Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản của chi nhánh công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền nam tại hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - NGUYỄN VIỆT DŨNG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản trị Kinh doanh Mã số: 60 34 05 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ PHI NGA Hà Nội - 2009 MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT i DANH MỤC SƠ ĐỒ ii DANH MỤC BẢNG ii DANH MỤC BIỂU ii LỜI NÓI ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung thẩm định giá BĐS 1.1.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS 1.1.2 Thuộc tính đặc trƣng bất động sản 1.1.2.1 Các thuộc tính bất động sản 1.1.2.2 Đặc trƣng bất động sản 5 7 1.2 Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS 1.3 Các phƣơng pháp thẩm định giá BĐS 12 1.3.1 Phƣơng pháp so sánh trực tiếp 12 1.3.2 Phƣơng pháp thu nhập hay phƣơng pháp đầu tƣ 18 1.1.3 Phƣơng pháp chi phí 20 1.1.4 Phƣơng pháp thặng dƣ 22 1.1.5 Phƣơng pháp lợi nhuận 23 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG 26 SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI 2.1 Giới thiệu chi nhánh Công ty cổ phần thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội 2.1.2 Nguồn lực chi nhánh Công ty Cổ phần thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội 2.1.3 Tình hình hoạt động chi nhánh năm gần 2.1.3.1 Quy mô hoạt động 2.1.3.2 Cơ cấu dịch vụ 2.1.3.3 Chất lƣợng dịch vụ 2.1.3.4 Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam Hà Nội thực quy trình thẩm định giá BĐS theo bƣớc sau 26 26 27 27 27 28 28 29 Thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội 2.2.1 Khái quát chung hoạt động thẩm định giá BĐS chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội 2.3 Hoạt động thẩm định giá BĐS chi nhánh Công ty Cổ phần thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội 2.3.1 Qui trình thẩm định giá BĐS chi nhánh Hà Nội 2.3.2 Quá trình áp dụng phƣơng pháp thẩm định giá BĐS chi nhánh Hà Nội 2.3.2.1 Quá trình áp dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp 2.3.2.2 Quá trình áp dụng phƣơng pháp thu nhập hay phƣơng pháp đầu tƣ 2.3.2.3 Quá trình áp dụng phƣơng pháp chi phí 2.3.2.4 Quá trình áp dụng phƣơng pháp thặng dƣ 2.3.2.5 Quá trình áp dụng phƣơng pháp lợi nhuận 2.3.3 Đánh giá chung hoạt động thẩm định giá BĐS phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản chi nhánh Hà Nội 2.3.3.1 Mặt tích cực 2.3.3.2 Mặt hạn chế 2.3.3.2 Nguyên nhân 2.2 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI 32 32 32 32 34 34 54 65 76 81 83 83 84 84 85 3.1 Quan điểm định giá BĐS hiệu Chi nhánh SIVC Hà Nội 85 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện dịch vụ thẩm định giá BĐS chi 85 nhánh SIVC Hà Nội 3.2.1 Nhóm giải pháp phía công ty chi nhánh Hà Nội 85 3.2.1.1 Nâng cao hiệu phƣơng pháp thẩm định giá 85 hành 3.2.1.2 Quy định cụ thể điều kiện áp dụng phƣơng 86 pháp định giá BĐS 3.2.1.3 Tăng cƣờng công tác nghiên cứu tiếp cận thị trƣờng 86 3.2.1.4 Xây dựng hệ thống thông tin hệ thống công ty 87 chi nhánh Hà Nội 3.3 Phƣơng hƣớng hoàn thiện công tác Thẩm định giá BĐS chi 96 nhánh Công ty Cổ phần thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội Xây dựng quy trình Thẩm định giá BĐS thực 96 3.3.1 hiện theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam Áp dụng phƣơng pháp, quy trình giám sát thực 3.3.2 KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 97 99 100 LỜI NÓI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ngành thẩm định giá Việt Nam có bƣớc muộn so với nƣớc khác giới hình thành rộng khắp tỉnh, thành nƣớc Thẩm định giá công cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp, kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả cạnh tranh Ngành thẩm định giá Việt Nam đời muộn so với nhiều nƣớc nhƣng phát triển nhanh vƣợt lên sánh vai nƣớc, góp phần vào công hội nhập kinh tế quốc tế Trong trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói chung thẩm định giá Bất động sản nói riêng công cụ hỗ trợ đắc lực cho quan ban ngành, đơn vị kinh tế thuộc thành phần xác định giá trị nhƣ vấn đề quản lý giá Thẩm định giá đƣa thƣớc đo biểu giá trị tài sản thị trƣờng, tránh tình trạng giá hàng hoá cao thấp so