Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư và thẩm định giá việt nam

Có nhiều khái niệm về định giá bất động sản, trong đónổi bật lên một số khái niệm sau: Thứ nhất, định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng

Em xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp: “Hoàn thiện quy trình và phương pháp địnhgiá bất động sản tại Công ty cổ phần đầu tư và thẩm định giá Việt Nam” là côngtrình nghiên cứu của bản thân Những phần sử dụng tài liệu tham khảo trong khóaluận đã được nêu rõ trong phần tài liệu tham khảo Các số liệu, kết quả trình bàytrong khóa luận là hoàn toàn trung thực, nếu sai em xin chịu hoàn toàn trách nhiệm

và chịu mọi kỷ luật của khoa và nhà trường đề ra

Tác giả khóa luận

Lãnh Thị Như

Nguyễn Văn Tâm đã tận tình hướng dẫn em trong suốt quá trình viết khóa luận tốtnghiệp.

Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trường Học viện Ngân hàng và đặc biệt làcác thầy cô trong khoa Tài chính, đã tận tình truyền đạt kiến thức trong 4 năm họctập Với vốn kiến thức tiếp thu được trong quá trình học không chỉ là nền tảng choquá trình nghiên cứu khóa luận mà còn là hành trang quý báu để em bước vào đờimột cách vững chắc và tự tin

Cuối cùng em xin kính chúc quý thầy cô dồi dào sức khỏe và thành công trong sựnghiệp cao quý

Trân trọng cảm ơn!

Sinh viên thực hiện: Lãnh Thị Như

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH

GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1

1.1 KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1

1.1.1 Khái niệm 1

1.1.2 Đặc điểm của Bất động sản: 2

1.2 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 7

1.2.1 Giá trị bất động sản 7

1.2.2 Khái niệm và cơ sở giá trị của định giá bất động sản: 9

1.2.3 Mục đích và vai trò của định giá bất động sản: 10

1.2.4 Các nguyên tắc chung về định giá bất động sản 11

1.3 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 15

1.4 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 19

1.4.1 Phương pháp so sánh thị trường: 19

1.4.2 Phương pháp chi phí 23

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 30

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 31

2.1 GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 31

2.2 THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 37

2.2.1 Cơ sở của định giá bất động sản: 37

2.2.2 Quy trình định giá bất động sản: 39

2.2.3 Phương pháp định giá bất động sản chủ yếu được sử dụng: 42

2.2.4 Thực trạng vận dụng quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại TDG Vietnam qua một ví dụ thực tế: 49

ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 63

2.3.1 Những mặt đạt được 64

2.3.2 Những tồn tại và nguyên nhân khi sử dụng quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần đầu tư và thẩm định giá Việt Nam 66

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 72

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH, PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 73

3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CÔNG TY VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TRONG THỜI GIAN TỚI 73

3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 74

3.2.1 Hoàn thiện về quy trình thẩm định giá 74

3.2.2 Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá 79

3.2.3 Một số giải pháp khác 82

3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 84

3.3.1 Kiến nghị đối với Nhà nước 84

3.3.2 Đối với Bộ tài chính 86

3.3.3 Kiến nghị với bên yêu cầu định giá 87

KẾT LUẬN 89

Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt NamBảng 1: Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty từ 2013 đến 2015

Bảng 2: Kết quả định giá của công ty từ năm 2013 đến 2015

Bảng 3: Đặc điểm pháp lý của tài sản

Bảng 4: Khảo sát các tài sản

Bảng 5: Tỷ lệ kết cấu còn lại của ngôi nhà

Bảng 6: Tổng giá trị công trình trên đất

Bảng 7: Kết quả định giá bất động sản

6 IVSC Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế

12 NTDKCKLITL Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai

13 NTSDTNVHQN Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nền kinh tế Việt Nam trải đã qua nhiều giai đoạn phát triển rõ rệt như: từ nền kinh

tế thuộc địa, sang nền kinh tế không chính thức (hay còn gọi là kinh tế ngầm),rồi tớinền kinh tế kế hoạch hóa……Và hiện nay, nước ta đang ở trong một nền kinh tếtương đối phát triển và hứa hẹn nhiều bước tiến mới, đó là nền kinh tế thị trường -đánh dấu sự phát triển của nền kinh tế

Ngày nay, các ngành trong nền kinh tế có sự phát triển đáng kể và có tácđộng qua lại với các thị trường tài chính, tiền tệ đặc biệt là thị trường bất động sản.Thị trường bất động sản đóng vai trò hết sức quan trọng vì đất đai là một tài nguyênquý nhất của một quốc gia, phần nào quyết định sự phát triển của quốc gia đó Bấtđộng sản là một lĩnh vực rộng lớn, liên quan đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xãhội Giá trị của một Bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp trong hầuhết các quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánhthuế,….Bởi vậy, định giá Bất động sản có thể coi là trung tâm của các hoạt độngkinh tế trong nền kinh tế thị trường

Trong giai đoạn hiện nay, khi mà nền kinh tế đang trong giai đoạn hội nhập

và phát triển, các hoạt động mua, bán, giao dịch, các dự án đầu tư,…về Bất độngsản đã trở nên đa dạng và phức tạp thì định giá Bất động sản và thẩm định các dự ánđầu tư sử dụng đất càng đóng vai trò quan trọng và trở nên cấp thiết hơn bao giờhết

Ở Việt Nam, định giá Bất động sản và thẩm định dự án đầu tư sử dụng đấtkhông còn là một vấn đề mới mẻ, song cũng chưa thật sự phổ biến trong nền kinh

tế Chính vì vậy khi đi vào nghiên cứu đề tài này mong muốn của em đó chính làtìm hiểu rõ hơn ngành định giá BĐS của Việt Nam nhằm qua đó hoàn thiện kiếnthức cho bản thân và đưa ra một vài ý kiến góp ý nhằm hoàn thiện quy trình vàphương pháp định giá của Việt Nam

Trong thời gian qua khi thực tập tại Công ty cổ phần đầu tư và thẩm định giáViệt Nam và bước đầu tiếp xúc với công tác định giá Em cũng đã phần nào hiểu

được về bản chất,những giai đoạn làm việc rất khó khăn,và những vấn đề quantrọng mang lại sự thành công của công tác định giá tai đây Tuy nhiên bản thân emnhận thấy công tác định giá tại công ty vẫn còn một số hạn chế nhất định.Vì vậy,

em xin nêu ra một số ý kiến đóng góp để công tác định giá tại công ty được hoànthiện và mang lại nhiều thành công hơn

Qua một thời gian nghiên cứu và tìm hiểu, bản thân em tự nhận thấy tầm quantrọng của vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu tại Công ty cổ phần đầu tư và thẩmđịnh giá Việt Nam, em đã quyết định chọn đề tài: “Hoàn thiện quy trình và phươngpháp định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá ViệtNam" làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận của mình

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

- Đối tượng nghiên cứu: các bất động sản định giá tại TDG Vietnam;

- Phạm vi nghiên cứu: bất động sản thuộc toàn bộ tỉnh, thành phố, quận, huyện

mà TDG Vietnam cung cấp dịch vụ định giá

4 Phương pháp nghiên cứu:

Khóa luận sử dụng các phương pháp:

- Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử

- Nghiên cứu, phân tích, so sánh, đối chiếu, tổng hợp số liệu, khảo sát thực tế

5 Kết cấu khóa luận:

Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, tài liệu tham khảo, nội dung của khóaluận được kết cấu theo 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về quy trình và phương pháp định giá bất động sản

Chương 2: Thực trạng quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại Công ty

Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất độngsản tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam

Nhân đây, em xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và các anh chị trongCông ty đã giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập

Em xin chân thành cảm ơn ThS Nguyễn Văn Tâm và các thầy cô bộ mônĐịnh giá tài sản đã tận tình chỉ bảo và giúp em hoàn thành bài khóa luận này

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ

BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1 Khái niệm

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ

La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn làtất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất độngsản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gìliên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng vớinhững bộ phận cấu thành lãnh thổ

Tuy nhiên cho đến nay vẫn còn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về bấtđộng sản Dưới đây có một số khái niệm phổ biến như sau:

 Khái niệm thứ nhất:

Theo quan niệm thông thường thì bất động sản là đất đai và nhà cửa

Quan niệm này đã chỉ ra được bất động sản bao gồm hai thành phần là đất và nhà ở.Tuy nhiên các công trình khác xây dựng trên đất hay các tài sản khác do pháp luậtquy định chưa được quy định rõ ràng, nên khái niệm này là chưa đầy đủ

 Khái niệm thứ hai:

Theo khoản 1, điều 174, Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005:

“ Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Theo khái niệm này thì bất động sản được định nghĩa cụ thể hơn, thể hiện ở: Bấtđộng sản là tài sản không thể di dời được- yếu tố đầu tiên trong nhận biết một bấtđộng sản Hai là liệt kê các thành phần thuộc về bất động sản mà các bất động sảnnày chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền với nhà.

 Khái niệm thứ ba:

Theo Ngân hàng thế giới:

Bất động sản (Real estate): Đất đai bao gồm cả phần không khí bên trên vàphần đất bên dưới cộng với bất kỳ phần đầu tư phát triển cố định ảnh hưởng đếntiện ích sử dụng đất (gọi là tài sản liên quan đến đất đai)

Bất động sản ( Real property): Đất đai và bất cứ thứ gì cố định, được gắn vớiđất đai hoặc bộ phận của đất đai và bất cứ thứ gì được xem như không thể di dờiđược theo quy định của pháp luật( đất đai, công trình xây dựng và các tài sản cốđịnh không thể di dời gắn liền với đất đai)

Theo khái niệm này thì bất động sản không chỉ bao gồm đất mà còn bao gồm cảphần không khí bên trên và bên dưới công với bất cứ thứ gì gắn liền với đất khôngthể di dời được

 Khái niệm thứ tư:

Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC thì bất động sản là:

1. Đất đai;

2. Tất cả mọi thứ gắn vững chắc lâu dài với đất đai

Khái niệm này đã chỉ ra được đặc tính cơ bản của bất động sản, từ đó dễdàng phân biệt được tài sản nào là bất động sản dựa vào đặc tính cơ bản của nó

Như vậy, bất động sản là một khái niệm rất mở.Tuy nhiên từ các khái niệmtrên ta có thể thấy, trước tiên bất động sản là tài sản không di dời được Bất độngsản có thể được nhận biết qua các vật cụ thể như đất đai hoặc khối thống nhất giữađất đai và các tài sản khác gắn liền với đất mà không thể di dời được trong khônggian nếu muốn giữ nguyên công dụng và tính năng của tài sản đó

1.1.2 Đặc điểm của Bất động sản:

Ngoài các đặc điểm của tài sản, bất động sản còn có những đặc điểm đặc biệt sau:

 Một là tính cố định về vị trí:

Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt, không có khả năng di dời Đặc điểm này là

do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định

và có giới hạn về diện tích và không gian nên vị trí của bất động sản là duy nhất,được xác định bởi một tọa độ nhất định Đây là điều khác biệt cơ bản và rõ nét nhất

để phân biệt giữa bất động sản và các loại tài sản khác trong đời sống kinh tế xã hội.Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể:không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nóđược đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ côngcộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụthuộc vào khả năng tiếp cận Vì vậy, khi đánh giá bất động sản dự tính đến các yếu

tố khoa học tác động đến bất động sản như thế nào

 Hai là tính bền vững

Tính bền vững có thể được hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của công trình bất độngsản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹthuật và kinh tế Tuổi thọ kĩ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại của côngtrình theo các thông số xây dựng; còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà côngtrình đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng Nhìn chung sự tồn tại củabất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác: đối với các công trìnhtrên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm, hàng nghìn năm; còn đối với đất đai sự tồn tạihầu như là vĩnh viễn.Khi định giá, phải tính đến cả 2 yếu tố này, tuổi thọ nào ngắnhơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của bất động sản đó

 Ba là tính khác biệt

Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có cácyếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác Sự khác biệtcủa bất động sản trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất, về kết cấu và kiếntrúc, khác nhau về hướng, về cảnh quan và các vật ngoại cảnh Do vậy, khi định giácác bất động sản phải chú ý khai thác tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôngiữa các bất động sản với nhau

 Bốn là tính khan hiếm

Sự khan hiếm của bất động sản chủ yếu là do sự khan hiếm và tính có hạn của diệntích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từngthửa đất Bất động sản là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành chomỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng.Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản luôn mất cân đối theo chiều hướngcung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ về lâudài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên Vì vậy các chính sách điềutiết cân bằng cung cầu không thể sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là phải cóchính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản.

