Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư và thẩm định giá PIV

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn "Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá PIV" tự thân nghiên cứu, sưu tầm tài liệu xây dựng Các số liệu luận văn có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn nguồn cung cấp Tôi xin cam đoan chịu toàn trách nhiệm tính trung thực hợp pháp vấn đề nghiên cứu NGƢỜI CAM ĐOAN Nguyễn Thái Hà MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI QUÁT BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm bất động sản 10 1.1.3 Phân loại bất động sản 11 1.1.4 Các quyền tài sản bất động sản 13 1.2 TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 14 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 14 1.2.2 Vai trò thẩm định giá bất động sản 14 1.2.3 Mục đích thẩm định giá bất động sản 16 1.2.4 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 16 1.2.5 Pháp luật thẩm định giá bất động sản 19 1.3.QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 22 1.3.1.Quy trình thẩm định giá bất động sản 22 1.3.2.Phương pháp thẩm định giá bất động sản 23 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ PIV 37 2.1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỐ PHẦN ĐẦU TƢ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ PIV 37 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 37 2.1.2 Bộ máy tổ chức chức hoạt động 39 2.1.3 Đánh giá sơ tình hình hoạt động kinh doanh Công ty cổ phần Đầu tư Thẩm định giá PIV 40 2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY 41 2.2.1 Thực trạng hoạt động công tác thẩm định giá Công ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá PIV 41 2.2.2 Quy trình thẩm định công ty ưu, nhược điểm 42 2.2.3 Các phương pháp thẩm định giá áp dụng công ty 50 2.3 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSVÀ CÁC PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PIV 81 2.3.1 Mặt tích cực 81 2.3.2 Những hạn chế, tồn hoạt động thẩm định giá bất động sản 83 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢVÀ THẨM ĐỊNH GIÁ PIV 89 3.1 Định hƣớng phát triển Công ty thời gian tới 89 3.1.1 Triển vọng ngành thẩm định giá Việt Nam 89 3.1.2 Định hướng phát triển chung 90 3.1.3 Định hướng phát triển Công ty 91 3.2 CÁC GIẢI PHÁP NHẰM KHẮC PHỤC HẠN CHẾ, TỒN TẠI 92 3.2.1 Hoàn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá 92 3.2.2 Nâng cao chất lượng công tác quản lý nhân viên 94 3.2.3 Giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, sai sót công tác thẩm định giá 95 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 95 3.3.1 Kiến nghị với công ty 95 3.3.2 Kiến nghị với nhà nước ngành có liên quan 99 KẾT LUẬN CHƢƠNG 104 TÀI LIỆU THAM KHẢO 105 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS ất động sản CTXD Công trình xây dựng HĐDH Hợp đồng dài hạn PIV Công ty cổ phần Đầu tư Thẩm định giá PI SXKD Sản xuất kinh doanh SXKDPNN Sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp TSTĐG Tài sản thẩm định giá TSSS Tài sản so sánh UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ảng số ảng khảo sát, thu thập TSSS 55 ảng số ảng điều chỉnh theo PPSS kết hợp chi phí 58 ảng số ảng đánh giá tỷ lệ CLCL theo PP phân tích kỹ thuật 59 ảng số ảng khảo sát, thu thập TSSS nhà làm việc 65 ảng số ảng điều chỉnh giá thuê nhà làm việc 66 ảng số ảng khảo sát, thu thập TSSS kho xưởng 68 ảng số ảng điều chỉnh giá thuê kho xưởng 70 ảng số ảng khảo sát, thu thập TSSS 75 ảng số ảng điều chỉnh theo PPSS kết hợp thặng dư 77 ảng số 10 ảng tính giá trị dòng tiền 78 GIỚI THIỆU SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Trong kinh tế thị trường, thẩm định giá dịch vụ quan trọng hoạt động thẩm định giá xem công cụ hữu hiệu giúp đo lường giá trị tài sản thị trường Việt Nam nước có kinh tế thị trường ngày