đồ án kỹ thuật công trình xây dựng Dự án đầu tư xây dựng công trìnhTòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

Công văn số 1834/KDNS-KT ngày 06/11/2007 của Công ty kinh doanh nước sạch –Sở Giao thông công chính về việc Thoả thuận cấp nước cho Dự án đầu tư xây dựngtoà nhà văn phòng và thương mại C

MỞ ĐẦU

I Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư xây dựng

1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng công trình

Dự án là tế bào cơ bản của hoạt động đầu tư Đó là là một tập hợp các biện pháp

có căn cứ khoa học, có cơ sở pháp lý được đề xuất về các mặt kĩ thuật, công nghệ, tổchức sản xuất, tài chính, kinh tế và xã hội để làm cơ sở cho việc quyết định bỏ vốn đầu

tư với hiệu quả tài chính đem lại cho doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế-xã hội đem lạicho quốc gia và xã hội lớn nhất có thể được Dự án đầu tư xây dựng có thể là dự án xâydựng mới hoặc mở rộng, cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăngtrưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm, dịch vụtrong khoảng thời gian xác định

2 Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư xây dựng

Dự án đầu tư đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc định hướng và thực hiệnhoạt động đầu tư

Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ để trìnhduyệt các cấp có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt dự án Khi đã được phê duyệt thì

dự án đầu tư là căn cứ để xin cấp giấy phép xây dựng Ngoài ra, dự án đầu tư còn có vaitrò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nước có thể kiểm soát được một cách toàndiện về mặt hiệu quả kinh tế - tài chính, xã hội và hiệu quả an ninh quốc phòng

Đối với chủ đầu tư, dự án là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạtđược các yêu cầu kinh tế xã hội, môi trường và tính hiệu quả của dự án, giúp cho cácnhà đầu tư quyết định nên hay không nên đầu tư dự án đó hay không Là căn cứ để xinphê duyệt và cấp phép đầu tư Những chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật, quy mô trong dự án đãđược phê duyệt đóng vai trò làm mốc khống chế cho các giai đoạn tiếp theo và giúp chochủ đầu tư thực hiện các công việc tiếp theo đúng dự kiến

Cùng với những vai trò quan trọng như trên, hoạt động đầu tư xây dựng thườngtiêu tốn nguồn lực khá lớn của xã hội Và việc lập dự án đầu tư sẽ giúp cho việc đầu tưxây dựng đạt hiệu quả hơn, hạn chế việc quản lý kém sẽ gây thất thoát rất lớn cho xã hội

Dự án đầu tư là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đã đề ra, từ đó giúp cho cácnhà quản lý có phương pháp quản lý và thực hiện dự án tốt hơn

II Lý do chọn đề tài tốt nghiệp

Xã hội đang ngày càng phát triển, thị trường ngày càng mở rộng Cùng với đó là

sự ra đời của ngày càng nhiều công ty, doanh nghiệp Để đáp ứng nhu cầu về nơi làmviệc của các công ty, doanh nghiệp, sự ra đời của những văn phòng cho thuê là rất cầnthiết, đóng vai trò là nguồn cung trong một thị trường mà nhu cầu sẽ tăng lên trongtương lai Cùng với đó, là nhu cầu về những trung tâm thương mại để đáp ứng nhu cầumua sắm ngày càng cao và có tính chọn lọc của người dân Vì thế, dự án đầu tư xâydựng một tòa nhà với chức năng kết hợp giữa văn phòng cho thuê và trung tâm thương

mại là rất cần thiết và khả thi, đáp ứng được nhu cầu và xu hướng phát triển của xã hộitrong tương lai không xa.

Lập dự án đầu tư là một trong số những công việc chính trong chuyên ngành kinh

tế xây dựng Đây dạng đề tài rất hay, nó đòi hỏi kiến thức tổng hợp của tất cả các mônhọc và đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về nhiều vấn đề Để lập được một dự án đầu tư, ngoàicác công cụ và kĩ thuật phân tích đã có, người lập cần có kĩ năng rất tốt để thiết kếphương án và phân tích hiệu quả của phương án đưa ra

Nhận thấy vai trò rất quan trọng của việc lập dự án đầu tư đối với việc quản lýxây dựng Hơn nữa, thực tế hiện nay rất nhiều dự án đầu tư được lập ra đã không manglại hiệu quả như mong muốn Em thấy đây là một cơ hội tốt để được học hỏi và trao đổicùng các thầy cô một cách tỉ mỉ về những thắc mắc đối với việc lập dự án để việc lập dự

án sau này được chính xác và hiệu quả Cùng với sự đam mê và yêu thích của mình, em

đã chọn lập dự án đầu tư xây dựng : “Tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza ”để làm đồ án tốt nghiệp Việc làm đồ án tốt nghiệp là lần tập duyệt

cuối cùng và cũng để chúng em hệ thống hóa lại các kiến thức của mình để có thể ápdụng vào công việc sau này trước khi bước ra một môi trường mới- thực tế cuộc sống

Em tin tưởng rằng dưới sự hướng dẫn và chỉ bảo tận tình của các thầy cô, em sẽlàm tốt được công tác chuyên môn sau khi ra trường

Trên đây là một số lý do em chọn lập dự án đầu tư để làm đồ án tốt nghiệp

III Giới thiệu tổng quan về dự án

1 Tên công trình: Tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza.

2 Địa điểm xây dựng: Một phần lô đất E2, khu đô thị mới Cầu Giấy – Từ Liêm – Hà

Nội

3 Hình thức đầu tư: Xây dựng mới toàn bộ.

4 Chủ đầu tư: Công ty cổ phần Constrexim số 1.

5 Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần tư vấn đầu tư và thiết kế xây dựng Việt Nam.

6 Nguồn vốn: Vốn tự có : 30%

THUYẾT MINH DỰ ÁN CHƯƠNG 1 NHỮNG CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 1.1 Xuất xứ và các căn cứ pháp lý hình thành dự án

1.1.1 Xuất xứ hình thành dự án

Việt Nam đang nằm trong xu thế phát triển và hội nhập chung của toàn xã hội.Các nước đang trong quá trình vươn mình ra toàn cầu để phát triển theo đúng quỹ đạocủa nó, theo kịp với bạn bè năm châu Chính điều đó đã tạo nên những làn sóng đầu tưmạnh mẽ giữa các nước Đầu tư ra nước ngoài là cách làm mà đôi bên đều có lợi, bênđầu tư sẽ chiếm lĩnh được thị trường mới, tận dụng được quỹ đất đai ưu đãi và nguồnnhân lực giá rẻ, còn bên được đầu tư sẽ có cơ hội tiếp cận với những công nghệ hiện đại,phương pháp quản lý tiên tiến, và thị trường sẽ có những sản phẩm chất lượng hơn ViệtNam với lợi thế về cơ chế chính sách thu hút đầu tư và nguồn nhân lực đã, đang và sẽthu hút được ngày càng nhiều vốn đầu tư nước ngoài vào trong nước Tại địa bàn HàNội, ước tính 9 tháng đầu năm 2013 đã thực hiện cấp mới và điều chỉnh 246 dự án đầu

tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư đăng ký mới đạt 768,19 triệu USD, tăng 6,5% số dự

án và bằng 83,6% vốn đầu tư đăng ký so với cùng kỳ Nguồn vốn này sẽ được sử dụngđầu tư vào các dự án như xây dựng, công nghiệp…Nguồn vốn này không những trựctiếp tạo nên các công trình mà còn là một yếu tố đáng kể kích thích nhu cầu xây dựngphát triển Đây sẽ là một trong các điểm tựa rất đáng mong đợi của các dự án xây dựng

Để có thể cạnh tranh với các doanh nghiệp nước ngoài đang ồ ạt tràn vào ViệtNam, các doanh nghiệp trong nước cũng không thể ngồi yên Để có thể cạnh tranh, đốiđầu được với các doanh nghiệp nước ngoài, các doanh nghiệp trong nước cũng đã mạnhtay đầu tư để sẵn sàng ứng phó với làn sóng đầu tư nước ngoài Do đó mấy năm gần đây,vốn đầu tư trong nước cũng không ngừng tăng lên

