5. Bố cục luận văn:
2.2.5. Quy trình định giá BĐS là đất riêng lẻ và tài sản gắn liền với đất
Tr
ờng hợp 1: Quy trình định giá BĐS áp dụng đối với nhà hoặc đất riêng lẻ trong trờng hợp cha đợc duyệt đơn giá đất thị trờng.
Anh Hoàng Đình Thuận đứng ra thế chấp căn nhà thuộc sở hữu của mình là ngôi nhà số 7 phố Lê Lợi, phờng Nguyễn Trãi, thị xã Hà Đông, Hà Nội. Số tiền vay là 450.000.000 đồng. Thời hạn vay là 3 năm.
Bớc 1: Sau khi nhận đợc hồ sơ tài sản, nhân viên văn th phân công hồ sơ thẩm định cho nhân viên thẩm định. Thời điểm phân hồ sơ 14h30 ngày 19/03/2009.
Bớc 2: Tiếp đó nhân viên liên hệ với chủ sở hữu BĐS là anh Hoàng Đình Thuận để hẹn ngày thẩm định thực tế,
Bớc 3: Qua thẩm định thực tế, nhân viên thẩm định thu thập đợc các thông tin :
1. Vị trí BĐS: BĐS nằm trên mặt phố Lê Lợi, cách chợ Hà Đông khoảng 100m, cách ngã ba Quang Trung – Lê Lợi khoảng 300m.
2. Chứng từ pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 555819 vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00190QSDĐ/HT do UBND thành phố Hà Đông cấp cho ông Hoàng Đình Thuận.
3. Đặc điểm của BĐS: a) Về đất:
- Mục đích sử dụng đất: Đất ở
- Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất - Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài
- Diện tích sử dụng thực tế: 50.00m2 + Chiều dài: 10m
+ Chiều rộng: 5m
- Diện tích sử dụng đợc công nhận: 50.00m2. b) Về tài sản gắn liền với đất
- Loại tài sản: Nhà ở. + Năm xây dựng 2004. + Tiện nghi: Trung bình. - Cấu trúc:
+ Tờng: Gạch + Mái: Bê tông cốt thép + Số tầng: 04 + Nền: Gạch men - Diện tích sử dụng thực tế: 200m2.
- Diện tích đợc công nhận: 0 m2
4. Quy hoạch sử dụng nơi BĐS tọa lạc: BĐS không nằm trong khu vực bị quy hoạch giải tỏa.
5. Mục đích sử dụng của BĐS: BĐS hiện dùng để ở. 6. Khả năng chuyển nhợng: Bình thờng.
Bớc 4: Với những thông tin thu thập đợc về ngôi nhà, nhân viên thẩm định tại ACB tiến hành xác định giá trị của bất động sản thế chấp, giá trị của bất động sản thế chấp bằng tổng của giá trị đất và giá trị nhà. ACB đã sử dụng kết hợp 2 phơng pháp đó là phơng pháp so sánh để xác định giá trị đất và ph- ơng pháp chi phí để xác định giá trị nhà.
• Xác định giá trị của đất, nhân viên thẩm định căn cứ vào: - Khung giá đất do UBND thành phố quy định.
- Vị trí khu đất, khả năng sinh lời, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng và tính dễ dàng chuyển nhợng của bất động sản.
- Giá giao dịch của các BĐS tơng tự ở xung quanh khu vực BĐS tọa lạc. Phố Lê Lợi là đoạn đờng cha đợc Hội đồng thẩm định tài sản phê duyệt đơn giá đất thị trờng, vì vậy khi thẩm định, nhân viên thẩm định tiến hành áp dụng hệ số K.