động phát triển, nhu cầu chủ thể kinh tế việc xác định giá trị tài sản hợp lý, khách quan ngày cao Giá trị từ hoạt động thẩm định giá dần trở thành sở cho cá nhân, tổ chức định đầu tư, mua, bán, chuyển nhượng,…Cùng với sách hỗ trợ bất động sản quy định bảng giá đất (2015) nhằm tránh tình trạng thị trường bất động sản đóng băng năm gần đây, hoạt động mua bán, đầu tư bất động sản trở nên động ì nhu cầu thẩm định giá bất động sản thu hút nhiều quan tâm dần phát triển Để đáp ứng yêu cầu ngày cao chất lượng trình thẩm định giá, công tác thẩm định giá cần quy trình chặt tối ưu phương pháp thẩm định Công ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá PIV doanh nghiệp có chức thực dịch vụ thẩm định giá gồm thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị Tuy nhiên, công tác thẩm định giá bất động sản Công ty tồn nhiều vấn đề cần phải giải Xuất phát từ thực tế tác giả chọn đề tài: "Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tƣ Thẩm định giá PIV"nhằm giải hạn chế, tồn quy trình, phương pháp thẩm định giá vấn đề liên quan đến công tác thẩm định giá Công ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá PIV MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Hệ thống hoá vấn đề ĐS phương pháp thẩm định giá bất động sản theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam văn pháp luật Đánh giá thực trạng, từ xác định hạn chế, tồn công tác thẩm định giá Công ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá PIV Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá PIV CÂU HỎI NGHIÊN CỨU Các phương pháp thẩm định giá bất động sản áp dụng tổ chức hoạt động thẩm định giá Việt Nam? Những hạn chế, tồn quy trình thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá PIV gì? Áp dụng biện pháp nhằm khắc phục giải hạn chế, tồn công tác thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá PIV? ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá Công ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá PIV Phạm vi nghiên cứu: số liệu Công ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá PI giai đoạn 2011 –2014 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Phương pháp phân tích, tổng hợp nhằm lược khảo sở lý thuyết nghiên cứu có liên quan đến thẩm định giá bất động sản Phương pháp thống kê, mô tả nhằm tổng hợp mô tả nguồn liệu thứ cấp có liên quan Phương pháp phân tích liệu nhằm phục vụ cho việc phân tích, đánh giá tình hình hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá PIV NGUỒN DỮ LIỆU Tác giả sử dụng nguồn liệu thứ cấp: Thông tin doanh nghiệp lịch sử hình thành phát triển doanh nghiệp; Thông tin hoạt động thẩm định giá công ty gồm quy trình thẩm định giá, phương pháp mà doanh nghiệp áp dụng, kết hoạt động thẩm định giá công ty năm qua,… CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI QUÁT BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm TheoTiêu chuẩn thẩm định giá số 07 ban hành theo Thông tư số 28/2015/TTBTC ngày 06/3/2015 Bộ Tài chính, tài sản phân chia thành loại: Bất động sản, Động sản, Doanh nghiệp, quyền tài sản Theo từ điển Oxford,bất động sản (real estate) bao gồm đất đai dính liền vĩnh viễn với mảnh đất Những thứ xem dính liền vĩnh viễn nhà cửa, ga ra, kiến trúc dầu khí, mỏ khoáng chất mảnh đất Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, ương quốc Anh: “Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định” Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing A O, Úc “Thẩm định giá việc xác định giá trị bất động sản thời điểm có tính đến chất bất động sản mục đích thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá áp dụng liệu thị trường so sánh mà thẩm định viên thu thập phân tích chúng, sau so sánh với tài sản yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị chúng” Theo Gs Lim Lan Yuan - Singapore: Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường bao gồm loại đầu tư lựa chọn Theo Điều 174 Bộ Luật Dân nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa iệt Nam Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 07 quy định bất động sản tài sản gắn cố định với không gian, vị trí định, không di dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác theo quy định pháp luật Tóm lại, bất động sản đất - nhân tố quan trong khái niệm bất động sản tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật nước ta công trình đất, long đất có giá trị sử dụng lâu dài 1.1.2 Đặc điểm bất động sản - Đất có quyền sử dụng: pháp luật nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa iệt Nam quy định đất tài sản thuộc sở hữu chung toàn dân, nhà nước quản lý người dân có quyền sửdụng quyền chiếm hữu Do giao dịch bất động sản giao dịch quyền lợi - Tính bất động (cố định vị trí): bất động sản tài sản đặc biệt, khả di dời, ban đầu đặt đâu vị trí mãi Tính bất động bất động sản giải thích cho thị trường bất động sản phụ thuộc vào khu vực vị trí tương đối - Tính không đồng nhất: Không tồn hai bất động sản hoàn toàn giống nhau, hai bất động sản có khác biệt Đất đai khác vềvị trí, cảnh quan môi trường, chất lượng đất, địa hình; công trình đất khác kết cấu, kiến trúc,trang thiết bị nội thất đa dạng Đây yếu tố quan trọng trình thẩm định giá Thẩm định viên cần tìm hiểu, thu thập yếu tố không đồng bất động sản nhằm phân tích điều chỉnh trình thẩm định - Tính khan hiếm: Sự khan bất động sản chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn bất động sản có tính khác biệt, vị trí cố định,… Tính khan bất động sản lý thị trường cung bất động sản co giãn Nguồn cung bất động sản hạn chế làm cho thị trường cung cầu dễ cân đối - Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Tính bền vững hiểu khả tồn tại, sử dụng lâu dài mà không bị hư hỏng Bất động sản đặc biệt đất đai có 10 viên thẩm định có thị trường cách xác giảm thiểu thời gian cho trình thu thập thông tin Hiện nay, Công ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá PIV có hệ thống lưu trữ, quản lý thông tin (ngân hàng liệu), nhiên thông tin lưu trữ ít, không cập nhập thay đổi thường xuyên, chưa phải kênh cung cấp thông tin số cho chuyên viên thẩm định Do vậy, để nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá thời gian tới công ty cần phải có phận có khả lưu trữ cung cấp thông tin với đội ngũ nhân viên có nghiệp vụ công nghệ thông tin giỏi Đồng thời, ban lãnh đạo công ty phải vạch kế hoạch thu thập, tìm kiếm, phân tích, tổng hợp thông tin thị trường để từ hoàn thiện ngân hàng liệu thông tin công ty Thông tin lưu trữ phải có độ xác độ tin cậy cao Ngoài ra, phận lưu giữ thông tin phải có đủ điều kiện cần thiết để áp dụng tiến công nghệ thông tin Đồng thời, Ban lãnh đạo công ty cần trọng tới việc áp dụng phần mềm vào việc quản lý, lưu giữ tìm kiếm thông tin giúp cho chuyên viên thẩm định tìm thông tin cần thiết cách nhanh chóng, tin cậy đầy đủ Từ nguồn liệu thu thập được, công tác thẩm định giá dễ dàng phân tích yếu tố khác tài sản so sánh thẩm định có sở để đưa tỷ lệ điều chỉnh hợp lý cho yếu tố khác Qua xây dựng bảng hệ số điều chỉnh nhằm hoàn thiện công tác thẩm định Bên cạnh đó, công ty sử dụng nguồn liệu để chạy hồi quy giá trị bất động sản yếu tố điều chỉnh nhằm xác định xác tỷ trọng phương pháp sử dụng phương pháp so sánh 3.3.1.2.Nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên Thẩm định giá bất động sản dịch vụ quan trọng hệ thống nghề hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển mức sơ khai Công việc thẩm định giá đòi hỏi chuyên viên thẩm định phải có trình độ, có nhiều kinh nghiệm thực tiễn Xuất phát từ yêu cầu đó, nâng cao lực chuyên môn đội ngũ nhân viên tất yếu công ty Khi lực nhân 96 viên nâng cao, kết thẩm định