Hoàn thiện hồ sơ, báo cáo và chứng thư thẩm định giá bất động sản tại công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam

 Giá trị thị trờng: Giá trị thị tr “ ờng là số tiền trao đổi ớc tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là ngời bán sẵn sàng bán với một bên là ngời mua sẵn sàng mua,

Danh mục các chữ viêt tắt

BĐS Bất động sản

ĐGBĐS Định giá bất động sản

ĐGTS Định giá tài sảnJVSC Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tếQSD Quyền sử dụng

QSDĐ Quyền sử dụng đấtQSH Quyền sở hữuSDTNVHQN Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Lời nói đầu

Chơng I: Lý luận cơ bản về thẩm định giá bất động sản……… ………….… 6

1.1. Tổng quan vềbất động sản và thị trờng bất động sản……… ……… 6

1.1.1 Bất động sản……… ……….……… 61.1.2 Thị trờng bất động sản……… ……… ……9

1.2. Thẩmđịnh giá bất động sản……… ……… ……11

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản……… ………… …… 11

1.2.2 Cơ sở thẩm định giá bất động sản……… ………… …… 12

1.2.3 Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị bất động sản……… ……….….13

1.2.4 Đặc trng của thẩm định giá bất động sản……… ……… 15

1.2.5 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản……… ……….……….15

1.3 Các phơng pháp thẩm định giá bất động sản……… ……… ……….18

1.3.1 Phơng pháp so sánh trực tiếp ……… ………….……18

1.3.2 Phơng pháp thu nhập (hay phơng pháp đầu t)………… ………….….…21

1.3.3 Phơng pháp chi phí giảm giá……….…….………24

1.3.4 Phơng pháp thặng d……….…….………26

1.3 5 Phơng pháp lợi nhuận .27

1.4 Quy trình thẩm định giá BĐS……… ……… 29

1.5 Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng th thẩm định giá BĐS……….….… 30

1.5.1 Khái niệm……….……….…30

1.5.2 Nội dung của báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng th thẩm định giá BĐS …… 30

Chơng II: Thực trạng lập hồ sơ, báo cáo và chứng th ĐGBĐS tại công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam……… ………39

2.1 Giới thiệu về công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam… 39

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của trung tâm thẩm định giá Miền Nam ….39

2.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển chi nhánh SIVC tại Hà Nội……… …40

2.1.3 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của chi nhánh SIVC Hà Nội… 41

2.1.4 Tình hình và kết quả hoạt động kinh doanh của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội………43

2.2 Thực trạng việc lập hồ sơ báo cáo, chứng th định giá BĐS tại chi nhánh SIVC Hà Nội………46

2.2.1 Các văn bản pháp luật đợc sử dụng trong định giá BĐS………….… …….46

2.2.2 Lập hồ sơ, báo cáo và chứng th thẩm định giá BĐS tại SIVC…….…… …49

2.3 Thành công, tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại trong Lập hồ sơ, báo

cáo và chứng th thẩm định giá BĐS tại SIVC……….

… 81

2.3.1 Thành công trong Lập hồ sơ, báo cáo và chứng th thẩm định giá BĐS tại

SIVC……….……… …….812.3.2 Tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại trong việc lập hồ sơ, báo cáo chứng

giá BĐS tại SIVC……….……… ….….84

3.2.1 Nâng cao chất lợng và số lợng nguồn nhân lực của SIVC………… …….843.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập thông tin……….………… ….…853.2.3 Hoàn thiện báo cáo thẩm định giá……… ….883.2.4 Hoàn thiện chứng th thẩm định giá……….…… …………89

Định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng ở Việt Nam còn rấtmới mẻ Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nớc, nhu cầu pháttriển cơ sở hạ tầng, đô thị, nhu cầu đầu t phát triển sản xuất kinh doanh tăng lên khi

đó việc xác định giá trị bất động sản càng nhiều và đa dạng Bên cạnh đó nền kinh tế

thị trờng luôn tồn tại sự cạnh tranh vô cùng khốc liệt Chính vì vậy, các tổ chức thẩm

định giá chuyên nghiệp luôn tìm cách hoàn thiện kỹ thuật định giá ĐGBĐS để đápứng một cách tốt nhất nhu cầu xã hội, từ đó có thể tồn tại và phát triển

Xuất phát từ nhu cầu thực tế trên cùng với kiến thức học tập tại trờng cũng nh họctập và nghiên cứu thực tế tại công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền

Nam Em đã lựa chọn đề tài : ‘‘Hoàn thiện hồ sơ, báo cáo và chứng th thẩm định giá bất động sản tại công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam’’ Làm đề tài cho chuyên đề cuối khóa của mình.

Đề tài đi sâu vào phân tích và đánh giá thực trạng về việc lập hồ sơ, báo cáo vàchứng th thẩm định giá bất động sản tại công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm ĐịnhGiá Miền Nam trong năm 2009 và đầu năm 2010 Từ những thực trạng đó để đa ramột số giải pháp nhằm hoàn thiện hồ sơ, báo cáo và chứng th thẩm định giá tại:

Công Ty Cổ Phần Thẩm Định Giá Miền Nam trong quá trình phát triển hội nhập

không ngừng nâng cao về chất lợng cũng nh mở rộng và phát triển, đáp ứng tốt nhấtnhu cầu xã hội

Ngoài lời nói đầu, mục lục, phụ lục, kết luận và danh mục các tài liệu tham khảo.Nội dung chính của chuyên đề đợc sắp xếp thành 3 chơng :

Chơng I : Lý luận cơ bản về thẩm định giá bất động sản.

Chơng II : Thực trạng lập hồ sơ, báo cáo và chứng th ĐGBĐS tại công ty Cổ

Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam.

Chơng III : Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hồ sơ, báo cáo chứng th thẩm

định giá BĐS tại công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam.

Trong quá trình hoàn thiện chuyên đề của mình, mặc dù đã đợc các thầy cô giáocũng nh: “Công Ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam” tận tình giúp

đỡ, chỉnh sửa Nhng do thời gian có hạn và hạn chế về mặt kiến thức, ngôn ngữ, kinhnghiệm chuyên môn nên chuyên đề của em không tránh khỏi những thiếu sót Vìvậy sự chỉ bảo, giúp đỡ của các thầy cô là nguồn lực rất lớn để em có thể hoàn thiệntốt hơn chuyên đề của mình

Em xin chân thành cảm ơn!

Chơng I:

Lý luận cơ bản về thẩm định giá bất động sản.

1.1 Tổng quan về bất động sản và thị trờng bất động sản.

1.1.1 Bất động sản.

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản.

Bất động sản là tài sản có giá trị lớn của một quốc gia, là t liệu sản xuất đặcbiệt, là điều kiện căn bản tối thiểu của cuộc sống xã hội loài ngời đảm bảo cho quátrình tồn tại và phát triển

Theo quy định tại khoản 1 Điều 174 của Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005:

Bất động sản là các tài sản không di dời đ

a Đất đai.

b Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.

c Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

d Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu của bất động sản.

Bất động sản bao gồm 6 đặc điểm chủ yếu sau:

a) Cố định về vị trí:

BĐS gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, không thể di dời đợc, ngời takhông thể di chuyển BĐS từ nơi này sang nơi khác Vì vậy, giá trị của BĐS gắn liềnvới từng vị trí cụ thể Khi đánh giá BĐS cần phải xét đến sự ảnh hởng của yếu tố vị

trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách của BĐS đến các trung tâm kinh tế, chínhtrị, văn hoá - xã hội, cũng nh khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó.

Mặt khác, giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của yếu tốmôi trờng, nh: Những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiệnmôi trờng, nên khi định giá BĐS phải tính đến yếu tố này và dự báo sự thay đổi củachúng tác động đến BĐS

b) Tính bền vững:

Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên tạo ra, một loại tài nguyên

đợc xem nh không thể huỷ hoại Đồng thời, các công trình kiến trúc và vật kiến trúc

có thể tồn tại hàng trăm năm, có thể cải tạo, nâng cấp Tính bền vững này đợc xemxét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế Khi định giá cần phải tính đến cả hai yếu tốtuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại củaBĐS đó

c) Tính khác biệt:

Giữa các BĐS có sự khác nhau rất đáng kể, thực tế không có hai BĐS hoàntoàn giống nhau mà chúng thờng khác nhau về vị trí, kết cấu và kiến trúc, quyền đốivới tài sản, cảnh quan, môi trờng Chính sự khác biệt này tạo ra sự chênh lệch giá rấtlớn giữa các BĐS Vì vậy, khi định giá BĐS cần phải chú ý đến tính khác biệt, khôngthể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau, sự so sánh giữa các BĐS chỉ mangtính chất tham khảo chứ không thể áp đặt mức giá

d) Tính khan hiếm:

Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và BĐS cótính khác biệt, cố định về vị trí, Quan hệ cung cầu về BĐS thờng mất cân đối theo chiềuhớng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, về lâu dài giá cả BĐS

có xu hớng tăng lên Ngời làm công tác định giá cần phải lu ý đến đặc điểm này khi

định giá BĐS nhằm đảm bảo tính chính xác khi định giá

e) Có giá trị lớn:

Giá trị BĐS thờng rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xâydựng các công trình trên đất là rất lớn Vì vậy, hoạt động thẩm định giá phải hết sứccẩn thận, hạn chế đến mức tối đa những sai số và rủi ro có thể xẩy ra Điều này đòi hỏinhà thẩm định giá phải am hiểu về chuyên môn nghề nghiệp

f) Tính ảnh hởng lẫn nhau:

Các BĐS thờng có tác động qua lại với nhau và có ảnh hởng tới các hoạt độngkinh tế - xã hội Giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác Khi định giáBĐS, phải tính đến khả năng ảnh hởng nếu nh có các công trình BĐS khác ra đời

1.1.1.3 Phân loại bất động sản.

a Theo đặc tính vật chất:

Theo đặc tính vật chất BĐS đợc chia thành:

- Đất đai:

Đó là đất đai tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng

- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời

+ Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện lới,

điện thoại, cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nớc, hệ thống cấp khí ga,

hệ thống cứu hoả,…

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng:

điều hoà, thang máy, chống trộm tự động,…

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

+ Vờn cây lâu năm

+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối

+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao

+ Các công trình khai thác mỏ

b Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:

Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất BĐS đợc chia thành:

- Đất đai: Theo Điều 13 của Luật Đất đai năm 2003, căn cứ vào mục đích sửdụng, đất đai đợc phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miềnnúi Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phinông nghiệp và nhóm đất cha sử dụng

- Công trình kiến trúc: Bao gồm 5 loại:

+ Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán

+ Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xởng, kho tàng, mặt bằng khucông nghiệp

+ Công trình kiến trúc có tính chất thơng mại: cửa hàng cho thuê, chợ, trungtâm thơng mại,…

+ Khách sạn và văn phòng cho thuê

+ Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trờng học,…

1.1.2 Thị trờng bất động sản.

1.1.2.1 Khái niệm thị trờng bất động sản.

Hiện nay có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐS:

- Thị trờng BĐS là thị trờng nhà, đất.

- Thị trờng BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp,chuyển nhợng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trờng, có sự quản lýcủa Nhà nớc

- Thị trờng BĐS là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bànnhất định, trong một thời gian nhất định

Nh vậy, có thể thấy rằng: Thị trờng BĐS là loại thị trờng bao gồm các giaodịch về BĐS đợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trờng bất động sản.

Thị tr ờng BĐS có các đặc điểm sau:

-Thứ nhất: Có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch.

BĐS có vị trí cố định, không thể di dời đợc, quan hệ giao dịch BĐS thờng kéodài trải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán, kiểm tra thực địa, đăng ký pháp lý Do đó,trong quá trình giao dịch có sự biến động của thị trờng cũng nh sự thay đổi của cácyếu tố tâm lý, việc định giá có nguy cơ sai số lớn, rủi ro đối với nghề thẩm định giá

là cao, đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về chuyên môn cũng nh kinhnghiệm nghề nghiệp

-Thứ hai: Thị trờng BĐS là thị trờng mang tính khu vực

Thị trờng BĐS đợc tạo ra từ hàng loạt thị trờng nhỏ mang tính địa phơng vớinhững quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau Giá của một BĐS chịu ảnhhởng của tính khu vực Vì vậy, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của BĐS cầnphải gắn với các điều kiện kinh tế văn hoá xã hội

-Thứ Ba : Thị trờng BĐS là một dạng điển hình của thị trờng không hoàn hảo.

Thị trờng BĐS là một dạng thị trờng không hoàn hảo do sự không đồng nhất

về thông tin và các yếu tố cấu thành nh các thông tin về BĐS và thị trờng BĐS khôngphổ biến, không sẵn có các BĐS cùng loại để so sánh, số lợng ngời tham gia trên thịtrờng không nhiều Do đó, trong quá trình phân tích các các chứng cứ giao dịch cầnphân tích xem chúng có đáp ứng yêu cầu là bằng chứng về giá trị thị trờng và có thể

sử dụng đợc để so sánh, ớc tính giá trị cho tài sản mục tiêu hay không

-Thứ t: Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi.

Trên thị trờng BĐS, khi cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến sự thay đổi về giá cảBĐS Do vậy, trong quá trình định giá cần có sự cân nhắc thận trọng đến đặc điểmnày để ớc tính một cách hợp lý giá trị BĐS.

-Thứ năm: Hoạt động của thị trờng BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nớc.

BĐS trong đó chủ yếu là đất đai là một loại tài nguyên quý giá nên sự canthiệp của Nhà nớc là cần thiết nh Nhà nớc đảm bảo tính pháp lý cho các BĐS, kiểmsoát các giao dịch trên thị trờng BĐS Điều này đòi hỏi TĐV phải có sự am hiểu vàcập nhật một cách thờng xuyên các chế độ quản lý của Nhà nớc về BĐS trong quátrình định giá

1.1.2.3 Vai trò của thị trờng bất động sản.

Thị trờng BĐS có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế nóichung và hoạt động thẩm định giá nói riêng Có thể khái quát những vai trò chủ yếusau của thị trờng BĐS:

- Giống nh các loại thị trờng khác, thị trờng BĐS là cầu nối giữa sản xuất vàtiêu dùng

- Thị trờng BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủ thểkinh doanh BĐS

- Thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất

đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sởkinh tế khác

Vận hành thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học công nghệ, nâng cao chất lợng nhà ở, bảo vệ môi trờng

- Góp phần tăng cờng quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hoá trong sảnxuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững

1.2 Thẩm định giá bất động sản.

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản.

Khái niêm: Thẩm định giá là việc “ ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định ”

Từ định nghĩa trên ta thấy thẩm định giá có các đặc trng cơ bản sau:

- Thẩm định giá là công việc ớc tính

- Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.

- Giá trị của tài sản đợc tính bằng tiền

- Tài sản đợc định giá có thể là bất cứ tài sản nào, song chủ yếu là BĐS

- Xác định tại một thời điểm cụ thể

- Xác định cho một mục đích nhất định

- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trờng

1.2.2 Cơ sở thẩm định giá bất động sản.

Theo tiêu chuẩn số 01 ban hành kèm theo quyết định số 24/2005/QĐ-BTC vàtiêu chuẩn số 02 ban hành kèm theo quyết định số số 77/2005/QĐ-BTC thì cơ sởkhoa học cho thẩm định giá tài sản là giá trị thị trờng và giá trị phi thị trờng

 Giá trị thị trờng:

Giá trị thị tr

“ ờng là số tiền trao đổi ớc tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là ngời bán sẵn sàng bán với một bên là ngời mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc”

Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị thị trờng hay cơ sở của việc ớc tính giátrị thị trờng đối với một tài sản nào đó, nó dựa trên một thực tế là có khả năng trao đổi,mua bán một cách phổ biến trên thị trờng, đợc thực tiễn kiểm chứng một cách kháchquan Vì vậy, giá trị thị trờng là một tiêu chuẩn cơ bản để thẩm định giá trị tài sản Tiêuchuẩn này đã đợc định nghĩa một cách khá rõ ràng và chặt chẽ Để đảm bảo áp dụng tiêuchuẩn này một cách đúng đắn, đòi hỏi thẩm định viên phải có sự phân tích chi tiết vàthận trọng đối với từng thơng vụ nhằm xác minh: mức giá cả mà thơng vụ hoàn thành

có phải là giá trị thị trờng hay không

 Giá trị phi thị trờng:

Trên thực tế có rất nhiều loại tài sản cần đợc thẩm định giá nhng chúng lại rất

ít khi đợc mua bán, thậm chí không có thị trờng đối với chúng nh công viên, nhà ga,nhà thờ, bệnh viện, trờng học,… Để đánh giá giá trị đối với những loại tài sản này,ngời ta dựa vào những yếu tố phi thị trờng chi phối đến giá trị tài sản Giá trị đợc ớctính nh vậy gọi là giá trị phi thị trờng

Giá trị phi thị tr

“ ờng là số tiền ớc tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trờng”

Giá trị tài sản đang sử dụng, giá trị đầu t, giá trị doanh nghiệp, giá trị tính thuế,giá trị bảo hiểm, giá trị còn lại, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, …chính là một số loại giá trị phi thị trờng thờng dùng.