 Năm là bất động sản là tài sản có giá trị lớn

Bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chiphí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới Dovậy, bất động sản có thể được xem như một phương tiện cất trữ của cải quan trọngbên cạnh mục đích sử dụng làm đất ở, kinh doanh

 Sáu là tính ảnh hưởng lẫn nhau

Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh

mẽ Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để rađời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóabất động sản kia Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa cácbất động sản liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế

xã hội có liên quan Do vậy khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phảitính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác; khi đánh giá bất động sản phảitính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bất động sản khác sẽ ra đời

 Bảy là chịu ảnh hưởng của Văn hóa- Xã hội:

Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa bất động sảnthì đặc điểm này nổi trội hơn Bởi vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗiquốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm

lý xã hội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư

ở đó

 Tám là chịu sự quản lý của Nhà nước:

Đất đai là sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, cùng với chủtrương phát triển kinh tế- xã hội của đất nước nói chung và địa phương nói riêngtheo từng thời kỳ với các chính sách, quy định do Nhà nước ban hành về bất độngsản Khi định giá bất động sản, phải tính đến yếu tố pháp lý này.

1.1.3 Phân loại bất động sản:

Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại bất động sản Tùy theo từng tiêu thức, bấtđộng sản được chia thành nhiều loại khác nhau Một số cách phân loại phổ biến:

 Theo đặc tính vật chất: Bất động sản chia làm 3 loại, bao gồm:

 Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng

 Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình:

 Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời;

 Hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện, nước, ăng ten, cáp, lọc,

và cấp thoát nước,…

 Các tài sản gắn liền với công trình: Điều hòa, thang máy,…

 Các tài sản gắn liền với đất đai: Vườn cây lâu năm, công trình nuôi trồngthủy sản, cánh đồng làm muối, công trình du lịch- thể thao, công trình khai thác mỏ

 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:

Bất động sản được chia thành hai loại, gồm đất đai và công trình kiến trúc Trongđó:

 Đất phân lọai theo mục đích sử dụng gồm 3 loại:

 Đất nông nghiệp: Đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồngthủy sản và đất làm muối

 Đất phi nông nghiệp: Đất ở, đất chuyên dùng…

 Đất chưa sử dụng: Đất chưa sử dụng, chưa được nhà nước giao hay cho thuê

 Công trình kiến trúc được chi thành 5 loại:

 Nhà dùng để cho thuê hoặc bán: nhà chung cư; nhà ở riêng biệt và biệt thự.Phân loại theo 4 cấp: I Có niên hạn từ 100 năm trở lên; II Trên 50 năm; III Trên

20 năm; IV Dưới 20 năm

 Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất kinh doanh: nhà xưởng, nhà kho…

 Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng, chợ, trung tâmthương mại.

 Khách sạn và văn phòng cho thuê

 Công trình kiến trúc đặc thù: bệnh viện, trường học, đình chùa…

Về phân loại BĐS có ý nghĩa rất quan trọng đối với Nhà nước cũng như với các nhàđầu tư:

 Đối với Nhà nước: là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụngBĐS một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội

 Đối với các nhà đầu tư: đó là cơ sở đề người ta xem xét các cơ hội đầu tư,đánh giá một cách hợp lý giá trị bất động sản, giảm thiểu rủi ro trong các quyết địnhđầu tư

1.1.4 Các quyền tài sản bất động sản:

Với mỗi bất động sản có thể có nhiều loại hình và quyền lợi khác nhau Một

số loại phổ biến nhất có thể kể đến:

 Đối với đất đai:

Về mặt lý thuyết, có 3 hình thức chiếm hữu đất đai:

 Sở hữu vĩnh viễn: đây là hình thức sở hữu đất cao nhất Sở hữu đất đai đượccông nhận bằng giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền của nhà nước cấp

 Thuê theo hợp đồng: là hình thức trong đó đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễnhoặc đất công của nhà nước có thể đem cho thuê thoe hợp đồng dài hạn hoặc ngắnhạn

 Quyền sử dụng đất: thường gắn liền với hoạt động nhất định nào đó trênvùng đất cho thuê ( như du lịch hay nghề rừng…)

 Đối với các công trình.

Quyền sở hữu tư nhân về bất động sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng

và quyền định đoạt bất động sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật Cácquyền này có thể bị cưỡng bức bởi pháp luật và bị giới hạn bởi quyền của chínhphủ.Các chủ thể khác nhau sẽ có quyền khác nhau đối với bất động sản Do vậy, giátrị của bất động sản vì thế cũng không giống nhau đối với từng loại hình sở hữu củachủ thế đối với bất động sản

1.2 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1 Giá trị bất động sản.

1.2.1.1 Khái niệm về giá trị bất động sản.

Giá trị bất động sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sảnmang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

1.2.1.2 Cơ sở giá trị của bất động sản.

Giá trị bất động sản có tầm quan trọng như là thước đo kinh tế của chính bất độngsản đó, còn giá cả của bất động sản là biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản đótrên thị trường bất động sản

Các căn cứ để ước tính giá trị bất động sản bao gồm:

Thứ nhất là chi phí: chi phí là số tiền bỏ ra để tạo lập và đưa vào sử dụng một bất

động sản Nó có thể là giá mua bất động sản, hoặc là số tiền bỏ ra để mua đất, xâydựng các công trình trên khu đất và đưa nó vào sử dụng

Thứ hai là thu nhập: Thu nhập đặc biệt có ý nghĩa đối với các bất động sản đầu tư

thương mại được tạo lập nhằm mục đích kinh doanh, là một căn cứ rất quan trọngcủa giá trị bất động sản Giá trị bất động sản cao hay thấp phụ thuộc vào thu nhậpmang lại từ việc khai thác bất động sản đó Trong thẩm định giá bất động sản cầnchú ý đến các loại thu nhập sau: Tiền cho thuê, lợi nhuận do khai thác bất động sản,

