THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ CENVALUE

Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá phổ biến nhưng cho đến nay vẫn còn có rất nhiều quan niệm khác nhau về BĐS. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất, đó là: BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được.

Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và được sửdụng khá phổ biến nhưng cho đến nay vẫn còn có rất nhiều quan niệmkhác nhau về BĐS Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất, đó là:

BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được.

Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã xác định khái niệm BĐS như sau:

“BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm:

 Đất đai

 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng đó

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai

 Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng không phải tài sảnnào cũng là bất động sản, chỉ những tài sản nào không thể di dời được mới

là bất động sản

1.1.2 Quyền của chủ thể đối với Bất động sản.

Với mỗi BĐS có thể có nhiều loại hình quyền lợi khác nhau Một số loạihình phổ biến nhất có thể kể đến:

1.1.2.1 Đối với đất đai:

Về mặt lý thuyết, có 3 hình thức chiếm hữu đất đai:

 Sở hữu vĩnh viễn

 Thuê theo hợp đồng

 Quyền sử dụng đất

Ở nước ta, Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Namnăm 1992 đã quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thốngnhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và Pháp luật; không thừa nhậnquyền sở hữu tư nhân về đất đai.

1.1.2.2 Đối với các công trình.

1.1.3 Đặc điểm của Bất động sản.

Hàng hoá BĐS là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài những đặcđiểm chung của hàng hoá thông thường, BĐS còn có những đặc điểmriêng có Việc nghiên cứu các đặc điểm này có ý nghĩa rất quan trọng đốivới hoạt động thẩm định giá BĐS

1.1.3.1 Tính cố định về vị trí:

Đặc điểm này là do hàng hoá BĐS luôn gắn liền với đất đai nên cốđịnh về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch Mặt khác,đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng nên có hạn và bị giới hạn vềkhông gian Trong khi đó, giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, vìvậy, khi đánh giá BĐS cần phải xem xét đến ảnh hưởng của yếu tố vị tríđến giá trị của BĐS

Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của yếu tốmôi trường, như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội

và điều kiện môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tốnày và dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS

1.1.3.2 Tính bền vững.

BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này xem xét trên

cả góc độ kỹ thuật và kinh tế từ đó đặt ra vấn đề:

 Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọvật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.

 Khi định giá BĐS phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọvật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó

 Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướnggiảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thunhập có xu hướng giảm Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lạivới các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyếtđịnh sự tồn tại của chu kỳ vật lý

1.1.3.3 Tính khác biệt.

Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, bởi có sự khác nhau về vịtrí của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đốivới BĐS.Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư, cũng thường quantâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng Từ đóđặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếubiết khai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khaithác Do đó:

 Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tănggiá trị của các BĐS, đồng thời đáp ứng được nhu cầu về tính khác biệt củangười tiêu dùng

 Khi thẩm định giá trị BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể sosánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau

1.1.3.4 Tính khan hiếm.

Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là cógiới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí Điều này đặt ra vấnđề:

Quan hệ cung - cầu BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cungnhỏ hơn cầu, từ đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS Nhà nước, với tưcách là người quản lý vĩ mô nền kinh tế, cần có chính sách chống đầu cơBĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủnghoảng kinh tế

1.1.3.5 Có giá trị lớn

Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai

và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn Do vậy:

 Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn vàdài hạn

 Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh

 Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

 Khi thẩm định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểunhất định về BĐS

1.1.3.6 Tính ảnh hưởng lẫn nhau.

BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, cả về mặt vật lý lẫn kinh tế.Giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trongtrường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹthuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị đất đai vàcác công trình xây dựng trong khu vực đó Từ đó đặt ra vấn đề:

 Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS

 Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnhhưởng tới các công trình khác

 Khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu cócác công trình BĐS khác ra đời

Như vậy, hoạt động thẩm định giá chịu sự chi phối rất lớn của cácđặc điểm của BĐS Do đó, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá các đặcđiểm này là không thể thiếu khi tiến hành thẩm định giá trị BĐS

1.1.4 Phân loại Bất động sản.

Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại BĐS Tuỳ theo từng tiêuthức, BĐS được chia thành nhiều loại khác nhau Một số cách phân loạiphổ biến:

1.1.4.1 Theo đặc tính vật chất:

BĐS được chia thành 3 loại, bao gồm:

 Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng

 Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai

1.1.4.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:

BĐS được chia thành 2 loại, gồm: đất đai và công trình kiến trúc.Trong đó:

 Công trình kiến trúc: 5 loại:

 Nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán

 Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất

 Công trình kiến trúc có tính chất thương mại

 Khách sạn và văn phòng cho thuê

 Công trình kiến trúc khác

 Đất đai:

Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng,đất đai được chia thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miềnnúi Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm

 Nhóm đất nông nghiệp

 Nhóm đất phi nông nghiệp

 Nhóm đất chưa sử dụng, chưa xác định được mục đích sử dụng.Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại khác nhau, trong mỗi loại lại đượctiếp tục chia cụ thể thành các hạng: 1,2,3,… hoặc vị trí số 1,2,3,…

Ngoài ra còn có nhiều cách phân loại BĐS khác, như: theo tính chấtpháp lý( BĐS sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn) hay theo khả năngphát triển (BĐS có khả năng và không có khả năng phát triển)

1.1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản.

Giá trị của một BĐS chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố Các BĐSkhác nhau sẽ có sự khác nhau về xu hướng và mức độ tác động của cácyếu tố đó đến giá trị BĐS Do vậy, khi ước tính giá trị BĐS, cần thiết phảixem xét và phân tích một cách kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trịcủa chúng Dựa vào ý nghĩa và các đặc tính của giá trị, có thể phân biệt cácyếu tố này thành 2 loại: yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan

1.1.5.1 Yếu tố chủ quan ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản.

Đó chính là mục đích của thẩm định giá trị BĐS :

 Xác định giá trị BĐS để chuyển giao quyền sở hữu

 Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được

 Để giúp cho người mua quyết định giá mua

 Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi của BĐS này với BĐS khác

 Xác định giá trị BĐS cho các mục đích tài chính và tín dụng.

 Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay thế chấp

 Để xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản

 Xác định giá trị BĐS để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng

 Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và xây dựng các điều khoản chothuê

 Xác định giá trị BĐS để phát triển và đầu tư BĐS

 Để so sánh với cơ hội đầu tư vào các tài sản khác

 Để quyết định khả năng thực hiện đầu tư

 Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp

 Để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trường của vốnđầu tư

 Để xác định giá trị doanh nghiệp

 Để mua, bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của công ty

 Để có phương án xử lý tài sản khi cải cách doanh nghiệp Nhà nước

 Xác định giá trị BĐS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý

 Để tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với tài sản

 Để xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi tài sản

 Để tính thuế khi một tài sản được bán hoặc để thừa kế

 Để toà án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử các vụ án

 Để xác định giá sàn cho việc đấu thầu, đấu giá các tài sản công

 Để xác định giá sàn phục vụ phát mãi các tài sản bị tịch thu, xungcông quỹ

Như vậy, có thể thấy các loại giao dịch về BĐS và các mục đíchthẩm định giá trị cụ thể rất đa dạng Mỗi loại mục đích sẽ quyết định đếnloại hay tiêu chuẩn về giá trị, quyết định đến quy trình và phương pháp màThẩm định viên (TĐV) sẽ sử dụng trong quá trình thẩm định giá Chính vìvậy, một yêu cầu bắt buộc đối với TĐV là phải xác định và thoả thuận vớikhách hàng ngay từ đầu, một cách thật rõ ràng về mục đích của việc thẩmđịnh giá, trước khi xét đến các yếu tố khách quan tác động đến giá trị BĐSmục tiêu

1.1.5.2 Các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản.

 Các yếu tố mang tính vật chất:

Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có

mà BĐS có thể mang lại cho người sử dụng:

 Địa điểm trên đó có BĐS

 Kích thước, kiểu nhà, loại nhà và tuổi của BĐS

 Yếu tố khu vực môi trường

Thông thường thuộc tính hữu dụng hay công dụng của BĐS càngcao thì giá trị BĐS càng lớn Tuy nhiên, do yếu tố chủ quan của giá trị,BĐS được đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗingười trong việc khai thác những công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn cócủa BĐS Vì vậy, với mỗi BĐS cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn các yếu tốchính phản ánh giá trị BĐS, TĐV cần phải tính đến quan điểm về giá trịcủa khách hàng để quyết định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp

 Các yếu tố về tình trạng pháp lý.

Bao gồm các quy định có tính pháp lý và những thông lệ có tính tậpquán ràng buộc quyền của chủ thể đối với BĐS cần thẩm định Quyền củachủ thể đối với BĐS càng rộng thì giá trị của nó càng cao và ngược lại.Tuy nhiên, quyền này phải được sự bảo hộ của pháp luật

Để xác định giá trị của BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm địnhviên phải am hiểu và cập nhật một cách thường xuyên các văn bản phápluật liên quan đến quy định quyền của chủ thể đối với BĐS được định giá

 Các yếu tố mang tính kinh tế.

Yếu tố mang tính kinh tế đó là quy luật cung và cầu Đây là hai yếu

tố tạo ra đặc tính khách quan của giá trị Giả thiết các yếu tố khác là cốđịnh, BĐS được mua bán tuỳ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu, vào độnhạy của cung cầu BĐS trên thị trường

Để có cơ sở đánh giá và ước lượng giá trị BĐS một cách hợp lý,trong hoạt động thẩm định giá nhất thiết phải tiến hành thu thập, lưu trữ cácthông tin có liên quan đến giao dịch mua bán tài sản, hình thành nên cácngân hàng dữ liệu để phục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá Ngoài ra,các TĐV cần được trang bị kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích, dự báo về

sự biến động của giá cả thị trường nhằm giúp TĐV trong việc tư vấn, đồngthời giảm thiểu rủi ro đối với việc hành nghề thẩm định giá

 Các yếu tố khác.

Các yếu tố khác như phong tục tập quán, tâm lý tiêu dùng, xemphong thuỷ, Những yếu tố này tác động đến giá trị BĐS không có tính quyluật, chẳng hạn theo phong tục tập quán của người Việt Nam là thích nhà

có đất, thích ở tầng 1 hơn, thích xem phong thuỷ trước khi mua nhà Chínhnhững yếu tố này tạo ra sai số lớn trong định giá Điều này đòi hỏi thẩmđịnh viên phải có kiến thức về mặt xã hội, kiến thức về phong thuỷ

1.2 Thị trường Bất động sản.

1.2.1 Khái niệm thị trường Bất động sản.

Hiện nay có rất nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS Tuynhiên, một cách tổng quát nhất, thị trường BĐS có thể được hiểu như sau:

“Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ”.

1.2.2 Đặc điểm thị trường Bất động sản.

Bởi hàng hoá BĐS mang những nét đặc trưng riêng nên thị trườngBĐS cũng vì thế mà có những đặc điểm riêng, khác với thị trường cáchàng hoá khác

1.2.2.1 Có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch.

BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được, quan hệ giao dịchBĐS thường kéo dài trải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán, kiểm tra thựcđịa, đăng ký pháp lý Do đó quan hệ giao dịch bất động sản thường kéodài, các động thái của thị trường và yếu tố tâm lý có nhiều cơ hội phát sinhtrong quá trình đàm phán Vì vậy, việc định giá dựa vào cơ sở giá trịtrường có nguy cơ sai số lớn, rủi ro đối với nghề TĐG là cao, đòi hỏi thẩmđịnh viên phải có sự am hiểu về chuyên môn cũng như kinh nghiệm nghềnghiệp

1.2.2.2 Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực.

Thị trường BĐS thường được tạo ra từ hàng loạt các thị trường nhỏmang tính địa phương với quy mô, mức độ và động thái giao dịch khácnhau Vì vậy, các quan hệ cung – cầu, giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởngtrong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc chậmảnh hưởng đến các vùng, địa phương khác Điều này đặt ra vấn đề: khi

xem xét quan hệ cung – cầu, sự vận động của giá cả BĐS cần phải gắn vớicác điều kiện kinh tế – văn hóa – xã hội của một vùng, một khu vực cụ thể.

1.2.2.3 Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo.

Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo do đòi hỏi

sự can thiệp trực tiếp của nhà nước, sự không đồng nhất về thông tin, cácthông tin về BĐS và thị trường BĐS không phổ biến, không sẵn có cácBĐS cùng loại để so sánh, số lượng người tham gia trên thị trường khôngnhiều, giao dịch bất động sản chủ yếu là giao dịch ngầm Do đó, trong quátrình phân tích các các chứng cứ giao dịch cần phân tích xem chúng cóđáp ứng yêu cầu là bằng chứng về giá trị thị trường và có thể sử dụngđược để so sánh, ước tính giá trị cho tài sản mục tiêu hay không

1.2.2.4 Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi.

Trên thị trường BĐS, khi cung cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến sự thayđổi về giá cả BĐS Tuy nhiên, do quan hệ cung cầu BĐS thường khôngcân đối theo hướng cung nhỏ hơn cầu, việc tăng cung về BĐS thường mấtnhiều thời gian vì vậy việc tăng hoặc giảm cung BĐS thường có một độtrễ nhất định so với các mặt hàng khác Do vậy, trong quá trình định giácần có sự cân nhắc thận trọng đến đặc điểm này để ước tính một cách hợp

Sự kiểm soát của Nhà nước vào thị trường BĐS trong nhiềutrường hợp là sự kiểm soát một cách trực tiếp, cụ thể và rõ ràng Do đó,muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị BĐS, đòi hỏi TĐV phải am hiểu

về các cơ chế chính sách quản lý của Nhà nước về BĐS cũng như cậpnhật một cách thường xuyên các chế độ quản lý của Nhà nước về BĐStrong mỗi thời kỳ.