Vai trò của thẩm định viên là ở chỗ: Căn cứ vào mục đích, công dụng hay tínhhữu ích của tài sản đối với mỗi ngời, tuỳ thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụthể của từng tài sản để lựa chọn đúng cơ sở giá trị cho thẩm định giá là giá trị thi tr-ờng hay giá trị phi thị trờng

1.2.3 Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị bất động sản.

Định giá tài sản thực ra là công việc ớc tính Để nâng cao độ tin tởng đối vớikết quả định giá, khi ớc tính giá trị BĐS, nhất thiết phải xem xét và phân tích mộtcách kỹ lỡng các yếu tố ảnh hởng đến giá trị của chúng Có hai nhóm yếu tố tác động

đến giá trị BĐS là: yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan

 Yếu tố chủ quan: Đó chính là mục đích của việc định giá.

Mục đích định giá đợc coi là một yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan và

ảnh hởng có tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với tài sản

đợc thẩm định

Trong nền kinh tế thị trờng, mục đích định giá BĐS thờng là:

- Xác định giá trị BĐS để chuyển giao quyền sở hữu

- Xác định giá trị BĐS cho mục đích tài chính và tín dụng

- Xác định giá trị BĐS để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng

- Xác định giá trị BĐS để phát triển và đầu t

- Xác định giá trị BĐS trong doanh nghiệp

- Xác định giá trị BĐS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính chất pháp lý

Trên thực tế các loại giao dịch về BĐS và các mục đích định giá cụ thể rất đa dạng.Mỗi loại mục đích sẽ quyết định đến loại hay tiêu chuẩn về giá trị, quyết định đến quytrình và phơng pháp mà thẩm định viên sẽ sử dụng trong quá trình định giá Vì vậy, mộtyêu cầu đối với thẩm định viên là phải xác định rõ mục đích định giá

 Yếu tố khách quan:

- Các yếu tố mang tính vật chất:

Đó là những yếu tố thể hiện công dụng hữu ích vốn có mà BĐS có thể manglại cho ngời sử dụng nh vị trí, diện tích, kích thớc, khả năng sửa chữa cải tạo,…Những yếu tố này thờng có tác động cùng chiều với giá trị BĐS nghĩa là những thuộctính vật chất của BĐS càng cao thì giá trị của BĐS càng cao và ngợc lại

Để kết quả định giá thực sự đáng tin cậy, thẩm định viên phải đợc trang bịnhững kiến thức về ngành nghề liên quan đến BĐS nh xây dựng, đầu t,… Đồng thời,thẩm định viên cũng phải xác lập và lựa chọn các tiêu chuẩn chủ yếu ảnh hởng đếngiá trị BĐS.

- Các yếu tố về tình trạng pháp lý:

Bao gồm các quy định có tính pháp lý và những thông lệ có tính tập quán ràngbuộc quyền của chủ thể đối với BĐS cần thẩm định Quyền của chủ thể đối với BĐScàng rộng thì giá trị của nó càng cao và ngợc lại Tuy nhiên, quyền này phải đợc sựbảo hộ của pháp luật

Để xác định giá trị của BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải

am hiểu và cập nhật một cách thờng xuyên các văn bản pháp luật liên quan đến quy

định quyền của chủ thể đối với BĐS đợc định giá

- Các yếu tố mang tính kinh tế:

Các yếu tố mang tính kinh tế nh sự phát triển của nền kinh tế, thu nhập, đầu t,

… Phân tích các yếu tố này cuối cùng cũng đi đến phân tích quan hệ cung - cầu.Trên thực tế giá trị của BĐS đợc đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu

và sức mua ngày càng tăng và ngợc lại

Do vậy, đánh giá các yếu tố tác động đến cung - cầu nh độ khan hiếm, sức mua,thu nhập hay nhu cầu có khả năng thanh toán của các giao dịch và dự báo sự thay đổicủa các yếu tố này trong tơng lai là căn cứ quan trong đối với thẩm định viên trongquá trình định giá Trong hoạt động thẩm định giá nhất thiết phải tiến hành thu thập,

lu trữ thông tin liên quan đến giao dịch mua bán BĐS để hình thành nên ngân hàngdữ liệu phục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá

- Các yếu tố khác:

Các yếu tố khác nh phong tục tập quán, tâm lý tiêu dùng, xem phong thuỷ,…Những yếu tố này tác động đến giá trị BĐS không có tính quy luật, chẳng hạn theophong tục tập quán của ngời Việt Nam là thích nhà có đất, thích ở tầng 1 hơn, thíchxem phong thuỷ trớc khi mua nhà Chính những yếu tố này tạo ra sai số lớn trong

định giá Điều này đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức về mặt xã hội, kiến thức

về phong thuỷ, yếu tố thuộc về bản thân BĐS ( vị trí, đặc điểm, hình dáng,…)

1.2.4 Đặc trng của thẩm định giá bất động sản.

Do BĐS có những đặc trng riêng biệt so với những tài sản khác nên hoạt độngthẩm định giá BĐS cũng có những đặc trng sau:

- Thẩm định giá BĐS phải gắn liền với các quy định của Nhà nớc: Sở dĩ nh vậy

là vì đất đai là thành phần cơ bản của BĐS thuộc sở hữu của Nhà nớc và BĐS là tàisản có giá trị lớn của nền kinh tế Mặt khác, nội dung định giá phải gắn với cácquyền, nghĩa vụ, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của ngời đợc Nhà nớc giao đất, chothuê đất sử dụng Vì vậy, hoạt động thẩm định giá không thể tách rời các quy địnhcủa Nhà nớc

- Do BĐS có tính cố định về vị trí, ngời ta không thể mang BĐS đến nơi giaodịch nên trong quá trình định giá BĐS phải có giai đoạn điều tra khảo sát hiện trờng

- Việc định giá tài sản nói chung và BĐS nói riêng chỉ là công việc ớc tính Trênthực tế không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau và cũng không có phơng pháp địnhgiá nào hoàn toàn chính xác mà chỉ có phơng pháp phù hợp nhất

1.2.5 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản.

- Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm đã đợc thừa nhậnmột cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế xã hội

- Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 ban hành kèm theoquyết định số 77/2005/QĐ-BTC đã nêu ra 11 nguyên tắc thẩm định giá nhng cácnguyên tắc trình bày dới đây là các nguyên tắc đợc chấp nhận một cách phổ biến, làcơ sở lý luận quan trọng để xây dựng các tiêu chuẩn, hình thành nên quy trình và ph -

ơng pháp định giá một cách hợp lý và khoa học

1.2.5.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN).

- Nội dung của nguyên tắc: Mỗi BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đa

lại các lợi ích khác nhau, nhng giá trị của chúng đợc xác định hay thừa nhận trong

điều kiện nó đợc SDTNVHQN IVSC giải thích nguyên tắc “SDTNVHQN” là: Khảnăng sử dụng tốt nhất một BĐS trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép

và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con ngời luôn sử dụng BĐS trên nguyên tắc khai

thác một cách tối đa lợi ích mà BĐS có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra Cơ

sở để ngời ta đánh giá, ra quyết định đầu t là dựa trên lợi ích cao nhất mà BĐS có thểmang lại Vì vậy, giá trị của một BĐS đợc thừa nhận trong điều kiện nó đợcSDTNVHQN

- Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi thẩm định viên

phải chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng BĐS và những lợi ích của việc sử

dụng đó Đồng thời, khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là cơ hộiSDTNVHQN, sẽ là cơ sở để ớc tính giá trị BĐS.

1.2.5.2 Nguyên tắc thay thế (NTTT).

- Nội dung của nguyên tắc: Giới hạn trên về giá trị của một BĐS không vợt

quá chi phí để có một BĐS tơng đơng

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Nguyên tắc này đợc xây dựng dựa trên quan niệm

rất đơn giản và rõ ràng: một ngời mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó,nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhng vẫn có thể có một BĐS tơng tự nh vậy để thay thế

- Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi thẩm định viên

phải nắm đợc những thông tin về mức giá, thời gian giao dịch của các BĐS so sánh

và đợc trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các BĐS nhằm làmchứng cứ hợp lý cho việc ớc tính giá trị của BĐS cần định giá

1.2.5.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai (LITL).