Nhân viên thẩm định của ACB tham khảo giá nhà đất thị trờng qua mạng internet cùng khu vực với nhà đất làm tài sản đảm bảo v thu th p à ậ được cỏc thụng tin sau :
- Bán nhà 2 tầng, diện tích 64m2, số 11 phố Lê Lợi, phờng Nguyễn Trãi, thị xã Hà Đông, Hà Nội, sổ đỏ chính chủ, giá 2.7 tỷ đồng. Liên hệ : Bác Lan : 04.33513114
- Bán nhà phố Lê Lợi, phờng Nguyễn Trãi, thị xã Hà Đông, Hà Nội, diện tích 228m2, sổ đỏ chính chủ, giá 100 triệu đồng/m2, tơng đơng 11.4 tỷ đồng. Liên hệ: Anh Minh: 0904.266.161
Với những thông tin thu thập đợc, nhân viên thẩm định tiến hành định giá BĐS thế chấp nh sau: *) Đơn giá đất Nhà nớc: 10.000.000 đồng/m2. *) Đơn giá đất thẩm định: 63.800.000 đồng/m2 *) Hệ số K = 6.38 *) Giải thích : - Thông tin so sánh 1 :
+ Địa chỉ: số 11 phố Lê Lợi, phờng Nguyễn Trãi, thị xã Hà Đông, Hà Nội.
+ Vị trí: Tơng đồng với bất động sản thẩm định, nằm trên mặt phố Lê Lợi. + Khoảng cách: cách bất động sản thẩm định khoảng 400m, cách chợ Hà Đông khoảng 90m.
+ Điều kiện cơ sở hạ tầng: Tơng đồng.
+ Lợi thế kinh doanh: Tơng đồng do cả hai bất động sản đều có lợi thế kinh doanh do nằm trên mặt phố.
+ Diện tích đất: 32m2 (đất ở, kích thớc 3.2m x 9.1m). + Diện tích nhà: 64m2 (nhà 2 tầng + 1 tum cũ).
+ Liên hệ: Bác Lan: 04.33513114 + Giá rao bán (tháng 3/2009): 2.7 tỷ đồng. + Giá thơng lợng : 2.65 tỷ đồng. + Giá trị ngôi nhà ớc tính: 64 m2 x 1.500.000 đồng/m2 = 96.000.000 đồng + Đơn giá đất ớc tính: (2.650.000.000 đồng – 96.000.000 đồng) : 32m2 = 79.800.000 đồng/m2. - Thông tin so sánh 2:
+ Địa chỉ: số 39 phố Lê Lợi, phờng Nguyễn Trãi, thị xã Hà Đông, Hà Nội. + Vị trí: tơng đồng với BĐS thẩm định, nằm trên mặt phố Lê Lợi, cách chợ Hà Đông khoảng 100m.
+ Khoảng cách: cách bất động sản thẩm định khoảng 180m. + Điều kiện cơ sở hạ tầng: tơng đồng.
+ Lợi thế kinh doanh: Tơng đồng do cả hai bất động sản đều có lợi thế kinh doanh do nằm trên mặt phố.
+ Diện tích đất: 114m2 ( đất ở, kích thớc 5.5m x 20.7m). + Diện tích nhà: 228m2 (nhà 2 tầng).
+ Liên hệ: Anh Minh 0904.266.161
+ Giá rao bán (tháng 3/2009): 11.4 tỷ đồng tơng đơng 100 triệu đồng/m2.
+ Giá thơng lợng : 10.83 tỷ đồng tơng đơng 100 triệu đồng/m2. + Giá trị ngôi nhà ớc tính:
228 m2 x 3.000.000 đồng/m2 = 684.000.000 + Đơn giá đất ớc tính:
(10.830.000.000 đồng – 684.000.000 đồng) :114m2 = 89.000.000 đồng/m2. BĐS thẩm định có vị trí, điều kiện cơ sơ hạ tầng, lợi thế kinh doanh t- ơng đồng với BĐS so sánh 1 và BĐS so sánh 2. Vì vậy nhân viên thẩm định ớc tính đơn giá đất của BĐS thẩm định bằng 100% đơn giá đất của BĐS so sánh 1 tơng đơng 79.800.000 đồng/m2.
Vậy ớc tính đơn giá đất của bất động sản thẩm định theo phơng pháp so sánh là :
Vì tài sản trên đất là ngôi nhà 4 tầng với diện tích sử dụng là 200m2 nhng khách hàng không cung cấp giấy phép xây dựng nên không đợc tính giá trị.
