5. Bố cục luận văn:
2.3.3.Nguyên nhân:
Cùng với sự thuận lợi và những thành công đạt đợc thì công tác định giá tại ngân hàng ACB cũng vẫn còn gặp nhiều khó khăn, sau đây là một số nguyên nhân chủ yếu:
Thứ nhất: Hệ thống văn bản pháp lý quy định về công tác định giá còn cha rõ ràng.
Tuy Bộ luật dân sự, luật đất đai và các văn bản dới luật đã ra những tiêu chuẩn nhất định về công tác định giá nhng giữa các văn bản vẫn có sự cha thống nhất, nội dung vẫn mang tính định hớng và còn nhiều bất cập so với thực tế. Các mức giá theo quy định sẽ thấp hơn so với giá thực tế rất nhiều và nh thế sẽ gây khó khăn cho ngân hàng khi áp dụng, nếu ngân hàng áp dụng khung giá theo quy định vào định giá bất động sản thế chấp thì giá trị của bất động sản sẽ rất thấp, dẫn tới việc mức vốn vay không đáp ứng đợc nhu cầu của khách hàng, sẽ làm nản lòng khách hàng và có thể vốn vay sẽ không đợc sử dụng theo đúng mục đích nh cam kết ban đầu. Còn nếu ngân hàng không áp dụng thì trong trờng hợp khoản vay gặp rủi ro, khả năng ngân hàng không thu đủ nợ gốc là không tránh khỏi vì khi toà án xác định giá trị của bất động sản thế chấp cơ quan này lại áp dụng khung giá của Nhà nớc, do đó giá trị của bất động sản sẽ thấp hơn giá đợc xác định ban đầu (đối với trờng hợp phải nhờ toà án can thiệp).
Phơng pháp định giá bất động sản của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cũng gây khó khăn cho phía ngân hàng khi định giá bất động sản thế chấp.
Các cách mà ngân hàng sử dụng hiện nay để định giá bất động sản thế chấp mang tính kinh nghiệm là chủ yếu, mỗi ngân hàng có một cách định giá riêng của mình và do vậy giá trị của bất động sản thế chấp đợc xác định còn mang tính tơng đối, có khi ngời định giá thấy kết quả gần tơng đơng với giá thị trờng là đợc.
Thứ hai: Theo quy định của các văn bản hiện hành thì các khách hàng khi thế chấp BĐS phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay còn nhiều bất cập và tồn tại. Sau Luật Đất đai 1993, toàn quốc chỉ có 2 loại giấy chứng nhận (GCN), một là GCN quyền sử dụng nhà ở và quyền sở hữu đất ở tại đô thị. Loại thứ hai là GCN quyền sử dụng đất nói chung cho các cơ quan, tổ chức cũng nh cho các khu vực nông thôn thì đến nay đã có 5 loại giấy chứng nhận khác: 2 loại GCN về quyền sở hữu (QSH) nhà ở và QSD đất ở loại cũ và loại mới; 2 loại GCN QSĐ đất ở loại cũ và loại mới và 1 loại GCN QSH nhà và công trình. Với 5 loại giấy này khiến công tác nhận thế chấp BĐS của ngân hàng trở nên rất phức tạp và khó khăn. Vì vậy nên sớm thống nhất một loại giấy chứng nhận để tạo thuận lợi hơn cho đăng ký giao dịch đảm bảo. Nếu tình hình này còn tiếp tục sẽ gây khó khăn cho các khách hàng nếu muốn thế chấp BĐS của mình cũng nh làm cản trở những giao dịch trên thị trờng BĐS, các hoạt động giao dịch diễn ra ít khiến cho việc thu thập thông tin BĐS của nhân viên thẩm định sẽ rất khó khăn.
