5. Bố cục luận văn:
2.2.3.Phơng pháp định giá BĐS thế chấp tại ACB
Phơng pháp chủ yếu đợc sử dụng để định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng là phơng pháp so sánh.
- Giá trị định giá là giá trị thị trờng của BĐS.
- Căn cứ định giá BĐS là diện tích BĐS và đơn giá BĐS:
+ Diện tích BĐS bao gồm diện tích đất và diện tích tài sản trên đất. + Đơn giá BĐS là giá của tài sản trên đất khi chuyển nhợng trên thị tr- ờng ở thời điểm định giá.
+ Khung giá đất do UBND thành phố quy định.
+ Vị trí khu đất, khả năng sinh lời, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng và tính dễ dàng chuyển nhợng của bất động sản.
+ Tình trạng quy hoạch nơi BĐS tọa lạc.
Việc thu thập thông tin để tìm hiểu giá thị trờng của những bất động sản tơng tự tài sản thế chấp đợc nhân viên thẩm định tìm hiểu thông qua các kênh nh: báo, đài, truyền hình, UBND phờng nơi có bất động sản thế chấp, mạng internet.
*) Phơng pháp xác định giá trị của đất :
- Đối với các con đờng, tuyến phố đã đợc Hội đồng thẩm định tài sản phê duyệt đơn giá đất thị trờng đối với đất ở: áp dụng đơn giá đất thị trờng để xác định giá đất.
- Đối với các con đờng, tuyến phố cha đợc Hội đồng thẩm định tài sản phê duyệt đơn giá đất thị trờng đối với đất ở: áp dụng đơn giá đất UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ơng. Trong trờng hợp này, các đơn vị có thể nhân đơn giá với hệ số K. Hệ số K do Hội đồng thẩm định tài sản đảm bảo quy định đối với từng chi nhánh, từng địa bàn, từng thời kỳ. Trờng hợp có nhân hệ số K, các đơn vị phải so sánh đơn giá đất sau khi nhân hệ số K với
đơn giá đất thực tế giao dịch chuyển nhợng (phải nêu rõ căn cứ xác định giao dịch chuyển nhợng thực tế) để thuyết minh căn cứ xác định hệ số K đó.
- Đối với trờng hợp BĐS tọa lạc trong khu quy hoạch cha ổn định thì giá trị của đất đợc xác định bằng 100% - 120% đơn giá đất do Nhà nớc ban hành tại con đờng, mặt phố đó.
*) Phơng pháp xác định giá trị tài sản gắn liền với đất
- Đối với nhà ở, công trình xây dựng: Do Hội đồng thẩm định tài sản đảm bảo quy định.
- Đối với tài sản gắn liền với đất khác: Các đơn vị xây dựng đơn giá trên cơ sở định mức do cơ quan nhà nớc ban hành.
Trờng hợp không có định mức, các đơn vị xây dựng trên cơ sở chi phí thực tế hình thành tài sản đó.
Nếu diện tích đất và diện tích tài sản trên đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản lớn hơn diện tích thực tế thì diện tích đất và diện tích tài sản trên đất đợc tính giá trị là diện tích đất thực tế, còn ngợc lại nếu diện tích đất và diện tích tài sản trên đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản nhỏ hơn diện tích thực tế thì diện tích đợc tính là diện tích ghi trong giấy chứng nhận.
Giá trị BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất. Giá trị quyền sử dụng đất = Diện tích đất * Đơn giá đất thẩm định. Đơn giá đất thẩm định = Đơn giá đất thị trờng * (80% - 90%) (hệ số an toàn).
Giá trị tài sản gắn liền với đất = Diện tích tài sản gắn liền với đất * Đơn giá xây dựng tài sản gắn liền với đất.
Sau khi tính đợc giá trị của BĐS thế chấp, Ngân hàng á Châu sẽ tiến hành cho vay không quá 70% giá trị BĐS định giá (đối với khách hàng cá nhân) hoặc 65% - 80% giá trị BĐS thế chấp (đối với khách hàng là các tổ chức, doanh nghiệp).
Hiện nay hầu hết các NHTM đều sử dụng giá trị thị trờng làm căn cứ để định giá BĐS thế chấp, việc định giá đợc tiến hành dựa trên việc tìm hiểu, phân tích, đánh giá các BĐS có điều kiện tơng đồng BĐS thẩm định đợc giao dịch trong thời gian gần nhất so với thời gian thẩm định, sau đó trên cơ sở điều chỉnh các hệ số, nhân viên thẩm định sẽ đa ra đợc mức giá thị trờng phù hợp nhất với BĐS thẩm định. Việc định giá nh trên làm cho giá trị BĐS thế chấp đợc xác định phù hợp với thị trờng. Tuy nhiên, thị trờng BĐS phát triển
bất ổn định, vì vậy các NHTM khi định giá BĐS thế chấp họ đều có những biện pháp phòng chống rủi ro riêng, Ngân hàng á Châu khi xác định đợc mức giá thị trờng thì họ sử dụng một hệ số an toàn từ 80% - 90% từ đó sẽ xác định đợc đơn giá thẩm định.