…

Thứ ba là giá mua bán các bất động sản tương tự trên thị trường: Giá mua/bán các

bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá là một căn cứ rất quantrọng để ước tính giá trị bất động sản Tuy nhiên trước khi thừa nhận giá mua/bán

một bất động sản như là chứng cứ thực sự của gái trị thị trường, nhà thẩm định giáphải nghiên cứu kỹ lưỡng các điểm sau: Mối liên hệ giữa các bên trong một giaodịch; Các điều khoản mua bán và các điều kiện thị trường; Trong việc coi giá cả bấtđộng sản như chứng cứ của giá trị cũng phải chứ ý xác định cẩn thận liệu thị trường

có là bình thường hay không

1.2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

Để nâng cao độ tin cậy đối với kết quả định giá, khi ước tính giá trị bất động sản,cần thiết phải xem xét và phân tích kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bấtđộng sản Nhìn chung, dựa và ý nghĩa và các đặc tính của bất động sản, có thể phânbiệt thành 2 loại: mục đích định giá tài sản - yếu tố chủ quan và các yếu tố kháchquan

 Yếu tố khách quan:

 Các yếu tố về vật chất:

Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vồn có mà bất động sản

có thể mang lại cho người sử dụng Bất động sản có giá trị càng lớn khi tính hữudụng hay công dụng của bất động sản càng cao Tuy nhiên tính hữu dụng lại phụthuộc vào khả năng khai thác của từng chủ thể khác nhau

 Các yếu tố về pháp lý:

Tình trạng pháp lý của bất động sản quy định quyền của chủ thể đối với việc khaithác các thuộc tính của bất động sản trong quá trình sử dụng Thông thường quyền

khai thác các thuộc tính của bất động sản càng rộng thì giá trị bất động sản càng cao

và ngược lại Đó là tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp

lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có; và các quyđịnh về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụngđất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản

 Các yếu tố về kinh tế:

Đó là cung và cầu Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá trị Hay còngọi là tính kinh tế của giá trị bất động sản Khi đó, giá trị bất động sản tùy thuộc vàoquan hệ cung cầu

 Các yếu tố khác:

Ngoài các yếu tố kể trên, giá trị bất động sản còn chịu ảnh hưởng của các yếu tốkhác như: tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng… Do đó, thẩm định viên cần hiểu

rõ về các yếu tố này nhằm xem xét và đánh giá một cách hợp lý giá trị bất động sản

1.2.2 Khái niệm và cơ sở giá trị của định giá bất động sản:

1.2.2.1 Khái niệm định giá bất động sản:

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý,vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liềnvới sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá bất động sản là mộtmảng trong định giá tài sản Do vậy, định giá bất động sản là hình thức phân tíchkinh tế ứng dụng Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tàisản gắn liền với đất (nếu có) Có nhiều khái niệm về định giá bất động sản, trong đónổi bật lên một số khái niệm sau:

Thứ nhất, định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động

sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong nhữngđiều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

Thứ hai, theo Điều 4, Luật kinh doanh Bất động sản của Việt Nam: “ Định giá bất

động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một loại bất động sản cụ thể tại mộtthời điểm xác định”

Như vậy, khái niệm định giá bất động sản có thể hiểu như sau:

Định giá bất động sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích

mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định 1.2.2.2 Cơ sở của định giá bất động sản:

Theo tiêu chuẩn số 02 và 03 Thẩm định giá Việt Nam thì cơ sở cho định giá bấtđộng sản là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường:

Giá trị thị trường là loại giá trị thông dụng nhất được các thẩm định viên sử dụng Trong ngành định giá, giá thị trường trở thành một thuật ngữ có tính pháp lý đối vớicác quốc gia và đã được IVSC tiêu chuẩn hóa Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 02

đã định nghĩa khái niệm như sau: “Giá thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập,có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng

và không bị ép buộc.”.

Giá trị phi thị trường: tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 03 định nghĩa giá trị phi thị

trường như sau: “Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế- kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phải ánh giá trị thị trường khác Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác.”

1.2.3 Mục đích và vai trò của định giá bất động sản:

Thị trường bất động sản là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường Thịtrường bất động sản phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các loạithị trường, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và phát triển cơ chếthị trường, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường

có sự quản lý của Nhà nước định hướng xã hội chủ nghĩa là một định hướng lớn củaĐảng và Nhà nước ta Mà thị trường bất động sản chỉ phát triển được khi các giaodịch này trở nên phổ biến và dễ dàng Do vậy phải tiến hành công việc định giá bất

động sản, định giá là rất cần thiết khi ta đưa ra một quyết định liên quan đến tài sảnbất động sản Các bên tham gia thị trường bất động sản phải biết giá trị của bất độngsản để tiến hành trao đổi, giúp cho người bán có thể chấp nhận, quyết định giá muabán có thể chấp nhận đựơc và người mua quyết định giá mua bất động sản, nhà đầu

tư kinh doanh cũng cần định giá để biết được giá trị của bất động sản trong trườnghợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị trong công bố tài chínhhàng năm của công ty, định giá bất động sản còn giúp cho việc trả tiền thuê tài sản,thế chấp hoặc bảo hiểm bất động sản, không những thế công việc này còn là cơ sở

để nhà nước quản lý và phát triển bất động sản đảm bảo ích nước lợi dân

Định giá bất động sản đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế cũng nhưtrong đời sống kinh tế-xã hội Tuy nhiên, ba vai trò quan trọng của định giá bấtđộng sản đã được các nhà nghiên cứu đúc kết là:

-Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển bất động sản thành hàng hóa trên thị trường

Từ hoạt động định giá, việc tư vấn, đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thôngthoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ đảm bảo lợiích của các bên tham gia thị trường Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủtrương, chính sách của Nhà nước như: Cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanhnghiệp Nhà nước được thuận lợi trung thực hơn

- Định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch về giá đất,đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu chính xác và khách quan.Cơ quan thẩmđịnh và tư vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi đối tượng

- Giúp Nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và quản lý thịtrường bất động sản nói riêng

1.2.4 Các nguyên tắc chung về định giá bất động sản

Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm đã được thừa nhận mộtcách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế xã hội

Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 đã nêu ra 11 nguyên tắcthẩm định giá nhưng các nguyên tắc trình bày dưới đây là các nguyên tắc được chấpnhận một cách phổ biến, là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựng các tiêu chuẩn,hình thành nên quy trình và phương pháp định giá một cách hợp lý và khoa học

1.2.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN):

Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn sử dụng bất động sản trên nguyên tắc khai

thác một cách tối đa lợi ích mà bất động sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí

bỏ ra Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất

mà tài sản có thể mang lại.Vì vậy, giá trị của một bất động sản được thừa nhậntrong điều kiện nó được SDTNVHQN

Nội dung của nguyên tắc: Mỗi bất động sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và

đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhậntrong điều kiện nó được SDTNVHQN

Tuân thủ nguyên tắc: việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của bất động sản là

đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế chophép phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lạigiá trị lớn nhất cho bất động sản Do đó, khi định giá bất động sản, thẩm định viêncần phải chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và nhưng lợi ích củaviệc sử dụng đó, cần khẳng định tình huống nào là sử dụng tốt nhất và hiệu quảnhất

Theo IVSC một tài sản được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:

- Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên( Điều kiện có thực, có độ tincậy tại thời điểm định giá, không bi quan, lạc quan quá mức…)

- Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý Ngoài ra, mặc dù không hẳn

có tính pháp lý, song những quy định có tính thông lệ, hay tập quán xã hội cũng cầnphải được tôn trọng

- Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính

Một tài sản đang sử dụng, thực tế chưa chắc đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất

và hiệu quả nhất

Nguyên tắc này được áp dụng chủ yếu trong phương pháp thặng dư với bất độngsản được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại thời điểm thẩm định có khả năng tạo rathu nhập hoặc hiệu quả lớn nhất

1.2.4.2 Nguyên tắc thay thế (NTTT):

Cơ sở của nguyên tắc: Nguyên tắc này được xây dựng dựa trên quan niệm rất đơn

giản và rõ ràng: những người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nhiều hơn

để mua một bất động sản nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có mộtbất động sản tương tự thay thế

Nội dung của nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một bất động sản không

vượt quá chi phí để có một bất động sản tương đương

Tuân thủ nguyên tắc: “Thay thế” là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lý

thuyết thẩm định giá Nó là cơ sở lý luận cơ bản để hình thành phương pháp so sánhtrực tiếp- một phương pháp đơn giản nhưng lại là phương pháp chủ yếu nhất trong

hệ thống các phương pháp định giá Tuân thủ nguyên tắc này trong hoạt động địnhgiá, đòi hỏi thẩm định viên phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí xâydựng của các bất động sản tương tự, gắn với thời điểm thẩm định giá, làm cơ sở để

so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các bất động sản cần định giá;nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa cácloại tài sản

Nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc quan trọng, nguyên tắc nền tảng trong địnhgiá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng Nguyên tắc này được ápdụng trong tất cả các phương pháp định giá bất động sản

1.2.4.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai (LITL):

Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị của một bất động sản được quyết định bởi nhưng lợi

ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng

Nội dung nguyên tắc: Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà bất

động sản có thể đem lại cho chủ thể làm cơ sở ước tính giá trị tài sản

Tuân thủ nguyên tắc: Việc định giá dựa trên nguyên tắc dự báo các khoản lợi ích

dự kiến trong tương lai là một sự bổ sung quan trọng và cũng là một sự kiểm tratính đúng đắn của sự vận dụng các nguyên tắc SDTNVHQN và nguyên tắc thay thế

Do đó, khi vận dụng nguyên tắc, thẩm đinh viên cần chú ý: Phải dự kiến đượcnhững lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị bấtđộng sản; phải thu thập những chứng cứ thị trường gần nhất của bất động sản tương

tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của bấtđộng sản.

Nguyên tắc này được sử dụng đểước tính giá trị của bất động sản mục tiêu trongphương pháp thu nhập và thặng dư

1.2.4.4 Nguyên tắc đóng góp (NTĐG):

Cơ sở của nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản thì tổng giá trị của nó sẽ cao hơn

tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ

Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một bất động sản hay của một bộ phận cấu thành

một bất động sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trịcủa toàn bộ bất động sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

Tuân thủ nguyên tắc: Khi đánh giá tổ hợp bất động sản không được cộng giá trị

của các bất động sản riêng lẻ lại với nhau

Nguyên tắc này được sử dụng để điều chỉnh giá bán các bất động sản so sánh đốichiếu, về giá trị bất động sản mục tiêu trong phương pháp so sánh giá bán, hoặc đểước tính giá trị của bất động sản mục tiêu định giá trong các phương pháp chi phí,thu nhập, thặng dư

1.2.4.5 Nguyên tắc cung cầu (NTCC):

Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá trị

bất động sản là dựa vào giá thị trường của bất động sản Giá thị trường của bất độngsản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung

Nội dung nguyên tắc: Định giá một bất động sản phải đặt nó trong sự tác động của

các yếu tố cung cầu

Tuân thủ nguyên tắc: Phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu đối với các

giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xácminh lại bất động sản định giá nên được định giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giátrị phi thị trường

Nguyên tắc cung cầu là sự bổ sung quan trọng và là sự giải thích một cách cụ thểhơn các nguyên tắc SDTNVHQN, thay thế, dự kiến LITL, đóng góp Trên thực tế,

nó là nguyên tắc được ưu tiên trong quá trình vận dụng để thẩm định hầu hết cácloại tài sản cũng như cho các mục đích sử dụng khác nhau

1.3 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Quy trình định giá bất động sản là một quá trình có tính hệ thống, tính trình tự nhằmgiúp công việc định giá và các thẩm định viên hành động một cách rõ ràng, phù hợpvới quy định và nguyên tắc định giá

Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 ( TĐGVN 05 ), quy trìnhthẩm định giá gồm các bước sau:

Bước 1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

a) Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cầnthẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩmđịnh giá

b) Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kếtquả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩmđịnh giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết

c) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá

Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vàovăn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn bản đềnghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá d) Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá

Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹthuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ

sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.e) Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt

Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế,chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp khôngkhắc phục được những hạn chế này

Giả thiết đặc biệt là giả thiết về tình trạng của tài sản khác với thực tế tại thờiđiểm thẩm định giá, tuy nhiên giả thiết này cần được áp dụng để phù hợp với mụcđích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng

Bước 2: Lập kế hoạch Thẩm định giá:

a) Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung côngviệc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộcuộc thẩm định giá

b) Nội dung kế hoạch bao gồm:

- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc

- Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá

- Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập

về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy

và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá

- Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

- Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực

- Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có)

Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

a Khảo sát hiện trường:

Khảo sát hiện trạng bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệuvề:

+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tảpháp lý liên quan đến bất động sản

+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trìnhkiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông,

điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu,sửa chữa…

+ Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sátthực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩmđịnh viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khácnhau

b Thu thập thông tin

- Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên phảithu thập các thông tin sau:

- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của bất động sản sosánh

- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái ngườimua - người bán tiềm năng

- Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản

- Ngoài ra, còn cần các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác độngđến giá trị, những đặc trưng của thị trường bất động sản để nhận biết sự khác nhaugiữa khu vực bất động sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận

Bước 4: Phân tích thông tin.

Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của bất động sản cầnthẩm định

1 Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản

2 Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá

a) Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường

- Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: Đặc điểm của mỗi lĩnhvực hình thành nên những nhóm cung và cầu về tài sản, hình thức sở hữu của phápnhân tham gia thị trường; Mức độ mở rộng thị trường tài sản này với những ngườimua tiềm năng

- Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ thunhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này vớinhững người mua tiềm năng.

b) Xu hướng cung cầu trên thị trường bất động sản

- Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những bấtđộng sản tương tự hiện có trên thị trường

-Ảnh hưởng của nó trên đến giá trị bất động sản đang định giá

3 Phân tích về khách hàng

- Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng

- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanhBĐS

- Nhu cầu, sức mua về BĐS

4 Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của bất động sản

- TĐV cần xem xét khả năng SDTNVHQN của bất động sản trong bối cảnh tựnhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất chobất động sản

- TĐV cần đánh giá cụ thể việc sử dụng bất động sản trên các khía cạnh:

+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữaviệc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai

+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng bất động sản: xác định

và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của bất động sản

+ Sự hợp pháp của bất động sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợpđồng, theo quy định của pháp luật

+ Tính khả thi về mặt tài chính: Phân tích việc sử dụng tiềm năng của BĐS trongviệc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụngtrong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của BĐS, lãi suất, rủi ro, giá trị vốnháo của BĐS

+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng bất động sản

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần định giá.

- Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giátrị của bất động sản cần định giá.

- Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháptrong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mụcđích định giá

- Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp định giá nàođược sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiểmtra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định

Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên có liên quan.

Thông thường, báo cáo định giá được trình bày trong một bản báo cáo định giá Nộidung chủ yếu được nêu ra trong báo cáo:

- Mục tiêu của việc định giá

- Mô tả chính xác BĐS được định giá

- Thời điểm ước tính giá trị

sử dụng phổ biến, đó là:

1.4.1 Phương pháp so sánh thị trường:

1.4.1.1 Khái niệm

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản

thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính,xác định giá trị của tài sản thẩm định giá Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận

từ thị trường

1.4.1.2 Cơ sở của phương pháp

Giá trị thị trường của các bất động sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết vớigiá trị của các bất động sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường

1.4.1.3 Nguyên tắc ứng dụng

- Nguyên tắc thay thế: nguyên tắc này khẳng định rằng giá trị của một bất độngsản có xu hướng bị quy định bởi giá cả được trả để có được một bất động sản thaythế có tính hữu dụng tương đương, trong khoảng thời gian hợp lý

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: các bất động sản được so sánhtrên cơ sở được sử dụng cao nhất và tốt nhất của chúng

- Nguyên tắc cung- cầu: cần phải đảm bảo tình hình cung cầu lúc giao dịch cácbất động sản so sánh phải tương tự với thời điểm thẩm định giá của bất động sảncần thẩm định giá Nếu không tương tự thì phải điều chỉnh biến động chỉ số giá thịtrường,…

- Nguyên tắc đóng góp: quá trình điều chỉnh giá bán của các bất động sản sosánh về đặc điểm của bất động sản định giá có ước tính sự tham gia đóng góp củacác yếu tố hay bộ phận của bất động sản đối với tổng số giá trị thị trường của nó

1.4.1.4 Các bước tiến hành.

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản được bán trong giời gian gần

nhất phù hợp với các điều kiện đặt ra mà có thể so sánh với bất động sản là đốitượng cần định giá về:

- Vị trí mặt bằng: kích thước, hình dáng, quy mô

- Đặc điểm mặt bằng: Đặc trưng địa lý, địa hình

- Đặc điểm các công trình liên quan

- Đặc điểm vị trí/ địa điểm: Môi trường văn hóa, xã hội, cơ sở hạ tầng

- Tình trạng pháp lý: Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, quyền thuê,…

- Các công trình xây dựng

- Thời gian và điều kiện thu thập thông tin, các điều kiên và tính chất giao dịch

Bước 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh để xác định giá trị của

nó và đảm bảo rằng các bất động sản so sánh này có thể so sánh được ( Đối với nhà

ở dân cư cần kiểm tra: Tình trạng pháp lý, điều kiện thanh toán, thời hạn giao đất,

tính chất của các giao dịch, chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua, tình hình thị trườnglúc giao dịch, địa điểm, địa thế, quy hoạch, đặc điểm tài sản trên đất)

Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất (3-6 BĐS)

Cần chú ý đến các yếu tố:

-Nguồn gốc giao dịch

- Đặc điểm và tính chất của giao dịch

- Các yêu cầu khi phân tích thông tin:

+ Phân tích định lượng: Số tuyệt đối, tỷ lệ %;

+ Phân tích định tính

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐSĐG và BĐSSS, thực hiện điều

chỉnh như sau:

-Nếu tốt hơn thì điều chỉnh giảm

-Nếu xấu hơn thì điều chỉnh tăng

Trong đó:

+ Đối tượng điều chỉnh: giá/m2

+ Căn cứ điều chỉnh: dựa và đặc điểm chênh lệch

+ Nguyên tắc điều chỉnh: dựa trên chứng cứ đã thu thập được; trong quá trình điềuchỉnh, điều chỉnh một yếu tố, cố định các yếu tố còn lại;

+ Phương thức: điều chỉnh tuyệt đối khi các điểm khác biệt có thể lượng hóa bằngtiền như điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang thiết bị nội thất,… hoặc điềuchỉnh tương đối theo tỷ lệ % khi không thể lượng hóa được như môi trường, cảnhquan, vị trí,…

Chú ý: điều chỉnh tuyệt đối trước, điều chỉnh tương đối sau

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần định giá trên cơ sở giá của các bất

động sản đã điều chỉnh

Khi tiến hành phương pháp so sánh trực tiếp cần chú ý:

+ Các bất động sản sử dụng để so sánh nên là bất động sản tương tự trong cùng khuvực lân cận với các giao dịch bán mới được tiến hành

+ Trong trường hợp nhà thẩm định không tìm kiếm được những so sánh đáp ứngđược các yêu cầu thì phương pháp so sánh trực tiếp không thể sử dụng được

- Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.

- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường

- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp

- Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thứcthị trường

1.4.1.8 Điều kiện thực hiện

- Phải thu thập được những thông tin liên quan của các bất động sản tương tự đượcmua bán trên thị trường và phải so sánh được với bất động sản định giá

- Chất lượng thông tin cao: thông tin cần phải phù hợp, kịp thời, đầy đủ, chính xác,

có thể kiểm tra được và phải là chứng cứ thị trường

- Thị trường phải ổn định: nếu thị trường biến động mạnh, phương pháp so sánh giábán khó đạt được mức độ chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có tính chấtgiống nhau về mọi mặt

1.4.2 Phương pháp chi phí

1.4.2.1 Khái niệm

Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài

sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tàisản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trườnghiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá

1.4.2.2 Cơ sở của phương pháp

Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờtrả giá bất động sản cao hơn so với chi phí để tạo ra ( hoặc sở hữu) một bất động sản

1.4.2.4 Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị bất động sản Giá trị của

đất cần được xác định trên cơ sở mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có tínhđến mục đích sử dụng đất hợp pháp và tại thời điểm thẩm định giá Các giả thiết,điều kiện tính toán, cần được áp dụng thống nhất đối với tất cả các bộ phận cấuthành bất động sản thẩm định giá như đất đai, nhà xưởng, máy, thiết bị,

Bước 2: Ước tính các chi phí tái tạo, chi phí thay thế công trình xây dựng hiện có.

Có hai loại chi phí:

Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệtvới công trình đang được định giá Chi phí này cho kết quả chính xác nhưng thực tếkhông làm được vì chi phí nguyên vật liệu, chi phí thi công, điểm lỗi thời hiện naykhông tính được giá trị

Chi phí thay thế là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trịđược sử dụng tương đương nhưng nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật

hiện đại được sử dụng trong việc xây dựng công trình và loại bỏ tất cả các bộ phận

đã bị lỗi thời Thực tế sử dụng chi phí này để xác định chi phí thay thế, sử dụngphương pháp thống kê chi tiết và phương pháp so sánh thị trường

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công trình xây

 Giảm giá tự nhiên gồm:

+ Mức giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được: hỏng mái, ống nước, vật liệu trangtrí, thiệt bị bếp, thiêt bị điện,…

+ Mức giảm giá tự nhiên không thể sửa chữa được: rạn nứt hoặc hư hỏng móng, các

bộ phận chịu lực,…

-Giảm giá do lỗi thời chức năng:

+ Mức giảm giá do LTCN có thể sửa chữa được: Hệ thống mái yếu và nhỏ, hệthống gió, các thiết bị cố định buồng tắm hoặc bếp, thiết bị điện lạc hậu

+ Mức giảm giá do LTCN không thể sửa chữa được: Móng, cột,…

- Giảm giá do lỗi thời bên ngoài: Không thể sửa chữa được như các nguy hạigây ảnh hưởng: khói bụi, tiếng động,

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phí xây

dựng công trình bước 2 trừ (-) giá trị hao mòn đã tính bước 3

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá bằng cách lấy giá trị của

đất bước 1 cộng (+) giá trị ước tính của công trình xây dựng bước 4

1.4.2.5 Công thức tính:

Giá trị BĐS= Giá trị miếng đất trống + Chi phí thay thế mới –

Mức giảm giá tích lũy

1.4.2.6 Ứng dụng trong thực tiễn

-Định giá những bất động sản có mục đích sử dụng đặc biệt (bệnh viện, trườnghọc);Những bất động sản chuyên dùng (nhà máy điện, nhà máy lọc dầu);BĐS dùng

cho mục đích bảo hiểm, đấu thầu; Những bất động sản không đủ thông tin để ápdụng phương pháp so sánh trực tiếp.

- Kiểm tra các phương pháp thẩm định khác

- Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu

1.4.2.7 Ưu nhược điểm

- Phải có dữ liệu thị trường;

- Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện.-Thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuậtxây dựng

1.4.3 Phương pháp thu nhập.

1.4.3.1 Khái niệm

Là phương pháp ước tính giá trị của bất động sản bằng cách hiện giá cáckhoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do bất động sản mang lại thành giá trịvốn thời điểm hiện tại

1.4.3.2 Cơ sở của phương pháp

Giá trị thị trường của bất động sản có thể được đo bằng giá trị vốn hiện tại của tất cảcác khoản lợi ích tương lai có thể nhận được từ bất động sản; và dựa trên những giảthiết sau:

- Thu nhập là vĩnh viễn

- Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định

1.4.3.3 Nguyên tắc ứng dụng

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: giá trị thị trường của bất độngsản luôn luôn được quyết định trong tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất, tức làmang lại hiệu quả kinh tế tài chính (thu nhập) cao nhất trong điều kiện vất chất vàpháp luật cho phép.

