5. Bố cục luận văn:
3.1.1.1.Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (GCNQSD)
đất và quyền sở hữu nhà ở.
Nhận thức đợc tầm quan trọng trong việc cấp GCNQSD đất và sở hữu nhà ở đối với các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đợc giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhợng đất từ ngời khác, nên trong những năm qua Nhà nớc đã có nhiều chính sách cải tạo điều kiện nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác này nhng trên thực tế, công tác cấp giấy chứng nhận vẫn còn diễn ra quá chậm, nhất là đối với đất đô thị, vùng ven đô, ven trục đờng giao thông, làng nghề- những nơi đợc coi là rất nhạy cảm và tiềm ẩn nguy cơ giao dịch qua thị trờng “ngầm” cao nhất.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến cấp giấy chứng nhận chậm nh:
- Cơ quan công quyền còn gây phiền hà cho ngời có nhu cầu xin cấp giấy, vin vào việc phải cấp theo kế hoạch để làm khó những ngời cần thực hiện các quyền.
- Ngời dân ở một số nơi thờ ơ với việc cấp giấy chứng nhận vì không có nhu cầu thực hiện các quyền.
- Có địa phơng, xã lấy tiền lệ phí cấp giấy chứng nhận để nộp thay thuế sử dụng đất nông nghiệp, việc thu tiền sử dụng đất khi hợp thức hoá quyền sử dụng đất còn cha hợp lòng dân và cha phù hợp với thực tế sử dụng đất ở nớc ta.
Để khắc phục tình trạng trên có một số các biện pháp sau:
- Tất cả các trợng hợp sử dụng đất ổn định đến thời điểm cấp giấy chứng nhận đều đợc cấp nếu không có tranh chấp. Để thực hiện điều này các địa phơng cần có kế hoạch triển khai cụ thể, sau đó thông tin trên các phơng tiện thông tin đại chúng trong một khoảng thời gian nhất định (khoảng 6 tháng). Sau thời gian đó nếu không có tranh chấp, khiếu kiện thì cấp GCNQSD đất cho ngời đang sử dụng. Nếu có tranh chấp, khiế kiện thì tập trung giải quyết dứt điểm để cấp giấy. Mọi khiếu kiện phát sinh sau ngày cấp giấy đều không có giá trị xem xét.
- Bỏ chế độ thu tiền sử dụng đất khi cấp GCNQSD đất và sở hữu nhà ở theo NĐ38/2000/NĐ-CP đối với tất cả các trờng hợp sử dụng đất ổn định đến thời điểm cấp giấy chứng nhận.
- Kiểm tra phát hiện và có các biện pháp xử lý đối với các hộ gia đình, cá nhân vi phạm những quy định về đăng ký cấp giấy chứng nhận, đặc biệt là các cán bộ có các hành vi tiêu cực trong quá trình giải quyết cấp giấy chứng nhận.
- Giảm thiểu thủ tục và chi phí đăng ký giao dịch để khuyến khích các giao dịch chính thức, đồng thời nghiên cứu ban hành các chế tài bắt buộc các giao dịch phải đăng ký bắt buộc, không thừa nhận, không bảo hộ cho các giao dịch không thực hiện đăng ký giao dịch.
Khi tốc độ cấp giấy chứng nhận đợc đẩy nhanh sẽ tạo cơ sở pháp lí cho các giao dịch diễn ra trên thị trờng BĐS nói chung và giao dịch thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng nói riêng, tăng lợng khách hàng thế chấp BĐS có đủ điều kiện vay vốn, quy mô tín dụng của ngân hàng đợc mở rộng, ngân hàng ngày càng phát triển. Qua đó các NVTĐ dễ dàng thu thập đợc nhiều thông tin so sánh, công việc định giá BĐS thế chấp cũng dễ dàng hơn.
3.1.1.2. Thúc đẩy sự phát triển của thị trờng BĐS nói chung và thị trờng nhà đất nói riêng.
Thị trờng BĐS là thị trờng quan trọng của nền kinh tế, nó xuất phát từ yêu cầu của nền kinh tế, của xã hội và nó hoạt động khách quan.Vì vậy cùng với quá trình đa Bộ luật kinh doanh bất động sản vào thực hiện, cần thiết phải có các giải pháp trớc mắt để khắc phục những tồn tại đang là rào cản ảnh hởng không tốt đến quá trình hình thành và phát triển của thị trờng này.
