Luận Văn 10 đ HVTC: Quy trình định giá bất động sản tại Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần á Châu

Định giá tài sản là một lĩnh vực khá mới mẻ tại Việt Namnhng nó đã khẳng định đợc vai trò quan trọng của mình trong các hoạt độngcủa thị trờng bất động sản nh: mua, bán, chuyển nhợng nhà

Lời mở đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Khi đề cập đến sự phát triển của nền kinh tế thị trờng, chúng ta không thểkhông kể đến sự phát triển của thị trờng bất động sản và vai trò quan trọng của

hệ thống ngân hàng Định giá tài sản là một lĩnh vực khá mới mẻ tại Việt Namnhng nó đã khẳng định đợc vai trò quan trọng của mình trong các hoạt độngcủa thị trờng bất động sản nh: mua, bán, chuyển nhợng nhà đất, phân chia tàisản và đặc biệt là cho vay thế chấp tại ngân hàng Nhờ có hoạt động định giátài sản đảm bảo mà các ngân hàng có thể phát huy đợc tốt vai trò của mình,cho vay phù hợp với giá trị của tài sản đảm bảo và hạn chế đợc rủi ro tín dụng,

đặc biệt là trong điều kiện nền kinh tế Việt Nam đang gặp khó khăn và khủnghoảng nh hiện nay thì hoạt động định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng lạicàng tỏ rõ vai trò quan trọng của nó Tuy vậy hoạt động định giá tài sản tạicác ngân hàng thơng mại vẫn còn nhiều bất cập : hệ thống thông tin còn thiếu,cha đồng bộ, hệ thống các văn bản quy định cha đầy đủ về mặt pháp lý khiếnhoạt động định giá trong ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn Vì vậy, vớimong muốn góp phần nhỏ trong việc nghiên cứu nhằm phát triển và hoànthiện công tác định giá tại các ngân hàng thơng mại, nên trong khoảng thờigian thực tập của mình tại Ngân hàng TMCP á Châu, em quyết định chọn đềtài:

Quy trình định giá bất động sản tại Ngân hàng Th

“Quy trình định giá bất động sản tại Ngân hàng Th ơng Mại Cổ Phần á Châu” nhằm làm rõ hơn và hoàn thiện hoạt động định giá tài sản phục vụ cho

mục đích cho vay, thế chấp, bảo lãnh của các ngân hàng

2 Mục đích nghiên cứu:

Luận văn đợc viết nhằm vào 3 mục đích cơ bản:

- Thứ nhất: Hệ thống hoá cơ sở lý luận và quy trình định giá BĐS thế chấptrong ngân hàng

- Thứ hai: Đánh giá thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp tạingân hàng thơng mại cổ phần á Châu

- Thứ ba: Những giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện quy trình định giáBĐS thế chấp

3 Đối tợng và phạm vi nghiên cứu:

Luận văn nghiên cứu khái quát về BĐS, cơ sở lý luận của việc định giáBĐS thế chấp, nêu lên tình hình thực trạng quy trình định giá BĐS thế chấp

tại NHTMCP Á Châu trên thực tế trong vài năm trở lại đây Từ đó, đề xuất cácbiện pháp nâng cao hoạt động này.

4 Phơng pháp nghiên cứu:

Luận văn sử dụng phơng pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làmcơ sở phơng pháp luận Ngoài ra, luận văn còn sử dụng thêm phơng phápthống kê, phân tích tổng hợp quá trình nghiên cứu

5 Bố cục luận văn :

Ngoài phần mở đầu, kết luận thì luận văn đợc sắp xếp thành 3 chơng:

Chơng I: Tổng quan về hoạt động định giá BĐS thế chấp tại các ngân

hàng

Chơng II: Thực trạng quy trình định giá BĐS thế chấp tại ACB.

Chơng III: Giải pháp và một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình định

giá BĐS thế chấp tại ACB

Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong bộ môn Định giá tài sản

và Kinh doanh bất động sản, các cô chú, anh chị công tác tại Ngân hàngTMCP Á Châu và đặc biệt là thầy giáo hớng dẫn Tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng

đã giúp đỡ nhiệt tình để em có thể hoàn thành đề tài này

Chơng I Tổng quan về hoạt động định giá bất động sản

Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự đã xác định khái niệm bất động sản nhsau:

a) Đất đai

b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng đó

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định

Nh vậy, BĐS trớc hết là tài sản nhng không phải tài sản nào cũng là BĐS,chỉ những tài sản không thể di dời đợc mới là bất động sản Vì vậy đặc điểmriêng của BĐS là không thể di dời đợc Chính vì vậy, BĐS trớc hết là đất đai

và các công trình, kiến trúc gắn liền với đất đai Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu

- Đất cha sử dụng

Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm các loại sau:

đặc tính quan trọng của BĐS là không thể di dời đợc vì vậy các bên đi vaykhông thể mang tài sản của mình đến các NHTM hay tổ chức tín dụng để thếchấp Luật đất đai đã tháo gỡ vấn đề đó bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vàquyền sở hữu nhà ở đây là chứng th pháp lý thể hiện tính hợp pháp trong quan

hệ đất đai Vậy sự việc sẽ giản đơn hơn khi ngời có nhu cầu về vốn đi vay vốn,

họ chỉ cần mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và quyền

sở hữu nhà ở đến đặt làm tin vay vốn với Ngân hàng, nếu Ngân hàng chấpnhận cho vay thì họ sẽ đợc vay vốn Vì vậy thực chất của việc thế chấp BĐStại Việt Nam là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên

đất

Thế chấp BĐS để vay vốn tại các NHTM là một hoạt động quan trọngnhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành tài chính - ngân hàng và nền kinh tếtăng cờng công tác quản lý của Nhà nớc với BĐS nói chung và nhà đất nóiriêng Hơn nữa hoạt động này còn giúp cho các ngân hàng tránh đợc rủi ro tíndụng và hoạt động hiệu quả hơn

1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu của BĐS:

- Tính cố định về vị trí: Đặc điểm này là do hàng hoá BĐS luôn gắn liền

với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng di chuyển.Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, nên có hạn và bịgiới hạn về không gian Do đó các bất động sản nh nhà, công trình khác và vậtkiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí và địa điểm Cho nên các bên

đi vay cần mang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

và tài sản trên đất cùng các giấy tờ khác có liên quan đến ngân hàng để làmtin Nhân viên thẩm định cần phải đi thẩm định thực tế để biết rõ vị trí củaBĐS và đánh giá sự ảnh hởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS thế chấp

- Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này

đợc xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế

- Tính khác biệt: Giữa các BĐS có những sự khác nhau rất đáng chú ý.

Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trícủa BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS;quang cảnh môi trờng Từ đó đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là mộtyếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song cũng trở thành một yếu tốbất lợi nếu không biết khai thác

- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm bất động sản chủ yếu là do diện tích đất

đai tự nhiên là có giới hạn và bất động sản có tính khác biệt, cố định về vị trí.Vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản thờng mất cân đối, theo chiều hớngcung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, ngời đầucơ về lâu dài thờng có lợi do giá cả luôn có xu hớng tăng lên Nhà nớc cần cóchính sách chống đầu cơ bất động sản, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguycơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế Điều này ảnh hởng rất lớn đến giá trị củaBĐS

- Có giá trị lớn: Giá trị BĐS thờng rất cao, điều này xuất phát từ giá trị

của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn

- Tính ảnh hởng lẫn nhau: Các bất động sản thờng có tác động qua lại với

nhau và có ảnh hởng các hoạt động kinh tế- xã hội từ đó Nhà nớc phải thốngnhất quản lí về bất động sản Khi định giá bất động sản phải tính đến khả năng

ảnh hởng nếu nh có các công trình bất động sản khác ra đời

đại đa số tài sản thế chấp để vay vốn tại ngân hàng Ta có thể phân loại bất

động sản thế chấp tại ngân hàng bao gồm các loại sau:

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất

+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định đợc thế chấp+ Trờng hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũngthuộc tài sản thế chấp Trong trờng hợp thế chấp một phần bất động sản có vậtphụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận

+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

+ Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộctài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trờng hợptài sản thế chấp đợc bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thếchấp

Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trờng hợp các bên cóthoả thuận bên thế chấp hoặc ngời thứ ba giữ Bất động sản có đăng ký quyền

sở hữu có thể đợc thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu

có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự đợc bảo đảm trừ trờng hợp có thoảthuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

1.1.1.4 Điều kiện đối với bất động sản thế chấp.

Bất động sản dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây:

Thứ nhất: Tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử

dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh

Để chứng minh đợc điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnhphải xuất trình Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền quản lý tài sản Trờnghợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải cógiấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đợc thế chấp theo quy định của phápluật về đất đai Đối với tài sản mà Nhà nớc giao cho doanh nghiệp Nhà nớcquản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh đợc quyền đợc thế chấp hoặcbảo lãnh bất động sản đó

Thứ hai: Tài sản phải đợc phép giao dịch

Tài sản đợc phép giao dịch đợc hiểu là các loại tài sản mà pháp luật chophép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng,cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác

Thứ ba: Không có tranh chấp tại thời điểm kí kết hợp đồng bảo đảm.

Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bênbảo lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền

sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trớcpháp luật về cam kết của mình

Thứ t: BĐS mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay

phải mua bảo hiểm BĐS trong thời gian bảo đảm tiền vay

1.2 Thẩm định giá và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng.

1.2.1 Thẩm định giá và vai trò của thẩm định giá.

1.2.1.1 Thẩm định giá.

Có rất nhiều khái niệm về thẩm định giá:

- "Thẩm định giá là sự đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản chophù hợp với thị trờng tại một thời điểm, một địa điểm nhất định theo tiểuchuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ của quốc tế" Điều 4 - Pháp lệnh giácủa Việt Nam ngày 8/5/2002

- "Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ớc tính giá trị chomột mục đích cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tàisản cũng nh xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trờng, bao gồmcác loại đầu t lựa chọn" Giáo s Lim Lan Yuan, Trờng Xây Dựng và Bất độngsản, Đại học quốc gia Singapore.

