ơng mại Mêlinh Plaza tại Km8 đờng cao tốc Thăng Long - Nội Bài, xã Quang Minh, huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc
2.2.1. Báo cáo thẩm định giá:2.2.1.1. Mục đích thẩm định giá: 2.2.1.1. Mục đích thẩm định giá:
Để Công ty TNHH Đầu t T&M Việt Nam làm cơ sở trong việc góp vốn liên doanh.
2.2.1.2. Thời điểm thẩm định giá:
Tháng 7 năm 2008.
bộ thời gian thuê) của Công ty TNHH Đầu t T&M Việt Nam: Khu Trung tâm Thơng mại Mêlinh Plaza tại Km8 đờng cao tốc Thăng Long - Nội Bài, xã Quang Minh, huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc.
2.2.1.4. Căn cứ thẩm định giá:
2.2.1.4.1. Các văn bản pháp qui về Thẩm định giá:
- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002; - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh Giá; Nghị định số
75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003;
- Thông t số 15/2004/TT-BTC ngày 9 tháng 3 năm 2004 của Bộ Tài chính hớng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ;
- Căn cứ Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá;
- Thông t số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hớng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về thẩm định giá;
- Quyết định số 06/2005/QĐ-BTC ngày 18/01/2005 của Bộ Tài chính về Qui chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ;
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính v/v "Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam";
- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ tr- ởng Bộ Tài chính v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);
2.2.1.4.2. Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản: - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông t hớng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính; Thông t số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v hớng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông t 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính;
- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hớng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Thủ tớng Chính phủ V/v Qui định chi tiết và hớng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản;
- Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính về ban hành Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
- Thông t số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trờng hớng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật đất đai;
- Thông t 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hớng dẫn thực hiện Nghi định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ;
- Thông t số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hớng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày
15/10/2007 của Chính phủ;
- Quyết định số 67/2007/QĐ-UBND ngày 31/12/2007 của UBND Tỉnh Vĩnh Phúc về việc Ban hành qui định giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2008;
- Quyết định số 74/2006/QĐ-UBND ngày 06/10/2006 của UBND Tỉnh Vĩnh Phúc về việc quy định đơn giá thuê đất, thuê mặt nớc trên địa bàn tỉnh. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2.2.1.4.3. Các văn bản pháp qui về Xây dựng:
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu t xây dựng công trình; Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày
29/9/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP; - Nghị định 29/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về quản lý kiến trúc đô thị;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 6 năm 2007 của Thủ tớng Chính phủ về Quản lý chi phí đầu t xây dựng công trình;
- Thông t số 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 hớng dẫn lập và quản lý chi phí đầu t xây dựng công trình;
- Thông t số 09/2008/TT-BXD ngày 17/4/2008 của Bộ Xây dựng về hớng dẫn điều chỉnh giá và hợp đồng xây dựng do biến động giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng;
- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trởng Bộ Xây dựng;
- Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ Xây dựng Về việc ban hành "Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng";
- Công văn số 1600/BXD-VP ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố Suất vốn đầu t xây dựng công trình năm 2007;
- Công văn số 1601/BXD-VP ngày 25/7/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố chỉ số giá xây dựng;
- Công văn số 2800/BXD-VP ngày 31/12/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố chỉ số giá xây dựng năm 2007;
- Công văn số 662/BXD-VP ngày 10/4/2008 của Bộ Xây dựng về việc công bố chỉ số giá xây dựng Quí I năm 2008;
