1.3.1 Báo cáo thẩm định giá:
1.3.1.1. Tổng quan:
Báo cáo kết quả thẩm định giá (hay còn gọi là báo cáo thẩm định giá) là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá.
Mục đích của báo cáo định giá là truyền đạt kết quả và các kết luận của thẩm định viên một cách có hiệu quả và có sức thuyết phục đối với ngời sử dụng thông tin, nhất là đối với những ngời có liên quan về mặt lợi ích. Vì vậy, báo cáo định giá phải đợc trình bày rõ ràng, chính xác và đầy đủ các giả thiết, số liệu, các phân tích, các tiến trình, các kết quả và kết luận đạt đợc của thơng vụ định giá.
1.3.1.2. Nội dung của báo cáo thẩm định giá (theo tiêu chuẩn định giá Việt Nam) Việt Nam)
Nội dung chi tiết của báo cáo kết quả thẩm định giá có thể thay đổi theo đối tợng thẩm định giá, mục đích và theo yêu cầu của khách hàng, tuy nhiên một báo cáo thẩm định giá phải gồm các nội dung cơ bản sau:
+ Những thông tin cơ bản
+ Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá + Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật + Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý
+ Những giả thiết hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản + Kết quả khảo sát thực địa
+ Những lập luận về mức giá cuối cùng + Phơng pháp thẩm định giá
+ Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình thẩm định giá
+ Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có)
+ Tên, chữ ký của thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tài sản + Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả thẩm định giá
1.3.2. Chứng th thẩm định giá:
1.3.2.1. Tổng quan:
Chứng th thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ na về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định giá tài sản.
Về mặt hình thức chứng th thẩm định giá chính là một bản cô đọng của báo cáo thẩm định giá. Mục tiêu của chứng th thẩm định giá chính là công bố ra bên ngoài những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định giá tài sản.
1.3.2.2. Nội dung của chứng th thẩm định giá:
+ Mục đích thẩm định giá + Thời điểm thẩm định giá
+ Các căn cứ thẩm định giá + Các cơ sở giá trị thẩm định giá
+ Mô tả chính xác tài sản thẩm định giá + ứng dụng các phơng pháp thẩm định giá + Kết quả thẩm định giá
+ Chữ ký của thẩm định viên và giám đốc tổ chức thẩm định giá, đóng dấu tổ chức thẩm định giá.
CHơng ii:
Lập báo cáo, chứng th thẩm định giá Khu Trung Tâm Thơng mại Mêlinh Plaza
(Km8 Đờng cao tốc Thăng Long - Nội Bài, xã Quang Minh, huyện Mê Linh, Tỉnh Vĩnh Phúc)
2.1. Giới thiệu về Công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC). tài chính Việt Nam (VVFC).
2.1.1. Sự hình thành và phát triển:
Tên giao dịch bằng tiếng Việt:
Tên giao dịch bằng tiếng Anh:
VIET NAM VALUATION AND FINANCE CONSULTANCY COMPANY
Tên giao dịch viết tắt: V V F C
Địa chỉ: số 3 - Thuỵ Khuê, Quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội
Điện thoại: 0804 3139/ 0804 4186; Fax: 04.3847 2271/ 04.3728 1550 Công ty VVFC là đơn vị đầu tiên về lĩnh vực thẩm định giá đợc thành lập tại Việt Nam. Tiền thân của Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam là một đơn vị trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ, đợc thành lập tháng 02 năm 1998. Từ tháng 8 năm 2003, Công ty là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Bộ Tài chính. Ngày 06/9/2007, Bộ trởng Bộ Tài Chính ký Quyết định số
3004/QĐ-BTC Phê duyệt phơng án chuyển Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính thành Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam, hoạt động theo Luật doanh nghiệp.
* Các Chi nhánh và Văn phòng đại diện:
- Khu vực Miền Nam:
Lầu 7, 49 Pasteur, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
- Khu vực Đông Bắc:
- Khu vực Tây Nguyên:
280 Hoàng Diệu, Phờng Thành Công, TP. Buôn Ma Thuột
- Trung tâm Đấu giá và Dịch vụ tài chính Quốc gia:
Số 3 - Thuỵ Khuê, Quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội
- Khu vực Việt Bắc:
63 Đờng Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên.
- Khu vực Tây Bắc:
Phờng Mờng Thanh, Thành phố Điện Biên
- Khu vực Đông Nam Bộ:
Số 32 K2 Trung tâm thơng mại, đờng Trơng Văn Bang, Phờng 7, Thành phố Vũng Tàu
- Khu vực Trung du Bắc Bộ:
36 đờng Kim Đồng, Phờng Gia Cẩm, TP. Việt Trì.
