1.3.4.1. Cơ sở lý luận của phơng pháp.
Phơng pháp thặng d đợc xây dựng dựa trên các nguyên tắc định giá, trong đó nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS đợc xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
1.3.4.2. Kỹ thuật định giá.
Bớc 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính
đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bớc 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hớng SDTNVHQN, bằng
cách sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp hay phơng pháp đầu t.
Bớc 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài
chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu t xây dựng.
Bớc 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng d) bằng cách lấy
tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
Bớc 5: Xác định giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và
các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (các chi phí cơ hội hợp lý để có BĐS cho việc phát triển), gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế chuyển nhợng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan.
1.3.4.3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.
∗Ưu điểm:
- Đợc sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
- Phơng pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu t vào BĐS. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để t vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt đợc khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
∗Hạn chế:
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. - Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trờng. - Giá trị cuối cùng rất nhậy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán. - Phơng pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
∗Điều kiện áp dụng:
- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố ớc tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt độ tin cậy cao.
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội SDTNVHQN.
- Đối tợng là những BĐS có sự phát triển hay có tiềm năng để phát triển. Các BĐS này có thể là đất trống hay đất có kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn tại cần phải thay thế, cải tạo.
1.3.5 Phơng pháp lợi nhận. 1.3.5.1 Cơ sở lý luận
- Phơng pháp lợi nhuận dựa trên giả định ngời đầu t kinh doanh và ngời chủ sở hữu bất động sản là khác nhau, mặc dù trên thực tế có thể là một ngời duy nhất. Vì vậy, giá trị BĐS là vốn hóa thu nhập thực (coi nh tiền thuê) từ BĐS.
- Nguyên tắc áp dung ở đây vẫn là SDTNVHQN.
1.3.5.2 Kỹ thuật định giá gồm các bớc.
- Bớc 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng
ký với cấp có thẩm quyền. Ví dụ một trạm bán xăng có thể đăng ký và mở các dịch vụ và có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu, rửa xe, siêu thị mi ni…
- Bớc 2: xác định tổng chi phí: bao gồm: + Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật t:
Hàng hóa, nguyên liệu, vật t mua cho kinh doanh nh nguyên liệu, thực phẩm, đồ uống phục vụ trong tiệm ăn; xăng dầu trong các cây xăng là chi phí nguyên liệu, vật t… sẽ đợc trừ ra khỏi tổng thu nhập để tính ra khoản lợi nhuận ròng.
+ Chi phí lãi vay ngân hàng.
+ Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao gồm cả tiền công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi phí nớc, điện, gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm, khấu hao trang thiết bị…
- Bớc 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản.
Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu t.
- Bớc 4: áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản.
Thu nhập thực hàng năm Giá trị thị trờng của bất động sản = ---
Tỷ suất vốn hóa
* Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng. - Ưu điểm.
+Định giá đợc những BĐS mà giá trị của tài sản phụ thuộc chủ yếu vào khả năng sinh lời của BĐS.
- Hạn chế.
+ Khó khăn trong việc xác định sự SDTNVHQN của BĐS. + Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa.
+ Phơng pháp lợi nhuận của phơng pháp thẩm định giá chỉ áp dụng đợc đối với những tài sản mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.
+ Lợi nhuận ớc tính có thể không phản ánh đợc mức độ thu nhập thật của tài sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của việc làm việc chăm chỉ quá mức của ngời vận hành tài sản đó.
+ Muốn làm việc tốt theo phơng pháp này nhà thẩm phải có kiến thức tốt về loại hình kinh doanh mà tài sản sử dụng.
- Điều kiện áp dụng.
+ Phơng pháp lợi nhuận chỉ áp dụng đối với các tài sản có khả năng sinh lời. + Phơng pháp lợi nhuận đợc sử dụng thẩm định giá cho các tài sản đặc biệt nh khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng hoặc là những tài sản khác mà việc so sánh với các tài sản tơng tự găp khó khăn do giá trị của tài sản thẩm định chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời.