ suất sinh l i mong i nh ầu tư tr n thị trường vốn v phản nh m ộ r i ro trên trong lĩnh v ầu tư thể tr n thị trường BĐS, không liên qu n ến r i ro o th y ổi chi phí cho thuê T giả ũng ề xuất v n ng trong th tế ể t m r tỷ lệ vốn ho

v tỷ lệ hiết khấu như s u: Đối với tỷ lệ vốn hoá, h th h h p ể ướ t nh l s

ng liệu thị trường bằng h lấy thu nh t hoạt ộng ròng hi ho gi thị trường bất ộng sản tương ồng (về loại h nh, yếu tố kh v ư ầu tư theo hướng tương t trong ph n khú thị trường ) với iều kiện thu nh p hoạt ộng ròng n y v gi b n BĐS tương t ã ư iều hỉnh ho phù h p với BĐS m ti u ần thẩm ịnh gi Đối với tỷ lệ hiết khấu: C h th h h p ể ướ

t nh tỷ lệ hiết khấu l iều hỉnh các tỷ lệ vốn ho thị trường t nh tới s th y ổi khoản thu nh p kỳ vọng v s th y ổi về m gi BĐS ở uối hu kỳ

b o v r i ro

Trong uốn Property value năm 2011, Lorenz v ộng s ã ư r kh i niệm nền tảng gi trị bất ộng sản với “bản ồ gi trị”, bản ồ n y kh i niệm h mối qu n hệ gi yếu tố gi trị ũng như nh n tố ảnh hưởng ến gi trị Hệ thống gi trị v o lường b n th m gi thị trường hịu ảnh hưởng nhiều yếu tố như: xã hội, văn h , kinh tế, iều kiện sống, tr nh ộ gi o , v kinh nghiệm Đ h nh l l lư ng ơ bản t ộng ến gi trị kinh tế t i sản

Gi trị kinh tế n y b o gồm gi trị thị trường/ gi trị tr o ổi v gi trị s ng/ gi trị th t i sản Bởi v gi trị bất ộng sản xuất ph t từ mối qu n hệ với nhu ầu

on người, ịnh gi bất ộng sản lu n gắn kết hặt hẽ với hệ thống gi trị v o lường gi trị b n th m gi thị trường, hệ thống n y quyết ịnh tới m ộ sẵn s ng mu v từ ảnh hưởng ến gi trị kinh tế bất ộng sản tr n thị trường (Lorenz v ộng s , 2011) ã t p h p lại nh ng qu n iểm kh nh u về

tính bền vững (sustainability) trong qu tr nh ịnh gi bất ộng sản v v i trò

nh ng biến số ầu v o trong lú xem xét vấn ề bền v ng khi p ng phương ph p truyền thống ể thẩm ịnh gi BĐS tạo r thu nh p

Do s kh biệt về tr nh ộ ph t triển kinh tế, về văn ho - xã hội cho

n n hiện nh ng iểm kh ng tương ồng trong h nh n nh n, nh gi ối với quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi BĐS gi Việt N m v một số nướ

ph t triển tr n thế giới, ti u biểu h nh l qu n niệm về ất i, về quyền

ối với ất i Mặ ù v y, nh ng nghi n u tr n ũng gi trị kho họ v

l tư liệu quý ể th m khảo, họ t p trong thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m

2.2 Nghiên cứu của nhóm tác giả trong nước:

Đối với Việt N m, x y ng quy tr nh thẩm ịnh gi BĐS, hặt hẽ v v n

ng phương ph p thẩm ịnh gi BĐS phù h p ũng l một y u ầu ấp thiết

ư ặt r trong tiến tr nh hội nh p kinh tế quố tế Trong nh ng năm vừ qu ,

Ch nh ph , ũng như bộ, ng nh ã nh nhiều thời gi n v ng s nhằm

t m kiếm giải ph p h u hiệu ể x y ng quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh

gi bất ộng sản kho họ

Trướ hết l nh ng nghi n u hung về BĐS v thị trường BĐS:

Một là, nghi n u về qu n hệ sở h u ối với bất ộng sản: ã nhiều

công trình nghi n u tương ối ng phu Bộ, ng nh, Viện nghi n

u, nh kho họ về vấn ề n y, như: ề t i kho họ ấp nh nướ o PGS TS Nguyễn Văn Thạo l h nhiệm ề t i với h ề “Th trạng vấn ề sở

h u v phương hướng giải quyết ở nướ t hiện n y” (năm 2005); ề t i nghi n

u kho họ ấp Bộ thuộ Bộ T i h nh o TS H Quý T nh l h nhiệm với

h ề “Lý lu n ị t v v n ng ể giải quyết một số vấn ề về ất i ở Việt

N m” (năm 2005); h y s h huy n khảo t giả Trần Qu ng Huy ( h bi n)

v Phạm Xu n Ho ng “Quyền s ng ất trong thị trường BĐS ở Việt N m‟‟,

Nh xuất bản Tư ph p, H Nội (năm 2004) Theo nh gi hung, nghi n

u tr n ã một lần n khẳng ịnh ất i l thuộ sở h u to n n, v nghi n u ũng ã nh ng ph n t h bướ ầu về quyền ối với BĐS nói hung v ất i n i ri ng trong một nền kinh tế thị trường hội nh p ở Việt N m hiện n y Tuy nhi n về lý lu n, nghi n u tr n ũng òn nh ng qu n iểm hư thống nhất như: một số ề xuất ần xem xét ể quy ịnh nhiều

h nh th sở h u về ất i, nhất l trong iều kiện hội nh p như hiện n y Nền kinh tế thị trường t n òi hỏi h nh s h về quản lý ất i Nh nướ phải phù h p quy lu t thị trường, nhằm thú ẩy qu tr nh ph t triển kinh

tế ất nướ ; ề xuất n n h i h nh th sở h u ất i ơ bản ở nướ t l sở

h u nh nướ v sở h u tư nh n, v qu n hệ sở h u ất i n y ng hiếm ưu thế tr n thế giới v nướ t kh ng n n l một ngoại lệ, khi x ịnh ph t triển nền kinh tế thị trường v i trò h ạo kinh tế nh nướ ở nướ t hiện

n y… Qu n iểm ư thừ nh n hiện n y, ư quy ịnh th nh lu t l h nh

th sở h u to n n về ất i, nhưng theo xu hướng mở rộng quyền s ng người s ng ất i tiệm n với quyền sở h u

