- Xác định hao mịn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế
9 Xác định tỷ lệ hao mịn của cơng trình cần thẩm định
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện dịch vụ thẩm định giá BĐS của chi nhánh
BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI
3.1. Quan điểm định giá BĐS hiệu quả của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội Nội
Theo ông Nguyễn Văn Thọ, Tổng giám đốc công ty SIVC: “ Chi nhánh Công ty SIVC tại Hà Nội là một trong những chi nhánh quan trọng nhất nằm tại thủ đơ Hà Nội, việc hồn thiện và phát triển dịch vụ thẩm định giá và nhất là thẩm định giá bất động sản là một việc ƣu tiên hàng đầu”[ 12, tr.6].
Theo ông Lê Minh Toán, Giám đốc chi nhánh Công ty SIVC tại Hà Nội: “ Thẩm định giá bất động sản là hoạt động chủ yếu và sẽ phát triển theo xu hƣớng mới mang tính chuyên nghiệp và sẽ đạt hiệu quả hơn trong tƣơng lai”.
Thẩm định giá BĐS đã hình thành và đi vào hoạt động ngay từ ngày thành lập chi nhánh SIVC taị Hà Nội, sau 4 năm hoạt động thì thẩm định giá BĐS đã trở thành công việc chủ yếu và mang lại cho Chi nhánh những kết quả tốt đẹp.
Với phƣơng châm “ Hiệu quả và chất lƣợng dịch vụ lên hàng đầu” Chi nhánh đã gặt hái đƣợc nhiều thành cơng và uy tín trong thẩm định giá BĐS.
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện dịch vụ thẩm định giá BĐS của chi nhánh nhánh
3.2.1.1 Nâng cao hiệu quả của các phương pháp thẩm định giá hiện hành.
Thực tế cho thấy, trong thời gian qua, cơng tác thẩm định giá BĐS cịn nhiều hạn chế. Sau khi Bộ Tài chính ban hành 12 tiêu chuẩn TĐGVN thì cơng việc thẩm định giá và nhất là thẩm định giá BĐS đã có những tiêu chuẩn chính thức đƣợc áp dụng. Tuy nhiên do tình hình biến động của thị trƣờng BĐS và đội ngũ nhân lực còn chƣa đáp ứng đợc đầy đủ về các yêu cầu thẩm định giá phức tạp nên Chi nhánh cần phải tiếp tục nâng cao trình độ đội ngũ nhân lực. Tiếp tục cho đi đào tạo và tham gia các cuộc hội thảo trong nƣớc và quốc tế nhằm đáp ứng ngày một tốt hơn các yêu cầu về thẩm định giá BĐS.
3.2.1.2 Quy định cụ thể hơn về điều kiện áp dụng các phương pháp định giá BĐS
Ngày 18 tháng 4 năm 2005, Bộ trƣởng Bộ Tài chính đã ban hành 6 tiêu chuẩn TĐGVN tại Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC. Đến ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trƣởng Bộ Tài chính đã ban hành 6 tiêu chuẩn TĐGVN tại Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC. Đến nay Bộ Tài chính đã ban hành 12 tiêu chuẩn TĐGVN. Trong đó có 05 phƣơng pháp đƣợc áp dụng trong thẩm định giá BĐS. Việc áp dụng các phƣơng pháp còn đang phụ thuộc vào kinh nghiệm của thẩm định viên. Thẩm định viên có quyền áp dụng một trong năm phƣơng pháp hoặc dùng nhiều phƣơng pháp để có một kết quả phù hợp với giá trị thị trƣờng và đáp ứng nhu cầu khách hàng một cách đầy đủ nhất. Tuy nhiên khi áp dụng các phƣơng pháp khác nhau có thể sẽ mang lại một kết quả khác nhau, điều này có thể dẫn đến những nghi ngờ về tính trung thực của thẩm định viên khi tiến hành thẩm định một BĐS cụ thể.
Việc quy định áp dụng phƣơng pháp thẩm định đối với từng loại BĐS riêng biệt là một việc hết sức quan trọng, thẩm định viên khi áp dụng sẽ đơn giản hơn và đem lại kết quả chính xác hơn. Bên cạnh đó, nhà quản lý là các
cơ quan Nhà nƣớc có chức năng quản lý giá sẽ kiểm sốt và có các chính sách phù hợp.
3.2.1.3 Tăng cường công tác nghiên cứu và tiếp cận thị trường
Thị trƣờng về BĐS rất sinh động và phụ thuộc vào nhiều yếu tố thị trƣờng. Cung cầu về BĐS tại từng thời điểm và từng khu vực là khác nhau. Công tác nghiên cứu về thị trƣờng BĐS là một việc hết sức quan trọng. Khi có một cách đầy đủ thơng tin về thị trƣờng thì thẩm định viên sẽ thẩm định BĐS hiệu quả nhất.
Tiếp cận thị trƣờng BĐS là một việc khơng khó nhƣng cái khó là ở sự nhạy bén của ngƣời tiếp cận. Thông tin về BĐS thƣờng mang tính trái ngƣợc giữa bên bán và bên mua. Ngƣời bán thƣờng đẩy mức giá lên cao còn ngƣời mua thì ln có mong muốn ngƣợc lại.
Cơng tác nghiên cứu thị trƣờng và tiếp cận thị trƣờng BĐS là hai việc cần tiến hành thƣờng xuyên, liên tục và luôn song song với nhau. Trong những năm qua, Chi nhánh SIVC tại Hà Nội đã xây dựng đƣợc một kho thông tin và dữ liệu về BĐS của từng tỉnh, thành phố trên toàn quốc. Đội ngũ thẩm định ngày càng có thêm nhiều kinh nghiệm tích luỹ đƣợc qua q trình cơng tác và xử lý các hồ sơ.
3.2.1.4 Xây dựng hệ thống thông tin trong hệ thống công ty và chi nhánh Hà Nội
Để hỗ trợ cho công tác định giá và ứng dụng công nghệ thông tin trong việc lƣu trữ, xử lý và tính tốn các số liệu trong quy trình định giá bất động sản, đã nảy sinh nhu cầu thiết kế một hệ thống định giá bất động sản trên máy tính nhằm tự động hóa một số bƣớc và hỗ trợ các nhà thẩm định giá trong quá trình thực hiện cơng tác định giá bất động sản.
Định giá bất động sản là một hoạt động chun mơn hình thành và phát triển gắn liền với sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa. Ở Việt Nam khi nền kinh tế chuyển hẳn sang cơ chế thị trƣờng thì hoạt động định giá bất động sản
mới bắt đầu vận hành theo đúng chức năng của nó. Định giá bất động sản ngồi việc phục vụ cho tính thuế, thế chấp, đền bù… cịn giúp cho việc hồn thiện tốt hệ thống quản lý đất đai.
Mục đích của việc định giá bất động sản trƣớc hết nhằm phục vụ cho các lợi ích của Nhà nƣớc nhƣ làm căn cứ để thu thuế và các khoản lệ phí, điều chỉnh thu nhập của các tầng lớp dân cƣ và ngƣời lao động trong xã hội thơng qua các chính sách tài chính, sau đó là nhằm đáp ứng các nhu cầu của ngƣời chủ sở hữu bất động sản, những ngƣời có quyền và có lợi ích liên quan cần biết giá trị thực của bất động sản trong việc thực hiện các quyền nhƣ chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất hoặc giải quyết các tranh chấp về giá trị bất động sản… Do bất động sản có nhiều loại, có loại dùng để ở (nhà ở, đất ở), có loại dùng vào việc kinh doanh, dịch vụ nhằm thu lợi nhuận (khách sạn, nhà hàng), có loại dùng vào làm cơng sở, trƣờng học… nên mục đích của các cuộc định giá bất động sản mà ngƣời định giá phải xác định cụ thể mục đích cho cuộc định giá bất động sản mà mình sẽ tiến hành là để làm gì?
Việc định giá bất động sản địi hỏi phải thu thập một khối lƣợng dữ liệu rất lớn, đồng thời phải lựa chọn phƣơng pháp khoa học nhằm chọn lựa, tính tốn tìm ra giá trị bất động sản phục vụ cho các nhu cầu của Nhà nƣớc hoặc các chủ sở hữu bất động sản hay những ngƣời sử dụng bất động sản có liên quan.
Chương trình sẽ được hình thành dựa trên một số nguyên tắc thiết kế cơ bản sau:
Quy trình định giá bất động sản đòi hỏi rất nhiều kinh nghiệm cũng nhƣ kiến thức về chuyên môn và xã hội của các nhà định giá, do vậy hệ thống định giá bất động sản chỉ có thể là một hệ thống hỗ trợ quyết định chứ không thể là một hệ thống định giá tự động trong quá trình xác định các hệ số ảnh
Hệ thống có chức năng lƣu trữ các số liệu thu thập đƣợc từ nhiều nguồn thông tin để tiến hành định giá, tự động hóa bƣớc chọn lọc dữ liệu theo yêu cầu của ngƣời sử dụng trong quá trình chọn mẫu, tự động hóa các bƣớc tính tốn với khối lƣợng dữ liệu lớn và có khả năng kết xuất các báo cáo, biểu đồ, sơ đồ theo yêu cầu của công tác định giá bất động sản.