với giá trị hàng hoá Trƣớc đây, Nhà nƣớc định giá trực tiếp tài sản, hàng hoá, dịch vụ kinh tế quốc dân Nhà nƣớc chủ yếu sử dụng công cụ kinh tế vĩ mô để quản lý bình ổn giá thị trƣờng sách tài chính, sách tiền tệ, sách thƣơng mại, sách thuế, sách thu nhập, tiền lƣơng Nhà nƣớc định giá số tài sản, hàng hoá, dịch vụ (Theo điều 7, Nghị định 170/2003/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Pháp lệnh Giá) Ngày 03 tháng năm 2005 Chính phủ ban hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP thẩm định giá Để phù hợp với quy định yêu cầu thực tế, Trung tâm Thông tin Thẩm định giá miền Nam chuyển đổi sang Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hiện công ty có 01 trụ sở chính, 32 chi nhánh văn phòng tỉnh, thành phố lớn nƣớc Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội đƣợc thành lập sau Trung tâm chuyển đổi sang công ty cổ phần Chi nhánh cung cấp dịch vụ thẩm định giá động sản, bất động sản, xác định giá trị doanh nghiệp, giá trị thƣơng hiệu Để tạo cho chi nhánh thay đổi thực chất lƣợng dịch vụ thẩm định giá việc hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản vấn đề xúc, mối quan tâm hàng đầu chi nhánh Đề tài luận văn: “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội” đƣợc lựa chọn nghiên cứu nhằm giải yêu cầu thiết nói Tình hình nghiên cứu: Dịch vụ thẩm định giá bất động sản chi nhánh có từ thành lập quy định cụ thể theo hành lang pháp luật việc cung cấp, thực công tác thẩm định giá bất động sản chi nhánh Hà Nội đƣợc thực nhƣng thị trƣờng bất động sản ngày có nhiều phức tạp Đã có nhiều nghiên cứu bất động sản Ngân hàng, tổ chức tài hay số doanh nghiệp mang tính chất đặc thù Tuy nhiên việc việc nghiên cứu nhằm hoàn thiện dịch vụ chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội nhằm góp phần đem lại cho chi nhánh Hà Nội cách làm thật hiệu chƣa có tác giả nghiên cứu cách hệ thống Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Thiết lập sở lý luận hệ thống hoá phƣơng pháp chủ yếu thẩm định giá bất động sản Đánh giá thực trạng phƣơng pháp thẩm định giá BĐS chi nhánh Hà Nội, thực trạng cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản Chi nhánh SIVC Hà Nội đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Làm rõ sở lý luận, sở khoa học thực thẩm định giá bất động sản cung cấp dịch vụ cho thị trƣờng; phân tích thực trạng quản lý thực thẩm định giá bất động sản Chi nhánh SIVC Hà Nội qua tìm kết đạt đƣợc hạn chế, tồn tại, nguyên nhân dẫn đến hạn chế, tồn cần khắc phục; đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Công tác thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội 4.2 Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu công tác thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội Phƣơng pháp nghiên cứu Sử dụng số phƣơng pháp sau: - Duy vật biện chứng vật lịch sử; - Phƣơng pháp đánh giá tổng quan; - Phƣơng pháp tổng hợp, so sánh, phân tích số liệu; - Thống kê kinh tế Tất phƣơng pháp đƣợc sử dụng nhằm tìm cứ, sở minh họa cho luận điểm đồng thời góp phần đƣa giải pháp phù hợp với tình hình thực Thẩm định giá Bất động sản cung cấp dịch vụ cho thị trƣờng Chi nhánh SIVC Hà Nội Dự kiến đóng góp luận văn Thông qua nội dung luận văn để giải đƣợc vấn đề sau: - Tổng hợp vấn đề mang tính chất lý luận bất động sản thẩm định giá bất động sản - Đánh giá, phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản chi nhánh SIVC Hà Nội việc cung cấp cung cấp dịch vụ cho thị trƣờng, từ số hạn chế nguyên nhân công tác thẩm định giá bất động sản cung cấp dịch vụ cho thị trƣờng chi nhánh SIVC Hà Nội - Đề xuất số giải pháp để hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội Bố cục luận văn Ngoài Phần mở đầu, kết luận, luận văn đƣợc kết cấu gồm chƣơng: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản Chƣơng 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung thẩm định giá BĐS 1.1.