Thứ ba: Do sự biến động không ổn định của thị trờng bất động sản
Thị trờng BĐS của nớc ta mới hình thành, còn non trẻ, cha phát triển ổn định. Mặc dù các cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền đã rất cố gắng đa ra nhiều công cụ quản lý vĩ mô để điều tiết hoạt động của thị trờng BĐS một cách ổn định nhng còn rất nhiều bất cập. Thị trờng BĐS vẫn diễn ra hết sức phức tạp, xuất hiện cầu ảo về nhà đất dẫn đến giá cả nhà đất tăng cao, không phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trờng. Đây là một khó khăn, thách thức lớn đối với những cán bộ tín dụng làm công tác định giá tại ACB, bởi vì việc định giá một bất động sản thế chấp khác so với việc định giá bất động sản với mục đích mua bán cho thuê, ở chỗ mức giá này mang tính thời kỳ, nó phải đợc duy trì tơng đối trong khoảng thời gian hợp đồng tín dụng còn hiệu lực, điều này sẽ không thành vấn đề nếu thị trờng bất động sản ổn định, nhng thực tế không phải nh vậy, thị trờng luôn biến động, điều này sẽ gây khó khăn cho việc dự báo giá cả, nhu cầu về bất động sản trong tơng lai, của cán bộ tín
dụng. Không những thế, việc thu thập và phân tích thông tin từ thị trờng cũng gặp khó khăn bởi vì với thị trờng biến động thì thông tin dễ trở nên lạc hậu và tính chính xác kém.
Thứ t: Bản thân khách hàng của ACB cha am hiểu về thị trờng BĐS, cha nắm rõ những đặc điểm cũng nh giá trị của BĐS của mình thế chấp nên có thể cung cấp những thông tin sai lệch khiến công tác định giá của cán bộ thẩm định tại ACB không chính xác, không phản ánh đợc giá trị thị trờng.
chơng III
Giải pháp và một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình định giá bđs thế chấp tại ngân hàng tmcp á châu 3.1. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP á Châu.
3.1.1. Kiến nghị với chính phủ và các cơ quan nhà nớc có thẩm quyền .
3.1.1.1. Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (GCNQSD)đất và quyền sở hữu nhà ở. đất và quyền sở hữu nhà ở.
Nhận thức đợc tầm quan trọng trong việc cấp GCNQSD đất và sở hữu nhà ở đối với các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đợc giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhợng đất từ ngời khác, nên trong những năm qua Nhà nớc đã có nhiều chính sách cải tạo điều kiện nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác này nhng trên thực tế, công tác cấp giấy chứng nhận vẫn còn diễn ra quá chậm, nhất là đối với đất đô thị, vùng ven đô, ven trục đờng giao thông, làng nghề- những nơi đợc coi là rất nhạy cảm và tiềm ẩn nguy cơ giao dịch qua thị trờng “ngầm” cao nhất.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến cấp giấy chứng nhận chậm nh:
- Cơ quan công quyền còn gây phiền hà cho ngời có nhu cầu xin cấp giấy, vin vào việc phải cấp theo kế hoạch để làm khó những ngời cần thực hiện các quyền.
- Ngời dân ở một số nơi thờ ơ với việc cấp giấy chứng nhận vì không có nhu cầu thực hiện các quyền.
- Có địa phơng, xã lấy tiền lệ phí cấp giấy chứng nhận để nộp thay thuế sử dụng đất nông nghiệp, việc thu tiền sử dụng đất khi hợp thức hoá quyền sử dụng đất còn cha hợp lòng dân và cha phù hợp với thực tế sử dụng đất ở nớc ta.
Để khắc phục tình trạng trên có một số các biện pháp sau:
- Tất cả các trợng hợp sử dụng đất ổn định đến thời điểm cấp giấy chứng nhận đều đợc cấp nếu không có tranh chấp. Để thực hiện điều này các địa phơng cần có kế hoạch triển khai cụ thể, sau đó thông tin trên các phơng tiện thông tin đại chúng trong một khoảng thời gian nhất định (khoảng 6 tháng). Sau thời gian đó nếu không có tranh chấp, khiếu kiện thì cấp GCNQSD đất cho ngời đang sử dụng. Nếu có tranh chấp, khiế kiện thì tập trung giải quyết dứt điểm để cấp giấy. Mọi khiếu kiện phát sinh sau ngày cấp giấy đều không có giá trị xem xét.
- Bỏ chế độ thu tiền sử dụng đất khi cấp GCNQSD đất và sở hữu nhà ở theo NĐ38/2000/NĐ-CP đối với tất cả các trờng hợp sử dụng đất ổn định đến thời điểm cấp giấy chứng nhận.
- Kiểm tra phát hiện và có các biện pháp xử lý đối với các hộ gia đình, cá nhân vi phạm những quy định về đăng ký cấp giấy chứng nhận, đặc biệt là các cán bộ có các hành vi tiêu cực trong quá trình giải quyết cấp giấy chứng nhận.