* Đội ngũ chuyên nghiệp
Là một đơn vị hoạt động t vấn, VVFC luôn coi trọng trình độ và kinh nghiệm của đội ngũ nhân viên. Chúng tôi tự hào có đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp có trình độ, năng động, sáng tạo, có tính thần trách nhiệm cao, luôn tuân thủ các Tiêu chuẩn Thẩm định giá do Nhà nớc ban hành cũng nh các Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đợc chấp nhận chung.
Các nhân viên làm công tác nghiệp vụ của Công ty 100% tốt nghiệp đại học và trên đại học, trong đó gần 30% là thạc sỹ hoặc đang theo học cao học. Đội ngũ nhân viên đợc tham dự các chơng trình đào tạo chuyên môn liên tục do Bộ Tài chính, các tổ chức trong nớc và quốc tế tổ chức. Hàng năm, Công ty đều gửi các chuyên viên đi đào tạo về nghiệp vụ thẩm định giá do Mỹ, Canađa, úc, Singapore, Thái Lan, Malaysia... tổ chức. Bên cạnh đó, các chuyên viên thẩm định giá luôn ý thức tự trau dồi học hỏi, không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong môi trờng pháp lý và trong ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật.
Hiện nay, số lợng các nhân viên làm về thẩm định giá ở Việt Nam đợc cấp Thẻ thẩm định viên về giá không nhiều và phải trải qua những kỳ thi do Hội đồng thi Quốc gia tổ chức rất nghiêm ngặt. Công ty hiện đang có số lợng Thẩm định viên về giá nhiều nhất tại Việt Nam.
Nguyên tắc lập kế hoạch nhân sự của VVFC là bố trí các thẩm định viên có năng lực và kinh nghiệm trong lĩnh vực mà khách hàng đề nghị thẩm định giá, nhằm đảm bảo cung cấp dịch vụ hoàn hảo nhất. Ban Lãnh đạo Công ty giám sát trực tiếp các nhóm để đảm bảo việc thẩm định theo đúng các quy định của Nhà nớc và đạt đợc chất lợng cao nhất.
* Phơng châm và tôn chỉ hành động
Cam kết "Cung cấp các dịch vụ một cách chuyên nghiệp" đã trở thành phơng châm, giá trị và niềm tin của VVFC, và giờ đây trở thành một phần không thể tách rời trong văn hóa của Công ty, đòi hỏi Công ty phải không ngừng tự đổi mới và phát triển.
- Tôn chỉ hành động của chúng tôi:
chúng ta”.
2.1.2. Đặc điểm hoạt động :
* Kinh doanh dịch vụ:
- Định giá (thẩm định giá) các tài sản, hàng hoá, động sản, bất động sản và dự án đầu t của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nớc.
- Định giá giá trị tài sản vô hình, giá trị thơng hiệu, lợi thế kinh doanh... - Xác định giá trị doanh nghiệp.
- Đánh giá uy tín doanh nghiệp.
- Bán đấu giá tài sản, hàng hoá theo yêu cầu của khách hàng.
- Kinh doanh, môi giới kinh doanh tài sản (bất động sản, động sản, doanh nghiệp).
- Xuất bản các ấn phẩm liên quan đến các lĩnh vực, hoạt động kinh doanh của công ty nh: kinh tế tài chính, kinh tế thị trờng, giá cả... bằng tiếng Việt, tiếng nớc ngoài theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức điều tra, nghiên cứu, ứng dụng, hội thảo khoa học về xã hội, thị trờng giá cả, kinh tế tài chính, tổ chức các lớp bồi dỡng nghiệp vụ về kinh tế thị trờng giá cả, định giá, kinh tế tài chính theo quy định của pháp luật.
- Kinh doanh xuất nhập khẩu vật t, thiết bị hàng hoá phục vụ sản xuất và tiêu dùng.
* T vấn:
- T vấn cổ phần hoá, xây dựng phơng án xác định giá trị doanh nghiệp. - T vấn đầu t, kinh doanh, mua - bán doanh nghiệp.
- T vấn tài chính doanh nghiệp (giá thành, giá bán sản phẩm, thuế...) - T vấn đấu giá tài sản.
- T vấn Marketing.
* Các ngành nghề khác phù hợp với năng lực Công ty và đợc pháp luật cho phép.