- Tham khảo Quyết định 151/2007/QĐ-UBND ngày 31/12/2007 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn Thành phố Hà Nội; Quyết định số 36/2008/QĐ- UBND ngày 23/6/2008 của UBND Thành phố Hà Nội v/v điều chỉnh giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn Thành phố Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định số Quyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007;
Căn cứ các tài liệu pháp lý do Công ty TNHH Đầu t T&M Việt Nam cung cấp:
- Quyết định số 34/GP - VP ngày 21/3/2003 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc V/v cho phép Công ty TNHH T&M TRANS thành lập Doanh nghiệp 100% vốn nớc ngoài đặt trụ sở tại xã Quang Minh, huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc;
- Quyết định số 34/GPĐC1 - VP ngày 24/3/2004 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc V/v chuẩn y việc điều chỉnh Điều 1 - Mục 2 và Điều 3 - Khoản a, Khoản b của Giấy phép đầu t số 34/GP -VP ngày 21/3/2003 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc;
- Quyết định số 34/GPĐC2 - VP ngày 28/11/2005 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc V/v chuẩn y việc bổ sung mục tiêu hoạt động, tăng vốn đầu t, vốn pháp định và bãi bỏ quy định về thuế chuyển lợi nhuận ra nớc ngoài của Công ty TNHH Đầu t T&M Việt Nam;
V/v cho Công ty Đầu t T&M TRANS Việt Nam thuê đất xây dựng Trung tâm Thơng mại tại xã Quang Minh, huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc, kèm theo trích lục bản đồ tỷ lệ 1:1000;
- Quyết định số 4947/QĐ -UB ngày 02/12/2003 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc V/v thu hồi và giao đất bổ sung cho Công ty Đầu t T&M TRANS Việt Nam thuê đất xây dựng Trung tâm Thơng mại tại xã Quang Minh, huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc, kèm theo trích lục bản đồ tỷ lệ 1:1000;
- Giấy phép xây dựng số 36/GPXD ngày 22/4/2004 của Sở Xây dựng Vĩnh Phúc cấp cho Công ty TNHH Đầu t T&M TRANS Việt Nam;
- Hợp đồng thuê đất số 1158/HĐ - TĐ ngày 19/10/2007 ký giữa UBND tỉnh Vĩnh Phúc và Công ty TNHH Đầu t T&M Việt Nam;
- Bảng theo dõi Hợp đồng kinh tế thi công công trình Trung tâm Thơng mại Mê Linh Plaza, kèm theo một số hợp đồng kinh tế chính;
- Bảng kê doanh thu và phí dịch vụ năm 2006 và 2007 của Công ty TNHH Đầu t T&M Việt Nam;
- Bản vẽ hoàn công công trình nhà A1 - A2 Trung tâm Thơng mại Mê Linh Plaza tháng 10/2005;
- Bản vẽ hoàn công công trình nhà A và nhà B Trung tâm Thơng mại Mê Linh Plaza;
- Báo cáo Tài chính đã đợc kiểm toán giai đoạn 01/01/2007 đến 31/10/2007 do Công ty TNHH Kiểm toán T vấn Việt Nam lập;
- Căn cứ Công văn ngày 03/12/2007 của Công ty TNHH Đầu t T&M Việt Nam V/v thẩm định giá bất động sản;
- Hợp đồng số 9524/07/TĐG-HĐ ngày 10/12/2007 đã ký giữa Công ty TNHH Đầu t T&M Việt Nam và Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính (nay là Công ty Định giá và Dịch vụ Tài hính Việt nam) về việc thẩm định giá bất động sản;
- Căn cứ quá trình khảo sát thực trạng tháng 7/2008. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2.2.1.5. Thực trạng Tài sản thẩm định giá:
Khu Trung tâm Thơng mại Mê Linh Plaza tại Km8 đờng Cao Tốc Thăng Long - Nội Bài, xã Quang Minh, huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc:
2.2.1.5.1. Đất:
- Pháp lý: Lô đất thuê, thời hạn sử dụng 40 năm kể từ ngày 05/8/2003 (đã trả tiền thuê đất một lần), diện tích 54.818m2, thuộc quyền quản lý và sử dụng của Công ty TNHH Đầu t T&M Việt Nam để xây dựng Trung tâm Th- ơng mại (theo Hợp đồng thuê đất số 1158/HĐ - TĐ ngày 19/10/2007 ký giữa UBND tỉnh Vĩnh Phúc và Công ty TNHH Đầu t T&M Việt Nam).
- Vị trí: Lô đất tại Km8 đờng Cao Tốc Thăng Long - Nội Bài, xã Quang Minh, huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc.
+ Mặt tiền hớng Tây dài 220m tiếp giáp đờng cao tốc Thăng Long - Nội Bài.
+ Hớng Bắc dài 249,5m giáp khu ruộng trồng lúa (khu đất dự kiến quy hoạch trồng cây xanh).
+ Hớng Đông dài 208m giáp đờng quy hoạch của khu công nghiệp (đ- ờng bê tông Asphalt, rộng 24m).
+ Hớng Nam dài 237,5m tiếp giáp đờng vào Khu Công nghiệp (đờng bê tông Asphalt, rộng 24m).
Lô đất tiếp giáp đờng cao tốc Thăng Long - Nội Bài và đối diện với khu công nghiệp Quang Minh, cách khu đô thị Vinaconex khoảng 250m, cách ngã t đờng Bắc Thăng Long và đờng vào xã Chi Đông, Nam Cờng (theo quy hoạch đờng bê tông Asphalt rộng 24m) khoảng 200m, cách cầu Thăng Long 8km. Lô đất nằm trên huyết mạch giao thông Hà Nội - Sân bay Nội Bài và quốc lộ 18.
Xét đến mục đích sử dụng sinh lời cao nhất của thửa đất, tại vị trí đã nêu, dự án đầu t một khu Trung tâm Thơng mại, tập trung kinh doanh cho thuê mặt bằng bán buôn, bán lẻ vật liệu, trang thiết bị nội thất xây dựng. Thực tế từ khi Dự án đi vào hoạt động cho thấy loại hình kinh doanh này là phù hợp, có tiềm năng phát triển về sau.
