* Cơ sở lý luận:
- Phơng pháp thặng d đòi hỏi phải quán triệt đầy đủ các nguyên tắc trong thẩm định giá. Tuy nhiên nguyên tắc đóng góp vẫn giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này thì giá trị của một BĐS đợc xác định dựa trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
- Với quan niệm: Giá trị thực-giá trị khách quan- giá trị công bằng của một tài sản, một dự án đầu t trên thị trờng cạnh tranh sẽ bằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trờng và chi phí cơ hội thị trờng khi đầu t vào tài sản hay dự
án đó. Do đó giá trị BĐS là số còn lại sau khi đã xác định đợc giá thị trờng và chi phí cơ hội thị trờng thị trờng cho dự án đầu t vào tài sản.
* Kỹ thuật định giá:
Phơng pháp thặng d bao gồm các bớc thực hiện nh sau:
- B ớc 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần thẩm định có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
- B ớc 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển. - B ớc 3: ớc tính tổng số chi phí phát triển bao gồm:
+ Chi phí đầu t vào đất: san lấp mặt bằng, chi phí đầu t cơ sở hạ tầng (đờng, hệ thống cấp thoát nớc cho toàn khu, hệ thống điện).
+ Chi phí xây dựng, xởng hoặc cải tạo nhà xởng.
+ Chi phí phá dỡ nhà, xởng cũ không còn phù hợp với nhu cầu phát triển mới.
+ Chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc cho thuê nền đất hoặc toàn bộ công trình đã đầu t xây dựng trong khu đất: tiếp thị, quảng cáo...
+ Lãi vay ngân hàng: thông thờng bằng chi phí bỏ ra trớc thuế x lãi suất ngân hàng gắn liền với chu kỳ đầu t.
+ Thuế.
+ Lợi nhuận cho nhà đầu t (Công ty phát triển ): lợi nhuận bình quân của ngành kinh doanh Bất động sản.
- B ớc 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để có đợc tổng giá trị còn lại.
* Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.
- Ưu điểm:
+ Đợc sử dụng để đánh giá những BĐS có tiềm năng phát triển.
+ Đây là phơng pháp thích hợp để đa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
+ Nó có giá trị quan trọng để t vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt đợc khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
- Hạn chế:
+ Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.
+ Mọi ớc tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trờng.
+ Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với của việc ớc tính các chi phí và giá bán.
+ Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ớc tính các chi phí và giá bán.
+ Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ớc tính tất cả các khoản mục khác nhau.
+ Phơng pháp này cha tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, nh vậy là giả định tất cả các dòng tiền xảy ra trong cùng một thời điểm mà giả định này là không hiện thực.
- Điều kiện áp dụng
+ Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố ớc tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt đợc độ tin cậy cao.
+ TĐV phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội SDTNVHQN. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phơng tiện tính toán hiện đại khi đánh giá phơng án phát triển BĐS.
+ Phơng pháp này đợc các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh BĐS sử dụng một cách thờng xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và cơ hôi đầu t vào BĐS... Đợc ngời mua nhà xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để
cải thiện và hiện đại hóa thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá trị cao hơn so với chi phí bỏ ra.