Khi có các dự án đầu tư, và các doanh nghiệp được thành lập ngày càng tăng lênnhu cầu về chỗ làm việc cũng tăng theo Trong điều kiện chưa thể tự xây dựng được cơ

sở làm việc tốt thì đi thuê văn phòng là xu hướng thịnh hành Trong một môi trườngngày càng hiện đại và áp lực như ngày nay, nhu cầu về văn phòng làm việc không chỉ làmột chỗ để làm việc đơn thuần, đó còn phải là nơi để tạo ra những ý tưởng có giá trị, đòihỏi điều kiện văn phòng làm việc ngày càng tốt hơn, tiện nghi và hiện đại hơn

Bên cạnh chỗ làm việc có hiệu quả, xu hướng của con người trong xã hội hiện đại

đã dần quen với việc mua sắm ở những trung tâm thương mại, siêu thị thay vì đến nhữngkhu chợ như trước Sự thay đổi đó là do đời sống người dân đang ngày càng được nângcao, tập quán và thói quen mua sắm cũng dần thay đổi, hướng dần đến sự đa dạng, uy tín

và chất lượng Những trung tâm thương mại ra đời đã đáp ứng được điều đó Cùng với

đó là sự phát triển ngày càng mạnh mẽ của những trào lưu, những phong cách mua sắm,

ăn uống, vui chơi giải trí Các tập đoàn bán lẻ, những chuỗi siêu thị, nhà hàng ăn nhanh

đang cố gắng phủ sóng ngày càng rộng Dự kiến, tổng mức bán hàng hoá và doanh thudịch vụ tiêu dùng xã hội 9 tháng đầu năm 2013 tăng 12,1% so cùng kỳ năm trước, trong

4 Nghị định của Chính phủ 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 về việc quy định quản lýchất lượng công trình xây dựng

5 Quyết định số 10/1998/QĐ-TTg ngày 23/2/1998 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệtđịnh hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020

6 Quyết định số 108/QĐ-TTg ngày 20/6/1998 của Thủ tướng Chính phủ về việc phêduyệt điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà nội đến năm 2020

7 Công văn số 2983/BXD/KTQH ngày 11/11/1999 của Bộ xây dựng về việc tổ chứcthực hiện định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020

8 Quyết định số 39/2007/NĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội ngày30/3/2007 về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 phần còn lại khu đô thị mớiCầu Giấy, Hà nội (phục vụ dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật chung khu vực)

9 Quyết định số 40/2007/QĐ-UBND ngày 30/3/2007 Của Uỷ ban nhân dân thành phố

Hà Nội Về việc ban hành “Điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch chi tiết 1/500 phần còn lại khu đô thị mới Cầu Giấy Hà Nội (phục vụ dự án xây dựng hạ tầng kỹthuật chung khu vực)”

-10 Quyết định số 2016/2007/UBND-XDĐT ngày 16/4/2007 Của Uỷ ban nhân dânthành phố Hà Nội Về việc Đầu tư xây dựng tại phần còn lại khu đô thị mới Cầu Giấy

Hà Nội

11 Công văn số 5004/UBND-KDKH&DT ngày 17/9/2007 của Uỷ ban nhân dân thànhphố Hà nội về việc chấp thuận cho Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và thương mạiViệt nam nghiên cứu lập Dự án đầu tư xây dựng Toà nhà văn phòng và thương mạiConstrexim Plaza tại một phần ô đất có ký hiệu E2 (khoảng 4000m2) thuộc khu đôthị mới Cầu Giấy - Hà Nội

12 Căn cứ quyết định số 09.08/NQ-HĐQT ngày 24/08/08 của HĐQT Tổng Công ty Cổphần đầu tư và thương mại Việt Nam Contrexim Holdings về việc đồng ý cho Công

ty cổ phần Contrexim số 1 làm Chủ đầu tư thực hiện dự ánToà nhà văn phòng vàthương mại Constrexim plaza tại một phần ô đất có ký hiệu E2 (khoảng 4000m2)thuộc khu đô thị mới Cầu Giấy, Hà Nội (phần còn lại).

13 Công văn số 1834/KDNS-KT ngày 06/11/2007 của Công ty kinh doanh nước sạch –

Sở Giao thông công chính về việc Thoả thuận cấp nước cho Dự án đầu tư xây dựngtoà nhà văn phòng và thương mại Constrexim Plaza tại ô đất E2 khu đô thị mới Cầugiấy – Hà nội

14 Công văn số 5672/CV-ĐLHN-P04 ngày 09/11/2007 của Công ty Điện lực thành phố

Hà nội – Tập đoàn điện lực Việt nam về việc Thoả thuận cấp nguồn điện cho Dự ánđầu tư xây dựng toà nhà văn phòng và thương mại Constrexim Plaza tại ô đất E2 khu

đô thị mới Cầu giấy – Hà nội

15 Công văn số 62/QHKT-PL ngày 10/1/2008 của Sở quy hoạch kiến trúc Hà nội vềviệc Quy hoạch tổng mặt bằng toà nhà văn phòng thương mại của Công ty Cổ phầnconstrexim tại ô đất ký hiệu E2 thuộc khu đô thị Cầu giấy

16 Công văn số 129/VQH-TTL ngày 20/03/2008 của Viện Quy hoạch xây dựng hà nội –

Sở Quy hoạch kiến trúc thành phố về việc cấp số liệu kỹ thuật tại ô đất ký hiệu E2 Khu đô thị mới Cầu giấy - Hà nội

-17 Công văn số 172/UBND-TN&MT ngày 01/04/2008 của Uỷ ban nhân dân quận Cầugiấy về việc thực hiện Dự án đầu tư xây dựng toà nhà văn phòng và thương mạiConstrexim Plaza tại ô đất E2 khu đô thị mới Cầu giấy

18 Quyết định số 16.08/QD/MC – HĐQT ngày 08/04/2008 của Tổng Công ty Cổ phầnđầu tư xây dựng và thương mại Việt nam về việc phê duyệt chủ trương đầu tư, quy

mô đầu tư dự án "Toà nhà văn phòng và thương mại Constrexim plaza tại một phần ôđất có ký hiệu E2 thuộc khu đô thị mới Cầu giấy, HN "

19 Công văn số 369/TNHN ngày 9/5/2008 của Công ty TNHH Nhà nước một thànhviên Thoát nước Hà nội về việc Thoả thuận hướng thoát nước cho dự án đầu tư xâydựng toà nhà văn phòng và thương mại Constrexim Plaza tại ô đất E2 khu đô thị mớiCầu giấy – Hà nội

20 Công văn số 207CV-DA/PC23(TM) ngày 20/05/08 của Phòng PC23 – Công anthành phố Hà nội về việc Thoả thuận PCCC quy hoạch cho dự án E2

21 Bản đồ hiện trạng khu đất số 08.64/HT do Công ty TNHH nhà nước một thành viênĐịa chính Hà Nội lập tháng 01/2008

22 Bản vẽ chỉ giới đường đỏ do Viện quy hoạch xây dựng Hà nội lập tháng 03/2008, đãđược Sở Quy hoạch kiến trúc chấp thuận ngày 26/03/2008

23 Công văn số 1013/QHKT-P1 ngày 28/05/08 của Sở Quy hoạch Kiến trúc về việcQuy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc Toà nhà văn phòng thương mại củacông ty Cổ phần thương mại Constrexim tại ô đất ký hiệu E2 thuộc khu đô thị mớiCầu giấy

24 Hợp đồng kinh tế số 74/08/HĐKT ký ngày 09/06/08 0 giữa Công ty Cổ phầnContrexim số 1 và Công ty CDC về việc triển khai Lập dự án đầu tư và thiết kế cơ sởcủa Dự án xây dựng Toà nhà văn phòng và thương mại Constrexim plaza.