2.2.1.5.2. Tài sản trên đất:
a. Nhà A: Là tòa nhà trung tâm, có chiều cao 3 tầng, xây dựng năm 2006,
tổng diện tích sàn xây dựng là 42.130m2.
- Phần thô (phần kết cấu thân nhà): Phơng án móng đợc sử dụng ở công
trình là móng cọc BTCT để bảo đảm độ vững chắc cho công trình. Phần kết cấu thân nhà gồm hệ khung cột kết hợp dầm bê tông cốt thép, sàn BTCT dự ứng lực đảm bảo chịu đợc hoạt tải lớn của Trung tâm Thơng mại. Mái bằng BTCT, phía trên đợc xử lý chống thấm. Phần mái khu vực trung tâm thông tầng đợc đỡ bằng kết cấu giàn không gian, trên lợp tôn, khu vực sảnh chính lợp bằng tấm Polycarbonate. Tờng bao che và ngăn phòng gồm hai loại: Tờng bao xây gạch rỗng có chiều dày 22cm, tờng ngăn khu văn phòng, phòng vệ sinh, hộp kỹ thuật dày 11cm.
- Hệ thống giao thông:
+ Hệ thống giao thông của Tòa nhà bao gồm hệ thống giao thông ngang, hệ thống giao thông đứng và các không gian giao thông tĩnh.
Hệ thống giao thông ngang bao gồm các không gian sảnh, hành lang chung đảm bảo đợc sự tiếp cận các khu vực chức năng khác nhau của công trình trên mặt bằng cùng cốt.
Hệ thống giao thông đứng bao gồm hệ thống thang bộ và thang máy, thang cuốn: Hệ thống thang máy gồm 5 thang máy, trong đó có 3 thang chở khách và 2 thang chở hàng. Ngoài ra, còn bố trí 4 thang cuốn.
Việc thoát ngời trong trờng hợp khẩn cấp đợc giải quyết bằng cách bố trí 8 thang bộ.
- Phần hoàn thiện:
Phần hoàn thiện nền, sàn nhà: Phần bậc tam cấp, ban công, sảnh chính
lát đá granite tự nhiên, phần còn lại tầng 1 và tầng 2, tầng 3 lát gạch Ceramic liên doanh kích thớc (40x40)cm.
Phần trát, bả lăn sơn, trần: Toàn bộ toà nhà trát vữa xi măng dày 2cm,
lăn sơn bả matít, cột khu mái chính ốp đá granite tự nhiên, tờng tầng 1 mặt sau và hai bên toà nhà ốp gạch thẻ (20x10)cm trang trí. Trần khu sảnh chính và mái chính sử dụng tấm hợp kim nhôm trang trí.
Phần cửa: Cửa ra vào tự động, kính an toàn, chịu lực dày 10mm màu
xanh. Cửa sổ và vách khung nhôm kính sử dụng cửa EuroWindow. Tờng bao xung quanh tòa nhà có các dãy ô vách kính lấy ánh sáng.
Phần hoàn thiện cầu thang: Hệ thống giao thông chiều đứng: Sử dụng
03 thang máy chở khách hiệu KONE loại tải trọng 1020kg (7 ngời), 02 thang tải hàng có ngời kèm hiệu Pacific trọng tải 1400kg, 03 điểm dừng, mặt ngoài tờng thang máy ốp đá Granite tự nhiên. Bên cạnh đó, bố trí 04 thang cuốn hiệu Schindler chở khách (sản xuất tại Trung Quốc). Hệ thống thang bộ gồm 08 thang, mặt thang ốp đá Granite, lan can thang Inox cao 90cm với tay vịn Inox D80. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Lan can hớng ra không gian thông tầng, cao 90cm, khung Inox D80, sử dụng các vách kính dày 10ly.
Phần hoàn thiện khu vệ sinh: Nền lát gạch granite liên doanh kích thớc
(40x40)cm, sàn đợc xử lý chống thấm, tờng ốp đá granite tự nhiên, thiết bị vệ sinh đồng bộ hãng Viglacera, mặt Lavabô ốp đá granite tự nhiên, cửa ra vào panô đặc, gỗ công nghiệp.
Hệ thống cấp điện chiếu sáng, nớc sinh hoạt: Hệ thống điện chiếu sáng
và điện động lực phù hợp với các qui chuẩn thiết kế Trung tâm thơng mại hiện đại. Điện từ mạng điện trung thế đợc cung cấp cho Trung tâm Thơng mại thông qua trạm biến áp công suất 2x2000KVA. Ngoài ra, hệ thống điện dự