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS Thẩm định giá có nguồn gốc khoa học kinh tế cổ điển đại Sự xuất hoạt động thẩm định giá tất yếu trình hình thành phát triển kinh tế thị trƣờng hội đủ yếu tố khách quan nó, kinh tế hàng hóa đạt đến trình độ xã hội hoá nhât định Từ xuất hoạt động thẩm định giá giới, thẩm định giá Bất động sản hoạt động thiếu doanh nghiệp thẩm định giá Cho tới nay, có nhiều cách hiểu định nghĩa khác thẩm định giá Sau số định nghĩa bật đƣợc thừa nhận: Theo Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 đƣợc Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005: “ BĐS tài sản bao gồm đất đai, kể tài sản gắn liền với đất đai, tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định” [18] Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 BĐS đƣợc định nghĩa đất đai công trình ngƣời tạo nên gắn liền với đất Theo ông Nguyễn Văn Thọ, nguyên Cục trƣởng cục Quản lý giá - Bộ Tài chính, Tổng giám đốc công ty Cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam: “Thẩm định giá Bất động sản ƣớc tính gía trị quyền sở hữu bất động sản cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích đƣợc xác định rõ nhữngđiều kiện thị trƣờng định với phƣơng pháp phù hợp Thẩm định giá bất động sản tổ hợp khoa học nghệ thuật bao gồm kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng với thông tin cần thiết nhạy cảm tốt với thị trƣờng thẩm định viên”[ 11, tr.37 ] Thẩm định giá BĐS công việc mang tính chất khoa học, sử dụng phép tính số học công thức toán học nhƣng đƣợc coi nhƣ nghệ thuật Tính chất khoa học thẩm định giá BĐS thể qua việc phân tích liệu tính toán giá trị thông qua luận yếu tố thực tiễn, phép tính toán học Còn tính chất nghệ thuật thẩm định giá BĐS nằm kỹ thu thập, nắm bắt thông tin để hỗ trợ cho trình thẩm định giá trình hình thành quan điểm BĐS riêng biệt Thẩm định giá có xu hƣớng diễn đạt quan điểm dƣới dạng toán học, tìm kiếm thông tin liên quan đến tài sản BĐS khu vực có tài sản BĐS đó, xem xét thông tin để thẩm định giá Hoạt động thẩm định giá cung cấp dịch vụ thẩm định giá BĐS dịch vụ chuyên nghiệp, cần thiết vận hành kinh tế thị trƣờng Có thể hiểu cách đơn giản hơn: “ Thẩm định giá bất động sản việc xác định giá trị thị trƣờng bất động sản thời điểm thẩm định giá” Tuy nhiên, nhiều trƣờng hợp thị trƣờng để xác định giá Thẩm định viên phải dựa vào sở giá trị phi thị trƣờng Thẩm định giá đƣợc thực Thẩm định viên ngƣời đƣợc đào tạo, hội đủ kiến thức, kinh nghiệm, thực theo chuẩn mực thẩm định giá tôn trọng đạo đức nghề nghiệp [16, tr.7] Nhƣ vậy, thẩm định gía bất động sản không trình xử lý toán học thông thƣờng mà phần lớn trình thẩm định giá BĐS phụ thuộc vào quan điểm thẩm định viên Ngƣời thẩm định giá BĐS phải có nhìn bao quát thực tế phải có dự đoán tƣơng lai, phải cân nhắc tất thông tin hoàn cảnh cụ thể thông qua hình thành cho quan điểm để thẩm định giá Mặc dù quan điểm thẩm định giá BĐS có khác biệt nhƣng thông đề cập đến nội dung thẩm định giá BĐS, đánh giá, xác định ƣớc tính gía trị bất động sản quyền sở hữu bất động sản hình thái tiền tệ Tuy khái niệm, tên gọi thẩm định giá BĐS có lúc, có nơi có khác nhƣng rút cách hiểu thẩm định giá BĐS đầy đủ, toàn diện chất nhất, là: “ Thẩm định giá Bất động sản ƣớc tính gía trị quyền sở hữu bất động sản cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích đƣợc xác định rõ điều kiện thị trƣờng định với phƣơng pháp phù hợp, với tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam phù hợp với thông lệ quốc tế” 1.1.2 Thuộc tính đặc trưng bất động sản 1.1.2.1 Các thuộc tính bất động sản - Tính bât động (cố định vị trí): BĐS tài sản đặc biệt, khả di dời, ban đầu đƣợc đặt đâu vị trí mãi mà chuyển từ nơi đến nơi khác Do đặc điểm mà giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể, chịu ảnh hƣởng lớn môi trƣờng xung quanh sở hạ tầng, điều kiện kinh tế, trị, văn hoá - xã hội Khi yếu tố thay đổi giá trị BĐS thay đổi theo, tạo nên giá trị BĐS có tính chất theo vùng Khi định giá BĐS, TĐV áp mức giá BĐS có vị trí khác cho mà sử dụng nhƣ mức giá tham khảo để điều chỉnh phù hợp với điều kiện vùng Đồng thời TĐV phải tính đến yếu tố môi trƣờng dự báo thay đổi chúng tƣơng lai - Tính không đồng nhất: Không tồn hai BĐS hoàn toàn giống nhau, hai BĐS có khác biệt vị trí, kết cấu, kiến trúc; quyền BĐS; cảnh quan môi trƣờng,…Vì định giá BĐS TĐV phải ý khai thác tính khác biệt, so sánh dập khuôn BĐS với mà phải có điều chỉnh khác biệt cách phù hợp - Tính khan hiếm: Sự khan BĐS chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí,… Do mà quan hệ cung cầu BĐS thƣờng cân đối theo