25 Thông tư 04/2010/TT-BXD của bộ xây dựng ban hành ngày 26/05/2010 về hướngdẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng

26 Định mức chi phí quản lý DAĐTXDCT và chi phí tư vấn ĐTXDCT do Bộ XD công

bố theo quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29 tháng 9 năm 2009

27 Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao TSCĐ ban hành kèm theo Thông tư số203/2009/TT - BTC của Bộ TC

28 Định mức chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán và chi phí kiểm toán quyết toán vốnđầu tư theo Thông tư số 19/2011/TT-BTC ngày 14/2/2011 của Bộ Tài chính

29 Bảo hiểm công trình xây dựng theo Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/4/2004của BTC

30 Bảng giá đất của UBND thành phố Hà Nội

31 Luật thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 và luật thuế giá trị gia tăng sửa đổi số31/2013/QH13 của Quốc hội

32 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 và Luật thuế thu nhập doanhnghiệp sửa đổi số 32/2013/QH13 của Quốc hội

33 Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu côngtrình năm 2012(kèm theo quyết định số 439/QĐ-BXD ngày 26/4/2013 của bộ xâydựng về việc công bố tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổnghợp bộ phận kết cấu công trình năm 2012)

34 Chỉ số giá của thành phố Hà Nội các quý gần đây

35 Các văn bản pháp quy của Nhà nước về việc quản lý và lập các dự án đầu tư, xâydựng khác

1.2 Các điều kiện tự nhiên, tài nguyên, kinh tế xã hội liên quan đến dự án 1.2.1 Các điều kiện tự nhiên, khí hậu, địa chất

Dự án sẽ được xây dựng tại một phần ô đất có ký hiệu E2 thuộc khu đô thị mớiCầu giấy - Từ Liêm - Hà nội” Ô đất E2 có tổng diện tích khoảng 5,5 ha được xác địnhchức năng là đất phát triển hỗn hợp Tại ô đất này, hiện nay quỹ đất trống tại đây cònkhoảng 4.000 m2 để thực hiện dự án Vị trí khu đất được xác định:

- Phía Đông - Bắc giáp đường quy hoạch rộng 25 m nối với đường Phạm Hùng

- Phía Đông - Nam giáp đường quy hoạch rộng 50m

- Phía Tây - Bắc giáp khu đất của phòng khám đa khoa

- Phía Tây - Nam khu đất dự kiến của hội nhà báo Việt Nam

 Điều kiện tự nhiên:

Địa hình khu vực nghiên cứu dự án hiện trạng là khu đất thổ canh phường YênHoà Khu đất này nằm trên vùng châu thổ Sông Hồng, địa hình hiện tại chủ yếu là trồng

cây ăn quả và hoa mầu Địa hình khu đất nghiên cứu khá bằng phẳng, bề mặt là cácthành tạo trẻ, bao gồm sét, sét pha, cát pha, cát, cuội, sỏi Bề dầy của các thành tạo biếnđổi theo từng khu vực.

 Khí hậu:

Thành phố Hà Nội nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa Mùa mưa từ tháng

4 đến tháng 10 thường có giông bão, mùa khô từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau thường

Mưa: Lượng mưa trung bình năm: 1661mm

Số ngày mưa trung bình hàng năm: 141 ngày

Gió: hướng chủ yếu về mùa hè: gió Đông Nam mát và kèm theo mưa

Hướng gió chủ yếu về mùa đông: Gió Đông Bắc khô lạnh

Tốc độ gió trung bình: 1.5m/s - 2,5m/s

Tốc độ gió cao nhất: 34m/s

Bão thường xuất hiện vào tháng 7 đến tháng 9 hàng năm, cấp gió mạnh từ cấp 8 đến cấp

10 và đôi khi lên tới cấp 12

 Địa chất công trình

Theo số liệu khảo sát của Công ty cổ phần Núi Tản – Sông đà - lập tháng 06 năm

2008 có những đặc điểm sau:

phần khác nhau được phân thành 08 lớp chính và 01 thấu kính

tại thời điểm khảo sát, mực nước ngầm biến đổi từ 2,6m (HK01) đến 3,2m(HK02) so với mặt đất

chất công trình ngoài thực địa, kết hợp với các kết quả thí nghiệm trong phòng, cóthể phân chia cấu trúc địa tầng của khu vực khảo sát theo các lớp từ trên xuốngdưới như sau:

Sét màu xám xanh, trạng thái dẻo mềm Lớp này gặp tại cả hai hố khoan, nằmngay dưới lớp (KQ) Cao độ mặt lớp biến đổi từ + 4.12m (HK01) đến + 4.45m (HK02).

Bề dày lớp biến đổi từ 2.10m (HK02) đến 3.4 (HK01), trung bình 2.75m

Theo kết quả thí nghiệm từ thí nghiệm xuyên tiêu chuẩn SPT và thí nghiệm trongphòng, tính chất cơ lý của lớp số 1 như sau:

Giá trị N30 của lớp là 4 búa

Góc ma sát trong  = 10021’

Hệ số nén lún a1-2 = 0.066kG/cm2

Lực dính kết C = 0.17kG/cm2

Mô đun tổng biến dạng Eo = 38.4kG/cm2

Sức chịu tải quy ước R0 = 1.0kG/cm2

3 Lớp số 2:

Bùn sét mầu xám xanh, xám nâu lẫn ít hữu cơ, đôi chỗ xen kẹp lớp than bùn Lớpnày nằm ngay dưới lớp số 1 và gặp ở tất cả các lỗ khoan Cao độ mặt lớp biến đổi từ+0.72m đến + 2.35m, bề dầy lớp biến đổi từ 9.0m (HK01) đến 10.4m (HK02), trungbình là 9.7m

Theo kết quả thí nghiệm từ thí nghiệm xuyên tiêu chuẩn SPT và thí nghiệm trongphòng, tính chất cơ lý của lớp số 2 như sau:

Giá trị N30 của lớp biến đổi từ 0  7 búa, trung bình 30 búa

Góc ma sát trong  = 8013’

Hệ số nén lún a1-2 = 0.066kG/cm2

Lực dính kết C = 0.11kG/cm2

Mô đun tổng biến dạng Eo = 20.2kG/cm2

Sức chịu tải quy ước R0 = 0.7kG/cm2

4 Lớp số 3:

Sét pha màu xám trắng, xám ghi, xám xanh, trạng thái dẻo mềm dẻo cứng Lớpnày gặp ở cả 02 lỗ khoan trong quá trình khảo sát Cao độ mặt lớp thay đổi từ – 8.05m(HK02) đến 8.28m (HK01) Bề dầy biến đổi từ 3.8m (HK02) đến 5.1m (HK01) trungbình 4.45m

Theo kết quả thí nghiệm từ thí nghiệm xuyên tiêu chuẩn SPT và thí nghiệm trongphòng, tính chất cơ lý của lớp số 3 như sau:

Giá trị N30 của lớp biến đổi từ 6  17 búa, trung bình 14 búa

Góc ma sát trong  = 16016’

Hệ số nén lún a1-2 = 0.024kG/cm2

Lực dính kết C = 0.19kG/cm2

Mô đun tổng biến dạng Eo = 192.3kG/cm2

Sức chịu tải quy ước R0 = 1.5kG/cm2

5 Lớp số 4:

Cát pha màu nâu vàng trạng thái chặt vừa Lớp này chỉ gặp tại lỗ khoan HK02,Cao độ mặt lớp – 11.85m Bề dầy lớp 4.7m.

Theo kết quả thí nghiệm từ thí nghiệm xuyên tiêu chuẩn SPT và thí nghiệm trongphòng, tính chất cơ lý của lớp số 4 như sau:

Giá trị N30 của lớp biến đổi từ 27 29 búa, trung bình 28 búa

6 Lớp số 5:

Cát hạt trung màu vàng, nâu vàng trạng thái chặt vừa đến chặt Cao độ mặt lớp 16.55m (HK02) đến – 13.38m (HK01) Lớp này gặp trong cả 2 lỗ khoan trong quá trìnhkhảo sát Bề dày lớp biến đổi từ 9.1m (HK02) đến 16.2m (HK01), trung bình 12.65m

-Theo kết quả thí nghiệm từ thí nghiệm xuyên tiêu chuẩn SPT và thí nghiệm trongphòng kết hợp tiêu chuẩn xây dựng 45-78 cho thấy tính chất cơ lý của lớp số 5 như sau:Giá trị N30 của lớp biến đổi từ 17  57 búa, trung bình 34 búa

Mô đun tổng biến dạng Eo = 350.0kG/cm2

Sức chịu tải quy ước R0 = 3.0kG/cm2

7 Lớp số 6

Cát trung đến thô lẫn dăm sạn màu xám trắng, trạng thái rất chặt Cao độ mặt lớp

từ -29.58m (HK01) đến -27.85 (HK02) Bề dày lớp biến đổi từ 3.2 (HK01) đến 4.1m(HK02), trung bình lớp 3.65m

