hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản của chi nhánh công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền nam tại hà nội

Tình hình nghiên cứu: Dịch vụ thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh đã có từ khi mới thành lập và các quy định cụ thể theo hành lang pháp luật của việc cung cấp, thực hiện công tác t

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-

NGUYỄN VIỆT DŨNG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN

VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Hà Nội - 2009

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ -

NGUYỄN VIỆT DŨNG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN

VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản trị Kinh doanh

Mã số: 60 34 05

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ PHI NGA

Hà Nội - 2009

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 5

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI

26

2.1 Giới thiệu về chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và Thẩm định giá

miền Nam tại Hà Nội

26

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh Công ty cổ

phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội 26

2.1.2 Nguồn lực của chi nhánh Công ty Cổ phần thông tin và Thẩm

2.1.3 Tình hình hoạt động của chi nhánh trong những năm gần đây 27

2.1.3.4 Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá

miền Nam tại Hà Nội thực hiện quy trình thẩm định giá

29

BĐS theo 5 bước sau

2.2 Thực trạng của hoạt động thẩm định giá BĐS của chi nhánh Công

ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội 32

2.2.1 Khái quát chung về hoạt động thẩm định giá BĐS của chi

nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội

32

2.3 Hoạt động thẩm định giá BĐS của chi nhánh Công ty Cổ phần thông

2.3.1 Qui trình thẩm định giá BĐS tại chi nhánh Hà Nội 32

2.3.2 Quá trình áp dụng các phương pháp thẩm định giá BĐS tại

2.3.3 Đánh giá chung về hoạt động thẩm định giá BĐS và các

phương pháp thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh Hà Nội

85

3.1 Quan điểm định giá BĐS hiệu quả của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội 85

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện dịch vụ thẩm định giá BĐS của chi

3.2.1 Nhóm giải pháp về phía công ty và chi nhánh Hà Nội 85

3.3 Phương hướng hoàn thiện công tác Thẩm định giá BĐS của chi

nhánh Công ty Cổ phần thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại

Hà Nội

96

3.3.1 Xây dựng một quy trình Thẩm định giá BĐS mới thực hiện

3.3.2 Áp dụng phương pháp, quy trình mới và giám sát thực hiện 97

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

SIVC Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam

GPR Tỷ lệ tổng diện tích miếng đất trên đất xây dựng cho phép

DANH MỤC SƠ ĐỒ

SỐ HIỆU

Sơ đồ 1 CƠ CẤU TỔ CHỨC CỦA CHI NHÁNH SIVC TẠI HÀ NỘI

Bảng 2.4 BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƯỜNG VỀ CHUNG CƯ 61

Bảng 2.5 BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƯỜNG VỀ CHUNG CƯ 62

Bảng 2.6 BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƯỜNG VỀ CHUNG CƯ 63

Bảng 2.7 BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƯỜNG VỀ CHUNG CƯ 64

Biểu 2.1 CƠ CẤU DỊCH VỤ CỦA CHI NHÁNH SIVC TẠI HÀ NỘI 28

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ngành thẩm định giá ở Việt Nam đã có những bước đi đầu tiên khá muộn so với các nước khác trên thế giới và hiện tại nó đang hình thành rộng khắp tại các tỉnh, thành trong cả nước Thẩm định giá là một trong những công cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp, của nền kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả năng cạnh tranh

Ngành thẩm định giá Việt Nam tuy ra đời muộn hơn so với nhiều nước nhưng đã phát triển rất nhanh và vượt lên sánh vai cùng các nước, góp phần vào công cuộc hội nhập kinh tế quốc tế

Trong quá trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá Bất động sản nói riêng là một công cụ hỗ trợ đắc lực cho các cơ quan ban ngành, các đơn vị kinh tế thuộc mọi thành phần xác định giá trị cũng như các vấn đề về quản lý giá Thẩm định giá đưa ra thước đo biểu hiện đúng giá trị của tài sản trên thị trường, tránh tình trạng giá cả của hàng hoá quá cao hoặc quá thấp so với giá trị của hàng hoá

Trước đây, Nhà nước định giá trực tiếp tài sản, hàng hoá, dịch vụ trong nền kinh tế quốc dân thì nay Nhà nước chủ yếu sử dụng các công cụ kinh tế vĩ

mô để quản lý và bình ổn giá cả thị trường bằng các chính sách tài chính, chính sách tiền tệ, chính sách thương mại, chính sách thuế, chính sách về thu nhập, tiền lương Nhà nước chỉ còn định giá một số ít tài sản, hàng hoá, dịch

vụ (Theo điều 7, Nghị định 170/2003/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một

số điều của Pháp lệnh Giá)

Ngày 03 tháng 8 năm 2005 Chính phủ ban hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP về thẩm định giá Để phù hợp với quy định và yêu cầu thực

tế, Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam đã chuyển đổi sang Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam Hiện nay công ty đã

có 01 trụ sở chính, 32 chi nhánh và 5 văn phòng tại các tỉnh, thành phố lớn trên cả nước

Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội được thành lập ngay sau khi Trung tâm chuyển đổi sang công ty cổ phần

Chi nhánh cung cấp các dịch vụ về thẩm định giá động sản, bất động sản, xác định giá trị doanh nghiệp, giá trị thương hiệu Để tạo cho chi nhánh một sự thay đổi thực sự về chất lượng dịch vụ thẩm định giá thì việc hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản là một vấn đề hết sức bức xúc, là mối quan tâm hàng đầu của chi nhánh

Đề tài luận văn: “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội” được lựa chọn nghiên cứu nhằm giải quyết yêu cầu bức thiết nói trên

2 Tình hình nghiên cứu:

Dịch vụ thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh đã có từ khi mới thành lập và các quy định cụ thể theo hành lang pháp luật của việc cung cấp, thực hiện công tác thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh Hà Nội đã và đang được thực hiện nhưng thị trường bất động sản ngày càng có nhiều sự phức tạp

Đã có nhiều nghiên cứu về bất động sản tại các Ngân hàng, các tổ chức tài chính hay một số doanh nghiệp mang tính chất đặc thù Tuy nhiên việc việc nghiên cứu nhằm hoàn thiện dịch vụ này tại chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội nhằm góp phần đem lại cho chi nhánh Hà Nội một cách làm thật sự hiệu quả cho đến nay chưa có tác giả nào nghiên cứu một cách hệ thống

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Thiết lập cơ sở lý luận và hệ thống hoá các phương pháp chủ yếu thẩm định giá bất động sản

Đánh giá thực trạng về các phương pháp thẩm định giá BĐS tại chi nhánh Hà Nội, thực trạng cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội và đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác này

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Làm rõ cơ sở lý luận, cơ sở khoa học về thực hiện thẩm định giá bất động sản và cung cấp dịch vụ này cho thị trường; phân tích thực trạng quản lý thực hiện thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội qua đó tìm ra những kết quả đã đạt được và các hạn chế, tồn tại, nguyên nhân dẫn đến các hạn chế, tồn tại cần khắc phục; đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu về công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội

5 Phương pháp nghiên cứu

Sử dụng một số phương pháp cơ bản sau:

- Duy vật biện chứng và duy vật lịch sử;

- Phương pháp đánh giá tổng quan;

- Phương pháp tổng hợp, so sánh, phân tích số liệu;

- Thống kê kinh tế

Tất cả các phương pháp được sử dụng nhằm tìm ra những căn cứ, cơ sở minh họa cho các luận điểm đồng thời góp phần đưa ra những giải pháp phù hợp với tình hình thực hiện Thẩm định giá Bất động sản và cung cấp dịch vụ này cho thị trường của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội

6 Dự kiến những đóng góp mới của luận văn

Thông qua nội dung luận văn để giải quyết được các vấn đề cơ bản sau:

- Tổng hợp những vấn đề mang tính chất lý luận về bất động sản và thẩm định giá bất động sản

- Đánh giá, phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản của chi nhánh SIVC tại Hà Nội và việc cung cấp cung cấp dịch vụ này cho thị trường, từ đó chỉ ra một số hạn chế và nguyên nhân trong công tác thẩm định giá bất động sản và cung cấp dịch vụ này cho thị trường của chi nhánh SIVC tại Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội

7 Bố cục của luận văn

Ngoài Phần mở đầu, kết luận, luận văn được kết cấu gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản

Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản của chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Khái quát chung về thẩm định giá BĐS

1.1.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS

Thẩm định giá có nguồn gốc khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của quá trình hình thành

và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu tố khách quan của

nó, đó là khi nền kinh tế hàng hóa đạt đến một trình độ xã hội hoá nhât định

Từ khi xuất hiện hoạt động thẩm định giá trên thế giới, thẩm định giá Bất động sản đã là một hoạt động không thể thiếu trong bất kỳ doanh nghiệp thẩm định giá nào

Cho tới nay, có nhiều cách hiểu hoặc định nghĩa khác nhau về thẩm định giá Sau đây là một số định nghĩa nổi bật được thừa nhận:

Theo Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà

xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005: “ BĐS là các tài sản bao gồm đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” [18]

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 thì BĐS được định nghĩa là đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất

Theo ông Nguyễn Văn Thọ, nguyên Cục trưởng cục Quản lý giá - Bộ Tài chính, hiện là Tổng giám đốc công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam: “Thẩm định giá Bất động sản là ước tính về gía trị của các quyền

sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong nhữngđiều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

Thẩm định giá bất động sản là một tổ hợp khoa học và nghệ thuật bao gồm những kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng cùng với những

thông tin cần thiết và sự nhạy cảm tốt với thị trường của thẩm định viên”[ 11, tr.37 ]

Thẩm định giá BĐS là một công việc mang tính chất khoa học, sử dụng các phép tính số học và các công thức toán học nhưng nó cũng được coi như một nghệ thuật Tính chất khoa học của thẩm định giá BĐS thể hiện qua việc phân tích những dữ liệu và tính toán giá trị thông qua các luận cứ và các yếu

tố thực tiễn, các phép tính toán học Còn tính chất nghệ thuật của thẩm định giá BĐS nằm ở kỹ năng thu thập, nắm bắt thông tin để hỗ trợ cho quá trình thẩm định giá và quá trình hình thành các quan điểm đối với từng BĐS riêng biệt Thẩm định giá đang có xu hướng diễn đạt quan điểm dưới dạng toán học, tìm kiếm các thông tin liên quan đến tài sản là BĐS và khu vực có tài sản

là BĐS đó, xem xét các thông tin này để thẩm định giá

Hoạt động thẩm định giá và cung cấp dịch vụ thẩm định giá BĐS là một dịch vụ chuyên nghiệp, cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường Có thể hiểu một cách đơn giản hơn: “ Thẩm định giá bất động sản là việc xác định giá trị thị trường của bất động sản tại thời điểm thẩm định giá”

Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp không có thị trường để xác định giá Thẩm định viên phải dựa vào cơ sở giá trị phi thị trường Thẩm định giá được thực hiện do các Thẩm định viên là người được đào tạo, hội đủ kiến thức, kinh nghiệm, thực hiện theo chuẩn mực thẩm định giá và luôn tôn trọng đạo đức nghề nghiệp [16, tr.7]

Như vậy, thẩm định gía bất động sản không chỉ là một quá trình xử lý toán học thông thường mà phần lớn quá trình thẩm định giá BĐS phụ thuộc vào những quan điểm của thẩm định viên Người thẩm định giá BĐS phải có cái nhìn bao quát về thực tế và phải có dự đoán tương lai, phải cân nhắc tất cả các thông tin trong một hoàn cảnh cụ thể và thông qua đó hình thành cho mình quan điểm để thẩm định giá Mặc dù các quan điểm về thẩm định giá

nhất của thẩm định giá BĐS, đó là đánh giá, xác định hoặc ước tính gía trị của bất động sản hoặc quyền sở hữu của bất động sản bằng hình thái tiền tệ

Tuy khái niệm, tên gọi về thẩm định giá BĐS có lúc, có nơi còn có khác nhau nhưng có thể rút ra cách hiểu về thẩm định giá BĐS đầy đủ, toàn diện và đúng bản chất nhất, đó là: “ Thẩm định giá Bất động sản là ước tính

về gía trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp, đúng với tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và phù hợp với thông lệ quốc tế”

1.1.2 Thuộc tính và đặc trưng cơ bản của bất động sản

1.1.2.1 Các thuộc tính của bất động sản

- Tính bât động (cố định về vị trí): BĐS là một tài sản đặc biệt, không

có khả năng di dời, ban đầu được đặt ở đâu thì nó sẽ ở vị trí đó mãi mãi mà không thể chuyển từ nơi này đến nơi khác Do đặc điểm này mà giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, nó chịu ảnh hưởng lớn của môi trường xung quanh về cơ sở hạ tầng, điều kiện kinh tế, chính trị, văn hoá - xã hội Khi các yếu tố này thay đổi thì giá trị BĐS cũng thay đổi theo, tạo nên giá trị

BĐS có tính chất theo vùng

Khi định giá BĐS, TĐV không thể áp mức giá các BĐS có vị trí khác nhau cho nhau mà chỉ sử dụng như mức giá tham khảo để điều chỉnh phù hợp với điều kiện từng vùng Đồng thời TĐV cũng phải tính đến các yếu tố môi trường và dự báo sự thay đổi của chúng trong tương lai

- Tính không đồng nhất: Không tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau,

giữa hai BĐS bao giờ cũng có sự khác biệt nào đó về vị trí, kết cấu, kiến trúc;

về quyền đối với BĐS; về cảnh quan môi trường,…Vì vậy khi định giá BĐS các TĐV phải chú ý khai thác tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn các

BĐS với nhau mà phải có sự điều chỉnh sự khác biệt một cách phù hợp

- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu là do diện tích đất

đai tự nhiên có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí,… Do vậy

mà quan hệ cung cầu BĐS thường mất cân đối theo hướng cung nhỏ hơn cầu, thường có tình trạng đầu cơ về BĐS, nên giá cả BĐS luôn có xu hướng tăng lên Nhiệm vụ của TĐV là làm sao định giá BĐS sát với giá trị thực của nó, giúp những cá nhân có nhu cầu định giá không bị nhầm lẫn trước giá ảo của

thị trường BĐS

- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Tính bền vững được hiểu là khả

năng tồn tại, sử dụng lâu dài mà không bị hư hỏng BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế Tuổi thọ kỹ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại của công trình theo các thông

số xây dựng, còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà công trình đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định

đến sự tồn tại của BĐS đó

1.1.2.2 Đặc trưng của bất động sản

Khả năng co dãn của cung bất động sản kém: Nhìn chung cung đối với

bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những

hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

+ Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định

+ Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên trên còn có mặt hạn chế về quy hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất Bởi vì:

Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ

Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi, nhà ở được thể hiện trong quy hoạch phát triển của

địa phương trong từng thời kỳ Do vậy thông thường là không thể tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất đai trái với quy hoạch

Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương

- Thời gian mua, bán, giao dịch dài, chi phí mua, bán, giao dịch cao:

Do Bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua,

bán giao dịch cao

- Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt: Thông thường giá

trị của Bất động sản khá lớn và thời gian mua, bán giao dịch như đã nên trên

dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

- Có sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Do tính chất quan

trọng của Bất động sản trước hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị,

xã hội nên Nhà nước thường có những quy định và có sự quản lý chặt chẽ đối

với việc sử dụng và chuyển dịch Bất động sản

1.2 Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS cơ bản

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Việc sử dụng tốt nhất

và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật,

về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó

- Nguyên tắc cung cầu: Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối

quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản

đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ

thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản

Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó

có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với

những thuộc tính của các tài sản khác Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản

- Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp

vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản

đó

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Nguyên tắc thay thế: Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể

thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó

được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác

Hình thành giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá trị tài sản

có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm

- Nguyên tắc cân bằng: Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân

bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất

Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần

phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không

Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng

vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy

- Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Giá trị của tài sản có thể được

xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai

Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm: Tổng thu nhập trên khoản đầu

tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp

tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần

Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

Nguyên tắc phân phối thu nhập: Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp

các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho

vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai

- Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của

những yếu tố hình thành nên giá trị của nó

Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do

đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Nguyên tắc tuân thủ: Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó

nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu

quả nhất

- Nguyên tắc cạnh tranh: Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh

tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng

có thể không còn lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác Do đó,

giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường

1.3 Các phương pháp thẩm định giá BĐS

Nhà thẩm định giá thường được khách hàng hỏi ý kiến về giá trị của nhiều loại lợi ích nằm trong nhiều loại tài sản khác nhau và cho nhiều mục đích khác nhau Để có được câu trả lời cho nhiều trường hợp như vậy, phương pháp đánh giá giá trị bất động sản sử dụng ở trong trường hợp này có thể lại không phù hợp với trường hợp khác Vì vậy, có nhiều phương pháp đánh giá giá trị BĐS khác nhau để vận dụng trong các trường hợp riêng biệt khác nhau

Những phương pháp chủ yếu để tiến hành thẩm định giá bất động sản bao gồm:

tự có thể so sánh được đã được mua bán trên thị trường Vì thế phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của sự hiện hữu, hoặc thiếu vắng hoặc một số đặc tính có trong giá cả trên tiền thuê của các tài sản

có thể so sánh được

Phương pháp này đòi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống so với tài sản đối tượng cần thẩm định giá Tiến hành phân tích giá bán, giá cho thuê của các tài sản có thể so sánh được, và làm những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác nhau mà giữa chúng và tài sản mục tiêu, từ đó xác định ra gía trị của tài sản mục tiêu cần thẩm định giá

Trong thực tế, các tài sản có thể tương tự nhau nhưng mỗi tài sản có tính chất độc đáo riêng, do đó chúng không bao giờ giống nhau một cách hoàn toàn những lý do làm cho BĐS không giống nhau một cách hoàn toàn chủ yếu là:

Địa điểm: Vị trí của bất kỳ một BĐS nào cũng mang tính đơn nhất Trong thực tế, vị trí là một yếu tố quan trọng trong giá trị của tài sản, và đối với một số BĐS như các cửa hiệu thì vị trí là yếu tố căn bản chủ yếu

Tình trạng vật chất: Điều kiện vật chất của một BĐS phụ thuộc vào sự quan tâm bảo dưỡng, sửa chữa và trang hoàng lại tài sản đó Hai BĐS như nhau, nhưng có thể ở trong tình trạng vật chất trái ngược nhau nếu một BĐS được bảo dưỡng tốt còn cái kia thì không

Chủ nhân chiếm giữ ngôi nhà có thể tạo nên những thay đổi đáng kể qua công việc cải tạo, sửa chữa Điều này thường thể hiện rõ đối với tài sản là nhà ở, chủ ngôi nhà có thể sửa chữa, nâng cấp phòng bếp, phòng tắm, thay đổi màu sơn đến một mức độ mà ngôi nhà ban đầu có vẻ bề ngoài giống nhau như ban đầu trở nên hoàn toàn khác khi kiểm tra kỹ

Tính chất chiếm hữu: Có nhiều lợi ích khác nhau nằm trong BĐS, ngoài lợi ích sở hữu toàn quyền là không có lợi ích phụ thêm, còn các lợi ích khác là

đa dạng Ngay cả bên trong một BĐS cho thuê theo hợp đồng cho phép người

đi thuê chiếm hữu dựa trên một hợp đồng thảo ra giống nhau, thì các điều kiện có thể có những thay đổi khác nhau như thời hạn của thuê mướn, điều kiện thanh toán tiền thuê hay việc sử dung theo hợp đồng Trên thị trường , những sự khác nhau là đa dạng và phổ biến

Mục đích của thẩm định giá: Xác định mục đích của mỗi lần thẩm định giá là một yếu tố quan trọng trong việc quyết định lựa chọn phương pháp thẩm định giá Chẳng hạn, khi thẩm định giá cho mục đích đầu tư hay cho mục đích bảo hiểm thì phương pháp so sánh trực tiếp sẽ không thích hợp vì phương pháp khác sẽ đem lại các kết quả hiện thực hơn

Về thời gian: Các giao dịch về buôn bán diễn ra trên thị trường một cách thường xuyên Thị trường có tính chất tĩnh, do đó giá cả đạt được với một tài sản ở vào một thời điểm sẽ không còn giá trị như vậy khi cũng vẫn tài sản đó lại được bán ở thời điểm khác Do vậy khả năng tin cậy của các mức giá thực tế sẽ giảm đi nếu thời gian của các giao dịch mua bán trôi qua càng dài, ở trong các thị trường nhiều biến động thì có khi chỉ trong thời gian ngắn trôi qua là các chứng cứ thị trường về giá cả đã trở nên không đáng tin cậy

- Kỹ thuật định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên việc phân

tích các giá bán , giá cho thuê của các tài sản tương tự có thể so sánh được trên thị trường nhà tham định giá giả sử rằng giá trị thị trường của tài sản mục tiêu là tương đối sát với giá của các tài sản tương tự Vì vậy, khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần phải tuân theo các bước

sau:

Bước 1 tìm kiếm thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần đây mà có thể so sánh với tài sản đối tượng cần thẩm định giá về các mặt:

kiểu cách, điều kiện, vị trí v.v

Bước 2 Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể sánh, để xác định giá trị

Những yếu tố xác định một cuộc giao dịch là có thể so sánh được, gồm có:

- Việc sử dụng đất và tiềm năng;

- Vị trí: kích thước lô đất, bề rộng mặt tiền ;

- Thời điểm thẩm định giá;

- Những đặc điểm về mặt hiện vật;

- Những trang thiết bị và các dịch vụ;

- Quyền sử dụng và sở hữu tài sản;

- Đặc điểm của các bên và bối cảnh xung quanh cuộc giao dịch

Bước 3 Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được thích hợp nhất (khoảng từ 3 – 6 tài sản)

Bước 4 Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt và xấu) của mỗi tài sản có giá bán trên thị trường so với tài sản mục tiêu cần thẩm định giá và điều chỉnh giá bán (có thể tăng hoặc giảm) của các tài sản này so với tài sản mục tiêu

Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn, nếu tài sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá trị giao dịch của tài sản so sánh xuống và ngược lại

Bước 5 Bước cuối cùng là ước tính giá trị của tài sản đối tượng cần thẩm định giá trên cơ sở các giá bán của tài sản có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh [ 11, tr.57-59]

Trong khi tiến hành phương pháp so sánh trực tiếp, cần chú ý đến một

số điểm sau đây:

- Các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản tương tự ở trong cùng khu vực lân cận với các giao dịch bán mới được tiến hành Trường hợp

ít tài sản so sánh đáp ứng được các yêu cầu trên sẽ cho kết quả có độ chính xác kém hơn Trong trường hợp nhà thẩm định giá không tìm được những so sánh đáp ứng yêu cầu, thì phương pháp so sánh trực tiếp không thể áp dụng được Để giảm bớt các định kiến và chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố,

nhà thẩm định giá nên sử dụng các thống kê, các phân tích xác suất và máy tính Điều đó cho phép nhà thẩm thẩm định giá rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu và nhận được những kết quả đúng hơn

- Đánh giá phương pháp: Trong khi tiến hành phương pháp so sánh

trực tiếp, cần chú ý đến một số điểm sau đây:

Các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản tương tự ở trong cùng khu vực lân cận với các giao dịch bán mới được tiến hành Trường hợp ít tài sản so sánh đáp ứng được các yêu cầu trên sẽ cho kết quả có độ chính xác kém hơn

Trong trường hợp nhà thẩm định giá không tìm được những so sánh đáp ứng được yêu cầu, thì phương pháp so sánh trực tiếp không thể áp dụng được

