Luận Văn Lập báo cáo chứng thư thẩm định giá bất động sản

Lời mở đầu Thẩm định giá tài sản là một công cụ quản lý giá cần thiết, tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đối với các nớc phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trờng. ở các nớc vận hành theo mô hình kinh tế thị trờng, thẩm định giá tài sản trở thành một nghề. Trong nền kinh tế thị trờng, công việc thẩm định giá tài sản đợc phân chia khá rõ ràng trong khu vực kinh tế nhà nớc và khu vực kinh tế t nhân. Trong khu vực nhà nớc, đánh giá giá trị tài sản tham gia vào quá trình hoach định khi sử dụng đất và chiến lợc phát triển, thực hiện các nghiên cứu tỷ lệ chi phí - lợi nhuận, tham gia vào việc mua bán và phân phối nguồn đất, dịnh giá để đánh thuế, xác định thuế phí tổn phát triển và các thẩm định pháp lý khác. Trong khu vực kinh tế t nhân, đánh giá giá trị tài sản cũng tham gia vào các hoạt động tơng tự nh vậy, nhng quan tâm nhiều hơn đến lợi ích của khách hàng mà họ phục vụ. Họ có xu hớng chuyển vào việc mua, bán và tìm vốn cho bất động sản Trong điều kiện nớc ta mới gia nhập WTO, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng càng trở nên cấp thiết. Mặc dù vậy, việc thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay còn gặp nhiều khó khăn, vớng mắc cả về phơng pháp lẫn cơ sở xác định,đặc biệt là ở khâu báo cáo và lập chứng th thẩm định giá. Đứng trớc thực tế trên, qua thời gian thực tập tại công ty Cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam, em đã chọn đề tài Lập báo cáo chứng th thẩm định giá bất động sản cho chuyên đề cuối khóa của mình Chuyên đề đợc viết nhằm 2 mục đích cơ bản -Thứ nhất,thiết lập và hệ thống hóa cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản. -Thứ hai, thực hành lập báo cáo, chứng th thẩm định giá quyền sử dụng đất khu văn phòng, nhà ở cao cấp (Vinaconex 1) tại đờng Khuất Duy Tiến- Phờng Trung Hòa Quận Cầu Giấy Hà Nội. Về đối tợng và phạm vi nghiên cứu của chuyên đề -Đối tợng nghiên cứu : Báo cáo, chứng th thẩm định giá. -Phạm vi nghiên cứu : Báo cáo, chứng th thẩm định giá quyền sử dụng đất khu văn phòng, nhà ở cao cấp (Vinaconex 1) tại đờng Khuất Duy Tiến- Phờng Trung Hòa Quận Cầu Giấy Hà Nội. 1 Các phơng pháp đã đợc sử dụng trong chuyên đề này nh : phơng pháp duy vật biện chứng và phơng pháp duy vật lịch sử, phơng pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, so sánh, phân tích Ngoài lời mở đầu, kết luận, chuyên đề đợc sắp xếp thành 2 chơng: -Chơng 1 : Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản. -Chơng 2 : Lập báo cáo, chứng th thẩm định giá quyền sử dụng đất khu văn phòng, nhà ở cao cấp (Vinaconex 1) tại đờng Khuất Duy Tiến- Phờng Trung Hòa Quận Cầu Giấy Hà Nội. Chơng 1 Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản 1.1. Lý luận chung về bất động sản và thị trờng bất động sản. 1.1.1. Khái niệm về bất động sản. Ngày nay bất động sản có vai trò và vị trí ngày càng quan trọng, ảnh h- ởng tới mọi lĩnh vực hoạt động của nền kinh tế. Do đó việc nhận thức đầy đủ, chính xác, khách quan về bất động sản là rất cần thiết. Khoản 1, điều 174- Bộ Luật dân sự Việt Nam năm 2005 đã qui định rõ: Bất động sản là các tài sản không di dời đợc, bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; 2 d) Các tài sản khác do pháp luật qui định. Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nớc Cộng Hòa XHCN Viêt Nam, tại điều 174 có quy định: - Bất động sản là các tài sản không di dời đợc, bao gồm: - Đất đai. - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dung đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản khác do pháp luật quy định (Điều 181 Bộ luật Dân sự nớc Cộng hoà xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1995). Nh vậy, bất động sản trớc hết là tài sản nhng không phải tài sản nào cũng là bất động sản, chỉ những tài sản không thể di dời đợc mới là bất động sản. 1.1.2. Đặc điểm chủ yếu của bất động sản. 1.1.2.1. Cố định về vị trí. Do BĐS luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dich, khó có khả năng tăng thêm về số lợng, diện tích. Điều này có nghĩa quan trọng đối với việc ĐGBĐS. + Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS luôn gắn liền với tờng vị trí cụ thể. Khi ĐGBĐS cần xem xét đến sự ảnh hởng yếu tố vị chí BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văng hóa- xã hội, cũng nh khả năng tiếp cận các trung tâm đó. + Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi tr- ờng nh: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện mô tr- ờng. Khi ĐGBĐS cần tính đến yếu tố này và phải dự báo đợc sự thay đổi của chúng tác động nh thế nào đến BĐS. 1.1.2.2. Tính bền vững. BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này xen xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế từ đó đặt ra vấn đề: + Khi xây dung phải dự tính đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu t lãnh phí nhiều lần. + Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó. 3 + Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt đọng BĐS thờng có xu hớng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế. Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tai của chu kỳ vật lý. 1.1.2.3. Tính khác biệt. Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí, về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS, khác nhau về cảnh quan, môi trờng khi đó đặt ra vấn đề: + Trong đầu t phát triển chú ý khai thác những tính khác biệt để làm tăng giá trị của BĐS, đồng thời đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của ngời tiêu dùng. + Trong ĐGBĐS cần chú ý đến sự khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau. Tự sự khác biệt đó phải điều chỉnh tăng hoặc giảm giá trị BĐS cần thẩm định cho phù hợp. 1.1.2.4. Tính khan hiếm. Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí Quan hệ cung cầu BĐS thờng mất cân đối theo chiều hớng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, ngời đầu cơ lâu dài thờng có lợi do giá cả có xu hớng tăng lên qua đó dẫn đến xu hớng giá cả BĐS luôn có xu hớng tăng lên. Đây là nguy cơ dẫn đến khủng hoảng kinh tế vì vậy: + Khi định giá cần phải nghiên cứu cung cầu BĐS . + Bên cạch đó nhà nớc cần có chính sách chống đầu cơ BĐS. 1.1.2.5. Có giá trị lớn. Giá trị BĐS thờng rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất và chi phí xây dung các công trình trên đất là rất lớn, vấn đề đặt ra: + Hoạt động đầu t kinh doanh BĐS phảI có lợng vốn lớn và lâu dài. + Vốn đầu t cho BĐS có thể táI tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh qua thế chấp vay vốn. + Thờng phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán. 1.1.2.6. Tính ảnh hởng lẫn nhau. 4 Các BĐS có tác đông qua lại với nhau và có ảnh hởng tới các hoạt đọng kinh tế - xã hội từ đó vấn đề đặt ra: + Cần phải có sự quản lý thống nhất của nhà nớc về BĐS. + Khi phân tích BĐS cần phải tính đến những khả năng ảnh hởng đến công trình khác. 1.1.3. Phân loại bất động sản. 1.1.3.1. Theo đặc tính vật chất: - Đất đai: Đó là đất đai tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng. - Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc: + Nhà cửa xây dung cố định không thể di dời. + Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn kèm với đất đai: Hệ thống điện lới, điện thoại, ăng ten và cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nớc, hệ thống cấp khí ga, hệ thống cứu hỏa - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vờn cây nâu năm. + Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối. + Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao. + Các công trình khai thác mỏ. 1.1.3.2. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất. - Đất đai: Theo điều 13 của luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai đợc phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi. Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và cha sử dung. -Công trình kiến trúc: 5 loại: + Nhà ở dùng để cho thuê hoạc bán: Tùy theo yêu cầu về kiến trúc, tiện nghi, cảnh quan, môi trờng ngời ta có sự phân biệt nhà ở thành 2 loại là: Nhà chung c, nhà ở riêng biệt và biệt thự. Trong lọai biệt thự lại đợc phân chia thành 4 hạnh: từ hạng I đến hạng IV. Tùy thuộc vào yêu cầu kỹ thuật, độ bền và giá trị của các loại vật liệu và của các kết cấu chính nh: móng, tờng, sàn, mái mà ngời ta phân chia nhà thành 4 cấp: cấp I, cấpII, cấpIII, cấpIV. + Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất. 5 + Công trình kiến trúc có tính chất thơng mại. + Khách sạn và văn phòng cho thuê: Tùy thuộc vào các điều kiện vật chất, chất lợng phục vụ, cảnh quan môi trờngmà khách sạn đợc chia ra làm các loại từ I đến V sao. + Công trình kiến trúc khác: Nhà thời, bệnh viện, trờng học 1.1.3.3. Theo khả năng phát triển: BĐS đợc chia làm 2 loại: - BĐS có khả năng phát triển. - BĐS không có khả năng phát triển. ý nghĩa của việc phân loại BĐS: Đối với nhà nớc . Là cơ sở để nhà nớc có chính sách quản lý và sử dụng BĐS - loại tài sản có giá trị lớn, một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội. Sự khác nhau trong quản lý nhà nớc đối với mỗi loại BĐS có mục đích sử dụng khác nhau là ở: giá quy định, thời gian sử dụng, cơ chế quản lý là giao hay cho thuê, đợc cấp hay phải mua Từ đó liên quan đến mức giá đền bù, tiền thuế phait nộp, quyền khai thác lợi ích từ BĐS. Đối với nhà đầu t: Đó là cơ sở để ngời ta xem xét các cơ hội đầu t, đánh giá một cách hợp lý giá trị BĐS thông qua nghiệp vụ định giá từ đó giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu t. 1.1.4. Quyền chủ thể đối với bất động sản. BĐS luôn gắn liền với chủ thể nhất định và chủ thể đó có nhng quyền lợi đối với BĐS đó, dới đây là những loại quyền phổ biến nhất: Đối với đất đai: Về lý thuyết thì có 3 hình thức chiếm hữu: + Sở hữu vĩnh viễn: Sở hữu đất đai đợc công nhận bằng giấy chứng nhận QSH do cơ quan nhà nớc có them quyền cấp, đây là hình thức chiếm hữu cao nhất. + Thê theo hợp đồng: Đất thuộc sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công của Nhà nớc có thể đem cho thuê thoe hợp đồng dài hạn hoạc ngắn hạn. Những hhợp đồng thuê đất cũng thờng đợc lu theo hồ sơ bằng các chứng th, và có thể kéo dài vô thời hạn. + Quyền sử dụng đất: Tơng tự cho thuê theo hợp đồng nhng, nhng thờng gắn liền với một hoạt động nhất định nào đó. Đối với các công trình: 6 + Sở hữu vĩnh viễn: Quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất đai cũng sở hữu luôn các công trình ở trên khu đất ấy. + Thuê theo hợp đồng: Các công trình nằm trên khu đất đợc đem cho thuê theo hợp đồng. QSH t nhân về BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Các quyền đó có thể bị cỡng chế bởi pháp luật và bị giới hạn: Khi Chính Phủ thu hồi vì lợi ích quốc gia; hạn chế quyền đi qua khu đất trong một số tr- ờng hợp nhất định. 1.1.5. Các yếu tố khách quan ảnh hởng đến giá trị BĐS. + Tỡnh trng vt cht ca bt ng sn: ú l nhng cụng dng hu ớch mang tớnh c th v trc quan nh hng n giỏ tr nh: kớch thc, hỡnh dáng, kết cấu, số lợng các phòng, tuổi thọ, chất lợng kiến trúc và xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế. + Đặc điểm về mặt bằng: Đây cũng là yếu tố thể hiện tính vật chất và công dụng hữu ích của BĐS nh: Bề rộng mặt tiền, các