Như vậy, không giống như nhiều thị trường khác, thị trường BĐS cónhững nét đặc trưng riêng có Điều này đòi hỏi TĐV trong quá trình thẩmđịnh giá cần phải có sự phân tích đánh giá một cách cụ thể từng yếu tố củathị trường để có được những kết luận chính xác nhất

1.2.3 Phân loại thị trường Bất động sản.

Để có cái nhìn toàn diện và rõ nét hơn về thị trường BĐS, cần phânloại thị trường BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau, mỗi tiêu thức là mộtcách tiếp cận đối với thị trường BĐS Một số tiêu thức phân loại phổ biếntrong điều kiện hiện nay:

1.2.3.1 Căn cứ vào tính chất các giao dịch.

Căn cứ vào tính chất các giao dịch thị trường BĐS có thể được chiathành 5 loại như sau:

 Thị trường mua bán BĐS

 Thị trường giao dịch các BĐS cho thuê

 Thị trường giao dịch các BĐS dùng làm tài sản thế chấp

 Thị trường giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh

 Thị trường các giao dịch khác về BĐS (giao dịch các BĐS để tiến hành

cổ phần hoá, tư nhân hoá,…các doanh nghiệp Nhà nước)

1.2.3.2 Căn cứ vào trình tự BĐS gia nhập thị trường.

Thị trường BĐS được chia thành 3 loại:

 Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng hoặc cho thuê đất đai,còn gọi là thị trường đất đai

 Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc chothuê, góp vốn, thế chấp,…

 Thị trường cấp III: là thị trường mua đi, bán lại, cho thuê BĐS

1.2.3.3 Căn cứ vào các loại hàng hoá BĐS trên thị trường.

Thị trường BĐS được chia thành 5 loại:

 Thị trường đất đai

 Thị trường nhà ở

 Thị trường BĐS công nghiệp.

 Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở

 Thị trường BĐS dùng trong dịch vụ

1.2.3.4 Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước.

Thị trường BĐS được chia thành 2 loại:

 Thị trường chính thức hay thị trường có sự kiểm soát của Nhà nước

 Thị trường phi chính thức hay thị trường không có sự kiểm soát của Nhànước

1.3 Tổng quan về thẩm định giá Bất động sản.

 Khái niệm thẩm định giá bất động sản:

Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đốivới sự vận hành của nền kinh tế thị trường Hiện nay, có nhiều cách hiểukhác nhau về thẩm định giá Một cách đơn giản, thẩm định giá có thể đượchiểu là việc đánh giá giá trị của tài sản trên thị trường

Theo quan điểm thẩm định giá Việt Nam:

“Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi

ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”.

(“Nguyên lý chung Định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp”_TS.

Nguyễn Minh Hoàng- Học viện Tài Chính)

Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng

cơ bản của thẩm định giá cần được thừa nhận là:

 Thẩm định giá là công việc ước tính

 Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn

 Giá trị của tài sản được tính bằng tiền

 Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu làBĐS

 Xác định tại một thời điểm cụ thể

 Xác định cho một mục tiêu nhất định

 Dữ liệu sử dụng tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường

Từ khái niệm thẩm định giá như trên, ta có thể hiểu: Thẩm định giá bất động sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích

mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.

1.3.1 Vai trò của thẩm định giá BĐS.

- Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hoá trên thịtrường Từ hoạt động thẩm định giá, việc tư vấn, đặc biệt là tư vấn về giáđất sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnhtranh bình đẳng sẽ đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường Tư vấngiá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước như: Cổphần hoá, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi

và trung thực hơn

- Thẩm định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minhbạch về giá đất; đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu là chính xác vàkhách quan Cơ quan thẩm định và tư vấn về giá đất có khả năng tiếp cận

dễ dàng với mọi đối tượng

- Giúp Nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý Nhà nước nóichung và quản lý thị trường BĐS nói riêng

1.3.2 Cơ sở thẩm định giá Bất động sản.

Cơ sở thẩm định giá BĐS chính là giá trị thị trường và giá trị phi thịtrường Để hiểu được hai khái niệm này, trước hết cần phải hiểu khái niệm

về thị trường

Theo kinh tế học: “Thị trường là tập hợp những sự thoả thuận mà

thông qua đó, người bán và mua tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hoá

và dịch vụ”.

Theo tiêu chuẩn IVSC: “Thị trường là một môi trường trong đó

hàng hoá, dịch vụ được trao đổi, kinh doanh giữa người mua và người bán thông qua một cơ chế giá”.

Có thể phân loại thị trường theo nhiều tiêu thức khác nhau, trong đó

có thể chia thị trường thành 4 loại: Thị trường cạnh tranh hoàn hảo, thịtrường cạnh tranh, thị trường độc quyền hoàn toàn và thị trường độc quyềnnhóm

Việc phân loại thị trường có ý nghĩa cần thiết đối với hoạt độngthẩm định giá, nhằm xác định giao dịch chứng cứ thu thập được thuộc loại

hình thị trường nào, từ đó đi đến kết luận có sử dụng được chứng cứ thuthập được hay không.

1.3.2.1 Giá trị thị trường.

Giá trị thị trường là loại giá trị thông dụng nhất được các TĐV sửdụng Tuy vậy, thuật ngữ này là đối tượng của nhiều cách diễn giải Trongngành thẩm định giá, giá trị thị trường đã trở thành một thuật ngữ có tínhpháp lý đối với các quốc gia và đã được IVSC đưa ra định nghĩa:

“Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm

thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc”.

(“Nguyên lý chung Định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp”_TS.

Nguyễn Minh Hoàng- Học viện Tài Chính)

Như vậy, giá trị thị trường là mức giá trị được thị trường thừanhận Nó là một tiêu chuẩn cơ bản của giá trị và là căn cứ chủ yếu củahoạt động thẩm định giá đối với hầu hết các loại tài sản, trong đó cóBĐS Trong quá trình thẩm định giá, các TĐV cần phải căn cứ vào thịtrường để đánh giá giá trị của BĐS mục tiêu Tuy nhiên, nó cũng chỉ làmột tiêu chuẩn định tính, vì vậy, để đảm bảo ứng dụng tiêu chuẩn nàymột cách đúng đắn, đòi hỏi phải có sự phân tích chi tiết và thận trọngđối với từng thương vụ nhằm xác minh: mức giá cả mà thương vụ hoànthành có phải là giá trị thị trường hay không

1.3.2.2 Giá trị phi thị trường.

Giá trị thị trường là căn cứ chủ yếu của hoạt động thẩm định giá đốivới hầu hết các loại tài sản Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều loại tài sảncần được thẩm định giá nhưng chúng lại rất ít được mua bán, thậm chíkhông có thị trường đối với chúng như: nhà thờ, bệnh viện, Để đánh giágiá trị đối với những loại tài sản này, người ta dựa vào các yếu tố phi thịtrường chi phối đến giá trị tài sản Giá trị được ước tính như vậy gọi là giátrị phi thị trường Một cách khái quát nhất, có thể định nghĩa như sau:

“Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc

đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường.”