- "Thẩm định giá là sự ớc tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụthể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đợc xác định rõ" Giáo sW.Seabrooke, Đại học Pourtmouth, Vơng quốc Anh

Tóm lại, thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy caonhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời

điểm nhất định Thẩm định giá trị tài sản sử dụng cho mục đích thế chấp đ ợcxem là hoạt động t vấn cho các tổ chức tín dụng để các tổ chức này quyết

định cho vay Các tài sản đợc thẩm định theo giá trị thị trờng theo nguyên tắc

sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, đồng thời đảm bảo tính công khai minhbạch

1.2.1.2 Vai trò của thẩm định giá đối với đối với sự phát triển kinh tế xã hội.

Nền kinh tế ngày càng phát triển cùng với sự phát triển của thị trờngbất động sản khiến cho hoạt động định giá tài sản càng ngày càng giữ một vaitrò quan trọng

Thứ nhất: Nhờ có kết quả định giá và giá ớc lợng phản ánh đúng giá trị

thị trờng mà ngời dân không bị thiệt thòi trong những giao dịch, mua bán, trao

đổi đặc biệt trong trờng hợp thiếu thông tin thị trờng Các giao dịch nh thừa

kế, thế chấp cũng sẽ có tính công bằng hơn

Thứ hai: Việc xác định giá trị bất động sản sát với giá thị trờng sẽ giúp

cho các việc nh đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thếchấp đợc thực hiện một cách trôi chảy Điều này cũng rất quan trọng trongviệc định giá doanh nghiệp một cách chính xác do trớc đây giá trị của đất đaicủa các doanh nghiệp nhà nớc thờng không đợc tính hoặc nếu đợc tính thì rấtthấp khác xa giá trị thị trờng Vì vậy nếu giá trị đất không đợc đánh giá lạitrong quá trình cổ phần hoá thì sẽ làm cho ngân sách nhà nớc bị thất thoát lớn

Thứ ba: Hoạt động định giá không chỉ cần thiết cho việc định giá hàng

loạt quy mô lớn của nhà nớc để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lýnhà nớc mà còn cần thiết cả cho định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ.Việc xác định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ không chỉ diễn ra trongkhu vực kinh tế t nhân mà cả trong khu vực kinh tế nhà nớc (ví dụ khi cổ phần

hoá một doanh nghiệp nhà nớc nào đó, khi không có các doanh nghiệp tơng tựtrong vùng v.v ).

Thứ t: Xác định đợc giá trị của đất sát với giá trị thị trờng thì sẽ tránh

đợc những tranh chấp về đất đai về giá và có thể nói đây là một trong nhữngvấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai trong trờng hợp cácbên không có sự thống nhất

Thứ năm: Một lý do quan trọng của việc xác định đúng giá trị đất đai

là giúp cho việc phân bố đất đai - nh là một nguồn lực xã hội một cách hiệuquả Nói một cách khác, đất đai sẽ đợc phân bố vào ngời "sử dụng tốt nhất vàhiệu quả nhất" Khi tất cả nguồn lực đất đai đều đợc đánh giá theo giá trị thịtrờng và không có sự u đãi đặc biệt nào đối với một nhóm ngời sử dụng cụ thể,thì đất đai sẽ đợc sử dụng theo cách tốt nhất Thực ra hiện nay ở nớc ta, cònrất nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nớc đợc "bao cấp" về giá đất khi tínhtoán các nghĩa vụ liên quan đến đất Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàndân, nhng vẫn có hiện tợng "chiếm giữ" đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợicủa các cơ quan, doanh nghiệp nhà nớc Nguyên nhân chính là "giá đất" đểtính toán các nghĩa vụ này không sát với giá thị trờng ở những khu vực rấtthuận lợi và đặc biệt đó (sẽ ở mức rất cao), vì vậy các quan này không có độnglực rời khỏi những khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn đểthuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh Nói một cách khác, nguyên tắc "sửdụng cao nhất và tốt nhất" không đợc đảm bảo

Thứ sáu: Nếu giá của bất động sản sát với giá trị thị trờng sẽ giúp tăng

nguồn thu cho ngân sách nhà nớc

1.2.2 Định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng.

1.2.2.1 Khái niệm về định giá

Định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹthuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá đợc hình thành,tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị tr -ờng Có rất nhiều khái niệm về định giá bất động sản (ĐGBĐS) nhng có 2khái niệm chủ yếu là :

- Định giá BĐS là sự ớc tính về giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thểbằng hình thái tiền tệ cho mục đích tiền tệ đã đợc xác định

- Định giá là nghệ thuật hay khoa học về ớc tính giá trị cho một mục

đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến

tất cả các đặc điểm của tài sản cũng nh xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tếcăn bản của thị trờng, bao gồm cả các loại đầu t lựa chọn.

Nh vậy, ĐGBĐS là định giá đất và định giá các tài sản trên đất, gắn liềnvới đất đai (nếu có) Định giá BĐS thế chấp là một công việc không hề đơngiản, nó vừa mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật đòi hỏi thẩm địnhviên phải có kiến thức chuyên môn chắc chắn và sự nhạy cảm tốt đối vớinhững biến động của thị trờng Chính vì vậy mà có ngời nói rằng định giá tàisản là thứ khoa học không chính xác - vừa mang tính nghệ thuật vừa mangtính khoa học

Thẩm định giá phục vụ cho rất nhiều mục đích khác nhau: xác định giámua, giá bán, phục vụ mục đích chuyển nhợng, cho thuê, vay vốn Ngân hàng,chứng minh tài sản Do nền kinh tế thị trờng ngày càng phát triển nên nhu cầuvay vốn để phát triển sản xuất kinh doanh ngày càng lớn, thẩm định giá lạicàng khẳng định đợc vai trò của nó Thực tế cũng cho thấy hiện nay hoạt độngthẩm định giá tài sản là một nhu cầu khách quan và cần thiết ở nớc ta Ngàycàng có nhiều yêu cầu thẩm định giá hơn từ các cơ quan công quyền, cácdoanh nghiệp và kể cả công chúng Đối với hoạt động của các tổ chức tíndụng, thẩm định giá ngày càng có vai trò quan trọng hơn, đặc biệt với nghiệp

vụ Ngân hàng nh: Tín dụng, đầu t hoặc một số các hoạt động khác nh: thanh

lý tài sản bảo đảm, bảo hiểm, thuê mợn Đối với nghiệp vụ tín dụng tại bất cứmột Ngân hàng thơng mại nào cũng quan hệ đến việc thế chấp cầm cố Dựavào thế chấp để cho vay thì các tổ chức tín dụng còn phải thẩm định giá trị tàisản mà doanh nghiệp thế chấp nh nhà xởng, máy móc thiết bị mà chủ yếu làbất động sản Vai trò thẩm định giá tài sản đối với hoạt động Ngân hàng vôcùng quan trọng không chỉ vì những mục đích thẩm định mà còn đối vớinhững phơng pháp thẩm định khác nhau Chính vì nhận thức đợc vai trò quantrọng của việc thẩm định giá tài sản nên Ngân hàng đã thành lập phòng thẩm

định để định giá tài sản

1.2.2.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản.

Các ngân hàng thơng mại đợc thành lập với 2 chức năng chủ yếu là đivay và cho vay Với việc nhận nguồn vốn nhàn rỗi từ những cá nhân, hộ gia

đình, các doanh nghiệp, tổ chức và cho các khách hàng có nhu cầu vay vốn,ngân hàng đóng vai trò trung gian tài chính luân chuyển nguồn vốn từ bênthừa vốn sang bên thiếu vốn Từ đó giúp cho các doanh nghiệp mở rộng sảnxuất kinh doanh, đồng thời mang lại lợi nhuận cho ngân hàng qua việc hởng

chênh lệch lãi suất và các khoản phí Để giảm thiểu rủi ro tín dụng, các kháchhàng buộc phải có tài sản đảm bảo cho khoản tiền vay của mình, trong đó bất

động sản chiếm đại đa số tài sản thế chấp Vì vậy quy trình định giá và ph ơngpháp định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng là một công việc quantrọng Qua quá trình thẩm định, nhân viên thẩm định ớc tính đợc giá trị củabất động sản thế chấp sát với giá trị thị trờng, từ đó xác định đợc số tiền chokhách hàng vay hợp lý Mặt khác hoạt động này đảm bảo cho ngân hàng kinhdoanh tiền tệ tốt hơn, tạo nguồn vốn lớn hơn cho thị trờng Vì vậy định giá làrất cần thiết khi đa ra quyết định liên quan đến tài sản bất động sản

Mục tiêu chủ yếu của định giá bất động sản thế chấp là xác định tổnggiá trị của tài sản đợc đem thế chấp là bao nhiêu tại thời điểm hiện tại, và dựavào đó ngân hàng cho khách hàng vay Trong trờng hợp khách hàng không cókhả năng thanh toán thì Ngân hàng buộc phải đem bán tài sản đó Trong trờnghợp này và không phải lúc nào chúng ta cũng có thể đa BĐS đó vào thị trờngvào một thời điểm thuận lợi nhất và trong một hoàn cảnh có lợi nhất Do đó,nhân viên thẩm định phải xem xét cẩn thận và xác định giá trị tài sản BĐStrong trờng hợp điều kiện thị trờng bất lợi Giá trị định giá này có thể cách xa

so với giá bán trên thị trờng Việc định giá thế chấp là định giá khoản vaytrong trờng hợp ngời cho vay không muốn nhận rủi ro quá mức

Định giá bất động sản là một công việc rất khó khăn và phức tạp đòi hỏingời định giá phải hội tụ đủ kiến thức chuyên môn của mình một cách thôngthạo, nhuần nhuyễn và mang tính khoa học Bởi lẽ kết quả định giá bất động sảnphụ thuộc rất nhiều vào ý kiến chủ quan của ngời định giá Nếu định giá thấp,khách hàng không hài lòng, nếu định giá cao, tổ chức tín dụng khó đảm bảothu hồi nợ vay và lãi vay trong trờng hợp doanh nghiệp mất khả năng thanhtoán, buộc Ngân hàng phải thanh lý tài sản thế chấp Đối với việc thanh lý tàisản tại các Ngân hàng thơng mại hoạt động này phát sinh chủ yếu khi cáckhách hàng vay vốn mất khả năng thanh toán nợ vay, các Ngân hàng thơngmại phải tiến hành thanh lý các tài sản thế chấp để thu hồi lãi vay hoặc nợ vay.Trớc khi thanh lý tài sản, việc thẩm định giá tài sản bao giờ cũng cần thiết, dùcho các tài sản đó đợc thanh lý qua phơng thức nào Vì tính chất quan trọngcủa việc định giá đối với hoạt động của ngân hàng nh vậy nên đòi hỏi các nhânviên thẩm định phải có kiến thức đầy đủ, kinh nghiệm, thực sự am hiểu về thị tr-ờng bất động sản

1.2.2.3 Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp.

Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm đợc thừanhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế - xã hội Là cơ sởquan trọng để đa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phơng pháp định giákhoa học Nó cho phép thẩm định viên có thể tiếp cận và ớc lợng một cáchhợp lý giá trị tài sản.

1.2.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN)

Nội dung của nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục

đích và đa lại các lợi ích khác nhau, nhng giá trị của chúng đợc xác định haythừa nhận trong điều kiện nó đợc SDTNVHQN

SDTNVHQN là khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tựnhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản

Có nghĩa là, một tài sản đợc coi là SDTNVHQN trớc hết phải thoả mãn điềukiện tối thiểu:

+ Tài sản đợc sử dụng trong bối cảnh tự nhiên: tài sản đợc sử dụng hoặcgiả định sử dụng trong các điều kiện có thực, có độ tin cậy tại thời điểm ớctính giá trị tài sản Không phải sử dụng trong điều kiện bất bình thờng hay có

sự bi quan hay lạc quan quá mức về khả năng sử dụng tài sản

+ Tài sản sử dụng phải đợc phép về mặt pháp lý, ví dụ: tại vị trí này, nhà

có thể xây 20 tầng thì sẽ đạt hiệu quả kinh tế cao nhất nhng Nhà nớc chỉ chophép xây nhà 4 tầng thì SDTNVHQN là nhà 4 tầng Ngoài ra mặc dù không

có tính pháp lý, song những quy ớc có tính thông lệ, hay tập quán xã hội cũngcần phải đợc tôn trọng Ví dụ: xác định việc SDTNVHQN của một mảnh đất ởgiữa thủ đô (nơi mà mỗi mét vuông đất giá hàng chục cây vàng), mà trên đó

đã xây một nhà thờ, trờng học hay tợng đài, chúng ta phải thừa nhận việc sửdụng hiện hành là SDTNVHQN, bởi lẽ không đợc phép sử dụng mảnh đấttheo cách khác

+ Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính: mỗingời hay mỗi nhà đầu t có thể sử dụng tài sản dựa theo chi phí cơ hội củariêng mình Tuy nhiên nó phải phản ánh tính khả thi về mặt tài chính

hơn nhng vẫn có thể có một tài sản tong tự nh vậy để thay thế Tài sản tơng tự đểthay thế có thể có bằng cách mua trên thị trờng hoặc bằng cách bỏ tiền xây dựngmới Tuy nhiên trên thực tế trong nhiều trờng hợp rất khó tìm đợc 2 BĐS tơng tựhoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất Do vậy, đểvận dụng nguyên tắc này, đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải đợc trang bị các

kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tínhchất có thể đợc thay thế hay so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất, làmchứng cớ cho việc ớc tính giá trị tài sản cần thẩm định

1.2.2.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai:

Nội dung nguyên tắc: giá trị một tài sản đợc quyết định bởi những lợiích tơng lai tài sản mang lại cho nhà đầu t

Để định giá một cách hợp lý thì ngời thẩm định phải dự kiến đợc nhữnglợi ích và nhất thiết phải dựa trên những khoản lợi ích đó để ớc tính giá trị tàisản Vai trò của thẩm định viên chủ yếu là ở chỗ thu thập chứng cớ thị trờnggần nhất về các mức giá bán, giá cho thuê, và tỷ lệ chiết khấu các tài sản tơng

tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh, và cuối cùng là ớc tính giá trịcủa tài sản

1.2.2.3.4 Nguyên tắc đóng góp:

Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấuthành một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm chogiá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay là giảm đi là bao nhiêu

Giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình Chúng takhông có cơ sở rõ ràng để phân loại các tài sản vô hình một cách rành mạch

để tính giá cho từng loại Do đó cần làm phép tính ngợc; khi xác định giá trịcủa yếu tố vị trí - chi phí cơ hội hay mức độ SDTNVHQN của mảnh đất, nếutính riêng giá trị của mảnh đất rồi cộng với giá trị của công trình thì sẽ cónguy cơ tính sai giá trị của BĐS Vì vậy cần tính giá trị của BĐS trớc rồi trừ đigiá trị của công trình xây dựng để ra giá trị của yếu tố vị trí

1.2.2.3.5 Nguyên tắc cung - cầu.

Giá cả là sự đánh giá của thị trờng về giá trị tài sản Trên thị trờng cạnhtranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính khách quancủa thị trờng về giá trị thực của tài sản Trong các thị trờng khác, dới sức épcủa cung và cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực Vìvậy, khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tó cung

và cầu ảnh hởng đến giá trị tài sản cần thẩm định

Nh vậy, để thực hiện định giá có hiệu quả cao nhất cần phải có sựchính xác của kết hợp và sử dụng các nguyên tắc trên Đây cũng là điều kiệnquyết định đến kết quả định giá một BĐS.

1.2.2.4 Các nhân tố ảnh hởng đến giá trị của bất động sản thế chấp.

Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung- cầu trên thị ờng Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thờng bị đẩy cao lên; ngợc lại, khi cầuthấp hơn cung, giá BĐS có xu hớng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụthuộc vào nhiều yếu tố khác nh những yếu tố xuất phát từ những khuyết tậtcủa thị trờng nh “Quy trình định giá bất động sản tại Ngân hàng Thđộc quyền”, “Quy trình định giá bất động sản tại Ngân hàng Thđầu cơ”, “Quy trình định giá bất động sản tại Ngân hàng Thcạnh tranh không lành mạnh” cónhững yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nớc nh đầu t của Nhà nớc vàoviệc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân c (đờng giao thông, cấp và thoát nớc, cấp

tr-điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, ápdụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nớc, chính sách nhà ởcho ngời có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quencủa ngời dân nh không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích

ở nhà chung c, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ Có 3 nhómnhân tố tác động ảnh hởng đến giá BĐS nói riêng cũng nh đối với BĐS nóichung, cụ thể là:

1.2.2.4.1 Các yếu tố liên quan trực tiếp đến BĐS:

ba, ngã t hay trên các trục lộ giao thông quan trọng sẽ có giá trị cao hơn BĐSnằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá u thế về vị trí có ýnghĩa hết sức quan trọng đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

- Kích thớc, hình thể, diện tích lô đất hoặc thửa đất

Một kích thớc và diện tích thửa đất tối u khi nó thoả mãn một loại nhucầu cụ thể của đa số dân c trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì

loại kích thớc và diện tích tối u khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâuthửa đất là từ 10m-15m.

- Địa hình BĐS tọa lạc:

Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùnglân cận có tác động đến giá trị BĐS ở những khu vực thấp, thờng hay bị ngậpnớc vào mùa ma hay bị hiện tợng triều cờng thì giá của BĐS sẽ thấp, ngợc lạigiá của nó sẽ cao hơn

- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc cáccông trình xây dựng khác)

Nếu 2 BĐS có giá xây dựng nh nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp vớithị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngợc lại

- Đặc điểm trên lòng đất và dới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tínhchất vật lý, tính chất thổ nhỡng )

Mức độ ảnh hởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vàomục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối vớigiá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhng lại không quan trọngkhi sử dụng đất cho xây dựng

- Tình trạng môi trờng:

Môi trờng trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnhhởng trực tiếp đến giá trị BĐS

- Các tiện lợi và nguy cơ của rủi ro tự nhiên:

Những BĐS nằm ở những vùng thờng hay bị các sự cố của thiên tai(bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm vàngợc lại

 Nhóm yếu tố kinh tế:

- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐSmang lại sẽ có ảnh hởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo rathu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhợng của nó càng cao và ngợc lại

- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: nh hệ thống điện, nớc, vệ sinh, điềuhoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lợngcàng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

 Nhóm yếu tố liên quan đến thị trờng

- Tính hữu dụng của BĐS;

- Nhu cầu loại BĐS trên thị trờng

1.2.2.4.2 Các yếu tố về pháp lý:

- Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng th pháp lý về quyền sửdụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm vàhiện có

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về

quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình

trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữunhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đ-ờng băng lên xuống của máy bay không đợc cao quá 3 tầng…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và)

1.2.2.4.3 Các yếu tố chung bên ngoài:

- Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đờng lối chính sách của

Nhà nớc và chính quyền địa phơng có thể có những tác động đến hoạt độngcủa thị trờng BĐS nói chung và sự đầu t vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thểlà:

- Các chính sách có tác động gián tiếp nh: sự khuyến khích đầu t bênngoài vào địa phơng có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm chogiá BĐS gia tăng

- Các chính sách tác động trực tiếp nh:

+ Chính sách cho Việt kiều mua nhà tại Việt Nam

+ Chính sách cho phép những ngời không có hộ khẩu ở thành phố đợcmua nhà ở thành phố

+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những ngời đợc nhà nớc giao

đất, cho thuê đất

+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu t vào lĩnh vực BĐS

+ Các chính sách thuế của nhà nớc đối với BĐS

- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan nh:+ Tình hình cung cầu của BĐS trong khu vực

+ Đặc điểm của những ngời tham gia vào thị trờng BĐS trong khu vực+ Các điều kiện của thị trờng BĐS trong khu vực

+ Hiện trạng các vùng lân cận (cơ sở hạ tầng nh đờng, hệ thống cấpthoát nớc, cấp điện, thông tin liên lạc )

+ Mức độ tăng trởng GDP hằng năm của vùng

+ Thu nhập bình quân hằng năm của ngời dân trong vùng (thuộc nhómcao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

+ Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng+ Số lợng các lô, thửa đất trống trong vùng.

+ Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

+ Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

đề an ninh, tập quán ngời dân trong vùng cũng có ảnh hởng đến giá trị củaBĐS Tình trạng những ngời sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghềnghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hộicủa những ngời đang chung sống…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và Những vấn đề liên quan đến thuyếtphong thuỷ

Nh vậy, để thực hiện định giá có hiệu quả cao nhất cần phải tính đến sự

ảnh hởng của các nhân tố trên đến giá trị của bất động sản

1.2.2.5 Các phơng pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp

Trên thực tế có nhiều phơng pháp khác nhau để định giá tài sản Tuynhiên, một phơng pháp định giá tài sản nói chung, định giá BĐS nói riêng đợcthừa nhận là một phơng pháp cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ, phân tích và

đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hởng và đặc biệt là phải tuân thủ mộtcách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc định giá

1.2.2.5.1 Phơng pháp so sánh:

Phơng pháp so sánh trực tiếp gần nh phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiềunhất trong thực tế

Phơng pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trờng của một bất

động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tơng tự cóthể so sánh đã đợc mua, bán trên thị trờng

Phơng pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định,

mà nó đòi hỏi sự cần thiết tăng cờng kinh nghiệm và kiến thức thị trờng đểtiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp

Thông thờng, phơng pháp so sánh trực tiếp đợc áp dụng để định giá đấthoặc giá nhà đất cho các yêu cầu: mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chiaquyền lợi về tài sản Nó đặc biệt thích hợp cho những bất động sản có tính

đồng nhất cao nh các căn hộ ở chung c, các dãy nhà phổ biến liên kề đợc xâydựng cùng một kiểu; các bất động sản liên kế hoặc cùng khu vực

*) Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp

- Thay thế: Một ngời mua có lý trí không trả giá cho một bất động sảnnhiều hơn chi phí để mua một bất động sản khác có cùng hữu ích nh nhau

- Sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ớc tính sự tham gia đóng góp củacác yếu tố hay bộ phận của bất động sản đối với tổng số giá thị trờng của nó

*) Các bớc tiến hành

Khi tiến hành thẩm định giá theo phơng pháp so sánh trực tiếp cần phảituân theo các bớc sau đây:

Bớc 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đợc bán trong thời gian gần đây

mà có thể so sánh với BĐS cần định giá về các mặt kiểu cách, điều kiện, vị trí

Bớc 2: Tiến hành kiểm tra các BĐS có thể so sánh, để xác định giá trị

của nó và đảm bảo rằng các BĐS này có thể so sánh đợc

Bớc 5: Bớc cuối cùng là ớc tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá trên

cơ sở giá bán có thể so sánh đợc sau khi đã điều chỉnh

*) Yêu cầu của phơng pháp

Phơng pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi ngời định giá phải tiến hành khảosát, tìm kiếm, phân tích giá bán trên thị trờng những bất động sản lân cận (bất

động sản so sánh) có những đặc điểm tơng đối giống bất động sản cần địnhgiá (bất động sản chủ thể); trên cơ sở đó tiến hành những điều chỉnh thích hợp

về giá do những khác biệt nhỏ giữa bất động sản so sánh với bất động sản chủthể để ớc tính giá trị của bất động sản chủ thể

- Chỉ sử dụng giá bán những BĐS đợc giao dịch một cách bình thờngtrên thị trờng Ngoài ra, việc thu thập thông tin các cuộc mua bán BĐS trên thịtrờng cần thoả mãn các điều kiện sau đây:

- Các cuộc mua bán đợc thu thập phải diễn ra gần với thời điểm điều tra.Gần là bao nhiêu còn tuỳ thuộc vào mức độ biến động của giá thị trờng Nóichung khi giá thị trờng biến động mạnh thì các cuộc mua bán đợc thu thậpcách thời điểm điều tra càng co ngắn lại Điều này phụ thuộc rất nhiều ở kinhnghiệm của ngời định giá.

- Các cuộc mua bán đợc thu thập, phải là các cuộc mua bán mà trớc khidiễn ra việc mua bán, chúng phải đợc thông tin đầy đủ hoặc đợc rao bán trêncác phơng tiện thông tin đại chúng (báo chí, phát thanh, truyền hình), tại cácvăn phòng t vấn nhà đất hoặc từ cộng đồng dân c

- Các cuộc mua bán phải diễn ra khi bên bán đang có nhu cầu bán vàbên mua cũng đang có nhu cầu mua và phải có sự thoả thuận về giá cả

*) Vận dụng phơng pháp vào định giá BĐS thế chấp

Cơ sở lý luận của phơng pháp so sánh là giá cả thị trờng có mối liên hệmật thiết với các BĐS tơng tự có thể mua bán hoặc cho thuê Do đó, phơngpháp này có u điểm là có thể đánh giá quan điểm giá trị thị trờng nên nó là cơ

sở pháp lý vững chắc để các cơ quan pháp lý công nhận

Đối với BĐS thế chấp thì đây là nguồn trả nợ duy nhất trong trờng hợpngời vay không trả đợc nợ, do đó việc áp dụng phơng pháp này sẽ gặp khókhăn Có thể khi tiến hành định giá cho vay, BĐS đợc đánh giá cao do cácgiao dịch trớc đó của các BĐS so sánh cũng đợc đánh giá cao Tuy nhiên vớithị trờng không ổn định và thông tin thiếu chính xác nh thị trờng BĐS nớc tahiện nay thì việc trong tơng lai BĐS đó còn đủ khả năng thanh toán nợ choNgân hàng hay không lại còn tuỳ thuộc vào các quy định của Chính phủ vàbiến động của thị trờng Vì vậy khi áp dụng phơng pháp này, ngời định giáphải có kinh nghiệm tiến hành định giá thích hợp, có kiến thức tốt để có thểkiểm tra kỹ các yếu tố quyết định giá BĐS, những thay đổi nào cần thiết phải

Phơng pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàngnăm thành một tổng số vốn

Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tơng lai thành giá trị vốnhiện tại đợc biết đến nh là quá trình vốn hoá và có thể đợc thể hiện đơn giản

nh sau:

Giá trị vốn = Thu nhập ròng/ Tỷ lệ vốn hoá trực tiếp (mức sinh lời)

Nh vậy có hai bộ phận chính liên quan đến giá trị vốn là thu nhập ròng

và lãi suất vốn hoá

- Thu nhập ròng: là hiệu số giữa doanh thu nhận đợc từ việc khai thácBĐS (cung cấp hàng hoá, dịch vụ) với chi phí bỏ ra để đạt đợc doanh thu đó

kể cả việc khấu trừ thuế

- Lãi suất vốn hoá (tỷ lệ hoàn vốn): là lãi suất lợi tức mà nhà thẩm địnhgiá căn cứ vào đó để chuyển hoá thu nhập thành giá trị vốn của BĐS Đó là tỷsuất mong ớc của nhà đầu t khi xem xét đầu t vào một BĐS nào đó cho một

mục đích kinh doanh cụ thể.

*) Phạm vi áp dụng của phơng pháp đầu t

Phơng pháp này dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị củavốn đầu t có mối liên hệ mật thiết với nhau Và khi biết trớc thu nhập hay giátrị hàng năm do BĐS tạo ra ta có thể dễ dàng tính ra giá trị hàng năm và giá trịcủa vốn đầu t có mối liên hệ với nhau Và khi biết trớc thu nhập hay giá trịhàng năm do BĐS tạo ra, ta có thể dễ dàng tính ra giá trị vốn ban đầu củaBĐS Do đó phơng pháp này đợc sử dụng rộng rãi khi BĐS tạo ra thu nhập đợcbán cho ngời mua với mục đích đầu t

*) Yêu cầu của phơng pháp đầu t:

Trong thực tế có nhiều BĐS đợc cho thuê và ngời ta có thể biết trớc thunhập hàng năm của nó Còn đối với trờng hợp BĐS không cho thuê, ngời tacũng có thể dự đoán giá trị cho thuê bằng cách so sánh các BĐS t ơng tự đã đ-

ợc cho thuê Trong trờng hợp này đòi hỏi ngời định giá phải xác định đợcmối quan hệ giữa thu nhập hàng năm và giá trị vốn Cách thức chuyển đổi và

sử dụng số nhân, đợc biết nh những năm mua (YP) Số nhân này đợc tínhtoán trên cơ sở tỷ lệ sinh lời yêu cầu tài sản của nhà đầu t , là tài khoản lợi tức

mà ông ta mong muốn nhận đợc Lợi tức này phản ánh chất lợng đầu t khi

so sánh với việc đầu t vào BĐS khác và các việc đầu t khác Do đó khi sửdụng phơng pháp này ngời định giá phải chú ý xem xét đến các yếu tố có thể

ảnh hởng đến quyết định của nhà đầu t khi lựa chọn lợi tức yêu cầu củamình

*) Các bớc tiến hành:

Bớc 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một BĐS có tính đến

tất cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập

Bớc 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm

nh sửa chữa, bảo hành, điều hành

Bớc 3: Xác định tỷ lệ lãi suất thích hợp dùng để tính toán, công việc này

có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tơng tự

Bớc 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu.

*) Vận dụng phơng pháp đầu t vào định giá BĐS thế chấp.

Khi nhiều ngời mua tài sản phải đi vay, thì dùng phơng pháp đầu t để

đánh giá ở hình thức đơn giản nhất có thể không cung cấp cách đánh giá hoàntoàn đúng giá trị của một BĐS Để vận dụng đợc phơng pháp này cần tính đợcthu nhập hàng năm do BĐS tạo ra, tính toán lợi nhuận đòi hỏi trên vốn tự cócủa ngời mua BĐS, sau đó khấu trừ khỏi thu nhập hàng năm để có đợc số tiềncòn lại để lãi vay/tài sản thế chấp Nếu lãi suất cho vay biết trớc thì ngời đầu t

có thể tính đợc số tiền vay thế chấp

1.2.2.5.3 Phơng pháp chi phí giảm giá

Phơng pháp chi phí giảm giá dùng cho thẩm định giá bất động sản đợcdựa trên cơ sở là ngời mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờtrả giá tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình

có ích tơng tự

Phơng pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế, theo nguyên tắcnày giá trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tơng tự

nh là một vật thay thế

Phơng pháp này thờng đợc sử dụng để đánh giá các bất động sản đã qua

sử dụng hoặc thẩm định giá nhằm phục vụ công việc bảo hiểm

*) Các bớc tiến hành

Bớc 1: Ước tính giá trị của lô đất mục tiêu thẩm định, coi nh lô đất đó là

đất trống Giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất

Bớc 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế

những công trình xây dựng hiện có trên lô đất

Để ớc tính chính xác số chi phí đó, thẩm định viên phải hiểu biết về thiết

kế xây dựng về các nguyên vật liệu đợc sử dụng, nhằm đặt đợc việc ớc tính chiphí xây dựng ở một mức độ thích hợp

Bớc 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng

hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân Sự giảm giá đó đợc chialàm 3 loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài

Bớc 4 : Cuối cùng ta tính đợc giá trị của tài sản cần thẩm định giá.

