* Cơ sở lý luận:
Phơng pháp lợi nhuận dựa trên giả định ngời đầu t kinh doanh và ngời chủ sở hữu bất động sản là khác nhau, mặc dù trên thực tế có thể là một ngời duy nhất. Vì vậy, giá trị BĐS là vốn hóa thu nhập thực (coi nh tiền thuê) từ BĐS. Nguyên tắc áp dụng ở đây vẫn là SDTNVHQN.
* Kỹ thuật định giá:
- Bớc 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng ký với cấp có thẩm quyền. Ví dụ một trạm bán xăng có thể đăng ký và mở các dịch vụ và có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu, rửa xe, siêu thị mi ni…
- Bớc 2: xác định tổng chi phí: bao gồm:
+ Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật t:
Hàng hóa, nguyên liệu, vật t mua cho kinh doanh nh nguyên liệu, thực phẩm, đồ uống phục vụ trong tiệm ăn; xăng dầu trong các cây xăng là chi phí nguyên liệu, vật t… sẽ đợc trừ ra khỏi tổng thu nhập để tính ra khoản lợi nhuận ròng.
+ Chi phí lãi vay ngân hàng.
+ Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao gồm cả tiền công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi phí nớc, điện, gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm, khấu hao trang thiết bị…
Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu t.
- Bớc 4: áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản.
Thu nhập thực hàng năm Giá trị thị trờng của bất động sản = ---
Tỷ suất vốn hóa
* Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:
- Ưu điểm:
+ Định giá đợc những BĐS mà giá trị của tài sản phụ thuộc chủ yếu vào khả năng sinh lời của BĐS.
- Hạn chế:
+ Khó khăn trong việc xác định sự SDTNVHQN của BĐS.
+ Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa.
+ Phơng pháp lợi nhuận của phơng pháp thẩm định giá chỉ áp dụng đ- ợc đối với những tài sản mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.
+ Lợi nhuận ớc tính có thể không phản ánh đợc mức độ thu nhập thật của tài sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của việc làm việc chăm chỉ quá mức của ngời vận hành tài sản đó.
+ Muốn làm việc tốt theo phơng pháp này nhà thẩm phải có kiến thức tốt về loại hình kinh doanh mà tài sản sử dụng.
- Điều kiện áp dụng:
+ Phơng pháp lợi nhuận chỉ áp dụng đối với các tài sản có khả năng sinh lời.
+ Phơng pháp lợi nhuận đợc sử dụng thẩm định giá cho các tài sản đặc biệt nh khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng hoặc là những tài sản khác mà việc so sánh với các tài sản tơng tự găp khó khăn do giá trị của tài sản thẩm định chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời.