Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay (Luận án tiến sĩ)

Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay (Luận án tiến sĩ)Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay (Luận án tiến sĩ)Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay (Luận án tiến sĩ)Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay (Luận án tiến sĩ)Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay (Luận án tiến sĩ)Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay (Luận án tiến sĩ)Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay (Luận án tiến sĩ)Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay (Luận án tiến sĩ)Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay (Luận án tiến sĩ)Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay (Luận án tiến sĩ)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

TRẦN THỊ THANH HÀ

HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

TRẦN THỊ THANH HÀ

HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG

MÃ SỐ: 62.34.02.01

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

1 TS Nguyễn Minh Hoàng

2 GS.,TSKH Đặng Hùng Võ

HÀ NỘI - 2018

1

T i xin m o n y l ng tr nh nghi n u ri ng

t i C số liệu, kết quả n u trong lu n n l trung th

Nh ng tƣ liệu ƣ s ng trong lu n n ều nguồn

gố tr h n r r ng

T giả Lu n n

2 MỤC LỤC

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản 36

1.2.5 Các nguyên tắc cơ bản thẩm định giá bất động sản 37

1.3 Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản 39

1.3.1.1 Khái niệm quy trình thẩm định giá bất động sản 39

1.3.1.2 Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản 41

1.3.4.3 Mức độ minh bạch và ổn định của thị trường bất động sản 74

1.3.4.4 Công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động thẩm định giá 75

1.3.4.5 Công tác tổ chức hoạt động thẩm định giá 75

1.4 Kinh nghiệm quốc tế và bài học rút ra cho Việt Nam về quy trình

và phương pháp thẩm định giá bất động sản 76

1.4.1 Kinh nghiệm quốc tế về quy trình và phương pháp thẩm định giá 76

3

bất động sản

1.4.2 Bài học rút ra cho Việt Nam về quy trình và phương pháp thẩm định

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP

2.1 Khái quát về thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam 87

2.1.1 Sự phát triển của thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam 87

2.1.2 Các văn bản pháp lý chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất

2.2 Thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở

2.2.1 Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản được ban hành

theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 96

2.2.1.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống tiêu

chuẩn thẩm định giá Việt Nam 96 2.2.1.2 Phương pháp thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống

tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 100

2.2.2 Thực trạng xây dựng, vận dụng quy trình và phương pháp thẩm định

giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam 112

2.2.2.1 Thực trạng xây dựng và vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản

ở các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam 112

2.2.2.2 Thực trạng vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại

các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam 115

2.3 Đánh giá thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất

Thành công của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản

được ban hành theo hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 134

2.3.2.2

Thành công trong xây dựng quy trình và vận dụng các phương pháp

thẩm định giá bất động sản của các doanh nghiệp thẩm định giá ở

4

trong tiêu chuẩn thẩm định giá

2.3.3.2 Hạn chế trong xây dựng và vận dụng quy trình, phương pháp thẩm định

giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá 136

2.3.4.1 Nguyên nhân chủ quan 142

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ

PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT

NAM

149

3.1 Định hướng hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá

3.1.1 Định hướng hoạt động thẩm định giá bất động sản Việt Nam 149 3.1.2 Quan điểm hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất

3.2 Các giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá

3.2.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản 152

3.2.1.1 Bổ sung thêm các bước làm tăng tính chặt chẽ của quy trình và độ tin

cậy của kết quả thẩm định giá bất động sản 152 3.2.1.2 Hoàn thiện nội dung các bước của quy trình thẩm định giá bất động sản

theo hướng chi tiết hơn và sửa đổi một số nội dung cho phù hợp 155

3.2.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản 160

3.2.2.1 Hoàn thiện các Tiêu chuẩn thẩm định giá về phương pháp thẩm định giá

3.2.2.2 Hoàn thiện việc thu thập, lựa chọn thông tin về các bất động sản so sánh 164

3.2.2.3 Giải pháp về kiểm tra, phân tích các giao dịch về bất động sản so sánh

nhằm đáp ứng yêu cầu có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu 168 3.2.2.4 Giải pháp về phân tích và điều chỉnh sự khác biệt giữa các bất động sản

so sánh với bất động sản mục tiêu cần thẩm định trong các phương pháp 169 3.2.2.5 Giải pháp về lựa chọn mức giá đại diện làm cơ sở ước tính cho giá trị bất