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS đợc quyết định bởi những lợi ích

tơng lai mà BĐS mang lại cho nhà đầu t

- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản: là

biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại mộtthời điểm nhất định Mặt khác, thẩm định giá thực chất là công việc dự kiến cáckhoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tơng lai

- Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác, thẩm

định viên phải dự kiến những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó

để ớc tính giá trị BĐS

1.2.5.4 Nguyên tắc đóng góp (NTĐG).

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS hay của một bộ phận cấu thành,

phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ BĐStăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu

hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể

- Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thờng không thể hiện giá

trị toàn bộ tài sản, nhng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trịtoàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại

1.2.5.5 Nguyên tắc cung cầu (NTCC).

- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trờng về giá trị BĐS Trên

thị trờng cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính khách

quan của thị trờng về giá trị BĐS Trong các thị trờng khác, dới sức ép của cung vàcầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực Vì vậy, khi so sánh cácBĐS với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung và cầu ảnh hởng đến giá trịBĐS cần thẩm định.

- Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm

định giá trị BĐS là dựa vào giá trị thị trờng của BĐS Giá trị thị trờng của mộtBĐS lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung Hai yếu tố nàyluôn luôn thay đổi theo thời gian nên thẩm định viên phải đánh giá đ ợc tác độngcủa các yếu tố này và dự báo đợc sự biến động của chúng trong tơng lai

- Tuân thủ nguyên tắc: Trớc khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu chứng cứ

thị trờng, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị épbuộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật “ thay thế so sánh” hay không -NTTT Thực hiện đánh giá, dự báo tơng lai về cung cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậycủa tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập - LITL

Trên đây là 5 nguyên tắc có thể nói là các nguyên tắc đợc chấp nhận một cáchphổ biến Ty nhiên, vẫn còn phải kể đến một số nguyên tắc khác nh: nguyên tắc thay

đổi; nguyên tắc tuân thủ; nguyên tắc cạch tranh; nguyên tắc cân bằng; nguyên tắcthu nhập tăng hoặc giảm; nguyên tắc phân phối thu nhập Các nguyên tắc cũng đợc

sử dụng trong quá trình xác định giá trị của BĐS

1.3.1.2 Kỹ thuật định giá.

Trên thực tế không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau nên để tiến hành so sánh,thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trờng hiện hành của các BĐS tơng

tự BĐS mục tiêu Sau đó tiến hành phân tích các BĐS và làm các điều chỉnh cần thiết

để tìm giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu Về trình tự, có thể chia thành các bớc cụ thể

nh sau:

Bớc 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã đợc giao dịch trong thời gian

gần nhất có thể so sánh đợc với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnhhởng đến giá trị Thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:

- Tình trạng vật chất của BĐS: kích thớc, hình dáng, kết cấu, số lợng các

phòng, tuổi thọ, chất lợng kiến trúc và xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế…

- Đặc điểm về mặt bằng: kích thớc, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nét

đặc trng địa lý, nh: tình trạng ô nhiễm, đặc điểm của hệ thống thoát nớc,…

- Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan: Bao gồm chất lợng xây

dựng và chất lợng kiến trúc của gara, đờng đi nội bộ, các bức tờng xây, hàng rào, bãi

cỏ, vờn cây và phong cảnh tổng thể

- Đặc điểm về vị trí hay địa điểm:

+ Là yếu tố phản ánh đặc điểm về hạ tầng xã hội của BĐS Nó phản ánh những

điều kiện và khả năng tiếp cận tới các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá và xã hộicủa chủ thể sở hữu BĐS

+ Là các yếu tố phản ánh đặc điểm khác về môi trờng xã hội có liên quan đếnBĐS nh phong tục tập quán, văn hoá, lối sống của những ngời hàng xóm, tình trạng

sử dụng BĐS xung quanh,…

- Tình trạng pháp lý: Bao gồm các căn cứ pháp lý về QSD đất, quyền sở hữu

các công trình trên đất nh giấy chứng nhận QSD đất, giấp phép xây dựng, sơ đồmảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình; các quy địnhpháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê: thời gian, giá thuê

- Thời gian giao dịch: Là yếu tố quan trọng ảnh hởng tới giá giao dịch trên thị

trờng BĐS

- Các điều khoản và các điều kiện giao dịch:

+ Các điều khoản của giao dịch có ảnh hởng đến giá trị của BĐS, nh: phơngthức thanh toán, thời hạn cho thuê, trách nhiệm nộp thuế…

+ Các điều kiện và bối cảnh của giao dịch có ảnh hởng lớn đến tính chất có thể

so sánh đợc là: tình trạng cung và cầu, phơng thức giao dịch, tính chất công khai củaviệc tiếp thị, mức độ tự nguyện mua bán của các bên và các động thái khác của thị tr-ờng

Bớc 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh

đợc với BĐS mục tiêu Để thực hiện tốt bớc này, khi kiểm tra và phân tích các giaodịch thị trờng cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch thịtrờng

Bớc 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Theo kinh nghiệm

thờng lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh

Bớc 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng

cứ Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS.Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điềuchỉnh đối với BĐS chứng cứ Nếu BĐS chứng cứ có các yếu tố đợc đánh giá là tốthơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cứ xuống vàngợc lại

Bớc 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá các BĐS đã điều chỉnh.

1.3.1.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.

 Ưu điểm:

Đây là phơng pháp phổ biến rộng rãi và đợc sử dụng nhiều nhất trong thực tếvì xuất phát từ 3 u điểm cơ bản sau:

- Là phơng pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không có côngthức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trờng đểcung cấp các dấu hiệu về giá trị

- Là phơng pháp thể hiện sự đánh giá của thị trờng - đó là các bằng chứng rõràng - đã đợc thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS Vì vậy, nó có cơ sở vữngchắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phơng pháp khác, nh: phơng phápchi phí và phơng pháp thặng d

 Hạn chế:

- Phải có giao dịch về các BĐS tơng tự ở trong cùng một khu vực thì mới cóthể sử dụng để so sánh đợc Nếu ít có BĐS so sánh đáp ứng đợc các yêu cầu trên thìkết quả sẽ có độ chính xác kém

- Các thông tin chứng cứ thờng mang tính chất lịch sử Đây là điều không thểtránh khỏi Nếu thị trờng biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trongmột thời gian ngắn Khi đó tính chính xác sẽ thấp

- Phơng pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiếnthức thị trờng thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp

 Điều kiện áp dụng:

- Chất lợng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra đợc

- Thị trờng phải ổn định, nếu thị trờng có biến động sẽ có sai số lớn

- Thờng dùng phơng pháp so sánh trực tiếp trong các trờng hợp: Các BĐS cótính tơng đồng, các mảnh đất trống

1.3.2 Phơng pháp thu nhập (hay phơng pháp đầu t).

1.3.2.1 Cơ sở lý luận của phơng pháp.

Phơng pháp thu nhập đợc xây dựng dựa trên các nguyên tắc định giá, trong đónguyên tắc dự báo lợi ích trong tơng lai là chủ yếu Theo nguyên tắc này, ngời ta chorằng, về mặt lý thuyết giá thị trờng hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trịhiện tại của các khoản thu nhập tơng lai có thể nhận đợc từ BĐS.

1.3.2.2 Kỹ thuật định giá.

Phơng pháp thu nhập đợc chia thành hai phơng pháp:

- Phơng pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trờng hợp thu nhập từ tài sản

đầu t qua các năm không thay đổi và số năm đầu t là vô hạn

- Phơng pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trờng hợp thu nhập từ tàisản đầu t qua các năm khác nhau

 Phơng pháp vốn hóa trực tiếp: Vốn hóa trực tiếp là phơng pháp sử dụng thunhập để ớc tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm

Phơng pháp này áp dụng đối với trờng hợp thu nhập từ BĐS qua các năm khôngthay đổi và số năm đầu t là vô hạn

GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)Trờng hợp thu nhập qua các năm của BĐS tăng đều với tỷ lệ tăng là (k) và dài vôhạn

Ta có công thức: V=

k R

I

 1

Bớc 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập.Bớc 3: áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp

 Phơng pháp dòng tiền chiết khấu (DCF): Phơng pháp dòng tiền chiết khấu

là phơng pháp ớc tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu,chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tơng lai về thời điểm hiện tại, có tính đếnyếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập

 Công thức

* Trong trờng hợp dòng tiền không đều

V= n

n n

CF

) 1 ( ) 1 (   



Trong đó: V: Giá trị thị trờng của tài sản

CFt : Thu nhập năm thứ t

Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n

n : Thời gian năm giữ tài sản

r : Tỷ suất chiết khấu

* Trờng hợp dòng tiền đều:

V= n

n n

i

V r

CF

) 1 ( ) 1 (

Bớc 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản

Bớc 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản

Bớc 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí

Bớc 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ

Bớc 5: Ước tính tỷ suất vốn hoá thích hợp

Bớc 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên

1.3.2.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.