hƣớng cung nhỏ cầu, thƣờng có tình trạng đầu BĐS, nên giá BĐS có xu hƣớng tăng lên Nhiệm vụ TĐV định giá BĐS sát với giá trị thực nó, giúp cá nhân có nhu cầu định giá không bị nhầm lẫn trƣớc giá ảo thị trƣờng BĐS - Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Tính bền vững đƣợc hiểu khả tồn tại, sử dụng lâu dài mà không bị hƣ hỏng BĐS đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, điều đƣợc xét góc độ kỹ thuật kinh tế Tuổi thọ kỹ thuật đƣợc hiểu khả tồn công trình theo thông số xây dựng, tuổi thọ kinh tế khoảng thời gian mà công trình đem lại lợi ích kinh tế cho ngƣời sử dụng chúng Khi định giá phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định đến tồn BĐS 1.1.2.2 Đặc trưng bất động sản Khả co dãn cung bất động sản kém: Nhìn chung cung bất động sản tƣơng đối đàn hồi với thay đổi giá cả, có hạn chế định cung ứng đất đai thể mặt sau: + Tổng cung toàn đất đai cố định + Cung ứng đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn Bên cạnh mặt hạn chế mặt tự nhiên có mặt hạn chế quy hoạch mặt hạn chế bật Bởi vì: Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ Sự phân bổ khu vực diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi, nhà đƣợc thể quy hoạch phát triển địa phƣơng thời kỳ Do thông thƣờng tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất đai trái với quy hoạch Những thay đổi chiều cao, diện tích đất xây dựng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch điều lệ xây dựng quyền địa phƣơng - Thời gian mua, bán, giao dịch dài, chi phí mua, bán, giao dịch cao: Do Bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao việc mua, bán giao dịch thƣờng dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao - Khả chuyển hoá thành tiền mặt linh hoạt: Thông thƣờng giá trị Bất động sản lớn thời gian mua, bán giao dịch nhƣ nên dẫn đến khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt - Có can thiệp quản lý chặt chẽ Nhà nước: Do tính chất quan trọng Bất động sản trƣớc hết đất đai đời sống kinh tế, trị, xã hội nên Nhà nƣớc thƣờng có quy định có quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển dịch Bất động sản 1.2 Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS - Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất: Việc sử dụng tốt có hiệu tài sản đạt đƣợc mức hữu dụng tối đa hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, cho phép mặt kỹ thuật, pháp lý, tài đem lại giá trị lớn cho tài sản Tuy nhiên, tài sản sử dụng thực tế không thiết thể khả sử dụng tốt có hiệu tài sản - Nguyên tắc cung cầu: Giá trị tài sản đƣợc xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trƣờng Ngƣợc lại, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản Giá trị tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung tài sản Giá trị tài sản đƣợc xác định mối quan hệ cung cầu, có yếu tố đặc điểm vật lý đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với thuộc tính tài sản khác Sự ảnh hƣởng đặc tính phụ thêm đƣợc phản ánh cung cầu giá trị tài sản - Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà phận tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn tài sản có tác động đến tổng giá trị tài sản Giá trị tác nhân sản xuất hay phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào vắng mặt tác nhân làm giảm giá trị toàn tài sản, có nghĩa lƣợng giá trị mà đóng góp vào giá trị toàn Nguyên tắc nguyên tắc việc xem xét tính khả thi việc đầu tƣ bổ sung vào tài sản thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu - Nguyên tắc thay thế: Trong trƣờng hợp hai hay nhiều tài sản thay lẫn trình sử dụng, giá trị tài sản đƣợc xác định tác động lẫn tài sản đến tài sản khác Hình thành giá trị tài sản đƣợc thẩm định giá thƣờng có liên quan đến giá trị tài sản khác thay Khi hai tài sản có tính hữu ích nhƣ nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán đƣợc trƣớc Giới hạn giá trị tài sản có xu hƣớng đƣợc thiết lập chi phí mua tài sản thay cần thiết tƣơng đƣơng, với điều kiện chậm trễ mức làm ảnh hƣởng đến thay Một ngƣời thận trọng không trả giá cao chi phí mua tài sản thay thị trƣờng thời điểm - Nguyên tắc cân bằng: Các yếu tố cấu thành tài sản cần phải cân để tài sản đạt đƣợc khả sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao Do