Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội – chi nhánh Vạn Phúc.doc

Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội – chi nhánh Vạn Phúc

LỜI NÓI ĐẦU

Sau hơn 2 năm gia nhập WTO, nền kinh tế của Việt Nam chưa bao giờ có sự thay đổi tích cực đến thế Hệ thống ngân hàng đã có những đóng góp quan trọng đối với công cuộc xây dựng đất nước, cơ sở hạ tầng quốc gia, góp phần phát triển các ngành công, nông nghiệp và dịch vụ.

Cho vay trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) hoặc cho vay thế chấp bằng BĐS, nhìnchung là nghiệp vụ phổ biến của các ngân hàng thương mại (NHTM) trên thế giới.Đây là lĩnh vực đầu tư mà mức độ rủi ro phụ thuộc nhiều vào sự biến động giá cả trên thị trường BĐS Đối với những quốc gia mà thị trường BĐS phát triển có tính ổn định, tính thanh khoản của thị trường cao thì mức độ rủi ro trong cho vay lĩnh vực này là thấp.

Đối với Việt Nam, mặc dù chưa đủ thông tin để đánh giá đầy đủ mức độ phát triểncủa thị trường BĐS, song nhận định chung cho thấy đây là thị trường có biến độngmạnh, thất thường, thiếu tính bền vững và sự phát triển thiếu ổn định Điều này sẽ ảnh hưởng nhất định đến hoạt động của các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp kinh doanh BĐS, qua đó gây rủi ro cho hoạt động tín dụng nói chung và tín dụng BĐS của các ngân hàng nói riêng.

Là một ngân hàng đi đầu trong lĩnh vực cho vay đối với các dự án bất động sản, Ngân hàng thương mại cổ phần nhà Hà Nội (Habubank) đã nỗ lực rất nhiều để không ngừng nâng cao và hoàn thiện chất lượng tín dụng nói chung và chất lượng thẩm định các dự án BĐS nói riêng.

Sau một thời gian thực tập tại chi nhánh Habubank Vạn Phúc, em đã tìm hiểu và

quyết định chọn đề tài nghiên cứu cho chuyên đề tốt nghiệp của mình là: "Hoàn

thiện công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội – chi nhánh Vạn Phúc" Tuy đây không phải là

một đề tài mới nhưng nó có ý nghĩa thực tiễn quan trọng đối với ngân hàng không những trước mắt mà còn về lâu dài bởi vì công tác thẩm định là cốt lõi của việc nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng.

Bố cục chuyên đề gồm hai chương:

Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội – chi nhánh Vạn Phúc giai đoạn 2006-2008.

Chương 2: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội – chi nhánh Vạn Phúc.

CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ LĨNH VỰCBẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NHÀ HÀ NỘI – CHINHÁNH VẠN PHÚC GIAI ĐOẠN 2006-2008.

1.1 Tổng quan về NHTMCP Nhà Hà Nội – chi nhánh Vạn Phúc.1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển.

Ngân hàng Thương mại cổ phần nhà Hà Nội (Habubank) được thành lập từ năm 1989 theo quyết định số 104/QĐ-UB ngày 11 tháng 1 năm 1989 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội và được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) cấp giấy phép hoạt động số 0020/NH-GP ngày 6 tháng 6 năm 1992 Trụ sở chính đặt tại B7Giảng Võ, Hà Nội.

Chi nhánh Vạn Phúc được thành lập tại địa chỉ 2C Vạn Phúc, đường Kim Mã, Ba Đình, Hà Nội theo Quyết định số 361/NHNN–HAN7 ngày 30 tháng 5 năm 2005 Chi nhánh có con dấu riêng, hoạt động theo quy chế tổ chức và hoạt động do Hội đồng quản trị ban hành.

Chi nhánh được thành lập nhằm thực hiện các giao dịch ngân hàng bao gồm: Huy động vốn: Nhận tiền gửi có kỳ hạn và không kỳ hạn bằng VNĐ và ngoại

tệ của các tổ chức kinh tế và dân cư; nhận tiền gửi tiết kiệm với nhiều hình thức phong phú và hấp dẫn như tiết kiệm có kỳ hạn và không kỳ hạn bằng VNĐ và ngoại tệ, tiết kiệm dự thưởng, tiết kiệm tích luỹ; phát hành trái phiếu, kỳ phiếu.Cho vay, đầu tư: Cho vay ngắn, trung và dài hạn bằng VNĐ và ngoại tệ đối

với các tổ chức kinh tế và dân cư; tài trợ xuất nhập khẩu: chiết khấu bộ chứng từ hàng xuất; đồng tài trợ và cho vay hợp vốn đối với những dự án lớn, thời gian hoàn vốn dài; cho vay, tài trợ, uỷ thác theo chương trình của các tổ chức quốc tế, tổ chức phi chính phủ, các hiệp định tín dụng khung; thấu chi, cho vay tiêu dung; hùn vốn liên doanh liên kết với các tổ chức tín dụng và các định chế tài chính trong nước và quốc tế; đầu tư trên thị trường vốn, thị trường tiền tệ trong nước và quốc tế.

Bảo lãnh: Phát hành thư bảo lãnh, xác nhận bảo lãnh; ký xác nhận bảo lãnh

đối với các hối phiếu, lệnh phiếu; các hình thức khác theo quy định của Nhà nước và pháp luật.

Thanh toán và tài trợ thương mại: Phát hành, thanh toán thư tín dụng nhập

khẩu; thông báo, xác nhận, thanh toán thư tín dụng nhập khẩu; nhờ thu xuất, nhập khẩu; nhờ thu hối phiếu trả ngay (D/P) và nhờ thu chấp nhận hối phiếu (D/A); chuyển tiền trong nước và quốc tế; chuyển tiền nhanh Western Union; thanh toán uỷ nhiệm chi, uỷ nhiệm thu, séc; chi trả kiều hối.

Ngân quỹ: Mua bán ngoại tệ; thu, chi hộ tiền mặt bằng VNĐ và ngoại tệ; mua

bán các chứng từ có giá ( trái phiếu chính phủ, tín phiếu kho bạc, thương phiếu); cho thuê két sắt; cất giữ, bảo quản vàng, bạc, đá quý và các giấy tờ có giá.

Hoạt động khác: Khai thác Bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ; tư vấn đầu tư và

tài chính; cho thuê tài chính; môi giới, bảo lãnh, phát hành, quản lý danh mục đầu tư, tư vấn, lưu ký chứng khoán; tiếp nhận, quản lý và khai thác các tài sản xiết nợ qua công ty quản lý nợ và khai thác tài sản.

1.1.2 Cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý:

Chi nhánh hiện có mô hình tổ chức báo cáo ít tầng nhằm giảm thiểu tính quan liêu trong hệ thống cũng như nâng cao tính năng động của tổ chức Ðặc điểm nổi bật của mô hình tổ chức là tập trung vào khách hàng, đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp và quản lý rủi ro hiệu quả Hiện nay, chi nhánh có 6 phòng ban, bộ phận với 28 cán bộ, nhân viên ngân hàng Trong suốt thời gian hoạt động, cán bộ, nhân viên ngân hàng luôn nỗ lực và không ngừng phấn đấu vươn lên hoàn thành xuất sắc chỉ tiêu được giao, góp phần tích cực vào sự phát triển chung của toàn hệ thống.

Chi nhánh chịu sự điều hành trực tiếp của Giám đốc chi nhánh Giám đốc chi nhánh chịu trách nhiệm về mọi hoạt động của chi nhánh với Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội Dưới Giám đốc chi nhánh có 3 trưởng phòng và trưởng bộ phận chịu trách nhiệm với Giám đốc về mọi hoạt động trong lĩnh vực của mình.Mọi quyền lợi về tiền lương, thưởng và các chế độ khác của nhân viên ngân hàng được thực hiện theo quy chế chung do Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội quy định.

Hình 1.1: Cơ cấu tổ chức chi nhánh Habubank Vạn Phúc.

Phòng kế toán giao dịch

Số lượng nhân viên: 01 kế toán trưởng, 02 kiểm soát, 03 kế toán viên.

Chức năng/Nhiệm vụ :

+ Thực hiện đúng quy trình hạch toán kế toán, lưu giữ chứng từ, sổ sách kế toán, lập báo cáo hỗ trợ tín dụng trong việc đôn đốc khách hàng trả nợ, kiểm soát các giao dịch trong và ngoài quầy theo thẩm quyền, tổng hợp liệt kê trong ngày, đối chiếu, lập báo cáo và phân tích báo cáo vào cuối ngày của giao dịch viên, làm các báo cáo, đóng nhật kí theo quy định;

+ Thực hiện mở, đóng giao dịch chi nhánh hàng ngày Nhận các dữ liệu tham số mới nhất của chi nhánh Thiết lập thông số đầu ngày để thực hiện hay không thực hiện các giao dịch.

+ Thực hiện các giao dịch trực tiếp với khách hàng: mở, đóng các tài khoản, thực hiện các giao dịch gửi/rút tiền từ tài khoản, bán séc/ấn chi thường… cho khách hàng theo quy định, thực hiện các giao dịch mua bán ngoại tệ/tiền mặt, thanh toán và chuyển tiền;

+ Đảm bảo an toàn bí mật các số liệu có liên quan theo quy định; làm các công tác khác;

+ Chịu trách nhiệm trước Giám đốc về nhiệm vụ được giao trong phạm vi được uỷquyền.