nét đặc trng về địa lí nh: Tình trạng ô nhiễm ; và các công trình xây dựng có liên quan. Đây cũng là một căn cứ để xác định xem BĐS đã đợc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất hay cha. + Tình trạng pháp lý: Đó là các quyền công nhận và đợc bảo vệ của pháp luật đối với tài sản. Để xác định BĐS có đợc coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất hay không cần phải xét đến những hạn chế về mặt pháp lý, bao gồm: Các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các công trình trên đất nh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, sơ đồ mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình để tránh xảy ra hiện tợng tranh chấp và nếu có tranh chấp thì cũng có cơ sở pháp lý để chứng minh. Ví dụ nh là: Đối với đất đai thì gồm có quyền sử dụng đất đai và quyền thuê. Đối với nhà ở thì gồm có quyền sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, hợp đồng cho thuê. + Khả năng của BĐS mang lại thu nhập cho ngời sử dụng nó. Nghĩa là một BĐS có ích lợi cho ngời sử dụng, thoả mãn những nhu cầu của họ, tạo ra đờng một dòng tiền thu nhập so với những cá nhân khác không có sử dụng hợp pháp BĐS. Điều đó có thể nhận ra một cách rõ ràng trong thực tế: Một BĐS nh căn hộ chung c thờng thì tầng 1 đắt hơn các tầng trên, có thể do nhiều 7 nguyên nhân khác nhau nhng có một nguyên nhân hết sức quan trọng là ở tầng 1 họ có thể hoạt động kinh doanh, buôn bán đợc. Nh vậy căn hộ chung c tầng 1 đã tạo ra một khoản thu nhập thêm cho ngời sử dụng nó. + Yếu tố thị trờng của các hàng hoá vật liệu liên quan. Do BĐS không chỉ có đất đai mà nó còn có cả công trình xây dựng trên đất. Mà tạo nên các công trình đó thì phải dùng nguyên vật liệu nh sắt thép, gạch, xi măngnếu yếu tố đầu vào này mà thay đổi thì giá trị của các công trình trên đất cũng thay đổi theo. + Chính sách của chính phủ. Vì nếu giả sử nh một mảnh đất đã nằm trong quy hoạch khu vui chơi giải trí của chính phủ thì giá trị của mảnh đất đó với những ngời khác sẽ giảm đi nhiều. + Quan hệ cung cầu: Vì mọi hàng hoá đều bị chi phối bởi quy luật cung cầu. Do BĐS là hàng hoá đặc biệt khi có cầu xuất hiện nhng do việc tăng cung là không thể nhanh lên thờng đẩy giá BĐS lên cao hơn trong một giai đoạn nhất định. + Một nhân tố nữa cũng không kém phần quan trọng gây ảnh hởng đến giá trị BĐS đó là nhân tố văn hoá xã hội; chính vì một trong những đặc điểm của BĐS là cố định về vị trí nên BĐS mang yếu tố tâm lý theo vùng. Ví dụ nh những ngời sống ở Hà Nội thì có kiểu kiến trúc khác so với những ngời ở trong Thành phố Hồ Chí Minh. + Và các yếu tố khác nh là: lạm phát, đơn vị tính của giá trị BĐS. 1.1.6. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của thị trờng bất động sản. 1.1.6.1. Khái niệm thị truờng BĐS. Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trờng, nên có những cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐS: - Thị trờng BĐS là thì trờng nhà, đất (thị trờng đĩa ốc). - Thị trờng BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhợng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trờng, có sự quản lý của nhà nớc. - Thị trờng BĐS là tổng hòa của các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Nh vậy có thể thấy rằng: Thị trờng bất động sản là tổng thể các giao địch về bất động sản đợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ. 