Theo kết quả thí nghiệm từ thí nghiệm xuyên tiêu chuẩn SPT và thí nghiệm trongphòng kết hợp tiêu chuẩn xây dựng 45 – 78 cho thấy tính chất cơ lý của lớp số 6 nhưsau:

Giá trị N30 của lớp biến đổi từ 44  97 búa, trung bình 34 búa

Mô đun tổng biến dạng Eo = 450.0kG/cm2

Sức chịu tải quy ước R0 = 4.0kG/cm2

8 Lớp số 7:

Cuội sỏi đa mầu lẫn ít dăm sạn, trạng thái rất chặt Lớp này gặp ở cả hai hốkhoan Cao độ mặt lớp thay đổi từ -32.78 (HK01) đến -31.95m (HK02) Bề dầy lớp chưaxác định tại tất cả các hố khoan Trong phạm vi chiều sâu các lỗ khoan mới chỉ kết thúc

ở cao độ từ -50.23m (HK01) đến -54.7m (HK02) vẫn chưa khoan qua lớp này

Theo kết quả thí nghiệm từ thí nghiệm xuyên tiêu chuẩn SPT và thí nghiệm trongphòng kết hợp tiêu chuẩn xây dựng 45 – 78 cho thấy tính chất cơ lý của lớp số 7 nhưsau:

Giá trị N30 của lớp biến đổi từ 84>200 búa, trung bình >100 búa

Mô đun tổng biến dạng Eo = 750.0kG/cm2

Sức chịu tải quy ước R0 = 7.0kG/cm2

9 Lớp thấu kính (TK):

Sét pha mầu nâu, nâu vàng trạng thái dẻo mềm Thấu kính này chỉ gặp ở hốkhoan HK02 Cao độ mặt lớp -17.95m, cao độ đáy lớp -20.15m Bề lớp là 2.2m

Theo kết quả thí nghiệm từ thí nghiệm xuyên tiêu chuẩn SPT và thí nghiệm trongphòng, tính chất cơ lý của lớp thấu kính như sau:

Giá trị N30 của lớp là 16 búa

1.2.2 Các điều kiện về kinh tế xã hội

Trên bản đồ địa lý huyện Từ Liêm nằm ở phía Tây - Tây bắc Thủ đô, ở vị trí

106o kinh Đông và 21o độ vĩ Bắc Phía bắc giáp huyện Đông Anh (bên tả ngạn sôngHồng) Phía đông giáp quận Cầu Giấy, Tây Hồ Phía tây giáp huyện Hoài Đức, ĐanPhượng (Hà Tây) Phía Nam giáp quận Thanh Xuân Là một huyện có lịch sử lâu đời,được sát nhập vào thành phố Hà Nội năm 1961 Là một vùng đất phì nhiêu, nằm trongvùng đồng bằng lưu vực các con sông Hồng, sông Nhuệ Ngay từ những buổi đầu củalịch sử dân tộc, dân cư ở đây đã lập nên những xóm làng trù phú Do đó, nơi đây đượccoi là một vùng đất có lịch sử định cư lâu đời, giàu truyền thống văn hóa

Hơn nữa, Từ Liêm từ lâu đã là 1 phần của thành phố Hà Nội - Thủ đô của nước

ta, trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị lớn của đất nước Đây là một lợi thế mà khôngphải nơi đâu cũng có được, bên cạnh sự giao lưu, tiếp xúc với những cái hay, cái mớimột cách dễ dàng, thuận lợi thì cũng phải chú ý để không làm mất đi những giá trịtruyền thống tốt đẹp vốn có

Cũng do là một phần của Hà Nội nên nơi đây cũng nhận được sự quan tâm đặcbiệt về các chính sách, các định hướng chiến lược để phát triển cả về kinh tế và văn hóaxứng tầm với thủ đô của cả nước Đó là thuận lợi to lớn nhưng cũng là thách thức đángsuy nghĩ đối với Từ Liêm

Mức sống người dân nơi đây nói chung khá cao, tập quán sinh hoạt theo lối hiệnđại, thành thị Nguồn lao động nơi đây dồi dào, chất lượng khá cao do gần các trườngđại học cao đẳng Trên địa bàn quận Cầu Giấy có đến hơn 80 cơ sở đào tạo và nghiêncứu khoa học cấp Nhà nước và cấp Bộ Một số trường Đại học và Viện nghiên cứu lớnlà: Học viện Báo chí và Tuyên truyền, Đại học Quốc gia Hà Nội, Học viện Kỹ thuậtQuân sự, Đại học Thương mại, Đại học Công nghệ, Đại học Sư phạm Hà Nội, Học việnCông nghệ Bưu chính Viễn thông, Học viện Quốc phòng, Học viện Chính trị Quốc gia

Hồ Chí Minh, Viện Khoa học và Công nghệ Việt Nam, Viện Khoa học và Công nghệQuân sự, Viện Khoa học và Kỹ thuật Hạt nhân, Trung tâm nhiệt đới Việt- Nga

Cơ sở hạ tầng gần đây đã được đầu tư phát triển đồng bộ, hiện đại, điện nước,thông tin liên lạc rất phát triển Các công ty được thành lập ở khu vực ngày càng nhiều,rất thuận lợi cho việc phát triển kinh tế của huyện

1.2.3 Kết luận chung

Những đặc điểm trên cho thấy việc đặt công trình ở đây có nhiều thuận lợi về cácmặt cả về tự nhiên và xã hội Những thuận lợi chủ yếu đối với dự án là về cơ sở hạ tầngđồng bộ, trình độ dân trí cao, nguồn lao động có chất lượng tốt, kinh tế phát triển và lợithế về chính sách phát triển Đây là những yếu tố rất quan trọng đối với bất cứ một dự án

nào Khó khăn tồn tại ở đây là sức cạnh tranh đối với dự án đòi hỏi phải cao trong mộtmôi trường khá hấp dẫn như vậy.

1.3 Các chính sách kinh tế xã hội, các quy hoạch, định hướng chiến lược liên

quan đến phát triển ngành có dự án và bản thân dự án

1.3.1 Các chính sách liên quan đến phát triển ngành có dự án

 Về kinh tế, tài chính

Tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XIII đã xác định mục tiêu kinh tế tổng quát củanăm 2013 là: “Tăng cường ổn định kinh tế vĩ mô; lạm phát thấp hơn, tăng trưởng caohơn năm 2012 Đẩy mạnh thực hiện 3 đột phá chiến lược gắn với tái cơ cấu nền kinh tế,chuyển đổi mô hình tăng trưởng ”, với tốc độ tăng GDP khoảng 5,5% và kiểm soát CPIdưới 8%

Để thực hiện các mục tiêu trên, Chính phủ đang có nhiều nỗ lực để tạo niềm tincho thị trường thông qua một “gói giải pháp hỗ trợ thị trường” nhằm: giải quyết hàng tồnkho; xử lý nợ xấu và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản Ba vấn đề này cóquan hệ nhân quả với nhau, nên không thể giải quyết riêng rẽ Ngày 07/01/2013, Chínhphủ đã ban hành Nghị quyết 01 và 02 để hỗ trợ thị trường

Gói giải pháp hỗ trợ thị trường lần này tập trung vào khâu xử lý “điểm nghẽn”của tín dụng và tăng sức mua của thị trường, trong đó quan tâm đặc biệt đến tồn kho sảnphẩm bất động sản Cụ thể, với các giải pháp về tín dụng áp dụng biện pháp cho vay mớicác DN có khả năng tồn tại và phát triển; các DN đang thực hiện các dự án nhà ở đang

có thị trường…; ngăn chặn xu hướng tăng số DN phải ngưng hoạt động, giải thể do thiếuvốn lưu động; mở rộng tín dụng tiêu dùng; giảm lãi suất huy động tiền gửi và lãi suấtcho vay; áp dụng nhiều biện pháp để xử lý nợ xấu, trong đó có việc thành lập định chếmua bán nợ của Nhà nước (VAMC)

Đồng thời, Chính phủ tiếp tục thực hiện biện pháp hoãn thời hạn nộp thuế, thờihạn nộp tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế Tại Kỳ họp thứ 5 (tháng 5-6/2013), Quốc hội