Để làm giảm bớt các định kiến chủ quan trong việc đánh giá các yếu

tố, nhà thẩm định giá nên sử dụng các thống kê, các phân tích xác suất và máy tính Điều đó cho phép nhà thẩm định giá rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu

và nhận được kết quả đúng hơn

Ưu điểm: Phương pháp định giá là đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kỹ

thuật vì không có công thức hay mô hình cố định; Thể hiện được sự đánh giá của thị trường, đó là các bằng chứng rõ ràng, đã được thừa nhận trên thực tế về

giá trị của BĐS; Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác

Nhược điểm: Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu

vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được; Các thông tin chứng cớ thường mang tính lịch sử Nếu thị trường biến động các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn, khi đó tính chính xác sẽ thấp; Đòi hỏi

TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường

Điều kiện áp dụng: Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng

tin cậy và kiểm tra được, thị trường phải ổn định Trên thực tế đây là phương pháp chung để định giá các BĐS dùng cho mục đích mua bán, thế chấp và

cư, các dãy nhà được xây cùng một kiểu…; các mảnh đất trống; Để giảm bớt tính chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố, TĐV nên dùng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính

Ví dụ: Xác định giá đất

Cần xác định giá trị miếng đất để xây dựng nhà ở, có diện tích là 4.000m2 ở khu phố A thành phố B Miếng đất này bằng phẳng, cao bằng mức của đường Tỷ lệ tổng diện tích miếng đất trên đất xây dựng cho phép (GPR)

là 1,6 Ngày định giá là ngày 05 tháng 5 năm 2009 Những cuộc mua bán đất

để xây dựng nhà tương tự thu nhập được như bảng sau:

2/2009 3/2009 4/2009

25,500 31,500 23,085

GPR = 1,7 GPR = 2,0 GPR = 1,8

Nguồn: Chi nhánh SIVC tại Hà Nội

Tổng tỷ lệ khu đất (GPR) = tổng diện tích đất trên đất xây dựng cho phép Bài giải như sau:

Giá một mét vuông của mỗi một GPR của so sánh 1 là:

Khi nhà thẩm định không thu thập được thông tin về BĐS so sánh hoặc các thông tin không đáng tin cậy thì nhà thẩm định chuyến sang sử dụng phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư mà tác giả sẽ trình bày dưới đây

1.3.2 Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư

- Cơ sở lý luận: Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập của việc thẩm

định giá là giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản [15, tr.115]

Có một bộ phận lớn của thị trường BĐS trong đó sự sở hữu và sự chiếm hữu tách rời nhau mỗi tài sản cung cấp môi trường phù hợp cho những yêu cầu sử dụng khác nhau: nhà để ở, nhà máy để sản xuất hàng hoá, cửa hàng để bán hàng Đối với mỗi tài sản đều có người chiếm hữu, trong nhiều trường hợp , tài sản được chiếm hữu dưới một hợp đồng trong đó người chiếm hữu trả cho người chủ sở hữu một số tiền, tức là người chủ sỏ hữu đã nhường quyền chiếm hữu tài sản để lấy một số tiền Chính đây là điểm hấp dẫn những người đầu tư muốn kiếm được thu nhập trên việc chiếm hữu tài sản và thị trường BĐS là nguồn chủ yếu cho các cơ hội đầu tư như vậy

Nguyên tắc cơ bản là một nhà đầu tư muốn đầu tư vốn để có được một thu nhập hàng năm trên số vốn đó dưới hình thức một thu nhập thuần với một suất lợi tức có thể chấp nhận được

Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hoá và có thể thể hiện mối liên hệ

cơ bản giữa thu nhập với giá trị qua công thức sau:

I

V = (1)

R

hoặc là: V = I x F

- V : Giá trị hiện tại của các chuyển đổi với thu nhập tương lai của TS

- I : Thu nhập của tài sản

- R : Tỷ lệ vốn hoá: Là tổng số của tỷ lệ lãi i cộng với tỷ lệ khấu hao r Như vậy: R = i + r

- F : Yếu tố vốn hóa, là nghịch đảo của R  F = 1/R

- Kỹ thuật định giá : Phương pháp thu nhập bao gồm 4 bước:

Bước 1 Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan có sự tác động đến thu nhập

Bước 2 Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như thuế tài sản, sửa chữa, bảo hành v.v

Bước 3 Phân tích doanh số hoạt động của các tài sản tương tự để tìm ra

Khi tiến hành phương pháp thu nhập, thẩm định viên đã tính toán và đem lại một kết quả dự kiến mà một tài sản đem lại trong tương lai, tuy nhiên

có nhiều tài sản khó có thể dự đoán được mà phải dùng đến một phương pháp khác được tính toán một cách cụ thể hơn về mặt số học đối với giá trị của tài sản khi hình thành đó là việc sử dụng phương pháp chi phí

1.3.3 Phương pháp chi phí

- Cơ sở lý luận: Khi tiến hành thẩm định giá một bất động sản nào ta

nhận thấy rằng không tìm được trên thị trường tài sản tương đồng về mặt kỹ thuật với tài sản cần thẩm định giá, do đó không có cơ sở để so sánh Phương pháp chi phí áp dụng cho các tài sản như nhà thờ, bệnh viện trên thị trường chưa có giao dịch Cơ sở thẩm định giá ở đây là cơ sở phi thị trường [15, tr.161]

Trong số các tài sản đa dạng hiện hữu, có một số tài sản được thiết kế

và sử dụng cho một mục đích riệng biệt để đáp ứng yêu cầu cụ thể Thí dụ điển hình là nhà thờ, bệnh viện, trường học

Trong hầu hết trường hợp, các tài sản đó được xây dựng bởi các nhà chức trách hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt và thường không có các tổ chức thay thế khác cần đến các tài sản đó Do vậy, không xảy

ra việc bán các tài sản đó ở trên thị trường, tức là không có những tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của việc định gía Đối với những tài sản như vậy việc định giá được hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi là phương pháp chi phí với giả định rằng giá trị của tài sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế

Cở sở lập luận của phương pháp này là cho rằng một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự

- Kỹ thuật định giá:

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành

có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương [17]

