Luận Văn 10 đ HVTC: Quy trình định giá bất động sản tại Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần á Châu

Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá Lời mở đầu 1. Tính cấp thiết của đề tài: Khi đề cập đến sự phát triển của nền kinh tế thị trờng, chúng ta không thể không kể đến sự phát triển của thị trờng bất động sản và vai trò quan trọng của hệ thống ngân hàng. Định giá tài sản là một lĩnh vực khá mới mẻ tại Việt Nam nhng nó đã khẳng định đợc vai trò quan trọng của mình trong các hoạt động của thị trờng bất động sản nh: mua, bán, chuyển nhợng nhà đất, phân chia tài sản và đặc biệt là cho vay thế chấp tại ngân hàng. Nhờ có hoạt động định giá tài sản đảm bảo mà các ngân hàng có thể phát huy đợc tốt vai trò của mình, cho vay phù hợp với giá trị của tài sản đảm bảo và hạn chế đợc rủi ro tín dụng, đặc biệt là trong điều kiện nền kinh tế Việt Nam đang gặp khó khăn và khủng hoảng nh hiện nay thì hoạt động định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng lại càng tỏ rõ vai trò quan trọng của nó. Tuy vậy hoạt động định giá tài sản tại các ngân hàng thơng mại vẫn còn nhiều bất cập : hệ thống thông tin còn thiếu, cha đồng bộ, hệ thống các văn bản quy định cha đầy đủ về mặt pháp lý khiến hoạt động định giá trong ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn. Vì vậy, với mong muốn góp phần nhỏ trong việc nghiên cứu nhằm phát triển và hoàn thiện công tác định giá tại các ngân hàng thơng mại, nên trong khoảng thời gian thực tập của mình tại Ngân hàng TMCP á Châu, em quyết định chọn đề tài: Quy trình định giá bất động sản tại Ngân hàng Thơng Mại Cổ Phần á Châu nhằm làm rõ hơn và hoàn thiện hoạt động định giá tài sản phục vụ cho mục đích cho vay, thế chấp, bảo lãnh của các ngân hàng. 2. Mục đích nghiên cứu: Luận văn đợc viết nhằm vào 3 mục đích cơ bản: - Thứ nhất: Hệ thống hoá cơ sở lý luận và quy trình định giá BĐS thế chấp trong ngân hàng. - Thứ hai: Đánh giá thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thơng mại cổ phần á Châu. - Thứ ba: Những giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện quy trình định giá BĐS thế chấp. 3. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu khái quát về BĐS, cơ sở lý luận của việc định giá BĐS thế chấp, nêu lên tình hình thực trạng quy trình định giá BĐS thế chấp Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01 1 Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá tại NHTMCP Châu trên thực tế trong vài năm trở lại đây. Từ đó, đề xuất các biện pháp nâng cao hoạt động này. 4. Phơng pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng phơng pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm cơ sở phơng pháp luận. Ngoài ra, luận văn còn sử dụng thêm phơng pháp thống kê, phân tích tổng hợp quá trình nghiên cứu. 5. Bố cục luận văn : Ngoài phần mở đầu, kết luận thì luận văn đợc sắp xếp thành 3 chơng: Chơng I: Tổng quan về hoạt động định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng. Chơng II: Thực trạng quy trình định giá BĐS thế chấp tại ACB. Chơng III: Giải pháp và một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình định giá BĐS thế chấp tại ACB. Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong bộ môn Định giá tài sản và Kinh doanh bất động sản, các cô chú, anh chị công tác tại Ngân hàng TMCP Châu và đặc biệt là thầy giáo hớng dẫn Tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng đã giúp đỡ nhiệt tình để em có thể hoàn thành đề tài này. Chơng I Tổng quan về hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng 1.1. Tổng quan về BĐS và vai trò của thế chấp BĐS trong sự phát triển của kinh tế xã hội. 1.1.1. Tổng quan về BĐS: 1.1.1.1. Khái niệm BĐS: Trong quan hệ tín dụng, khách hàng vay vốn bằng tài sản đảm bảo rất quan trọng và chiếm một tỉ lệ lớn. Tài sản đảm bảo đợc chia thành 2 loại: động sản và bất động sản. Hầu nh khách hàng đi vay đều chỉ quan tâm đến việc có đợc vay đủ số tiền mình cần hay không mà không hiểu rõ rằng quan hệ tín dụng của mình đợc điều chỉnh bằng luật pháp. Vì vậy chúng ta cần phải hiểu rõ đợc các khái niệm cơ bản nhất về BĐS. Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01 2 Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự đã xác định khái niệm bất động sản nh sau: a) Đất đai b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. Nh vậy, BĐS trớc hết là tài sản nhng không phải tài sản nào cũng là BĐS, chỉ những tài sản không thể di dời đợc mới là bất động sản. Vì vậy đặc điểm riêng của BĐS là không thể di dời đợc. Chính vì vậy, BĐS trớc hết là đất đai và các công trình, kiến trúc gắn liền với đất đai. Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của BĐS. Theo quan niệm nh trên về BĐS, hàng hoá BĐS bao gồm 2 chủng loại chủ yếu là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong. Đất đai bao gồm các loại sau: - Đất nông nghiệp - Đất lâm nghiệp - Đất khu dân c nông thôn - Đất đô thị - Đất chuyên dùng - Đất cha sử dụng Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm các loại sau: - Công trình làm nhà ở - Công trình thơng nghiệp, khách sạn, văn phòng - Công trình đặc biệt: quốc phòng, an ninh - Công trình công nghiệp. Ngày nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thì nhu cầu vay vốn của ngời dân, các tổ chức kinh doanh cũng tăng dần lên. Để có thể vay vốn họ dùng chính tài sản thuộc quyền sở hữu và quyền sử dụng của mình để thế chấp tại các Ngân hàng thơng mại (NHTM), tổ chức tín dụng để vay vốn. Thế chấp BĐS chính là việc bên vay vốn (các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp) đem tài sản thuộc quyền sở hữu và quyền sử dụng của mình làm tài sản bảo đảm để vay vốn tại các NHTM và các tổ chức tín dụng. Khi đến thời hạn trả nợ, họ sẽ hoàn trả NHTM, các tổ chức tín dụng nợ gốc, lãi vay, tiền phạt lãi quá hạn (nếu có), các khoản phí khác (ghi trong hợp đồng tín dụng). Tuy nhiên một Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01 3 Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá đặc tính quan trọng của BĐS là không thể di dời đợc vì vậy các bên đi vay không thể mang tài sản của mình đến các NHTM hay tổ chức tín dụng để thế chấp. Luật đất đai đã tháo gỡ vấn đề đó bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đây là chứng th pháp lý thể hiện tính hợp pháp trong quan hệ đất đai. Vậy sự việc sẽ giản đơn hơn khi ngời có nhu cầu về vốn đi vay vốn, họ chỉ cần mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và quyền sở hữu nhà ở đến đặt làm tin vay vốn với Ngân hàng, nếu Ngân hàng chấp nhận cho vay thì họ sẽ đợc vay vốn. Vì vậy thực chất của việc thế chấp BĐS tại Việt Nam là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất. Thế chấp BĐS để vay vốn tại các NHTM là một hoạt động quan trọng nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành tài chính - ngân hàng và nền kinh tế tăng cờng công tác quản lý của Nhà nớc với BĐS nói chung và nhà đất nói riêng. Hơn nữa hoạt động này còn giúp cho các ngân hàng tránh đợc rủi ro tín dụng và hoạt động hiệu quả hơn. 1.1.1.2. Đặc điểm chủ yếu của BĐS: - Tính cố định về vị trí: Đặc điểm này là do hàng hoá BĐS luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng di chuyển. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Do đó các bất động sản nh nhà, công trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí và địa điểm. Cho nên các bên đi vay cần mang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất cùng các giấy tờ khác có liên quan đến ngân hàng để làm tin. Nhân viên thẩm định cần phải đi thẩm định thực tế để biết rõ vị trí của BĐS và đánh giá sự ảnh hởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS thế chấp. - Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này đợc xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế. - Tính khác biệt: Giữa các BĐS có những sự khác nhau rất đáng chú ý. Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS; quang cảnh môi trờng Từ đó đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song cũng trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác. Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01 4 Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá - Tính khan hiếm: Sự khan hiếm bất động sản chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và bất động sản có tính khác biệt, cố định về vị trí. Vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản thờng mất cân đối, theo chiều hớng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, ngời đầu cơ về lâu dài thờng có lợi do giá cả luôn có xu hớng tăng lên. Nhà nớc cần có chính sách chống đầu cơ bất động sản, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế. Điều này ảnh hởng rất lớn đến giá trị của BĐS. - Có giá trị lớn: Giá trị BĐS thờng rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. - Tính ảnh hởng lẫn nhau: Các bất động sản thờng có tác động qua lại với nhau và có ảnh hởng các hoạt động kinh tế- xã hội