động sản mục tiêu cần thẩm định 170 3.2.2.6

Giải pháp về ước tính chi phí và mức độ giảm giá của công trình xây

dựng trong phương pháp chi phí, phương pháp chiết trừ, phương pháp

3.2.3.1 Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh về bất động sản tại các

doanh nghiệp thẩm định giá 177 3.2.3.2

Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ, chú trọng phẩm chất đạo đức

nghề nghiệp đồng thời có chế độ đãi ngộ phù hợp cho đội ngũ nhân sự

phục vụ cho thẩm định giá tại các doanh nghiệp thẩm định giá

183

3.2.3.3 Tăng cường vai trò quản lý nhà nước về thẩm định giá 184

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT

BĐS TĐG TĐV

Bất ộng sản Thẩm ịnh gi Thẩm ịnh vi n

6 DANH MỤC BẢNG

1 Bảng 1: Tiến ộ qu tr nh iều tr 25

2 Bảng 2 1: Số o nh nghiệp thẩm ịnh gi v số thẩm ịnh vi n hành

3 Bảng 2 2: Số TĐV tại o nh nghiệp TĐG v tỷ trọng o nh nghiệp

TĐG theo số TĐV trong tổng số o nh nghiệp TĐG năm 2016 91

4 Bảng 2 3: Loại t i sản ư TĐG h yếu tại o nh nghệp TĐG 94

5 Bảng 2 4: Điều hỉnh m gi hỉ n theo yếu tố so s nh 103

6 Bảng 2 5: Ý kiến về u hỏi “Do nh nghiệp x y ng quy tr nh TĐG

12 Bảng 2 11: Tổng h p ý kiến nh gi khả năng th hiện nội ung

liên qu n phương ph p hi ph , hiết trừ ể TĐG BĐS 124

13 Bảng 2 12: Tổng h p ý kiến nh gi khả năng th hiện nội ung

li n qu n phương ph p thặng ư ể TĐG BĐS 128

14 Bảng 2 13: Kết quả khảo s t về m ộ p ng ti u h trong quy

tr nh TĐG hiện tại - R r ng, ầy bướ , hi tiết 130

15 Bản 2.14: Kết quả khảo s t về m ộ p ng ti u h trong quy

tr nh v phương ph p TĐG hiện tại - T nh phù h p 131

16 Bảng 2 15: Kết quả khảo s t về m ộ p ng ti u h trong quy

tr nh TĐG hiện tại - Giúp TĐV ư r kết quả trong thời gi n ngắn 132

17 Bảng 2 16: Kết quả khảo s t về m ộ p ng ti u h trong quy

tr nh v phương ph p TĐG hiện tại - Chi ph TĐG thấp 132

18

Bảng 2 17: Kết quả khảo s t về m ộ p ng ti u h trong quy

tr nh v phương ph p TĐG hiện tại - Kết quả TĐG ộ tin y o 133

19 Bảng 2 18: Kết quả khảo s t về tỷ lệ số trường h p y u ầu TĐG BĐS

lại tại o nh nghiệp TĐG 133

20 Bảng 2 19: Kết quả khảo s t về việ o nh nghiệp ơ sở liệu

ri ng về thẩm ịnh gi bất ộng sản 143

21 Bảng 2 20: Kết quả khảo s t về m ộ o tạo, bồi ưỡng ho ội ngũ

thẩm ịnh gi bất ộng sản tại o nh nghiệp 144

7

22 Bảng 2 21: Kết quả khảo s t về thời gi n TĐG BĐS tại o nh

23

Bảng 3 1: Kết quả khảo s t về hướng v n ng Phương ph p So s nh -

Th ng tin về bất ộng sản so s nh phải m ng t nh ại iện ho gi o

Bảng 3 10: Đ nh gi m qu n trọng giải ph p ho n thiện quy tr nh v

phương ph p TĐG BĐS - Đ o tạo, bồi ưỡng n ng o tr nh ộ ội ngũ

TĐG

183

8 DANH MỤC BIỂU ĐỒ

1 Biểu ồ 2 1: Số o nh nghiệp TĐG v số TĐV h nh nghề năm 2009 -

2

Biểu Biểu ồ 2 2: Số TĐV tại o nh nghiệp TĐG v tỷ trọng o nh nghiệp

TĐG theo số TĐV trong tổng số o nh nghiệp TĐG năm 2016 92

9 LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Thẩm ịnh gi t i sản là hoạt ộng tồn tại kh h qu n trong ời sống kinh tế

xã hội nướ ph t triển nền kinh tế theo ơ hế thị trường Thẩm ịnh gi

ư thừ nh n l một nghề v i trò qu n trọng giúp ho Nh nướ , tổ

h , nh n ư r quyết ịnh li n qu n ến việ sở h u, quản lý, mu b n,

t nh thuế, bảo hiểm, ho thu , ầm ố, thế hấp v kinh o nh t i sản Tại Việt Nam, nhu ầu về thẩm ịnh gi tăng nhanh từ nh ng năm 1993-1994, khi nền kinh tế huyển mạnh từ ơ hế kế hoạ h h t p trung s ng nền kinh tế thị trường ịnh hướng xã hội h nghĩ Hiện nay, Việt N m ng trong thời kỳ ổi mới, ẩy mạnh ph t triển nền kinh tế thị trường năng ộng v nỗ l không ngừng ể hội nh p nền kinh tế to n ầu, nhu ầu về thẩm ịnh gi t i sản trong

xã hội ng y ng lớn, ặt r y u ầu phải ư thẩm ịnh gi t i sản trở th nh một nghề - một loại hoạt ộng ị h v tư vấn m ng t nh huy n nghiệp, ộ l p,

kh h qu n, năng l hoạt ộng nhằm bảo ảm ho nghề thẩm ịnh gi ph t huy tốt v i trò m nh, từ g p phần bảo ảm l i h h nh ng b n

th m gi thị trường Theo Đề n n ng o năng l thẩm ịnh gi Việt N m

gi i oạn 2013 – 2020, hoạt ộng thẩm ịnh gi t p trung h yếu v o loại

t i sản l bất ộng sản, m y m , thiết bị với số lư ng h p ồng thẩm ịnh gi hiếm từ 80%-90% tổng số h p ồng thẩm ịnh gi o nh nghiệp Tuy nhiên thẩm ịnh gi bất ộng sản òn nhiều bất p, hất lư ng nhìn chung còn thấp, hư p ng ư y u ầu thị trường v kỳ vọng xã hội, nhất l thẩm ịnh gi quyền s ng ất trong x ịnh gi trị o nh nghiệp nh nướ ể ổ phần ho , thẩm ịnh gi bất ộng sản thế hấp tại ng n hàng thương mại ũng như thẩm ịnh gi bất ộng sản trong nhiều trường h p kh Th tế nhiều trường h p kết quả thẩm ịnh gi h nh lệ h nhiều so với gi trị thị trường, cùng một bất ộng sản nhưng kết quả o nh nghiệp thẩm ịnh giá ư r

h nh lệ h rất lớn Có nhiều nguy n nh n n ến t nh trạng trên nhưng một trong nh ng nguy n nh n qu n trọng l o quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh

gi bất ộng sản Đ y l yếu tố qu n trọng quyết ịnh tới kết quả, hất lư ng hoạt ộng thẩm ịnh gi bất ộng sản Quy trình và phương ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản lu n l h ề ư qu n t m ả về phương iện lý thuyết v th

tế C ti u huẩn về quy tr nh thẩm ịnh gi v phương ph p thẩm ịnh gi bất

10

ộng sản ã ư b n h nh v s ổi nhưng nội dung các tiêu chuẩn ũng hưa

ư ho n thiện, òn nhiều h hiểu kh nh u n ến việ v n ng quy tr nh

v phương ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản trong thời gi n qu òn nhiều hạn

hế Hoạt ộng thẩm ịnh gi hiện n y h yếu o thẩm ịnh vi n tiến h nh tại o nh nghiệp h năng thẩm ịnh gi theo quy ịnh hiện h nh, tuy nhiên nhiều o nh nghiệp hư quy tr nh thẩm ịnh gi bất ộng sản kho

họ , hặt hẽ, thể Việ v n ng quy trình và phương ph p thẩm ịnh giá bất ộng sản v n òn nhiều iểm hư phù h p n ến kết quả thẩm ịnh gi bất ộng sản hiện n y hư ộ tin y o ể l m ơ sở ho Nh nướ , tổ

h , nh n r quyết ịnh quản lý, ầu tư [32]

tr nh thẩm ịnh gi bất ộng sản một h r r ng, hặt hẽ, hướng n v n ng quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản phù h p nhằm nâng

o ộ tin y ho kết quả thẩm ịnh gi bất ộng sản, tạo iều kiện ể thẩm ịnh gi bất ộng sản ph t triển hơn, huy n nghiệp hơn, tương x ng với vị tr vốn n trong nền kinh tế thị trường hội nh p Kết quả thẩm ịnh gi bất ộng sản tin y ũng l ơ sở giúp ho nh nướ , nh ầu tư, khách hàng ra các quyết ịnh h p lý Đối với bản th n thẩm ịnh vi n, ư một quy tr nh thẩm ịnh gi kho họ , hặt hẽ, thể v h th s ng phương ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản phù h p sẽ giúp ho họ giảm thiểu ư r i ro trong hoạt ộng nghề nghiệp thẩm ịnh gi – một nghề nghiệp vốn ã h ng nhiều r i

ro Xuất ph t từ nh ng lý o m nghi n u sinh ã l họn ề t i “Hoàn

thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay” l m ề t i nghi n u lu n n

2 Những kết quả nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan đến luận

án và những định hướng nghiên cứu tiếp của luận án

Khi ề p ến quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản, các

nghi n u t p trung v o h i mảng nội ung lớn: thứ nhất, bất ộng sản v thẩm ịnh gi bất ộng sản; thứ hai, quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi bất ộng

sản Tr n ơ sở n y, nghi n u sinh ũng sẽ tổng lu n theo h i mảng nội ung chính nêu trên, tuy nhi n ể nh ng nh gi s t th về t nh h nh nghi n u,

11

ũng như phù h p với phạm vi nghi n u, nghi n u sinh sẽ t m lư theo h i

nh m nghi n u: nghi n u t giả nướ ngo i v nghi n u

t giả trong nướ

2.1 Nghiên cứu của nhóm tác giả nước ngoài:

Hiện nhiều nghi n u kh i qu t về bất ộng sản v thị trường BĐS tại quố gi ph t triển như nghi n u về quyền sở h u BĐS t giả

H lbert C Smith, John B Corgel ư ề p tới trong t phẩm “Triển vọng bất ộng sản” (Real estate perspectives: An introduction to real estate) (2001)[71]

T giả ư r kh i niệm nh gi ăn bản về vấn ề ầu tư v o thị trường BĐS, vấn ề về thuế thu nh p, h sở h u, r i ro trong ầu tư BĐS, quản l BĐS, triển vọng về thị trường BĐS,… T giả D vi C P rks, với t phẩm