= > Giá trị của BĐS thế chấp = Đơn giá đất nhà nớc x hệ số K x diện tích đất.
áp dụng công thức trên, ta có giá trị của BĐS thế chấp là : 10.000.000 đồng/m2 x 6.38 x 50m2 = 3.190.000.000 đồng
Bảng 1: Giá trị của BĐS tại phố Lê Lợi
Khoản mục Theo đơn giá nhà nớc Theo đơn giá thẩm định 1. Giá trị quyền sử dụng đất 500.000.000 3.190.000.000 - Diện tích (m2) 50 50 - Đơn giá (đồng/m2) 10.000.000 63.800.000 - Hệ số K 6.38 2. Giá trị tài sản gắn liền với đất 0 - Diện tích 0 0 - Đơn giá 3. Tổng giá trị 3.190.000.000
Trị giá của tài sản : 3.190.000.000 đồng (Ba tỷ một trăm chín mơi triệu đồng)
Kết quả thẩm định giá đợc lập thành tờ trình thẩm định
Bớc 5 : Trởng bộ phận thẩm định ký duyệt tờ trình và gửi kết quả thẩm định cho đơn vị yêu cầu thẩm định.
*) Nhận xét về quy trình và phơng pháp định giá của ACB :
- Các giao dịch đợc sử dụng để làm thông tin so sánh cha đầy đủ. Theo tiêu chuẩn định giá, cần có ít nhất từ 3 - 6 BĐS để so sánh nhng trờng hợp này chỉ có 2 BĐS so sánh.
- Các BĐS đợc dùng để so sánh khá tơng đồng nhng NVTĐ khi ớc tính đơn giá đất thị trờng của BĐS thẩm định bằng 100% đơn giá đất của BĐS so sánh 1 tơng đơng 79.800.000 đồng/m2, trên thực tế không có 2 BĐS giống hệt nhau vì vậy việc ớc tính đơn giá đất thị trờng của BĐS thẩm định bằng 100% đơn giá đất của BĐS so sánh là cha hợp lý.
- Các tiêu thức so sánh giữa các BĐS cha đầy đủ, mới chỉ dừng lại ở 1 số tiêu thức cơ bản nh: so sánh về vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, lợi thế kinh doanh,
cha chú ý đến các tiêu thức khác nh: tình trạng pháp lý, đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan, các điều kiện và điều khoản của giao dịch...
*) Xuất phát từ những hạn chế nh vậy, BĐS nằm trên mặt phố Lê Lợi có thể đợc định giá lại nh sau:
Sau khi khảo sát BĐS thẩm định và khu vực xung quanh để tìm các BĐS so sánh, các thông tin thu thập thêm đợc nh sau:
+ BĐS so sánh 1: số 11, phố Lê Lợi, phờng Nguyễn Trãi, thị xã Hà Đông, Hà Nội
+ BĐS so sánh 2: số 39 phố Lê Lợi, phờng Nguyễn Trãi, thị xã Hà Đông, Hà Nội.
+ BĐS so sánh 3: Ngôi nhà số 93 nằm trên mặt phố Lê Lợi, diện tích đất là 40m2, nhà 4 tầng, 160m2, nằm cách chợ Hà Đông khoảng 150m.
+ BĐS so sánh 4: số 101 phố Lê Lợi, phờng Nguyễn Trãi, thị xã Hà Đông, Hà Nội.
Các bất động sản trên đợc rao bán gần với thời diểm định giá tháng 3/2009, có điều kiện địa lý, điều kiện giao thông, điều kiện môi trờng, điều kiện kinh doanh tơng đối tơng đồng với bất động sản thẩm định giá nên có thể sử dụng làm căn cứ để so sánh.