Giá trị thị trờng của tài sản = Giá thị trờng của lô đất trống + Chi phí hiệntại của xây dựng (= Tổng giá trị của những xây dựng mới - Khấu hao tích tụ

đối với những xây dựng hiện có)

*) Vận dụng phơng pháp chi phí vào định giá BĐS thế chấp

Do đặc thù của phơng pháp này nên nó thờng đợc sử dụng để định giá cácBĐS thế chấp có giá trị lớn, đợc thiết kế để sử dụng vào mục đích riêng biệtnào đó nh: xởng sản xuất, nhà máy…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và mà chúng ta ít đợc trao đổi trên thị tr-ờng Những mặt hạn chế của phơng pháp so sánh lại là điểm mạnh của phơngpháp này

Khi sử dụng phơng pháp này cần chú ý trong việc ớc tính các loại chi phí:nếu những chỗ thay thế đựơc và xây dựng thành BĐS mới thì việc định giátheo phơng pháp xây dựng là hợp lý, nhng đối với BĐS đang tồn tại thì ngời

định giá phải trừ đi khấu hao và mức độ hao mòn của nó Điều này đòi hỏi

ng-ời định giá phải có ớc lợng chính xác mức độ hao mòn của BĐS để tính đúng

Xét về mặt lý thuyết, trên thị trờng cạnh tranh hoàn hảo, không có nhà

đầu t nào có lợi thế đặc biệt hơn so với các nhà đầu t khác Tỷ suất sinh lờitrung bình trên thị trờng là cái giá hợp lý cần phải trả cho số vốn đã bỏ vào

đầu t, bất kể số vốn đó là của ai Các cơ hội đầu t là bình đẳng cho tất cả mọingời Tỷ suất sinh lời trung bình trên vốn đầu t đợc coi là một bộ phận hợp lýcấu thành giá trị tài sản Để xác định giá trị một tài sản, vì vậy có thể sử dụngcách cộng tới Theo đó, giá trị thực - giá trị khách quan - giá trị công bằng củamột tài sản của một dự án đầu t trên thị trờng cạnh tranh sẽ bằng số chênhlệnh giữa thu nhập thị trờng và chi phí cơ hội thị trờng khi đầu t vào tài sảnhay dự án đó

Với quan niệm nh vậy, giá trị của BĐS có thể đợc xác định bằng cách trừlùi Nó là số còn lại sau khi đã xác định đợc giá thị trờng và chi phí cơ hội thịtrờng cho dự án đầu t vào tài sản.

*) Các bớc tiến hành:

Bớc 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có

tính đến những quy định về xây dung và những hạn chế khác

Bớc 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hớng sử dụng tốt nhất

và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp hay phơngpháp đầu t

Bớc 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí

tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu t xây dựng

Bớc 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng d) bằng cách

lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển

Bớc 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và

các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (các chi phí đầu t hợp

lý để có BĐS cho việc phát triển) gồm các giả định về: phí pháp lý, thuếchuyển nhợng bất động sản, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và

*) Vận dụng vào định giá BĐS

Phơng pháp thặng d phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triểnnhng không phức tạp Các yếu tố liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chiphí đạt đợc độ tin cậy cao

Phơng pháp đợc sử dụng để đánh giá những BĐS thế chấp nh cao ốc, toànhà chung c, BĐS dung để cho thuê văn phòng, khách sạn

1.2.2.6 Quy trình định giá BĐS thế chấp.

Quy trình hay trình tự định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằmgiúp thẩm định viên hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác địnhgiá

Quy trình định giá bao gồm 6 bớc:

 Xác định vấn đề

 Lên kế hoạch

 Thu thập thông tin

 Phân tích thông tin

 Chuẩn bị báo cáo

 Báo cáo định giá

Bớc 1: Xác định vấn đề

Đây là bớc đầu tiên của quá trình định giá Mục đích của bớc này là giúpcho thẩm định viên có thể thoả thuận, đàm phán và xây dựng đợc các điềukhoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng Đồng thời là căn

cứ để thẩm định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết

Để đạt đợc mục tiêu trên, trong bớc này cần xác định rõ các vấn đề cơbản sau:

- Nhận biết các đặc tính vật chất của BĐS mục tiêu: vị trí, kích thớc lô

đất, kết cấu và kiểu cách công trình xây dựng trên khu đất đó, địa chỉ BĐS

- Nhận biết các đặc điểm pháp lý BĐS mục tiêu: các giấy tờ về quyền sởhữu, quyền sử dụng, quyền chuyển nhợng, các giấy phép và điều khoản hạnchế khai thác

- Xác định rõ mục đích của khách hàng: mua bán, cho thuê, bảo hiểm

- Xác định loại giá trị sẽ ớc tính: giá trị thị trờng, giá trị bảo hiểm, giátrị bồi thờng

- Xác định phơng pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá

- Xác định ngày định giá có hiệu lực

- Xác định mức phí thoả thuận và thời gian hoàn thành

Bớc 2: Lên kế hoạch

Trong bớc này chúng ta cần phải thực hiện các công việc sau:

- Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền tài sản,trạng thái cung cầu, đặc điểm của thị trờng có liên quan đến tài sản cần địnhgiá

- Nhận biết các loại tài liệu dùng trong quá trình định giá: tài liệu về tàisản mục tiêu, văn bản pháp quy liên quan, tài liệu về chứng cớ và các độngthái thị trờng

- Nhận biết về các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấpthông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng đợc

- Thiết kế trơng trình, thời biểu công tác, bao gồm:

+ Lập danh mục và thứ tự các công việc: thu thập và phân tích số liệu.+ Xác định thời hạn cho phép của từng công việc

+ Xác định những phần việc có thể uỷ nhiệm

- Xây dựng đề cơng và hình thức trình bày báo cáo định giá

Bớc 3: Thu thập tài liệu

Để có thể thu thập đợc những thông tin cần thiết, đòi hỏi nhân viênthẩm định trớc hết phải phân biệt đợc các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu.Các loại tài liệu cần thu thập bao gồm:

- Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu Các thông tin này

có thể do khách hàng cung cấp hoặc qua khảo sát thực tế tài sản

- Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnhnh: các tài liệu về mua bán, định mức tiêu hao vật t, đơn giá chi phí, thuế suấtthuế tài sản, lệ phí môi giới, tiền thu về sử dụng đất, tỉ lệ chiết khấu

- Các văn bản pháp lý của Nhà nớc và chính quyền địa phơng có liên quan

đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, các quy định về mục

đích, quyền và thời hạn cho thuê Nói chung thẩm định viên phải thu thập đầy đủcác văn bản pháp lý có ảnh hởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS

- Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá xã hội nh: chỉ số giácho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trơng của Nhà nớc về nhà ở cho ngời có thunhập thấp, về thuế nhà đất, thay đổi về quy hoạch, đô thị hoá, khả năng kiểmsoát của nhà nớc đối với thị trờng BĐS,

Các nguồn thông tin này có thể nhận đợc từ các cơ quan chuyên môn,các tổ chức quốc tế, các Ngân hàng, các công ty đánh giá hệ số tín nhiệm, cácviện nghiên cứu, từ các cuộc điều tra của các tổ chức t nhân hoặc Chính phủ

- Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin

Bớc 4: Phân tích tài liệu và ớc tính giá trị

- Phân tích tài liệu: dựa trên những tài liệu đã có, cần tiến hành các loại

phân tích:

* Phân tích thị trờng: mục đích của phân tích thị trờng là nhận diện và

đánh giá các yếu tố thị trờng ảnh hởng đến giá trị của BĐS cần định giá

* Phân tích tài sản: mục đích của phân tích tài sản là để nhận rõ những

đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản đối tợng có ảnh hởng đến giá trịcủa nó

* Phân tích so sánh: mục đích của việc phân tích này là lựa chọn và đa

ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phơng pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánhcho thích hợp đối với từng giao dịch chứng cớ

* Phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Ước tính giá trị:

+ Các ớc tính trên làm căn cứ để thẩm định xác định phơng pháp địnhgiá nào là chính, phơng pháp định giá nào có tính chất bổ sung hoặc thamchiếu Trong khi lựa chọn, cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chếcủa mỗi phơng pháp.

+ Để lựa chọn đợc phơng pháp chủ yếu cần dựa vào: thuộc tính củaBĐS, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trờng, mục tiêu và nguyên tắc định giáchủ yếu đợc vận dụng Thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiều phơngpháp định giá

Bớc 5: Chuẩn bị báo cáo định giá.

Mục đích của bớc này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kếtkuận định giá một cách có hiệu quả đối với ngời sử dụng thông tin, tránh sựhiểu lầm có thể xảy ra Để đạt đợc mục đích đó, bản báo cáo định giá phải đợctrình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu,các phân tích, kết quả và kết luận

Bớc 6: Báo cáo định giá.

Báo cáo định giá thông thờng là kết quả của một hợp đồng về dịch vụ

t vấn, nó là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợicủa thẩm định viên và quyền lợi của khách hàng Do đó, nội dung của báocáo phải thể hiện rõ ràng và đầy đủ các yều cầu đã ký kết trong hợp đồng

định giá

Nội dung của báo cáo định giá

- Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá

- Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháplý

- Mô tả chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng đợc

- Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu đợc sử dụng

- Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lợng thông tin và các điều kiện thịtrờng làm cơ sở để định giá

- Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phơng pháp định giá đợcchấp nhận, về các kỹ thuật phân tích đợc sử dụng trong mỗi phơng pháp

- Tuyên bố rõ ràng về giá trị của bất động sản

- Khẳng định ngày định giá có hiệu lực

- Những hạn chế ảnh hởng đến kết quả ớc tính

+ Hạn chế của các giả thiết và các điều kiện giả định ảnh hởng tới kếtluận

+ Hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế.