giá xác, sát với giá trị trường Nhận thứcđược tầm quan trọng đó, hàng năm công ty nên cử cán học khóa nghiệp vụ thẩm định giá Bên cạnh đó, công ty khuyến khích nhân viên có ý thức tự trau dồi, học hỏi, không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn kinh nghiệm hoạt động thực tiễn, cập nhật pháp lý ứng dụng tiến kỹ thuật Đội ngũ chuyên viên thẩm định giá bất động sản đóng vai trò lực lượng nòng cốt, định đến thành công chất lượng hoạt động định giá bất động sản công ty Trong thời gian tới, để nâng cao kết hoạt động, công ty cần có biện pháp nhằm khắc phục hạn chế tồn công tác quản lý nhân viên Cụ thể sau: - Công ty cần xây dựng chế độ khen thưởng, chế độ phụ cấp thích để tạo động lực cho chuyên viên định giá phấn đấu công tác, tạo cạnh tranh công việc khiến cho nhân viên làm việc suất cống hiến khả họ cho công ty nhiều Từ góp phần thúc đẩy hoạt động thẩm định giá bất động sản công ty phát triển - Công ty cần có trao đổi, thảo luận vào hàng tuần hàng tháng để nhân viên đưa ý kiến mình, rút kinh nghiệm công tác Ngoài ra, vào dịp lễ tết, ngày nghỉ công ty nên tổ chức du lịch cho nhân viên để người thân thiết, gần gũi từ tạo không khí làm việc đoàn kết nhân viên công ty - Công tác quản lý nhân viên cần quản lý chặt chẽ, nghiêm ngặt hơn, tránh tình trạng quản lý lỏng lẻo 3.3.1.3Hoàn thiện quy trình thẩm định giá nâng cao hiệu hoạt động Công ty - Luân chuyển công việc: Hiện công ty có 02 phòng thẩm định, nhiên có cán chuyên làm công tác thẩm định tài sản động sản (máy móc, thiết bị) bất động sản (giá trị quyền sử dụng đất, khu đô thị) xác định giá trị doanh nghiệp Từng nhân 97 viên chuyên chuyên môn thẩm định Đặt trường hợp cán thẩm định bất động sản xác định giá trị doanh nghiệp xin nghỉ, lúc dẫn đến tình trạng Công ty thiếu thẩm định viên chuyên trách, không làm kịp hợp đồng Khi có điều chỉnh cán chuyên thẩm định giá tài sản sang thẩm định bất động sản làm hồ sơ xác định giá trị doanh nghiệp làm ảnh hưởng đến tiến độ công việc chất lượng hồ sơ Do cán thẩm định cần đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn cách toàn diện để linh hoạt giải thích ứng nhanh với yêu cầu công việc - Đặt tiêu cho thẩm định viên: Trong bối cảnh kinh tế nước ta tình trạng lạm phát cao, cạnh tranh ngành thẩm định giá ngày khốc liệt, công ty phải tăng nhiều chi phí tiền lương, hoa hồng khách hàng Do đó, Công ty nên đặt tiêu cho thẩm định viên quý, năm để đảm bảo hoàn thành doanh thu cho Công ty - Bầu Ban kiểm soát Trong thời gian qua Công ty chưa tiến hành bầu Ban kiểm soát để tiến hành kiểm soát phận, phòng ban Do đó, thời gian tới Công ty cần tiến hành bầu Ban kiểm soát thực vai trò giám sát đánh giá độc lập Kiểm soát tình hình sử dụng nguồn vốn để kịp thời cảnh báo tới Hội đồng thành viên rủi ro xảy trước tình hình trở nên nghiêm trọng Bên cạnh đó, Ban kiểm soát cần nghiên cứu xây dựng hệ thống kiểm soát nội công ty tất trình doanh thu, chi phí, … để tiến hành bổ sung, chỉnh sửa hạn chế để hệ thống kiểm soát nội công ty hoạt động hiệu - Áp dụng phương pháp, quy trình giám sát thực Việc áp dụng quy trình đảm bảo phù hợp thống phạm vi toàn Công ty Quy trình cập nhật theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thời điểm để đạt hiệu cao phù hợp Bên cạnh đó, phòng Kiểm soát chất lượng giúp Giám đốc giám sát trình thực chất lượng tiến độ thực thẩm định giá hợp đồng cụ thể toàn hệ thống giai đoạn 98 - Tăng cường kiểm tra, kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá việc chấp hành quy định Nhà nước thẩm định giá thông qua việc hướng dẫn xây dựng ban hành quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá phòng, ban đơn vị công ty 3.3.2 Kiến nghị với nhà nƣớc ngành có liên quan 3.3.2.1 Hoàn thiện khung thể chế pháp lý liên quan đến hoạt động thẩmđịnh giá bất động sản Thẩm định giá bất động