đã sửa đổi một số điều của Luật Thuế thu nhập DN và Luật Thuế giá trị gia tăng nhằmmiễn giảm thuế cho một số đối tượng để kích thích thị trường và giảm khó khăn cho

DN Áp dụng thuế suất thu nhập DN là 22% từ tháng 1/2014 và 20% từ tháng 01/2016

để khuyến khích DN mở rộng đầu tư, giảm 50% thuế giá trị gia tăng cho nhà giá thấp…

Hiện nay là thời điểm thích hợp, là thời cơ để đưa ra những quyết sách mạnh mẽ,tạo bước ngoặt làm thay đổi tình hình Cụ thể:

 Về ngắn hạn, nhiệm vụ tập trung vẫn là giải quyết nợ xấu của ngân hàngthương mại để xử lý điểm nghẽn của tín dụng, tạo điều kiện cho nền kinh tế hấp thụ vốn;trong đó phải xử lý một phần nợ xây dựng cơ bản, mà ngân sách đang nợ DN

 Về dài hạn, cần một chương trình trung hạn phục hồi kinh tế kéo dài đến hếtnăm 2015, dựa trên các nội dung chính sau đây:

Thứ nhất, chính sách chủ đạo của chương trình là thực hiện chính sách” lạm phátmục tiêu”, với mức tăng CPI khoảng 7% mỗi năm trong 3 năm 2013-2015 và dưới 5%trong các năm tiếp theo Chương trình phục hồi kinh tế trung hạn sẽ chấm dứt tình trạngban hành các giải pháp theo kiểu “ăn đong” như vừa qua Phải chuyển chính sách từkiềm chế lạm phát bị động sang lạm phát chủ động Mức lạm phát mục tiêu sẽ tạo ra dưđịa cho chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ, cũng như lộ trình điều chỉnh giá cảdịch vụ, hàng hóa công cộng, mà không gây ra lạm phát do chi phí đẩy.

Thứ hai, từ chính sách “lạm phát mục tiêu” nêu trên, chính sách tiền tệ và chínhsách tài khóa phải phục vụ cho mục tiêu huy động tổng đầu tư xã hội từ 30-32% GDPtrong 3 năm sắp đến

Thứ ba, trong 2 năm 2013-2014, cần mạnh dạn tăng chi tiêu công dưới nhiều hìnhthức để kích thích tăng tổng cầu Một khi nền kinh tế hấp thụ được vốn tốt hơn, có điềukiện để tăng tín dụng, thì sẽ giảm đầu tư công, khuyến khích đầu tư tư nhân, cân bằngmức nợ công như Quốc hội đã cho phép

Thứ tư, lồng ghép vào các nhóm giải pháp trên trong chương trình trung hạn cần

có sự đột phá trong nhiệm vụ tái cơ cấu khu vực DN nhà nước (DNNN)

 Về cải thiện môi trường đầu tư

Cho rằng kết quả thu hút FDI trong 9 tháng đầu năm 2013 còn nhiều hạn chế vàchưa ‘xứng’ với tiềm năng của Thủ đô, UBND TP Hà Nội đã đưa ra một loạt các giảipháp nhằm đẩy mạnh thu hút FDI trong những tháng cuối năm 2013 và những năm tiếptheo

Theo đó, thủ đô sẽ tiếp tục triển khai có hiệu quả Đồ án nâng cao hiệu quả nguồnvốn FDI trên địa bàn Thành phố giai đoạn 2011-2015 Để làm được điều này, thành phố

sẽ xây dựng và ban hành một loạt các văn bản, bao gồm: Đơn giản hóa và rút ngắn thờigian giải quyết thủ tục hành chính cho doanh nghiệp và nhà đầu tư ; xây dựng cácchương trình xúc tiến đầu tư và danh mục dự án kêu gọi FDI giai đoạn 2013-2015 ;nghiên cứu và xây dựng Chương trình kế hoạch hành động thu hút FDI của Nhật Bảnđến năm 2015 ;…

Để cải thiện môi trường đầu tư, thành phố cho biết sẽ cương quyết xử lý bằngcách thu hồi giấy chứng nhận đầu tư và chấm dứt hoạt động đối với các dự án vi phạmpháp luật, nhằm xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, và tạo quỹ đất sạch cho những

dự án triển khai hiệu quả

Với những giải pháp này, TP Hà Nội hy vọng, năm 2014 TP sẽ thu hút được 1,45

tỷ USD vốn FDI Trong đó, khoảng 950 triệu USD vốn đăng ký mới và 500 triệu USD làvốn tăng thêm

 Về phát triển hệ thống giao thông tại TP Hà Nội

12 dự án, công trình giao thông trọng điểm quốc gia do Bộ GTVT và các đơn vịtrực thuộc đang thực hiện Các dự án này bao gồm cả đường bộ, hàng không và đườngthủy nội địa: Dự án cầu Nhật Tân, Dự án đường kết nối Nhật Tân - Nội Bài, cao tốc NộiBài - Lào Cai, cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, Dự án xây dựng Quốc lộ 3 mới đoạn Hà Nội

Thái Nguyên, Dự án xây dựng cầu Vĩnh Thịnh trên Quốc lộ 2C, Dự án cao tốc Láng

-Hòa Lạc, nút giao Quốc lộ 5; Dự án xây dựng Nhà ga T2 - Cảng Hàng không Quốc tếNội Bài; Dự án đường thủy nội địa (Phát triển GTVT khu vực đồng bằng Bắc bộ -WB6); Dự án xây dựng đường sắt nội đô tuyến Ngọc Hồi - Yên Viên (tuyến 1) và tuyếnCát Linh - Hà Đông (tuyến 2).

 Về quy hoạch đô thị Hà Nội

Ngày 29/7/2011 Bộ Xây dựng tổ chức công bố Quy hoạch chung xây dựng Thủ

đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050

 Về quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội TP Hà Nội

Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng vừa ban hành Quyết định 1081/QĐ-TTg phê duyệtQuy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội thành phố Hà Nội đến năm 2020, địnhhướng đến năm 2030 với quan điểm xây dựng và phát triển Thủ đô thành động lực thúcđẩy phát triển đất nước

Theo Quy hoạch, Hà Nội đặt mục tiêu tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân thời

kỳ 2011-2015 đạt 12-13%/năm, thời kỳ 2016-2020 đạt khoảng 11-12%/năm và khoảng9,5-10%/năm thời kỳ 2021-2030

Cũng trong đó có nêu rõ, bên cạnh dịch vụ, Hà Nội cũng sẽ tập trung phát triểnnhanh một số ngành, sản phẩm công nghiệp có tính chất dẫn đường như: công nghệthông tin, công nghệ vật liệu mới, công nghiệp điện tử, cơ khí chính xác, công nghiệpdược, hóa mỹ phẩm…

Trong giai đoạn đến năm 2015, tiếp tục triển khai 9 khu công nghiệp (KCN) đãđược Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Giai đoạn đến năm 2020, định hướng đến năm

2030 dự kiến xây dựng mới và mở rộng 15 KCN; phát triển các cụm công nghiệp ởngoại thành, chú trọng thu hút các ngành công nghiệp không gây ô nhiễm môi trường

Tiếp tục triển khai phát triển các làng nghề truyền thống theo hướng ứng dụng kỹthuật, công nghệ cao; kết hợp giữa phát triển các làng nghề với phát triển du lịch…

Đặc biệt, 08 khu công nghiệp đã và đang hoạt động diện tích trên 1230 ha, tỷ lệlấp đầy diện tích đạt 98% Năm 2013 có thêm 02 khu công nghiệp mới đi vào hoạt động

là Khu công viên Công nghệ thông tin Hà Nội (36 ha) và Khu công nghiệp hỗ trợ Nam

Hà Nội (72 ha); đã xây dựng 107 cụm công nghiệp với tổng diện tích 3.192 ha, tăng 5cụm và tăng 2,8% về diện tích so với năm 2008

1.3.2 Các chính sách liên quan đến bản thân dự án

Chính phủ tiếp tục thực hiện biện pháp hoãn thời hạn nộp thuế, thời hạn nộp tiền

sử dụng đất, miễn giãm thuế Tại Kỳ họp thứ 5 (tháng 5-6/2013), Quốc hội đã sửa đổimột số điều của Luật Thuế thu nhập DN và Luật Thuế giá trị gia tăng nhằm miễn giảm

thuế cho một số đối tượng để kích thích thị trường và giảm khó khăn cho DN Áp dụngthuế suất thu nhập DN là 22% từ tháng 1/2014 và 20% từ tháng 01/2016 để khuyếnkhích DN mở rộng đầu tư, giảm 50% thuế giá trị gia tăng cho nhà giá thấp….