Với các thông tin thu thập đợc, việc so sánh giữa BĐS thẩm định và BĐS so sánh nh sau:
Bảng 2: Bảng thông tin các BĐS so sánh với BĐS nằm tại phố Lê Lợi
Các tiêu chí so sánh BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3 BĐS so sánh 4 1. Căn cứ pháp lý Có GCNQSDĐ Có GCNQSDĐ Có GCNQSDĐ Có GCNQSDĐ 2. Mục đích sử dụng Để ở Để ở Để ở Để ở 3. Vị trí đất
Thuận lợi hơn (nằm trên mặt phố Lê Lợi, cách chợ Hà Đông khoảng 90m, khả năng tiếp cận giao thông tốt hơn)
Thuận lợi hơn (nằm trên mặt phố Lê Lợi, cách chợ Hà Đông khoảng 100m, cách ngã ba Quang Trung-Lê Lợi khoảng 180m Kém thuận lợi hơn (nằm trên mặt phố Lê Lợi, cách chợ Hà Đông khoảng 150m)
Thuận lợi hơn (nằm trên mặt phố Lê Lợi, ngay
cổng chợ Hà Đông.
4. Diện tích
5. Kết cấu hạ
tầng Tơng đồng
Thuận lợi hơn do nằm gần ngã ba
Quang Trung - Lê Lợi.
Tơng đồng Thuận lợi hơn
6. Môi trờng Khá tơng đồng Tơng đồng Tơng đồng ồn ào hơn
7. Tài sản trên đất Nhà 2 tầng (64m2) Nhà 2 tầng (228m2) Nhà 4 tầng (160m2) Nhà 2 tầng (80m2) 8. Tình trạng
mua bán Tự nguyện Tự nguyện Tự nguyện Tự nguyện
Dựa trên đặc điểm của bất động sản so sánh và BĐS thẩm định, so sánh những điểm giống và khác nhau, những yếu tố thuận lợi và không thuận lợi, ta có bản điều chỉnh các BĐS so sánh nh sau:
Bảng 3: Bảng điều chỉnh các thông tin so sánh của BĐS phố Lê Lợi
Các tiêu chí điều chỉnh Đơn vị BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3 BĐS so sánh 4 Vị trí % +5% +5% -5% +5% Kết cấu hạ tầng % 0% +5% 0% +5% Môi trờng % 0% 0% 0% -5% Lợi thế kinh doanh % 0% 0% 0% 0% Tổng mức điều chỉnh % +5% 10% -5% +5% Giá bán đồng/m2 79.800.000 89.000.000 90.000.000 80.000.000 Giá bán đã điều chỉnh đồng/m2 83.790.000 97.900.000 85.500.000 84.000.000 Sau khi xem xét các đặc điểm đối với bất động sản thẩm định, đơn giá đất thị trờng ớc tính của mảnh đất thuộc BĐS là:
83.790.000 + 97.900.000 + 85.500.000 + 84.000.000 4
= 87.800.000 (đồng/m2)
Ước tính giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định là: 87.800.000 x 50m2 = 4.390.000.000 (đồng)
Kết luận: Vậy kết quả thẩm định của bất động sản số 7 phố Lê Lợi, ph- ờng Nguyễn Trãi, Hà Đông tại thời điểm định giá tháng 3/2009 là
4.390.000.000 đồng
Tr
ờng hợp 2: Quy trình định giá BĐS áp dụng đối với nhà hoặc đất riêng lẻ trong trờng hợp đã đợc duyệt đơn giá đất thị trờng.
Bà Nguyễn Thị Dung thế chấp ngôi nhà của mình là bất động sản tại số 81 tổ 10, đờng Trần Duy Hng, phờng Trung Hoà, Hà Nội.
Bớc 1: Sau khi nhận đợc hồ sơ tài sản, nhân viên văn th phân công hồ sơ thẩm định cho NVTĐ. Thời điểm phân hồ sơ là 8h: 22phút sáng 15/01/2009.
Bớc 2: Tiếp đó nhân viên thẩm định liên hệ với chủ sở hữu BĐS là bà Nguyễn Thị Dung để hẹn ngày thẩm định thực tế.