đó, để ƣớc tính mức sử dụng tốt có hiệu tài sản, cần phải phân tích xem liệu đạt tới cân nhƣ hay không Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất vị trí không vị trí đất kế cận phải có mức giá trị nhƣ - Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Giá trị tài sản đƣợc xác định việc dự tính khả sinh lợi tƣơng lai Giá trị tài sản chịu ảnh hƣởng việc dự kiến thị phần ngƣời tham gia thị trƣờng thay đổi dự tính trƣớc yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị Việc ƣớc tính giá trị tài sản luôn dựa triển vọng tƣơng lai, lợi ích dự kiến nhận đƣợc từ quyền sử dụng tài sản ngƣời mua - Nguyên tắc thu nhập tăng giảm: Tổng thu nhập khoản đầu tƣ tăng lên tăng liên tục tới điểm định, sau đầu tƣ tiếp tục tăng nhƣng độ lớn thu nhập tăng thêm giảm dần Nguyên tắc hoàn toàn đầu tƣ vào lĩnh vực bất động sản Nguyên tắc phân phối thu nhập: Tổng thu nhập sinh từ kết hợp yếu tố trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) đƣợc phân phối cho yếu tố Nếu việc phân phối đƣợc thực theo nguyên tắc tƣơng ứng phần tổng thu nhập lại sau phân phối cho vốn, lao động quản lý thể giá trị đất đai - Nguyên tắc thay đổi: Giá trị tài sản thay đổi theo thay đổi yếu tố hình thành nên giá trị Giá trị tài sản đƣợc hình thành trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt mối quan hệ nhân yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị Bản thân yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị luôn thay đổi Do đó, thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm đƣợc mối quan hệ nhân nhân tố trạng thái động, phải phân tích trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu - Nguyên tắc tuân thủ: Tài sản cần phải phù hợp với môi trƣờng nhằm đạt đƣợc mức sinh lời tối đa mức hữu dụng cao Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản có phù hợp với môi trƣờng hay không thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu - Nguyên tắc cạnh tranh: Lợi nhuận cao vƣợt trội thúc đẩy cạnh tranh, ngƣợc lại, cạnh tranh mức làm giảm lợi nhuận cuối không lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh đƣợc quan sát tài sản với tài sản với tài sản khác Do đó, giá trị tài sản đƣợc hình thành kết cạnh tranh thị trƣờng 1.3 Các phƣơng pháp thẩm định giá BĐS Nhà thẩm định giá thƣờng đƣợc khách hàng hỏi ý kiến giá trị nhiều loại lợi ích nằm nhiều loại tài sản khác cho nhiều mục đích khác Để có đƣợc câu trả lời cho nhiều trƣờng hợp nhƣ vậy, phƣơng pháp đánh giá giá trị bất động sản sử dụng trƣờng hợp lại không phù hợp với trƣờng hợp khác Vì vậy, có nhiều phƣơng pháp đánh giá giá trị BĐS khác để vận dụng trƣờng hợp riêng biệt khác Những phƣơng pháp chủ yếu để tiến hành thẩm định giá bất động sản bao gồm: - Phƣơng pháp so sánh trực tiếp; - Phƣơng pháp thu nhập hay phƣơng pháp đầu tƣ; - Phƣơng pháp chi phí; - Phƣơng pháp thặng dƣ; - Phƣơng pháp lợi nhuận 1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp - Cơ sở lý luận: Phƣơng pháp so sánh dựa lý luận cho giá trị thị trƣờng tài sản có mối liên hệ mật thiết với gía trị tài sản tƣơng tự so sánh đƣợc đƣợc mua bán thị trƣờng Vì phƣơng pháp quan tâm đến nhận biết đo lƣờng tác động hữu, thiếu vắng số đặc tính có giá tiền thuê tài sản so sánh đƣợc Phƣơng pháp đòi hỏi phải tìm kiếm tài sản đƣợc giao dịch thị trƣờng hành tƣơng đối giống so với tài sản đối tƣợng cần thẩm định giá Tiến hành phân tích giá bán, giá cho thuê tài sản so sánh đƣợc, làm điều chỉnh thích hợp để phản ánh khác mà chúng tài sản mục tiêu, từ xác định gía trị tài sản mục tiêu cần thẩm định giá Trong thực tế, tài sản tƣơng tự nhƣng tài sản có tính chất độc đáo riêng, chúng không giống cách hoàn toàn lý làm cho BĐS không giống cách hoàn toàn chủ yếu là: Địa điểm: Vị trí BĐS mang tính đơn Trong thực tế, vị trí yếu tố quan trọng giá trị tài sản, số BĐS nhƣ cửa hiệu vị trí yếu tố chủ yếu Tình trạng vật chất: Điều kiện vật chất BĐS phụ thuộc vào quan tâm bảo dƣỡng, sửa chữa trang hoàng lại tài sản Hai BĐS nhƣ nhau, nhƣng tình trạng vật chất trái ngƣợc BĐS đƣợc bảo dƣỡng tốt không Chủ nhân chiếm giữ nhà tạo nên thay đổi đáng kể qua công việc cải tạo, sửa chữa Điều thƣờng thể rõ tài sản nhà ở, chủ nhà sửa chữa, nâng cấp phòng bếp, phòng tắm, thay đổi màu sơn đến mức độ mà nhà ban đầu