từ đó Nhà nớc phải thống nhất quản lí về bất động sản. Khi định giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hởng nếu nh có các công trình bất động sản khác ra đời. 1.1.1.3. Phân loại BĐS thế chấp: Tài sản dùng để thế chấp trong ngân hàng thờng rất đa dạng nhng đợc phân thành 2 loại chủ yếu là động sản và bất động sản. Tài sản thế chấp là động sản thờng bao gồm các loại xe cộ, máy móc, các dây chuyền sản xuất, thiết bị Tuy nhiên bất động sản vẫn là tài sản đảm bảo quan trọng và chiếm đại đa số tài sản thế chấp để vay vốn tại ngân hàng. Ta có thể phân loại bất động sản thế chấp tại ngân hàng bao gồm các loại sau: + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. + Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định đợc thế chấp + Trờng hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trờng hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận + Các tài sản khác theo quy định của pháp luật + Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trờng hợp tài sản thế chấp đợc bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trờng hợp các bên có thoả thuận bên thế chấp hoặc ngời thứ ba giữ. Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu có thể đợc thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01 5 Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự đợc bảo đảm trừ trờng hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. 1.1.1.4. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp. Bất động sản dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây: Thứ nhất: Tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh. Để chứng minh đợc điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất trình Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trờng hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đợc thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với tài sản mà Nhà nớc giao cho doanh nghiệp Nhà nớc quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh đợc quyền đợc thế chấp hoặc bảo lãnh bất động sản đó. Thứ hai: Tài sản phải đợc phép giao dịch Tài sản đợc phép giao dịch đợc hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. Thứ ba: Không có tranh chấp tại thời điểm kí kết hợp đồng bảo đảm. Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật về cam kết của mình. Thứ t: BĐS mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm BĐS trong thời gian bảo đảm tiền vay. 1.2. Thẩm định giá và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng. 1.2.1. Thẩm định giá và vai trò của thẩm định giá. 1.2.1.1. Thẩm định giá. Có rất nhiều khái niệm về thẩm định giá: - "Thẩm định giá là sự đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản cho phù hợp với thị trờng tại một thời điểm, một địa điểm nhất định theo tiểu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ của quốc tế". Điều 4 - Pháp lệnh giá của Việt Nam ngày 8/5/2002. Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01 6 Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá - "Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ớc tính giá trị cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản cũng nh xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trờng, bao gồm các loại đầu t lựa chọn". Giáo s Lim Lan Yuan, Trờng Xây Dựng và Bất động sản, Đại học quốc gia Singapore. - "Thẩm định giá là sự ớc tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đợc xác định rõ". Giáo s W.Seabrooke, Đại học Pourtmouth, Vơng quốc Anh. Tóm lại, thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Thẩm định giá trị tài sản sử dụng cho mục đích thế chấp đợc xem là hoạt động t vấn cho các tổ chức tín dụng để các tổ chức này quyết định cho vay. Các tài sản đợc thẩm định theo giá trị thị trờng theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, đồng thời đảm bảo tính công khai minh bạch. 1.2.1.2. Vai trò của thẩm định giá đối với đối với sự phát triển kinh tế xã hội. Nền kinh tế ngày càng phát triển cùng với sự phát triển của thị trờng bất động sản khiến cho hoạt động định giá tài sản càng ngày càng giữ một vai trò quan trọng. Thứ nhất: Nhờ có kết quả định giá và giá ớc lợng phản ánh đúng giá trị thị trờng mà ngời dân không bị thiệt thòi trong những giao dịch, mua bán, trao đổi đặc biệt trong trờng hợp thiếu thông tin thị trờng. Các giao dịch nh thừa kế, thế chấp cũng sẽ có tính công bằng hơn. Thứ hai: Việc xác định giá trị bất động sản sát với giá thị trờng sẽ giúp cho các