Các loại giá trị phi thị trường như giá trị đang sử dụng, giá trị đầu

tư, giá trị doanh nghiệp, giá trị tính thuế, giá trị bảo hiểm, giá trị còn lại,giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt…

TĐV phải xác định rõ những căn cứ dữ liệu và nguyên nhân để vậndụng các khái niệm giá trị cho phù hợp, đảm bảo công việc thẩm định cóthể ước tính một cách hợp lý nhất giá trị tài sản

1.3.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Nội dung nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích

và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định haythừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Cơ sở đề ra nguyên tắc: Theo quan điểm của IVSC nguyên tắc

SDTNVHQN phải thỏa mãn là khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trongbối cảnh tự nhiên, pháp luật, và tài chính cho phép và mang lại giá trị caonhất cho tài sản

Con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai thác một cáchtối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra Cơ sở đểngười ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản

có thể mang lại Vì vậy, giá trị của một tài sản được thừa nhận trong điềukiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi TĐV

phải chỉ ra được chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt được các giả định tìnhhuống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tàichính Đồng thời khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là tốtnhất và hiệu quả nhất, sẽ là cơ sở để ước tính giá trị tài sản

1.3.3.2 Nguyên tắc thay thế.

Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản

không vượt quá chi phí để có một tài sản tương tự

Cơ sở đề ra nguyên tắc: Nguyên tắc này được xây dựng trên quan

niệm: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu anh

ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thaythế

Tuân thủ nguyên tắc: Nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản và

quan trọng trong lý thuyết thẩm định giá Tuân thủ nguyên tắc này trong hoạtđộng thẩm định giá, đòi hỏi TĐV phải nắm được các thông tin về giá cả haychi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm

cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cầnthẩm định giá

Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trường hợp rất khó tìm được 2BĐS tương tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sảnxuất Do vậy, để vận dụng nguyên tắc này, đòi hỏi TĐV nhất thiết phảiđược trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tàisản, nhằm đảm bảo tính chất có thể thay thế hay so sánh với nhau về giá cảhay chi phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sảncần thẩm định

1.3.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai.

Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi

những lợi ích mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư

Cơ sở đề ra nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài

sản_là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thểnào đó tại một thời điểm nhất định Hơn nữa, thẩm định giá về thực chấtcũng là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trongtương lai

Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác,

TĐV phải dự kiến được những lợi ích và phải dựa vào các khoản lợi ích đó

để ước tính giá trị tài sản Tuân thủ nguyên tắc này, cả người bán và ngườimua đều phải dự đoán về các điều kiện của thị trường tương lai, như: các yếu

tố thuận lợi, bất lợi, dòng thu nhập và rủi ro cho người nắm giữ tài sản

1.3.3.4 Nguyên tắc đóng góp.

Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu

thành một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm chogiá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

Cơ sở đề ra nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản

là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Đó

là cơ sở để người ta chấp nhận giá trị đóng góp

Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể

hiện giá trị toàn bộ tài sản, nhưng giá trị của bộ phận tài sản lại bằng hiệu sốgiữa giá trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại

1.3.3.5 Nguyên tắc cung cầu.

Nội dung nguyên tắc : Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài

sản Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừanhận có tính khách quan của thị trường về giá trị tài sản Trong các thịtrường khác, dưới sức ép của cung-cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa

so với giá trị thực Vì vậy, khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tíchtác động của yếu tố cung-cầu ảnh hưởng đến giá trị tài sản cần thẩm định

Cơ sở đề ra nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm

định giá trị tài sản là dựa vào giá thị trường của tài sản Giá thị trường của tàisản tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung Hai yếu tố nàyluôn luôn thay đổi theo thời gian Vì vậy, một nhiệm vụ quan trọng của TĐV

là phải đánh giá được tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quákhứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài sảncần thẩm định nên đánh giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thịtrường

Tuân thủ nguyên tắc: Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu

chứng cớ thị trường, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phảnánh cung- cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế

so sánh hay không Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung-cầu và giá

cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật thẩm định giádựa vào dòng thu nhập

Nguyên tắc cung-cầu còn là sự bổ sung quan trọng và là sự giải thíchmột cách cụ thể hơn cho các nguyên tắc khác Do đó, đây là nguyên tắcđược ưu tiên trong quá trình vận dụng để thẩm định đối với hầu hết các loạitài sản cũng như cho các mục đích sử dụng khác nhau

Các nguyên tắc thẩm định giá trên là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựngcác tiêu chuẩn, hình thành nên các quy trình và phương pháp thẩm định giátrị BĐS một cách hợp lý và có cơ sở khoa học Nó cho phép TĐV có thể tiếpcận và ước lượng một cách hợp lý giá trị BĐS Vì thế, trong quá trình thẩmđịnh giá, TĐV phải tuân thủ những nguyên tắc này

1.3.4 Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản.

Định giá bất động sản ngày càng được coi trọng và khẳng định đúng

vị trí của mình, nghiên cứu vấn đề định giá bất động sản đã được quan tâmmột cách thích đáng và ngày càng được nghiên cứu rộng hơn, sâu hơn.Trên thực tế có nhiều phương pháp khác nhau để định giá bất động sản.Tuy nhiên, một phương pháp định giá bất động sản được thừa nhận làphương pháp cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ, có cơ sỏ khoa học làphương pháp được xây dựng trên cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá sự tácđộng của các yếu tố ảnh hưởng và đặc biệt phải tuân thủ một cách đầy đủ

và tuyệt đối các nguyên tắc đã nêu

Mỗi phương pháp định giá bất động sản đều có những ưu thế và hạnchế nhất định Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để định giámột bất động sản cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản sau :

- Thuộc tính của bất động sản : Chịu tác động bởi các yếu tố nào ?

- Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường

- Mục tiêu và nguyên tắc của định giá

Để định giá bất động sản mỗi phương pháp đáp ứng và phù hợp chotừng yêu cầu riêng, có phương pháp phù hợp cho mục đích này nhưng cóphương pháp lại phù hợp với mục đích khác Trong định giá không nên sửdụng một phuơng pháp duy nhất, tùy từng mục đích định giá mà ta tìm raphương pháp chủ lực cơ bản, các phương pháp khác có thể sử dụng để hỗtrợ định giá hoặc sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp lựa chọn

và mỗi phương pháp khác nhau đòi hỏi yêu cầu và sử dụng thông tin khácnhau, tùy từng phương pháp cần sử dụng loại thông tin nào Hiện nay, có 5phương pháp định giá cơ bản: phương pháp so sánh trực tiếp, phương phápchi phí, phương pháp đầu tư (thu nhập), phương pháp thặng dư, phươngpháp lợi nhuận

1.3.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp.

Cơ sở lý luận

Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên việctuân thủ nguyên tắc thay thế, đó là: một người mua thận trọng sẽ không bỏ

ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sảntương đương để thay thế.

Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn

có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánhđược Như vậy, xét về mặt kỹ thuật, theo phương pháp này người ta khôngcần thiết phải xây dựng các công thức hay mô hình toán học, mà chỉ cần đitìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương đương cóthể so sánh được trên thị trường

Các bước tiến hành

Trên thực tế không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau và giá trị củachúng thường thay đổi theo thời gian Vì vậy, để tiến hành so sánh, TĐVphải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các BĐS giốnghoặc tương đối giống so với BĐS mục tiêu; sau đó, tiến hành phân tích giámua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch và làm những điều chỉnh cầnthiết để tìm ra giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu Có thể chia thành 5 bước

cụ thể:

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời

gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tốchủ yếu ảnh hưởng đến giá trị, như: kiểu cách, điều kiện môi trường, vịtrí, Cụ thể, TĐV phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:

 Tình trạng vật chất của BĐS

 Đặc điểm về mặt bằng,

 Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan

 Đặc điểm về vị trí hay địa điểm

 Tình trạng pháp lý

 Thời gian giao dịch

 Các điều khoản và điều kiện của giao dịch

Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm

bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Để thực hiện tốt bướcnày, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường TĐV cần phải làmrõ:

 Nguồn gốc các giao dịch thị trường

 Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường

Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Thông

thường người ta lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS

chứng cớ Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnhgiá trị của các BĐS

Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều

 Là phương pháp thẩm định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật

 Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, vì vậy nó có cơ

sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

 Là phương pháp đầu vào của các phương pháp khác như phươngpháp chi phí, phương pháp thặng dư,…

 Phương pháp cho kết quả đáng tin cậy khi có sự trợ giúp của cácphương tiện kỹ thuật

 Cần thiết phải có thông tin về các giao dịch BĐS tương tự trongcùng khu vực thị trường

 Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử

 Phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiếnthức thị trường

Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trongviệc đánh giá các yếu tố, TĐV nên sử dụng các phương pháp thống kê,

phân tích xác suất và máy tính Điều đó cho phép TĐV rút ra kết luận từtập hợp các tài liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận được kết quảđáng tin cậy.

1.3.4.2 Phương pháp thu nhập (hay phương pháp thu đầu tư):

Cơ sở lý luận

Chương pháp đầu tư được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủnguyên tác dự báo lợi ích tương tương lai Theo nguyên tắc này, giá trị thịtrường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cảcác khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS Như vậy, nếu biếttrước thu nhập mà BĐS tạo ra hàng năm thì có thể tìm được giá trị củaBĐS, nó tương ứng với giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhậpđó

Các bước tiến hành

Bản chất của việc thẩm định giá BĐS dựa vào thu nhập là tiến hànhchuyển hoá các dòng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm ra giá trị củavốn đầu tư và cũng là giá trị của BĐS Quá trình này còn được gọi là quátrình vốn hoá, được thể hiện qua công thức tổng quát:

V0: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai(là giá trị BĐS)

Ft: thu nhập tương lai mà BĐS

i: tỷ suất chiết khấu

n: thời gian nhận được thu nhập( tính theo năm)

Về trình tự, phương pháp này có thể được chia thành 4 bước cụ thể:

Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính

đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để loại trừ khỏi thu nhập hàng

năm, như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa,…

Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng dể tính toán.

Bước 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục

tiêu

Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng

Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽnhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại chonhà đầu tư

 Là phương pháp khá đơn giản

 Có độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể sosánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao

Các bước tiến hành

Thực ra đây là phương pháp thẩm định giá mang tính hỗn hợp.Trong đó, sử dụng cả phương pháp so sánh làm cơ sở để ước tính chi phítạo ra BĐS Trình tự phương pháp này gồm có 5 bước như sau:

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS bằng cách coi nó là

đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất

Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những

công trình hiện có trên đất

Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền

giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính

của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

 Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để

so sánh, sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu vàthiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai Trong một số tình huống, nó là cứucánh cuối cùng khi các phương pháp khác là không thể sử dụng được

 Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giaodịch và mục đích riêng biệt Việc ước tính theo phương pháp này phụthuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của TĐV, do vậy, nếu nhàthẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cáchkhách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểuhiện của sự thái quá

 Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữliệu thị trường, do đó, phương pháp này cũng gặp phải những hạn chế củaphương pháp so sánh trực tiếp, như: cần thiết phải có thông tin thị trường,các thông tin chứng cứ mang tính chất lịch sử,

 Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng củanhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

 Việc ước tính các khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khóthực hiện

 Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi nhà thẩm định phải có nhiềukinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

 Điều kiện áp dụng:

 Thích hợp khi thẩm định giá trị các BĐS có mục đích sử dụng riêngbiệt.

 Thẩm định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợpđồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác

 Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểmtra đấu thầu

 Được vận dụng trong trường hợp người ta tin tưởng rằng chi phí làyếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trịcủa BĐS

 Phương pháp này cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặckiểm tra đối với các phương pháp khác

1.3.4.4 Phương pháp thặng dư.

Cơ sở lý luận

Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu

tư Nó đòi hỏi phải quán triệt nhiều nguyên tắc thẩm định giá, trong đónguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo Theo nguyên tắc này, giá trị củamột BĐS được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽlàm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm xuống là bao nhiêu

Với quan điểm như vậy, giá trị của một BĐS cần và có thể được xácđịnh bằng cách trừ lùi Nó là số còn lại sau khi đã xác định được giá trị thịtrường và chi phí cơ hội thị trường cho dự án đầu tư vào tài sản

Các bước tiến hành

Có thể chia thành 5 bước như sau:

Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có

tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác

Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo chiều hướng sử dụng

tốt nhất và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trựctiếp hay phương pháp đầu tư

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi

phí tài chính, chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xâydựng

Bước 4: Xác định giá trị thặng dư bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ

đi tổng chi phí phát triển

Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và

các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu, gồm các giả địnhvề: phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận

có liên quan

Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng

 Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

 Là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấuthầu

 Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiềncho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS

 Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

 Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thịtrường

 Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán

 Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

 Điều kiện áp dụng:

 Phù hợp khi xác định giá trị các BĐS có yêu cầu về sự phát triểnkhông phức tạp; các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê vàchi phí đạt được độ tin cậy cao

 Nhà thẩm định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộngđất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS

1.3.5 Quy trình thẩm định giá BĐS.

Quy trình hay trình tự thẩm định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằm giúp TĐV hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác thẩm định giá.

