* Cơ sở lý luận:
Phơng pháp chi phí đợc xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế. Theo nguyên tắc này thì: Giá trị của BĐS mục tiêu tơng đơng với chi phí làm ra một BĐS giống nh vậy và coi đây nh một vật thay thế. Nên nếu có đầy đủ các thông tin hợp lý thì ngời ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ich tơng tự.
* Kỹ thuật định giá:
- B ớc 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang đợc SDTNVHQN theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại luật đất đai và các phơng pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hớng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng.
- B ớc 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Trong phơng pháp chi phí giảm giá có 2 cách xác định chi phí :
+ Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản cần thẩm định giá. Chi phí tái tạo đ-
ợc tính căn cứ vào khối lợng nguyên nhiên vật liệu đã đợc sử dụng theo đúng nguyên bản nhân (x) giá tại thời điểm cần thẩm định.
+ Chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế tài sản cần thẩm định giá, có loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời, nhng có tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm cần thẩm định giá để tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng u việt hơn so với tài sản cần thẩm định giá. Chi phí thay thế đợc tính căn cứ vào khối lợng nguyên nhiên vật liệu có thể thay thế nhân (x) giá tại thời điểm thẩm định.
Các phơng pháp phổ thông tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình xây dựng:
+ Phơng pháp so sánh theo đơn vị;
+ Phơng pháp ớc tính theo hạng mục công trình;
+ Phơng pháp khảo sát số lợng (m2 xây dựng, m3 xây dựng...);
Thẩm định viên căn cứ vào loại hình công trình, thông tin có đợc để lựa chọn phơng pháp áp dụng phù hợp.
- B ớc 3: Xác định hao mòn và ớc tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất.
Hao mòn của công trình xây dựng bao gồm hao mòn tự nhiên, hao mòn do lỗi thời chức năng, hao mòn do tác động từ yếu tố bên ngoài tài sản (hao mòn kinh tế)
+ Hao mòn tự nhiên là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của thời tiết, việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng.
Việc ớc tính hao mòn tự nhiên có thể theo 3 cách:
Cách 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phơng pháp chiết trừ. Lựa chọn các bất động sản so sánh có đặc điểm cải tạo tơng tự với bất động sản cần thẩm
định giá trên thị trờng và và áp dụng quá trình chiết trừ để tìm ra tổng mức hao mòn
Cách 2: Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình để tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của công trình.
Tuổi đời hiệu quả
Công thức: % khấu hao = --- x 100 Tuổi đời kinh tế
Cách 3: căn cứ vào sự h hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính hao mòn của công trình.
Công thức tính nh sau: H = ∑ ∑ = = n i ki n i ki ki T xT H 1 1 Trong đó:
H : Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %; Hki : Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %;
Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình; n : Số kết cấu chính trong công trình .
+ Hao mòn do lỗi thời chức năng là hao mòn do giá trị sử dụng của công trình bị giảm do thiết bị không phù hợp hay thiết kế công trình có lỗi (nh trần nhà quá cao hoặc quá thấp, phòng ngủ, phòng tắm không thích hợp, lỗi thời về thiết bị…) dẫn đến việc sử dụng tài sản không đáp ứng đợc yêu cầu sử dụng tốt nhất. Giá trị hao mòn do lỗi thời về chức năng đợc ớc tính căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời chức năng công trình để tính giá trị hao mòn. Ví
dụ về phơng pháp xác định hao mòn do lỗi thời chức năng của công trình xây dựng tại phụ lục số 01 kèm theo Tiêu chuẩn này.
+ Hao mòn kinh tế (còn gọi là hao mòn do tác nhân bên ngoài) là hao mòn do giá trị của công trình bị giảm vì các yếu tố bên ngoài tài sản nh ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải…), sử dụng đất không tơng thích, suy thoái kinh tế...
Giá trị hao mòn kinh tế đợc tính nh sau: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
* Trờng hợp các quy định mới về tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế công trình, bảo vệ môi trờng…của cơ quan có thẩm quyền cao hơn, khắt khe hơn tr- ớc, từ đó làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình thì thẩm định viên về giá cần xem xét mức độ giảm sút này để tính sự giảm giá.
* Trờng hợp giá trị tài sản bị giảm vì các yếu tố bên ngoài nh ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải), sử dụng đất không tơng thích, do suy thoái kinh tế... thì thẩm định viên về giá căn cứ vào tình hình thị trờng để tính sự giảm giá.
- B ớc 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
- B ớc 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bớc 1 và kết quả bớc 4.
* Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:
- Ưu điểm:
+Phơng pháp này có thể định giá đợc những BĐS mà trên thị trờng ít hoặc không có giao dịch diễn, ra nh: Nhà thờ, bệnh viện, trờng học... Những BĐS khó có cơ sở để dự báo lựoi ích tơng lai.
+Thích hợp khi đánh giá BĐS dùng cho các giao địch và mục đích riêng biêt.
- Hạn chế:
+Cũng dựa nhiều vào việc thu thập các thông tin, dữ liệu thị trờng.
+Chi phí nói chung không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Tổng giá trị của nhiều bộ phận cha chắc đã bằng với giá trị toàn bộ phận.
+Việc tính một số khoản giảm giá có thể trở lên chủ quan và khó thực hiện.
+Yêu cầu TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức đặc biệt là trong lĩnh vực xây dựng.
- Điều kiện áp dụng:
+Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phơng pháp so sánh.
+Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; mục đích đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu, tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thờng khi Nhà nớc giải tỏa, đền bù.
+Đợc sử dụng khi ngời ta tin tởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị BĐS.
+ Kiểm tra kết quả các phơng pháp thẩm định giá khác.