 Ưu điểm:

- Xét về mặt lý thuyết, đây là phơng pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nótiếp cận trực tiếp những lợi ích mà BĐS đem lại cho nhà đầu t

- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phơng pháp đơn giản

- Có thể đạt đợc độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thơng vụ có thể sosánh đợc, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trớc với một độ tin cậy cao

 Hạn chế:

- Khi phân tích các thơng vụ tơng tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ,chất lợng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tơng lai…

- Trong nhiều trờng hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tơng lai

- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trớc mỗi sự thay đổi của các tham số tínhtoán Trong những trờng hợp nh vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hởng nhiều của yếu tố chủquan

 Điều kiện áp dụng:

- Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định

và có thể dự báo trớc một cách hợp lý

- Với BĐS có thu nhập không đều thì có thể sử dụng một dạng tơng tự là DCF

- Thờng áp dụng để t vấn cho các quyết định lựa chọn phơng án đầu t

1.3.3 Phơng pháp chi phí giảm giá.

1.3.3.2 Kỹ thuật định giá.

Bớc 1 : Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng cách coi nó là đất

trống và đang đợc sử dụng trong điều kiện TNVHQN

Bớc 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công

trình hiện có trên đất

Bớc 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân.

Bớc 4 : Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá

khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bớc 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ớc tính của

mảnh đất với giá trị ớc tính của công trình

1.3.3.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.

 Ưu điểm:

- Ưu điểm cơ bản của phơng pháp chi phí là nó đợc sử dụng khi không có cácbằng chứng thị trờng thích hợp để so sánh Trong một số tình huống, nó là cứu cánhcuối cùng khi các phơng pháp khác là không thể sử dụng đợc

- Phơng pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch vàmục đích riêng biệt.

 Hạn chế:

- Việc định giá theo phơng pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị ờng, cho nên những hạn chế của phơng pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phơngpháp chi phí

tr Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị Phơngpháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chachắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

- Việc ớc tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thựchiện Trên thực tế cha có một phơng pháp ớc tính giảm giá cụ thể nào đợc chấp nhậnrộng rãi

- Để áp dụng phơng pháp này đòi hỏi ngời định giá phải có nhiều kinh nghiệm

và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

 Điều kiện áp dụng:

- Là phơng pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích sửdụng riêng biệt nh nhà thờ, bệnh viện, trờng học, th viện… đặc biệt là các công trìnhcông cộng có rất ít chứng cứ thị trờng để so sánh

- Định giá để xác định mức bồi thờng khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm vàcác dạng bồi thờng khác

- Là phơng pháp thông dụng của ngời tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấuthầu

- Phơng pháp chi phí cũng thờng đợc dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra

Bớc 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hớng SDTNVHQN, bằng

cách sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp hay phơng pháp đầu t

Bớc 3 : Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài

chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu t xây dựng

Bớc 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng d) bằng cách lấy

tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển

Bớc 5: Xác định giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và

các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (các chi phí cơ hội hợp lý để

có BĐS cho việc phát triển), gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế chuyển nhợngBĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan

1.3.4.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.

 Ưu điểm:

- Đợc sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

- Đây là phơng pháp thích hợp để đa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu

- Phơng pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội

đầu t vào BĐS Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để t vấn về chi phí xây dựng tối

đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt đợc khi thực hiện dự án phát triển BĐS

 Hạn chế:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trờng

- Giá trị cuối cùng rất nhậy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán

- Phơng pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

 Điều kiện áp dụng:

- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp Các yếu

tố ớc tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt độ tin cậy cao

- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai đểxác định đúng cơ hội SDTNVHQN

- Đối tợng là những BĐS có sự phát triển hay có tiềm năng để phát triển CácBĐS này có thể là đất trống hay đất có kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn tại cần phảithay thế, cải tạo

1.3.5 Phơng pháp lợi nhận

1.3.5.1 Cơ sở lý luận

- Phơng pháp lợi nhuận dựa trên giả định ngời đầu t kinh doanh và ngời chủ sởhữu bất động sản là khác nhau, mặc dù trên thực tế có thể là một ng ời duy nhất Vìvậy, giá trị BĐS là vốn hóa thu nhập thực (coi nh tiền thuê) từ BĐS

- Nguyên tắc áp dung ở đây vẫn là SDTNVHQN

1.3.5.2 Kỹ thuật định giá gồm các bớc.

- Bớc 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cảcác khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng

ký với cấp có thẩm quyền Ví dụ một trạm bán xăng có thể đăng ký và mở các dịch

vụ và có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu, rửa xe, siêu thị mi ni…

- Bớc 2: xác định tổng chi phí: bao gồm:

 Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật t:

Hàng hóa, nguyên liệu, vật t mua cho kinh doanh nh nguyên liệu, thực phẩm,

đồ uống phục vụ trong tiệm ăn; xăng dầu trong các cây xăng là chi phí nguyên liệu,vật t… sẽ đợc trừ ra khỏi tổng thu nhập để tính ra khoản lợi nhuận ròng

 Chi phí lãi vay ngân hàng

 Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao gồm cả tiềncông của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi phí nớc, điện, gas,

điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm, khấu hao trang thiết bị…

- Bớc 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản

Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu cáckhoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy địnhcủa pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu t

- Bớc 4: áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản

- Hạn chế.

 Khó khăn trong việc xác định sự SDTNVHQN của BĐS

 Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa

 Phơng pháp lợi nhuận của phơng pháp thẩm định giá chỉ áp dụng đợc đốivới những tài sản mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận

 Lợi nhuận ớc tính có thể không phản ánh đợc mức độ thu nhập thật của tàisản Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của việc làm việc chăm chỉ quá mứccủa ngời vận hành tài sản đó

 Muốn làm việc tốt theo phơng pháp này nhà thẩm phải có kiến thức tốt vềloại hình kinh doanh mà tài sản sử dụng

- Điều kiện áp dụng

 Phơng pháp lợi nhuận chỉ áp dụng đối với các tài sản có khả năng sinh lời

 Phơng pháp lợi nhuận đợc sử dụng thẩm định giá cho các tài sản đặc biệt

nh khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng hoặc là những tài sản khác mà việc so sánhvới các tài sản tơng tự găp khó khăn do giá trị của tài sản thẩm định chủ yếu phụthuộc vào khả năng sinh lời

1.4 Quy trình thẩm định giá BĐS.

Theo tiêu chuẩn số 05 - Ban hành kèm theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01tháng 11 năm 2005 của Bộ Trởng Bộ Tài Chính thì quy trình thẩm định giá tài sảnbao gồm 6 bớc:

Bớc 1: Xác định tổng quan về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thịtrờng hoặc phi thị trờng làm cơ sở cho việc thẩm định giá

Bớc 2: Lên kế hoạch thẩm định giá

Bớc 3: Khảo sát thị trờng, thu thập thông tin

Bớc 4: Phân tích thông tin

Bớc 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Bớc 6: Lập báo cáo và chứng th định gia

1.5 Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng th thẩm định giá BĐS.

1.5.1 Khái niệm:

Báo cáo kết quả thẩm định giá: Là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiếnchính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá

Hồ sơ thẩm định giá: Là các tài liệu có liên quan đến công việc thẩm định giá trị tài sản do thẩm định viên lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lu trữ trong quá trình thực hiện thẩm định giá Tài liệu trong hồ sơ thẩm định giá đợc thể hiện trên giấy, phim ảnh hay những vật mang tin khác theo quy định của pháp luật hiện hành.