+ Quản lý an toàn kho quỹ;

+ Thực hiện ứng tiền và thu tiền cho các điểm giao dịch trong và ngoài quầy kịp thời, chính xác, đúng chế độ và quy định;

+ Thu chi tiền mặt giao dịch có giá trị lớn; thu chi lưu động tại các doanh nghiệp;+ Thường xuyên kiểm tra và phát hiện kịp thời các hiện tượng hay sự cố ảnh hưởng đến an toàn kho quỹ, báo cáo Ban giám đốc kịp thời xử lý, lập kế hoạch sửachữa cải tạo tu bổ, nâng cấp kho tiền đúng tiêu chuẩn;

+ Thực hiện theo dõi sổ sách thu chi, xuất nhập kho quỹ đầy đủ kịp thời Làm báo cáo theo quy định của NHNN và HABUBANK;

+ Thực hiện việc đóng gói, lập bảng kê chuyển séc du lịch, hoá đơn thanh toán thẻ VISA, MASTER về trụ sở chính hay các đầu mối để gửi đi nước ngoài nhờ thu;+ Tổ chức học tập nâng cao trình độ cán bộ nhân viên trong phòng;

+ Thực hiện các công tác khác và chịu trách nhiệm trước các nhiệm vụ được giao.Phòng Phát triển kinh doanh

Số lượng nhân viên: 01 trưởng phòng phát triển kinh doanh, 06 cán bộ tíndụng.

Chức năng/Nhiệm vụ:

Là phòng nghiệp vụ trực tiếp giao dịch với khách hàng là các cá nhân, các doanh nghiệp lớn, vừa và nhỏ để khai thác vốn bằng VNĐ và ngoại tệ, xử lý các nghiệp vụ liên quan đến cho vay, quản lý các sản phẩm cho vay phù hợp với chế độ, thể lệ hiện hành và hướng dẫn của NHNN Phòng phát triển kinh doanh có nhiệm vụ quan trọng là:

+ Khai thác nguồn vốn bằng VNĐ và ngoại tệ từ khách hàng là các doanh nghiệp lớn, vừa và nhỏ;

+ Hỗ trợ, tiếp thị khách hàng, làm công tác chăm sóc khách hàng, phát triển các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng đến các khách hàng;

+ Thực hiện đúng quy trình tín dụng, giải ngân thu nợ+ Phát triển khách hàng

+ Giải quyết những vấn đề sau giải ngân như kiểm tra tín dụng, đôn đốc khách hàng trả nợ, giải quyết những khoản nợ có vấn đề…

+ Thẩm định và xác định các hạn mức tín dụng cho 1 khách hàng trong phạm vi được uỷ quyền của chi nhánh, quản lý các hạn mức đã đưa ra theo từng khách hàng;

+ Thực hiện nghiệp vụ cho vay, bảo lãnh và xử lý các giao dịch;

+ Nắm, cập nhật phân tích toàn diện về thông tin khách hàng theo quy định;

+ Quản lý các khoản cho vay, bảo lãnh, quản lý tài sản đảm bảo;

+ Theo dõi, phân tích, quản lý thường xuyên hoạt động kinh tế, khả năng tài chính của khách hàng vay vốn, bảo lãnh;

+ Theo dõi việc trích lập quỹ dự phòng rủi ro theo quy định;+ Làm công tác khác;

+ Chịu trách nhiệm trước Giám đốc về nhiệm vụ được giao.Bộ phận hỗ trợ kinh doanh

Số lượng nhân viên: 04 người.Chức năng/Nhiệm vụ :

+ Thực hiện đúng quy trình hỗ trợ tín dụng như hoàn thành hồ sơ tín dụng: đăng ký giao dịch tài sản đảm bảo nhập kho và xuất kho hồ sơ tài sản đảm bảo, chuyển phát tờ trình giữa các phòng ban, giữa chi nhánh với hội sở, giải ngân khoản vay.Bộ phận Thanh toán quốc tế

Số lượng nhân viên: 02 người.Chức năng/Nhiệm vụ :

+ Thực hiện đúng quy trình thanh toán quốc tế

+ Tiếp xúc và tư vấn khách hàng về trình tự thủ tục hoàn thiện hồ sơ thanh toán quốc tế

+ Nhận và chuyển hồ sơ thanh toán lên hội sởVăn Phòng và tạp vụ

Số lượng nhân viên: 01 nhân viên văn phòng, 01 nhân viên tạp vụ.Chức năng/Nhiệm vụ: hỗ trợ các công việc chung của chi nhánh.1.1.3 Mục tiêu chiến lược:

Habubank tin tưởng rằng, để tạo dựng niềm tin, mỗi tổ chức hay cá nhân đều phải liên tục sáng tạo và tích luỹ giá trị Tư tưởng này được thống nhất trong toàn hệ

thống Habubank Từ Hội đồng Quản trị, Ban Điều hành, chuyên viên tín dụng, giao dịch viên cho đến nhân viên tạp vụ, tất cả đều có trách nhiệm tạo ra giá trị từ chính công việc đang đảm nhiệm, dù đó là giá trị cốt lõi hay gia tăng, là giá trị kinh tế hay phi kinh tế, hữu hình hay vô hình Thông qua giá trị tạo ra, mỗi cá nhân sẽ khẳng định được hiệu quả công tác và năng lực của chính bản thân mình Tạo dựng niềm tin là một quá trình nỗ lực bền bỉ Habubank có trách nhiệm tạo ra sự tin tưởng của cổ đông, khách hàng, cán bộ nhân viên và của toàn xã hội Để tạo dựng niềm tin, Habubank đã quán triệt tới từng chi nhánh, từng phòng giao dịch năm mục tiêu chiến lược rõ ràng:

Tối đa hoá giá trị đầu tư của các cổ đông Giữ vững tốc độ tăng trưởng lợinhuận và tình hình tài chính lành mạnh;

Không ngừng nâng cao động lực làm việc và năng lực cán bộ thông qua việc luôn là ngân hàng đi đầu trong việc sáng tạo và phát triển các chính sách đãi ngộ cũng như phát triển sự nghiệp cho các cán bộ của mình.

Duy trì sự hài lòng, trung thành và gắn bó của khách hàng với Habubank Phát triển HABUBANK thành một trong tốp 2 ngân hàng Việt Nam được lựa chọndo chất lượng dịch vụ tốt nhất bởi các doanh nghiệp cầu tiến, hộ gia đình và cá nhân;

Phát triển Habubank trở thành một trong 3 ngân hàng được ngưỡng mộ/tín nhiệm nhất Việt Nam về: quản lí, môi trường làm việc, văn hoá doanh nghiệp chú trọng khách hàng, thúc đẩy hợp tác và sáng tạo, linh hoạt khi môi trường kinh doanh thay đổi.

Góp phần tích cực làm vững chắc thị trường tài chính trong nước.

1.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh và đầu tư của chi nhánh Vạn Phúc giai đoạn 2008.

2006-Trước những thay đổi của nền kinh tế, đặc biệt là của ngành ngân hàng trong bối cảnh hội nhập, Habubank đã có những chuẩn bị kỹ lưỡng về mọi mặt Trong vòng 5 năm trở lại đây, Ban lãnh đạo Habubank đã có những quyết sách mang tầm chiến lược để đưa Ngân hàng tự tin đứng vững trên thị trường Bên cạnh việc nângcao năng lực tài chính của ngân hàng bằng việc đưa mức vốn cổ đông lên hơn 3.000 tỷ đồng, Habubank đã tập trung đầu tư vào công nghệ, hoàn thiện hệ thống quản trị rủi ro theo các chuẩn mực quốc tế, phát triển các sản phẩm dịch vụ có hàmlượng công nghệ cao, tự động hoá và ngân hàng bước đầu đã đạt được các thànhtích tốt, được đánh giá là hoạt động an toàn, hiệu quả, luôn nằm trong top các ngânhàng dẫn đầu thị trường về năng lực tài chính và hiệu quả hoạt động Các thành

tích này đã được cộng đồng trong nước và quốc tế ghi nhận bằng các danh hiệu, bằng khen, cup của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, các tổ chức phường hội, các tập đoàn tài chính Quốc tế

Mặc dù chỉ mới thành lập và đi vào hoạt động được hơn 3 năm (từ tháng 5 năm 2005) nhưng những kết quả mà chi nhánh Vạn Phúc đạt được đã đóng góp không nhỏ vào thành công chung của toàn bộ hệ thống Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội.

Bảng 1.1: Một số chỉ tiêu tài chính cơ bản

Đơn vị: triệu VNĐ.

Tổng thu từ hoạt động kinh doanh 26.118,23 72.058,90 557.143,21Tổng chi từ hoạt động kinh doanh 19.782,88 49.269,71 529.591,69Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh 6.335,35 22.789,20 27.551,52

Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh chi nhánh Vạn Phúc.

Tính đến 31/12/2008, tổng tài sản có của chi nhánh là gần 890 tỷ VNĐ, tăng 21,7% so với năm 2007 và tăng 149,8% so với năm 2006 Lợi nhuận trước thuế đạt 26,4 tỷ VNĐ, tăng 22,7% so với năm 2007 và tăng 346,3% so với năm 2006 Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh đạt 6,3 tỷ VNĐ vào năm 2006 và tăng lên 22,8 tỷ VNĐ vào năm 2007 (tăng 259,7%) và lên 27,6 tỷ VNĐ vào năm 2008 (tăng 334,9%) Lợi nhuận trước thuế năm 2006 là 5,9 tỷ VNĐ, năm 2007 tăng lên 21,5 tỷ VNĐ và năm 2008 là 26,4 tỷ VNĐ.

Biểu đồ 1.1: Tăng trưởng tổng tài sản 2006-2008

Nguồn: Phòng kế toán giao dịch, chi nhánh Vạn Phúc

1.1.4.1 Huy động vốn.

Với các sản phẩm đa dạng, phù hợp với nhu cầu của khách hàng, chính sách lãi suất linh hoạt, được hỗ trợ bởi các phương thức Marketing hiệu quả, Habubank ngày càng thu hút được đông đảo sự quan tâm của khách hàng dân cư và các tổ chức kinh tế.

Không nằm ngoài sự phát triển đó, Habubank Vạn Phúc cũng có những đóng góp tích cực vào sự phát triển chung của toàn bộ hệ thống Bên cạnh việc triển khai cáchoạt động nhằm tăng cường huy động tiết kiệm từ dân cư, chi nhánh cũng mở rộngquan hệ với các khách hàng truyền thống.

Kết quả huy động vốn của chi nhánh tăng trưởng nhanh qua các năm (vốn huy động của chi nhánh không bao gồm vốn chủ sở hữu) Năm 2007, tổng vốn huy động của chi nhánh đạt 678,9 tỷ VNĐ, tăng 258% so với năm 2006 Năm 2008, tổng vốn huy động của chi nhánh đạt 839,2 tỷ VNĐ, tăng 23,6% so với năm 2007 và tăng 342,7% so với năm 2006 Qua số liệu trên, có thể dễ dàng nhận thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ về huy động vốn trong 3 năm hoạt động của chi nhánh Để đạt được kết quả trên, Habubank đã luôn luôn chú trọng nâng cao chất lượng dịch vụ khách hàng, duy trì một biểu lãi suất linh hoạt, đa dạng về kỳ hạn và phong phúvề hình thức

1.1.4.2 Sử dụng vốn.

Hoạt động tín dụng.

Vốn huy động tăng trưởng với tốc độ nhanh cùng những chuyển biến tích cực của nền kinh tế đã tạo điều kiện thuận lợi cho chi nhánh sử dụng có hiệu quả nguồn vốn huy động được.

Chi nhánh còn tiếp tục phát triển, đưa ra các chính sách tín dụng với lãi suất phù hợp để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng một cách nhanh nhất Sự thay đổi môi trường kinh doanh trong nước trước khi bước vào hội nhập WTO chính thức đã kéo theo nhu cầu về vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh của các thành phần kinh tế gồm cả cá nhân và doanh nghiệp Toàn bộ hệ thống Habubank nói chung và chi nhánh Vạn Phúc nói riêng đã không ngừng mở rộng và phát triển các dịch vụ cả về chiều sâu, trong đó dịch vụ cho vay khách hàng – là dịch vụ tạo ra nguồn thu chủ yếu cho chi nhánh

Tính đến 31/12/2008, tổng dư nợ tín dụng của chi nhánh là 460,8 tỷ VNĐ tăng 30,2% so với năm 2006 nhưng lại giảm 18,21% so với năm 2007 Sở dĩ năm 2008 chi nhánh có tổng dư nợ thấp hơn năm 2007 là do ảnh hưởng từ sự biến động của thị trường tài chính và chính sách thắt chặt tín dụng của Habubank.

Năm 2006, tỷ lệ nợ quá hạn là 0,34%, năm 2007 là 0,52% Năm 2008 chi nhánh đã đưa tỷ lệ nợ quá hạn về mức 0,50% thấp hơn so với kế hoạch đề ra là 0,63%.

Biểu đồ 1.2: Tăng trưởng dư nợ tín dụng 2006-2008

Nguồn: Phòng Kế toán giao dịch, chi nhánh Vạn Phúc.

Phát triển tín dụng để nâng cao hiệu quả hoạt động, kinh doanh của ngân hàng là điều Habubank luôn hướng tới Để làm được điều này, bên cạnh việc nâng cao chất lượng tín dụng, trong năm 2006, ngân hàng còn đẩy mạnh các hoạt động kiểmtra nhằm phát hiện và nhanh chóng xử lý các rủi ro, ban hành định hướng cho vay,hoàn thiện các quá trình, quy chế, các quy định nội bộ để thống nhất phương thức quản lý tín dụng trong toàn hệ thống, hoàn thiện hệ thống chấm điểm khách hàng thể nhân và doanh nghiệp nhằm đánh giá chính xác khách hàng để có các chính sách phù hợp Bên cạnh đó, hoạt động kiểm tra, kiểm soát và rà soát hoạt động tín dụng được tiến hành định kỳ để phát hiện sớm các rủi ro có thể xảy ra để đề xuất hướng xử lý.

Việc tăng cường công tác quản lý, áp dụng chính sách cho vay hợp lý, tuân thủ đúng quy định của Việt Nam cũng như của Ngân hàng Nhà nước để quản lý rủi ro,vừa đào tạo cho mình đội ngũ cán bộ nhân viên tín dụng chuyên nghiệp, nhạy bén ở mọi thời điểm là những yếu tố giúp ngân hàng luôn chủ động trong mọi tình huống

Hoạt động dịch vụ.

o Hoạt động thanh toán quốc tế.

Dịch vụ thanh toán quốc tế tại Habubank được đánh giá là có chất lượng rất cao với tỷ lệ điện chuẩn được xử lí tự động đạt trên 98%, phương thức thực hiện nhanhchóng, linh hoạt không có sai sót, nhầm lẫn, đem lại sự hài lòng cho khách hàng Đội ngũ cán bộ thanh toán quốc tế có chuyên môn cao Trong nhiều năm liền, Habubank đã được trao tặng Giải thưởng về chất lượng thanh toán quốc tế xuất sắccủa các ngân hàng đa quốc gia lớn như Citibank, Wachovia, HSBC… Tỷ lệ điện thanh toán chuẩn của Habubank luôn ở mức rất cao, góp phần làm giảm chi phí có thể phát sinh, rút ngắn thời gian giao dịch và nâng cao uy tín của Habubank đối với khách hàng cũng như với các ngân hàng nước ngoài Bên cạnh đó, Habubank cũng không ngừng mở rộng mạng lưới các ngân hàng đại lí, nhờ đó hoạt động thanh toán quốc tế của Habubank luôn thu đựơc kết quả cao.

Năm 2007, thu thanh toán quốc tế của chi nhánh Vạn Phúc đạt 2,4 tỷ VNĐ tăng gấp đôi so với năm 2006 Năm 2008, chi nhánh có doanh số thanh toán quốc tế đạt30,9 triệu USD, giảm so với mức 46,81 triệu USD năm 2007 Nguyên nhân là do sự biến động của thị trường tài chính và chính sách thắt chặt cho vay của

Habubank nên chỉ tiêu dư nợ giảm mạnh, từ đó kéo theo sự giảm của hai chỉ tiêu phụ thuộc là doanh số bảo lãnh và thanh toán quốc tế

Bảng 1.2: Doanh số thanh toán quốc tế tháng 12/2007

7 Bão lãnh nước ngoài

Nguồn: Phòng Kế toán giao dịch, chi nhánh Vạn Phúc.

o Hoạt động bảo lãnh.

Các sản phẩm bảo lãnh mà chi nhánh cung cấp bao gồm: bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh thanh toán, bảo lãnh đảm bảo chất lượng sản phẩm và các sản phẩm bảo lãnh khác

Trong năm 2007, doanh số bảo lãnh của chi nhánh là 104,75 tỷ VNĐ tăng 54,2% so với năm 2006 Nhưng đến năm 2008, con số đó giảm còn 74,28 tỷ VNĐ Nguyên nhân đã đề cập ở phần trên

Hoạt động đầu tư.

o Hoạt động kinh doanh ngoại tệ.

Chi nhánh thiết lập hạn mức trạng thái cho từng loại ngoại tệ nắm giữ Trạng thái ngoại tệ được thay đổi hàng ngày và áp dụng các chiến lược phòng ngừa rủi ro để đảm bảo trạng thái các loại ngoại tệ được duy trì trong hạn mức đã thiết lập Năm 2007, thị trường ngoại hối Việt Nam có một số đặc điểm lớn: cung ngoại tệ trên thị trường lớn, lượng đầu tư gián tiếp tăng 6,5 lần so với năm 2006 và gây ra hiện tượng thừa ngoại tệ tại một số thời điểm Hoạt động kinh doanh ngoại tệ của chi

nhánh chủ yếu tập trung để đảm bảo cung cấp cho các khách hàng thanh toán quốc tế của Ngân hàng.

Bảng 1.3: Lợi nhuận hoạt động kinh doanh ngoại tệ 2006-2008

Đơn vị: Triệu VNĐ

Thu từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ 14,57 87,31 207.372,61Chi từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ 9,17 19,64 207.114,36Lãi/ lỗ từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ 5,40 67,66 258,25

Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh chi nhánh Vạn Phúc.

Năm 2006, kết quả thu chi về kinh doanh ngoại tệ của chi nhánh còn thấp do mới đi vào hoạt động một khoảng thời gian ngắn Tình hình này được cải thiện vào năm 2007 và đặc biệt là năm 2008 Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ từ con số khiêm tốn 5,4 triệu VNĐ năm 2006 đã tăng lên 67,66 triệu VNĐ năm 2007 và đặc biệt là năm 2008 với lợi nhuận 258,25 triệu VNĐ.

1.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản tại NHTMCP Nhà Hà Nội chi nhánh Vạn Phúc.

1.2.1 Đặc điểm của bất động sản và các dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản ảnh hưởng tớicông tác thẩm định.

Khái niệm bất động sản:

Hiểu một cách khái quát thì BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình

xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quyđịnh”.

Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho

thuê mua nhằm mục đích sinh lợi (Trích Luật kinh doanh bất động sản số

63/2006/QH11 ngày 29/06/2006) Dự án kinh doanh bất động sản được hiểu là

hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản, chúng bao gồm:

- Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;- Dự án căn hộ cho thuê;

- Dự án trung tâm thương mại;- Dự án khách sạn, nhà hàng;- Dự án về dịch vụ nhà ở;

- Dự án hạ tầng khu công nghiệp;

- Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;- Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án kể trên).Đặc điểm của dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản:

Xuất phát từ đặc điểm của hàng hoá bất động sản mà các dự án đầu tư lĩnh vực bấtđộng sản (dự án bất động sản) cũng có những nét đặc thù riêng so với các dự án thuộc các lĩnh vực khác Một số đặc điểm của dự án bất động sản ảnh hưởng đến công tác thẩm định có thể kể đến ở đây là:

o Thứ nhất, nhu cầu vốn của các dự án kinh doanh bất động sản là rất lớn Điển

hình cho dự án bất động sản là các dự án xây dựng căn hộ, văn phòng, khu vui chơi, khu công nghiệp, khu chế xuất, chung cư… Để đầu tư vào các loại dự án nàythì vốn đầu tư bỏ ra là không nhỏ Mặt khác, lượng vốn này lại có tính linh hoạt không cao

o Thứ hai, các dự án bất động sản thường có thời gian kéo dài Để hoàn thành

một dự án xây dựng khu chung cư, khu công nghiệp không thể chỉ trong một sớm một chiều mà có thể mất nhiều tháng, thậm chí nhiều năm

o Thứ ba, dự án bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của các chính sách và

pháp luật liên quan như luật đầu tư, luật xây dựng, luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai… Tuy nhiên, hệ thống các luật và chính sách này vẫn chưa thống nhất,rõ ràng nên cũng gây không ít khó khăn cho các nhà đầu tư.

o Thứ tư, dự án bất động sản tiểm ẩn rất nhiều rủi ro Nguyên nhân của đặc

điểm này xuất phát từ chính ba đặc điểm đã nêu ở trên Vốn đầu tư lớn, thời gian thực hiện kéo dài khiến cho lượng vốn này có tính linh hoạt không cao Trong quá

trình thực hiện dự án sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố biến động phức tạp Các rủi ro mà dự án bất động sản có thể gặp phải là: rủi ro về thi công, giải phóng mặt bằng, rủi ro về giá cả các nguyên vật liệu đầu vào, rủi ro về tỷ giá, rủi ro về quy hoạch, rủi ro về lạm phát, rủi ro về luật pháp…

Yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản:

Từ những đặc điểm của dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản mà yêu cầu đặt ra đối với công tác thẩm định cho vay vốn các dự án thuộc lĩnh vực này là rất cao

Trước hết, với lượng vốn đầu tư lớn và kém linh hoạt thì việc thẩm định mức độ

hợp lí của tổng vốn đầu tư và tiến độ bỏ vốn cần phải tiến hành thận trọng Việc xác định đúng đắn vốn đầu tư của dự án là rất cần thiết, tránh hai khuynh hướng làtính quá cao hoặc quá thấp (nếu có điều kiện thì nên so sánh với suất đầu tư của các dự án tương tự)

Thứ hai, đối với các dự án bất động sản có thời gian xây dựng kéo dài, công tác

thẩm định cần tập trung xem xét việc phân bổ vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện đầu tư Việc này rất cần thiết nhằm tránh tình trạng ứ đọng vốn hoặc thiếu vốn cụcbộ tại một thời điểm nhất định mà ảnh hưởng đến tiến độ chung của toàn bộ dự án.

Thứ ba, cần thẩm định kĩ lưỡng về khía cạnh pháp lí của dự án Xem xét sự phù

hợp của dự án với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành,quy hoạch xây dựng; xem xét tư cách pháp nhân và năng lực của chủ đầu tư; thẩm định sự phù hợp của dự án với các văn bản pháp quy của Nhà nước, các quy định, chế độ khuyến khích ưu đãi; thẩm định nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên, khả năng giải phóng mặt bằng…

Thứ tư, rủi ro là một đặc trưng thường thấy mỗi khi thực hiện một dự án đầu tư

Có nhiều loại rủi ro, với mỗi loại thì yêu cầu đặt ra cho công tác thẩm định là khácnhau Với rủi ro về thị trường, giải pháp giảm thiểu là phải xem xét tính đầy đủ, tính chính xác trong từng nội dung phân tích cung cầu thị trường về sản phẩm của dự án Với rủi ro về mặt kĩ thuật, giải pháp giảm thiểu là thẩm định về nguồn cungcấp đầu vào của dự án: xem xét nguồn cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án, phương thức vận chuyển, khả năng tiếp nhận, giá cả, quy luật biến động của giá cả nguyên vật liệu, yêu cầu về dự trữ nguyên vật liệu…

Ngoài ra, việc thẩm định cần tập trung vào hiệu quả của dự án, cụ thể là hiệu quả sử dụng vốn, thời gian thu hồi vốn, khả năng trả nợ của dự án Đây chính là mối quan tâm hàng đầu của ngân hàng khi xem xét cho vay đối với các dự án Vì các đặc trưng của dự án bất động sản nên các ngân hàng rất thận trọng khi thẩm định cho vay

1.2.2 Tình hình thẩm định dự án bất động sản tại NHTMCP Nhà Hà Nội chi nhánh Vạn Phúc giai đoạn 2006-2008.

Lĩnh vực hoạt động của NHTMCP Nhà Hà Nội từ những ngày đầu mới thành lập được xác định là tập trung vào mảng xây dựng, nhà ở, bất động sản Đây là một lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm, tiềm ẩn nhiều rủi ro Vì vậy, để có chỗ đứng vững chắc trong thị trường như bây giờ tập thể cán bộ và nhân viên Ngân hàng đã phải nỗ lực rất nhiều Hiện nay, lĩnh vực hoạt động của Ngân hàng đã được đa dạng hoánhằm giảm thiểu rủi ro và đem lại nguồn thu ổn định cho Ngân hàng Tuy vậy, mảng kinh doanh tín dụng lĩnh vực bất động sản vẫn rất được chú trọng quan tâm và đẩy mạnh

Bảng 1.4: Tỷ trọng dư nợ các nhóm ngành tại NHTMCP Nhà Hà Nội chinhánh Vạn Phúc giai đoạn 2006-2008.

Nguồn: Báo cáo tín dụng NHTMCP Nhà Hà Nội chi nhánh Vạn Phúc.

Qua bảng 1.4 ta thấy tỉ trọng dư nợ nhóm ngành kinh doanh bất động sản chiếm 12,52% vào năm 2006 và tăng lên 14,11% năm 2007 Đây chính là thời kì tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản Tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài luôn gia tăng và số lượng các công ty đa quốc gia thâmnhập vào thị trường Việt Nam sau khi đất nước ta gia nhập vào tổ chức Thương

mại thế giới (WTO) đã góp phần vào sự phát triển mạnh của thị trường bất động sản

Tuy nhiên, đến năm 2008, tỉ trọng dư nợ nhóm ngành kinh doanh bất động sản lại giảm rõ rệt, chỉ còn 6,34% bằng một nửa so với năm 2006 Nguyên nhân chính dẫn tới sự sụt giảm này là do trong năm 2008, thị trường gặp rất nhiều khó khăn như tỷ lệ lạm phát tăng nhanh, thắt chặt tín dụng và các tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính thế giới Kể từ quý ba năm 2008, mặc dù tỷ lệ lạm phát giảm dần và giá xây dựng chững lại, nhưng ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới buộc nhiều nhà đầu tư rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình Mặc dù có những hi vọng thị trường phát triển nhanh chóng nhưng trên thựctế tiến độ thi công của các dự án diễn ra chậm hơn so với dự kiến Lạm phát cao trong năm 2008 đã khiến cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận vốn, từ đó làm giảm tính thanh khoản vốn Tất cả những yếu tố này đã làm chậm lại đà tăng trưởng của thị trường Một số nhà đầu tư, những người lạc quan về khả năng thu lợi nhuận, vẫn đang tiếp tục đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án của mình Nhưng ngược lại có rất nhiều dự án đang bị đìnhtrệ Bởi vậy, nhu cầu vay vốn của các dự án bất động sản cũng giảm theo và tỉ trọng dư nợ các dự án này trong tổng dư nợ của Ngân hàng cũng giảm.

1.2.3 Công tác tổ chức thẩm định và quy trình thẩm định.

Thẩm định là một khâu quan trọng trong quy trình tín dụng của các ngân hàng Qua việc tiến hành thẩm định, ngân hàng sẽ sàng lọc được các dự án khả thi và không khả thi để từ đó ra quyết định cho vay hay không.

NHTMCP Nhà Hà Nội đã ban hành quy trình tín dụng chung cho toàn hệ thống từ hội sở chính cho tới các chi nhánh Điều này giúp cho việc thẩm định được tiến hành thống nhất và nhanh chóng, tránh được những sai sót không đáng có từ đó làm tăng hiệu quả hoạt động của Ngân hàng.

Quy trình tín dụng bao gồm các bước:

Bước 1: Thu thập thông tin ban đầu, thẩm định sơ bộ.Bước 2: Thẩm định, đánh giá chủ dự án và hồ sơ chính.Bước 3: Thẩm định và phân tích dự án, cấu trúc khoản vay.

Bước 4: Lập hồ sơ cho vay, giải ngân, xử lí các khoản vay có vấn đề.Cụ thể:

Bước 1: Thu thập thông tin ban đầu, thẩm định sơ bộ.

Khách hàng có nhu cầu vay vốn đến với Ngân hàng sẽ được các cán bộ tín dụng (CBTD) của Phòng Phát triển kinh doanh (PTKD) tiếp nhận hồ sơ Khi nhận yêu cầu của khách hàng, CBTD thu thập thông tin ban đầu thông qua các hồ sơ, giấy tờ do khách hàng cung cấp và thông qua việc trao đổi trực tiếp với khách hàng Những thông tin ban đầu chủ yếu bao gồm các nội dung chính sau đây:

o Hoạt động hiện tại của khách hàng (sản phẩm, thị trường).

o Nhu cầu đầu tư (mở rộng, mới, …) mức độ chuẩn bị cho dự án đầu tư (mở rộng, mới,…).

o Năng lực (tài chính, chuyên môn, các khả năng đã được chứng minh, kinh nghiệm của khách hàng…).

o Tài sản đảm bảo.

o Các thông tin khác (nếu có thể).

Các giấy tờ ban đầu gồm (nhưng không nhất thiết phải có tất cả): tài liệu dự án xinvay vốn đã được chuẩn bị từ trước, các giấy tờ pháp lí, giấy phép thành lập, giấy đăng kí kinh doanh, các giấy phép hành nghề đặc biệt khác (nếu có…), các báo cáo tài chính của doanh nghiệp hiện hành đến thời điểm tiếp xúc với HBB, và các giấy tờ khác (nếu có thể).

Sau khi thu thập thông tin ban đầu, CBTD tiến hành đánh giá sơ bộ yêu cầu của khách hàng căn cứ theo các tiêu chuẩn lựa chọn ban đầu của Ngân hàng Nếu khách hàng không đáp ứng được yêu cầu trong phần tiêu chuẩn lựa chọn, CBTD có quyền từ chối yêu cầu của khách hàng Việc từ chối phải được thông báo bằng văn bản cho khách hàng.

