Luận Văn Lập báo cáo, chứng thư định giá Khu Trung tâm Thương mại Mêlinh Plaza (Km8 Đường cao tốc Thăng Long

Mục lục Trang - Mục lục 2 - Danh mục các chữ viết tắt 5 - Lời Mở đầu 6 CHƯƠNG I: Cơ sở lý luận về thẩm định giá Bất động sản 8 1.1. Tổng quan về bất động sản và thị trờng bất động sản 8 1.1.1. Khái niệm BĐS 8 1.1.2. Các quyền của chủ thể đối với BĐS 9 1.1.3. Đặc điểm chủ yếu của BĐS 9 1.1.4. Phân loại bất động sản 11 1.1.5. Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị BĐS 13 1.1.6. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của thị trờng BĐS 16 1.1.6.1. Khái niệm thị truờng BĐS 16 1.1.6.2. Đặc điểm thị trờng BĐS 16 1.1.6.3. Phân loại thị trờng BĐS 17 1.1.6.4. Vai trò thị trờng BĐS 18 1.2. Thẩm định giá bất động sản 19 1.2.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản 19 1.2.2. Cơ sở thẩm định giá bất động sản 19 1.2.3. Đặc trng của thẩm định giá bất động sản 20 1.2.4. Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trờng 21 1.2.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất 21 Phạm Huy Hùng K43/16.01 1 1.2.4.2. Nguyên tắc thay thế 22 1.2.4.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai 22 1.2.4.4. Nguyên tắc đóng góp 23 1.2.4.5. Nguyên tắc cung cầu 23 1.2.5. Phơng pháp định giá bất động sản đợc áp dụng trong điều kiện hiện nay 24 1.2.5.1. Phơng pháp so sánh 24 1.2.5.2. Phơng pháp chi phí 27 1.2.5.3. Phơng pháp thu nhập (phơng pháp đầu t) 32 1.2.5.4. Phơng pháp thặng d 35 1.2.5.5. Phơng pháp lợi nhận 37 1.3. Báo cáo và chứng th thẩm định giá 40 1.3.1 Báo cáo thẩm định giá 40 1.3.1.1. Tổng quan 40 1.3.1.2. Nội dung của báo cáo thẩm định giá 40 1.3.2. Chứng th thẩm định giá 41 1.3.2.1. Tổng quan 41 1.3.2.2. Nội dung của chứng th thẩm định giá 41 CHơng ii: Lập báo cáo, chứng th thẩm định giá Khu Trung Tâm Thơng mại Mêlinh Plaza (Km8 Đờng cao tốc Thăng Long - Nội Bài, xã Quang Minh, huyện Mê Linh, Tỉnh Vĩnh Phúc) 42 2.1. Giới thiệu về Công ty cổ phần định giá và dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC) 42 2.1.1. Sự hình thành và phát triển 42 2.1.2. Đặc điểm hoạt động 44 2.1.3. Cơ cấu tổ chức của VVFC 46 2.1.4. Kết quả hoạt động của công ty trong thời gian qua 46 Phạm Huy Hùng K43/16.01 2 2.2. Lập báo cáo, chứng th định giá 48 2.2.1. Báo cáo thẩm định giá 48 2.2.1.1. Mục đích thẩm định giá 48 2.2.1.2. Thời điểm thẩm định giá 48 2.2.1.3. Tài sản thẩm định giá 48 2.2.1.4. Căn cứ thẩm định giá 48 2.2.1.4.1. Các văn bản pháp qui về Thẩm định giá 48 2.2.1.4.2. Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh BĐS 49 2.2.1.4.3. Các văn bản pháp qui về Xây dựng 50 2.2.1.5. Thực trạng Tài sản thẩm định giá 52 2.2.1.5.1. Đất 52 2.2.1.5.2. Tài sản trên đất 53 2.2.1.6. Cơ sở thẩm định giá 59 2.2.1.7. Nguyên tắc thẩm định giá 59 2.2.1.8. Phơng pháp thẩm định giá 60 2.2.1.9. ứng dụng các phơng pháp thẩm định giá 60 2.2.1.9.1. Phơng pháp thu nhập 60 2.2.1.9.2. Phơng pháp chi phí kết hợp so sánh 64 2.2.2. Chứng th thẩm định giá 70 2.2.2.1. Mục đích thẩm định giá 70 2.2.2.2. Thời điểm thẩm định giá 70 2.2.2.3. Tài sản thẩm định giá 70 2.2.2.4. Căn cứ thẩm định giá 70 2.2.2.4.1. Các văn bản pháp qui về Thẩm định giá 70 2.2.2.4.2. Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh BĐS 71 Phạm Huy Hùng K43/16.01 3 2.2.2.4.3. Các văn bản pháp qui về Xây dựng 72 2.2.2.5. Thực trạng Tài sản thẩm định giá 74 2.2.2.5.1. Đất 74 2.2.2.5.2. Tài sản trên đất 75 2.2.2.6. Cơ sở thẩm định giá 81 2.2.2.7. Nguyên tắc thẩm định giá 81 2.2.2.8. Phơng pháp thẩm định giá 81 2.2.2.9. Kết quả thẩm định 82 - KếT LUậN 83 - Tài liệu tham khảo 84 - Một số hình ảnh minh họa Phạm Huy Hùng K43/16.01 4 Danh mục các chữ viết tắt ***** BĐS Bất động sản DCF Phơng pháp chiết khấu dòng tiền DN Doanh nghiệp GTTT Giá trị thị trờng NTCC Nguyên tắc cung cầu SDTNVHQN Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất NTĐG Nguyên tắc đóng góp NTTT Nguyên tắc thay thế QSD Quyền sử dụng QSH Quyền sở hữu TSCĐ Tài sản cố định IVSC Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế LNƯT Lợi nhuận ớc tính DT Doanh thu CP Chi phí HSCK Hệ số chiết khấu PP Phơng pháp TĐV Thẩm định viên Phạm Huy Hùng K43/16.01 5 Lời Mở đầu Định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng ở Việt Nam còn tơng đối mới mẻ. Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nớc, nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng, đô thị, nhu cầu đầu t phát triển sản xuất kinh doanh tăng lên khi đó việc xác định giá trị bất động sản càng nhiều và đa dạng. Và với sự phát triển không ngừng của xã hội, việc xác định giá trị Bất động sản ngày càng trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Xuất phát từ nhu cầu thực tế trên, cộng với quá trình học tập tại trờng cũng nh học tập và nghiên cứu thực tế tại Công ty Cổ phần Thẩm Định Giá và dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC). Em đã lựa chọn đề tài: Lập báo cáo, chứng th định giá Khu Trung tâm Thơng mại Mêlinh Plaza (Km8 Đờng cao tốc Thăng Long - Nội Bài, xã Quang Minh, huyện Mê Linh, Tỉnh Vĩnh Phúc Làm đề tài cho Chuyên đề cuối khóa của mình. Chuyên đề đợc viết nhằm hai mục tiêu cơ bản: - Thứ nhất: Thiết lập cơ sở lý luận và hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về Thẩm định giá Bất động sản. - Thứ hai: Thực hành lập báo cáo, chứng th định giá Khu Trung tâm Thơng mại Mêlinh Plaza (Km8 Đờng cao tốc Thăng Long - Nội Bài, xã Quang Minh, huyện Mê Linh, Tỉnh Vĩnh Phúc). Chuyên đề sử dụng phơng pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử làm cơ sở phơng pháp luận để xem xét vấn đề. Ngoài ra còn sử dụng các phơng pháp nh: pp điều tra, phân tích, thống kê, so sánh, đối chiếu nhằm phản ánh đúng thực trạng công tác định giá BĐS tại công ty. Phạm Huy Hùng K43/16.01 6 Ngoài lời mở đầu, kết luận chung, phụ lục, danh mục, bảng biểu, chuyên đề đợc sắp xếp thành hai Chơng nh sau: CHƯƠNG I: CƠ Sở Lý LUậN V THM NH GIá BT NG SN CHơng ii: Lập báo cáo, chứng th thẩm định giá Khu Trung Tâm Thơng mại Mêlinh Plaza (Km8 Đờng cao tốc Thăng Long - Nội Bài, x Quang Minh, huyện Mê Linh, Tỉnh ã Vĩnh Phúc) Trong quá trình hoàn thiện Chuyên đề của mình, mặc dù đã đợc các thầy cô giáo cũng nh Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam tận tình giúp đỡ, chỉnh sửa. Nhng do thời gian có hạn cộng với những hạn chế về mặt kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn nên Chuyên đề của em không tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, em rất mong đợc sự chỉ bảo, giúp đỡ, góp ý kiến của các thầy cô để em có thể hoàn thiện tốt hơn Chuyên đề của mình. Em xin chân thành cảm ơn! Phạm Huy Hùng K43/16.01 7 CHƯƠNG I: CƠ Sở Lý LUậN V THM NH GIá BT NG SN 1.1. Tổng quan về bất động sản và thị trờng bất động sản 1.1.1. Khái niệm Bất động sản: Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm về Bất động sản (BĐS). Sau đây là một số khái niệm về BĐS : + Theo Bloomberg_com Financial Glossary: BĐS là một phần đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất đai (A piece of land and whatever physical is on it) + Theo Mc Kenzie anh Betts, 1996, p. 3:BĐS bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di đời đợc, đợc quy định bởi pháp luật. ( Real estate is considered land, that which is affxed to the land, that which is appurtenant to the land, and that which is immovable by law). Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 nớc Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam: Bất động sản là các tài sản không di dời đợc bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác do pháp luật quy định. Nh vậy, Bất động sản là tài sản nhng không phải tài sản nào cũng là Bất động sản. Chỉ những tài sản không thể di dời đợc mới đợc coi là Bất động sản. Phạm Huy Hùng K43/16.01 8 Xét về mặt vật chất, bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai đó. Nếu xét về mặt phi vật chất của bất động sản là nói đến các quyền gắn liền với bất động sản đó. Trong lĩnh vực thẩm định giá Bất động sản đợc hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất đai. 1.1.2. Các quyền của chủ thể đối với BĐS: - Đối với đất đai: có ba hình thức chiếm hữu đất đai: + Sở hữu vĩnh viễn: sở hữu đất đai đợc công nhận bằng giấy chứng nhận quyền sở hữu do cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cấp, đây là hình thức chiếm hữu cao nhất. + Thuê theo hợp đồng: đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công của Nhà nớc có thể đem cho thuê theo hợp đồng dài hạn hoặc ngắn hạn. Những hợp đồng cho thuê đất cũng thờng đợc lu hồ sơ bằng các chứng th, và có thể káo dài vô thời hạn. + Quyền sử dụng đất: tơng tự nh cho thuê theo hợp đồng nhng thờng gắn liền với một hoạt động nhất định nào đó trên vùng đất cho thuê nh du lịch hay nghề rừng. Trong điều kiện cụ thể của Việt Nam, Hiến pháp nớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, pháp luật không công nhận quyền sở hữu t nhân về đất đai, mà chỉ công nhận quyền sử dụng đất. - Đối với các công trình: + Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn các công trình ở trên khu đất ấy. + Thuê theo hợp đồng: các công trình nằm trên khu đất đợc đem cho thuê theo hợp đồng. Quyền sở hữu t nhân về BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Các quyền đó có thể bị cỡng chế bởi luật pháp và bị giới hạn: khi Chính Phạm Huy Hùng K43/16.01 9 phủ thu hồi vì lợi ích quốc gia; hạn chế quyền đi qua khu đất trong một số tr- ờng hợp nhất định. 1.1.3. Đặc điểm chủ yếu của BĐS: BĐS là một hàng hóa đặc biệt. Vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của hàng hóa thông thờng, BĐS còn có những đặc điểm riêng nh sau: - Tính cố định về vị trí: Đặc điểm này là do hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lợng, diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có giới hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi. Do đó, các bất động sản khác nh nhà, công trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí, địa điểm. Vị trí của hàng hóa BĐS bao gồm các yếu tố nh: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa xã hội và đến môi tr- ờng cảnh quan cũng nh kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của hàng hóa bất động sản. - Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này xem xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế từ đó đặt ra vấn đề: + Khi xây dựng phải dự tính đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu t lãnh phí nhiều lần. + Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó. Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động BĐS thờng có xu hớng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế. Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý. - Tính khác biệt: Không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của bất động sản; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; Phạm Huy Hùng K43/16.01 10 [...]... một thời điểm nhất định (Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp, TS Nguyễn Minh Hoàng, Hà Nội T02/2006, trang 25) 1.2.2 Cơ sở thẩm định giá bất động sản: Cơ sở khoa học cho thẩm định giá tài sản là giá trị thị trờng và giá trị phi thị trờng - Giá trị thị trờng: Giá trị thị trờng là số tiền trao đổi ớc tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là ngời bán sẵn sàng bán... sản để lựa chọn đúng cơ sở giá trị cho thẩm định giá là giá trị thị trờng hay giá trị phi thị trờng 1.2.3 Đặc trng của thẩm định giá bất động sản: - Thẩm định giá bất động sản phải gắn liền với các quy định của Nhà nớc: vì đất đai là thành phần cơ bản của bất động sản thuộc sở hữu của Nhà nớc và bất động sản là tài sản có giá trị lớn của nền kinh tế Mặt khác, nội dung định giá phải gắn với các quyền,... án Trên thực tế các loại giao