Chứng th thẩm định giá: là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan

đến kết quả thẩm định giá tài sản

1.5.2 Nội dung của báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng th thẩm định giá BĐS:

1.5.2.1 Báo cáo thẩm định giá BĐS.

Nội dung chi tiết của báo cáo kết quả thẩm định giá có thể thay đổi theo đối ợng thẩm định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu củakhách hàng, tuy nhiên một báo cáo thẩm định giá phải gồm các nội dung cơ bảnsau:

t-1 Những thông tin cơ bản về:

- Tên, loại BĐS

- Vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc khác)

- Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của khách hàng yêu cầu thẩm định giá

- Ngày tháng năm thẩm định giá

- Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá hoặc chinhánh

- Họ và tên thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá

- Họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, ngời đứng đầu tổ chức thẩm định giáhoặc phụ trách chi nhánh

+ Vị trí địa lý và hành chính của bất động sản

+ Đối với đất ở: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đờng phố, nhóm đất + Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thông, hệ thống t-

ới và tiêu nớc

Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đờng xá, cầu cống): loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m2), chất lợng nhà (% còn lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng,

hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nớc; loại, hạng đờng xá, cầu cống#

+ Vị trí của bất động sản trong mối tơng quan với những trung tâm khu vực gần nhất,

điều kiện tự nhiên và môi trờng xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ

đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trờng học, công viên, bệnh viện, những trục đờng chính

- Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc trên đất

- Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích đợc phép sử dụng theo qui hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối u cho bất động sản hay không

4 Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý

- Bất động sản đã đợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phơng và tên nớc, ngày cấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản)

- Bất động sản cha đợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà:nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo

- Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề

- Những lợi ích kinh tế thu đợc từ bất động sản (trờng hợp bất động sản đang cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ ngời thuê bất

động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện)

- Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản

5 Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản

- Tính hợp lý của việc đa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đến đặc điểm thị ờng, các nhân tố tác động đến giá trị thị trờng của tài sản

tr Nếu không đa ra những hạn chế nh vậy thì kết quả sẽ ra sao, ảnh hởng đến kết quả thẩm định giá nh thế nào

6 Kết quả khảo sát thực địa

- Mục đích, thời gian, ngời tiến hành khảo sát thực địa

- Kết quả thu đợc từ khảo sát thực địa

- Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa chính Nêu rõ lý

do sự chênh lệch đó

7 Những lập luận về mức giá cuối cùng, bao gồm:

- Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hớng vận động của thị trờng tài sản trong khu vực, hành vi của những ngời mua, bán trên thị trờng này, những u thế hoặc bất lợi của BĐS cần thẩm định giá trên thị trờng

- Mục đích sử dụng tài sản tốt nhất và tối u, mang lại giá trị cao nhất Trờng hợp mục

đích sử dụng tốt nhất và tối u khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản thì trình bày về tiềm năng của nó, những điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép hoặc không chophép ảnh hởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản

+ Mức độ phù hợp/chênh lệch giữa giá trị trong báo cáo kết quả thẩm định với giá tàisản do Nhà nớc đã công bố tại khu vực

9 Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình thẩm định giá

10 Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của thẩm dịnh viên liên quan đến tài sảncần thảm định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ

11 Tên, chữ ký của thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tài sản

12 Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả thẩm định giá

Phụ lục là những thông tin bổ sung, thuyết minh cho báo cáo kết quả thẩm định giá Phụ lục bao gồm:

- Hộ khẩu thờng trú của chủ bất động sản (bản sao) - đối với tài sản cá nhân

- Giấy phép đăng ký kinh doanh (bản sao) - đối với tài sản doanh nghiệp

- Bản đồ quy hoạch tổng thể khu vực (trích lục)

- Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (trích lục)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản

- Một trong các loại giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trờng hợp cha đợc cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản) bao gồm:

+ Quyết định giao, cấp đất ở của Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố hoặc UBND quận, huyện

+ Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trởng cơ quan đơn vị

+ Hợp đồng mua nhà của các đơn vị có t cách pháp nhân đợc UBND tỉnh, thành phố giao đất làm nhà bán

+ Các giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp

Trờng hợp chủ nhà có các giấy tờ kể trên nhng không đúng tên chủ đang sử dụng thì phải có các gíây tờ kèm theo nh: giấy tờ mua bán nhà, giấy tờ thừa kế, chia, tặng nhà ở, đất ở

- Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí bất động sản và các bản vẽ khác (bản sao)

- Chi tiết về qui hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phơng hoặc của văn phòng qui hoạch đô thị (bản sao)

- Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản (bản sao)

- ảnh chụp toàn cảnh bất động sản

- Những tài liệu khác trực tiếp bổ trợ cho báo cáo kết quả thẩm định giá

2 Hồ sơ thẩm định giá phải đợc lập đầy đủ sao cho thẩm định viên hoặc ngời có trách nhiệm kiểm tra đọc sẽ hiểu đợc toàn bộ nội dung quá trình thẩm định giá BĐS

3 Hồ sơ thẩm định giá dùng để:

- Lu trữ những bằng chứng thu thập đợc trong quá trình thực hiện thẩm định giá và làm cơ sở cho việc đa ra ý kiến của thẩm định viên về mức giá tài sản cần thẩm định

- Trợ giúp cho các bớc thực hiện công việc thẩm định giá

- Trợ giúp cho kiểm tra, soát xét và đánh giá chất lợng công việc thẩm định giá

- Trợ giúp cho việc xử lý những tranh chấp, khiếu kiện có thể phát sinh trong hoặc sau quá trình thẩm định giá giữa khách hàng (hoặc bên thứ ba) với doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá

4 Nội dung hồ sơ thẩm định giá:

Nội dung hồ sơ thẩm định giá phụ thuộc vào mục đích thẩm định giá và loại hình tài sản cần thẩm định giá Nội dung cơ bản hồ sơ thẩm định giá bao gồm:

- Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lu trữ

- Những thông tin về khách hàng yêu cầu thẩm định

- Th mời thẩm định

- Hợp đồng thẩm định ký kết giữa doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng

- Những phân tích, đánh giá của thẩm định viên về những vấn đề thẩm định giá liên quan

- Những ý kiến trng cầu t vấn về các khía cạnh kỹ thuật, pháp lý liên quan đến tài sảncần thẩm định giá (nếu có)

- Báo cáo kết quả thẩm định giá tài sản và phụ lục kèm theo báo cáo

- Chứng th thẩm định giá

- Biên bản thanh lý hợp đồng thẩm định giữa doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và khách hàng

5 Hồ sơ thẩm định giá đợc lu giữ tại nơi lu giữ hồ sơ của doanh nghiệp, tổ chức thẩm

định giá Trờng hợp doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có các chi nhánh, hồ sơ thẩm định giá đợc lu tại nơi ban hành chứng th thẩm định giá

6 Hồ sơ thẩm định giá đợc lu giữ trong thời hạn 10 năm

1.5.2.3 Chứng th thẩm định giá

1 Chứng th thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm thông báo cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan

đến kết quả thẩm định giá tài sản

3 Hình thức và nội dung Chứng th thẩm định giá BĐS nh sau:

MẫU CHứNG THƯ THẩM ĐịNH GIá

(áp dụng đối với đất đai, công trình kiến trúc trên đất)

Xác định giá tài sản phục vụ mục đích

2 Thời điểm thẩm định giá:

Tại thời điểm thẩm định giá (ngày … tháng năm )

3 Cơ sở thẩm định giá (nêu rõ những căn cứ chủ yếu để thẩm định giá)

- Căn cứ hồ sơ, giấy tờ pháp lý do ông/bà/ doanh nghiệp cung cấp (kèm theo công văn đề nghị số )

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số ngày tháng năm của Uỷ ban Nhân dân tỉnh cấp cho

- Giấy phép xây dựng số ngày (nếu có)

- Vị trí: mô tả cụ thể vị trí địa giới hành chính, vị trí địa lý, hớng

- Diện tích: tổng diện tích, diện tích từng phần, kích thớc các chiều

- Tình trạng pháp lý

4.2 Nhà:

- Mô tả chung: loại nhà, cấp nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số phòng

- Kết cấu: kết cấu tổng thể toàn bộ nhà và từng bộ phận (móng, tờng, mái )

- Thực trạng: mô tả chi tiết từng bộ phận cấu thành ngôi nhà (nền, tờng, mái, cửa, công trình phụ, ban công ): loại vật liệu, thiết bị đợc sử dụng, tình trạng thực tế từng

bộ phận

Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trả lời để ông/ bà/ quý đơn vị có cơ sở theo quy

định của pháp luật hiện hành

định giá BĐS mà hiện nay đang đợc sử dụng Toàn bộ những kiến thức đó sẽ làm cơ

sở lý luận, làm nền tảng cho những nghiên cứu, đánh giá về thực trạng việc lập hồ

sơ, báo cáo và chứng th thẩm định giá tại công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam.