- Giảm thiểu thủ tục và chi phí đăng ký giao dịch để khuyến khích các giao dịch chính thức, đồng thời nghiên cứu ban hành các chế tài bắt buộc các giao dịch phải đăng ký bắt buộc, không thừa nhận, không bảo hộ cho các giao dịch không thực hiện đăng ký giao dịch.
Khi tốc độ cấp giấy chứng nhận đợc đẩy nhanh sẽ tạo cơ sở pháp lí cho các giao dịch diễn ra trên thị trờng BĐS nói chung và giao dịch thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng nói riêng, tăng lợng khách hàng thế chấp BĐS có đủ điều kiện vay vốn, quy mô tín dụng của ngân hàng đợc mở rộng, ngân hàng ngày càng phát triển. Qua đó các NVTĐ dễ dàng thu thập đợc nhiều thông tin so sánh, công việc định giá BĐS thế chấp cũng dễ dàng hơn.
3.1.1.2. Thúc đẩy sự phát triển của thị trờng BĐS nói chung và thị trờng nhà đất nói riêng.
Thị trờng BĐS là thị trờng quan trọng của nền kinh tế, nó xuất phát từ yêu cầu của nền kinh tế, của xã hội và nó hoạt động khách quan.Vì vậy cùng với quá trình đa Bộ luật kinh doanh bất động sản vào thực hiện, cần thiết phải có các giải pháp trớc mắt để khắc phục những tồn tại đang là rào cản ảnh hởng không tốt đến quá trình hình thành và phát triển của thị trờng này.
Trên cơ sở Luật đất đai, Luật xây dựng, Bộ luật dân sự, Luật doanh nghiệp, Luật thuế và các văn bản pháp quy đã ban hành cần phân tích, đúc rút những vấn đề cụ thể kiên quan đến phát triển và quản lí thị trờng BĐS để loại trừ những yếu tố chồng chéo, mâu thuẫn dẫn đến triệt tiêu động lực hoặc hạn chế hiệu quả tích cực vốn có của thị trờng này. Có nh vậy mới tạo điều kiện cho thị trờng BĐS phát huy đợc vai trò đối với nền kinh tế đang cần thúc đẩy phát triển. Để làm đợc điều này cần sớm ban hành Nghị định của Chính phủ về “Phát triển và quản lí thị trờng Bất động sản”, giao cho các Bộ, Ngành có liên quan ban hành các cơ chế, chính sách mang tính động lực để thúc đẩy phát triển thị trờng BĐS nh chính sách thuế, thị trờng chứng khoán...
Thị trờng nhà ở là một bộ phận quan trọng chiếm tỉ trọng chính trong thị trờng BĐS. Thị trờng nhà ở hiện nay đang trong giai đoạn phục hồi. Các giao dịch về nhà ở tăng dần. Giá BĐS đôi khi còn bị “thổi phồng” quá khỏi giá trị thực của nó. Vì vậy khắc phục tình trạng trên của thị trờng BĐS là công việc đặc biệt quan trọng của nhà môi giới nhằm thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trờng này.
Tại hầu hết các quốc gia, Chính phủ đều tham gia trực tiếp vào phía cung trong lĩnh vực bất động sản nhà ở thông qua ngân sách và các doanh nghiệp nhà nớc, lựa chọn và xây dựng hệ thống doanh nghiệp nhà nớc (trung - ơng và địa phơng) chuyên kinh doanh bất động sản. Các doanh nghiệp thuộc hệ thống này đợc Nhà nớc giao đất và giao nhiệm vụ đầu t bất động sản để đa hàng hoá cho thị trơng bất động sản bằng tiền ứng trớc từ ngân sách nhà nớc và thu hồi sau với t cách là thành phần kinh tế t bản nhà nớc. Lợng cung ứng đợc tính toán cụ thể trong đó chú trọng tới chủng loại bất động sản mà các doanh nghiệp không muốn làm (nhà ở cho ngời thu nhập thấp, nhà ở cho thuê..). Để thúc đẩy hơn nữa sự phát triển của thị trờng BĐS cần thực hiện một số giải pháp sau:
+ Cân đối lại cung - cầu về bất động sản, xây dựng những khu nhà ở cho ngời có thu nhập thấp. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Hoàn thiện những hệ thống, cơ chế có liên quan đến thị trờng bất động sản theo một nguyên tắc đồng bộ, nhất quán.