“Nh ng vấn ề m i trường li n qu n tới quản lý bất ộng sản” (Environmental management for real estate professionals) (1992) lại ư r

nh ng ph n t h về m i trường trong hoạt ộng quản lý BĐS, ặ biệt ã phân

t h kh i qu t nh ng y u ầu về ph p lu t, t i h nh v ạo , biện ph p ề phòng r i ro về mặt ph p lu t tại Mỹ li n qu n tới bất ộng sản [69] Nghiên

u s u hơn về một số hoạt ộng hung trong thị trường BĐS t giả M nry Seldin trong uốn “Sổ t y bất ộng sản” (The real estate handbook) [73], t giả

t p trung v o tr o ổi về kinh o nh BĐS ũng như hiến lư v th h nh marketing BĐS, ph n t h t i h nh v ầu tư BĐS C nh kho họ nướ ngo i ũng một số nghi n u ối với việ quản lý ất i Việt N m: tổ

h tư vấn “Strengthening environment l M n gement n L n Administration Viet Nam- Swe en ompor tion Progr m (SEMLA)” ã ác

b o o nh gi hệ thống lu t ất i, ây là công trình nghi n u, r so t hệ thống ph p lu t ất i hiện n y Việt N m, so s nh hệ thống lu t hiện h nh với hệ thống ph p lu t ất i thế giới v ư r một số khuyến nghị

Nh ng nghi n u tr n mới ề p h yếu ến nh ng kiến th hung về BĐS, thị trường BĐS v một số kh i qu t về mảng hoạt ộng thị trường BĐS h kh ng nghi n u tr n g ộ t ộng như thế n o ối với ng tác thẩm ịnh gi BĐS

B n ạnh nh ng nghi n u kh i qu t tr n về thị trường BĐS, một số t giả nướ ngo i ũng ã nh ng nghi n u về hoạt ộng t i h nh trong thị trường BĐS như t giả W B Brueggenm m, J D Fisher với nghi n u về

“Nh ng vấn ề t i h nh v ầu tư bất ộng sản” (Re l est te fin n e n investments) (1997) ã n u r nh ng vấn ề ần lưu ý trong lĩnh v t i h nh v

ầu tư BĐS ở nướ Mỹ, ũng như ề p kh i qu t tới thị trường vốn v n to n trong kinh doanh BĐS Đề p ến quản lý vốn ầu tư tr n thị trường BĐS, quản

12

lý phần vốn ầu tư BĐS ưới h nh th i t i sản ố ịnh ư t giả Sus n Hudson-Wilson, Charles H Wurtzeb h tr nh b y r qu t phẩm “Quản lý vốn

ầu tư bất ộng sản” (M n ging re l est te portfolios) (1994)[74] Tác giả Roy

W B hl trong t phẩm “Thuế bất ộng sản ở thị nướ h m ph t triển” (The taxation of urban property in less developed countries) (1979) [53] lại ph n

t h s u về việ s ng ất ở thị nướ h m ph t triển v t ộng

h nh s h thuế BĐS ối với gi ả BĐS Một số t giả lại nh ng nghi n u huy n s u về t nh h nh t i h nh nh ở, như Arjen v n Dijkhuizen, Hà Lan trong nghi n u m nh về “Thị trường t i h nh nh ở tại H L n” (Dut h housing finance market) (2004) [58] ũng ã ư r ph n t h hung yếu tố thị trường t i h nh nh ở tại H L n, ồng thời giới thiệu ng s ng ũng như r i ro v biện ph p quản lý r i ro tại thị trường n y Nghi n

u John Ry ing thuộ Ng n h ng D tr Quố gi New York (Fe er l Reserve B nk of New York) “T i h nh nh ở v s huyển ổi về h nh s h tiền tệ” (Housing Fin n e n the Transmission of Monetary Policy) (1990) [72] lại ph n t h về ng h nh s h t i h nh nh ở như trần lãi suất ho

v y, s tăng trưởng h ng kho n h , iều hỉnh lãi suất thế hấp, s ạnh

tr nh tr n thị trường thế hấp ũng như việ giới thiệu m h nh ầu tư nh ở

C t giả tr n ã nghi n u ng t i h nh trong việ quản lý thị trường BĐS, ề p ến h ng h tr n thị trường BĐS, ngo i r việ nghi n u

tr n thi n hướng nhiều s ng hoạt ộng kinh o nh BĐS h kh ng ề p tới việ thẩm ịnh gi BĐS

Ngo i nh ng nghi n u về BĐS, thị trường BĐS, hoạt ộng t i h nh tr n thị trường BĐS, một số t giả nướ ngo i ã nh ng nghi n u về thẩm ịnh

Theo cách suy lu n thị trường, Whipple (1995) và Lusht (1997) liệt k m

h nh ph n t h v iều hỉnh trong phương ph p so s nh s u y: (1) Điều hỉnh theo ặp: hỉ y u ầu một m u nhỏ gi o ị h ư o lường nh gi h qu n