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4

- Đánh giá phương pháp: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá

trị và có những chi phí không tạo ra giá trị; Giống như phương pháp so sánh trực tiếp do phải dựa vào các số liệu lấy trên thị trường nên cần có thông tin đầy đủ và chính xác về giá thành xây dựng; Người thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để

có thể áp dụng được phương pháp này

Phương pháp chi phí thiên quá nhiều về tính toán số học và cần các thông tin cụ thể về số liệu Tuy nhiên, trên thực tế lại có nhiều biến đổi làm cho các thông tin này có thể bị sai lệch hay không đầy đủ việc xác định giá trị như vậy chỉ phù hợp cho một số tài sản là BĐS cụ thể Đối với các vị trí phát triển thì ta lại phải dùng đến một phương pháp khác, đó là phương pháp thặng dư

1.3.4 Phương pháp thặng dư

- Cơ sở lý luận: Phương pháp thặng dư áp dụng để tính giá trị vốn của

các vị trí phát triển mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đó [11, tr.84]

Giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính, từ đó trừ đi tất cả các chi phí xây dựng Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị đất được thể hiện

Một tài sản có thể coi là có tiềm năng phát triển bất cứ lúc nào một phần của giá trị tiềm tàng có thể bộc lộ ra bằng sự đầu tư vốn có trên tài sản

đó Nhà thẩm định giá có thể thực hiện bằng phương pháp đầu tư Chẳng hạn với ý định phát triển vùng đất để xây dựng các nhà kho mới trên một diện tích không có nhà kho nào được xây dựng trong những năm gần đây Có thể dự kiến trước được số tiền cho thuê thu được từ người đi thuê và do đó dự kiến được tổng số vốn nhà đầu tư cần bỏ vào nhà kho khi xây dựng bằng cách lựa chọn phương pháp đầu tư

- Kỹ thuật định giá

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự

án, chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá

Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 trừ (-) bước 3

- Đánh giá phương pháp: Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng

nguyên tắc cao nhất và tốt nhất

Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường

Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của của việc ước tính các chi phí và giá bán

Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau

Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền

1.3.5 Phương pháp lợi nhuận

- Cơ sở lý luận: Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng

sinh lợi ước tính của việc sử dụng tài sản trừ đi tất cả các chi phí hoạt động kinh doanh, khoản dư còn lại là thu nhập thực hàng năm của bất động sản sau

đó chuyển hoá thành vốn theo phương pháp đầu tư [15, tr.199]

Trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản phụ thuộc nhiều vào dung lượng thương mại xác định dòng thu nhập của tài sản,

đó là đặc điểm thường thể hiện cho các tài sản trong ngành vui chơi giải trí, bao gồm khách sạn và một số tài sản khác

- Kỹ thuật định giá: Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả

năng thu nhập ước tính của việc sử dụng tài sản trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra thể hiện là thu nhập thực hàng năm đặc trưng cho tài sản Thu nhập thực này sau đó được chuyển hoá thành vốn theo đúng như cách trong phương pháp đầu tư

Các bước tiến hành phương pháp này là ước tính tổng các thu nhập trừ

đi những chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập đó, trừ đi tiếp khoản thu hồi vốn và lãi trên vốn mà người thuê nhà nhận được từ vốn của họ và một số tiền thưởng công cho người thuê nhà

Số dư còn lại sẽ được chuyển hoá thành vốn theo một tỷ lệ vốn hoá rút

ra được từ cách phân tích các tài sản tương tự hoạt động trên thị trường để tính ra giá trị thị trường của tài sản

Việc tính toán được thể hiện cụ thể qua các bước sau:

Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng ký với cấp có thẩm quyền Ví dụ một trạm bán xăng có thể đăng ký và mở các dịch vụ và có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu, rửa

xe, siêu thị mi ni…

Bước 2: xác định tổng chi phí: bao gồm:

- Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư:

Hàng hóa, nguyên liệu, vật tư mua cho kinh doanh như nguyên liệu, thực phẩm, đồ uống phục vụ trong tiệm ăn; xăng dầu trong các cây xăng là chi phí nguyên liệu, vật tư… sẽ được trừ ra khỏi tổng thu nhập để tính ra khoản lợi nhuận ròng

- Chi phí lãi vay ngân hàng

- Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao gồm cả tiền công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi phí nước, điện, gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm, khấu hao trang thiết bị…

Bước 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản

Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư

Bước 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản

Thu nhập thực hàng năm

Giá trị thị trường của bất động sản =

Tỷ suất vốn hóa

- Đánh giá phương pháp :Khó khăn trong việc xác định tốt nhất và có

hiệu quả nhất; Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hoá; Chỉ áp dụng đối

với những tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận; Lợi nhuận ước tính

có thể không tạo ra thu nhập thực; Đòi hỏi thẩm định viên cần có kiến thức về

loại hình kinh doanh này

Như vậy, hoạt động thẩm định giá BĐS đã và đang được thực hiện và cung cấp cho các đối tượng khách hàng và đáp ứng nhu cầu xã hội một cách phù hợp và thông tin về giá trị của tài sản là bất động sản được thể hiện đầy

đủ và sinh động nhất nhằm đem lại lợi ích cho khách hàng, nhà quản lý và những người cần sử dụng

Hoạt động thẩm định giá bất động sản còn phát triển đến một mức cao hơn nữa để thị trường BĐS ngày một minh bạch và dễ tiếp cận hơn đối với mọi người trong xã hội

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN

VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI 2.1 Giới thiệu về chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội

Từ nhu cầu thực tế của xã hội, từ định hướng phát triển nền kinh tế thị trường, mở cửa và hội nhập, khái niệm „Thẩm định giá” được hình thành và hiện thực hoá bằng việc ra đời đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định giá đầu tiên

ở nước ta, đó là Trung tâm Thông tin và Kiểm định giá miền Nam (SIVC) theo quyết định số 108/1999/QĐ-BVGCP vào ngày 09/09/1999 thuộc ban Vật giá Chính phủ Năm 2003, SIVC được chuyển về Bộ Tài chính và đổi tên thành Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam và từ đầu năm 2008,

để phù hợp với xu thế phát triển, SIVC được chuyển thành Công ty Cổ phần thông tin và Thẩm định giá miền Nam