bề giống nhƣ ban đầu trở nên hoàn toàn khác kiểm tra kỹ Tính chất chiếm hữu: Có nhiều lợi ích khác nằm BĐS, lợi ích sở hữu toàn quyền lợi ích phụ thêm, lợi ích khác đa dạng Ngay bên BĐS cho thuê theo hợp đồng cho phép ngƣời thuê chiếm hữu dựa hợp đồng thảo giống nhau, điều kiện có thay đổi khác nhƣ thời hạn thuê mƣớn, điều kiện toán tiền thuê hay việc sử dung theo hợp đồng Trên thị trƣờng , khác đa dạng phổ biến Mục đích thẩm định giá: Xác định mục đích lần thẩm định giá yếu tố quan trọng việc định lựa chọn phƣơng pháp thẩm định giá Chẳng hạn, thẩm định giá cho mục đích đầu tƣ hay cho mục đích bảo hiểm phƣơng pháp so sánh trực tiếp không thích hợp phƣơng pháp khác đem lại kết thực Về thời gian: Các giao dịch buôn bán diễn thị trƣờng cách thƣờng xuyên Thị trƣờng có tính chất tĩnh, giá đạt đƣợc với tài sản vào thời điểm không giá trị nhƣ tài sản lại đƣợc bán thời điểm khác Do khả tin cậy mức giá thực tế giảm thời gian giao dịch mua bán trôi qua dài, thị trƣờng nhiều biến động có thời gian ngắn trôi qua chứng thị trƣờng giá trở nên không đáng tin cậy - Kỹ thuật định giá: Phƣơng pháp so sánh trực tiếp dựa việc phân tích giá bán , giá cho thuê tài sản tƣơng tự so sánh đƣợc thị trƣờng nhà tham định giá giả sử giá trị thị trƣờng tài sản mục tiêu tƣơng đối sát với giá tài sản tƣơng tự Vì vậy, tiến hành thẩm định giá theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp cần phải tuân theo bƣớc sau: Bƣớc tìm kiếm thông tin tài sản đƣợc bán thời gian gần mà so sánh với tài sản đối tƣợng cần thẩm định giá mặt: kiểu cách, điều kiện, vị trí v.v Bƣớc Tiến hành kiểm tra tài sản sánh, để xác định giá trị đảm bảo tài sản so sánh đƣợc Những yếu tố xác định giao dịch so sánh đƣợc, gồm có: - Việc sử dụng đất tiềm năng; - Vị trí: kích thƣớc lô đất, bề rộng mặt tiền ; - Thời điểm thẩm định giá; - Những đặc điểm mặt vật; - Những trang thiết bị dịch vụ; - Quyền sử dụng sở hữu tài sản; - Đặc điểm bên bối cảnh xung quanh giao dịch Bƣớc Lựa chọn số tài sản so sánh đƣợc thích hợp (khoảng từ – tài sản) Bƣớc Phân tích giá bán, xác định khác (tốt xấu) tài sản có giá bán thị trƣờng so với tài sản mục tiêu cần thẩm định giá điều chỉnh giá bán (có thể tăng giảm) tài sản so với tài sản mục tiêu Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn, tài sản so sánh tốt điều chỉnh giá trị giao dịch tài sản so sánh xuống ngƣợc lại Bƣớc Bƣớc cuối ƣớc tính giá trị tài sản đối tƣợng cần thẩm định giá sở giá bán tài sản so sánh đƣợc sau điều chỉnh [ 11, tr.57-59] Trong tiến hành phƣơng pháp so sánh trực tiếp, cần ý đến số điểm sau đây: - Các tài sản sử dụng để so sánh nên tài sản tƣơng tự khu vực lân cận với giao dịch bán đƣợc tiến hành Trƣờng hợp tài sản so sánh đáp ứng đƣợc yêu cầu cho kết có độ xác Trong trƣờng hợp nhà thẩm định giá không tìm đƣợc so sánh đáp ứng yêu cầu, phƣơng pháp so sánh trực tiếp áp dụng đƣợc Để giảm bớt định kiến chủ quan việc đánh giá yếu tố, nhà thẩm định giá nên sử dụng thống kê, phân tích xác suất máy tính Điều cho phép nhà thẩm thẩm định giá rút kết luận từ tập hợp tài liệu nhận đƣợc kết - Đánh giá phương pháp: Trong tiến hành phƣơng pháp so sánh trực tiếp, cần ý đến số điểm sau đây: Các tài sản sử dụng để so sánh nên tài sản tƣơng tự khu vực lân cận với giao dịch bán đƣợc tiến hành Trƣờng hợp tài sản so sánh đáp ứng đƣợc yêu cầu cho kết có độ xác Trong trƣờng hợp nhà thẩm định giá không tìm đƣợc so sánh đáp ứng đƣợc yêu cầu, phƣơng pháp so sánh trực tiếp áp dụng đƣợc Để làm giảm bớt định kiến chủ quan việc đánh giá yếu tố, nhà thẩm định giá nên sử dụng thống kê, phân tích xác suất máy tính Điều cho phép nhà thẩm định giá rút kết luận từ tập hợp tài liệu nhận đƣợc kết Ưu điểm: Phƣơng pháp định giá đơn giản, gặp khó khăn mặt kỹ thuật công thức hay mô hình cố định; Thể đƣợc đánh giá thị trƣờng, chứng rõ ràng, đƣợc thừa nhận thực tế giá trị BĐS; Là sở hay gọi đầu vào phƣơng pháp khác Nhược điểm: Phải có giao dịch BĐS tƣơng tự khu vực sử dụng để so sánh đƣợc; Các thông tin chứng cớ thƣờng mang tính lịch sử Nếu thị trƣờng biến động thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu thời gian ngắn, tính xác thấp; Đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm kiến thức thị trƣờng Điều kiện áp dụng: Chất lƣợng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy kiểm tra đƣợc, thị trƣờng phải ổn định Trên thực tế phƣơng pháp chung để định giá BĐS dùng cho mục đích mua bán, chấp trƣờng hợp BĐS có tính đồng nhƣ: hộ, chung cƣ, dãy nhà đƣợc xây kiểu…; mảnh đất trống; Để giảm bớt tính chủ quan việc đánh giá yếu tố, TĐV nên dùng phƣơng pháp thống kê, phân tích xác suất máy tính Ví dụ: Xác định giá đất Cần xác định giá trị miếng đất để xây dựng nhà ở, có diện tích 4.000m2 khu phố A thành phố B Miếng đất phẳng, cao mức đƣờng Tỷ lệ tổng diện tích miếng đất đất xây dựng cho phép (GPR) 1,6 Ngày định giá ngày 05 tháng năm 2009 Những mua bán đất để xây dựng nhà tƣơng tự thu nhập đƣợc nhƣ bảng sau: Bảng 1.1 BẢNG SỐ LIỆU CÁC MẢNH ĐẤT SO SÁNH Ngày bán Diện tích đất (m2 ) 5.000 Các so sánh 2/2009 Giá (triệu USD) 25,500 GPR = 1,7 5.500 3/2009 31,500 GPR = 2,0 4.500 4/2009 23,085 GPR = 1,8 Nguồn: Chi nhánh SIVC Hà Nội Ghi Tổng tỷ lệ khu đất (GPR) = tổng diện tích đất đất xây dựng cho phép Bài giải nhƣ sau: Giá mét vuông GPR so sánh là: 25.500.000USD : 5.000m2 : 1,7 = 3.000USD Giá mét vuông GPR so sánh là: 31.500.000USD : 5.500m2 : 2,0 = 2.864USD Giá mét vuông GPR so sánh là: 23.085.000USD :4.500m2 : 1,8 = 2.850USD Giá trị thị trƣờng mảnh đất mục tiêu cần thẩm định giá là: 4.000m2 x 2.800USD m2 GPR x 1,6 = 17.900.000USD Lấy tròn số 18.000.000USD Khi nhà thẩm định không thu thập đƣợc thông tin BĐS so sánh thông tin không đáng tin cậy nhà thẩm định chuyến sang sử dụng phƣơng pháp thu nhập hay phƣơng pháp đầu tƣ mà tác giả trình bày dƣới 1.3.2 Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư - Cơ sở lý luận: Cơ sở lý luận phƣơng pháp thu nhập việc thẩm định giá giá trị thị trƣờng tài sản với giá trị tất khoản lợi nhuận tƣơng lai nhận đƣợc từ tài sản [15, tr.115] Có phận lớn thị trƣờng BĐS sở hữu chiếm hữu tách rời tài sản cung cấp môi trƣờng phù hợp cho yêu cầu sử dụng khác nhau: nhà để ở, nhà máy để sản xuất hàng hoá, cửa hàng để bán hàng Đối với tài sản có ngƣời chiếm hữu, nhiều trƣờng hợp , tài sản đƣợc chiếm hữu dƣới hợp đồng ngƣời chiếm hữu trả cho ngƣời chủ sở hữu số tiền, tức ngƣời chủ sỏ hữu nhƣờng quyền chiếm hữu tài sản để lấy số tiền Chính điểm hấp dẫn ngƣời đầu tƣ muốn kiếm đƣợc thu nhập việc chiếm hữu tài sản thị trƣờng BĐS nguồn chủ yếu cho hội đầu tƣ nhƣ Nguyên tắc nhà đầu tƣ muốn đầu tƣ vốn để có đƣợc thu nhập hàng năm số vốn dƣới hình thức thu nhập với suất lợi tức chấp nhận đƣợc Quá trình chuyển đổi dòng thu nhập ròng tƣơng lai thành giá trị vốn đƣợc biết đến nhƣ trình vốn hoá thể mối liên hệ thu nhập với giá trị qua công thức sau: I V= (1) R là: V = I x F Trong đó: DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2005), Chính sách Giá Thẩm định giá Việt Nam , Nhà xuất Lao động Xã hội, Hà Nội Chính phủ (2005), Nghị định số 101/2005/NĐ-CP Quy định việc Thẩm định giá, Hà Nội Trần Bá Công (2007), Tài liệu bồi dưỡng thẩm định giá, Khoa kinh tế phát triển, Trƣờng Đại học kinh tế TP Hồ Chí Minh thành phố Hồ Chí Minh Trần Thị Thái Hà (2005), Đầu tư tài chính, Nhà xuất Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội Nguyễn Minh Hoàng (2007), Giáo trình Nguyên lý chung Định giá tài sản giá trị doanh nghiệp, Học viện tài chính, Hà Nội Nguyễn Tiến Hƣng (2008), Tài liệu Thẩm định giá máy móc, thiết bị, Nhà xuất Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội Sở Tài Bắc Giang, Khung giá đất năm 2007, 2008, 2009, Bắc Giang Sở Tài Bắc Ninh, Khung giá đất năm 2007, 2008, 2009, Bắc Ninh Sở Tài Hà Nội, Khung giá đất năm 2007, 2008, 2009, Hà Nội 10 Sở Tài Hải Dƣơng, Khung giá đất năm 2007, 2008, 2009, Hải Dƣơng 11 Nguyễn Văn Thọ (2008), Thẩm định giá Bất động sản, Lý luận thực tiễn, Nhà xuất Tổng hợp TP Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh 12 Nguyễn Văn Thọ (2009), Thẩm định giá Thị trường, Nhà xuất Thanh Niên, Hà Nội 13 Nguyễn Tiến Thoả (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành Thẩm định giá, Nhà xuất Hà Nội, Hà Nội 14 Đoàn Văn Trƣờng (2004), Các phương pháp thẩm định giá máy móc, thiết bị, Nhà xuất Khoa học kỹ thuật, Hà Nội 15 Đoàn Văn Trƣờng (2006), Các phương pháp thẩm định giá trị tài sản, Nhà xuất Khoa học kỹ thuật, Hà Nội 16 Trần Thị Thanh Vinh (2007), Phát triển dịch vụ thẩm định giá Việt Nam, Luận văn thạc sỹ kinh tế, Trƣờng Đại học kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 17 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI (2003), Luật đất đai số 18/2003/QH11 18 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI (2005), Luật dân số 33/2005/QH11 19 Website Bộ Tài chính: http:/www.mof.gov.vn 20 Website Hội thẩm định giá Việt Nam: http:/www Vva.org.vn 21 Website công ty chứng khoán địa ốc: http:/www.Diaoc.com [...]