việc nh đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp đợc thực hiện một cách trôi chảy. Điều này cũng rất quan trọng trong việc định giá doanh nghiệp một cách chính xác do trớc đây giá trị của đất đai của các doanh nghiệp nhà nớc thờng không đợc tính hoặc nếu đợc tính thì rất thấp khác xa giá trị thị trờng. Vì vậy nếu giá trị đất không đợc đánh giá lại trong quá trình cổ phần hoá thì sẽ làm cho ngân sách nhà nớc bị thất thoát lớn. Thứ ba: Hoạt động định giá không chỉ cần thiết cho việc định giá hàng loạt quy mô lớn của nhà nớc để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lý nhà nớc mà còn cần thiết cả cho định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ. Việc xác định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ không chỉ diễn ra trong khu vực kinh tế t nhân mà cả trong khu vực kinh tế nhà nớc (ví dụ khi cổ phần Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01 7 Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá hoá một doanh nghiệp nhà nớc nào đó, khi không có các doanh nghiệp tơng tự trong vùng v.v ). Thứ t: Xác định đợc giá trị của đất sát với giá trị thị trờng thì sẽ tránh đợc những tranh chấp về đất đai về giá và có thể nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai trong trờng hợp các bên không có sự thống nhất. Thứ năm: Một lý do quan trọng của việc xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân bố đất đai - nh là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả. Nói một cách khác, đất đai sẽ đợc phân bố vào ngời "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất". Khi tất cả nguồn lực đất đai đều đợc đánh giá theo giá trị thị trờng và không có sự u đãi đặc biệt nào đối với một nhóm ngời sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ đợc sử dụng theo cách tốt nhất. Thực ra hiện nay ở nớc ta, còn rất nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nớc đợc "bao cấp" về giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên quan đến đất. Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, nh- ng vẫn có hiện tợng "chiếm giữ" đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợi của các cơ quan, doanh nghiệp nhà nớc. Nguyên nhân chính là "giá đất" để tính toán các nghĩa vụ này không sát với giá thị trờng ở những khu vực rất thuận lợi và đặc biệt đó (sẽ ở mức rất cao), vì vậy các quan này không có động lực rời khỏi những khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh. Nói một cách khác, nguyên tắc "sử dụng cao nhất và tốt nhất" không đợc đảm bảo. Thứ sáu: Nếu giá của bất động sản sát với giá trị thị trờng sẽ giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nớc. 1.2.2. Định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng. 1.2.2.1. Khái niệm về định giá Định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá đợc hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị tr- ờng. Có rất nhiều khái niệm về định giá bất động sản (ĐGBĐS) nhng có 2 khái niệm chủ yếu là : - Định giá BĐS là sự ớc tính về giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích tiền tệ đã đợc xác định. - Định giá là nghệ thuật hay khoa học về ớc tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01 8 Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá tất cả các đặc điểm của tài sản cũng nh xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trờng, bao gồm cả các loại đầu t lựa chọn. Nh vậy, ĐGBĐS là định giá đất và định giá các tài sản trên đất, gắn liền với đất đai (nếu có). Định giá BĐS thế chấp là một công việc không hề đơn giản, nó vừa mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức chuyên môn chắc chắn và sự nhạy cảm tốt đối với những biến động của thị trờng. Chính vì vậy mà có ngời nói rằng định giá tài sản là thứ khoa học không chính xác - vừa mang tính nghệ thuật vừa mang tính khoa học. Thẩm định giá phục vụ cho rất nhiều mục đích khác nhau: xác định giá mua, giá bán, phục vụ mục đích chuyển nhợng, cho thuê, vay vốn Ngân hàng, chứng minh tài sản Do nền kinh tế thị trờng ngày càng phát triển nên nhu cầu vay vốn để phát triển sản xuất kinh doanh ngày càng lớn, thẩm định giá lại càng khẳng định đợc vai trò của nó. Thực tế cũng cho thấy hiện nay hoạt động thẩm định giá tài sản là một nhu cầu khách quan và cần thiết ở nớc ta. Ngày càng có nhiều yêu cầu thẩm định giá hơn từ các cơ quan công quyền, các doanh nghiệp và kể cả công chúng. Đối với hoạt động của các tổ chức tín dụng, thẩm định giá ngày càng