Trên cơ sở Luật đất đai, Luật xây dựng, Bộ luật dân sự, Luật doanh nghiệp, Luật thuế và các văn bản pháp quy đã ban hành cần phân tích, đúc rút những vấn đề cụ thể kiên quan đến phát triển và quản lí thị trờng BĐS để loại trừ những yếu tố chồng chéo, mâu thuẫn dẫn đến triệt tiêu động lực hoặc hạn chế hiệu quả tích cực vốn có của thị trờng này. Có nh vậy mới tạo điều kiện cho thị trờng BĐS phát huy đợc vai trò đối với nền kinh tế đang cần thúc đẩy phát triển. Để làm đợc điều này cần sớm ban hành Nghị định của Chính phủ về “Phát triển và quản lí thị trờng Bất động sản”, giao cho các Bộ, Ngành có liên quan ban hành các cơ chế, chính sách mang tính động lực để thúc đẩy phát triển thị trờng BĐS nh chính sách thuế, thị trờng chứng khoán...
Thị trờng nhà ở là một bộ phận quan trọng chiếm tỉ trọng chính trong thị trờng BĐS. Thị trờng nhà ở hiện nay đang trong giai đoạn phục hồi. Các giao dịch về nhà ở tăng dần. Giá BĐS đôi khi còn bị “thổi phồng” quá khỏi giá trị thực của nó. Vì vậy khắc phục tình trạng trên của thị trờng BĐS là công việc đặc biệt quan trọng của nhà môi giới nhằm thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trờng này.
Tại hầu hết các quốc gia, Chính phủ đều tham gia trực tiếp vào phía cung trong lĩnh vực bất động sản nhà ở thông qua ngân sách và các doanh nghiệp nhà nớc, lựa chọn và xây dựng hệ thống doanh nghiệp nhà nớc (trung - ơng và địa phơng) chuyên kinh doanh bất động sản. Các doanh nghiệp thuộc hệ thống này đợc Nhà nớc giao đất và giao nhiệm vụ đầu t bất động sản để đa hàng hoá cho thị trơng bất động sản bằng tiền ứng trớc từ ngân sách nhà nớc và thu hồi sau với t cách là thành phần kinh tế t bản nhà nớc. Lợng cung ứng đợc tính toán cụ thể trong đó chú trọng tới chủng loại bất động sản mà các doanh nghiệp không muốn làm (nhà ở cho ngời thu nhập thấp, nhà ở cho thuê..). Để thúc đẩy hơn nữa sự phát triển của thị trờng BĐS cần thực hiện một số giải pháp sau:
+ Cân đối lại cung - cầu về bất động sản, xây dựng những khu nhà ở cho ngời có thu nhập thấp.
+ Hoàn thiện những hệ thống, cơ chế có liên quan đến thị trờng bất động sản theo một nguyên tắc đồng bộ, nhất quán.
+ Điều chỉnh thuế nhà đất với mục đích hạn chế đầu cơ.
+ Đẩy mạnh việc công khai, minh bạch hoá những thông tin trên thị trờng để giúp thị trờng đợc phát triển ổn định.
Phát triển thị trờng nhà ở song song với thị trờng mua bán nhà ở, vì thuê nhà cũng là một nhu cầu của xã hội và đối trọng với bán nhà, khi giá nhà bán quá cao thì nhiều ngời có xu hớng chuyển sang thuê và ngợc lại. Điều chỉnh về cơ chế theo hớng các u đãi của Nhà nớc tới đợc đối tợng cần u đãi thay vì biện pháp hỗ trợ tài chính gián tiếp thông qua các doanh nghiệp nh hiện nay. Thành lập quỹ hỗ trợ phát triển nhà ở để trợ giúp cho ngời thu nhập thấp trong tạo lập nhà ở.
Khi thị trờng bất động sản hoạt động lành mạnh thì các thông tin trên thị trờng sẽ chính xác hơn, tạo điều kiện cho ngời định giá xác định đợc giá trị thực của bất động sản thế chấp và dự báo đợc những biến động trong tơng lai của nó, để từ đó có thể đáp ứng đợc nhu cầu vay vốn cuả khách hàng.
3.1.1.3.Hoàn thiện khung thể chế pháp lý.
Đã có rất nhiều những văn bản pháp quy: luật, nghị định, thông t và các văn bản dới luật quy định về giá đất nhng vẫn còn rất nhiều những bất cập trong việc quy định giá đất. Hơn nữa, tại Việt Nam, cơ chế quản lý về đất đai còn kém khiến cho các văn bản pháp lý không kịp thay đổi để phù hợp với sự biến động phức tạp của thị trờng bất động sản.