1.1.6.2. Đặc điểm thị trờng BĐS. Có sự cách biệt về hàng hóa và địa điểm giao dịch. 8 Đo có vị trí cố định nên các chủ thể thị trờng không thể đa tai sản đến nơI giao dịch. Vì thế việc giao dịch khó kết thúc tại noi giao dịch mà thờng phảI qua ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm- kiểm tra thực địa-đăng ký pháp lý. Điều này làm cho quan hệ trong giao dịch BĐS thờng kéo dài, dễ gặp các biến động ( thay đổi về giá, về pháp lý, về môi trờng) Việc định giá có nguy cơ rủi ro cao, đòi hỏi thẩm định viên phải am hiểu chuyên môn nghề nghiệp. Thị trờng BĐS là thị trờng mang tính khu vực. Thị trờng BĐS đợc tạo ra từ hàng loạt những thị trờng nhỏ, mang tính địa ph- ơng với quy mô, mức độ động thái thị trờng khác nhau. Vì vậy khi phân tích quan hệ cung cầu, sự vận động giá cả thì phải gắn liền với các điều kiện kinh tế -văn hóa - xã hội của mỗi vùng, miền, khu vực cụ thể. Thị trờng BĐS là dạng điển hình của thị trờng không hoàn hảo. Không hoàn hảo thể hiện ở sự không đồng nhất về thông tin và cá yếu tố cấu thành. Các thông tin về BĐS và thị trờng BĐS không phổ biến, các chỉ tiêu về BĐS đợc đo lờng một cách tơng đối Do đó trong quá trình định giá, khi xem xét các chứng cứ giao dịch cần phải xem xét một cách kỹ lỡng xem chúng có đáp ứng yêu cầu là bằng chứng hợp lý về giá trị thị trờng và có thể sử dụng đợc để so sánh và ớc tính giá trị cho tai sản mục tiêu hay không. Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi. BĐS đặc biệt là đất đai có hạn, bên cạch đó những công trình xây dng thì thờng diễn ra trong một thời gian dài dẫn đến nguồn cung BĐS thay đổi th- ờng diễn ra chậm. Nếu nhu cầu tăng đột ngột dẫn đến giá tăng cao tạo ra những cơn sốt về giá BĐS. Vì vậy đối với hoạt động thẩm định cần phảI cân nhác then trọng đến đặc điểm này để ớc tính một cách hợp lý giá trị BĐS. Hoạt động của thị trờng BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà nớc. BĐS trong đó chủ yếu là đất đai là một tài nguyên quý giá, nên sự can thiệp của nhà nớc là cần thiết. Do đó muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị BĐS đòi hỏi TĐV nhất thiết phải có sự cập nhập một cách thờng xuyên các văn bản pháp lý liên quan đến BĐS. 1.1.6.3. Phân loại thị trờng BĐS: Căn cứ vào mức độ kiển soát của nhà nớc chia thành: 9 + Thị trờng chính thức hay thị trờng có sự kiểm soát của nhà nớc: bao gồm các giao địch qua các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, sang giao dịch BĐS + Thị trờng phi chính thức nh mua bán trao tay, cam kết bằng các giấy tờ nhận nợ Căn cứ vào trình tự tham gia vào thị trờng: + Thị trờng chuyển nhợng quyền sử dụng đất, loại thị trờng này còn giọi là thị trờng đất đai. + Thị trờng xây dung các công trình BĐS để bán và cho thuê. + Thị trờng bán hoặc cho thuê lại. Căn cứ vào loại hàng hóa B ĐS trê thị trờng. + Thị trờng đất đai. + Thị trờng nhà ở. + Thị trờng B ĐS công nghiệp. + Thị trờng B ĐS dùng cho văn phòng, công sơ. + Thị trờng B ĐS dùng trong dịch vụ. Căn cứ vào tính chất giao dịch. + Thị trờng mua bán BĐS. + Thị trờng thuê và cho thuê BĐS. + Thị trờng giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm. + Thị trờng giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh. 1.1.6.4. Vai trò thị trờng bất động sản. Vai trò của thị thờng BĐS thể hiện ở: - Là cầu nối giữa nhà sản xuất và ngời tiêu dùng, thúc đẩy sản xuất. - Là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các chủ thể kinh doanh BĐS. - Góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dung đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sỏ kinh tế khác. 10 [...]