Nếu thấy dự án có triển vọng thì CBTD chuyển sang bước tiếp theo là soạn thảo bản Tóm Tắt Yêu Cầu (TTYC), CBTD phải trình và thảo luận nội dung của bản TTYC với trưởng bộ phận kinh doanh và nếu cần phải bổ sung, sửa đổi thì tiến hành bổ sung sửa đổi trước khi CBTD và trưởng bộ phận kinh doanh cùng kí vào bản TTYC.

Để có được bản TTYC, CBTD phải đi thăm cơ sở hoạt động của khách hàng ít nhất một lần.

Bước 2: Thẩm định, đánh giá chủ dự án và hồ sơ chính.

Thẩm định chủ dự án là một nội dung quan trọng khi thẩm định và đánh giá dự án.Đặc biệt là đối với các doanh nghiệp mà chủ dự án vừa là người điều hành, vừa là

người sở hữu của doanh nghiệp, hay đối với doanh nghiệp một chủ sở hữu thì người này thường đóng vai trò quyết định đến thành công của dự án

Hồ sơ chính liên quan đến dự án được tiến hành thẩm định ngay sau khi CBTD nhận được từ khách hàng Những hồ sơ này bao gồm: hồ sơ pháp lí, hồ sơ tài chính, hồ sơ dự án, hồ sơ tài sản đảm bảo.

Tài sản đảm bảo là một nguồn quan trọng để đảm bảo cho Ngân hàng trong trườnghợp khách hàng không trả được nợ Tuy nhiên, tài sản đảm bảo không thể thay thế tính khả thi và mức độ tin cậy của dự án và chủ dự án.

Kết quả thẩm định chủ dự án và hồ sơ chính được CBTD lập và trình cho trưởng đơn vị kinh doanh kiểm tra và phê duyệt Ở khâu này, trưởng đơn vị kinh doanh phải đi thăm dự án ít nhất là một lần.

Bản TTYC và Báo cáo kết quả thẩm định dự án và hồ sơ chính phải được gửi lên Ban điều hành để thông báo về dự án và/hoặc kiểm tra lại về khả năng đã quan hệ tín dụng với các đơn vị kinh doanh khác từ trước Khi có nhận xét từ Ban điều hành về việc đồng ý để tiếp tục thì CBTD tiến hành bước tiếp theo.

Bước 3: Thẩm định và phân tích dự án và cấu trúc khoản vay.

Thẩm định dự án đầu tư là cốt lõi trong việc hình thành quyết định cho vay của Ngân hàng đối với yêu cầu của khách hàng Việc thẩm định dự án đầu tư đòi hỏi CBTD nghiên cứu sâu về dự án ở các cấp độ môi trường khác nhau ảnh hưởng đếnhoạt động của dự án.

Mục tiêu của việc thẩm định dự án đầu tư là xác định và đánh giá dự án theo các tiêu chí: tính khả thi, khả năng chấp nhận được, mức độ mong muốn.

Sau đó, CBTD tiến hành đánh giá cơ sở hình thành quyết định đầu tư, đánh giá lợi ích kinh tế của dự án, lập mô hình tài chính Căn cứ vào mô hình tài chính, CBTD tiến hành vận dụng các phương pháp phân tích để phân tích dự án (phương pháp phân tích thời gian hoàn vốn của dự án, phân tích giá trị hiện tại ròng (NPV), khả năng đáp ứng nghĩa vụ vay trả của dự án, phân tích dựa theo các tỉ lệ tài chính, phân tích rủi ro của dự án…)

Đầu tư dự án là hình thức đầu tư dựa vào việc phân tích dòng tiền của dự án làm cơ sở xác định nguồn trả nợ cho Ngân hàng Do đó nhất thiết phải xác định được dòng tiền tạo ra trong tương lai do kết quả của việc thực hiện dự án.

Dựa theo nguồn trả nợ dự kiến (kết quả của mô hình tài chính), CBTD xác định sốtiền vay, lãi suất, lịch vay trả, tác động của các biến cố chính đến khả năng trả nợ

làm cơ sở cho việc đi đến quyết định cho vay một cách thích hợp Sau đó, CBTD phải lập ra bản phân tích dự án (PTDA).

Tiếp theo, CBTD tiến hành định giá tài sản thế chấp, hay cầm cố cho khoản vay dự kiến và lập biên bản định giá tài sản đảm bảo Biên bản định giá phải được kí bởi Cán bộ định giá (CBTD), người giám sát định giá 1 (Trưởng phòng PTKD), người giám sát định giá 2 (giám đốc/phó giám đốc được uỷ quyền), Tổng giám đốc HBB/người được uỷ quyền hợp pháp cùng (các) chủ sở hữu tài sản đảm bảo và bên bảo lãnh (nếu có) Trường hợp có nhiều tài sản đảm bảo khác nhau thì phải lập từng biên bản định giá riêng.

Trước khi lập tờ trình, CBTD phải thống nhất với khách hàng về các điều khoản và điều kiện liên quan đến khoản vay và đến tài sản đảm bảo Chỉ khi có được ý kiến phản hồi từ khách hàng thì CBTD lập tờ trình theo mẫu, nêu rõ nhận xét, đánh giá của mình với dự án xin vay vốn để chuẩn bị hồ sơ trình cấp trên bao gồm:1 bản TTYC, 1 bản đánh giá chủ dự án và hồ sơ khách hàng, 1 bản PTDA, 1 tờ trình, báo cáo tài chính dự kiến và hồ sơ tài sản đảm bảo Tờ trình phải được phê duyệt bởi Trưởng phòng PTKD và phó/giám đốc chi nhánh trước khi được chuyểntiếp lên Ban điều hành.

Bước 4: Lập hồ sơ cho vay, giải ngân, xử lí các khoản vay có vấn đề.

CBTD tiến hành lập hồ sơ cho vay bao gồm: hợp đồng tín dụng, hợp đồng cầm cố hay hợp đồng thế chấp tài sản, khế ước nhận nợ, bảng kê rút vốn vay để kí với khách hàng.

Căn cứ đề nghị của khách hàng, CBTD lập kế hoạch và phải thông báo cho bộ phận nguồn để bộ phận này chuẩn bị tiền phát vay.

Quản lí khoản vay ngay sau khi giải ngân là một trách nhiệm quan trọng của CBTD nhằm đảm bảo khách hàng thực hiện tốt hợp đồng tín dụng, đồng thời kịp thời phát hiện nhu cầu vay mới của khách hàng, tạo điều kiện để Ngân hàng mở rộng và duy trì quan hệ với khách hàng.

Các khoản tín dụng trung và dài hạn do Ngân hàng cung cấp cho khách hàng dựa trên cơ sở dự án đầu tư thường là để trang trải các chi phí đầu tư vào việc mua quyền sử dụng đất, san lấp mặt bằng, xây dựng, mua sắm máy móc thiết bị (MMTB) và hoặc vốn lưu động ban đầu Đối với việc mua sắm tài sản cố định, CBTD phải theo dõi tiến độ mua, nhập, lắp đặt các hạng mục của dự án trong giai đoạn trước khi dự án đi vào hoạt động.

Để thực hiện việc này, CBTD phải cùng với khách hàng lập lịch thực hiện dự án và theo dõi dựa trên cơ sở của lịch này Ngoài việc theo dõi thông qua việc trả tiền

qua tài khoản tại Ngân hàng, CBTD phải đi thăm dự án vào các thời điểm quan trọng như: nhập máy móc thiết bị, lắp đặt máy móc thiết bị, khi hoàn thành xây dựng nhà xưởng Nếu vốn lưu động đầu tư bằng tiền vay là nguyên vật liệu nhập ngoại thì CBTD phải theo dõi, kiểm tra tình hình nhập, sử dụng nguyên vật liệu.CBTD tự chịu trách nhiệm theo dõi và đôn đốc việc trả lãi, gốc tiền vay thông qua thông tin từ bộ phận kế toán và/hoặc thông qua việc trao đổi trực tiếp với doanh nghiệp Việc theo dõi của CBTD chủ yếu dựa vào lịch vay trả dự kiến đã được thoả thuận trong hợp đồng tín dụng với khách hàng.

CBTD định kì tiến hành thu thập thông tin về hoạt động của khách hàng bằng các biện pháp như: đi thăm doanh nghiệp khách hàng, trao đổi trực tiếp với khách hàng và/hoặc thông qua các nguồn tin từ các ngân hàng, tổ chức tài chính khác, và người cung cấp cho doanh nghiệp Toàn bộ các thông tin thu thập được thông qua việc theo dõi định kì phải được phản ánh bằng văn bản và lưu trong hồ sơ tín dụng.

Các khoản vay có vấn đề là các khoản vay gặp trục trặc về trả nợ khi khoản vay đến hạn, và thường do khách hàng thiếu nguồn thanh toán Thông qua việc theo dõi và quản lí sau khi cho vay, CBTD phải là người đầu tiên nắm được các dấu hiệu về tình trạng xấu đi của khoản vay Mỗi khoản vay gặp vấn đề đều có những nguyên nhân và lí do nhất định, vì vậy CBTD phải có những cách xử trí phù hợp với từng tình huống cụ thể Thông tin để phục vụ cho việc xử lí các khoản vay gặpvấn đề có thể lấy từ khách hàng, người cung cấp, người mua và các ngân hàng khác mà họ có quan hệ.

Có thể thấy rõ hơn quá trình này thông qua xem xét ví dụ thực tế về dự án xây dựng cột BTS của công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng.

Khi thu thập thông tin ban đầu, CBTD đã khai thác từ khách hàng những thông tincơ bản như:

- Hồ sơ pháp lí: giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh, điều lệ hoạt động, giấy chứng nhận đăng kí thuế.

- Hồ sơ tài chính: báo cáo tài chính của công ty năm 2005 và 6 tháng đầu năm 2006.