có vai trò quan trọng hơn, đặc biệt với nghiệp vụ Ngân hàng nh: Tín dụng, đầu t hoặc một số các hoạt động khác nh: thanh lý tài sản bảo đảm, bảo hiểm, thuê mợn. Đối với nghiệp vụ tín dụng tại bất cứ một Ngân hàng thơng mại nào cũng quan hệ đến việc thế chấp cầm cố. Dựa vào thế chấp để cho vay thì các tổ chức tín dụng còn phải thẩm định giá trị tài sản mà doanh nghiệp thế chấp nh nhà xởng, máy móc thiết bị mà chủ yếu là bất động sản. Vai trò thẩm định giá tài sản đối với hoạt động Ngân hàng vô cùng quan trọng không chỉ vì những mục đích thẩm định mà còn đối với những phơng pháp thẩm định khác nhau. Chính vì nhận thức đợc vai trò quan trọng của việc thẩm định giá tài sản nên Ngân hàng đã thành lập phòng thẩm định để định giá tài sản. 1.2.2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản. Các ngân hàng thơng mại đợc thành lập với 2 chức năng chủ yếu là đi vay và cho vay. Với việc nhận nguồn vốn nhàn rỗi từ những cá nhân, hộ gia đình, các doanh nghiệp, tổ chức và cho các khách hàng có nhu cầu vay vốn, ngân hàng đóng vai trò trung gian tài chính luân chuyển nguồn vốn từ bên thừa vốn sang bên thiếu vốn. Từ đó giúp cho các doanh nghiệp mở rộng sản xuất kinh doanh, đồng thời mang lại lợi nhuận cho ngân hàng qua việc hởng Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01 9 Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá chênh lệch lãi suất và các khoản phí. Để giảm thiểu rủi ro tín dụng, các khách hàng buộc phải có tài sản đảm bảo cho khoản tiền vay của mình, trong đó bất động sản chiếm đại đa số tài sản thế chấp. Vì vậy quy trình định giá và phơng pháp định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng là một công việc quan trọng. Qua quá trình thẩm định, nhân viên thẩm định ớc tính đợc giá trị của bất động sản thế chấp sát với giá trị thị trờng, từ đó xác định đợc số tiền cho khách hàng vay hợp lý. Mặt khác hoạt động này đảm bảo cho ngân hàng kinh doanh tiền tệ tốt hơn, tạo nguồn vốn lớn hơn cho thị trờng. Vì vậy định giá là rất cần thiết khi đa ra quyết định liên quan đến tài sản bất động sản. Mục tiêu chủ yếu của định giá bất động sản thế chấp là xác định tổng giá trị của tài sản đợc đem thế chấp là bao nhiêu tại thời điểm hiện tại, và dựa vào đó ngân hàng cho khách hàng vay. Trong trờng hợp khách hàng không có khả năng thanh toán thì Ngân hàng buộc phải đem bán tài sản đó. Trong trờng hợp này và không phải lúc nào chúng ta cũng có thể đa BĐS đó vào thị trờng vào một thời điểm thuận lợi nhất và trong một hoàn cảnh có lợi nhất. Do đó, nhân viên thẩm định phải xem xét cẩn thận và xác định giá trị tài sản BĐS trong trờng hợp điều kiện thị trờng bất lợi. Giá trị định giá này có thể cách xa so với giá bán trên thị trờng. Việc định giá thế chấp là định giá khoản vay trong trờng hợp ngời cho vay không muốn nhận rủi ro quá mức Định giá bất động sản là một công việc rất khó khăn và phức tạp đòi hỏi ngời định giá phải hội tụ đủ kiến thức chuyên môn của mình một cách thông thạo, nhuần nhuyễn và mang tính khoa học. Bởi lẽ kết quả định giá bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào ý kiến chủ quan của ngời định giá. Nếu định giá thấp, khách hàng không hài lòng, nếu định giá cao, tổ chức tín dụng khó đảm bảo thu hồi nợ vay và lãi vay trong trờng hợp doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, buộc Ngân hàng phải thanh lý tài sản thế chấp. Đối với việc thanh lý tài sản tại các Ngân hàng thơng mại hoạt động này phát sinh chủ yếu khi các khách hàng vay vốn mất khả năng thanh toán nợ vay, các Ngân hàng thơng mại phải tiến hành thanh lý các tài sản thế chấp để thu hồi lãi vay hoặc nợ vay. Trớc khi thanh lý tài sản, việc thẩm định giá tài sản bao giờ cũng cần thiết, dù cho các tài sản đó đợc thanh lý qua phơng thức nào. Vì tính chất quan trọng của việc định giá đối với hoạt động của ngân hàng nh vậy nên đòi hỏi các nhân viên thẩm định phải có kiến thức đầy đủ, kinh nghiệm, thực sự am hiểu về thị tr- ờng bất động sản. 1.2.2.3. Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp. Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01 10 [...]