Chơng II Thực trạng lập hồ sơ, báo cáo và chứng th ĐGBĐS tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam 2.1 Giới thiệu về công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của trung tâm thẩm định giá Miền Nam

Đợc thành lập vào ngày 9 tháng 9 năm 1999 theo quyết định của Trởng BanVật giá Chính Phủ Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam(tên viếttắt là SIVC) tiền thân là Trung tâm và Thẩm định giá Miền Nam- đơn vị thẩm địnhtrực thuộc Bộ tài chính Đợc thành lập và phát triển đầu tiên tại Việt Nam từ năm

1999, SIVC hiện nay là đơn vị cung cấp dịch vụ Chuyên ngành thẩm định giá có uytín nhất ở Việt Nam

Tên công ty: CÔNG TY Cổ PHầN THÔNG TIN Và THẩM ĐịNH GIáMIềN NAM( viết tắt SIVC)

Trụ sở chính: 359 Nguyển Trãi, phờng Nguyễn C Trinh, quận 1 , thành phố HồChí Minh

DT:08 837 88 45 Fax: 08 837 88 49 Hotline: 0902 74 73 77

Email: sivc@hcm.vnn.vn; sivc.vn@gmail.com; Website: sivc.gov.vn

* Quyết định thành lập: Quyết định số 108/1999/QĐ-BVGCP ngày 9/9/1999của Trởng ban Vật giá chính phủ “V/v thành lập Trung Tâm Thông Tin và kiểm địnhgiá Miền Nam”

* Quyết định đổi tên: Quyết định số 103/QĐ-BVGCP ngày 17/7/2002 của ởng Ban Vật Giá Chính Phủ “V/n đổi tên trung tâm thông tin và kiểm định giá MiềnNam thành trung tâm thông tin và thẩm định giá Miền Nam”

* Quyết định đổi cơ quan chủ quan: Quyết định số 113/2003 QĐ-BTC ngày25/7/2003 của Bộ Trởng Bộ Tài Chính “V/v chuyển trung tâm thẩm định giá Miền Namtrực thuộc Ban Vật giá chính phủ vào thuộc Bộ Tài Chính”

* Quyết định số 3506/QĐ-BTC ngày 01/11/2007 của Bộ Trởng Bộ Tài Chính

về việc phê duyệt phơng án chuyển trung tâm thông tin và thẩm định giá Miền Namthành công ty cổ phần

* Giấy phép hành nghề: Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động khoa học và côngnghệ số A010 ngày 13/09/2002 do Bộ khoa học công nghệ cấp.

* Nhãn hiệu hàng hoá (lôgô) : Đã đăng ký và đợc cục sở hữu Công Nghiệp Bộkhoa học công nghệ cấp giấy chứng nhận số 37061 ngày 8/5/2001

* Hệ thống quản lý chất lợng: Đạt tiêu chuẩn quản lý chất lợng quốc ISO9001:2000 do tập đoàn DNV cấp giấy chứng nhận số RSEA-QSC-1326ngày5/11/2001

2.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển chi nhánh SIVC tại Hà Nội.

-Tên chi nhánh: CHI NHánh CÔNG TY Cổ PHầN THÔNG TIN VàTHẩM ĐịNH giá Miền NAM TạI Hà NộI (chuyển đổi từ Chi nhánh Trung tâmThông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội)

- Địa chỉ chi nhánh: 157 Trân Đăng Ninh, phờng Dịch Vọng, quận Cầu Giấy,thành phố Hà Nội

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 4103009056

Do: phòng đăng ký kinh doanh- Sở kế hoạch và đầu t thành phố Hồ Chí Minhcấp ngày 11/01/2008

- Quá trình thành lập:

Để đáp ứng nhu cầu thẩm định giá, và những đòi hỏi nền kinh tế Công ty Cổphần Thông tin và thẩm định giá miền nam không ngừng nâng cao nghiệp vụ và mởrộng thị trờng cũng nh con ngời Từ năm 1999 đến nay Công ty đã mở đợc một sốcác chi nhánh thuộc các tỉnh Để đáp ứng đựơc nhu cầu cấp thiết nêu trên, năm 2005chi nhánh Hà Nội đợc thành lập với tên ban đầu là Chi nhánh Trung tâm Thông tin

và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội sau khi Trung tâm chuyển đổi thành Công

ty cổ phần vào đầu năm 2008 thành chi nhánh có tên mới là Chi nhánh Công ty Cổphần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội

+ Cơ cấu tổ chức: Khi mới hình thành chi nhánh chỉ có 5 ngời Đến năm 2008,toàn thể chi nhánh có 25 cán bộ nhân viên với 5 phòng ban( phòng hành chính tổnghợp, kiểm soát chất lợng , thẩm định giá động sản, bất động sản, t vấn doanh nghiệpvới biên chế mỗi phòng từ 4-5 nhân viên)

+ Trình độ chuyên môn: Chi nhánh Hà Nội có 25 cán bộ nhân viên, nhân viên

đủ các chuyên nghành thẩm định giá bất động sản, động sản, xác định giá trị doanhnghiệp Trong đó gồm có 23 đồng chí tốt ngiệp đại học các chuyên ngành: Kinh tế,luật, kế toán- kiểm toán, Kiến trúc, ngoại ngữ, toán-tin; một đồng chí tốt nghiệp cao

đẳng và một đồng chí tốt nghiệp trung cấp giám đốc chi nhánh thờng xuyên cậpnhật thông tin về Nghiệp vụ thẩm định giá để phổ biến các phòng ban chuyên môn.

2.1.3 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của chi nhánh SIVC Hà Nội.

 Cơ cấu tổ chức.

Hiện tại chi nhánh bao gồm 5 phòng ban là: phòng doanh nghiệp, phòng kiểm soát chất lợng, phòng bất động sản, phòng động sản, và phòng hành chính tổng hợp Giám đốc chi nhánh là Ông Lê Minh Toán, Thẩm định viên về giá

Riêng phòng bất động sản bao gồm 5 ngời, trong đó 1 trởng phòng và bốnnhân viên.Trởng phòng là đồng chí Phạm Văn Anh Trình độ chuyên môn, nghiệpvụ: kỹ s quản lý đất đai, chuyên viên thẩm định giá, và là đảng viên của Đảng cộngsản Việt Nam Tất cả các nhân viên trong phòng đều đã tốt nghiệp đại học các khốingành kinh tế, quản trị kinh doanh

Nghành nghề kinh doanh của chi nhánh là:

- Thẩm định giá

- T vấn đầu t (không bao gồm t vấn pháp luật, tài chính, kế toán,kiểm toán)

- Cung cấp thông tin kinh tế thi trờng (trừ những thông tin nhà nớc cấm vàdịch vụ điều tra)

 Chức năng nhiệm vụ.

* Là một công ty chuyên về lĩnh vực thẩm định giá, SIVC Hà Nội đã tập hợp lựclợng thẩm định viên về giá và các chuyên viên có phẩm chất đạo đức, có kinhnghiệm và giàu năng lực trong lĩnh vực

- Thẩm định giá bất động sản bao gồm: Quyền sử dụng đất, nhà ở, nhà xởng,trung tâm thơng mại, cao ốc văn phòng, chung c, trang trại, giá trị lợi thế vị trí địalý đây là thế mạnh thực sự của SIVC

- Thẩm định giá động sản bao gồm: Dây chuyền thiết bị công nghiệp, thiết bị

y tế, thiết bị truyền hình, phơng tiện vận tải, hệ thống thiết bị khai thác mỏ dầu, vật t

và thiết bị nghành nớc, thiết bị trờng học,

- Thẩm định giá trị doanh nghiệp: Tài sản đầu t, tài sản tài chính, quyền sởhữu vốn

- Thẩm định giá tài sản vô hình: Thơng hiệu, quyền sở hữu trí tuệ, bản quyền,quyền khai thác kinh doanh, giá trị lợi thế bất lợi của doanh nghiệp

SIVC Hà Nội phục vụ chu đáo, trách nhiệm, chuyên nghiệp, đảm bảo về tínhchính xác của kết quả, độ bảo mật cũng nh chất lợng của thông tin và nội dungchứng th

* Hỗ trợ thêm cho khách hàng, SIVC Hà Nội thực hiện t vấn trong các quyết

định về tài sản

- T vấn phơng án cổ phần hoá doanh nghiệp: Bao gồm t vấn cơ cấu tài chính,cơ cấu vốn, phơng án lao động và phơng hớng hoạt động kinh doanh- nghành nghềthị trờng của doanh nghiệp sau cổ phần nhằm phát huy lợi thế của doanh nghiệp

- T vấn tài chính- đầu t: Trong các lĩnh vực bất động sản, chứng khoán đấuthầu- đấu giá, lập dự án khả thi, phát hành cổ phiếu ra công chúng

- T vấn và thực hiện các dịch vụ tài chính- thuế, kế toán- kiểm toán

* Mục đích thẩm định giá:

1 Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn cho ngân sách nhà nớc

2 lập dự toán, duyệt dự toán các dự án công trình

3 thế chấp vay vốn ngân hàng

4 Mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tái sản tồn đọng

5 Bán đấu giá tài sản

6 xét thầu các dự án

7 Góp vốn liên doanh, giải thể sát nhập chia tách

8 Giải quyết xử lý tài sản tranh chấp trong các dự án

9 Hạch toán tính thuế

10 Xác định giá trị đợc bảo hiểm

11 Mua bán tài sản các loại thuộc mọi thành phần kinh tế

12 Cổ phần hoá doanh nghiệp

2.1.4 Tình hình và kết quả hoạt động kinh doanh của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội.

 Tình hình và kết quả hoạt động kinh doanh của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội.