sản công việc phức tạp, liên quan đến nhiều đối tượng, nhiều nội dung khác Vì để nâng cao chất lượng công tác thẩm định việc hoàn thiện hoạt động thẩm định Công ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá PIV, PIV cần có phối hợp, giúp đỡ nhà nước quan có liên quan Hiện nước ta, quản lý bất động sản hai trực tiếp đảm nhiệm, là: Bộ Tài nguyên Môi trường (có chức quản lý nhà nước đất đai); Bộ Xây dựng (quản lý công trình xây dựng tài sản đất) Qua đây, ta thấy hoạt động quản lý bất động sản dàn trải, chồng chéo; dẫn đến hiệu công tác quản lý không cao, gây khó khăn việc thực Để khắc phục hạn chế trên, công tác quản lý cần phải có phân công phối hợp chặt chẽ ngành từ trung ương tới địa phương, quan ban ngành thực chức nhiệm vụ theo phân công lãnh đạo quyền địa phương Tăng cường nâng cao chất lượng quản lý máy Nhà nước tạo thông thoáng làm việc; nâng cao tính thống quản lý hiệu quản lý lĩnh vực bất động sản Quản lý lĩnh vực bất động sản đạt hiệu cao nhân tố góp phần làm lành mạnh, minh bạch hóa thị trường bất động sản; từ gián tiếp thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản phát triển mạnh mẽ sôi Nhà nước cần công khai quy hoạch, kế hoạch, chiến lược phát triển thị trường bất động sản để chuyên viên thẩm định giá xác định định hướng phát triển thị trường, phù hợp dự án quy hoạch nhà nước, để từ đưa đánh giá phân tích xác bất động sản 99 Quy hoạch sử dụng đất nội dung quan trọng, khâu trung tâm, tảng cho hoạt động phân bổ, sử dụng, quan hệ giao dịch đất đai bất động sản Trong năm qua, công tác quy hoạch sử dụng đất triển khai diện rộng, bộc lộ nhiều hạn chế: bật hạn chế khâu công khai hoá quy hoạch Hiện nay, nước ta chưa có chế rõ ràng vấn đề nên làm cho thông tin quy hoạch không phổ biến rộng rãi dẫn đến khó khăn cho người định giá việc xác định xem bất động sản nằm hay không nằm vùng quy hoạch Do vậy, thời gian tới cần có quy định cụ thể có tính pháp lý cao quy định việc công bố quy hoạch kịp thời, rộng rãi công bố tờ báo, website quan định….Giải pháp nâng cao chất lượng công tác quy hoạch có tác động tích cực đến thị trường bất động sản nói chung hoạt động thẩm định giá bất động sản nói riêng Quy hoạchđược công bố công khai giúp chuyên viên thẩm định rút ngắn thời gian việc tìm kiếm thông tin quy hoạch vùng có bấtđộng sản định giá toạ lạc; thông tin thu lại có độ xác cao từ giúp chuyên viên thẩm định đánh giá đuợc xác ảnh hưởng sách quy hoạch tới giá trị bất động sản; đảm bảo kết thẩm định giá mang tính xác mà tương lai Nhà nước cần bổ sung hoàn thiện hệ thống văn pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản như: Luật đất đai, Luật xây dựng, luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật thuế… Hệ thống luật cần đảm bảo tính đồng bộ, khoa học tạo điều kiện cho chuyên viên thẩm định có sở để đánh giá dự án khách hàng Nhà nước ngành cần công khai thông tin tình hình kinh tế vĩ mô đánh giá xếp hạng doanh nghiệp ngành cách thức để làm sở cho hoạt động thẩm định Đặc biệt, lĩnh vực bất động sản nhà nước cần xây dựng khung giá đất cho địa bàn, khu vực phù hợp với mức giá thị trường để làm cho thẩm định viên trình tính toán 100 tiêu tài làm sở để so sánh đối chiếu trình thẩm định 3.3.2.2 Thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Thẩm định giá bất động sản hoạt động dịch vụ thị trường bất động sản Giữa thị trường có mối quan hệ mật thiết với nhau: hoạt động thẩm định giá phát triển mạnh, góp phần làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản ngược lại, thị trường bất động sản phát triển sôi động thúcđẩy hoạt động thẩm định giá phát triển Ở nước ta, thị trường bất động sản hình thành kể từ Luật Đất đai 1993 đời, giai đoạn sơ khai tồn nhiều bất cập, gây cản trở cho phát triển hoạt động thẩm định giá bất động sản Vì vậy, thời gian tới Nhà nước cần phải