Theo quy định của Luật đất đai 2003 thì khi giá đất trên thị trờng biến động, sau hai tháng Chính phủ mới tiến hành điều chỉnh khung giá đất. Nh vậy, nh vậy theo quy định này thì việc điều chỉnh giá đất khi có sự biến động là rất chậm. Mặt khác, Nghị định 188 quy định giá đất do Nhà Nớc ban hành đợc xác định dựa trên cơ sở xử lý thông tin giá thị trờng của các vụ chuyển nhợng trớc đó, theo quy định này thì giá đất không trực tiếp đợc hình thành trên cơ sở cung - cầu.
Luật đất đai 2003 quy định khung giá đất chỉ đợc điều chỉnh vào tháng 1 hàng năm trong khi đó giá đất đai lại luôn luôn biến động, có thể thay đổi theo từng ngày, từng tháng.
Chính những hạn chế đó, đã dẫn đến tình trạng trong những năm qua tồn tại chơ chế hai giá đất: giá đất do Nhà Nớc quy định (thờng thấp hơn giá
thị trờng) và giá thị trờng, điều này đã tạo ra những điều bất hợp lý. Theo quyết định của UBND thành phố Hà Nội về khung giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội về cơ bản đã căn cứ vào các yếu tố hình thành giá đất nh: khả năng sinh lời, vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng...Tuy nhiên do sự biến động phức tạp của thị trờng bất động sản nên khó có thể phù hợp với tình hình thực tế. Với bất động sản thế chấp, nếu xác định theo khung giá nhà nớc thì giá trị này thấp hơn rất nhiều so với gía thị trờng, từ đó không đáp ứng đợc nhu cầu vay vốn của khách hàng, điều này cả khách hàng vay và ngân hàng đều không muốn. Do vậy khi định giá ngân hàng đã phải điều chỉnh hệ số k theo nhận định của mình, tuy nhiên việc xây dựng một khung giá mới vẫn là đòi hỏi cấp thiết.
Việc xây dựng khung giá phải căn cứ vào những yếu tố hình thành giá đất nh: khả năng sinh lời, mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng...nh hiện nay, nhng cần quy định rõ về định tính và định lợng cho từng trờng hợp cụ thể, chủ yếu vẫn phải dựa vào giá đất thực tế trên thị trờng so sánh với giá đất trao đổi thực tế cuả những nơi có vị trí tơng tự (có thể co giãn một số phần trăm nào đó), cho phép địa phơng linh động, dẽ dàng hơn và không bị ràng buộc một cách cứng nhắc vào quy định, phân loại của nhà nớc.
3.1.1.4. Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mu về thẩm định giá đất. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Hiện nay việc chỉ đạo và hớng dẫn của Nhà nớc còn nhiều hạn chế, cha có cơ quan chyên môn làm tham mu cho chính quyền về nhà đất, cha quy định rõ trách nhiệm của Bộ tài chính, các Bộ, ngành trong việc quản lí nhà nớc về giá đất, từ đó dẫn đến cách hiểu, cách làm cha thống nhất, phù hợp với thực tế. Việc thẩm định giá đất ở một số địa phơng đợc giao cho sở Tài chính, có nơi là Sở tài nguyên và môi trờng, Sở xây dựng...nên khả năng chuyên môn, tổng hợp vẫn còn nhiều hạn chế và cha có tính khách quan, độc lập theo đúng bản chất của giá đất. Vì vậy để khắc phục đợc những điểm yếu trên, Nhà nớc cần quy định rõ thẩm quyền, trách nhiệm cho cơ quan chuyên môn về tham mu, thẩm định giá đất ở trung ơng cũng nh ở các địa phơng. Các cơ quan này có nhiệm vụ dự kiến, kiểm tra, thẩm định giá đất giúp cơ quan có thẩm quyền định hớng phát triển phù hợp với từng lúc, từng nơi. Mặt khác, cần hoàn thiện công tác ứng dụng tin học trong việc thẩm định giá đất cho từng vùng, từng tỉnh, thậm chí cho từng mảnh đất cụ thể, thẩm định giá đất theo quy trình nhất định. Nhà nớc cần ban hành các chuẩn mực về định giá tại Việt Nam để làm
cơ sở cho việc định giá. Bất kể ngời định giá là ai đều phải tuân theo những chuẩn mực này và chịu trách nhiệm về kết quả định giá cuả mình trớc khách hàng vay và pháp luật.