- Bằng sự chỉ đạo sáng suốt của Ban Giám đốc Công ty, sự nỗ lực của tập thể,cá nhân Chi nhánh Hà Nội, sự hỗ trợ kịp thời của các Phòng Ban Công ty, cán bộ,trong năm 2009 nhân viên Chi nhánh Hà Nội đã thực hiện đợc một số kết quả nh sau:

- Đã thực hiện khoảng 2.000 Hợp đồng Thẩm định giá và Công văn yêu cầu.Công tác chuyên môn, nghiệp vụ đã đợc triển khai trên nhiều địa phơng nh: LaiChâu, Hà Giang, Lạng Sơn, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Tây, Hải Dơng, Quảng Ninh,Nghệ An, Thanh Hóa vv

*Tổng giá trị tài sản thẩm định giá ớc tính khoảng tỷ đồng

- Doanh thu đạt ớc tính khoảng 5.000.000.000 đồng (Cha tính các khoảnTrung tâm trực tiếp thu)

Năm 2009, SIVC Hà Nội có một số khó khăn trong công tác chuyển đổinên các quý I/2009 đạt doanh thu thấp Tuy nhiên các quý II, III và IV/2009 đã có sựphát triển doanh thu rõ rệt và hoàn thành vợt mức chỉ tiêu đợc giao.

- Doanh thu năm 2009 của chi nhánh Hà nội ớc tính 5 tỷ đồng

Tuy nhiên tốc độ phát triển của chi nhánh Hà Nội cũng nằm trong xu hớngphát triển chung của nghề thẩm định giá tại Việt Nam Các doanh nghiệp khác tại HàNội vừa qua cũng đạt kết quả kinh doanh khá tốt và họ đang phát triển tơng đối rầm

rộ cả vô số lợng và chất lợng Bên cạnh đó có sự câu kết của mốt số doanh nghiệpnghành thẩm định giá tại Hà Nội nhằm hạn chế sự phát triển của chi nhánh Hà Nộibằng nhiều biện pháp khác nhau

 Tình hình và kết quả hoạt động những năm qua của phòng BĐS tại chi

nhánh SIVC Hà Nội.

- Phòng Thẩm định giá Bất Động Sản (Phòng BĐS) đợc thành lập cùng với

sự ra đời của SIVC-HN

- Từ khi thành lập tới tháng 12/2008 Phòng BĐS đã hoàn thành tốt nhiệm vụ

mà Lãnh đạo Công ty giao cho cụ thể là:

* Công tác chuyên môn:

- Công việc: xử lý tốt các hợp đồng tại SIVC-HN một cách kịp thời, đúngquy trình và đảm bảo chất lợng

- Kết quả thẩm định đợc thị trờng chấp nhận

- Phối hợp với các phòng ban của SIVC-HN có sự thống nhất theo quy trìnhCông ty đề ra

* Công tác đào tạo:

- Hiện Phòng BĐS đang tập trung vào công tác đào tạo nhân viên trongphòng bằng hình thức hớng dẫn, giúp đỡ chuyên môn: Đến nay Phòng BĐS đã cómột đội ngũ nhân viên đủ mạnh để giải quyết các nhiêm vụ theo sự phân công bố trícủa lãnh đạo SIVC-HN

- Lãnh đạo SIVC-HN luôn coi trọng công tác đào tạo, chính vì thế mà trongthời gian qua Phòng BĐS tạo mọi điều kiện giúp đỡ lẫn nhau để nhân viên trongphòng có điều kiện về thời gian học tập Hiện toàn bộ cán bộ nhân viên trong phòng

đợc cấp Giấy chứng nhận hoàn thành lớp bồi dỡng nghiệp vụ TĐG đúng theo quy

định của ngành TĐG

* Công tác phát triển thị tr ờng :

- Trong thời gian qua lãnh đạo và nhân viên trong phòng tập trung vào việctiếp thị dới nhiều hình thức: Gặp gỡ khách hàng, gửi danh thiệp, Catalogue tới kháchhàng Ngoài ra còn vận động gia đình, bạn bè cùng quảng bá thơng hiệu của SIVCnói chung và SIVC-HN nói riêng Kết quả là trong năm 2009 nhiều cán bộ nhân viêntrong phòng đã giới thiệu đợc một số khách hàng cho Chi nhánh cũng nh Công ty.

* Công tác quần chúng đoàn thể:

- Trong thời gian qua cùng với sự hình thành của SIVC-HN, chi bộ, Đoàn TN,

Tổ công đoàn và các phòng ban đợc thành lập, dần từng bớc hoàn thiện về cơ cấu tổchức và đi vào hoạt động một cách nhịp nhàng Tổ chức Đoàn TN, Tổ công đoàn lànơi tạo nguồn và ơm mầm cho Đảng, các đồng chí Bí th chi đoàn, Tổ trởng tổ công

đoàn đều là những đoàn viên, đảng viên trẻ, sôi nổi đầy nhiệt huyết

- Phòng BĐS là một phòng ban đóng góp không nhỏ vào các phong trào củaChi đoàn và Tổ công đoàn bám sát nhiệm vụ các đoàn thể giao cho, các thành viêntrong phong liên kết chặt chẽ với tổ chức đoàn thể tại địa phơng để đa phong trào đilên

HN, tham gia đầy đủ các đợn phát động dọn vệ sinh toàn SIVC-HN do Đoàn thanhniên và các đoàn thể phát động

* Kết quả đạt đ ợc:

- Kể từ khi thành lập tới nay Phòng BĐS luôn lãnh đạo cán bộ nhân viên hoạt

động một cách nhịp nhàng, công việc chuyên môn cũng nh công tác phong trào đều

đảm bảo đúng nguyên tắc, đúng quy trình mà Ban lãnh đạo Công ty đề ra

- Công tác thẩm định giá: Phòng BĐS thực hiện tốt các hợp đồng của kháchhàng tính đến cuối tháng 12/2009 tổng Doanh thu tam tính đạt khoảng 2 tỷ

- Phát triển thị trờng: Trong năm 2009 nhiều cán bộ nhân viên của PhòngBĐS đã giới thiệu đợc một số khách hàng cho SIVC-HN cũng nh Công ty

- Công tác đoàn thể: Hoàn thành tốt nhiệm vụ mà các đoàn thể giao cho

2.2 Thực trạng việc lập hồ sơ báo cáo, chứng th định giá BĐS tại chi nhánh SIVC Hà Nội

2.2.1 Các văn bản pháp luật đợc sử dụng trong định giá BĐS.

Việc định giá tài sản nói chung và BĐS nói riêng tại SIVC luôn luôn đợc căn cứ trênnhững quy định mang tính pháp lý của nhà nớc, của các cấp ban ngành cung nh cáctiêu chuẩn thẩm định của Việt Nam Trong số đó có thể kể ra nh:

1) Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, ngày 22 tháng 6 năm 1994;

2) Luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật thuế chuyển quyền sử dụng đất số17/1999/QH, ngày 21/12/1999;

3) Luật xây dựng, ngày 26/11/2003;

4) Luật kinh doanh BĐS năm 2006 và các văn bản hớng dẫn thi hành;

5) Luật đất đai 2003;

6) Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính Phủ về luật phí trớcbạ;

7) Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thihành luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và luật sửa đổi, bổ sung một số điềucủa luật thuế chuyển quyền sử dụng đất;

13) Quyết định số 06/2005/QĐ-BTC ban hành quy chế tính giá tài sản, hành hoá,dịch vụ;

14) Quyết định số 21/2004/QĐ- BTC ban hành quy chế cấp, sử dụng và quản lý thẻthẩm định viên về giá;

15) Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá ViệtNam(đợt 1);

16) Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá VIệtNam(đợt 2);