đưa biện pháp để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản: Cân đối lại cung - cầu bất động sản, xây dựng khu nhàở cho người có thu nhập thấp Hoàn thiện hệ thống, chế có liên quan đến thị trường bất động sản theo nguyên tắcđồng bộ, quán Điều chỉnh thuế nhà đất với mục đích hạn chế đầu Đẩy mạnh việc công khai, minh bạch hoá thông tin thị trường để giúp thị trường phát triển ổn định Thị trường bất động sản phát triển dẫn tới thông tin thị trường công khai, minh bạch, xác hơn; giá phản ánh giá trị bất động sản thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho thẩm định viên tìm kiếm thông tin cách nhanh chóng xác 3.3.2.3 Giải pháp cho vấn đề công tác đào tạo Có thể thấy điều kiện tiên để xây dựng ngành thẩm định giá Việt Nam mạnh lên khu vực yếu tố đào tạo người Hiện việc đào tạo chuyên viên thẩm định giá Việt Nam nói chung chưa đáp ứng yêu cầu nghiệp vụ đề ra, trình đào tạo chủ yếu lý thuyết, chưa kết hợp việc huấn luyện thực tế, hệ thống môn sở phục vụ cho việc đào tạo thẩm định 101 giá chưa phù hợp… vấn đề cần phải điều chỉnh cho hợp lý Bên cạnh đó, thiếu hợp tác đào tạo quốc tế ngành thẩm định giá Việt Nam để thực cần phải có nguồn kinh phí lớn kinh phí cho việc đào tạo Việt Nam hạn chế Thẩm định giá bất động sản hoạt động dịch vụ quan trọng thị trường bất động sản Nó công việc phức tạp, yêu cầu thẩm định viên phải có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ thẩm định giá cao Đây đòi hỏi tất yếu để thực quy trình thẩm định giá để không ngừng nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá Tuy nhiên, Việt Nam nay, số thẩm định viên có trình độ chuyên môn, kinh nghiệm làm việc thực tế Đây nguyên nhân kìm hãm phát triển hoạt động thẩm định giá bất động sản nước ta thời gian qua Do vậy, thời gian tới để nâng cao chất lượng công việc thẩm định nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội Nhà nước cần phát triển công tác đào tạo chuyên viên thẩm định giá bất động sản Để làm điều đòi hỏi Nhà nước ta phải lập quan chức nhận trách nhiệm chuyên đào tạo, kiểm tra giám sát hoạt động thẩm định giá thẩm định viên Nâng cao lực đội ngũ thẩm định viên số lượng chất lượng Đẩy mạnh việc cải cách thủ tục hành chính, cải tiến quy trình việc tổ chức thi cấp thẻ thẩm định viên Phân cấp thẩm định viên nhằm tạo điều kiện cho thẩm định viên phấn đấu đạt trình độ cao thừa nhận khu vực giới 3.3.2.4 Giải pháp vấn đề doanh nghiệp thẩm định giá Trước hết phải thực kiên quy định hình thức doanh nghiệp thẩm định giá, để tồn nhiều hình thức đơn vị thẩm định nay, có tạo cạnh tranh công bằng, có tạo động lực cho phát triển Cần phải xem xét lại việc đưa doanh nghiệp kiểm toán tham gia vào công tác thẩm định giá điều không hợp lý, vấn đề 102 tiêu chuẩn thực ngành kiểm toán hoàn toàn khác so với ngành thẩm định giá, sở thị trường không đảm bảo Mở rộng hoạt động doanh nghiệp thẩm định giá tỉnh nước, phân bố cách rộng rãi nhằm giúp cho người dễ dàng tiếp cận sử dụng dịch vụ Cần phải đặt sở số tỉnh Ninh ình, Nam Định, Bắc Ninh…để đáp ứng nhu cầu phát triển ngày cao xã hội 3.3.2.5 Phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ thông tin Trong công tác thẩm định giá bất động sản nguồn thông tin bất động sản giao dịch thị trường đóng vai trò quan trọng hoạt động định giá bất động sản Hiện nay, nguồn thông tin khó thu thập, Nhà nước chưa có biện pháp để thu thập thông tin bất động sản giao dịch thị trường, nguyên nhân chủ yếu hợp đồng mua bán bất động sản đưa công chứng đưa mức giá thấp nhiều so với mức giá thực thị trường nhằm để tránh phải nộp khoản thuế, lệ phí mức cao Mặt khác, thông tin từ văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản hạn chế, manh mún, độ xác thấp khó khăn để thu thập thông tin từ văn phòng Có thể nói, hệ thống thông tin thị trường bất động sản nước ta thiếu, chưa