- Hồ sơ dự án: phương án đầu tư Dự án xây dựng trạm phủ sóng BTS, đơn đề nghị vay vốn.

- Hồ sơ tài sản đảm bảo: hợp đồng thế chấp tài sản thế chấp và tài sản hình thành từ vốn vay.

Đó là những hồ sơ ban đầu mà khách hàng cung cấp cho CBTD Sau khi xem xét sơ bộ, CBTD đã yêu cầu công ty bổ sung thêm một số loại giấy tờ cần thiết như: giấy bổ nhiệm giám đốc, điều lệ hoạt động của công ty, báo cáo tài chính của năm 2004, các hợp đồng đã, đang và sẽ thực hiện với các đối tác trong nước, các hợp đồng mua nguyên vật liệu đầu vào, hợp đồng thế chấp công nợ phát sinh từ doanh thu hợp đồng cung cấp hạ tầng cơ sở trong 10 năm.

Trong quá trình xem xét sơ bộ về khách hàng, chi nhánh đã cử CBTD đến tận nơi đặt trụ sở của công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng để kiểm tra.

Kết luận rút ra sau bước thu thập thông tin và thẩm định sơ bộ là dự án đầu tư xây dựng trạm phủ sóng BTS của công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng có triển vọng và có thể chuyển sang bước tiếp theo là thẩm định, đánh giá chủ dự án và hồ sơ chính Các giấy tờ mà khách hàng còn thiếu sẽ tiếp tục được cung cấp trong quá trình tiến hành bước 2 này.

Ở bước 2: đánh giá chủ dự án và hồ sơ chính, trong quá trình khách hàng hoàn thiện hồ sơ cần thiết theo yêu cầu của ngân hàng thì CBTD đồng thời tiến hành phân tích năng lực chủ dự án dựa trên những tài liệu đã có Như vậy sẽ tiết kiệm được thời gian thẩm định khách hàng cũng như thẩm định dự án đầu tư sau này.Sau khi thẩm định chủ dự án và hồ sơ chính, CBTD lập và gửi Báo cáo kết quả thẩm định chủ dự án và hồ sơ chính cùng với bản Tóm tắt yêu cầu (đã lập ở bước 1) lên Ban điều hành và được chấp thuận để tiếp tục tiến hành bước 3 là thẩm địnhdự án xây dựng trạm phủ sóng BTS.

Bước 3 được CBTD triển khai ngay sau khi có quyết định chấp thuận từ Ban điều hành Đây là bước quan trọng và phức tạp nhất, có ý nghĩa quyết định tới việc có cho vay vốn hay không CBTD thẩm định dự án về các khía cạnh chủ yếu như khía cạnh thị trường, kĩ thuật, hiệu quả tài chính, hiệu quả xã hội… Dự án xây dựng trạm phủ sóng BTS của công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng được kết luận làkhả thi, khả năng đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư và khả năng trả nợ Habubank là chắc chắn Phần định giá tài sản thế chấp được tiến hành công khai và đúng pháp luật.

Khi đã hoàn thành bước phân tích dự án, trình lên Ban điều hành và được xem xét thông qua thì CBTD tiến hành lập hồ sơ cho vay và giải ngân theo kế hoạch cụ thểđã lập ra và được 2 bên khách hàng và ngân hàng cùng thoả thuận Chi nhánh cử CBTD theo dõi khoản vay này trong suốt quá trình giải ngân và sau khi giải ngân cho đến lúc công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho HBB

Nhận xét: Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội đã ban hành quy trình tín dụng chung cho toàn hệ thống từ hội sở chính đến các chi nhánh giúp cho việc thẩm định đượctiến hành theo trình tự, rõ ràng, nhanh chóng Tuy nhiên, một thực tế là quy trình này vẫn chỉ dừng lại ở việc hướng dẫn chung chung mà chưa quy định chi tiết cho từng loại dự án, từng lĩnh vực kinh doanh nhất định Không phải dự án nào, lĩnh vực nào cũng cần tiến hành thẩm định theo đúng trình tự trên Có dự án với vốn đầu tư nhỏ, tính chất kĩ thuật không phức tạp thì có thể rút ngắn trình tự thẩm định nhằm rút ngắn thời gian chờ đợi cho khách hàng Trái lại, với những dự án có tổngvốn đầu tư rất lớn, tính chất kĩ thuật phức tạp thì công việc thẩm định cần chi tiết hơn, tỉ mỉ hơn Do vậy, cán bộ thẩm định cần linh hoạt trong việc áp dụng quy trình tín dụng vào thực tiễn công việc nhằm đạt hiệu quả cao nhất.

1.2.4 Phương pháp thẩm định.

Để tiến hành công tác thẩm định, cán bộ tín dụng có thể sử dụng nhiều phương pháp khác nhau, mỗi nội dung thẩm định lại đòi hỏi yêu cầu riêng nên người thẩm định cần vận dụng linh hoạt các phương pháp để đạt được mục đích thẩm định củamình.

Những phương pháp thẩm định có thể sử dụng là thẩm định theo trình tự đi từ thẩm định tổng quát tới chi tiết, phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu, phương pháp phân tích độ nhạy, phương pháp dự báo và phương pháp triệt tiêu rủiro Các phương pháp này được cán bộ tín dụng của chi nhánh vận dụng rất linh hoạt vào công việc thẩm định cho vay hàng ngày của mình.

Ví dụ thẩm định cho vay đối với dự án Xây dựng trạm phủ sóng BTS của Công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng.

Trước hết, phải kể đến là phương pháp thẩm định theo trình tự Việc thẩm định dự án được tiến hành theo một trình tự từ thẩm định tổng quát đến thẩm định chi tiết, kết luận trước làm tiền đề cho kết luận sau Thẩm định tổng quát được tiến hành khi tiếp nhận hồ sơ mà khách hàng mang tới Khi Công ty Lạc Hồng mang hồ sơ vay vốn đến ngân hàng, cán bộ phòng PTKD tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra tổng thể toàn bộ giấy tờ có trong bộ hồ sơ đó, xem xét sự đầy đủ và hợp pháp, hợp lí của từng loại giấy tờ, kiểm tra tư cách pháp lí của công ty Lạc Hồng Sau khi đã kiểm tra và kết luận hồ sơ hợp pháp, hợp lệ thì chuyển sang bước tiếp theo là thẩm định chi tiết nội dung hồ sơ khách hàng, hồ sơ dự án, hồ sơ tài sản đảm bảo…

Trong quá trình thẩm định chi tiết hồ sơ dự án, có thể áp dụng phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu Khi tính toán chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án, CBTD đã so sánh kết quả tính được với giá trị đối chiếu để kết luận tính hiệu quả của dự án

Khi phân tích về hiệu quả của dự án và tính khả thi của dự án, cán bộ tín dụng đã sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy để kiểm tra lại độ an toàn của dự án Phântích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án khi các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi Phương pháp này giúp nhận biết được dự án nhạy cảm với các yếu tố nào hay nói cách khác là yếu tố nào gây nên sự thay đổi nhiều nhất của chỉ tiêu hiệu quả xem xét để từ đó có biện pháp quản lí chúng trong quá trình thực hiện dự án.

Có thể sử dụng phân tích độ nhạy một chiều hoặc nhiều chiều để kiểm tra độ vữngchắc của dự án Độ nhạy một chiều là cho từng yếu tố thay đổi một và xem các chỉtiêu hiệu quả bị ảnh hưởng như thế nào Còn phân tích độ nhạy nhiều chiều là cho đồng thời hai hay nhiều yếu tố thay đổi, sau đó kiểm tra độ biến động của chỉ tiêu hiệu quả Thông thường phương pháp phân tích độ nhạy một chiều được áp dụng nhiều hơn vì nó khá đơn giản, trong khi phân tích độ nhạy nhiều chiều có phức tạphơn Nhưng dùng độ nhạy nhiều chiều sẽ giúp đánh giá chính xác hơn bởi vì trong thực tế, các nhân tố không phải thay đổi từng thứ một mà luôn đồng thời biến động Áp dụng vào dự án này, CBTD cũng sử dụng phân tích độ nhạy một chiều và hai chiều Khi cho giá nguyên vật liệu tăng 3% và doanh thu của dự án giảm 3% thì các chỉ số hiệu quả vẫn nằm trong giới hạn an toàn, dự án vẫn đảm bảo hiệu quả và vẫn có khả năng trả nợ ngân hàng đầy đủ.

Trong nghiên cứu về dự án, ngân hàng đã có những nhận định mang tính dự báo nhằm định hướng cho việc ra quyết định cho vay sau này Cụ thể, chi nhánh đã nghiên cứu nhu cầu sử dụng dịch vụ, tiện ích thông tin di động tại công ty VMS vàcho thấy nhu cầu này đã tăng với tốc độ 30% đến 50%/năm trong vòng 5 năm trở lại đây và đến tháng 4/2006 đã đạt 5 triệu thuê bao với hơn 1.500 trạm thu phát sóng trên toàn quốc Sự gia tăng một cách nhanh chóng lượng thuê bao đòi hỏi quá

trình nâng cấp hạ tầng mạng phải đáp ứng kịp thời nhu cầu sử dụng Nắm bắt đượcxu thế này, Công ty VMS đã kí hợp đồng với công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng để triển khai kế hoạch xây dựng trạm phủ sóng BTS tại Cao Bằng và Bắc Cạn.Trong quá trình thẩm định chi tiết dự án, một phương pháp cũng được sử dụng phổ biến là phương pháp triệt tiêu rủi ro Dự án là một tập hợp các yếu tố dự kiến trong tương lai, từ khi thực hiện dự án đến khi đi vào khai thác, thời gian hoàn vốnthường kéo dài, do đó có nhiều rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện dự án.Để đảm bảo tính vững chắc về hiệu quả của dự án, phải dự đoán một số rủi ro có thể xảy ra để có biện pháp kinh tế hoặc hành chính thích hợp, hạn chế thấp nhất tác động rủi ro hoặc phân tán rủi ro cho các đối tác có liên quan đến dự án Cụ thể,đối với dự án xây dựng trạm phủ sóng BTS, chi nhánh đã nhận định một số rủi ro mà dự án có khả năng gặp phải và dự tính hướng giải quyết :

- Trong giai đoạn đầu tư hoặc khai thác, máy móc vận hành có thể bị hỏng hóc, cháy nổ, không phù hợp hoặc tai nạn lao động xảy ra bởi một nguyên nhân không lường trước được thì theo hợp đồng đã kí kết, hai bên phải cùng nhau có trách nhiệm tháo gỡ những khó khăn đó Hơn nữa, công ty đã mua bảo hiểm con người và công trình nên rủi ro này công ty có thể kiểm soát được.

