- Cơ sở lý luận: Cơ sở lý luận của phƣơng pháp thu nhập của việc thẩm
định giá là giá trị thị trƣờng của một tài sản bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tƣơng lai có thể nhận đƣợc từ tài sản [15, tr.115].
Có một bộ phận lớn của thị trƣờng BĐS trong đó sự sở hữu và sự chiếm hữu tách rời nhau. mỗi tài sản cung cấp môi trƣờng phù hợp cho những yêu cầu sử dụng khác nhau: nhà để ở, nhà máy để sản xuất hàng hoá, cửa hàng để bán hàng... Đối với mỗi tài sản đều có ngƣời chiếm hữu, trong nhiều trƣờng hợp , tài sản đƣợc chiếm hữu dƣới một hợp đồng trong đó ngƣời chiếm hữu trả cho ngƣời chủ sở hữu một số tiền, tức là ngƣời chủ sỏ hữu đã nhƣờng quyền chiếm hữu tài sản để lấy một số tiền. Chính đây là điểm hấp dẫn những ngƣời đầu tƣ muốn kiếm đƣợc thu nhập trên việc chiếm hữu tài sản và thị trƣờng BĐS là nguồn chủ yếu cho các cơ hội đầu tƣ nhƣ vậy.
Nguyên tắc cơ bản là một nhà đầu tƣ muốn đầu tƣ vốn để có đƣợc một thu nhập hàng năm trên số vốn đó dƣới hình thức một thu nhập thuần với một suất lợi tức có thể chấp nhận đƣợc.
Quá trình chuyển đổi các dịng thu nhập rịng tƣơng lai thành giá trị vốn hiện tại đƣợc biết đến nhƣ là q trình vốn hố và có thể thể hiện mối liên hệ cơ bản giữa thu nhập với giá trị qua công thức sau:
I
V = (1) R
- V : Giá trị hiện tại của các chuyển đổi với thu nhập tƣơng lai của TS - I : Thu nhập của tài sản
- R : Tỷ lệ vốn hoá: Là tổng số của tỷ lệ lãi i cộng với tỷ lệ khấu hao r Nhƣ vậy: R = i + r
- F : Yếu tố vốn hóa, là nghịch đảo của R F = 1/R
- Kỹ thuật định giá : Phƣơng pháp thu nhập bao gồm 4 bƣớc:
Bƣớc 1. Ƣớc tính thu nhập trung bình hàng năm cho một tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan có sự tác động đến thu nhập.
Bƣớc 2. Ƣớc tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm nhƣ thuế tài sản, sửa chữa, bảo hành v.v.
Bƣớc 3. Phân tích doanh số hoạt động của các tài sản tƣơng tự để tìm ra tỷ lệ lãi thích hợp.
Bƣớc 4. Áp dụng cơng thức vốn hố ( Cơng thức 1.1) để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản cần thẩm định giá.
Phƣơng pháp thu nhập hay phƣơng pháp đầu tƣ dùng để đánh giá giá trị thị trƣờng của các tài sản tạo ra thu nhập và thƣờng áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tƣ để lựa chọn phƣơng án đầu tƣ. Phƣơng pháp này rất phù hợp áp dụng cho những tài sản mang lại một khoản thu nhập đều đặn qua từng thời gian. Những BĐS phù hợp với phƣơng pháp thu nhập gồm: Căn hộ, nhà ở, trung tâm thƣơng mại, khu công nghiệp, trung tâm mua bán, khách sạn, nhà trọ...
- Đánh giá phương pháp:
- Ƣu điểm: Đơn giản trong việc áp dụng; Có độ chính xác tƣơng đối cao khi có những chứng cứ về các thƣơng vụ có thể so sánh đƣợc.
- Nhƣợc điểm: Trong việc nghiên cứu phân tích các thƣơng vụ cần phải có tài liệu chính xác và địi hỏi hiểu biết kỹ lƣỡng về nghiệp vụ; khó khăn trong việc xác định dòng tiền chiết khấu; khi có nhiều dạng đầu tƣ thì cần phải biết sắp xếp các dạng đầu tƣ khác nhau.
Khi tiến hành phƣơng pháp thu nhập, thẩm định viên đã tính tốn và đem lại một kết quả dự kiến mà một tài sản đem lại trong tƣơng lai, tuy nhiên có nhiều tài sản khó có thể dự đốn đƣợc mà phải dùng đến một phƣơng pháp khác đƣợc tính tốn một cách cụ thể hơn về mặt số học đối với giá trị của tài sản khi hình thành đó là việc sử dụng phƣơng pháp chi phí.