Quy trình thẩm định giá là kế hoạch hành động một cách có trật tựchặt chẽ, phù hợp với các nguyên tắc thẩm định giá, giúp TĐV đưa rađược những kết luận có cơ sở và có thể đảm bảo được

Quy trình thẩm định giá BĐS bao gồm 6 bước:

Bước 1: Xác định vấn đề

Đây là bước đầu tiên của quá trình thẩm định giá Mục đích củabước này là giúp cho TĐV có thể thoả thuận, đàm phán và xây dựng đượccác điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng Đồngthời, cũng là căn cứ để TĐV lên kế hoạch thẩm định giá một cách chi tiết.

Trong bước này, TĐV cần xác định rõ các vấn đề cơ bản sau:

 Nhận biết đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu

 Nhận biết đặc điểm pháp lý của tài sản mục tiêu

 Xác định rõ mục đích thẩm định giá của khách hàng

 Xác định loại giá trị sẽ được ước tính

 Xác định phương pháp thẩm định giá và các loại tài liệu cần thiết choviệc thẩm định giá

 Xác định ngày thẩm định giá có hiệu lực

 Xác định mức phí thoả thuận với thời gian hoàn thành

Trong bước này, TĐV phải thực hiện các công việc cơ bản:

 Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản,trạng thái cung, cầu và đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sảncần thẩm định giá

 Nhận biết về các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình đánh giá,bao gồm: các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành cóliên quan, các tài liệu về chứng cớ và các động thái thị trường

 Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tincác nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được

 Lên chương trình, thời biểu công tác

 Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo thẩm định giá

Bước 3: Thu thập tài liệu

Các công việc cần phải tiến hành trong bước này:

 Phải phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu cần thu thập Cáctài liệu cần thu thập bao gồm:

 Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu

 Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điềuchỉnh

 Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương cóliên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng,…cóảnh hưởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS.

 Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội,…

 Các thông tin này có thể giúp cho TĐV xem xét và phân tích cácđộng thái của thị trường, chỉ ra những hạn chế không thể tránh khỏi tácđộng đến kết quả thẩm định giá

 Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin

Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị

 Phân tích tài liệu: dựa trên những tài liệu đã có, tiến hành các loại phân tích:

TĐV có thể sử dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá

Bước 5: Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá

Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và cáckết luận một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin Để đạtđược mục đích đó, bản báo cáo thẩm định giá phải được trình bày mộtcách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phântích, kết quả và kết luận

Bước 6: Báo cáo thẩm định giá

Báo cáo kết quả thẩm định giá: là văn bản do TĐV lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá

Báo cáo kết quả phải thể hiện được những lập luận, cách thức,phương pháp được áp dụng trong quá trình thẩm định và giải thích mộtcách rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản.

Nội dung báo cáo phụ thuộc vào mục đích của công việc thẩm địnhgiá Tuy nhiên, các nội dung chủ yếu được trình bày trong báo cáo là:

 Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ thẩm định giá

 Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý

 Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụngđược

 Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng

 Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thịtrường làm cơ sở để thẩm định giá

 Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp thẩm định giáđược chấp nhận, về các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phươngpháp

 Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu

 Khẳng định ngày thẩm đinh giá có hiệu lực

 Những hạn chế ảnh hưởng đến kế quả ước tính

 Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tinthẩm định giá

Trong quá trình thẩm định giá, để đảm bảo chất lượng, các TĐV cầnthiết phải tuân thủ quy trình thẩm định giá như trên

Tóm lại

Qua chương 1 chuyên đề đã hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về thẩm định giá bất động sản Và cả 4 phương pháp thẩm định giá được sử dụng phổ biến, có cơ sở lý luận chặt chẽ, cơ sở thực tiễn cơ bản và rõ ràng Trong số các phương pháp này, không có phương pháp nào là chính xác

và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác được dùng mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất Tuỳ từng hoàn cảnh cụ thể, TĐV phải lựa chọn một hay nhiều phương pháp phù hợp để tiến hành thẩm định giá Tuy nhiên, việc vận dụng các lý luận này vào thực tiễn sẽ không hoàn toàn giống nhau đối với các đơn vị thẩm định giá khác nhau.

CHƯƠNG 2:

THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ

THẾ KỶ_CENVALUE.

2.1 Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ

2.1.1.1 Sơ lược về lịch sử hình thành của công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE):

- CENVALUE là một trong những doanh nghiệp thẩm định giáchuyên nghiệp hàng đầu tại Việt Nam, là công ty thành viên củaCENGROUP the real property, được thành lập theo nghị định số 101/NĐ-

CP ngày 03/08/2005 của chính phủ CENVALUE đáp ứng đầy đủ nhữngtiêu chuẩn hết sức khắt khe về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vậtchất kỹ thuật được đặt ra đối với một doanh nghiệp thẩm định giá chuyênnghiệp

- Ngay từ khi thành lập, CENVALUE đã nhanh chóng tham gia vàhòa nhập với cộng đồng các doanh nghiệp thẩm định giá của Việt Nam,khu vực và thế giới CENVALUE hiện là thành viên tích cực của Hội thẩmđịnh giá Việt Nam

- Với mục tiêu phấn đấu trở thành doanh nghiệp thẩm định giáchuyên nghiệp hàng đầu của Việt Nam và từng bước hội nhập thế giới,CENVALUE không ngừng nỗ lực nâng cao đội ngũ thẩm định viên vềtrình độ, năng lực, kinh nghiệm cũng như những hiểu biết sâu về chuyênmôn nghiệp vụ Đội ngũ thẩm định viên thường xuyên được huấn luyệnđào tạo trong và ngoài nước nhằm nâng cao trình độ nghiệp vụ và đáp ứngcác tiêu chuẩn của Việt Nam và quốc tế đối với đội ngũ TĐV

- Tận tụy với công việc, chăm sóc khách hàng chu đáo, có ý thứctrách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp là những phẩm chất thường xuyên đượcrèn luyện va là tiêu chuẩn bắt buộc không thể thiếu đối với các TĐV củaCENVALUE

- Ngoài ra để đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao và đối tượngkhách hàng đa dạng trong và ngoài nước, CENVALUE rất chú trọng trongviệc trang bị cơ sở vật chất làm việc, xây dựng Website tương tác, hệthống cơ sở dữ liệu đa dạng và hoàn thiện nhằm nâng cao chất lượng vanăng suất trong quá trình tác nghiệp.

- CENVALUE còn áp dụng hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001:2000

2.1.1.2 Giới thiệu về công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ

* Tên Công Ty : CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ

* Tổng giám đốc : PHẠM THANH HƯNG.

