* Cơ sở lý luận:
Phơng pháp thu nhập đợc xây dựng dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tơng lai:
+ Một tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho ngời chủ sở hữu. Giữa giá trị tài sản và thu nhập từ tài sản có mối quan hệ trực tiếp. Nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho ngời chủ càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao.
+ Giá trị thị trờng của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (giá trị tài thời điểm cần thẩm định giá) của các khoản thu nhập ròng có thể thu về trong tơng lai từ tài sản.
* Kỹ thuật định giá:
Phơng pháp thu nhập đợc chia thành hai phơng pháp:
- Phơng pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trờng hợp thu nhập từ tài sản đầu t qua các năm không thay đổi và số năm đầu t là vô hạn.
- Phơng pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trờng hợp thu nhập từ tài sản đầu t qua các năm khác nhau.
Phơng pháp vốn hóa trực tiếp: Vốn hóa trực tiếp là phơng pháp sử dụng thu nhập để ớc tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.
+ Công thức vốn hóa trực tiếp:
V = I R hoặc V = I x GI
Trong đó: V ; là giá trị tài sản
I: thu nhập ròng trong một năm R: tỷ suất vốn hóa
GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)
+ Các bớc tiến hành:
B
ớc 1: Ước tính thu nhập cho tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với mối loại tỷ suất vốn thich hợp.
B
ớc 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập.
B
Phơng pháp dòng tiền chiết khấu (DCF): Phơng pháp dòng tiền chiết khấu là phơng pháp ớc tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tơng lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập.
- Công thức
* Trong trờng hợp dòng tiền không đều V= n n n i t t t t V r CF ) 1 ( ) 1 ( + + + ∑ −
Trong đó: V: Giá trị thị trờng của tài sản CFt : Thu nhập năm thứ t
Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n n : Thời gian năm giữ tài sản.
r: tỷ suất chiết khấu * Trờng hợp dòng tiền đều: V= n n n i t t t V r CF ) 1 ( ) 1 ( 1 + + + ∑ − Các bớc tiến hành B
ớc 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.
B
ớc 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.
B
ớc 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
B
ớc 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ
B
ớc 5: Ước tính tỷ suất vốn hoá thích hợp.
B
ớc 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.
* Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:
+ Xét vê mặt lý thuyết đây là phơng pháp có cơ sỏ lý luận chặt chẽ nhất vì nó tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu t.
+ Đây là phơng pháp đơn giản ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền.
+ Có thể đạt đợc đọ chính xác cao khi có chứng cớ về các thơng vụ có thể so sánh đợc, khi các khoản thu nhập dự báo trớc với độ tin cậy cao.
- Hạn chế:
+ Khi phân tích các thơng vụ tơng tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lợng, thời hạn cho thê, những thay đổi về tiền cho thuê.
+ Trong nhiều trờng hợp có thể thiếu cơ sở để dự báo các khoản thu nhập tơng lai.
+ Kết quả định giá có độ nhạy lớn trớc mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong những trờng hợp nh vậy, kêt quả sẽ chịu ảnh hởng nhiều của yếu tố chủ quan.
- Điều kiện áp dụng:
Phù hợp khi ĐGBĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trớc một cách hợp lý.
Với BĐS có thu nhập không đều thì có thể sử dụng một dạng tơng tự là ph- ơng pháp chiết khấu dòng tiền.