... trƣờng so với tài sản mục tiêu cần thẩm định giá và điều chỉnh giá bán (có thể tăng hoặc giảm) của các tài sản này so với tài sản mục tiêu Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn, nếu tài sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá trị giao dịch của tài sản so sánh xuống và ngƣợc lại Bƣớc 5 Bƣớc cuối cùng là ƣớc tính giá trị của tài sản đối tƣợng cần thẩm định giá trên cơ sở các giá bán của tài sản có thể so... tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lƣợng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tƣ bổ sung vào tài sản khi thẩm định. .. kiến thức ngắn hạn chuyên ngành Thẩm định giá, Nhà xuất bản Hà Nội, Hà Nội 14 Đoàn Văn Trƣờng (2004), Các phương pháp thẩm định giá máy móc, thiết bị, Nhà xuất bản Khoa học kỹ thuật, Hà Nội 15 Đoàn Văn Trƣờng (2006), Các phương pháp thẩm định giá trị tài sản, Nhà xuất bản Khoa học kỹ thuật, Hà Nội 16 Trần Thị Thanh Vinh (2007), Phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam, Luận văn thạc sỹ kinh tế, Trƣờng... thị trƣờng hiện hành và tƣơng đối giống so với tài sản đối tƣợng cần thẩm định giá Tiến hành phân tích giá bán, giá cho thuê của các tài sản có thể so sánh đƣợc, và làm những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác nhau mà giữa chúng và tài sản mục tiêu, từ đó xác định ra gía trị của tài sản mục tiêu cần thẩm định giá Trong thực tế, các tài sản có thể tƣơng tự nhau nhƣng mỗi tài sản có tính chất... tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó - Nguyên tắc cung cầu: Giá trị của một tài sản đƣợc xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trƣờng Ngƣợc lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay... liên hệ cơ bản giữa thu nhập với giá trị qua công thức sau: I V= (1) R hoặc là: V = I x F Trong đó: DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 Bộ Tài chính (2005), Chính sách Giá và Thẩm định giá Việt Nam , Nhà xuất bản Lao động Xã hội, Hà Nội 2 Chính phủ (2005), Nghị định số 101/2005/NĐ-CP Quy định về việc Thẩm định giá, Hà Nội 3 Trần Bá Công (2007), Tài liệu bồi dưỡng về thẩm định giá, Khoa kinh tế phát triển, Trƣờng... Hồ Chí Minh thành phố Hồ Chí Minh 4 Trần Thị Thái Hà (2005), Đầu tư tài chính, Nhà xuất bản Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 5 Nguyễn Minh Hoàng (2007), Giáo trình Nguyên lý chung Định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp, Học viện tài chính, Hà Nội 6 Nguyễn Tiến Hƣng (2008), Tài liệu Thẩm định giá máy móc, thiết bị, Nhà xuất bản Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội 7 Sở Tài chính Bắc Giang, Khung giá đất năm 2007,... Khung giá đất năm 2007, 2008, 2009, Bắc Ninh 9 Sở Tài chính Hà Nội, Khung giá đất năm 2007, 2008, 2009, Hà Nội 10 Sở Tài chính Hải Dƣơng, Khung giá đất năm 2007, 2008, 2009, Hải Dƣơng 11 Nguyễn Văn Thọ (2008), Thẩm định giá Bất động sản, Lý luận và thực tiễn, Nhà xuất bản Tổng hợp TP Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh 12 Nguyễn Văn Thọ (2009), Thẩm định giá và Thị trường, Nhà xuất bản Thanh Niên, Hà Nội. .. thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất - Nguyên tắc thay thế: Trong trƣờng hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó đƣợc xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác Hình thành giá trị của tài sản đƣợc thẩm định giá thƣờng có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay... lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng đƣợc quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác Do đó, giá trị của tài sản đƣợc hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trƣờng 1.3 Các phƣơng pháp thẩm định giá BĐS Nhà thẩm định giá thƣờng đƣợc khách hàng hỏi ý kiến về giá trị của nhiều loại lợi ích nằm trong nhiều loại tài sản khác nhau và cho nhiều mục đích