Hai là, nghi n u về loại h ng h trong thị trường BĐS v vấn ề

quản lý nh nướ ối với thị trường BĐS ũng ã ư nhiều tổ h , nhiều nh

kho họ qu n t m nghi n u v bướ ầu ũng ạt ư nh ng th nh t u qu n trọng PGS TS Vũ Văn Phú (Họ viện Ch nh trị Quố gi Hồ Ch Minh) trong Hội thảo kho họ “Nghi n u thị trường bất ộng sản ở Việt N m” (năm 2001) ũng ã b i b o o th m lu n với ti u ề “Một số vấn ề lý lu n về thị trường Bất ộng sản” B n ạnh , ũng ã nhiều t giả xuất bản uốn sách chuyên khảo ề p tới vấn ề n y, như: PGS,TS L Xu n B với “S h nh

th nh v ph t triển thị trường BĐS trong ng uộ ổi mới ở Việt N m“, Nh xuất bản Kho họ v Kỹ thu t (năm 2003); PGS,TS Th i B Cẩn và ThS Trần Nguy n N m với “Thị trường bất ộng sản: Nh ng vấn ề lý lu n v th tiễn ở Việt N m“, Nh xuất bản T i h nh (năm 2003) Đề p tới hoạt ộng quản

lý thị trường BĐS ũng ã xuất hiện nhiều ng tr nh nhi n u, thể Gi o

tr nh “Quản lý thị” (năm 2003) Đại họ Kinh tế Quố n o GS,TS Nguyễn Đ nh Hương h bi n; TS Nguyễn Dũng Tiến (Viện nghi n u Đị

h nh) với b i b o “C ng t ị h nh – nh ất một thời bất p với thị trường bất ộng sản” (năm 2006); ề t i “Giải ph p ph t triển thị trường bất ộng sản ở

H Nội” (năm 2005) o GS TSKH L Đ nh Thắng h tr ; ề t i nghi n u ấp

nh nướ Nguyễn Đ nh Bồng thuộ Bộ T i nguy n v M i trường với ề t i

“Nghi n u ổi mới hệ thống quản lý ất i ể h nh th nh v ph t triển thị trường bất ộng sản ở Việt N m” (năm 2005) Viện Nghi n u Đị h nh thuộ

Bộ T i nguy n v M i trường ã tổ h h i uộ hội thảo lớn ở th nh phố H Nội v th nh phố Hồ Ch Minh v o năm 2006 với ti u ề: “Đị h nh với thị trường bất ộng sản, lý lu n v th tiễn ở Việt N m”, trong Hội thảo, ã nhiều ý kiến nh gi về loại h ng h trong thị trường BĐS hiện n y ở Việt

N m, ũng như ý kiến th m gi với Nh nướ nhằm quản lý v ph t triển mảng thị trường n y

C nghi n u tr n l rất qu n trọng, tuy nhi n, nghi n u hư ph n

t h s u về nh ng ặ iểm ti u biểu BĐS ể lột tả ư s “ ặ biệt” loại hàng hóa ể từ thấy ư nh ng iểm ần hú ý trong hoạt ộng thẩm ịnh gi BĐS

B n ạnh nh ng nghi n u hung về thị trường BĐS v quản lý thị trường BĐS như ã ề p tới ở tr n, hiện n y ũng ã một số ng tr nh nghi n

ấp Bộ “Nghi n u một số nguy n nh n ơ bản l m biến ộng gi ất thị

tr n thị trường v ề xuất phương ph p x ịnh gi ất thị phù h p với nướ

t ” o Bùi Ngọ Tu n l h nhiệm (năm 2005); Gi o tr nh Định gi t i sản

t giả Nguyễn Minh Ho ng, nh xuất bản T i h nh (năm 2011) ã ung ấp một số vấn ề lý lu n ơ bản về TĐG t i sản n i hung v TĐG BĐS n i ri ng,

tr h n nội ung theo Ti u huẩn thẩm ịnh gi năm 2005 v năm 2008 Tuy nhi n, gi o tr nh kh ng i v o ph n t h, nh gi về quy tr nh v phương pháp thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m hiện n y

D n h p t gi Việt n m v Th y Điển o Bộ T i nguy n M i trường

h tr li n qu n ến vấn ề quản lý ất i ã ề p ến việ ịnh gi ất t ộng yếu tố vị tr v m i trường [18] C yếu tố kinh tế ư ư r nhưng

hư kết lu n thể về iều kiện p ng tại Việt n m Đề t i nghi n u kho họ ấp Bộ: “Khả năng p ng một số phương ph p x ịnh gi trị quyền s

ng ất g p phần l nh mạnh h thị trường quyền s ng ất ở Việt n m” TS Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạ h v Đầu tư ã ph n t h phương ph p ịnh gi

v khả năng p ng ở Việt n m

Đề t i nghi n u kho họ ấp Bộ: “Thẩm ịnh gi bất ộng sản ở Việt

N m Th trạng v giải ph p” TS Lưu Văn Nghi m ã kh i qu t h ư

nh ng nét ơ bản trong ng t thẩm ịnh gi t i sản n i hung v thẩm ịnh gi BĐS n i ri ng ở Việt Nam [38] Tuy nhi n ề t i n y hỉ mới ừng lại ở việ nghi n

u ở Tổng ng ty theo m h nh 90 -91 trong qu tr nh ịnh gi t i sản ể x ịnh gi trị o nh nghiệp s u ổ phần h Bởi v y b n ạnh việ ịnh gi BĐS

o nh nghiệp ổ phần ho , o nh nghiệp òn ần phải x ịnh gi trị các

t i sản kh ể hình th nh n n t i sản vốn o nh nghiệp Lu n n tiến sĩ c Phạm Thị Ngọ Mỹ “ C giải ph p thú ẩy s ph t triển thẩm ịnh gi ở Việt

N m trong nh ng năm tới” [39] ề p hung ến ngành thẩm ịnh gi , nh ng y u

ầu v th h th ặt r ối với ng nh ịnh gi Việt N m

C một số ề t i nghi n u về ịnh gi BĐS thế hấp ở ng n h ng như: ề t i “Định gi v quản lý BĐS thế hấp tại ng n h ng Ph t triển Việt N m” ThS Nguyễn Đ nh N m Lu n n Tiến sỹ “Định gi bất ộng sản thế hấp trong c ng n h ng thương mại Việt N m” TS Ng Thị Phương Thảo năm

2013 khẳng ịnh phương ph p ịnh gi BĐS thế hấp phù h p nhất hiện n y v n l phương ph p so s nh v hi ph Lu n n ã bổ sung ti u h nh gi hiệu quả ịnh gi BĐS thế hấp trong ng n h ng thương mại b o gồm ả ti u h ịnh t nh v ịnh lư ng như s u: (1) Thời gi n v hi ph ịnh gi ; (2) Tỷ lệ gi trị thế hấp bất ộng sản/ gi trị thị trường bất ộng sản; (3) Gi trị bất ộng sản thế hấp/ gi trị th nh lý bất ộng sản; (4) Gi trị bất ộng sản thế hấp/ Gi trị nh

gi lại Tuy nhiên, lu n n kh ng i s u v o phương ph p thẩm ịnh gi BĐS thế hấp hiện n y v v y phần giải ph p về phương ph p hỉ ư ề p rất t trong hệ thống giải pháp

Lu n n Tiến sĩ L Mạnh Hiển năm 2014 với ề t i “Định gi nh ở thương mại x y ng mới tại o nh nghiệp ầu tư, x y ng v kinh o nh nh ở” nghi n u ng ng m h nh He oni trong ịnh gi nh ở thương mại x y

ng mới ( ăn hộ) v khẳng ịnh 5 yếu tố t ộng ơ bản: (1) Khoảng h ến trung t m; (2) Gi th nh; (3) An ninh; (4) M i trường sinh th i; (5) Khoảng h

mu sắm Tuy nhiên lu n n hỉ nghi n u ịnh gi sản phẩm o nh nghiệp ể

b n r thị trường h kh ng phải l hoạt ộng thẩm ịnh gi BĐS ph v ho

m h kh nh u

Nh m t giả Nguyễn Mạnh Hùng v ộng s (2009) ư r phương ph p ịnh gi BĐS ng ng lý thuyết vị thế - hất lư ng Theo phương ph p n y, gi ả BĐS hịu t ộng 2 nh m biến số: (1) Nh m biến phản nh hất lư ng nh

ất, iện t h khu n vi n, số tầng x y ng v (2) Nh m biến phản nh vị thế nơi ở, khoảng h tới trung t m th nh phố, vị tr nh mặt tiền h y trong hẻm M h nh gi BĐS ạng P= f (X1,X2,X3,X4), trong : P = Gi ả BĐS; X1 = Diện t h khuôn

vi n; X2 = Số tầng x y ng; X3 = Khoảng h ến trung t m th nh phố; X4 = Vị

tr nh ất mặt tiền h y trong hẻm Kết quả kiểm ịnh m h nh ho thấy, nh n tố ảnh hưởng ến gi BĐS ở th nh phố Hồ Ch Minh ư sắp xếp theo tầm quan trọng giảm ần như s u: iện t h khu n vi n; khoảng h ến trung t m thành phố; số tầng x y ng; vị tr nh ất mặt tiền h y trong hẻm

Lu n n Nguyễn Thị Mĩ Linh (2012), t giả ã x y ng m h nh hồi qui gi ất v gi BĐS Kết quả hồi qui ư ướ lư ng như s u:

Y = -7346,808 + 48,713X1+ 4,024X2+ 179,266X3+ 28213,306X4+ 2577,076X5+ 2154,827X6

Kết quả m h nh ho thấy gi ất qu n hệ ồng biến với yếu tố: iện t h (X1), gi trị ng tr nh tr n ất (X2), ộ rộng ường (X3), khoảng h

C ng tr nh nghi n u kho họ ấp Họ viện Trần Thị Th nh H :

“Ho n thiện phương ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản thế hấp tại ng n h ng thương mại hiện n y” năm 2013 [33], t giả i s u nghi n u phương ph p thẩm ịnh gi BĐS thế hấp tại ng n h ng thương mại Việt N m Do ặ thù lĩnh v

ng n h ng kh ng nh n thế hấp tất ả loại BĐS v o m ti u bảo to n vốn

n n trong thẩm ịnh gi BĐS thế hấp nh ng y u ầu kh biệt so với thẩm ịnh giá BĐS n i hung Hơn n , thế hấp hỉ l một trong rất nhiều m h thẩm ịnh giá

C ng tr nh nghi n u kho họ ấp Họ viện “Ho n thiện quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi ất tại Việt N m” a Trần Thị Th nh H năm 2014

C ng tr nh n y t giả nghi n u về việ v n ng quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi ất tại Việt Nam [34] Tuy nhi n, o iều kiện nghi n u òn hạn hế,

ng tr nh hư iều kiện khảo s t, lấy ý kiến số lư ng lớn thẩm ịnh

vi n Hơn n , ất hỉ l một trong loại BĐS n n việ v n ng quy tr nh v phương ph p hư gắn liền ư với tổng thể BĐS n i hung

2.3 Những hạn chế và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu

- Nh ng hạn hế trong nghi n u:

+ Nh ng nghi n u tr n mới ề p h yếu ến nh ng kiến th hung về

BĐS, thị trường BĐS v một số kh i qu t về mảng hoạt ộng thị trường BĐS h hư nghi n u tr n g ộ t ộng như thế n o ối với ng tác thẩm ịnh gi BĐS

+ Các công trình không i v o ph n t h, nh gi về quy tr nh v phuơng pháp thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m hiện n y m hỉ nghi n u về phương pháp thẩm ịnh giá ối với một m h nhất ịnh như thế hấp BĐS hoặ một loại BĐS thể như ất i h y l hoạt ộng ịnh gi sản phẩm o nh nghiệp nghiệp nhằm x ịnh gi b n r tr n thị trường

+ Do s kh biệt về tr nh ộ ph t triển kinh tế, về văn ho - xã hội cho

n n hiện nh ng iểm kh ng tương ồng trong h nh n nh n, nh gi ối với quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi BĐS gi Việt N m v một số nướ

ph t triển tr n thế giới, ti u biểu h nh l qu n niệm về ất i, về quyền

ối với ất i

+ Chư ề t i n o nghi n u s u về quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi BĐS ư b n h nh theo hệ thống Ti u huẩn thẩm ịnh gi v việ xây

ng, v n ng quy tr nh thẩm ịnh gi BĐS tại tổ h thẩm ịnh giá ộ

l p

- Hướng nghi n u tiếp theo:

Lu n n nghi n u về quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi BĐS, nh ng yếu tố ảnh hưởng ến việ x y ng, v n ng quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi BĐS; m ti u v y u ầu ối với quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh giá BĐS Đối với nướ tr n thế giới n i hung v Việt N m n i ri ng, hoạt ộng thẩm ịnh gi BĐS phải tu n theo quy ịnh ph p lý có liên quan và

Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố gi v v y lu n n nghi n u về quy trình và phương ph p thẩm ịnh giá BĐS ư b n h nh theo hệ thống Ti u huẩn thẩm ịnh gi Việt N m ũng như việ x y ng v v n ng quy tr nh v phương pháp thẩm ịnh gi BĐS tại o nh nghiệp h năng thẩm ịnh gi ể

ư nh gi s t th , ầy tr n h i g ộ ph p lý v v n ng o nh nghiệp, từ ề xuất ư giải ph p phù h p

3 Mục tiêu nghiên cứu

Lu n n nghi n u l m r lý lu n về quy trình v phương ph p thẩm ịnh gi BĐS, nh gi th trạng quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản ở Việt N m, th m khảo kinh nghiệm nướ ể từ ề xuất giải ph p hoàn thiện quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản Việt N m trên hai góc ộ: ho n thiện quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi BĐS trong ti u huẩn thẩm ịnh gi và việ x y ng, v n ng quy tr nh thẩm ịnh gi BĐS tại o nh nghiệp h năng thẩm ịnh gi ở Việt N m

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Nghi n u quy trình, phương ph p thẩm ịnh gi

BĐS n v việ x y ng, v n ng quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Về nội ung: Lu n n nghi n u tổng qu t về quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh giá BĐS, trong ặ biệt t p trung v o quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi BĐS ư b n h nh theo Hệ thống Ti u huẩn thẩm ịnh gi Việt N m v việ x y ng ũng như v n ng quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi BĐS tại

ng ũng như v n ng quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi BĐS tại

o nh nghiệp, tổ h h năng thẩm ịnh gi ở Việt N m từ năm 2005 ến n y,

từ ề xuất giải ph p ho n thiện quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh giá BĐS Việt N m

5 Phương pháp nghiên cứu

Lu n n v n ng lý lu n v phương ph p lu n h nghĩ uy v t biện

h ng, uy v t lị h s , phương ph p tiếp n hệ thống, phương ph p thống k , phương ph p so s nh, phương ph p ph n t h v tổng h p Lu n n s ng h i nguồn số liệu: 1) Số liệu th ấp từ b o o v th ng tin qu s h b o, thư viện; 2) Số liệu sơ ấp ư thu th p bằng phương ph p iều tr v phỏng vấn, thể:

- Phương ph p trừu tư ng ho kho họ v phương ph p ph n t h hệ thống: việ nghi n u quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi BĐS ở Việt

N m ư th hiện một h ồng bộ, gắn với từng gi i oạn, từng ho n ảnh

lị h s thể ất nướ

- Phương ph p thống k , thu th p thông tin: lu n n s ng số liệu,

t i liệu thống k th h h p ể ph v ho việ ph n t h, nh gi to n iện nội dung quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m

+ Về số liệu sơ ấp: Để ư r nh gi kh h qu n v kết lu n m ng

t nh th tiễn, t giả ã tiến h nh iều tr v phỏng vấn ối tư ng l Thẩm ịnh vi n ng h nh nghề tại o nh nghiệp h năng thẩm ịnh gi Phiếu iều tr gồm 29 u hỏi hung về hoạt ộng thẩm ịnh gi BĐS, về

th trạng quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi BĐS v u hỏi hướng tới giải ph p ho n thiện quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi BĐS T giả

lu n n ã ph t r 200 phiếu, thu về 186 phiếu S u khi mã ho v l m sạ h, tổng

số phiếu h p lệ ư l h = 175 phiếu

+ Về số liệu th ấp ư t giả thu th p v tổng h p từ b o o

c ơ qu n quản lý nh nướ về lĩnh v thẩm ịnh gi , thể l từ Bộ T i chính, C Quản lý gi , ng tr nh nghi n u kho họ , s h, gi o tr nh, tạp h về nội ung: th trạng về hoạt ộng thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m,

th trạng về quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m

Phương ph p nghi n u th trạng: Việ iều tr , phỏng vấn ư th hiện từ năm 2014 th ng qu h i bướ : nghi n u sơ bộ v nghi n u h nh

th Nghi n u sơ bộ s ng phương ph p thảo lu n kết h p với phỏng vấn huy n gi nhằm kh i th nh ng vấn ề xung qu nh ề t i nghi n u v kiểm ịnh lại ng n ng , ấu trú tr nh b y bảng u hỏi iều tr , ồng thời ũng ể loại bỏ nh ng biến kh ng ần thiết Kết quả lần nghi n u n y l bảng hỏi iều tr như ã ề p ở tr n về th trạng thẩm ịnh gi BĐS, th trạng quy trình v phương ph p thẩm ịnh gi BĐS, ũng như nh ng ịnh hướng v ề xuất hoàn thiện quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi BĐS Từ kết quả bướ 1, t giả ã tiến h nh nghi n u bướ 2 Tiến ộ nghi n u ư tr nh b y ở Bảng 1

Bảng 1: Tiến độ quá trình điều tra

Ghi chú: h là số phần tử của mẫu nghiên cứu

Số phiếu ư ph t r l 200 phiếu ho 200 thẩm ịnh vi n tại 180 doanh nghiệp thẩm ịnh gi Tại thời iểm ph t phiếu iều tr , số lư ng o nh nghiệp thẩm ịnh gi l 190 o nh nghiệp; số lư ng thẩm ịnh vi n h nh nghề tại oanh

nghiệp thẩm ịnh gi l khoảng 800 thẩm ịnh vi n

Số lư ng tổng thể o nh nghiệp thẩm ịnh gi l N = 190 doanh nghiệp < 10 000; e l s i số ti u huẩn; ộ tin y 95%

Từ số phiếu l m sạ h với m u l h = 175, t giả ã s ng phần mềm SPSS 18.0 ể ph n t h

- Phương ph p huy n khảo, ối hiếu so s nh: Lu n n tiến h nh nghi n

u vấn ề huy n s u về quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi BĐS, ư xem xét nh gi tr n ơ sở so s nh ối hiếu với một số nướ tr n thế giới nhằm rút r b i họ kinh nghiệm ho Việt N m

6 Đóng góp mới của luận án

Lu n n ã ph n t h yếu tố ảnh hưởng tới việ x y ng v v n ng quy

tr nh, phương ph p thẩm ịnh gi BĐS Lu n n ũng ư r nh ng y u ầu ối với quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi BĐS

- Lu n n ph n t h kinh nghiệm một số nướ về việ x y ng quy trình và s ng phương ph p thẩm ịnh gi BĐS, qu tổng h p ể rút r

nh ng b i họ kinh nghiệm ho Việt N m

6.2 Những đóng góp mới về phân tích đánh giá thực trạng

tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi BĐS ư b n h nh theo hệ thống ti u huẩn thẩm ịnh gi Việt N m v việ x y ng ũng như v n ng quy tr nh v phương

ph p thẩm ịnh gi BĐS tại o nh nghiệp h năng thẩm ịnh gi

6.3 Những đóng góp mới về giải pháp đề xuất

Tr n ơ sở ịnh hướng hoạt ộng thẩm ịnh gi trong thời gi n tới ùng với

7 Kết cấu của luận án

Ngo i phần mở ầu, kết lu n, nh m bảng, biểu, nh m t i liệu

th m khảo v ph l , lu n n ư kết ấu gồm b hương:

Chương 1: Lý lu n hung về quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản

Chương 2: Th trạng quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản ở Việt N m

Chương 3: Giải ph p ho n thiện quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản ở Việt N m

Mỗi nướ ều nguồn t i sản quố gi b o gồm t i sản do thiên nhiên

b n tặng v t i sản o on người tạo r qu nhiều thế hệ T i sản quố gi l nguồn

l tiềm năng ể ph t triển kinh tế - xã hội mỗi nướ Trong qu tr nh quản lý,

s ng t i sản quố gi , người t thể ph n t i sản quố gi theo nhiều ti u th c khác nhau Hiện n y, tất ả nướ ều ph n hi t i sản quốc gia thành hai loại: bất ộng sản v ộng sản H nh th ph n hi n y nguồn gố từ Lu t ổ L Mã,

h y h ng ngh n năm Theo Mc Kenzie and Betts (1996) "Bất ộng sản bao gồm ất i, t i sản gắn liền với ất i, t i sản ph thuộ v o ất i v nh ng tài sản kh ng i ời ư quy ịnh bởi lu t ph p" [61] Pháp lu t nhiều nướ tr n thế giới ều tiếp nh n h ph n loại t i sản như ã n u ở tr n, ều thống nhất ở hỗ

oi BĐS gồm ất i v nh ng t i sản gắn liền với ất i Tuy nhi n hệ thống ph p

lu t mỗi nướ ũng nh ng nét ặ thù ri ng thể hiện ở qu n iểm ph n loại

v ti u h ph n loại, tạo r i gọi l “khu v r p gi nh gi h i kh i niệm BĐS v ộng sản” Hầu hết nướ ều oi BĐS l ất i v nh ng t i sản có liên quan

ến ất i, kh ng t h rời với ất i, ư x ịnh bởi vị tr ị lý ất, tuy nhi n, Ng quy ịnh thể BĐS l “mảnh ất” h kh ng phải l ất i n i hung

Qu n niệm về nh ng t i sản gắn liền với ất i ư oi l BĐS ở mỗi nướ ũng

s kh nh u Lu t n s Ph p quy ịnh “lú mỳ hư gặt, tr i y hư b t khỏi y l bất ộng sản, nếu ã b t khỏi y l ộng sản” Quy ịnh n y ũng ư thể hiện ở Lu t n s Nh t Bản Lu t n s Đ ư r kh i niệm BĐS b o gồm

ất i v t i sản gắn với ất Ở Việt N m, trướ khi b n h nh Bộ Lu t D n s năm 1995, trong hệ thống ph p lu t, ũng như trong quản lý v hoạt ộng kinh tế, húng t rất t s ng thu t ng BĐS v ộng sản m h yếu s ng thu t ng

t i sản ố ịnh Theo th ng lệ v t p qu n quố tế ũng như tr n ơ sở thuộ t nh t nhi n t i sản, Bộ Lu t D n s nướ Cộng ho Xã hội h nghĩ Việt N m ban h nh năm 2015 ph n hi t i sản th nh BĐS v ộng sản Theo , BĐS bao gồm: ất i; nh , ng tr nh x y ng gắn liền với ất i; t i sản gắn liền với ất

i, nh , ng tr nh x y ng; t i sản kh theo quy ịnh ph p lu t

Từ nh ng qu n iểm tr n thể i ến h hiểu hung về BĐS như s u: BĐS

là nh ng t i sản kh ng i ời ư hoặ khả năng i ời hạn hế b o gồm: ất i,

nh , ng tr nh x y ng gắn liền với ất i; t i sản gắn liền với nh v ng

tr nh x y ng; t i sản khác gắn liền với ất i h p th nh một thể theo kh ng

gi n b hiều với ấu trú v ng năng ã ư x ịnh

Đất i l yếu tố ơ bản ầu ti n tạo n n BĐS Nếu kh ng ất i th kh ng thể BĐS v ngư lại kh ng loại BĐS n o m lại kh ng gắn liền với ất i

Do v y, bản th n ất i t n l BĐS ồng thời n ũng l một bộ ph n h p th nh BĐS kh C ng tr nh x y ng gắn liền với ất i kể ả t i sản gắn liền với nh ở công trình x y ng Nh x y ng ố ịnh kh ng thể i

ời hoặ i ời kh ng ng kể C ng tr nh n y phải khả năng o lường v

lư ng ho th nh gi trị theo nh ng ti u huẩn nhất ịnh Các t i sản kh gắn liền với ất i như vườn y l u năm; ng tr nh nu i thuỷ sản; nh ồng l m muối; ng tr nh u lị h, vui hơi, thể th o, ng tr nh kh i th hầm mỏ

1.1.2 Đặc điểm bất động sản

- Tính cố định về vị trí

Đặ iểm n y l o BĐS lu n gắn liền với ất i m ất i ặ iểm l

vị tr ố ịnh v giới hạn về iện t h v kh ng gi n Diện t h ất i một quố gi kh th y ổi o BĐS như nh , ng tr nh kh v v t kiến trú gắn liền với ất i ũng bị ố ịnh về vị tr Gi trị BĐS lu n gắn liền với từng vị

tr thể Yếu tố vị tr kh ng phải hỉ x ịnh bằng ti u th o lường ị lý

th ng thường m n òn ư nh gi bởi khoảng h tới trung t m kinh tế,

h nh trị, văn h - xã hội v khả năng tiếp n BĐS tới trung t m Khi yếu tố vị tr th y ổi, khả năng sinh lời v gi trị BĐS ũng sẽ th y ổi Do v y, TĐV phải t nh trướ th y ổi n y trong việ ầu tư v TĐG BĐS

t nh bền v ng BĐS rất kh nh u, tùy thuộ v o từng loại BĐS thể T nh bền

v ng BĐS ư xét tr n ả g ộ kỹ thu t v kinh tế nhưng tuổi thọ v t lý v tuổi thọ kinh tế BĐS thường kh ng bằng nh u Tuổi thọ v t lý thường i hơn tuổi thọ kinh tế Tuổi thọ v t lý hấm t khi kết ấu hịu l h yếu bị lão ho

v hư hỏng, kh ng thể tiếp t n to n ho việ s ng Trong trường h p , nếu xét thấy tiến h nh ải tạo, n ng ấp ng tr nh thu ư l i h lớn hơn l ph i v

x y ng mới, th thể kéo i tuổi thọ v t lý ể p ng ư tuổi thọ kinh tế Tuổi thọ kinh tế hấm t khi trong iều kiện thị trường v trạng th i v n h nh ều

b nh thường m hi ph s ng BĐS ng ng bằng với l i h thu ư từ BĐS

Ch nh v v y, khi ầu tư x y ng BĐS phải t nh tuổi thọ kinh tế ể quyết ịnh

tuổi thọ v t lý, tr nh ầu tư lãng ph hoặ ầu tư l m nhiều lần Khi TĐG BĐS, phải

t nh ến ả h i yếu tố tuổi thọ kinh tế v tuổi thọ v t lý Tuổi thọ n o ngắn hơn sẽ quyết ịnh s tồn tại BĐS Trong mối qu n hệ gi tuổi thọ kinh tế v tuổi thọ v t lý BĐS, l i h kinh tế m ng lại xu hướng giảm ần ến uối hu kỳ kinh tế o hi ph uy tr tăng v nguồn thu nh p xu hướng giảm Do v y, phải so s nh gi gi trị kinh tế m ng lại với hi ph uy tr v hi ph ơ hội việ uy tr h y ổi mới BĐS ể quyết ịnh s tồn tại hu kỳ v t lý

- Tính khác biệt: Kh ng h i BĐS ho n to n giống nh u, lý o l s kh

nh u về vị tr BĐS, về kết ấu v kiến trú , hướng, ảnh qu n v m i trường;

kh nh u về quyền ối với BĐS Trong ùng một khu v , kể ả h i mảnh ất ạnh nh u ũng nh ng yếu tố kh ng giống nh u hoặ ng i nh , mảnh ất có thể kh nh u về quyền h thể ối với BĐS Ngo i r , h nh nh ầu tư, kiến trú sư ều qu n t m ến t nh kh biệt BĐS ể tạo s hấp n ối với

nh u khi TĐG

- Tính khan hiếm

S kh n hiếm BĐS xuất ph t từ ặ t nh ất i hịu s quy ịnh iều

kiện t nhi n l giới hạn iện t h bề mặt tr i ất, ũng như từng vùng, từng ị phương, từng khu v , từng mảnh ất BĐS l ạng t i sản giới hạn về quy m quỹ ất nh ho mỗi hoạt ộng, m h n n kh ng thể mở rộng Hơn

n , BĐS lại t nh kh biệt, ố ịnh về vị tr , từ ặt ra vấn ề: ung ầu về BĐS thường mất n ối theo hiều hướng ung nhỏ hơn ầu n n thường n ến

t nh trạng ầu ơ về BĐS Gi BĐS trong nhiều trường h p l m gi bong b ng,

l nguy ơ n tới kh ng hoảng kinh tế Nh ng bong b ng nh ất thể trở th nh

t m iểm thú ẩy ả nh ng t i l n v i xuống hu kỳ kinh tế v khi húng

vỡ tung thể kéo theo suy tho i, thất nghiệp tăng v thu nh p giảm Trong nh ng trường h p xấu nhất, s s p ổ bong b ng nh ất l m ho ả hệ thống t i h nh ũng trở n n bất ổn v thu lỗ