Tuy nhiên, trung tâm thương mại lại có vẻ tiềm năng khi mà Việt Nam được đánhgiá là khá hấp dẫn về thị trường bán lẻ

Ngày 9/10/2013, Savills Việt Nam công bố báo cáo nghiên cứu thị trường bấtđộng sản Hà Nội quý III/2013 Tổng nguồn cung của thị trường bán lẻ Hà Nội tăngmạnh với tổng diện tích cho thuê thêm lên tới 108.000 m2

Thị trường bán lẻ của Hà Nội vẫn thu hút nhà đầu tư ngoại, đặc biệt đối với hạngmục siêu thị điện máy

1.4.2 Dự báo nhu cầu tương lai về văn phòng cho thuê và trung tâm thương

mại.

Mặc dù đang trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế, nhưng năm 2013 được đánh

giá là năm bắt đầu có những dấu hiệu của sự phục hồi Theo TS Lê Xuân Nghĩa, Viện

trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển kinh doanh (BDI), từ cuối tháng 8 đầu tháng 9/2013,nền kinh tế Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi Điều này đem đến nhiều hi vọng cho nềnkinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng Khi mà kinh tế đi lên, nhu cầu vềvăn phòng cho thuê sẽ theo đó mà tăng lên Mặc dù nguồn cung đang rất dồi dào và cũngđang ngày càng tăng lên, nhưng theo đà phát triển của nền kinh tế thì vẫn cần rất nhiềuvăn phòng cho thuê để đáp ứng sự đi lên của xã hội

Về trung tâm thương mại, thị trường Việt Nam với quy mô thị trường rộng lớn và

số lượng người tiêu dùng đông khiến nó vẫn rất hấp dẫn, đầy sức hút đối với các nhà đầu

tư trong và ngoài nước

Mặt bằng bán lẻ trong tương lai chủ yếu tập trung tại các quận nội thành vớikhoảng 1 triệu m2, chiếm đến 50% tổng nguồn cung tương lai Trong khi đó, do cókhông gian giới hạn, khu vực trung tâm có nguồn cung tương lai thấp nhất, chỉ chiếm1% tổng cung

1.4.3 Phân tích về năng lực hiện tại đáp ứng về văn phòng cho thuê và trung

tâm thương mại

Báo cáo mới nhất về thị trường văn phòng của CBRE Việt Nam cho thấy, trongquý III/2013, 4 tòa nhà Hạng B được hoàn thành và đưa vào sử dụng, cung cấp thêm chothị trường khoảng 90.000m2.

Diễn biến thị trường có sự khác biệt giữa Hạng A và Hạng B Giá chào thuê trungbình hạng A ghi nhận mức giảm nhẹ 2,8% so với quý trước Giá chào thuê trung bìnhcủa hạng B tăng nhẹ khoảng 1,5% so với quý trước Tuy nhiên, căn cứ theo số liệu hàngnăm, các tòa nhà Hạng A ghi nhận hoạt động khả quan hơn

Với nguồn cung văn phòng ổn định, giá thuê hấp dẫn hơn đã giúp giảm tỷ lệ trốngcủa các tòa hạng A xuống 26% từ mức 28% trong quý trước Trong khi đó các tòa hạng

B có tỷ lệ trống tăng lên 34,7%, tăng 4,5% so với quý trước, chủ yếu do 4 tòa nhà hạng

B mới gia nhập thị trường

CBRE nhận định, xu hướng di chuyển ra ngoài khu vực trung tâm tiếp tục diễn ratrong quý nghiên cứu, do sự thiếu hụt những mặt bằng cho thuê văn phòng lớn cùng vớigiá thuê cao tại khu vực trung tâm

Những khách hàng lớn đã di chuyển đến các tòa nhà mới có chất lượng tốt hơn vàthu hẹp không gian văn phòng Trước khi đưa ra quyết định, khách thuê xem xét các yếu

tố chủ đạo bao gồm mức giá thuê cạnh tranh, vị trí tòa nhà,điều khoản thuê, ưu đãi và sựlinh hoạt của chủ tòa nhà

Cạnh tranh về giá hiện là chiến lược được sử dụng rộng rãi nhất để thu hút kháchthuê Thêm vào đó, một số chủ tòa nhà đã đưa ra chương trình quảng bá và ưu đãi hấpdẫn, cùng lúc đó nâng cao chất lượng dịch vụ tiện ích đi kèm để thu hút khách thuê Cácđiều kiện an ninh, an toàn của tòa nhà cũng nhận được sự chú ý ngày càng tăng với cảkhách thuê nước ngoài và khách thuê trong nước

CBRE dự kiến, khoảng 95.000m2 sàn văn phòng mới dự kiến sẽ được cung cấptrong quý cuối năm 2013 với 71% diện tích cho thuê mới nằm ở phía Tây Điều này sẽlàm tăng áp lực lên giá thuê trong khu vực này, đặc biệt là các tòa văn phòng hạng B

Dự báo thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội từ nay đến cuối năm 2013, CBREViệt Nam cho biết, một nguồn cung lên đến 490.000 m2 sẽ gia nhập thị trường trong 9tháng sắp tới Riêng trong quý II/2013, thị trường sẽ tiếp nhận nguồn cung khoảng400.000 m2, 40% diện tích này đang trong giai đoạn hoàn thiện (khoảng 160.000 m2)cần có khách hàng lấp đầy

Báo cáo thị trường văn phòng cho thuê của CBRE VN cho thấy, thị trường vănphòng Hà Nội vẫn tương tự như những quý trước và thật khó để dự đoán khi nào sẽchạm đáy Thậm chí, Hà Nội còn chuẩn bị đón nhận thêm nguồn cung văn phòng mớiđạt xấp xỉ 134.000m2 vào 6 tháng cuối năm 2013 Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm55% so với cùng kỳ năm trước

CBRE dự đoán gần 500.000m2 sẽ đi vào hoạt động trong giai đoạn 2015-2017.Nguồn cung mới này sẽ tăng gấp đôi nguồn cung hiện tại lên tổng hơn 2 triệu m2 diệntích cho thuê trong thời gian tới.

Còn Savills ước tính đến năm 2015, 54 dự án văn phòng mới cung cấp khoảng713.000 m2 dự kiến gia nhập thị trường Đặc biệt, nguồn cung mới tính đến năm 2015tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây, bao gồm Cầu Giấy và Từ Liêm với tổng nguồncung xấp xỉ 269.800m2, chiếm 38% nguồn cung mới của toàn thị trường

1.4.4 Phân tích số lượng văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại phải

tăng lên

Nhu cầu về văn phòng cho thuê đã giảm xuống thấp nhấp trong 3 năm qua Điều

đó có có thể tin tưởng rằng chỉ cần nền kinh tế đi lên, nhu cầu thuê văn phòng sẽ tănglên một cách đáng kể

1.4.5 Phân tích về khả năng cạnh tranh, khả năng xâm nhập thị trường của

văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại

Do nguồn cung chính của trung tâm rất ít nên giá thuê văn phòng ở khu đắc địa

có nguồn cầu rất cao Vị trí lấp đầy ở văn phòng trung tâm thường khoảng 80-90% Tuynhiên, trong quý một, diện tích đã cho thuê chủ yếu thuộc các tòa nhà hạng B với tổngdiện tích thực thuê hơn 10.000m2 Văn phòng hạng B sôi động hơn vì kinh tế khó khăn,nhiều doanh nghiệp muốn cắt giảm chi phí và họ muốn chuyển sang tòa nhà khác có giá

rẻ hơn

Tuy nhiên, ông Greg Ohan, giám đốc Dịch vụ Văn phòng CBRE Việt Nam chorằng, tỷ lệ lấp đầy của các văn phòng trong khu vực trung tâm sẽ cao vì nguồn cungthấp Trong năm nay sẽ chỉ có 2 tòa nhà văn phòng hạng A được hoàn thành Tại các tòanhà mới ở khu vực xung quanh tỷ lệ lấp đầy cũng dần tăng lên nhờ giá chào thuê cạnhtranh Riêng các tòa nhà cũ và ở thứ hạng thấp hơn, tỷ lệ lấp đầy sẽ giảm xuống do cónhiều khách hàng chuyển đi sang văn phòng mới hơn với giá ưu đãi

Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội và TP HCM thuộc dạng đắt đỏ nhất khuvực Đông Nam Á Thành phố Singapore trung bình khoảng trên 90 USD mỗi m2 mộttháng Đài Bắc và Kuala Lumpur lần lượt đứng thứ 2 và 3 với mức giá thuê lần lượt là

55 và 45 USD Tiếp đến là TP HCM và Hà Nội với mức giá trên 40 USD Mức giá thuêvăn phòng ở Hà Nội cao do chi phí về xây dựng, đất dự án rất cao Nếu chiến lược về giákhả thi và thực hiện được tốt thì khả năng xâm nhập thị trường vẫn rất lớn, các nhà đầu

tư ngoại sẽ chọn để đặt địa điểm

Hiện tại, chủ đầu tư hiểu rõ sự khó khăn của các doanh nghiệp, do vậy, chủ đầu tư

sẽ đưa ra các chính sách ưu đãi như giảm giá, ưu tiên thời gian làm nội thất dài hơn Các chủ đầu tư có thể chia nhỏ văn phòng để nâng cấp lại và giảm giá thuê Những tòanhà hạng A mới vào thị trường thường có giá chào thuê cao để xứng với chất lượng côngtrình Tuy nhiên đây chỉ là giá chào thuê, mức thuê thực hoàn toàn khác

Chủ đầu tư sẽ ưu đãi về giá để lấp đầy văn phòng trước Sau khoảng 2-3 năm, khihoạt động kinh doanh ổn định, doanh nghiệp cũng đã quen vị trí thì các chủ đầu tư sẽxem xét lại mức thuê.

Báo cáo về thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội từ 2008 - 2012 do CBREViệt Nam công bố ngày 12/12, chỉ ra sau 5 năm, số lượng tòa nhà văn phòng cho thuêhạng A, B đã tăng từ 36 lên 65 tòa, trong đó phần lớn tập trung ở phía Tây.Cùng với xu hướng tăng lên của các tòa nhà, diện tích thuê mới trung bình trong 5 nămcũng không ngừng tăng, đạt 66.000m2, riêng 2 năm 2011 và 2012 đạt 100.000m2.Nguyên nhân là do giá văn phòng tại nhiều khu vực, trong đó tiêu biểu là phía Tây đãgiảm khoảng 50%, tạo điều kiện cho một số tập đoàn, công ty đa quốc gia có điều kiệnthay đổi văn phòng rộng hơn

Ở khu vực Cầu Giấy, nơi có rất nhiều công ty đang hoạt động thì khả năng xâmnhập của văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại mặc dù cạnh tranh gay gắt nhưngvẫn có nhiều cơ hội bước vào thị trường này

1.4.6 Kết luận về sự cần thiết phải đầu tư, thuận lợi và khó khăn

Tình hình trước mắt cho thấy nền kinh tế mới bắt đầu có dấu hiệu phục hồi, saumột vài năm nữa có thể tăng trưởng lại và phát triển Trong giai đoạn này, cần nhữngquyết định đầu tư mạnh dạn hơn từ phía các chủ đầu tư Tận dụng những thuận lợi vàtìm cách tháo gỡ những khó khăn trước mắt để không dừng lại, tiếp tục phát triển, đóntrước thị trường Những thuận lợi về địa điểm và chính sách hiện tại sẽ giúp ích rất nhiềucho nhà đầu tư Vượt qua được những khó khăn trước mắt về giá cả, về tìm kiếm kháchhàng sẽ làm cho chủ đầu tư thêm uy tín trên thị trường

1.5 Mục tiêu đầu tư của dự án

Mục tiêu đầu tư dự án là khai thác được quỹ đất hiện có theo quy hoạch, đáp ứngđược nhu cầu phát triển khu đô thị mới, tạo ra kiến trúc cảnh quan trong khu vực, đápứng được nhu cầu hạ tầng xây dựng cho khu vực và tạo thêm quỹ văn phòng làm việc,góp phần đáp ứng nhu cầu của thị trường trong giai đoạn hiện nay, tạo thêm lợi ích chocông ty trong lĩnh vực kinh doanh văn phòng cho thuê và kinh doanh thương mại

Ngoài ra, việc hoàn thành dự án cũng đáp ứng được nhu cầu văn phòng cho chínhcông ty, tạo điều kiện thuận lợi, thúc đẩy việc kinh doanh của công ty phát triển Hơnnữa, dự án cũng góp phần giải quyết được vấn đề lao động trong xã hội

CHƯƠNG 2.HÌNH THỨC ĐẦU TƯ VÀ QUY MÔ CÔNG SUẤT

2.1 Phân tích lựa chọn hình thức đầu tư cho dự án

Hình thức đầu tư của dự án thường được phân loại theo các cách chủ yếu:

- Hình thức đầu tư theo xây dựng mới, cải tạo, mở rộng

- Hình thức đầu tư theo loại hình quản lý và khai thác dự án

- Hình thức đầu tư theo nguồn vốn thực hiện dự án

Đối với dự án này lựa chọn hình thức đầu tư cụ thể như sau:

- Theo giác độ đầu tư xây dựng mới, cải tạo, mở rộng: dự án này là dự án xây dựngmới toàn bộ bao gồm 2 hạng mục chính:

o Hạng mục 1: xây dựng mới – Tòa nhà văn phòng và trung tâm thươngmại CONSTREXIM PLAZA

o Hạng mục 2: xây dựng mới – Hạ tầng kĩ thuật, tổng thể toàn khu đấtthuộc phạm vi dự án và các công trình phụ trợ

- Theo giác độ loại hình quản lý khai thác dự án: chủ đầu tư là công ty cổ phầnConstrexim số 1 trực tiếp thực hiện Chủ đầu tư là đơn vị đã có nhiều năm kinhnghiệm và có đầy đủ năng lực để thực hiện việc quản lý và khai thác dự án mộtcách hiệu quả

- Theo giác độ nguồn vốn thực hiện dự án: căn cứ vào tình hình tài chính hiện tạicủa công ty thì thành phần nguồn vốn để thực hiện dự án có cơ cấu như sau:

2.2 Lựa chọn công suất của dự án

2.2.1 Các căn cứ lựa chọn công suất

- Căn cứ vào phương hướng, kế hoạch sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

- Căn cứ vào các kết quả điều tra thị trường mà doanh nghiệp có được

- Căn cứ vào điều kiện kinh tế, tài chính của doanh nghiệp

- Căn cứ vào điều kiện năng lực thực hiện, quản lý của doanh nghiệp

- Căn cứ vào quy hoạch của địa phương

- Căn cứ vào quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng

- Căn cứ vào vị trí, quy mô của lô đất mà doanh nghiệp dự kiến khai thác

2.2.2 Các phương án công suất và lựa chọn phương án thích hợp

Yêu cầu mà dự án đặt ra là tổng thể toàn khu có sân vườn, cây có bóng mát đanxen tạo cảnh quan đẹp cho toàn khu vực và cải thiện môi trường không khí, đảm bảo tốtđiều kiện làm việc cũng như sinh hoạt của những người sử dụng

Phương án thiết kế đưa ra là tận dụng tối đa diện tích lô đất kết hợp với hệ thốngđường giao thông nội bộ trên cơ sở tuân thủ các chỉ tiêu quy định khoảng lùi xây dựng,đường giao thông xung quanh công trình để đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy

Bên cạnh những đòi hỏi sự phù hợp về mặt bằng thì hình thức kiến trúc của cáccông trình phải thể hiện tính hiện đại, tiên tiến Hiện nay, ngoài nhu cầu nơi làm việcphải rộng thì công trình còn cần phải đảm bảo chất lượng làm việc Đó là một trongnhững tiêu chí mà khách hàng rất quan tâm Không gian văn phòng cần được thiết kếhợp lí, hiện đại, linh hoạt đáp ứng yêu cầu làm việc theo phong cách hiện đại Hơn nữa

còn cần phải có khả năng cải tạo nâng cấp tiện nghi Có hệ thống công nghệ thông tinhiện đại, hệ thống chiếu sáng và âm thanh đạt tiêu chuẩn.