ể ung ấp một ướ t nh uy nhất (2) Điều hỉnh theo lưới gi o ị h (s ng kết

lu n thống k và phân tích): Cung ấp o n gi với một phạm vi tin y ở h i

b n a nhưng òi hỏi một số lư ng lớn gi o ị h b n h ng tương ương ể tạo

th nh một m u ại iện (3) S ng ph n t h hồi quy: òi hỏi một số lư ng lớn

13

qu n s t về m gi gi o ị h Ứng ng này ph t triển trong ịnh gi ại húng v l i thế l ung ấp một to n gi , phạm vi gi trong khoảng tin y[65][75] Tất ả phương ph p iều hỉnh n y v biến thể húng xuất hiện từ trung t m họ thu t kh nh u

Hệ thống Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế ư Uỷ b n ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế (IVSC) b n h nh lần ầu ti n v o năm 1985, s u ư s

ổi nhiều (1994, 1997, 2000, 2001, 2003, 2005, 2011, 2013, 2017) Đến n y nh ng

ti u huẩn n y ã ư ng nh n tr n phạm vi to n thế giới, tạo iều kiện ho mỗi quố gi ăn x y ng ti u huẩn thẩm ịnh gi kh ng hỉ phù h p với iều kiện ặ thù quố gi m nh m òn p ng ư y u ầu ảm bảo t nh h i ho , thống nhất về ơ bản với Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế Do s nhất tr với Hiệp hội thẩm ịnh gi nướ th nh vi n n n Uỷ b n Ti u huẩn thẩm ịnh giá quố tế lu n khuyến kh h việ mở rộng Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế nhằm thú ẩy qu tr nh tr o ổi xuy n quố gi v ng g p v o s ph t triển thị trường t i sản quố tế, hỗ tr ho thẩm ịnh viên trên toàn thế giới nh ng huẩn m ể thẩm ịnh gi ạt kết quả tin y; l p b o o t i h nh x th , p

ng y u ầu quản lý giới kinh o nh tr n to n thế giới

T giả Asw th Đ mo r n trong uốn “Investment v lu tion” [57] ã ư r

cá phương ph p thẩm ịnh gi t i sản n i hung trong hoạt ộng ầu tư T giả ũng nh một hương về thẩm ịnh gi BĐS T giả tr nh b y qu n iểm l BĐS v ổ phiếu s giống nh u về nguy n tắ thẩm ịnh gi BĐS v t i sản t i

h nh ặ iểm hung l gi trị húng ư quyết ịnh bởi òng tiền m húng tạo r , t nh bất ổn v khả năng tăng trưởng kỳ vọng a nh ng òng tiền n y

T giả ũng ph n t h s kh nh u về bản hất òng tiền h i loại t i sản n y, tuy nhiên hỉ hú trọng v o thẩm ịnh gi BĐS trong nh m ầu tư BĐS h

kh ng nghi n u về quy tr nh v phương ph p kh ể thẩm ịnh gi BĐS

Đề t i “ướ lư ng gi trị ất i” Te Gw rtney v Ar en Del w re (1999), t giả ã nghi n u v ư r một số nguy n tắ , ũng như phương

ph p x ịnh gi trị ất i Nghi n u C therine Nin (Austr li -2002)

về “Hệ thống quản lý m i trường v nh gi gi trị ất i” Austr li [67], trong h yếu ề p ến việ nh gi gi trị ất i t nh ến yếu

tố m i trường C theirine t p trung v o nghi n u phương ph p nhằm x ịnh

gi trị nguồn t i nguy n ất i ể x ịnh v ph n bổ nguồn t i nguy n ất i

h p lý tr n ơ sở ảm bảo yếu tố m i trường Nh n hung nghi n u n y ư

th hiện trong iều kiện th ng tin kh ầy v ư p ng trong iều kiện hệ thống ph p lu t kh hặt hẽ v ho n thiện

Với b i b o “Logical steps in property valuation” [62], tác giả Kummerow và

14

Max ho rằng s ạng, ph tạp nhiệm v TĐG, c ặ iểm BĐS

v phản ng người mu tr n thị trường ã n tới kh khăn ho việ b n hành v v n ng ti u huẩn thẩm ịnh gi BĐS T giả ã ề p tới 4 bướ

h p lý ần tu n th trong quy tr nh thẩm ịnh gi BĐS, l : x ịnh vấn ề; quyết ịnh phương n s ng thể tin y ư ; l họn phương ph p thẩm ịnh gi ; iều hỉnh yếu tố t ộng Để tr nh ư nh ng lỗi nghi m trọng khi thẩm ịnh gi BĐS, thẩm ịnh vi n ần th hiện quy trình, thể như s u:

- Hiểu nhiệm v thẩm ịnh gi v nội ung li n qu n

- Ph n t h phương n s ng tiềm năng BĐS

- X ịnh người mu khả năng mu

- T m kiếm nh ng liệu v phương ph p th h h p ể ư r ư m gi

h p lý ho BĐS, một phương ph p tương t với h th suy nghĩ người mua

- Bướ uối ùng l iều hỉnh phản nh các thông tin kh ng ư t nh ến trong mô hình

T giả ho rằng khi p ng quy tr nh sẽ v n òn nh ng lỗi ng u nhi n kh ng mong i tiềm ẩn cho dù s ng m h nh thẩm ịnh gi phù h p nhất bởi vì thẩm ịnh gi BĐS l t nh h nh vi ng x tương l i người mu v người bán T giả ũng nhấn mạnh h tiếp n theo huỗi logic ũng kh ng th y thế