- Có giá trị lớn

Gi trị BĐS thường rất o, iều n y xuất ph t từ gi trị ất i, ũng như

hi ph x y ng ng tr nh tr n ất l rất lớn Hơn n , BĐS t nh kh biệt

v t nh kh n hiếm o hoạt ộng ầu tư kinh o nh BĐS òi hỏi phải lư ng vốn lớn v i hạn Đồng thời, vốn ầu tư ho BĐS thể t i tạo trở lại ph v ho hoạt ộng kinh o nh th ng qu hoạt ộng thế hấp Cũng o ặ iểm n y n n hoạt ộng kinh o nh BĐS thường ần ến s th m gi ng n h ng v tổ

ấu hạ tầng kỹ thu t v hạ tầng xã hội sẽ l m tăng vẻ ẹp, s tiện l i v n ng o

gi trị ất i v ng tr nh x y ng trong khu v Trong th tế, việ

x y ng ng tr nh n y l m t n th m vẻ ẹp v s hấp n ng tr nh kh c là hiện tư ng kh phổ biến Từ ặt r vấn ề: Nh nướ ần phải thống nhất quản

lý về BĐS Khi ầu tư x y ng ng trình BĐS phải t nh ến nh ng ảnh hưởng tới ng tr nh kh Khi TĐG, người thẩm ịnh phải t nh ến khả năng ảnh hưởng nếu như ng tr nh BĐS kh r ời

1.1.3 Phân loại bất động sản

a Theo đặc tính vật chất

- Đất i: Phải l ất kh ng i ời ư hoặ i ời ư nhưng kh ng ng

kể (nh ng ất i i ời ư như ất trồng y ảnh tr n h u, ất l m v t liệu x y ng… kh ng phải l BĐS)

- C ng tr nh x y ng và các t i sản gắn liền với ng tr nh:

+ Nh x y ng ố ịnh kh ng thể i ời, hoặ i ời kh ng ng kể (nh ng nh bạt i ộng, ng i nh lắp ặt sẵn thể i ộng tr n xe lăn kh ng phải l BĐS)

+ C ng tr nh hạ tầng gắn liền với ất i: hệ thống iện lưới, iện thoại, ăng ten v p truyền h nh, hệ thống lọ v ấp tho t nướ , hệ thống ấp kh g , hệ thống u hoả…

+ C t i sản kh gắn liền kh ng thể t h rời với ng tr nh x y ng (nh ng tài sản n y kh ng nhất thiết phải ối với mọi ng tr nh như hệ thống iều ho

kh ng kh , th ng m y, hệ thống hống trộm t ộng, y ảnh trồng ố ịnh tạo ảnh qu n ho ng tr nh …)

- Các t i sản kh gắn liền với ất i: vườn y l u năm; các công trình nuôi trồng thuỷ sản, nh ồng l m muối; ng tr nh u lị h, vui hơi, thể th o; một

số ng tr nh kh i th mỏ

b Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất

* C ng tr nh kiến trú (5 loại):

- Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán:

+ Tùy thuộ v o y u ầu về kiến trú , tiện nghi, ảnh qu n, m i trường, người t s ph n biệt nh ở th nh 3 loại l nh hung ư, nh ở ri ng biệt v biệt

- Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất, b o gồm: nh xưởng, kho t ng, mặt

bằng trong khu ng nghiệp

- Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: h ng ho thu , h ,

gi n h ng, trung t m thương mại…

- Khách sạn và văn phòng cho thuê Đối với kh h sạn, ăn v o hất lư ng

ị h v , tr ng thiết bị, ảnh qu n m i trường… m người t hi kh h sạn r loại kh nh u từ 1 ến 5 s o

- Công trình kiến trúc khác: nh thờ…

* Đất i: Đất i ư ph n biệt th nh 3 vùng kh nh u: ồng bằng, trung

u, miền núi Mỗi vùng ư hi l m 3 nh m, b o gồm: nh m ất n ng nghiệp,

nh m ất phi n ng nghiệp v nh m ất hư s ng

- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất trồng y hằng

năm, ất trồng y l u năm, ất rừng sản xuất, ất rừng phòng hộ, ất nu i trồng thuỷ sản, ất l m muối, ất n ng nghiệp kh (gồm ất s ng ể x y nh k nh v loại nh kh ph v m h trồng trọt, kể ả h nh th trồng trọt kh ng

tr tiếp tr n ất; x y ng huồng trại, hăn nu i gi sú , gi ầm…)

- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại sau đây (10 loại):

1 Đất ở (b o gồm ất ở tại n ng th n v ất ở tại thị);

2 Đất x y ng tr sở ơ qu n;

3 Đất s ng v o m h quố phòng, n ninh;

4 Đất x y ng ng tr nh s nghiệp gồm ất x y ng tr sở tổ h s nghiệp; ất x y ng ơ sở văn h , xã hội, y tế, gi o v o tạo, thể thể

th o, kho họ v ng nghệ, ngoại gi o v ng tr nh s nghiệp kh ;

5 Đất sản xuất, kinh o nh phi n ng nghiệp gồm ất khu ng nghiệp, m

ng nghiệp, khu hế xuất; ất thương mại, ị h v ; ất ơ sở sản xuất phi nông nghiệp; ất s ng ho hoạt ộng kho ng sản

6 Đất s ng v o m h ng ộng gồm ất gi o th ng (gồm ảng h ng

kh ng, s n b y, ảng ường th y nội ị , ảng h ng hải, hệ thống ường sắt, hệ thống ường bộ v ng tr nh gi o th ng kh ); th y l i; ất i t h lị h s - văn

h , nh l m thắng ảnh; ất sinh hoạt ộng ồng, khu vui hơi, giải tr ng ộng;

ất ng tr nh năng lư ng; ất ng tr nh bưu h nh, viễn th ng; ất h ; ất bãi thải, x lý hất thải v ất ng tr nh ng ộng kh ;

7 Đất ơ sở t n gi o, t n ngưỡng;

8 Đất l m nghĩ tr ng, nghĩ ị , nh t ng lễ, nh hỏ t ng;

9 Đất s ng, ngòi, k nh, rạ h, suối v mặt nướ huy n ùng;

10 Đất phi n ng nghiệp kh gồm ất l m nh nghỉ, l n, trại ho người l o ộng trong ơ sở sản xuất; ất x y ng kho v nh ể h n ng sản, thuố bảo vệ

th v t, ph n b n, m y m , ng ph v ho sản xuất n ng nghiệp v ất x y

ng ng tr nh kh người s ng ất kh ng nhằm m h kinh o nh m

ng tr nh kh ng gắn liền với ất ở;

* Nhóm đất chưa sử dụng gồm loại ất hư x ịnh m h s ng

Trong mỗi loại tr n, tuỳ thuộ v o ặ iểm thể mỗi ị phương, người

t òn tiếp t hi một h hi tiết mỗi nh m r th nh hạng, nh số hạng 1, 2…hoặ hi hi tiết r th nh vị tr ể t nh gi v v n ng ơ hế quản lý ho

- Nh m 2: Ch yếu l ất n ng nghiệp ( ưới ạng tư liệu sản xuất) b o gồm loại ất n ng nghiệp: ất rừng, ất nu i trồng thuỷ sản, ất l m muối…