dịch về bất động sản và các mục đích định giá cụ thể rất đa dạng Mỗi loại mục đích sẽ quyết định đến loại hay tiêu chuẩn về giá trị, quyết định đến quy trình và phơng pháp mà thẩm định viên sẽ sử dụng trong quá trình định giá Vì vậy, một yêu cầu đối với thẩm định viên là phải xác định rõ mục đích định giá - Yếu tố khách quan: + Các yếu tố mang tính vật chất: Đó là những... hởng có tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với tài sản đợc thẩm định Trong nền kinh tế thị trờng, mục đích định giá bất động sản thờng là: + Chuyển giao quyền sở hữu: Giúp ngời bán xác định giá bán có thể chấp nhận đợc Để giúp cho ngời mua quyết định giá mua Để thiết lập cơ sở cho sự đổi tài sản Phạm Huy Hùng K43/16.01 13 + Tài chính và tín dụng: Để biết giá trị tài sản... Để đánh giá giá trị đối với những loại tài sản này, ngời ta dựa vào những yếu tố phi thị trờng chi phối đến giá trị tài sản Giá trị đợc ớc tính nh vậy gọi là giá trị phi thị trờng Giá trị phi thị trờng là số tiền ớc tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trờng ( Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị... để ngời ta xem xét các cơ hội đầu t, đánh giá một cách hợp lý giá trị BĐS thông qua nghiệp vụ định giá từ đó giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu t 1.1.5 Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị BĐS: Có hai nhóm yếu tố tác động đến giá trị bất động sản là: Yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan - Yếu tố chủ quan: Đó chính là mục đích của việc định giá Mục đích định giá đợc coi là một yếu tố quan trọng, mang... thẩm định giá Nó là cơ sở lý luận cơ bản để hình thành phơng pháp so sánh trực tiếp- một phơng pháp đơn giản nhng lại là phơng pháp chủ yếu nhất trong hệ thống các phơng pháp định giá Tuân thủ nguyên tắc này trong hoạt động định giá, đòi hỏi thẩm định viên phải nắm đợc các thông tin về giá cả hay chi phí xây dựng của các bất động sản tơng tự, gắn với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định. .. chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp, TS Nguyễn Minh Hoàng, Hà Nội T02/2006, trang 44) Giá trị tài sản đang sử dụng, giá trị đầu t, giá trị doanh nghiệp, giá trị tính thuế, giá trị bảo hiểm, giá trị còn lại, giá trị bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt chính là giá trị phi thị trờng Vai trò của thẩm định viên là ở chỗ: căn cứ vào mục đích, công dụng hay tính hữu ích của tài sản đối với mỗi ngời,... cùng chiều với giá trị bất động sản nghĩa là những thuộc tính vật chất của bất động sản càng cao thì giá trị của bất động sản càng cao và ngợc lại Để kết quả định giá thực sự đáng tin cậy, thẩm định viên phải đợc trang bị những kiến thức về ngành nghề liên quan đến bất động sản nh xây dựng, đầu t Đồng thời, thẩm định viên cũng phải xác lập và lựa chọn các tiêu chuẩn chủ yếu ảnh hởng đến giá trị bất động... không có phơng pháp định giá nào hoàn toàn chính xác mà chỉ có phơng pháp phù hợp nhất 1.2.4 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trờng: Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm đã đợc thừa nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế xã hội Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 đã nêu ra 11 nguyên tắc thẩm định giá nhng các nguyên . quan 41 1.3.2.2. Nội dung của chứng th thẩm định giá 41 CHơng ii: Lập báo cáo, chứng th thẩm định giá Khu Trung Tâm Thơng mại Mêlinh Plaza (Km8 Đờng cao tốc Thăng Long - Nội Bài, xã Quang Minh,. Cổ phần Thẩm Định Giá và dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC). Em đã lựa chọn đề tài: Lập báo cáo, chứng th định giá Khu Trung tâm Thơng mại Mêlinh Plaza (Km8 Đờng cao tốc Thăng Long - Nội Bài,. lập cơ sở lý luận và hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về Thẩm định giá Bất động sản. - Thứ hai: Thực hành lập báo cáo, chứng th định giá Khu Trung tâm Thơng mại Mêlinh Plaza (Km8 Đờng cao tốc