* Phó tổng giám đốc : NGUYỄN HỒNG THANH

* Vốn điều lệ : 5.000.000.000 đồng (Năm tỷ đồng )

* Mệnh giá cổ phần : 10.000 đồng

* Địa chỉ trụ sở chính : 137 Nguyễn Ngọc vũ, quận Cầu Giấy, TP.Hà Nội

* Các chi nhánh :

- 82 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Thượng, quận Đống Đa, TP.Hà Nội

- Tầng 1, CT4 Khu Đô Thị Mỹ Đình – Mễ Trì, Từ Liêm, TP Hà Nội

- Tòa nhà DETECH, Đại học FPT, Từ Liêm, TP Hà Nội

- 671 Lạc Long Quân, quận Tây Hồ, TP Hà Nội

* Giấy chứng nhận ĐKKD số:0103022609, do Sở Kế Hoạch và Đầu Tư

Hà Nội cấp ngày: 29-02-2008, thay đổi lần 3 ngày 24/11/2008

* Thông báo số 321/TB-BTC, ngày 29-09-2008 của Bộ Tài Chính, về việccông bố danh sách thẩm định viên về giá hành nghề và danh sách các tổchức, doanh nghiệp TĐG có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá

* Đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên và cộng tác viên đông đảo, đủ khảnăng thẩm định các loại tài sản với mọi quy mô

Ngay từ khi thành lập, công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ đã làmột thành viên tích cực của Hội thẩm định giá Việt Nam Với đội ngũnhân viên trẻ, nhiệt tình, sáng tạo, tuy mới thành lập song CENVALUE đãthu hút được sự chú ý cũng như có được sự tín nhiệm của không ít kháchhàng là cá nhân, doanh nghiệp, công ty tư nhân,…, nhanh chóng tham gia

và hoà nhập với cộng đồng các doanh nghiệp Thẩm định giá của cả nước

và khu vực Hiện nay công ty đang là thành viên chính thức của:

 Hội doanh nghiệp trẻ Thành phố Hà Nội.

 Hiệp hội BĐS nhà đất Việt Nam

 Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam

 Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam

 Một trong 16 sáng lập viên mạng các sàn BĐS Việt namwww.sanbatdongsan.net.vn

2.1.1.3 Chức năng hoạt động.

Hiện nay, CENVALUE được khách hàng biết đến là một trong sốnhững doanh nghiệp Thẩm định giá chuyên nghiệp và đầu tiên tại ViệtNam Mặc dù mới thành lập, song công ty đã và đang đáp ứng đầy đủnhững tiêu chuẩn hết sức khắt khe về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ

sở vật chất kỹ thuật được đặt ra đối với một doanh nghiệp Thẩm định giádoanh nghiệp Bên cạnh dịch vụ thẩm định giá là hoạt động chính, công tycòn hoạt động trên nhiều lĩnh vực khác nhau, trong đó phải kể đến các dịchvụ:

 Tư vấn và môi giới BĐS

 Tư vấn đầu tư và tư vấn các dự án phát triển kinh tế – xã hội

 Dịch vụ đấu giá tài sản

Trong đó, riêng hoạt động thẩm định giá cũng vô cùng phong phú và

đa dạng, với:

Đối tượng thẩm định giá

 Thẩm định giá trị doanh nghiệp

 Thẩm định giá trị BĐS:

 Nhà phố, biệt thự

 Nhà, bịêt thự, đất phân lô ở các khu đô thị, trang trại

 Chung cư, cao ốc văn phòng, khách sạn

 Nhà hàng, siêu thị, trung tâm thương mại, kho bãi.

 Dự án kinh doanh BĐS (dự án khu đô thị mới)

 Thẩm định giá động sản:

 Máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất,

 Phương tiện vận tải, thiết bị chuyên dùng,…

 Thẩm định giá trị tài sản vô hình:

 Giá trị thương hiệu

 Lợi thế kinh doanh

 Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại

 Hạch toán kế toán, tính thuế

 Tư vấn, lập dự án đầu tư

2.1.1.4 Mục tiêu hoạt động.

Mục tiêu hoạt động của công ty là trở thành doanh nghiệp Thẩmđịnh giá chuyên nghiệp hàng đầu của Việt Nam và từng bước hội nhập vớithế giới Với mục tiêu đó, CENVALUE đã và đang không ngừng nỗ lựcnâng cao đội ngũ TĐV có trình độ, năng lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâuchuyên môn nghiệp vụ để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng;đội ngũ TĐV thường xuyên được huấn luyện, đào tạo trong và ngoài nướcnhằm nâng cao trình độ nghiệp vụ, đáp ứng tiêu chuẩn Việt Nam và quốc

tế Bên cạnh đó, công ty còn rất chú trọng trong việc trang bị cơ sở vậtchất làm việc, xây dựng Website tương tác, hệ thống cơ sở dữ liệu đa dạng

và hoàn thiện nhằm nâng cao chất lượng và năng suất trong quá trình tác

nghiệp Trong thời gian tới, mạng lưới giao dịch của công ty sẽ ngày càng

mở rộng, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu của khách hàng

2.1.1.5 Khách hàng - đối tác của công ty.

CENVALUE cũng thiết lập và duy trì mối quan hệ bền vững vớimột số lượng lớn khách hàng:

 Là các công ty, các tập đoàn trong nước:

 Tập đoàn FPT

 Tổng công ty Thuỷ tinh và Gốm xây dựng_Viglacera

 Công ty Vinaconex

 Công ty Cổ phần Hỗ trợ Phát triển Công nghệ_DETECH

 Công ty Cổ phần đầu tư IPA

 Công ty TNHH Toà nhà Kinh Đô

 Là các ngân hàng:

 Ngân hàng TMCP ngoài quốc doanh_VP bank

 Ngân hàng TMCP quân đội_MB

 Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam_Techcombank

 Ngân hàng NN và PTNT Việt Nam_Agribank

 Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam_BIDV

 Là các công ty, tổ chức nước ngoài:

 Công ty TNHH Yamaha Motors Vietnam

 Công ty Yamajaki

 Công ty Toyota Motor Vietnam

 Công ty Honda Vietnam

 Công ty TNHH Tư vấn thiết kế CIMAS FOXCON

 Công ty TNHH AVASYS Vietnam

 Là các trường đại học:

 Đại học quốc gia Hà Nội

 Đại học FPT

 Học viện tài chính

Bên cạnh đó, khách hàng của công ty còn là những nhà đầu tư cánhân chuyên nghiệp, những doanh nhân thành đạt, chủ các toà nhà, biệtthự, căn hộ,…trên khắp cả nước.

2.1.2 Cơ cấu tổ chức của công ty.

2.1.2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty.