- Nh m 3: L ng tr nh bảo tồn quố gi , i sản văn ho v t thể, nh thờ

họ, nh hù , miếu mạo, nghĩ tr ng…

Việ ph n hi BĐS theo ti u th tr n bảo ảm ho việ x y ng ơ hế chính sách ph t triển v quản lý thị trường BĐS phù h p với t nh h nh th tế C h

ph n loại n y ũng ư nhiều nướ tr n thế giới p ng

Ngoài ra theo t nh hất ph p lý BĐS, người t s ph n hi BĐS l m

h i loại: BĐS sở h u vĩnh viễn v BĐS sở h u thời hạn Theo khả năng ph t triển, BĐS ư hi th nh h i loại: BĐS khả năng ph t triển v BĐS kh ng khả năng ph t triển

Việ ph n loại bất ộng sản l ơ sở ể Nh nướ h nh s h quản lý v s

ng BĐS một h h p lý v hiệu quả nhất về mặt kinh tế v xã hội S kh

nh u trong quản lý nh nướ ối với mỗi loại BĐS m h s ng kh nh u

l : gi quy ịnh, thời gi n s ng, ơ hế quản lý l gi o h y ho thu , ư ấp

h y phải mu …Từ li n qu n ến m gi ền bù, tiền thuế phải nộp, quyền kh i

th l i h từ BĐS như quyền ư s h , x y ng, quyền huyển ổi m c h… Đối với nh ầu tư, l ơ sở ể người t xem xét ơ hội ầu tư,

nh gi một h h p lý gi trị BĐS, giảm thiểu r i ro trong quyết ịnh ầu tư Đối với lĩnh v TĐG, việ ph n loại BĐS l một trong nh ng ăn ể từ TĐV thu th p th ng tin, l họn ư phương ph p TĐG phù h p với từng loại

h nh BĐS

1.2 Thẩm định giá bất động sản

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản

Theo ông Fred Peter Marrone - Nguy n Gi m ố M keting AVO thuộ Hiệp hội TĐG Ô-xtrây-li-a: “Thẩm ịnh gi bất ộng sản l việ x ịnh gi trị bất ộng sản tại một thời iểm, t nh ến bản hất bất ộng sản v m h thẩm ịnh gi Do v y thẩm ịnh gi l p ng kiện thị trường so s nh m bạn thu th p ư v ph n t h, s u so s nh với bất ộng sản ư thẩm ịnh gi

ể h nh th nh gi trị húng

Theo Gi o sư Lim l n Yu n - Đại họ x y ng v BĐS Sing pore: “Thẩm ịnh gi bất ộng sản là một nghệ thu t h y kho họ ướ t nh gi trị ho một m

h thể, một bất ộng sản thể, tại một thời iểm, n nhắ ến tất ả

ặ iểm bất ộng sản ũng như xem xét tất ả yếu tố kinh tế ăn bản thị trường b o gồm loại ầu tư l họn”

Theo Lu t gi Việt N m năm 2012 th “Thẩm ịnh gi l việ ơ qu n, tổ h

h năng thẩm ịnh gi x ịnh gi trị bằng tiền loại t i sản theo quy ịnh Bộ lu t n s phù h p với gi thị trường tại một ị iểm, thời iểm nhất ịnh, ph v ho m h nhất ịnh theo ti u huẩn thẩm ịnh gi ” [39]

Mặ ù òn thể nhiều ịnh nghĩ kh song nh ng ặ trưng ơ bản TĐG BĐS ần ư thừ nh n l :

Kh i qu t h nh ng ặ trưng n u tr n thể n u ịnh nghĩ : Thẩm định

giá bất động sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

Ướ t nh gi trị BĐS l hoạt ộng hết s ần thiết ph v ho nhiều m

h, phổ biến nhất l tr o ổi, mu b n, huyển như ng, ho thu , thế hấp, bảo hiểm, thu thuế, bồi thường…Trong mỗi m h ều giả thiết rằng TĐV ã

ư tr ng bị kiến th , kinh nghiệm ể TĐG BĐS Kh ng i thể ư r ư

on số h nh x tuyệt ối về gi trị v yếu tố t ộng ến gi trị kh ng ổn ịnh

m th y ổi h ng ng y Tuy nhi n kết lu n về gi trị thể o TĐV ư r ư kiến l phù h p với gi trị thị trường, khả năng xảy r lớn nhất, ư minh h ng bằng bằng h ng, s kiện ã v ng iễn r tr n thị trường, th ng qu nh ng

ph n t h l p lu n hặt hẽ với th ng tin, số liệu minh họ thể

Thẩm ịnh vi n về gi BĐS huy n nghiệp l một huy n gi khả năng

nh n th ầy yếu tố về h nh trị, kinh tế v xã hội t ộng ến gi trị BĐS Việ nắm v ng nh ng nguy n lý ăn bản về lý thuyết v th tế hi phối phương ph p TĐG l một y u ầu h nh nghề TĐV huy n nghiệp ư o tạo ể iều tr , khảo s t s việ theo úng th tế iễn r , nh gi v kết nối nh ng s việ v tr nh b y kết quả với kh h h ng theo một tr t t logi , ưới h nh th một b o o TĐG BĐS TĐG bất ộng sản kh ng hỉ li n qu n ến một ý kiến về

gi trị m hơn n l một ý kiến ư h ng minh, ng hộ bởi nh ng bằng h ng,

h nh ộng khách quan, hiểu biết, th n trọng v kh ng bị ép buộ [81]

Theo Hiệp hội nh TĐG Ho Kỳ, gi trị thị trường l m gi khả năng xảy r o nhất t i sản sẽ ư mu b n tr n thị trường ạnh tr nh v mở ưới nh ng iều kiện gi o ị h ng bằng v o thời iểm TĐG gi người mu sẵn

s ng mu v người b n sẵn s ng b n, b n h nh ộng một h hiểu biết v thừ

nh n gi ả kh ng bị ảnh hưởng nh ng yếu tố t ộng th i qu ũng như

kh ng bị ép buộ

Theo Hiệp hội nh TĐG Đ ng N m Á, gi trị thị trường l số tiền ướ

t nh m một BĐS thể tr o ổi v o ng y TĐG gi một người sẵn s ng mu v một người sẵn s ng b n trong một gi o ị h v tư s u khi s tiếp thị úng ắn trong b n h nh ộng một h hiểu biết, kh n ngo n v kh ng bị ép buộ

Theo Ti u huẩn TĐG Việt N m, giá trị thị trường một t i sản l m

gi ướ t nh t i sản tại thời iểm, ị iểm TĐG, gi một b n l người mu sẵn

Từ nh ng phân tích trên, gi trị thị trường thể hiểu l số tiền tr o ổi ướ

t nh về t i sản v o ng y TĐG, gi một b n l người mu sẵn s ng mu với một b n

l người b n sẵn s ng b n, s u một qu tr nh tiếp thị ng kh i, h p lý m tại

b n h nh ộng một h kh h qu n, hiểu biết v kh ng bị ép buộ

- Giá trị phi thị trường

Tr n th tế, nhiều loại t i sản ần ư TĐG nhưng húng lại rất t khi

Cơ sở việ x y ng kh i niệm gi trị phi thị trường ũng xuất ph t tr tiếp từ kh i niệm gi trị t i sản Tuy nhi n, nh ng l i ích mà t i sản m ng lại ư

trị t i sản thị trường hạn hế, gi trị t i sản chuyên ng, gi trị ầu tư, gi trị bảo hiểm, gi trị ể t nh thuế, gi trị ng bằng, gi trị ặ biệt, gi trị ồng v n, gi trị bắt buộ phải bán