+ Các nghi vấn có thể có và các khuyến nghị điều tra kỹ hơn nữa, hoặctrì hoãn định giá cho đến khi có đợc nguồn thông tin rõ ràng

- Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những ngời sử dụng thông tin

+ Các báo cáo định giá cũng cần đợc lu trữ trong một thời gian nhất

định

1.2.2.7 ý nghĩa của định giá BĐS thế chấp đối với hoạt động của Ngân hàng.

Việc cho phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liềntrong điều kiện nền kinh tế thị trờng có một ý nghĩa quan trọng trong việckhai thác tiềm năng của đất đai- nội lực quan trọng trong sự nghiệp côngnghiệp hoá- hiện đại hoá đất nớc theo tinh thần Nghị quyết Hội nghị lần thứ tcủa BCHTW khoá VII Đảng Nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã sử dụngmột cách hiệu quả vốn vay của Ngân hàng, của các tổ chức tín dụng khác đểphát triển kinh doanh Hình thức cho vay thế chấp BĐS sẽ tạo điều kiện để cácngân hàng thơng mại đa dạng hoá hình thức cho vay từ đó tăng lợng kháchhàng giao dịch, góp phần vào sự phát triển kinh tế -xã hội chung của đất nớc.Vì thế hoạt động định giá BĐS thế chấp có ý nghĩa lớn Bởi nhờ có định giáBĐS thế chấp sát với giá trị thị trờng, khách hàng đi vay có thể đợc vay với sốtiền hợp lý hơn, còn đối với ngân hàng có thể tránh đợc rủi ro tín dụng trongtrờng hợp khách hàng không có khả năng trả đợc nợ Tuy nhiên, hoạt động

định giá trong các ngân hàng còn nhiều bất cập, vì vậy đã có một số các ngânhàng chuyển công việc định giá cho các công ty thẩm định giá độc lập

chơng II thực trạng quy trình định giá bđs thế chấp

tại ngân hàng tmcp á châu (acb)

2.1 Sự hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP á Châu

2.1.1 Lịch sử hình thành

 Bối cảnh thành lập

Pháp lệnh về NHNN và Pháp lệnh về NHTM, hợp tác xã tín dụng vàcông ty tài chính đợc ban hành vào tháng 5 năm 1990, đã tạo dựng một khungpháp lý cho hoạt động NHTM tại Việt Nam Trong bối cảnh đó, ACB đợcthành lập theo Giấy phép số 0032/NH-GP do NHNN cấp ngày 24/4/1993, vàGiấy phép số 533/GP-UB do ủy ban Nhân dân TP Hồ Chí Minh cấp ngày13/5/1993 Ngày 04/6/1993, ACB chính thức đi vào hoạt động

 Vốn điều lệ: Kể từ ngày 8/12/2008 vốn điều lệ của ACB là6.355.812.780.000 đồng (sáu nghìn ba trăm năm mơi lăm tỷ tám trăm mời haitriệu bảy trăm tám mơi nghìn đồng)

 Sản phẩm dịch vụ chính:

1 Huy động vốn (nhận tiền gửi của khách hàng) bằng đồng Việt Nam,ngoại tệ và vàng

2 Sử dụng vốn (cung cấp tín dụng, đầu t, hùn vốn liên doanh) bằng

đồng Việt Nam, ngoại tệ và vàng

3 Các dịch vụ trung gian (thực hiện thanh toán trong và ngoài nớc, thựchiện dịch vụ ngân quỹ, chuyển tiền kiều hối và chuyển tiền nhanh, bảo hiểmnhân thọ qua ngân hàng

4 Kinh doanh ngoại tệ và vàng

5 Phát hành và thanh toán thẻ tín dụng, thẻ ghi nợ

 Mạng lới kênh phân phối:

Gồm 187 chi nhánh và phòng giao dịch tại những vùng kinh tế pháttriển trên toàn quốc:

- Tại TP Hồ Chí Minh: 1 Sở giao dịch, 30 chi nhánh và 72 phòng giao dịch

- Tại khu vực phía Bắc (Hà Nội, Hải Phòng, Hng Yên, Bắc Ninh, QuảngNinh, Vĩnh Phúc): 2 Sở giao dịch (Hải Phòng, Hà Nội), 7 chi nhánh và 30phòng giao dịch

- Tại khu vực miền Trung (Thanh Hóa, Đà Nẵng, Daklak, Gia Lai, KhánhHòa, Ninh Thuận, Hội An, Huế): 7 chi nhánh và 12 phòng giao dịch

- Tại khu vực miền Tây (Long An, Tiền Giang, Vĩnh Long, Cần Thơ,

Đồng Tháp, An Giang, Kiên Giang và Cà Mau): 6 chi nhánh, 6 phòng giaodịch (Ninh Kiều, Thốt Nốt, An Thới)

- Tại khu vực miền Đông (Đồng Nai, Tây Ninh, Bình Dơng, Vũng Tàu):

3 chi nhánh và 11 phòng giao dịch

 Công ty trực thuộc:

← Công ty Chứng khoán ACB (ACBS)

← Công ty Quản lý và khai thác tài sản Ngân hàng á Châu (ACBA)

← Công ty cho thuê tài chính Ngân hàng á Châu (ACBL)

 Công ty liên kết:

← Công ty Cổ phần Dịch vụ Bảo vệ Ngân hàng á Châu (ACBD)

← Công ty Cổ phần Địa ốc ACB (ACBR)

 Công ty liên doanh:

← Công ty Cổ phần Sài Gòn Kim hoàn ACB

← SJC (góp vốn thành lập với SJC)

 Nhân sự:

Tính đến ngày 15/10/2008 tổng số nhân viên của Ngân hàng á Châu

là 6.200 ngời Cán bộ có trình độ đại học và trên đại học chiếm 93%, th ờngxuyên đợc đào tạo chuyên môn nghiệp vụ tại trung tâm đào tạo riêng củaACB

← Hai năm 1998-1999, ACB đợc công ty Tài chính quốc tế (IFC) tài trợmột chơng trình hỗ trợ kỹ thuật chuyên về đào tạo nghiệp vụ cho nhân viên doNgân hàng Far East Bank and Trust Company (FEBTC) của Philippin thực

hiện Trong năm 2002-2003, các cấp điều hành đã tham gia các khóa học vềquản trị ngân hàng của Trung tâm đào tạo Ngân hàng (Bank Traning Center ).

 Quy trình nghiệp vụ:

Các quy trình nghiệp vụ chính đợc chuẩn hoá theo tiêu chuẩn ISO 9001:

2000

 Công nghệ :

ACB bắt đầu trực tuyến hóa các giao dịch ngân hàng từ tháng 10/2001thông qua hệ quản trị nghiệp vụ Ngân hàng bán lẻ (TCBS- The CompleteBanking Solution), có cơ sở dữ liệu tập trung và xử lý giao dịch theo thời gianthực ACB là thành viên của SWIFT (Society for Worldwide InterbankFinancial Telecommunication), tức là Hiệp hội Viễn thông Tài chính Liênngân hàng Toàn Thế giới, bảo đảm phục vụ khách hàng trên toàn thế giớitrong suốt 24 giờ mỗi ngày ACB sử dụng dịch vụ tài chính Reuteurs, gồmReuteurs Monitor: cung cấp mọi thông tin tài chính và Reuteurs DealingSystem: công cụ mua bán ngoại tệ

 Chiến lợc:

Chuyển đổi từ chiến lợc các quy tắc đơn giản (simple rule strategy) sangchiến lợc cạnh tranh bằng sự khác biệt hoá (a competitive strategy ofdifferentiation) Định hớng ngân hàng bán lẻ (định hớng khách hàng cá nhân

và doanh nghiệp vừa và nhỏ)

 Cổ đông nớc ngoài:

Tỷ lệ cổ phần nắm giữ: 30% Connaught Investors (Jardine MathesonGroup ), Dragon Fiancial Holdings Ltd, công ty tài chính quốc tế (IFC) củaNgân hàng thế giới ( World Bank ) , Ngân hàng Standard Chartered

 Các nguyên tắc hớng dẫn hành động:

Chỉ có một ACB; Liên tục cách tân và Hài hoà lợi ích của các bên cóquyền lợi liên quan ACB tham gia các chơng trình tín dụng của các định chếnớc ngoài và quốc tế

 Hỗ trợ kỹ thuật:

IFC đã dành một ngân khoản trị giá 575.000 đô-la Mỹ trong chơng trình

Hỗ trợ kỹ thuật nhằm mục đích nâng cao năng lực quản trị điều hành củaACB, đợc thực hiện trong năm 2003 và 2004 Ngân hàng Standard Chartered

đang thực hiện một chơng trình hỗ trợ kỹ thuật toàn diện cho ACB, đợc triểnkhai trong khoảng thời gian năm năm (bắt đầu từ năm 2005)

 Xếp hạng tín nhiệm Quốc tế:

Bắt đầu từ năm 2001, Fitch (tổ chức đánh giá xếp hạng quốc tế) đã có

đánh giá xếp hạng tín nhiệm ACB Tháng 4/2004, Fitch đánh giá tiêu chí nănglực bản thân của ACB là D, và xếp hạng theo tiêu chí hỗ trợ từ bên ngoài là 5T

 Các giải thởng bằng khen:

Ngân hàng tốt nhất Việt Nam 2008 (Tạp chí Euromoney); Ngân hàngtốt nhất Việt Nam 2007; Cờ thi đua của Chính Phủ; "Nhà lãnh đạo trẻ triểnvọng của Việt Nam năm 2007" (Ông Đỗ Minh Toàn - Phó Tổng Giám ĐốcACB); "Nhà lãnh đạo trẻ triển vọng của Việt Nam năm 2007" (Ông Đỗ MinhToàn - Phó Tổng Giám Đốc ACB); Dịch vụ Ngân hàng bán lẻ đợc hài lòngnhất năm 2008; v.v

2.1.2 Đôi nét về bộ phận thẩm định tài sản đảm bảo khu vực Hà Nội của ACB 2.1.2.1 Lịch sử hình thành

Bộ phận Thẩm định tài sản đảm bảo khu vực Hà Nội đợc thành lập theoquyết định số 2139/TCQĐ - TĐTS.07 ngày 27/10/2007 của tổng giám đốc vềviệc thành lập Bộ phận Thẩm định tài sản khu vực Hà Nội trực thuộc PhòngThẩm định tài sản Hội sở

2.1.2.2 Cơ cấu tổ chức

- Trởng Bộ phận: Phụ trách chung

- Nhân viên thẩm định: 9 ngời

- Nhân viên văn th: 1 ngời

+ Xây dựng kế hoạch và trình trởng phòng Thẩm định tài sản về các vấn

đề tuyển dụng, đào tạo, lơng, thởng, đề bạt của Bộ phận

+ Ký duyệt kết quả thẩm định tài sản bảo đảm theo quyền hạn, sự phâncông và ủy quyền

+ Ký các văn bản của Bộ phận

+ Trực tiếp báo cáo và chịu trách nhiệm trớc Trởng phòng Thẩm định tàisản về toàn bộ hoạt động của Bộ phận

Giám đốc khối giám sát điều hành

Trởng BP ớng dẫn NV

H-Trởng BP quản lý hàng thế chấp

NV BP quản lý hàng thế chấp dẫn nghiệp vụ NV BP hớng

+ Trực tiếp báo cáo giám đốc Sở giao dịch Hà Nội về các vấn đề liênquan đến hành chính, nội quy lao động, kỷ luật lao động và các vấn đề kháctrong Bộ phận.

 Nhân viên thẩm định tài sản:

- Thẩm định tài sản bảo đảm:

+ Thẩm định thực tế tài sản bảo đảm

+ Kiểm tra tính hợp pháp và hợp lệ bộ chứng từ tài sản bảo đảm

+ Xác định tính xác thực của các thông tin về tài sản bảo đảm theo chứng

từ sở hữu

+ Xác định các vấn đề có liên quan đến nội dung thẩm định tài sản (nhquy hoạch, khả năng chuyển nhợng, tính pháp lý…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và)

+ Tính toán giá trị của tài sản đảm bảo

+ Kiến nghị các vấn đề có liên quan đến tài sản đảm bảo nhằm bảo đảm

an toàn cho ACB

+ Khách hàng vay mua nhà thanh toán qua ngân hàng

+ Kết quả bán đấu giá nhà, đất của cơ quan Nhà nớc

Việc phân hồ sơ thẩm định tài sản cho các tuyến đợc thực hiện vào8h00’( 8h30’ đối với giờ làm việc mùa đông) sáng và 13h30’chiều hàng ngày.

Đối với các hồ sơ thẩm định tại các địa bàn ngoài Tp Hà Nội sẽ đợc phâncông luân phiên cho các tuyến nhận hồ sơ sáng

 Phân công việc cập nhật thông tin thị trờng BĐS:

Nhằm phục vụ cho việc xây dựng kho dữ liệu thông tin thị trờng BĐS vàxây dựng đơn giá đất thị trờng, việc cập nhật thông tin thị trờng BĐS sẽ đợcluân phiên thực hiện NVTĐ đợc phân công cập nhật thông tin thị trờng cótrách nhiệm cập nhật các thông tin mua bán BĐS từ các nguồn: Internet, BáoMua bán, Báo kinh tế đô thị…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm vàvào kho dữ liệu

2.2 Thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp tại ACB

2.2.1 Điều kiện đối với bất động sản thế chấp tại ACB.

Các quy định về BĐS thế chấp đợc quy định cụ thể tại các văn bản phápluật của Chính phủ, NHNN và tại Ngân hàng TMCP á Châu : Luật dân sự,Luật đất đai, Nghị định 178/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Thủ tớng Chính phủ

về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng; Nghị định 85/NĐ-CP ngày25/10/2002 của Thủ tớng chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều khoảntrong Nghị định 178; Nghị định 08/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của Thủ tớngchính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm; Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc NHNN về việc ban hành quy chế chovay của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng; Thông t số 06/TT-NHNNngày 4/4/2000 về hớng dẫn thực hiện Nghị định 178/99/NĐ-CP; Thông t số03/TTLT/NHNN-BTP-BCA-TCĐC hớng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiềnvay để thu hồi nợ cho các Tổ chức tín dụng Đây là những cơ sở pháp lý đểcác tổ chức tín dụng nói chung và Ngân hàng TMCP á Châu nói riêng tiếnhành công tác định giá, quản lý và xử lý BĐS thế chấp

BĐS đợc thế chấp tại Ngân hàng TMCP á Châu hiện nay chủ yếu làquyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Bao gồm:

- Nhà ở riêng biệt, công trình xây dựng gắn liền với đất

+ Đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu côngnghệ cao;

+ Đất thuê, thuê lại ngoài khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao

*) Theo quy định của NHTW, BĐS đợc phép thế chấp phải có đầy đủnhững giấy tờ cần thiết sau:

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu BĐS

- GCNQSD đất nếu thế chấp quyền sử dụng đất

- Bảng kê khai tài sản bảo đảm tiền vay (nếu có)

- Các giấy tờ khác cuả BĐS bảo đảm tiền vay

- Sổ hộ khẩu, chứng minh th nhân dân, giấy đăng ký kinh doanh nếu cócủa khách hàng vay

Đối với các tổ chức kinh tế, ngoài các giấy tờ trên thì cần phải có:

- Quyết định hoặc giấy phép thành lập

- Giấy phép hành nghề đối với các trờng hợp luật pháp quy định phải cógiấy phép hành nghề

- Điều lệ hoạt động

- Quyết định bổ nhiệm giám đốc, kế toán trởng

- Các giấy tờ khác có liên quan

Các giấy tờ trên phải là các giấy tờ gốc hoặc bản sao có công chứng củacơ quan nhà nớc có thẩm quyền Đối với những trờng hợp có đủ giấy tờ hợp

lệ, NVTĐ sẽ hớng dẫn khách hàng làm thủ tục vay vốn Hồ sơ gồm:

+ Giấy đề nghị vay vốn (theo mẫu)

+ Hồ sơ tài chính của khách hàng đối với các tổ chức kinh tế gồm: báocáo tài chính trong ba năm gần nhất liên tục, báo cáo tình hình tài chính đếnngày vay vốn

+ Phơng án sử dụng tiền vay: Phải có dự án đầu t đã đợc cấp có thẩmquyền phê duyệt và các giấy tờ khác có liên quan đến mục đích sử dụng vốn,phơng án trả nợ (gốc và lãi)

NVTĐ phải có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, trung thực và hợp pháp

về hồ sơ vay vốn của khách hàng, thông báo cho khách hàng để bổ sung

những chỗ còn thiếu sót trong hồ sơ

Ngoài việc kiểm tra tính pháp lý của BĐS nh trên, NVTĐ cần kiểm tratình hình thực tế của BĐS thế chấp Việc kiểm tra thực tế giúp cho NVTĐ

đánh giá mức độ trung thực của các thông tin mà khách hàng vay đã cung cấp.Khi đến kiểm tra thực tế thì NVTĐ ngoài việc kiểm tra những thông tin màkhách hàng vay cung cấp, cần trực tiếp thu thập thêm những thông tin liênquan đến khách hàng bằng biện pháp nghiệp vụ Từ đó mới có thể có những

thông tin đầy đủ cần thiết.

*) Theo quy định của ACB thì BĐS thế chấp phải có đầy đủ những điềukiện sau:

- Đối với giá trị quyền sử dụng đất thì BĐS phải có đầy đủ các giấy tờsau:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đối với đất thuê thì cần phải có những giấy tờ sau:

+ Hợp đồng thuê đất hoặc quyết định thuê đất

+ Hoá đơn thu tiền đã đóng tiền thuê đất cho Ngân sách Nhà nớc

+ Bản vẽ nhà xởng

+ Bản vẽ thiết kế

+ Quyết toán công trình

+ Giấy phép xây dựng, chứng chỉ quy hoạch

+ Các giấy tờ liên quan đến việc đền bù, giải phóng mặt bằng

Mặt khác khi nhận thế chấp đối với đất nông nghiệp Ngân hàng á Châuquy định mảnh đất đó phải có một phần hoặc liền thửa với đất thổ c/đất sảnxuất kinh doanh

Ngoài ra khi thế chấp BĐS thì bên thế chấp phải cung cấp một số giấy

tờ khác nữa nh: Chứng minh th nhân dân, sổ hộ khẩu gia đình, báo cáo tàichính (đối với trờng hợp ngời vay là công ty)

Qua đây, chúng ta có thấy đợc các NHTM đều phân loại và quy địnhchi tiết, cụ thể về điều kiện của BĐS thế chấp hay nói cách khác tính chấtpháp lý là điều kiện quan trọng nhất đối với các BĐS thế chấp Cách phân loạicủa các NHTM đều bắt nguồn từ thực tế của việc sử dụng đất ở nớc ta hiệnnay và từ cách phân loại trên các NHTM sẽ đa từng phơng thức định giá cụthể đối với mỗi BĐS

2.2.2 Các nguyên tắc và các căn cứ định giá bất động sản thế chấp tại ACB 2.2.2.1 Các nguyên tắc đảm bảo tiền vay bằng BĐS thế chấp.