ư nh ng nỗ l kiểm so t hất lư ng thẩm ịnh gi v nh ng lỗi thể có trong

ng ng thể khi th hiện bướ thẩm ịnh gi

Với b i “Real estate appraisal: A review of valuation methods” [68], t giả

ề p tới v i trò thẩm ịnh gi , gi trị thị trường v phương ph p thẩm ịnh gi T giả nhấn mạnh thẩm ịnh gi là trung t m tất ả hoạt ộng kinh doanh bởi ất v t i sản l yếu tố sản xuất T giả ho rằng mỗi quố gia c nền văn ho v kinh nghiệm thẩm ịnh gi kh nh u v iều n y sẽ quyết ịnh nh ng phương ph p n o ư hấp nh n Đ số phương ph p v o hình

th việ so s nh ể nh gi gi trị thị trường C phương ph p thẩm ịnh gi BĐS thể ư nh m theo h i nh m: truyền thống v n ng o C phương ph p truyền thống l m h nh hồi quy, so s nh, hi ph , thu nh p, l i nhu n, chi phí

Cá phương ph p n ng o l ANNs, phương ph p ịnh gi he oni , phương ph p phân tích không gian… Trong b i b o t giả n u một số iều kiện p ng v một

số nét ơ bản về phương ph p n y

So s nh về gi b n l h tiếp n ư s ng rộng rãi nhất Gi trị BĐS ư thẩm ịnh gi ư giả ịnh l mối liên hệ m t thiết với m gi b n

nh ng t i sản tương t trong ùng khu v thị trường Thẩm ịnh vi n ầu ti n

sẽ l họn nhiều nh ng BĐS tương t từ tất ả BĐS vừ ư gi o ị h trong thời gi n gần y Từ một số BĐS iển h nh, thẩm ịnh vi n tiến h nh iều hỉnh

15

s kh biệt từng BĐS so với BĐS m ti u về yếu tố k h thướ , ộ tuổi,

ng tr nh x y ng, ngày bán, nh ng người hàng xóm xung quanh; từ rút r

tiếp tuy nhiên thị trường ầu tư m ộ ị biệt o hơn thị trường nh ở n n

kỹ thu t so s nh vốn tr tiếp hiếm khi phù h p

Về phương ph p thặng ư: ối với BĐS khả năng ph t triển, phương

ph p tốt nhất ể thẩm ịnh gi l phương ph p thặng ư S ph t triển ư t nh

ến khi phương n s ng hiện tại kh ng phải l phương n s ng tốt nhất v

hiệu quả nhất Với việ bỏ tiền ể ải tạo, ph t triển BĐS sẽ em lại tiền ho thu

lớn hơn, gi trị thị trường ất tăng l n o nhu ầu về phương n s ng mới

o hơn phương n s ng trướ

Phương ph p chi phí (phương ph p nh thầu): T giả n u một số trường h p

p ng phương ph p n y l : Áp ng ể thẩm ịnh gi nh ng BĐS ư thiết

kế m ng t nh huy n biệt, hoặ nh ng BĐS t khi ư mu b n tr n thị trường

Phương ph p n y kh ng hiệu quả khi ư s ng ể thẩm ịnh gi nh ng BĐS

m gi trị BĐS thể ư nh gi thông qua các nh ng BĐS tương t hoặ

BĐS em lại thu nh p từ tiền thu T giả nh n thấy tại quố gi không có hoạt ộng ầu tư BĐS mang tính phổ biến hoặ th m h l kh ng

thị trường ầu tư, th kh ng hỉ BĐS ặ biệt mới ư thẩm ịnh gi theo

phương ph p hi ph Nếu kh ng thị trường ầu tư, khi m gi tr o ổi sẽ

phản nh hi ph thấp nhất ối với người mu Đ y l m hi ph ần thiết ể x y

ng một ng tr nh mới tương t với ng tr nh hiện tại ần thẩm ịnh gi Nếu thị

trường s kh n hiếm BĐS th m gi BĐS kh ng hỉ ư quyết ịnh bởi chi

phí mà còn ư quyết ịnh v o ặ iểm ung ầu

Trong phạm vi b i b o n y, nh m t giả nh gi rằng theo văn ho các

nướ Ch u Âu m iển h nh l Anh th phương ph p so s nh l phương ph p h nh

xác và thể tin y ư Nhiều nh nghi n u nh gi về ộ tin y

phương pháp o t nh h qu n l họn biến h nh Thẩm ịnh vi n tiến

h nh khảo s t thị trường ể ướ t nh gi trị BĐS Thẩm ịnh vi n quyết ịnh bộ

yếu tố so s nh v biến h nh Phương ph p n y ho phép t p trung l họn

v quyết ịnh yếu tố gi trị qu n trọng ối với thẩm ịnh gi

C phương ph p nâng cao:

Phương ph p ANNs (mạng lưới nơ ron thần kinh): M h nh mạng lưới

ầu v o (v : số lư ng phòng tắm, tuổi ngôi nhà, tầng hầm, khu v tổng thể, số lư ng lò sưởi v g r …) ảnh hưởng tới o lường ầu r (m gi bán)

Mô hình giá hedonic: M h nh n y ung ấp khung phân tích các hàng hoá khác nhau như ơn vị nh ở t nh năng ri ng kh ng m gi thị trường thể qu n s t ư C sản phẩm thể ph n biệt ư ại iện như một

ve tơ ặ iểm ùng với m gi thị trường ph thuộ v o bộ ặ tính

C h s ng truyền thống ối với m h nh he oni trong nghi n u về nh ở

nh ho nh ng m h tạo r s suy lu n về nh ng giá trị kh ng thể qu n s t

ư nh ng thuộ t nh kh nh u như: hất lư ng kh ng kh , ộ ồn s n

b y, qu tr nh kết nối (t u iện ngầm, ường sắt, ường o tố …)

C phương ph p kh ư ề p trong b i b o thể giải quyết vấn

ề trong thẩm ịnh gi BĐS Phương ph p hồi quy ề p tới nền tảng kho họ cho việ iều hỉnh m gi kh ng tr n kinh nghiệm thẩm ịnh vi n Tuy nhiên nh ng vấn ề kh x trong kho họ xã hội kh ng ư tính ến thường xuyên trong các mô hình so sánh

Với b i b o “Apportionment in property valuation: should we separate the inseparable” [60], các t giả Hendriks và Dave n u ạng phương pháp

ph n bổ l phương ph p thặng ư v phương ph p hiết trừ Phương ph p ph n bổ tiến h nh ph n hi gi trị thị trường ho ất v gi trị thị trường ho to nh

tr n ất ri ng Nh m t giả ho rằng gi trị thị trường một BĐS kh ng thể phân chia th nh gi trị thị trường ho ất v gi trị thị trường ho s ải tiến Trên

th tế kh ng thể gi trị thị trường ho to nh m kh ng ất (hoặ kh ng gắn với yếu tố vị tr ) V thế theo nh m t giả, phương ph p ph n bổ l ng

kh ng ng tin y trong ph n t h BĐS l m ơ sở ho quyết ịnh ầu tư, quyết ịnh t i h nh v t giả ề xuất một số ng kh ể th y thế

Với b i “The Application of Income Approach in Property Valuation in Poland” [66], t giả Maria Trojanek ho rằng cách tiếp n thu nh p l h tiếp

n chính ể ướ t nh gi trị thị trường BĐS khả năng tạo r thu nh p ũng như ướ t nh gi trị phi thị trường BĐS Đ h nh l việ ướ t nh gi trị

17

quyền nh n ư dòng thu nh p không xác ịnh Độ h nh x ph thuộ v o

ướ t nh tỷ lệ ho thu , tỷ lệ vốn ho , tỷ lệ hiết khấu, th m số Tỷ lệ vốn ho

tr n thị trường BĐS phản nh tỷ lệ gi thu nh p h ng năm BĐS v gi gi o

ị h BĐS tương t về: ặ iểm t nhi n, vị tr , ti u huẩn về nh , ông

tr nh, iều kiện kỹ thu t, h năng, khu v l n n, khả năng tiếp n, yếu tố khác T giả ư r khuyến nghị là tỷ lệ hiết khấu n n phản nh tỷ suất sinh l i mong i nh ầu tư tr n thị trường vốn v phản nh m ộ r i ro trên trong lĩnh v ầu tư thể tr n thị trường BĐS, không liên qu n ến r i ro o th y ổi chi phí cho thuê T giả ũng ề xuất v n ng trong th tế ể t m r tỷ lệ vốn ho

v tỷ lệ hiết khấu như s u: Đối với tỷ lệ vốn hoá, h th h h p ể ướ t nh l s

ng liệu thị trường bằng h lấy thu nh t hoạt ộng ròng hi ho gi thị trường bất ộng sản tương ồng (về loại h nh, yếu tố kh v ư ầu tư theo hướng tương t trong ph n khú thị trường ) với iều kiện thu nh p hoạt ộng ròng n y v gi b n BĐS tương t ã ư iều hỉnh ho phù h p với BĐS m ti u ần thẩm ịnh gi Đối với tỷ lệ hiết khấu: C h th h h p ể ướ

t nh tỷ lệ hiết khấu l iều hỉnh các tỷ lệ vốn ho thị trường t nh tới s th y ổi khoản thu nh p kỳ vọng v s th y ổi về m gi BĐS ở uối hu kỳ

b o v r i ro

Trong uốn Property value năm 2011, Lorenz v ộng s ã ư r kh i niệm nền tảng gi trị bất ộng sản với “bản ồ gi trị”, bản ồ n y kh i niệm h mối qu n hệ gi yếu tố gi trị ũng như nh n tố ảnh hưởng ến gi trị Hệ thống gi trị v o lường b n th m gi thị trường hịu ảnh hưởng nhiều yếu tố như: xã hội, văn h , kinh tế, iều kiện sống, tr nh ộ gi o , v kinh nghiệm Đ h nh l l lư ng ơ bản t ộng ến gi trị kinh tế t i sản