- Vì công việc xây dựng có địa điểm thực hiện ngoài trời, gần với thiên nhiên nên không thể tránh khỏi sự tác động Nếu trong thời gian thi công mà thời tiết mưa quá nhiều thì đó là trở ngại mà công ty không dễ khắc phục Vì vậy, công ty đã tính toán, chọn giải pháp an toàn thực hiện hợp đồng trong mùa khô nên trở ngại này đã được giảm đi rất nhiều.

- Những rủi ro đến từ thiên nhiên như sấm sét, bão lụt trong quá trình xây dựng hay sử dụng đã được công ty mua bảo hiểm toàn bộ công trình nên nếu rủi ro có xảy ra thì dự án vẫn được thực hiện bình thường nhờ có bồi thường của bảo hiểm.1.2.5 Nội dung thẩm định.

o Trường hợp khách hàng là pháp nhân Các giấy tờ cần có là:

- Giấy phép thành lập doanh nghiệp và Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh.- Điều lệ công ty hoặc các văn bản pháp luật quy định các hoạt động của tổ chức.

- Quyết định bổ nhiệm Giám đốc của Hội đồng sáng lập viên công ty.

- Uỷ quyền vay vốn: Uỷ quyền của Hội đồng sáng lập viên cho người tiến hành làm thủ tục kí kết hợp đồng tín dụng tại HBB.

Hồ sơ tài chính:

- Báo cáo tài chính (3 năm gần nhất và báo cáo nhanh trong thời gian từ đầu năm tài chính đến thời điểm vay vốn) Bao gồm: bảng cân đối kế toán, kết quả hoạt động kinh doanh, lưu chuyển tiền tệ, thuyết minh báo cáo tài chính.

- Quyết toán thuế của cơ quan thuế (mục đích để đối chiếu số liệu khách hàng cung cấp cho Ngân hàng với quyết toán thuế được duyệt).

- Đối với bất động sản: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đấtở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Đối với động sản: giấy đăng kí tài sản (VD: đăng kí xe ôtô), hoá đơn tài chính,tờ khai hải quan hàng hoá, hợp đồng mua bán hàng hoá, giấy tờ chứng nhận quyềnsở hữu tài sản của cơ quản/cơ quan có thẩm quyền, hoặc các giấy phép liên quan đến tính chất đặc biệt của tài sản (VD: máy in màu có độ phân giải cao, các dụng cụ chuyên dùng).

o Các giấy tờ khác: giấy phép xây dựng (nhà, xưởng), các giấy phép sử dụng đặcbiệt của cơ quan chủ quản đối với loại tài sản cầm cố, thế chấp.

Ví dụ về thẩm định hồ sơ Dự án đầu tư xây dựng 7 trạm phủ sóng BTS của Công ty Cổ phần xây dựng Lạc Hồng.

Hồ sơ pháp lí: công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng là một pháp nhân nên hồ sơ pháp lí bao gồm: giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh, giấy chứng nhận đăng kí thuế, điều lệ hoạt động, văn bản bổ nhiệm giám đốc, giấy uỷ quyền vay vốn.

Hồ sơ tài chính: báo cáo tài chính của năm 2004 và 2005 và 6 tháng đầu năm 2006 (Bao gồm: bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo lưu chuyển tiền tệ, thuyết minh báo cáo tài chính.)

Hồ sơ dự án: bao gồm: phương án đầu tư Dự án xây dựng trạm phủ sóngBTS, các hợp đồng đã, đang và sẽ thực hiện với các đối tác trong nước, các hợp đồng trong nước mua nguyên vật liệu đầu vào, đơn đề nghị vay vốn.

Hồ sơ tài sản đảm bảo: Hợp đồng thế chấp tài sản thế chấp và tài sản hình thành từ vốn vay, hợp đồng thế chấp công nợ phát sinh từ doanh thu hợp đồng cung cấp hạ tầng cơ sở trong 10 năm.

Nhận xét: Công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng là một pháp nhân nên các giấy tờ mà cán bộ tín dụng yêu cầu công ty cung cấp như trên là hợp lí và công ty đã cungcấp đầy đủ theo yêu cầu của ngân hàng Cán bộ tín dụng đã tiến hành kiểm tra, rà soát và kết luận hồ sơ mà công ty cung cấp đủ điều kiện để ngân hàng tiếp nhận vàxem xét trong khâu thẩm định tiếp theo.

Có thể thấy rằng bước thẩm định hồ sơ là một thủ tục quan trọng ngay từ giai đoạnđầu khi tiếp nhận hồ sơ của khách hàng Muốn thẩm định hiệu quả một dự án vay vốn trước hết cần có đủ thông tin ban đầu Hồ sơ mà khách hàng cung cấp khi đến vay vốn chính là thông tin ban đầu quan trọng đó Và các cán bộ tín dụng của chi nhánh Vạn Phúc đã làm tốt điều này.

1.2.5.2 Thẩm định khách hàng vay vốn:Các nội dung chính cần thẩm định:

- Năng lực pháp lí của khách hàng vay vốn.

- Cơ cấu tổ chức, sở hữu: mô hình tổ chức hoạt động, cơ cấu sở hữu, năng lực quản lí…

- Ngành nghề kinh doanh của khách hàng vay vốn.

- Hoạt động kinh doanh: xây dựng thương hiệu và thị trường, sản xuất, kết quả sản xuất kinh doanh và tài chính đến hiện tại của doanh nghiệp, chiến lược kinh doanh, hoạt động dự kiến, nhu cầu bổ sung vốn…

Quan hệ với các ngân hàng và tổ chức tín dụng: Doanh nghiệp đã có quan hệ tín dụng (dư nợ 48 tỷ VNĐ) với Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam cho hoạt động xây lắp, (dư nợ 16 tỷ VNĐ) với Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội cho hoạt động đầu tư trung hạn Lạc Hồng Resort, Tam Đảo - Vĩnh Phúc.

Lịch sử tín dụng của doanh nghiệp: các khoản nợ của doanh nghiệp đến hiện tại luôn nằm trong hạng đủ tiêu chuẩn, lịch sử trả gốc và lãi thực hiện tốt.

Đánh giá của chi nhánh: sau khi nghiên cứu hồ sơ khách hàng vay vốn của Công

ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng, chi nhánh Habubank Vạn Phúc đánh giá đây là một doanh nghiệp có tư cách pháp nhân hợp pháp, có đủ năng lực tài chính và kinh nghiệm quản lí để thực hiện tốt dự án Xây dựng trạm phủ sóng BTS

Nhận xét: cán bộ tín dụng đã tiến hành thẩm định tỉ mỉ, chi tiết các nội dung cần thiết để nhận định về năng lực pháp lí và năng lực tài chính của khách hàng vay vốn là Công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng Đồng thời, còn thẩm tra về năng lực kinh nghiệm của ban lãnh đạo công ty và đưa ra những kết luận dựa trên những thông tin thu thập được Thông tin được thu thập từ nhiều nguồn như từ Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam , từ Trung tâm thông tin của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam … Phương pháp mà CBTD áp dụng trong phần thẩm định khách hàng vay vốn này là thẩm định theo trình tự, trước tiên kiểm tra tính đầy đủ sau đómới xét đến tính hợp pháp, hợp lí của tài liệu trong hồ sơ.

1.2.5.3 Thẩm định dự án đầu tư.

Các nội dung cần thẩm định bao gồm:

- Cơ sở hình thành dự án- Khía cạnh thị trường- Khía cạnh kĩ thuật- Khía cạnh tài chính- Khía cạnh kinh tế xã hội

Ví dụ về thẩm định dự án xây dựng trạm phủ sóng BTS của Công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng.

Qua quá trình thẩm định dự án vay vốn mà khách hàng cung cấp, CBTD đã nghiêncứu và phân tích phương án kinh doanh trên các nội dung: cơ sở hình thành dự án, cung cầu thị trường, cơ sở chuẩn bị bảo đảm các yếu tố đầu vào (kế hoạch đầu tư cơ bản, kế hoạch nguồn vốn, kế hoạch thi công, kế hoạch hoạt động - vận hành, khai thác), đầu ra và hiệu quả kinh tế của dự án… Từ đó rút ra những nhận xét, đánh giá về tính khả thi, triển vọng thực hiện dự án như sau: phương án sản xuất kinh doanh là khả thi, đáp ứng được định hướng và nhu cầu thị trường, có điều kiện thuận lợi và sự bảo đảm chắc chắn thu được lợi ích cho công ty Các yếu tố đầu vào được chuẩn bị đáng tin cậy, những nhà cung cấp trong nước đều là những công ty đã khẳng định được giá trị và thương hiệu như cơ khí Đông Anh, Hà Nội… Đầu ra được đảm bảo bởi công ty đã kí hợp đồng đầu ra dài hạn với VMS và đây là một đối tác lớn, có nguồn thu cao, ổn định nên không chứa nhiều rủi ro thanh toán Thời gian trả nợ được cơ cấu hợp lí: phần lợi nhuận và khấu hao trong 4 năm đầu dùng để trả gốc hết cho HBB, công ty giữ lại một phần chi phí hợp lí phục vụ cho chi phí vận hành bảo đảm dự án hoạt động ổn định trong thời gian tồntại

Nhận xét: Hồ sơ dự án được thẩm định kĩ lưỡng, chi tiết đến từng nội dung cho thấy công tác thẩm định được tiến hành rất nghiêm túc và đảm bảo chất lượng Các nội dung của dự án được thẩm định dựa vào việc sử dụng kết hợp các biện pháp như so sánh đối chiếu (trong phần thẩm định tài chính dự án), phương pháp dự báo (trong phần thẩm định khía cạnh thị trường), phương pháp phân tích độ nhạy, phương pháp triệt tiêu rủi ro CBTD nghiên cứu và đánh giá các chỉ tiêu của dự án một cách khách quan, đầy đủ, toàn diện, đảm bảo không để sai sót, nhầm lẫn

1.2.6 Ví dụ thẩm định dự án đầu tư bất động sản: Dự án đất đô thị tại khu C2, Xuân Đỉnh,Từ Liêm, Hà Nội.

1.2.6.1 Thẩm định về khách hàng vay vốn.

Giới thiệu về khách hàng vay vốn:

o Tên doanh nghiệp: Công ty Cổ phần hãng sơn Đông Á.

o Địa chỉ theo Đăng kí kinh doanh (ĐKKD): Phòng 208, nhà N5A khu đô thị Trung Hoà Nhân Chính, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội.o Địa chỉ hiện tại: Phòng 208, nhà N5A khu đô thị Trung Hoà Nhân Chính, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội.