Việc thành lập chi nhánh SIVC tại Hà Nội và chuyển đổi tên chi nhánh trong các giai đoạn phát triển cho đến ngày nay như sau:

Tại công văn số 3951/TC-TCCB ngày 05/04/2005 của Bộ Tài chính về việc cho phép thành lập chi nhánh SIVC tại Hà Nội

Chi nhánh công ty tại Hà Nội được thành lập theo quyết định số 45/QĐ-SIVC ngày 08 tháng 04 năm 2005

Theo quyết định số 3506/QĐ-BTC ngày 01/11/2007 về việc duyệt phương án chuyển Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam thành Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam Quyết định số 45/QĐ-SIVC.2008 ngày 22/01/2008 đôỉ tên chi nhánh của Trung tâm SIVC

thành Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội

Hiện nay, chi nhánh đang hoạt động với một cơ cấu tổ chức phù hợp bao gồm Ban giám đốc cùng 05 phòng: Phòng hành chính tổng hợp; phòng Bất động sản; phòng Động sản; phòng Doanh nghiệp; phòng Kiểm soát chất lƣợng

2.1.2 Nguồn lực của chi nhánh Công ty Cổ phần thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội

- Về cơ cấu tổ chức:

Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức của chi nhánh SIVC tại Hà Nội

Giám đốc chi nhánh

Phòng Hành

chính quản trị

Phòng Thẩm định giá Bất động sản

Phòng Thẩm định giá Động sản

Phòng Doanh nghiệp

Phòng kiểm soát chất lƣợng

Nguồn: Báo cáo tổng kết năm 2008 của chi nhánh SIVC tại Hà Nội

- Phạm vi hoạt động của chi nhánh SIVC tại Hà Nội

Chi nhánh SIVC tại Hà Nội hiện nay hoạt động cung cấp dịch vụ Thẩm định giá tại miền Bắc chủ yếu ở Hà Nội và các tỉnh lân cận với một phạm vi trải dài từ tỉnh Ninh Bình trở ra đến các tỉnh đồng bằng Bắc bộ và khu vực trung du, miền núi phía Bắc

Cung cấp cho khách hàng dịch vụ Thẩm định giá Bất động sản, Động sản, xác định giá trị Doanh nghiệp

2.1.3 Tình hình hoạt động của chi nhánh trong những năm gần đây

2.1.3.1 Quy mô hoạt động: Chi nhánh Hà Nội đang hoạt động với một

quy mô lớn Bao gồm chi nhánh Hà Nội và các văn phòng đại diện tại các tỉnh

miền Bắc Hoạt động cung cấp dịch vụ Thẩm định giá cho các Cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân nhằm phục vụ các nhu cầu giao dịch, mua bán

và thực hiện các yêu cầu cụ thể

2.1.3.2 Cơ cấu dịch vụ: Chi nhánh cung cấp cho khách hàng dịch vụ

thẩm định giá đa dạng và phát huy đƣợc hiệu quả tối đa cho từng loại hình

dịch vụ hiện nay cơ cấu dịch vụ phân bổ nhƣ sau:

Thẩm định giá Bất động sản chiếm 40%

Thẩm định giá Động sản chiếm 30%

Thẩm định giá Doanh nghiệp chiếm 30%

Thể hiện qua biểu đồ sau:

Biểu đồ 2.1. CƠ CẤU DỊCH VỤ CỦA CHI NHÁNH SIVC TẠI HÀ NỘI

Feb

Bất động sản 40%

Động sản 30%

Giá trị doanh nghiệp 30%

Nguồn: Báo cáo tổng kết năm 2008 của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội 2.1.3.3 Chất lượng dịch vụ: Dịch vụ Thẩm định giá trong những năm

gần đây, nhất là từ khi thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP về Thẩm định giá đã phát huy vai trò khách quan về tƣ vấn giá cho khách hàng nhằm đem lại những giá trị phù hợp nhất và phản ánh trung thực nhất về giá trị của Tài

Chi nhánh Hà Nội mỗi năm đáp ứng được khoảng 2900 hợp đồng Thẩm định giá với chất lượng dịch vụ tốt nhất và đem lại hiệu quả cao nhất cho nền kinh tế và các quyết định của người nắm giữ tài sản

Chi nhánh đã cung cấp tới khách hàng một loại hình dịch vụ mới mẻ và hấp dẫn Thời gian cung cấp dịch vụ ngắn nhất với giá dịch vụ phù hợp với yêu cầu chung và đáp ứng với từng hợp đồng cụ thể

2.1.3.4 Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội thực hiện quy trình thẩm định giá BĐS theo 5 bước sau:

* Xác định vấn đề

- Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích thẩm định giá

- Nhận biết về bất động sản cần thẩm định giá: đặc điểm pháp lý, kỹ thuật kinh tế, môi trường;

- Chọn cơ sở giá trị của thẩm định giá và phương pháp thẩm định giá;

- Thiết lập ngày có hiệu lực;

- Thống nhất với khách hàng về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ

- Lập đề cương báo cáo

- Lập kế hoạch thời biểu cho từng bước công việc và cho toàn bộ quá trình

* Thẩm đinh hiện trạng BĐS thẩm định giá và các bất động sản so sánh

- Tiến hành thu thập và tổng hợp tài liệu trên thị trường

+ Thông tin tổng hợp: Là các thông tin về kinh tế, xã hội, chính trị, môi trường của khu vực, thành phố, vùng lân cận

+ Thông tin đặc biệt: là các thông tin về chi phí, khấu hao, thu nhập, lợi nhuận, giá trị thị trường, lãi suất, lợi tức, tỷ lệ vốn hoá, sử dụng tài sản, quy hoạch

+ Thông tin cụ thể: điều kiện pháp lý, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật

+ Các lực lượng tham gia thị trường gồm: Nhà đầu tư, người sủ dụng, công ty môi giới

- Phân tích BĐS thẩm định và các BĐS so sánh

+ Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật

+ Đặc điểm pháp lý

+ Quy mô, môi trường, điều kiện kinh doanh

+ Giá bán của các tài sản so sánh

- Ứng dụng một trong 5 phương pháp thẩm định giá cụ thể gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu

tư, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận

+ Sử dụng những dữ liệu đã thu thập và phân tích để đưa vào phương pháp;

* Ước lượng giá trị thị trường, giá trị phi thị trường của BĐS thẩm định giá

+ Đưa ra kết quả sau khi áp dụng một phương pháp thẩm định giá cụ thể

+ Đưa ra giá trị thị trường của bất động sản thẩm định (giá trị thị trường

và giá trị phi thị trường)

+ Đưa ra nhận xét về kết quả thẩm định giá

+ Đưa ra những hạn chế về kết quả thẩm định giá

* Báo cáo và chứng thư thẩm định giá

Báo cáo thẩm định giá: Thể hiện kinh nghiệm và kỹ năng của nhà

thẩm định giá và là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá

và là sự tóm tắt các dữ liệu được phân tích, các phương pháp được áp dụng, lý

+ Thời điểm thẩm đinh

+ Đặc điểm pháp lý và kinh tế - kỹ thuật của BĐS thẩm định

+ Cơ sở giá trị của thẩm định giá

+ Các căn cứ để thẩm định giá

+ Ứng dụng một trong 5 phương pháp thẩm định giá

+ Kết quả thẩm định giá

+ Những hạn chế của kết quả thẩm đinh giá

Chứng thư thẩm đinh giá: Là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá

cung cấp cho khách hàng để xác nhận giá trị của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá Mỗi doanh nghiệp thẩm định giá có thể thiết kế mẫu chứng thư khác nhau Tuy nhiên, tất cả phải tuân thủ theo các nội dung quy định tại

tiêu chuẩn TĐGVN 04 của quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005

do Bộ Tài chính ban hành

2.2 Thực trạng của hoạt động thẩm định giá BĐS của chi nhánh

Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội

2.2.1 Khái quát chung về hoạt động thẩm định giá BĐS của chi

nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội

- Mô tả sơ lược về chức năng thẩm định giá BĐS: Chức năng thẩm định

giá BĐS của chi nhánh SIVC tại Hà Nội là một trong 3 chức năng quan trọng

và chủ yếu của chi nhánh Thẩm định giá BĐS có chức năng chính, phát huy

tiềm lực về nhân sự và đáp ứng nhu cầu thị trường ngày càng phát triển

Thẩm định giá BĐS của chi nhánh SIVC tại Hà Nội phục vụ nhu cầu

mua bán trên thị trường, thẩm định giá đất để đền bù, giải phóng mặt bằng,

xác định giá khởi điểm trong bán đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá cho

thuê đất dự án, xử lý các tranh chấp về BĐS

- Hiệu quả của hoạt động thẩm định giá BĐS: Thẩm định giá BĐS

mang lại cho chi nhánh Hà Nội trong năm 2008 là 1000 hồ sơ với tổng giá trị

tài sản thẩm định lên đến 10.000tỷ đồng Phí dịch vụ thu được 3tỷ đồng

Phòng BĐS năm 2007 có 5 cán bộ thì đến năm 2008 đã phải tăng lên

10 cán bộ mới đáp ứng đủ nhu cầu khách hàng

Thẩm định giá BĐS mang đến cho khách hàng dịch vụ thuận tiện và

hiệu quả nhất, tránh được nhiều rủi ro và thiệt hại do thiếu thông tin thị trường

về tài sản là BĐS

Minh bạch hoá dần các giao dịch BĐS

2.3 Hoạt động thẩm định giá BĐS của chi nhánh Công ty Cổ phần

thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội

2.3.1 Qui trình thẩm định giá BĐS tại chi nhánh Hà Nội

- Thứ nhất, thẩm định viên phải thiết lập mục tiêu hoặc mục đích thẩm

kinh tế, môi trường); Chọn cơ sở giá trị thẩm định giá và phương pháp thẩm định giá; Thiết lập ngày có hiệu lực; Thống nhất với khách hàng về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ

- Thứ hai, nhận biết các yếu tố cung - cầu thích hợp với chức năng, đặc tính và các quyền của BĐS được mua, bán, cho thuê và đặc điểm của thị trường; Nhận biết các tài liệu cần thiết cho yêu cầu thẩm định giá ( BĐS, thị trường ); Thiết kế chương trình; Lập đề cương báo cáo; Lập kế hoạch thời biểu cho từng bước công việc và cho toàn bộ quá trình

- Thứ ba, thẩm định hiện trạng BĐS thẩm định giá và các BĐS so sánh: Đầu tiên thẩm định viên tiến hành thu thập và tổng hợp thông tin về kinh tế, xã hội, chính trị, môi trường của khu vực, thành phố, vùng lân cận Thông tin đặc biệt là các thông tin về chi phí, khấu hao, thu nhập, lợi nhuận, giá thị trường, lãi suất, lợi tức, tỷ lệ vốn hoá, sử dụng tài sản, quy hoạch Thông tin cụ thể về điều kiện pháp lý, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật

Sau đó thẩm định viên tiến hành thẩm định hiện trạng BĐS Đối với BĐS cần thẩm định sẽ phải xác định các yếu tố về: (pháp lý, kỹ thuật, kinh tế

và môi trường) Đối với BĐS so sánh cần tìm hiểu thêm về giá bán

- Thứ tư, phân tích thông tin và ứng dụng phương pháp: Thẩm định viên cần phân tích đến nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất Phân tích thị trường về các yếu ảnh hưởng đến giá cả thị trường, các lực lượng tham gia thị trường Phân tích BĐS thẩm định và các BĐS so sánh về đặc điểm kinh tế, kỹ thuật, đặc điểm pháp lý, quy mô, môi trường, điều kiện kinh doanh, giá bán của các tài sản so sánh Sau đó, thẩm định viên ứng dụng phương pháp thẩm định gía Sử dụng những dữ liệu đã thu thập và phân tích

để đưa vào phương pháp, phân tích những mặt thuận lợi và hạn chế của phương pháp

- Thứ năm, ước lượng giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường của BĐS thẩm định gía Đưa ra kết quả của từng phương pháp thẩm định giá, giá