2.1.4. Kết quả hoạt động của công ty trong thời gian qua:
* Hiệu quả kinh tế: (vnđ)
Chỉ tiêu Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007
Tổng doanh thu 3.700.000.000 8.950.000.000 13.660.000.000 Lợi nhuận trớc thuế 1.030.000.000 2.134.000.000 4.160.000.000 Lợi nhuận sau thuế 742.000.000 1.540.000.000 3.000.000.000 - Sơ đồ mô tả tốc độ tăng trởng của doanh thu trong 3 năm:
Doanh thu năm 2005: 14% 2006: 34% 2007: 52%
* Hiệu quả về mặt x hội:ã
- Thu nhập bình quân:
2005: 3.800.000 đ/ng/tháng 2006: 5.500.000 đ/ng/tháng 2007: 7.700.000 đ/ng/tháng
- Tổng hợp thu chi quỹ phúc lợi: (vnđ)
STT Nội dung Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007
1 Số d đầu kỳ 184.825.911 346.983.282 927.577.578 2 Thu trong kỳ 266.624.328 960.779.718 1.208.966.700 3 Chi trong kỳ 160.234.877 380.185.422 1.650.002.000 4 Số d cuối kỳ 291.215.362 927.577.578 486.542.278 - Tổng hợp số lợng văn bản đề nghị TĐG:
STT Nội dung Năm
2003 Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 1 Tổng giá trị đề nghị thẩm định 1.800 2.400 4.200 9.500 29.900
2 Tiết kiệm chi tiêu ngân sách
2.2. Lập báo cáo, chứng th định giá Khu Trung tâm Th-ơng mại Mêlinh Plaza tại Km8 đờng cao tốc Thăng ơng mại Mêlinh Plaza tại Km8 đờng cao tốc Thăng Long - Nội Bài, xã Quang Minh, huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc
2.2.1. Báo cáo thẩm định giá:2.2.1.1. Mục đích thẩm định giá: 2.2.1.1. Mục đích thẩm định giá:
Để Công ty TNHH Đầu t T&M Việt Nam làm cơ sở trong việc góp vốn liên doanh.
2.2.1.2. Thời điểm thẩm định giá:
Tháng 7 năm 2008.
bộ thời gian thuê) của Công ty TNHH Đầu t T&M Việt Nam: Khu Trung tâm Thơng mại Mêlinh Plaza tại Km8 đờng cao tốc Thăng Long - Nội Bài, xã Quang Minh, huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc.
2.2.1.4. Căn cứ thẩm định giá:
2.2.1.4.1. Các văn bản pháp qui về Thẩm định giá:
- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002; - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh Giá; Nghị định số
75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003;
- Thông t số 15/2004/TT-BTC ngày 9 tháng 3 năm 2004 của Bộ Tài chính hớng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ;
- Căn cứ Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá;
- Thông t số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hớng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về thẩm định giá;
- Quyết định số 06/2005/QĐ-BTC ngày 18/01/2005 của Bộ Tài chính về Qui chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ;
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính v/v "Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam";
- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ tr- ởng Bộ Tài chính v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);
2.2.1.4.2. Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản: - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông t hớng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính; Thông t số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v hớng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông t 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính;
- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hớng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Thủ tớng Chính phủ V/v Qui định chi tiết và hớng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản;
- Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính về ban hành Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
- Thông t số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trờng hớng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật đất đai;
- Thông t 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hớng dẫn thực hiện Nghi định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ;
- Thông t số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hớng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày
15/10/2007 của Chính phủ;
- Quyết định số 67/2007/QĐ-UBND ngày 31/12/2007 của UBND Tỉnh Vĩnh Phúc về việc Ban hành qui định giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2008;
- Quyết định số 74/2006/QĐ-UBND ngày 06/10/2006 của UBND Tỉnh Vĩnh Phúc về việc quy định đơn giá thuê đất, thuê mặt nớc trên địa bàn tỉnh.
2.2.1.4.3. Các văn bản pháp qui về Xây dựng:
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu t xây dựng công trình; Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày
29/9/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP; - Nghị định 29/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về quản lý kiến trúc đô thị;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 6 năm 2007 của Thủ tớng Chính phủ về Quản lý chi phí đầu t xây dựng công trình;
- Thông t số 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 hớng dẫn lập và quản lý chi phí đầu t xây dựng công trình;
- Thông t số 09/2008/TT-BXD ngày 17/4/2008 của Bộ Xây dựng về hớng dẫn điều chỉnh giá và hợp đồng xây dựng do biến động giá nguyên liệu, nhiên