Gi trị kinh tế n y b o gồm gi trị thị trường/ gi trị tr o ổi v gi trị s ng/ gi trị th t i sản Bởi v gi trị bất ộng sản xuất ph t từ mối qu n hệ với nhu ầu

on người, ịnh gi bất ộng sản lu n gắn kết hặt hẽ với hệ thống gi trị v o lường gi trị b n th m gi thị trường, hệ thống n y quyết ịnh tới m ộ sẵn s ng mu v từ ảnh hưởng ến gi trị kinh tế bất ộng sản tr n thị trường (Lorenz v ộng s , 2011) ã t p h p lại nh ng qu n iểm kh nh u về

tính bền vững (sustainability) trong qu tr nh ịnh gi bất ộng sản v v i trò

nh ng biến số ầu v o trong lú xem xét vấn ề bền v ng khi p ng phương ph p truyền thống ể thẩm ịnh gi BĐS tạo r thu nh p

Do s kh biệt về tr nh ộ ph t triển kinh tế, về văn ho - xã hội cho

n n hiện nh ng iểm kh ng tương ồng trong h nh n nh n, nh gi ối với quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh gi BĐS gi Việt N m v một số nướ

ph t triển tr n thế giới, ti u biểu h nh l qu n niệm về ất i, về quyền

18

ối với ất i Mặ ù v y, nh ng nghi n u tr n ũng gi trị kho họ v

l tư liệu quý ể th m khảo, họ t p trong thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m

2.2 Nghiên cứu của nhóm tác giả trong nước:

Đối với Việt N m, x y ng quy tr nh thẩm ịnh gi BĐS, hặt hẽ v v n

ng phương ph p thẩm ịnh gi BĐS phù h p ũng l một y u ầu ấp thiết

ư ặt r trong tiến tr nh hội nh p kinh tế quố tế Trong nh ng năm vừ qu ,

Ch nh ph , ũng như bộ, ng nh ã nh nhiều thời gi n v ng s nhằm

t m kiếm giải ph p h u hiệu ể x y ng quy tr nh v phương ph p thẩm ịnh

gi bất ộng sản kho họ

Trướ hết l nh ng nghi n u hung về BĐS v thị trường BĐS:

Một là, nghi n u về qu n hệ sở h u ối với bất ộng sản: ã nhiều

công trình nghi n u tương ối ng phu Bộ, ng nh, Viện nghi n

u, nh kho họ về vấn ề n y, như: ề t i kho họ ấp nh nướ o PGS TS Nguyễn Văn Thạo l h nhiệm ề t i với h ề “Th trạng vấn ề sở

h u v phương hướng giải quyết ở nướ t hiện n y” (năm 2005); ề t i nghi n

u kho họ ấp Bộ thuộ Bộ T i h nh o TS H Quý T nh l h nhiệm với

h ề “Lý lu n ị t v v n ng ể giải quyết một số vấn ề về ất i ở Việt

N m” (năm 2005); h y s h huy n khảo t giả Trần Qu ng Huy ( h bi n)

v Phạm Xu n Ho ng “Quyền s ng ất trong thị trường BĐS ở Việt N m‟‟,

Nh xuất bản Tư ph p, H Nội (năm 2004) Theo nh gi hung, nghi n

u tr n ã một lần n khẳng ịnh ất i l thuộ sở h u to n n, v nghi n u ũng ã nh ng ph n t h bướ ầu về quyền ối với BĐS nói hung v ất i n i ri ng trong một nền kinh tế thị trường hội nh p ở Việt N m hiện n y Tuy nhi n về lý lu n, nghi n u tr n ũng òn nh ng qu n iểm hư thống nhất như: một số ề xuất ần xem xét ể quy ịnh nhiều

h nh th sở h u về ất i, nhất l trong iều kiện hội nh p như hiện n y Nền kinh tế thị trường t n òi hỏi h nh s h về quản lý ất i Nh nướ phải phù h p quy lu t thị trường, nhằm thú ẩy qu tr nh ph t triển kinh

tế ất nướ ; ề xuất n n h i h nh th sở h u ất i ơ bản ở nướ t l sở

h u nh nướ v sở h u tư nh n, v qu n hệ sở h u ất i n y ng hiếm ưu thế tr n thế giới v nướ t kh ng n n l một ngoại lệ, khi x ịnh ph t triển nền kinh tế thị trường v i trò h ạo kinh tế nh nướ ở nướ t hiện

n y… Qu n iểm ư thừ nh n hiện n y, ư quy ịnh th nh lu t l h nh

th sở h u to n n về ất i, nhưng theo xu hướng mở rộng quyền s ng người s ng ất i tiệm n với quyền sở h u

Hai là, nghi n u về loại h ng h trong thị trường BĐS v vấn ề

quản lý nh nướ ối với thị trường BĐS ũng ã ư nhiều tổ h , nhiều nh

Luận án đầy đủ ở file: Luận án full