3.1.2. Kiến nghị với NHNN Việt Nam
Trong thời gian sớm nhất, NHNN cần nghiên cứu và trình Chính phủ, Quốc hội luật thế chấp tài sản và những văn bản hớng dẫn việc xác định quyền sở hữu tài sản, đặc biệt là nhà cửa, GC NQSDĐ. Qua đó các ngân hàng nói chung và ngân hàng TMCP á Châu nói riêng sẽ có cơ sở pháp lí cho việc cho vay bằng hình thức thế chấp.
Đồng thời nên khẩn trơng thành lập tổ chức định giá bất động sản trung ơng với nhiệm vụ cung cấp dịch vụ tổng thể về định giá cho các cơ quan của nhà nớc ở trung ơng, các cơ quan cấp tỉnh, khu vực, điạ phơng và t vấn cho chính phủ về các vấn đề liên quan tới giá trị bất động sản. Do hiện nay các ngân hàng thơng mại vừa tiến hành định giá các tài sản đảm bảo vừa tiến hành cho vay nên kết quả thẩm định không đợc chính xác do các ngân hàng vẫn e ngại rủi ro, không thu hồi đợc các khoản tín dụng đã cho vay. Vì thế NHNN Việt Nam nên có quyết định chuyển giao công việc định giá các BĐS thế chấp trong các ngân hàng thơng mại cho các tổ chức định giá độc lập nhằm xóa bỏ cơ chế " vừa đá bóng vừa thổi còi" của các ngân hàng. Có nh vậy thì hoạt động định giá tài sản đảm bảo trong ngân hàng mới minh bạch, rõ ràng, chuyên nghiệp và khách hàng, ng ời dân và các tổ chức có tài sản thế chấp tại ngân hàng mới tin tởng hơn vào kết quả định giá.
Xây dựng ngân hàng dữ liệu thông tin giá bất động sản phục vụ yêu cầu quản lý của các cơ quan nhà nớc và nhu cầu ngời sử dụng, tạo điều kiện hỗ trợ thị trờng bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, lành mạnh.
3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng.
Để nâng cao uy tín của Ngân hàng TMCP á Châu trong hệ thống NHTM, thu hút càng đông khách hàng đến giao dịch tại ngân hàng thị trong công tác định giá BĐS thế chấp, ngân hàng cần cho phép cán bộ làm công tác định giá đợc xác định giá trị của BĐS thế chấp sát hơn so với giá thị trờng. Tuy nhiên dây là một công việc khó vì ngoài yếu tố chuyên môn và kinh
nghiệm của ngời định giá thì cần sự ổn định của thị trờng BĐS. Một đặc thù của định giá BĐS thế chấp là ngời định giá phải dự báo đợc những thay đổi của thị trờng và lạm phát của nền kinh tế. Trong trờng hợp phải phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ thì việc đánh giá tài sản ở thời điểm thế chấp không còn ý nghĩa. Do đó để đảm bảo thu hút đợc khách hàng, nâng cao uy tín của ngân hàng, vừa tránh đợc rủi ro trong kinh doanh của ngân hàng, em xin đề xuất một số ý kiến sau:
3.2.1. Ngân hàng TMCP á Châu cần nhanh chóng hoàn thiện quy trình và phơng pháp định giá BĐS thế chấp của ngân hàng theo hớng vừa dựa trên khung giá của nhà nơc vừa sát với giá thị trờng.
Xuất phát từ quan điểm thoả mãn nhu cầu vay vốn của khách hàng một cách tốt hơn, vừa tạo điều kiện thuận lợi khi ngân hàng phát mại định giá vẫn còn ý nghĩa thì khi định giá BĐS thế chấp, ngời định giá cần kiểm tra chặt chẽ những thông tin của thị trờng, giá thị trờng của BĐS tại khu vực có BĐS thế chấp, các BĐS tơng tự thông qua việc thu thập thông tin, tham khảo giá của các tổ chức t vấn nhà đất... Từ đó Xây dựng khung giá đất của công ty một cách hoàn chỉnh.
3.2.2. Xây dựng hệ thống thu thập và cung cấp thông tin để làm dữ liệu cho cuộc định giá bất động sản
Xây dựng và kiện toàn hệ thống lữu trữ thông tin là một giải pháp quan