+ Điều chỉnh thuế nhà đất với mục đích hạn chế đầu cơ.
+ Đẩy mạnh việc công khai, minh bạch hoá những thông tin trên thị trờng để giúp thị trờng đợc phát triển ổn định.
Phát triển thị trờng nhà ở song song với thị trờng mua bán nhà ở, vì thuê nhà cũng là một nhu cầu của xã hội và đối trọng với bán nhà, khi giá nhà bán quá cao thì nhiều ngời có xu hớng chuyển sang thuê và ngợc lại. Điều chỉnh về cơ chế theo hớng các u đãi của Nhà nớc tới đợc đối tợng cần u đãi thay vì biện pháp hỗ trợ tài chính gián tiếp thông qua các doanh nghiệp nh hiện nay. Thành lập quỹ hỗ trợ phát triển nhà ở để trợ giúp cho ngời thu nhập thấp trong tạo lập nhà ở.
Khi thị trờng bất động sản hoạt động lành mạnh thì các thông tin trên thị trờng sẽ chính xác hơn, tạo điều kiện cho ngời định giá xác định đợc giá trị thực của bất động sản thế chấp và dự báo đợc những biến động trong tơng lai của nó, để từ đó có thể đáp ứng đợc nhu cầu vay vốn cuả khách hàng.
3.1.1.3.Hoàn thiện khung thể chế pháp lý.
Đã có rất nhiều những văn bản pháp quy: luật, nghị định, thông t và các văn bản dới luật quy định về giá đất nhng vẫn còn rất nhiều những bất cập trong việc quy định giá đất. Hơn nữa, tại Việt Nam, cơ chế quản lý về đất đai còn kém khiến cho các văn bản pháp lý không kịp thay đổi để phù hợp với sự biến động phức tạp của thị trờng bất động sản.
Theo quy định của Luật đất đai 2003 thì khi giá đất trên thị trờng biến động, sau hai tháng Chính phủ mới tiến hành điều chỉnh khung giá đất. Nh vậy, nh vậy theo quy định này thì việc điều chỉnh giá đất khi có sự biến động là rất chậm. Mặt khác, Nghị định 188 quy định giá đất do Nhà Nớc ban hành đợc xác định dựa trên cơ sở xử lý thông tin giá thị trờng của các vụ chuyển nhợng trớc đó, theo quy định này thì giá đất không trực tiếp đợc hình thành trên cơ sở cung - cầu.
Luật đất đai 2003 quy định khung giá đất chỉ đợc điều chỉnh vào tháng 1 hàng năm trong khi đó giá đất đai lại luôn luôn biến động, có thể thay đổi theo từng ngày, từng tháng.
Chính những hạn chế đó, đã dẫn đến tình trạng trong những năm qua tồn tại chơ chế hai giá đất: giá đất do Nhà Nớc quy định (thờng thấp hơn giá
thị trờng) và giá thị trờng, điều này đã tạo ra những điều bất hợp lý. Theo quyết định của UBND thành phố Hà Nội về khung giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội về cơ bản đã căn cứ vào các yếu tố hình thành giá đất nh: khả năng sinh lời, vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng...Tuy nhiên do sự biến động phức tạp của thị trờng bất động sản nên khó có thể phù hợp với tình hình thực tế. Với bất động sản thế chấp, nếu xác định theo khung giá nhà nớc thì giá trị này thấp hơn rất nhiều so với gía thị trờng, từ đó không đáp ứng đợc nhu cầu vay vốn của khách hàng, điều này cả khách hàng vay và ngân hàng đều không muốn. Do vậy khi định giá ngân hàng đã phải điều chỉnh hệ số k theo nhận định của mình, tuy nhiên việc xây dựng một khung giá mới vẫn là đòi hỏi cấp thiết.
Việc xây dựng khung giá phải căn cứ vào những yếu tố hình thành giá đất nh: khả năng sinh lời, mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng...nh hiện nay, nhng cần quy định rõ về định tính và định lợng cho từng trờng hợp cụ thể, chủ yếu vẫn phải dựa vào giá đất thực tế trên thị trờng so sánh với giá đất trao đổi