- Đại lí mua, đại lí bán, kí gửi hàng hoá;

- Sản xuất và mua bán máy móc, thiết bị, linh kiện, vật tư ngành công nghiệp, nông nghiệp (không bao gồm thuốc bảo vệ thực vật), xây dựng giao thông, hàng điện, điện tử, điện lạnh, điện gia dụng, thiết bị tin học, thiết bị văn phòng;

- Dịch vụ vận tải, vận chuyển hàng hoá, hành khách;- Xuất nhập khẩu các mặt hàng Công ty kinh doanh.o Chủ tịch Hội đồng quản trị: Ông MAI ANH TÁMo Giám đốc điều hành: Ông NGUYỄN VĂN SƠNo Vốn điều lệ: 10.000.000.000 VNĐ (mười tỷ đồng)

o Quan hệ với các Ngân hàng và tổ chức tài chính tín dụng: chưa có quan hệ về vay vốn.

Thẩm định chi tiết khách hàng:

Hồ sơ pháp lí:

- Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh công ty số 0103014668 cấp ngày 18/07/2007 bởi Sở KH&ĐT Hà Nội.

- Giấy chứng nhận đăng kí thuế công ty số 0102073938 cấp ngày 02/08/2007 bởi Cục thuế TP Hà Nội.

- Điều lệ hoạt động số 2006 ngày 09/11/2006 do các cổ đông sáng lập - Bổ nhiệm giám đốc số 01/HĐQT ngày 09/11/2006 do Chủ tịch HĐQT cấp.- Bổ nhiệm kế toán trưởng số 002/HĐQT03 ngày 03/12/2006 do Chủ tịch HĐQT cấp.

- Uỷ quyền vay vốn số 47/DAP ngày 20/06/2007 do các cổ đông sáng lập cấp.Nhận xét: Hồ sơ pháp lí của Công ty đầy đủ thể hiện được tư cách pháp nhân trongquan hệ tín

dụng

Cơ cấu tổ chức và sở hữu: doanh nghiệp hoạt động theo mô hình công ty cổ phần.

Sau khi nghiên cứu cơ cấu tổ chức, sở hữu của doanh nghiệp, phân tích năng lực quản lí của các thành viên ban lãnh đạo và xem xét hoạt động kinh doanh của côngty, CBTD đã đưa ra nhận định:

Nhìn chung, công ty có một ban điều hành có uy tín, kinh nghiệm trong ngành Các thành viên trong HĐQT quyết tâm chinh phục một lĩnh vực có tỉ suất lợi nhuận cao và xây dựng một thương hiệu sơn mới trên thị trường Hệ thống phân phối và cách thức phát triển dựa trên một thương hiệu nổi tiếng là một bước đi chiến lược và là một nhân tố quan trọng cho sự đi lên của công ty.

Tình hình tài chính của công ty:

Ngân hàng đã dựa vào các báo cáo tài chính của doanh nghiệp để tính toán các chỉ tiêu hiệu quả, lợi nhuận, doanh thu, các chỉ tiêu về tài sản lưu động, nợ ngắn hạn, các chỉ tiêu về khả năng thanh toán nhằm đánh giá tình hình vay nợ, tính thanh khoản và khả năng trả nợ của công ty.

Qua phân tích báo cáo tài chính mà khách hàng cung cấp, CBTD đã đưa ra những nhận định khả quan về tình hình tài chính của doanh nghiệp Các chỉ tiêu đều phảnánh doanh nghiệp có tình hình tài chính lành mạnh, tính thanh khoản và khả năng trả nợ khá cao.

Nhận xét: Quá trình thẩm định khách hàng vay vốn là Công ty cổ phần hãng sơn Đông Á được CBTD tiến hành rất cụ thể, tỉ mỉ, chi tiết Vì đây là khách hàng mới, lần đầu tiên đến vay vốn tại HBB-Vạn Phúc nên việc thẩm định kĩ lưỡng về khách hàng vay vốn là rất cần thiết Điều này khác hẳn với khách hàng là Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội (HUD) Bởi vì HUD là khách hàng truyền thống của Habubank, uy tín đã được bảo đảm thông qua lịch sử tín dụng lâu năm ở Habubank Vì vậy, với các dựa án vay vốn của HUD thường không cần chú trọng thẩm định phần này CBTD đã xem xét một cách toàn diện các nội dung như hồ sơpháp lí, hồ sơ tài chính để quyết định về tư cách vay vốn của doanh nghiệp

Phương pháp thẩm định theo trình tự được sử dụng triệt để, đồng thời với đó là phương pháp dự báo (trong phần phân tích về triển vọng phát triển của doanh nghiệp trên thị trường sơn trong thời gian tới)

1.2.6.2 Thẩm định dự án đầu tư:Nhu cầu vay vốn:

- Căn cứ đơn xin vay ngày 08/11/2007.

- Số tiền xin vay: 16.000.000.000 VNĐ

- Mục đích: mua lại toàn bộ 2.887.400 cổ phần của công ty CIRI tại công ty CIRI Xuân Đỉnh, tương đương 95% vốn điều lệ của CIRI Xuân Đỉnh.

- Tổng nguồn vốn thực hiện: 28.874.000.000 VNĐ trong đó:+ Nguồn vốn tự thu xếp: 12.874.000.000VNĐ

+ Nguồn vốn vay HBB: 16.000.000.000 VNĐ.- Thời hạn vay: 12 tháng.

- Đơn đề nghị vay vốn;

- Phương án vay vốn đầu tư dự án;

- Biên bản họp HĐQT quyết định về việc vay vốn tại HBB;

- Biên bản họp HĐQT quyết định phương án mua 95% vốn điều lệ của CIRI Xuân Đỉnh;

- Hợp đồng chuyển nhượng mua lại toàn bộ cổ phần của công ty CIRI Xuân Đỉnh;

- Hợp đồng chuyển nhượng của các cá nhân liên quan đến thành viên HĐQT công ty Đông Á mua lại toàn bộ cổ phần của những cá nhân còn lại trong công ty CIRI Xuân Đỉnh;

- Các hợp đồng đã, đang và sẽ thực hiện chứng minh khả năng sản xuất kinh doanh.

Hồ sơ tài sản đảm bảo:

- Hợp đồng uỷ quyền thế chấp ba quyền sử dụng đất tại TP HCM và TP Vũng Tàu;

- Bốn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Hả Nội, Tp HCM và TP Vũng Tàu;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại C2 Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội;- Quyết định cấp quyền sử dụng đất tại C2 Xuân Đỉnh cho công ty CIRI;- Bản vẽ thiết kế quy hoạch tổng thể khu đất C2 Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội;- Biên bản bàn giao mốc giới lô đất.

Một số nét cơ bản về dự án:

o Cơ sở hình thành dự án:

- Công ty Cổ phần hãng sơn Đông Á với người chủ thực sự là ông Mai Anh Tám – người điều hành và đồng sở hữu nhiều công ty như: Bá Hiến – Viglacera (Vĩnh Phúc), Gốm sứ Haceco (Phú Thọ), Kênh Cầu (Hưng Yên), Hưng Long (Quảng Ninh), An Bình – Feldspar và Caolin (Phú Thọ), Khoáng sản (Yên Bái) Công ty có nhiều mối quan hệ và biết được Dự án đất đô thị của công ty CIRI (conCienco 8) là khu C2 Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội (cạnh khu ngoại giao đoàn).- Trong vài tháng trở lại đây, rất nhiều biến động trên thị trường vàng, dầu mỏ, ngoại tệ, tài chính, lạm phát, bất động sản… cho thấy đồng tiền đang bị trượt giá một cách nhanh chóng Mặt khác, tình hình kinh tế trong nước cũng như thu nhập của các tầng lớp dân cư trong xã hội tăng lên đáng kể đặc biệt là 2 thành phố lớn Hà Nội và TP HCM Từ đó kéo theo nhu cầu tích trữ của cải, bảo toàn và tăng giá trị tài sản, nhu cầu cải thiện chất lượng cuộc sống… Từ những nguyên nhân trên, nhiều người chọn giải pháp đổ ròng vốn của vào bất động sản- một kênh đầu tư tương đối an toàn (xét về dài hạn) và mang lại nhiều lợi ích cho nhà đầu tư Và đây cũng là một trong những lí do để Công ty Cổ phần hãng sơn Đông Á quyết định đầu tư cho dự án này.

- Công ty CIRI từng có quan hệ với HBB trước đây trong mảng tín dụng cho kinh doanh, lắp ráp xe gắn máy Nay công ty CIRI chuyển sang lĩnh vực đầu tư, thi công thủy nhiệt điện và kinh doanh bất động sản CIRI thường lập ra các công