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản

Thẩm ịnh gi BĐS l ng việ ướ t nh, kết quả TĐG thường l một ý kiến

t nh hất tư vấn ho ến khi gi o ị h iễn r Để n ng o ộ tin tưởng ối với kết quả TĐG, khi ướ t nh gi trị BĐS ần xem xét v ph n t h kỹ yếu tố ảnh hưởng ến gi trị húng Việ nh n iện một h r r ng yếu tố n y giúp TĐV nh gi t nh qu n trọng từng yếu tố, thiết l p v t m r mối qu n hệ gi húng, ể từ ư r ti u th v l họn phương ph p nh gi th h

h p C yếu tố ảnh hưởng ến gi trị BĐS thể hi th nh 4 nh m s u:

- C yếu tố m ng t nh v t hất

Nh ng yếu tố m ng t nh v t hất l nh ng yếu tố thể hiện thuộ t nh h u

ng t nhi n, vốn m BĐS thể m ng lại ho người s ng, như: vị tr , iện

t h, k h thướ , khả năng s h , ải tạo…Th ng thường, thuộ t nh h u

ng h y ng ng t nhi n BĐS ng o th gi trị BĐS sẽ ng lớn Tuy nhi n, o yếu tố h qu n gi trị, BĐS ư nh gi o h y kh ng òn

ph thuộ v o khả năng mỗi người trong việ kh i th nh ng ng ng h y thuộ t nh h u h vốn BĐS Do v y, b n ạnh việ v o ng ng BĐS, TĐV phải xét ến m ti u kh h h ng ể tiến h nh tư vấn v l họn loại gi trị ần thẩm ịnh ho phù h p

- C yếu tố m ng t nh kinh tế

Cung v ầu tạo r ặ t nh kh h qu n gi trị h y t nh kinh tế gi trị Giả thiết rằng tại một thời iểm, yếu tố kh l ố ịnh, BĐS ư mu b n tr n thị trường; khi gi trị BĐS tuỳ thuộ v o qu n hệ gi ung v ầu, ph thuộ

v o ộ o giãn h y ộ nh y ung v ầu tr n thị trường Gi trị BĐS ư

nh gi o khi ung trở n n kh n hiếm, nhu ầu v s mu ng y ng o v ngư lại, BĐS sẽ ư nh gi thấp khi ung trở n n phong phú, nhu ầu v s

mu ng y ng giảm

- C yếu tố kh

Nh ng yếu tố kh như t p qu n n ư h y t m lý ti u ùng ũng ảnh hưởng tới gi trị BĐS V : t m lý xem phong thuỷ, xem tuổi ể mu ất h y họn hướng nh , l m nh Một mảnh ất thể ắt với người n y nhưng lại thể

h h p lý gi trị BĐS

- Nguy n tắ s ng tốt nhất v hiệu quả nhất: Mỗi BĐS thể s ng v o nhiều m h v ư lại l i h kh nh u, nhưng gi trị húng ư x ịnh h y thừ nh n trong iều kiện ư s ng tốt nhất v hiệu quả nhất

Ủy b n Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế giải th h nguy n tắ s ng tốt nhất v hiệu quả nhất là khả năng s ng tốt nhất một t i sản trong bối ảnh t nhi n, ph p lu t, t i h nh ho phép v m ng lại gi trị o nhất ho t i sản [80]

Một BĐS ư oi l s ng tốt nhất v hiệu quả nhất phải thỏ mãn iều kiện tối thiểu s u:

+ BĐS ư s ng trong bối ảnh t nhi n: BĐS ư s ng hoặ giả ịnh s ng trong iều kiện th , tin y tại thời iểm ướ t nh gi trị, kh ng s

ng trong iều kiện bất b nh thường h y s bi qu n, lạ qu n qu m về khả năng s ng BĐS

+ BĐS s ng phải ư phép về mặt ph p lý Ngo i r , nh ng quy ướ

t nh th ng lệ h y t p qu n xã hội ũng ần phải ư t n trọng

+ BĐS s ng phải ặt trong iều kiện khả thi về mặt t i h nh: Mỗi nh

ầu tư thể s ng BĐS theo hi ph ơ hội ri ng m nh, tuy nhiên, phương n s ng phải phản nh t nh khả thi về mặt t i h nh

Cơ sở ề r nguy n tắ n y l : Con người lu n s ng t i sản trên nguyên

tắ kh i th một h tối l i ích mà t i sản thể m ng lại nhằm bù ắp hi ph phải bỏ r Cơ sở ể người t nh gi , r quyết ịnh ầu tư l tr n l i h o nhất m t i sản thể m ng lại, v v y, gi trị một t i sản ư thừ nh n trong iều kiện t i sản ư s ng một h tốt nhất v hiệu quả nhất

Trong TĐG BĐS, thẩm ịnh vi n phải hỉ r ư hi ph ơ hội BĐS,

ph n biệt ư giả ịnh t nh huống s ng phi th tế, s ng s i ph p lu t v

kh ng khả thi về mặt t i h nh Điều n y nghĩ l TĐV phải hỉ r ư khả năng th tế về việ s ng BĐS v nh ng l i h việ s ng

- Nguy n tắ th y thế: Giới hạn o nhất về gi trị một BĐS kh ng vư t

qu hi ph ể một BĐS tương ương Đ y l một nguy n tắ ơ bản v qu n trọng trong lý thuyết TĐG, l ơ sở lý lu n ơ bản ể h nh th nh phương ph p so

s nh tr tiếp, phương ph p hi ph Tu n th nguy n tắ n y, TĐV phải nắm ư

th ng tin về gi ả h y hi ph sản xuất BĐS tương t , gần với thời iểm TĐG, l m ơ sở ể so s nh v x ịnh giới hạn o nhất về gi trị BĐS ần TĐG Tuy nhi n, tr n th tế, trong nhiều trường h p rất kh t m ư h i BĐS tương t hoặ giống nh u ể thể so s nh về gi b n h y hi ph sản xuất

Do v y, ể v n ng tốt nguy n tắ này, TĐV nhất thiết phải ư tr ng bị kỹ năng v h iều hỉnh s kh biệt gi loại BĐS, nhằm ảm bảo t nh hất thể so s nh với nh u về gi ả h y hi ph sản xuất, l m h ng ớ h p lý ho việ

ướ t nh gi trị BĐS ần thẩm ịnh

- Nguy n tắ báo l i h kinh tế trong tương l i: Gi trị một BĐS

ư quyết ịnh bởi nh ng l i h tương l i m BĐS m ng lại ho nh ầu tư tại thời iểm nhất ịnh TĐG về th hất ũng l ng việ b o khoản l i h

m t i sản thể m ng lại trong tương l i Nh ng th y ổi về kinh tế, về hu kỳ một vùng ất ũng như h nh s h quản lý Nh nướ về BĐS v thị trường