... quả thẩm định giá tài sản 32 1.5.2.2 Nội dung của chứng th thẩm định giá - Mục đích thẩm định giá; - Thời điểm thẩm định giá - Các căn cứ thẩm định giá - Các cơ sở giá trị thẩm định giá - Mô tả chính xác tài sản thẩm định giá - ứng dụng các phơng pháp thẩm định giá - Kết quả thẩm định giá - Chữ ký của thẩm định viên và giám đốc tổ chức thẩm định giá, đóng dấu tổ chức thẩm định giá 1.5.2.3 Mẫu báo cáo, ... quát về báo cáo và chứng th thẩm định giá 1.5.1 Báo cáo thẩm định giá 1.5.1.1 Tổng quan 27 Báo cáo kết quả thẩm định giá (hay còn gọi là báo cáo thẩm định giá) là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá Mục đích của báo cáo định giá là... định giá 1.5.2.3 Mẫu báo cáo, chứng th thẩm định giá 1.5.2.3.1 Mẫu báo cáo thẩm định giá Báo cáo kết quả thẩm định giá Khách hàng yêu cầu thẩm định giá: Địa chỉ: Điện thoại: Tài sản thẩm định giá: Địa điểm thẩm định giá: Mục đích thẩm định giá: Thời điểm thẩm định giá: Đơn vị thẩm định giá: Địa chỉ: ... thiết bị, hàng hoá 1.5.2 Chứng th thẩm định giá 1.5.2.1 Tổng quan Chứng th thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định giá tài sản Về mặt hình thức chứng th thẩm định giá chính là một bản cô đọng của báo cáo thẩm định giá Mục tiêu của chứng th thẩm định giá chính là công bố ra... bất động sản mục tiêu và bất động sản chứng cớ Đồng thời dựa trên các yếu tố khác nhau để tiến hành điều chỉnh giá của các bất động sản Cách điều chỉnh thông thờng là lấy bất động sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh với bất động sản chứng cớ Nếu bất động sản chứng cớ có các yếu tố đợc đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản chứng cớ... hoạt động định giá bất động sản nói riêng Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 02: Giá trị phi thị trờng làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản Giá trị phi thị trờng của tài sản là mức giá ớc tính đợc xác định theo những căn cứ khác với giá trị của tài sản hoặc có thể đợc mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trờng Một số khái niệm giá trị phi thị trờng thờng dùng là: Giá. .. bản của thẩm định giá cần thừa nhận là: Thứ 1: Thẩm định giá là công việc ớc tính Thứ 2: Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn Thứ 3: Giá trị của tài sản đợc tính bằng tiền Thứ 4: Tài sản đợc định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản Thứ 5: Xác định tại một địa điểm cụ thể Thứ 6: Xác định cho một mục đích nhất định Thứ 7: Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp... ra định nghĩa: Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Từ khái niệm thẩm định giá nh trên ta có thể hiểu: Thẩm định giá bất động sản là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Thẩm định giá bất động. .. chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005, những tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam - Các văn bản, quyết định của Nhà nớc, UBND tỉnh thành, các bộ ngành liên quan đến tài sản thẩm định giá - Các hồ sơ, tài liệu và các thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá do bên ngoài cung cấp - Kết quả thẩm định thực tế tại hiện trờng của chuyên gia 33 II phơng thức tiến hành thẩm định giá - Tổ thẩm định giá nghiên... bảo dỡng Diện tích Số lợng IV Cơ sở giá trị và nguyên tắc trong thẩm định giá 1 Cơ sở giá trị của thẩm định giá: Căn cứ vào mục đích thẩm định giá và đặc điểm của tài sản thẩm định giá, để chọn cơ sở giá trị: giá trị thị trờng hay giá trị phi thị trờng - Giá trị thị trờng của một tài sản là mức giá ớc tính sẽ đợc mua bán trên thị trờng vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là ngời mua sẵn sàng . Nội. Chơng 1 Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản 1.1. Lý luận chung về bất động sản và thị trờng bất động sản. 1.1.1. Khái niệm về bất động sản. Ngày nay bất động sản có vai trò và vị. cho bất động sản Trong điều kiện nớc ta mới gia nhập WTO, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng càng trở nên cấp thiết. Mặc dù vậy, việc thẩm định giá bất động sản ở. báo cáo chứng th thẩm định giá bất động sản cho chuyên đề cuối khóa của mình Chuyên đề đợc viết nhằm 2 mục đích cơ bản -Thứ nhất,thiết lập và hệ thống hóa cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản. -Thứ