Bớc 3: Qua thẩm định thực tế, NVTĐ thu thập đợc các thông tin sau: 1. Vị trí BĐS: BĐS nằm trong ngõ 204 đờng Trần Duy Hng; ngõ 204 rộng khoảng 4m, có đoạn rộng 5m. BĐS nằm cách mặt đờng Trần Duy Hng khoảng 50m.
2. Chứng từ pháp lý: Bao gồm Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng.
3. Đặc điểm của BĐS: a) Về đất:
- Mục đích sử dụng đất: Đất ở
- Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất - Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài
- Diện tích sử dụng thực tế: 49.80 m2 + Chiều dài: 13m
+ Chiều rộng: 4m
- Diện tích sử dụng đợc công nhận: 49.80 m2. b) Về tài sản gắn liền với đất
- Loại tài sản: Nhà ở. Năm xây dựng 2000. Tiện nghi: Trung bình. - Cấu trúc:
+ Tờng: Gạch + Mái: Bê tông cốt thép
+ Số tầng: 7 tầng + gác lửng + Nền: Gạch men - Diện tích sử dụng thực tế: 375.50 m2.
- Diện tích đợc công nhận: 375.50 m2
4. Quy hoạch sử dụng nơi BĐS tọa lạc: BĐS không nằm trong khu vực bị quy hoạch giải tỏa.
5. Mục đích sử dụng của BĐS: BĐS hiện dùng để ở. 6. Khả năng chuyển nhợng: Dễ dàng.
BĐS nằm trong khu vực có quy hoạch ổn định, hiện đang dùng để ở, khả năng chuyển nhợng dễ dàng. Qua thẩm định thực tế, ngôi nhà 7 tầng có diện tích sử dụng khoảng 373.5 m2 đợc bà Dung xây dựng vào năm 2000 có giấy phép xây dựng nên đợc tính vào giá trị của BĐS thế chấp..
Bớc 4: Với những thông tin thu thập đợc về ngôi nhà, nhân viên Thẩm định tại ACB tiến hành xác định giá trị của bất động sản thế chấp, giá trị của bất động sản thế chấp bằng tổng của giá trị đất và giá trị nhà. Đờng Trần Duy Hng là con đờng đã đợc Hội đồng thẩm định tài sản phê duyệt đơn giá đất thị trờng vì vậy NVTĐ đã sử dụng kết hợp 2 phơng pháp đó là phơng pháp so sánh để xác định giá trị đất và phơng pháp chi phí để xác định giá trị nhà.
• Xác định giá trị của đất, nhân viên thẩm định căn cứ vào: - Khung giá đất do UBND thành phố quy định.
- Vị trí khu đất, khả năng sinh lời, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng và tính dễ dàng chuyển nhợng của bất động sản.
- Đơn giá đất thị trờng đã đợc Hội đồng thẩm định tài sản của ACB phê duyệt.
Nhân viên thẩm định của ACB tham khảo giá nhà đất thị trờng qua báo Mua & bán số ra ngày 10/01/2009 v thu th p à ậ được cỏc thụng tin sau :
+ Bán nhà trong ngõ Trần Duy Hng 4 tầng, sổ đỏ chính chủ, diện tích 168m2, mặt tiền 5m.
+ Bán nhà trong ngõ 61 Trần Duy Hng diện tích 70m2.
Với những thông tin thu thập đợc, NVTĐ tiến hành định giá BĐS thế chấp nh sau:
*) Đơn giá đất Nhà nớc quy định: 13.500.000 đồng/m2 *) Đơn giá đất thẩm định : 46.660.000 đồng/m2
*) Giải thích:
- Hội đồng thẩm định tài sản phê duyệt đơn giá đất thị trờng đối với các BDS nằm ở mặt tiền đờng Trần Duy Hng là 100.000.000 đồng/m2
- BĐS thẩm định nằm ở mặt đờng nội bộ đờng Trần Duy Hng, ngõ rộng khoảng 4m, cách mặt đờng Trần Duy Hng khoảng 50m.
=> Đơn giá thẩm định theo quy định của ACB:
1.00.000.000 đồng/m2 x 40% (tỷ lệ hẻm chính) x 90% (hệ số giảm giá