Dựa trên bản phân tích yêu cầu (system analysis) và bản phân tích chức năng hệ thống (system implementation), đƣa ra một số nguyên tắc thiết kế cơ bản của chƣơng trình nhƣ sau:
Hệ thống định giá bất động sản là một hệ thống mở (Open system):
Trên thực tế, các mẫu phiếu điều tra bất động sản khơng hồn tồn giống nhau trên các khu vực định giá khác nhau. Ví dụ nhƣ các mẫu phiếu điều tra khu vực đô thị khác mẫu phiếu điều tra ở khu nơng thơn, khu cơng nghiệp … Thậm chí ngay cả trong một khu vực có tính chất giống nhau. Lý do của sự khác nhau đó là việc khác nhau về các yếu tố kinh tế, xã hội của các vùng định giá.
Do sự khác nhau về hệ thống chi tiêu thông tin thu thập đƣợc nên các điều kiện xác định mẫu phiếu, các điều kiện lọc bỏ các mẫu không đạt yêu cầu… dẫn đến phƣơng pháp xác định các hệ số ảnh hƣởng cũng khác nhau trên các vùng định giá.
Các lý do nêu trên dẫn tới việc khi thiết kế hệ thống định giá bất động sản khơng thể có định các chỉ tiêu thông tin cũng nhƣ các điều kiện xác định cặp mẫu, các điều kiện loại bỏ, bổ sung thông tin cũng nhƣ phƣơng pháp xác định hệ số ảnh hƣởng.
Hệ thống đƣợc thiết kế theo mơ hình hệ thống mở, sử dụng một cơ sở dữ liệu mô tả lại chính cơ sở dữ liệu của các phiếu điều tra bất động sản cũng nhƣ điều kiện xác định các cặp mẫu, hệ số ảnh hƣởng… Phƣơng pháp này trong lĩnh vực tin học đƣợc gọi là phƣơng pháp mô tả siêu dữ liệu.
Hệ thống đƣợc thiết lập bằng phƣơng pháp này có đặc tính “mở”, điều này có nghĩa là ngƣời sử dụng hệ thống có thể tự thiết kế các mẫu phiếu điều tra, đặt ra các điều kiện loại bỏ mẫu phiếu cũng nhƣ bổ sung thơng tin, có thể đặt ra các điều kiện xác định cặp mẫu và hệ số ảnh hƣởng tới giá trong vùng định giá bất động sản.
Việc thiết kế các chỉ tiêu thông tin, các công thức cũng nhƣ điều kiện tính tốn khơng đơn giản và dễ dàng cho các đối tƣợng sử dụng chƣa thông thạo về kiến thức trong lĩnh vực định giá đất cũng nhƣ các kiến thức tin học cơ bản nên hệ thống hỗ trợ thêm một chức năng là thiết kế theo mẫu.
Trên các vùng định giá phân theo mục đích sử dụng (đất đơ thị, nơng thơn, cơng nghiệp…) thông thƣờng đƣợc xác định một số chỉ tiêu thông tin cũng nhƣ các điều kiện lọai bỏ, xác định mẫu và hệ số ảnh hƣởng tƣơng đối giống nhau, chỉ khác nhau một số chi tiết dựa trên các yếu tố kinh tế, xã hội đặc thù của vùng đó. Hệ thống sẽ có một số các mẫu đƣợc thiết kế sẵn, ngƣời sử dụng chọn mẫu gần với mẫu của mình nhất rồi sửa các chi tiết dựa trên cơ sở mẫu có sẵn..
Ngồi việc thiết kế hệ thống chỉ tiêu thông tin (thiết kế mẫu phiếu điều tra), hệ thống cho phép dễ dàng thay đổi các điều kiện bổ sung, loại bỏ giá trị các chỉ tiêu thông tin cũng nhƣ các điều kiện xác định cặp mẫu và hệ số ảnh hƣởng. Thông thƣờng ngƣời sử dụng mất khá nhiều cơng để tìm đƣợc cặp mẫu cũng nhƣ xác định đƣợc các hệ số ảnh hƣởng, sử dụng công cụ này nhanh chóng xác định đƣợc giá thành sau khi định giá để có thể thay đổi điều kiện, cơng thức nhằm tìm ra giá trị phù hợp nhất.
Sau khi tìm ra các hệ số ảnh hƣởng, chƣơng trình cho phép thay đổi trực tiếp giá trị hệ số đó, đây là đặc tính rất cần thiết khi sử dụng kinh nghiệm của điều tra viên trong việc định giá của bất động sản.