Để thực hiện vay vốn bằng hình thức thế chấp BĐS, phải thực hiện cácnguyên tắc sau:

- Khách hàng vay phải thế chấp BĐS để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả

nợ đối với ngân hàng, trừ trờng hợp pháp luật quy định khác Ngân hàng vàkhách hàng vay thoả thuận lựa chọn biện pháp đảm bảo bằng BĐS thế chấpcủa khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba

- Ngân hàng có quyền lựa chọn BĐS đủ điều kiện làm bảo đảm vay; lựachọn bên thứ ba bảo lãnh bằng BĐS của khách hàng Trờng hợp bên thứ babảo lãnh bằng tài sản cho khách hàng vay là cá nhân, pháp nhân nớc ngoài thìviệc thực hiện bảo lãnh phải tuân theo các quy định của pháp luật Việt Nam.Ngời bảo lãnh chỉ đợc bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình Nếu bênbảo lãnh là tổ chức tín dụng thì thực hiện bảo lãnh theo quy định của Luật các

tổ chức tín dụng và quy định của NHNN Việt Nam

- Giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đó đủ điều kiện bảo

đảm tiền vay theo quy định của pháp luật, thì việc thế chấp, bảo lãnh đồngthời cả giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đó hay tách rờigiữa tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất, thì tổ chức tín dụngnhận thế chấp, bảo lãnh phải có khả năng quản lý tài sản trong quá trình chovay và xử lý tài sản đó để thu hồi nợ nếu khách hàng không trả đợc

2.2.2.2 Các căn cứ xác định giá trị của BĐS thế chấp.

Việc xác định giá trị BĐS thế chấp quyết định đến khoản cho vay củangân hàng đối với khách hàng vay Do đó để đảm bảo quyền và lợi ích của ng-

ời đi vay và ngời cho vay thì giá trị của BĐS thế chấp đợc xác định dựa vàonhững căn cứ nh sau:

- BĐS thế chấp phải đợc xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo

đảm Việc xác định giá trị BĐS tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở cho xác

định mức cho vay của ngân hàng và nó không đợc áp dụng khi xử lý BĐS đểthu hồi nợ Việc xác định giá trị của BĐS thế chấp đợc lập thành văn bản riênghoặc ghi vào hợp đồng tín dụng

- Đối với BĐS thế chấp không phải là quyền sử dụng đất, thì việc xác

định giá trị của BĐS thế chấp do các bên thoả thuận, hoặc thuê tổ chức t vấn,

tổ chức chuyên môn xác định trên cơ sở giá trị thị trờng tại thời điểm xác

định, có tham khảo đến các loại giá nh giá quy định của Nhà nớc ( nếu có),giá mua, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán và các yếu tố khác về giá

- Đối với giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh đợc xác định nhsau:

+ Đất do Nhà nớc giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp; đất ở, đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhợng giátrị quyền sử dụng đất hợp pháp; đất do Nhà nớc giao có thu tiền đối với tổchức kinh tế, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đấthợp pháp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh do ngân hàng vàkhách hàng vay, bên bảo lãnh thoả thuận giá đất thực tế chuyển nhợng ở địaphơng đó tại thời điểm thế chấp Ngân hàng xem xét, quyết định mức cho vay

và tự chịu trách nhiệm về rủi ro vốn cho vay

+ Đất do Nhà nớc cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà

đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất chonhiều năm, thì giá trị quyền sử dụng đất để thế chấp, bảo lãnh gồm tiền để

đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi đợc Nhà nớc cho thuê đất (nếucó) tiền thuê đất đã trả cho Nhà nớc khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian

đã sử dụng

+ Trờng hợp thế chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất mà ngời thuê

đất đợc miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị quyền

sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh đợc tính theo giá trị thuê đất trớc đó khi đợcmiễn giảm

Giá trị BĐS thế chấp đợc xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và cácquyền phát sinh từ BĐS đó, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy

định Trong trờng hợp BĐS thế chấp có vật phụ, thì giá trị của vật phụ cũngthuộc giá trị BĐS thế chấp, nếu chỉ thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì giátrị vật phụ chỉ thuộc giá trị BĐS thế chấp khi các bên có thoả thuận.

2.2.3 Phơng pháp định giá BĐS thế chấp tại ACB.

Phơng pháp chủ yếu đợc sử dụng để định giá BĐS thế chấp tại ngânhàng là phơng pháp so sánh

- Giá trị định giá là giá trị thị trờng của BĐS.

- Căn cứ định giá BĐS là diện tích BĐS và đơn giá BĐS:

+ Diện tích BĐS bao gồm diện tích đất và diện tích tài sản trên đất + Đơn giá BĐS là giá của tài sản trên đất khi chuyển nhợng trên thị tr-ờng ở thời điểm định giá

+ Khung giá đất do UBND thành phố quy định

+ Vị trí khu đất, khả năng sinh lời, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng vàtính dễ dàng chuyển nhợng của bất động sản

+ Tình trạng quy hoạch nơi BĐS tọa lạc

Việc thu thập thông tin để tìm hiểu giá thị trờng của những bất động sảntơng tự tài sản thế chấp đợc nhân viên thẩm định tìm hiểu thông qua các kênhnh: báo, đài, truyền hình, UBND phờng nơi có bất động sản thế chấp, mạnginternet

*) Phơng pháp xác định giá trị của đất :

- Đối với các con đờng, tuyến phố đã đợc Hội đồng thẩm định tài sảnphê duyệt đơn giá đất thị trờng đối với đất ở: áp dụng đơn giá đất thị trờng đểxác định giá đất

- Đối với các con đờng, tuyến phố cha đợc Hội đồng thẩm định tài sảnphê duyệt đơn giá đất thị trờng đối với đất ở: áp dụng đơn giá đất UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ơng Trong trờng hợp này, các đơn vị có thể nhân

đơn giá với hệ số K Hệ số K do Hội đồng thẩm định tài sản đảm bảo quy định

đối với từng chi nhánh, từng địa bàn, từng thời kỳ Trờng hợp có nhân hệ số K,các đơn vị phải so sánh đơn giá đất sau khi nhân hệ số K với đơn giá đất thực

tế giao dịch chuyển nhợng (phải nêu rõ căn cứ xác định giao dịch chuyển ợng thực tế) để thuyết minh căn cứ xác định hệ số K đó

nh Đối với trờng hợp BĐS tọa lạc trong khu quy hoạch cha ổn định thì giátrị của đất đợc xác định bằng 100% - 120% đơn giá đất do Nhà nớc ban hànhtại con đờng, mặt phố đó.

*) Phơng pháp xác định giá trị tài sản gắn liền với đất

- Đối với nhà ở, công trình xây dựng: Do Hội đồng thẩm định tài sản

Giá trị BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất.Giá trị quyền sử dụng đất = Diện tích đất * Đơn giá đất thẩm định

Đơn giá đất thẩm định = Đơn giá đất thị trờng * (80% - 90%) (hệ số antoàn)

Giá trị tài sản gắn liền với đất = Diện tích tài sản gắn liền với đất * Đơngiá xây dựng tài sản gắn liền với đất

Sau khi tính đợc giá trị của BĐS thế chấp, Ngân hàng á Châu sẽ tiếnhành cho vay không quá 70% giá trị BĐS định giá (đối với khách hàng cánhân) hoặc 65% - 80% giá trị BĐS thế chấp (đối với khách hàng là các tổchức, doanh nghiệp)

Hiện nay hầu hết các NHTM đều sử dụng giá trị thị trờng làm căn cứ để

định giá BĐS thế chấp, việc định giá đợc tiến hành dựa trên việc tìm hiểu,phân tích, đánh giá các BĐS có điều kiện tơng đồng BĐS thẩm định đợc giaodịch trong thời gian gần nhất so với thời gian thẩm định, sau đó trên cơ sở

điều chỉnh các hệ số, nhân viên thẩm định sẽ đa ra đợc mức giá thị trờng phùhợp nhất với BĐS thẩm định Việc định giá nh trên làm cho giá trị BĐS thếchấp đợc xác định phù hợp với thị trờng Tuy nhiên, thị trờng BĐS phát triểnbất ổn định, vì vậy các NHTM khi định giá BĐS thế chấp họ đều có nhữngbiện pháp phòng chống rủi ro riêng, Ngân hàng á Châu khi xác định đợc mức

giá thị trờng thì họ sử dụng một hệ số an toàn từ 80% - 90% từ đó sẽ xác định

đợc đơn giá thẩm định

2.2.4 Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại ACB.

Quy trình định giá BĐS thế chấp tại ACB đợc thực hiện theo 5 bớc sau:

 Bớc 1 : Tiếp nhận hồ sơ thẩm định

 Bớc 2 : Liên hệ với khách hàng hẹn thời điểm thẩm định

 Bớc 3 : Thẩm định thực tế

 Bớc 4 : Lập tờ trình thẩm định tài sản

 Bớc 5: Trởng phòng thẩm định ký duyệt tờ trình thẩm định, giao cho

đơn vị có yêu cầu thẩm định kết quả thẩm định Nếu trờng hợp các đơn vị yêucầu xác định lại giá trị BĐS thế chấp, thì PTĐTS tiếp nhận yêu cầu và tiếnhành tái thẩm định giá trị của BĐS

Bớc 1: Tiếp nhận hồ sơ thẩm định

- Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn và vay theo phơng thức thế chấp bất

động sản, cán bộ tín dụng yêu cầu cung cấp các loại hồ sơ và thông tin cầnthiết về bất động sản theo quy định, sau đó sẽ chuyển hồ sơ tài sản cho phòngthẩm định tài sản cùng cấp

- Phòng thẩm định tài sản tiếp nhận hồ sơ tài sản từ các chi nhánh, sở giaodịch, phòng giao dịch ghi vào “Quy trình định giá bất động sản tại Ngân hàng Thsổ giao nhận hồ sơ” và kiểm tra tính đầy đủcủa hồ sơ tài sản Nếu hồ sơ tài sản của khách hàng cha đầy đủ giấy tờ cầnthiết, phải yêu cầu khách hàng bổ sung Hồ sơ của khách hàng bao gồm: bảnsao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận sở hữu nhà ở; chứngminh th nhân dân; bản sao sổ hộ khẩu; đối với các doanh nghiệp hay cơ sở sảnxuất kinh doanh phải có thêm giấy phép đăng ký kinh doanh

- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, nhân viên văn th tiến hành phân công hồ sơ chocác nhân viên thẩm định Thời điểm tiếp nhận hồ sơ tài sản yêu cầu thẩm định

để tính thời gian xử lý hồ sơ của nhân viên thẩm định:

+ Trớc 8h30: ghi nhận thời điểm 8h30

+ Từ 8h30 – 14h30: ghi nhận thời điểm 14h30

+ Từ 14h30 – 17h: ghi nhận thời điểm 8h30 ngày hôm sau

Bớc 2: Liên hệ với khách hàng hẹn thời gian thẩm định.

Nhân viên thẩm định sau khi đợc phân công lên kế hoạch thẩm định BĐS.Hẹn khách hàng ngày, giờ thẩm định thực tế và tiến hành thẩm định thực tế.Nhân viên thẩm định sau khi hẹn thẩm định với khách hàng theo địa bàn phâncông phải đảm bảo thời gian xử lý tối đa 24h (không tính ngày nghỉ và ngày