... các nhân tố trên đến giá trị của bất động sản 1.2.2.5 Các phơng pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp Trên thực tế có nhiều phơng pháp khác nhau để định giá tài sản Tuy nhiên, một phơng pháp định giá tài sản nói chung, định giá BĐS nói riêng đợc thừa nhận là một phơng pháp cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ, phân tích và đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hởng... các đặc điểm pháp lý BĐS mục tiêu: các giấy tờ về quy n sở hữu, quy n sử dụng, quy n chuyển nhợng, các giấy phép và điều khoản hạn chế khai thác - Xác định rõ mục đích của khách hàng: mua bán, cho thuê, bảo hiểm - Xác định loại giá trị sẽ ớc tính: giá trị thị trờng, giá trị bảo hiểm, giá trị bồi thờng - Xác định phơng pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá - Xác định ngày định giá. .. có trách nhiệm cập nhật các thông tin mua bán BĐS từ các nguồn: Internet, Báo Mua bán, Báo kinh tế đô thịvào kho dữ liệu 2.2 Thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp tại ACB 2.2.1 Điều kiện đối với bất động sản thế chấp tại ACB Các quy định về BĐS thế chấp đợc quy định cụ thể tại các văn bản pháp luật của Chính phủ, NHNN và tại Ngân hàng TMCP á Châu : Luật dân sự, Luật đất đai, Nghị định. .. giúp thẩm định viên hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá Quy trình định giá bao gồm 6 bớc: Xác định vấn đề Lên kế hoạch Thu thập thông tin Phân tích thông tin Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01 Học viện Tài chính 23 Luận văn cuối khoá Chuẩn bị báo cáo Báo cáo định giá Bớc 1: Xác định vấn đề Đây là bớc đầu tiên của quá trình định giá Mục đích của bớc này là giúp cho thẩm định viên... sánh đợc sau khi đã điều chỉnh *) Yêu cầu của phơng pháp Phơng pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi ngời định giá phải tiến hành khảo sát, tìm kiếm, phân tích giá bán trên thị trờng những bất động sản lân cận (bất động sản so sánh) có những đặc điểm tơng đối giống bất động sản cần định giá (bất động sản chủ thể); trên cơ sở đó tiến hành những điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệt nhỏ giữa bất động. .. các ngân hàng còn nhiều bất cập, vì vậy đã có một số các ngân hàng chuyển công việc định giá cho các công ty thẩm định giá độc lập Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01 Học viện Tài chính Nguyễn Minh Hà 27 Luận văn cuối khoá Lớp K43-16.01 Học viện Tài chính 28 Luận văn cuối khoá chơng II thực trạng quy trình định giá bđs thế chấp tại ngân hàng tmcp á châu (acb) 2.1 Sự hình thành và phát triển của Ngân hàng. .. vào định giá BĐS Phơng pháp thặng d phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển nhng không phức tạp Các yếu tố liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt đợc độ tin cậy cao Phơng pháp đợc sử dụng để đánh giá những BĐS thế chấp nh cao ốc, toà nhà chung c, BĐS dung để cho thuê văn phòng, khách sạn 1.2.2.6 Quy trình định giá BĐS thế chấp Quy trình hay trình tự định giá là một quá trình. .. giá + Khẳng định loại báo cáo đợc cung cấp bằng văn bản hay bằng miệng Nếu khách hàng yêu cầu báo cáo bằng miệng, nhà định giá nên yêu cầu chứng thực lời khuyên đó bằng văn bản + Các báo cáo định giá cũng cần đợc lu trữ trong một thời gian nhất định 1.2.2.7 ý nghĩa của định giá BĐS thế chấp đối với hoạt động của Ngân hàng Việc cho phép thế chấp giá trị quy n sử dụng đất và các tài sản gắn liền trong điều... dụng các dữ liệu thị trờng, mục tiêu và nguyên tắc định giá chủ yếu đợc vận dụng Thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiều phơng pháp định giá Bớc 5: Chuẩn bị báo cáo định giá Mục đích của bớc này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết kuận định giá một cách có hiệu quả đối với ngời sử dụng thông tin, tránh sự hiểu lầm có thể xảy ra Để đạt đợc mục đích đó, bản báo cáo định giá phải đợc trình. .. là giá trị thặng d) bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển Bớc 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (các chi phí đầu t hợp lý để có BĐS cho việc phát triển) gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế chuyển nhợng bất động sản, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan *) Vận dụng vào định . thống hoá cơ sở lý luận và quy trình định giá BĐS thế chấp trong ngân hàng. - Thứ hai: Đánh giá thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thơng mại cổ phần á Châu. - Thứ. công tác định giá tại các ngân hàng thơng mại, nên trong khoảng thời gian thực tập của mình tại Ngân hàng TMCP á Châu, em quy t định chọn đề tài: Quy trình định giá bất động sản tại Ngân hàng. sáu: Nếu giá của bất động sản sát với giá trị thị trờng sẽ giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nớc. 1.2.2. Định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng. 1.2.2.1. Khái niệm về định giá Định