Hệ số không tự nhiên đặt ra các điều kiện xác định mẫu cũng nhƣ các điều kiện xác định các hệ số ảnh hƣởng. Các điều kiện đó hồn tồn tùy thuộc vào ngƣời sử dụng tự xác định dựa trên thực tế cũng nhƣ kinh nghiệm về định giá bất động sản. Do vậy trong quá trình xác định cặp mẫu và hệ số ảnh hƣởng, hệ thống này chỉ là một cơng cụ hỗ trợ việc tính tốn, lọc bỏ thơng tin theo yêu cầu của ngƣời sử dụng để xác định đƣợc danh sách cũng nhƣ giá trị của các hệ số ảnh hƣởng, từ đó suy ra giá chuẩn cho vùng định giá.
Hệ thống có 2 cách xác định hệ số ảnh hƣởng: cách thứ nhất là dựa trên các điều kiện xác định do ngƣời sử dụng đƣa ra, sẽ tính ra các hệ số dựa trên các giá trị của bất động sản thu thập đƣợc trên thị trƣờng. Sau khi tự động tính ra giá trị các hệ số, ngƣời sử dụng có thể dùng cách thứ 2 là tự xác định các hệ số đó bằng cách thay đổi các giá trị mà máy tính tính ra, phƣơng pháp này cũng có thể áp dụng cho giá chuẩn của vùng định giá.
Điều này thể hiện đặc tính mở của hệ thống, có nghĩa là ngƣời sử dụng có thể can thiệp đƣợc vào bất kỳ cơng đoạn nào trong q trình xác định hệ số. Điều này rất có ích khi áp dụng kinh nghiệm định giá vào quá trình định giá bất động sản của điều tra viên.
Hệ thống định giá bất động sản là một hệ thống định giá tự động sau khi hoàn tất xác các hệ số ảnh hưởng:
Sau khi xác định đƣợc danh sách các hệ số ảnh hƣởng, giá trị của chúng và giá chuẩn cho vùng định giá, hệ thống lúc này trở thành một hệ thống định giá tự động. Điều này có nghĩa là hệ thống sẽ định giá cho toàn bộ các bất động sản nằm trong vùng định giá một cách tự động. Giá trị các hệ số có thể thay đổi theo thời gian phụ thuộc vào chu kỳ định giá, trong thời gian chƣa thay đổi giá trị, hệ thống có khả năng tính đƣợc giá cho một bất động sản bất kỳ (với điều kiện phải thu thập đầy đủ các thông tin để xác định đƣợc giá trị hệ số ảnh hƣởng cho bất động sản đó), miễn là bất động sản đó nằm trong vùng định giá.
Trên đây là một số nguyên tắc của hệ thống định giá bất động sản. Hệ thống này đòi hỏi ngƣời sử dụng phải có các kiến thức cơ bản về định giá đất cũng nhƣ một số kiến thức tin học cơ bản để sử dụng một cách có hiệu quả.
Áp dụng quy trình định giá bất động sản
Phần này chỉ liệt kê một số khái niệm cơ bản nhất của định giá bất động sản.
Để có thế sử dụng hệ thống định giá bất động sản, ngƣời sử dụng phải hiểu rõ các khái niệm sau đây:
Mẫu phiếu điều tra thông tin thị trường
Để xác định đƣợc các thông tin phản ánh bản chất các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị của bất động sản trong một vùng xác định (vùng ở đây có thể hiểu là một vùng địa lý nhƣng không nhất thiết phải xác định ranh giới bằng ranh giới hành chính), trƣớc hết phải thu thập những thông tin về các bất động sản bằng cách điều tra thông tin thị trƣờng. Thông thƣờng phải thành lập một nhóm điều tra viên đi điều tra tại thực địa, lấy các thông tin từ chủ sở hữu bất động sản cũng nhƣ những ngƣời hoặc tổ chức có liên quan đến bất động sản đó. Các chỉ tiêu thơng tin phải thu thập đã đƣợc thiết kế sẵn, đƣợc liệt kê trong các mẫu phiếu điều tra thông tin thị trƣờng. Điều tra viên điền các thông tin vào mẫu phiếu này sau khi thu thập đƣợc. Đặc điểm của mẫu phiếu là:
Chỉ tiêu thơng tin đƣợc chia thành các nhóm thơng tin (ví dụ thơng tin về nhà, thơng tin về đất, thông tin về cơ sở hạ tầng….)
Khi thu thập, có thể chỉ có đƣợc thơng tin ở một số chỉ tiêu xác định, có thể có nhiều chỉ tiêu thông tin không thu thập đƣợc do các yếu tố khách quan