đủ minh bạch, gây khó khăn cho hoạt động thẩm định giá bất động sản Trong thời gian tới, nhằm thúc đẩy hoạt động thẩm định giá phát triển Nhà nước cần thực số biện pháp để thu thập, lưu trữ thông tin bất động sản giao dịch thị trường 103 KẾT LUẬN CHƢƠNG Từ hạn chế công tác thẩm định giá bất động sản công ty phân tích nguyên nhân nhận thấy để giải vấn đề xem xét phạm vi doanh nghiệp Muốn làm điều phải có giải pháp tổng hợp từ quan Nhà nước Thẩm định giá thẩm định giá bất động sản nghề Việt Nam giới Những giải pháp luậnvăn mang tính kế thừa, ghi nhận từ nhiều công trình nghiên cứu từ nguồn tài liệu khác Trên sở có đề xuất giải pháp cụ thể nhằm định hướng hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Những giải pháp thực Công ty phụ thuộc nhiều vào sách tài Nhà nước Vì phạm vi Doanh nghiệp, đề tài xin mạnh dạn đề xuất vấn đề thuộc thẩm quyền quan chức 104 TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa iệt Nam khóa XI (2005), Luật dân số 33/2005/QH11, Điều 174 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa iệt Nam khóa XIII (2012), Luật Giá số 11/2012/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa iệt Nam khóa XIII (2013), Luật đất đai số 45/2013/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa iệt Nam khóa XIII (2014), Luật Nhà số 65/2014/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa iệt Nam khóa XIII (2014), Luật Kinh Doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 Bộ Tài Chính, Quyết định số 219/2008/QĐ-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 12ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ Tài Chính, Thông tư số 158/2014/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 01, 02, 03, 04 ngày 27 tháng 10 năm 2014 Bộ Tài Chính, Thông tư số 28/2015/TT-BTC ban hànhTiêu chuẩn thẩm định giá số 05, 06, 07 ngày 06 tháng 03 năm 2015 Bộ Tài nguyên Môi Trường, Thông tư 36 /2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 10 Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 11 Hồ sơ lực công ty PIV 12 David C.Ling Wayne R.Archer – Real estate principles: A value approach, 2005 13 Sara J.wilkinson, Sarah L.Sayce and Pernille H.christensen: Developing property sustainably, first published 2015 14 Cross Mark: Urban design quality and real estate value: in search of a methodological frame work, issue 5, 2015 105 15 Real estate, construction and Economic Development in Emerging Market Economies (Edited by Raymond Jalinbe Abdulai, Franklin obeng – odoom, Edward Ochieng and Vida maliene, 2016 16 Đoàn ăn Trường (2006), Các phương pháp thẩm định giá trị tài sản, Nhà xuất Khoa học kỹ thuật, Hà Nội 17 Đoàn ăn Trường (2000),Các phương phápđịnh giá bấtđộng sản,Nhà xuất Khoa học kỹ thuật, Hà Nội 18 Nguyễn Minh Hoàng (2007), Giáo trình Nguyên lý chung Định giá tài sản giá trị doanh nghiệp, Học viện tài chính, Hà Nội 19 Nguyễn Ngọc Tuấn, “ Thẩm định giá bất độngsản” 20 Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Huỳnh Hoa (2012), Thẩm định giá trị bất động sản 21 Nguyễn ăn Thọ (2008), Thẩm định giá Bất động sản, Lý luận thực tiễn, Nhà xuất Tổng hợp TP Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh 22 Nguyễn ăn Thọ (2009), Thẩm định giá Thị trường, Nhà xuất Thanh Niên, Hà Nội 23 Trần Bá Công (2007), Tài liệu bồi dưỡng thẩm định giá, Khoa kinh tế phát triển, Trường Đại học kinh tế TP Hồ Chí Minh 24 Trần Thị Thanh Vinh (2007), Phát triển dịch vụ thẩm định giá Việt Nam, Luận văn thạc sỹ kinh tế, Trường Đại học kinh tế,Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 25 Website (Cổng thông tin điện tử của) Bộ Tài http:/www.mof.gov.vn 26 Website Hội thẩm định giá Việt Nam: http:/www Vva.org.vn 106 chính: PHỤ LỤC: HỒ SƠ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TIÊU BIỂU STT TÊN KHÁCH TÀI SẢN HÀNG THẨM ĐỊNH MỤC ĐÍCH TỔNG GIÁ TRỊ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN THẨM GIÁ ĐỊNH NĂM 2015 Giá trị đầu tư xây Công ty Cổ phần phát triển Địa ốc Cienco dựng đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây 4.355.516.054.000 khu đô thị Thanh Hà Cienco Công ty CP Năng lượng Khoa Đô ĐS thôn Thanh Trí, xã Sóc Sơn, Hà Nội ĐS số 8, tổ 13B Bà Nghiêm Thị Nam phường Láng Thượng, Hà Nội Bà Lê Thị Thu Huyền Ông Nguyễn ăn Tuấn NH Thương mại CP Đầu tư phát triển Việt Nam Chi cục thi hành án dân thành phố Bảo Lộc Chi cục Thi hành án dân Thành phố Bảo Lộc ĐS 46 Khương 8.294.292.000 Làm sở tham khảo chấp vay vốn ngân hàng 2.393.453.000 Thượng, Hà Nội ĐS õng La, Đông 926.000.000 Anh, Hà Nội ĐS Lộc Nam, Bảo 1.756.637.000 Lộc, Lâm Đồng ĐS số 31, Quốc lộ 20 xã Lộc Nga, Bảo Lộc, Lâm Đồng 7.242.420.000 XĐ giá trị để bán đấu giá 5.653.660.000 Nhà cửa, vật kiến trúc, máy móc thiết bị qua sử dụng 107 án đấu giá 6.587.646.000 STT 10 TỔNG GIÁ TRỊ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN THẨM GIÁ ĐỊNH TÀI SẢN HÀNG THẨM ĐỊNH Công ty Cổ phần Mía Đơn giá đền bù nhà Đền bù giải cửa vật kiến trúc phóng mặt đường Hòa Bình Tổng Công ty Chè ĐS 225 Nam Kỳ Việt Nam-Công ty Khởi Nghĩa, TP Hồ TNHH thành viên Chí Minh ĐS Lê Quang 11 MỤC ĐÍCH TÊN KHÁCH Công ty Hữu Nghị 61.057.261.000 28.967.237.000 Hợp tác đầu tư Đạo, Mễ Trì, Từ 14.512.545.000 Liêm, Hà Nội 12 13 Công ty Cổ phần Đầu ĐS Mai Sơn, tư Hạ tầng Intracom Yên Mô, Ninh Bình Ông Phan Hữu Nhật Giá trị quyền sở hữu Minh Bà La Hải hộ 3A thị trấn Anh Cầu Diễn, Hà Nội Xác định lợi vị trí địa lý XĐ quyền sở hữu 2.163.370.000 3.324.000.000 NĂM 2014 Công ty Cổ phần phát Giá trị đầu tư đường triển địa ốc Cienco trục phía Nam Công ty Cổ phần Thép TP Hải Phòng Công ty TNHH Dinh ĐS, kết cấu nhà Hà Tây ĐS An Dương, Miền Bắc dưỡng động vật EH Công ty Cổ phần thép Việt Nhật Ông Lê ăn Tuấn 3.190.577.058.000 xưởng máy móc 128.788.777.000 Làm sở tham khảo chấp 15.275.777.000 vay vốn ngân qua sử dụng ĐS phường Quán Toan, Hồng Bàng, hàng 181.288.000.000 Hải Phòng ĐS ãi Dài, Tiến 108 26.116.200.000 STT TÊN KHÁCH TÀI SẢN HÀNG THẨM ĐỊNH MỤC ĐÍCH TỔNG GIÁ TRỊ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN THẨM GIÁ ĐỊNH Xuân, Thạch Thất, Hà Nội Công ty TNHH Thời trang Star Công ty TNHH Sản xuất quần áo thể thao Starlight Công ty TNHH thành viên quản lý phát triển nhà Hà Nội Công ty TNHH thành viên quản lý phát triển nhà Hà Nội 10 ĐS Lô 3, KCN Phú Nghĩa, Hà Nội ĐS Khu công 160.607.078.190 toán nghiệp Phú Nghĩa, Hà 57.625.145.645 Nội ĐS 134 Phố Huế, Hà Nội 8.432.771.034 XĐ giá sàn để ĐS 115, 235a Khâm bán đấu giá 7.668.290.000 Thiên, Hà Nội Trung tâm Phát triển ĐS, tài sản đất Quỹ đất tỉnh Bắc Song Mai, Bắc Giang Hạch toán kế Giang XĐ giá trị lại 7.581.372.000 NĂM 2013 Công ty Cổ phần thép Miền Bắc ĐS Hải Phòng ĐS Yên Dũng, Công ty TNHH Việt Thắng Bắc Giang Doanh nghiệp tư nhân Hoàng Bá Làm sở tham khảo chấp ĐS Bùi Thị Xuân, Hà Nội 120.971.447.000 Dây chuyền sản xuất lò nung 109 vay vốn ngân hàng 34.826.000.000 32.356.000.000 24.826.232.000 STT TÊN KHÁCH TÀI SẢN HÀNG THẨM ĐỊNH Công ty Cổ phần bao bì xi măng Tam Điệp MỤC ĐÍCH TỔNG GIÁ TRỊ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN THẨM GIÁ ĐỊNH ĐS Lĩnh Nam 24.068.000.000 Hoàng Mai Ông Nguyễn Khoa Khương bà ũ Thị ĐS Linh Đàm 22.270.000.000 Phương Công ty TNHH MTV Minh Phúc ĐS Ninh Phong, Công ty Cổ phần Thương mại Dịch ĐS Quốc Oai vụ Lã Vọng Công ty Cổ phần Hoàng Anh 15.065.833.000 TP Ninh Bình ĐS Hoàng Đạo Thúy Làm sở tham khảo xác định 39.102.637.000 giá trị để góp vốn 27.520.000.000 Xác định giá trị Chi Cục quản lý công sản ĐS Đông Anh quyền sử dụng đất Nhà 130.959.104.766 nước giao đất Công ty TNHH MTV 10 Quản lý Nhà Phát triển Hà Nội ĐS Phố Huế ĐS Khâm Thiên Xác định giá sàn án đấu giá 8.432.000.000 7.668.290.000 "Nguồn: Hồ sơ lực PIV" 110