- Nguyên tắc cung cầu: cả thu nhập và tỷ suất vốn hóa phải được xác định trênthị trường và dựa vào dữ liệu thi trường thu nhập của một bất động sản luôn bị tácđộng của các bất động sản cạnh trạnh

- Nguyên tắc lợi ích tương lai: nguyên tắc này là nền tảng cơ bản cho phươngpháp thu nhập Giá trị của bất động sản đem lại thu nhập luôn luôn phụ thuộc vàothu nhập tương lai đem lại từ việc khai thác, kinh doanh bất động sản

1.4.3.4 Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà bất động sản mang lại, có tính

đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập Thu nhập bao gồm: Tiền thuê(theo thị trường, theo hợp đồng, thuê thực tế) và lợi ích tương lai ( Tổng thu nhậptiềm năng, tổng thu nhập thực hiện, cổ tức chủ sở hữu,…)

Bước 2: Ước tính các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập như chi phí quản lý tài

chính, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp,…

Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi suất thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể

dựa vào phân tích tỷ lệ lãi của những bất động sản tương tự giao dịch trên thịtrường

Bước 4: Áp dụng công thức chuyển hóa vốn để tính giá trị của bất động sản.

1.4.3.5 Công thức tính

Trong đó:

V0: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai cũng là giá trị bất động sản

Ft: thu nhập tương lai mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư năm thứ t

i: tỷ suất hiện tại hóa ( tỷ suất chiết khấu)

n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)

1.4.3.6 Ứng dụng trong thực tiễn

Áp dụng đối với bất động sản có khả năng mang lại thu nhập trong tương lai

Áp dụng đối với những bất động sản có khả năng mang lại thu nhập đều đặnqua từng thời gian gồm: trung tâm thương mại, khách sạn, rạp chiếu phim, khu côngnghiệp,…

1.4.3.7 Ưu nhược điểm

- Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực

tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư

- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nó là phương pháp đơn giản

- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có các thương vụ có thể so sánh được, khicác khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao

1.4.4 Phương pháp thặng dư.

1.4.4.1 Khái niệm

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tàisản thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trịước tính của sự pháp triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chiphí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

1.4.4.2 Cơ sở của phương pháp

Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp thu nhập

Giá trị hiện tại của một bất động sản là giá trị nhận được sau khi lấy giá trị ước tínhcủa sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sựphát triển đó.

1.4.4.3 Nguyên tắc áp dụng

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Nguyên tắc cung cầu

Nguyên tắc đóng góp

1.2.4.4 Điều kiện thực hiện:

Sử dụng để thẩm định giá đối với bất động sản có tiềm năng phát triển

1.2.4.5 Các bước tiến hành

Bước 1: Xác định giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất của BĐS cần thẩm định có

tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác: tỉ lệ sử dụng đất, tầngcao, ngành nghề được phép hoạt động, môi trường xung quanh

Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS:

Trên cơ sở các phương pháp so sánh hoặc phương pháp đầu tư để xác định giá trịcủa sự phát triển Cụ thể:

-Tiến hành ước tính tổng doanh thu thu được từ sự phát triển bao gồm tiền bánBĐS, tiền cho thuê BĐS và các khoản thu khác

-Trừ khỏi doanh thu các khoản giảm trừ doanh thu và các khoản chi ra để có doanhthu nhưng không phải chi phí phát triển

- Giá trị sau khi tính toán thu được gọi là giá trị của sự phát triển

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.

-Ước tính các chi phí chi ra để tạo nên giá trị phát triển.bao gồm chi phí xây dựng,chi phí quản lý,…

- Trừ khỏi chi phí phát triển các khoản giảm trừ chi phí và các khoản thu đượcnhưng không phải doanh thu phát triển

Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu.

1.4.4.6 Công thức tính

Giá trị thặng dư= Giá trị phát triển – Chi phí phát triển

Giá trị BĐS mục tiêu= Giá trị thặng dư – Chi phí pháp lý, thuế, chi phí tài chính, LNNĐT

- Được sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển

- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu

- Phương pháp này có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiềnthuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thịtrường

- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ước tính chi phí và giá bán

- Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của dòng tiền, giả định tất cả cácdòng tiền xảy ra cùng thời điểm, là không hiện thực

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Trên đây là toàn bộ cơ sở lý luận chung về bất động sản, định giá bất động sản cũngnhư quy trình, tiêu chuẩn xác định giá trị bất động sản và các phương pháp định giábất động sản Tuy nhiên, việc vận dụng lý luận này vào thực tiễn ở mỗi đơn vị địnhgiá lại có những điểm khác nhau Trong chương 2, chúng ta sẽ đi vào tìm hiểu thựctrạng vận dụng quy trình và các phương pháp định giá bất động sản tại Công ty Cổphần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam (TDG Vietnam)

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 2.1 GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty Cổ phần đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam

Thẩm định giá xuất hiện ở Việt Nam từ khi nền kinh tế chuyển từ cơ chế kinh tế kếhoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường định hướng XHCN Hoạt động thẩmđịnh giá ra đời đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng và đa dạng trên nhiều lĩnh vực: Xácđịnh giá trị tài sản để góp vốn, để mua bán, để thế chấp vay vốn

Để đáp ứng nhu cầu trên, Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Thẩm định giá ViệtNam (TDG VIETNAM) được thành lập với 5 thành viên sáng lập, cả 5 thành viênnày đều là những người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá và thẩmđịnh giá TDG VIETNAM cũng đã được Bộ Tài chính cấp giấy phép cung cấp dịch

vụ thẩm định giá theo Thông báo số 60/TB-BTC ngày 13/9/2010 do Cục trưởngCục quản lý giá ký

Trong quá trình hoạt động, chúng tôi luôn xây dựng và phát triển đội ngũ chuyênviên với trình độ chuyên môn cao, tác phong làm việc chuyên nghiệp, đáp ứng tốtnhất những yêu cầu của khách hàng, đồng thời tuân thủ được các chuẩn mực và đạođức nghề nghiệp Công ty cam kết luôn cố gắng nỗ lực cung cấp cho khách hàngnhững sản phẩm, dịch vụ tốt nhất TDG Vietnam đã từng thẩm định giá nhiều dự ánlớn, phục vụ nhiều đối tượng khách hàng, đáp ứng nhiều mục đích, yêu cầu thẩmđịnh giá khác nhau trong sự phát triển đa dạng tất yếu của nền kinh tế thị trường

Trụ sở chính: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 7, Tòa DC Building, 144 Đội Cấn, Quận Ba Đình, Hà Nội

Điện thoại: 04.66755933 – 04.85875295 Fax: 04.35190018

Email: info@tdg.com.vn

Website:www.tdg.com.vn; www.dinhgia.com.vn; www.thamdinhgia.org