Cơ cấu tổ chức của công ty có thể được mô tả qua sơ đồ:

2.1.2.2 Chức năng của các phòng, ban:

Các phòng, ban trong công ty vừa làm việc độc lập, vừa hỗ trợ chonhau trong các hoạt động, cụ thể:

 Phòng tổng hợp:

 Thực hiện công tác kế toán, thủ quỹ, hành chính, văn thư, nhân sự

 Thư ký thẩm định giá

 Phòng Marketing:

 Khai thác, lập và quản lý cơ sở dữ liệu khách hàng

 Triển khai các hoạt động Marketing

 Hỗ trợ cung cấp thông tin, quản lý website thẩm định giá

 Quan hệ với các đối tác phục vụ cho công tác thẩm định giá

 Phòng thẩm định:

 Chuyên trách nghiệp vụ thẩm định giá theo 4 mảng: BĐS, động sản, xácđịnh giá trị doanh nghiệp và xác định giá trị thương hiệu

 Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội

 Phòng kiểm soát chất lượng:

Phòng nghiệp vụ 2

Phòng nghiệp vụ 3

Trung tâm đấu giá

Các phòng khác

Kiểm tra kết quả thẩm định giá tại phòng thẩm định.

2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty năm vừa qua.

Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty Cổ phần Thẩm định giáThế Kỷ có thể được xem xét thông qua doanh thu của một số hoạt độngchính:

Trong năm 2008, công ty đã đạt được doanh thu là 1.400 triệu đồng.Nguồn thu đó được thu từ hoạt động như Thẩm định giá, tư vấn tài chính

và giáo dục đào tạo Trong đó hoạt động “thẩm định giá” mang lại nhiềudoanh thu nhất chiếm khoảng 60% Năm 2009 là một năm đầy thử tháchvới nền kinh tế Quôc tế nói chung và Việt Nam nói riêng, tuy nhiên công

ty Cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE) đã đạt được mức doanhthu tăng 35,7% so với năm 2008 lên tới 1.900 triệu đồng và đến năm 2010mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn nhưng công ty Cổ phần thẩm định giá Thế

Kỷ đã vượt qua khó khăn và hoàn thành rất tốt công tác thẩm định giá củacông ty, doanh thu doanh thu tăng 21% lần so với năm 2009 lên tới 2.300triệu đồng Điều này cho thấy sự cố gắng, cũng như chất lượng hoạt độngcủa công ty trong việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá tới khách hàng

Mặc dù là một công ty mới thành lập, còn non trẻ, tuy nhiên chỉtrong một thời gian ngắn công ty đã xây dựng được hình ảnh của mìnhtrong ngành thẩm định giá, uy tín của công ty ngày càng tăng cao kèm theo

đó số lượng khách hàng ngày càng đa dạng và phong phú

2.2 Thực trạng phương pháp và quy trình thẩm định giá BĐS tại công

ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.

2.2.1 Các cơ sở pháp lý của hoạt động thẩm định giá BĐS tại công ty

Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.

Việc thẩm định giá tài sản nói chung và BĐS nói riêng của công ty

Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ được căn cứ vào các tiêu chuẩn Thẩmđịnh giá của Việt Nam và các văn bản pháp quy do Nhà nước Việt Namcũng như các cấp chính quyền địa phương ban hành Hiện nay có nhiềuvăn bản pháp lý liên qua đến thẩm định giá BĐS, song về cơ bản có một sốvăn bản sau:

 Pháp lệnh số 40/2002/PL_UBTVQH10 của Uỷ ban Thường vụ Quốchội ngày 10 tháng 05 năm 2002 về giá

 Nghị định số 170/2003/NĐ_CP qui định chi tiết thi hành một số điềucủa pháp lệnh giá ra ngày 25/12/2003.

 Thông tư số 15/2004/TT_BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số170/2003/NĐ_CP của Chính phủ qui định chi tiết thi hành một số điều củapháp lệnh giá ra ngày 9/9/2004

 Công văn 3255/TC_VP về việc đính chính thông tư số15/2004/TT_BTC ra ngày 29/03/2004

 Thông tư 34/2005/TT_BTC về việc hướng dẫn xác định giá khởi điểm

và chuyển giao tài sản nhà nước để bán đấu giá ra ngày 12/05/2005

 Thông tư 13/2007TT_BTC về việc sửa đổi thông tư 34/2005/TC_VP rangày 06/03/2007

 Nghị định số 101/2005/NĐ_CP về thẩm định giá ra ngày 03/08/2005

 Thông tư số 17/2006/ TT_BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số101/2005/NĐ_CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá rangày 13/03/2006

 Quyết định số 24/2005/QĐ_BTC của bộ trưởng Bộ tài chính về banhành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ra ngày 18/4/2005

 Quyết định số 77/2005/QĐ_BTC về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩmđịnh giá Việt Nam (đợt 2) ra ngày 1/11/2005

 Quyết định số 21/2004/QĐ_BTC của Bộ trưởng Bộ tài chính về việcban hành qui chế cấp, sử dụng quản lý thẻ TĐV về giá ra ngay 24/02/2004

 NĐ 169_2004 xử phạt hành chính trong lĩnh vực giá ra ngày09/02/2004

 Nghị định 188_2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá cácloại đất ra ngày 16/11/2004

 Thông tư 144/2004/TT_BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ_CP

 Nghị định 123_2007 về sửa đổi nội dung Nghị định 188_2004 vềphương pháp xác định giá đất

 Nghị định 13/2006/NĐ_CP xác định giá trị quyền sử dụng đất để tínhvào giá trị tài sản của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sửdụng đất ra ngày 24/01/2006

 Thông tư số 29/2006/TT-BTC ngày 04 tháng 04 năm 2006 hướng dẫnthực hiện NĐ 13/2006/NĐ-CP ngày 24 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ

về việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của tổchức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

 Thông tư 145/2007TT_BTC ra ngày06/12/2007 hướng dẫn thực hiệnnghị định 188/2004/NĐ_CP về phương pháp xác định giá đất và khung giácác loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ_CP sửa đổi bổ sung một số điềucủa NĐ188

 Nghị định 187/2004/NĐ_CP Ngày 16/ 11/2004 của Chính phủ vềchuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần

 Thông tư 126/TT_BTC ngày 24/12/2004 hướng dẫn thực hiện NĐ187

 Nghị định 109/2007/NĐ_CP ngày 26/6/2007 về chuyển doanh nghiệp100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần

 Nghị định 198/2004/NĐ_CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền

sử dụng đất

 Nghị định 69/2009/NĐ_CP ra ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ

Nhận xét:

Như vậy, liên quan đến lĩnh vực thẩm định giá tài sản nói chung vàBĐS nói riêng, có rất nhiều văn bản pháp lý quy định Các văn bản này lạithuộc nhiều lĩnh vực khác nhau như : địa chính, kiến trúc, xây dựng, môitrường, và thường xuyên thay đổi Do vậy, việc áp dụng các văn bản phápluật vào thực tiễn hoạt động rất phức tạp và còn gây nhiều tranh cãi, ảnhhưởng lớn đến kết quả thẩm định giá Trong quá trình thẩm định giá, đòihỏi TĐV phải nắm bắt, cập nhật thường xuyên cũng như vận dụng một