Về quy mô của dự án:

Về công năng chính của từng tầng được cụ thể hóa như sau:

+ Diện tích dịch vụ thương mại: 909m2

+ Diện tích giao thông, phục vụ : 396m2

 Tầng 2, 3: (cao 4,5m), diện tích khoảng 1.600m 2 mỗi tầng

- Toàn bộ diện tích dành cho trung tâm thương mại

- Trong đó :

+ Diện tích văn phòng : 1283m2

+ Diện tích giao thông, phục vụ : 277m2

- Bao gồm sảnh tầng, hành lang phục vụ và toàn bộ diện tích khối văn phòng.

+ Diện tích dịch vụ thương mại: 810m2

+ Diện tích giao thông, phục vụ : 160m2

 Tầng 19, diện tích 1.076m 2 :

- Bao gồm sảnh, hành lang phụcvụ, phòng hội thảo và văn phòng

+ Diện tích văn phòng: 428m2

+ Diện tích phòng hội thảo : 492m2

+ Diện tích giao thông, phục vụ : 156m2

 Tầng 20, diện tích 667m 2 :

- Bao gồm sảnh, khối kỹ thuật phục vụ, không gian phục vụ giải khát

+ Diện tích phục vụ giải khát và ăn nhẹ : 511m2

+ Diện tích giao thông, phục vụ : 156m2

 Tầng kỹ thuật & mái, diện tích 259m 2 :

- Bao gồm các phòng kỹ thuật điện, nước, điều hoà, thông gió, phòng kỹ thuật thangmáy, bể nước mái

CHƯƠNG 3 LỰA CHỌN CÔNG NGHỆ VÀ KĨ THUẬT

III.1 Phân tích lựa chọn phương án (giải pháp) kĩ thuật, công nghệ của dự án

Các giải pháp kĩ thuật, công nghệ của dự án được lựa chọn phù hợp với loại hìnhtòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Việc phân tích, nghiên cứu lựa chọn tốt cácgiải pháp này có liên quan rất lớn đến việc thu hút khách hàng và kinh doanh của dự án

Do đó các giải pháp công nghệ được lựa chọn bao gồm 8 giải pháp:

III.2 Thuyết minh giải pháp công nghệ lựa chọn

III.2.1Giải pháp vận chuyển

1 Cơ sở thiết kế giải pháp

- Thang máy được chọn lựa theo các tiêu chuẩn và quy phạm trong nước và nước ngoài:TCVN 5744-1993 TCVN 5866-1995, TCVN 6395-1999; TCVN 6397-1999

- Các tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001, BS, IEC, JIS, ANSI vv

2 Giải pháp thiết kế

Căn cứ vào quy mô và công năng của tòa nhà ta bố trí các hệ thống thang máynhư sau:

 Số lượng

- Hệ thống thang máy phục vụ cho khu văn phòng khách sạn:

06 thang tải trọng 900kg, 20 điểm dừng

Với tốc độ chọn tối ưu là 90m/phút hay 1,5m/s

- Hệ thống thang phục vụ cho trung tâm thương mại:

04 thang cuốn, công suất vận chuyển 6750 người/giờ, tốc độ 30m/phút, bề rộng bậc 1m

01 thang chở hàng 3 điểm dừng, tải trọng 100kg

 Các thiết bị an toàn, tiện nghi

Hệ thống điều khiển VVVF ( biến đổi điện áp và biến đổi tần số): là hệ thống điều

khiển hiện đại nhất nhờ đó mà tiết kiệm được 40% điện năng (công suất động cơ), chấtlượng tốt, dừng tầng chính xác, tạo cảm giác êm ái, dễ chịu, an toàn và tin cậy

Điều chỉnh thời gian đóng cửa: Có thể điều chỉnh chỉnh thời gian đóng cửa

nhanh hay chậm để phù hợp với điều kiện chuyên chở sao cho hiệu quả nhất

Hệ thống điện thoại nội bộ ( Interphone): Trong trường hợp có sự cố khẩn cấp

nào đó, nhờ có hệ thống điện thoại nội bộ (hai chiều) mà hành khách có thể liên lạc trựctiếp với người trực thang máy

Tự động ngắt đèn quạt : Để tiết kiệm điện và tăng tuổi thọ của đèn và quạt lắp

trong cabin, khi thang không hoạt động

Nút đóng mở nhanh: Sử dụng những nút này trong trường hợp cần đóng, mở

nhanh trước khi của tự động đóng mở

Nút giữ cửa: Sử dụng nút này để giữ mở cửa lâu hơn trong trường hợp cần thời

gian để người vào ra khỏi ca bin

Hệ thống quá tải: Trường hợp người hoặc hàng hóa đưa vào trong cabin quá tải

trọng quy định thì hệ thống làm việc ngay Chuông kêu, đèn quá tải sáng, của ca binkhông đóng và thang máy không chạy Khi giảm tải đúng quy định thì thang hoạt độngbình thường mà không cần có một sự can thiệp kỹ thuật nào cả

Hệ thống an toàn khi cabin vượt quá tốc độ cho phép : Dù bất kỳ nguyên nhân

nào dẫn đến cabin vượt quá tốc độ quy định 0,25%, thì cabin sẽ được hãm ngay trên ray

để đảm bảo an toàn cho khách hàng

Đóng cửa an toàn : Khi cửa cabin đang đóng, nếu chạm nhẹ vào hành khách hay

sự cố mất điện Hành khách có thể nhìn thấy nút gọi khẩn cấp để liên lạc ra ngoài bằng

hệ thống điện thoại nội bộ

Hệ thống phát hiện chướng ngại vật: Cửa và đóng cửa an toàn giữa 2 cánh cửa ca

bin có các cảm biến cơ và quay điện tử để phát hiện người hoặc chướng ngại vật xuấthiện giữa 2 cánh khi đóng cửa để điều khiển thang mở cửa cho người và hàng hoá ravào

Trang bị chiếu sáng trong ca bin: Các đèn huỳnh quang và đèn chiếu sáng sợi đốt

đảm bảo độ rọi 250 Lux khi cửa ca bin mở

Hệ thống đèn chiếu sáng sự cố: Trong hệ thống này có trang bị đèn chiếu sáng sự

cố Hệ thống đèn này hoạt động khi có sự cố điện lưới bị mất, chiếu sáng để hành khách

có thể quan sát đường để thoát ra ngoài

Chuông báo tầng: Khi cabin chuẩn bị chuyển động hoặc sắp dừng thì xuất hiện

những tiếng chuôn nhẹ nhàng êm ái để nhắc nhở hành khách chuẩn bị chuyển sang mộttrạng thái khác

Công tắc chạy – dừng (RUN – STOP ): đặt ở bảng gọi tầng dưới cùng: dùng chìa

khóa chuyên dùng thì đưa công tắc về vị trí dừng (stop), trong trường hợp có hỏa hoạn,hoặc cần đưa cabin về ngay tầng dưới cùng để đón khách và đặc biệt khi người vận hànhcần tắt máy ra về mà sơ xuất không để ý có người trong cabin hay không Cabin về ngay

tầng dưới cùng và tự động mở cửa giải phóng hành khách ra ngoài Nếu tiếp tục chothang hoạt động thì dùng chìa khóa đưa công tắc về vị trí chạy (Run).

III.2.2Giải pháp về điện

1 Cơ sở thiết kế giải pháp

 Các tiêu chuẩn, quy phạm thiết kế:

- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam 1997 - Tập I-II-III

- Quy chuẩn xây dựng VN 09: 2005 - Các công trình sử dụng năng lượng có hiệu quả

- Quy chuẩn xây dựng VN 05: 2008 - Nhà ở và công trình công cộng an toàn tínhmạng và sức khỏe

- Quy chuẩn kĩ thuật quốc gia về an toàn điện – QCVN01: 2008/BCT

- Quy phạm trang bị điện 18-21: 2006

- TCXD 16: 1986 – Chiếu sáng nhân tạo trong công trình dân dụng

- TCXD 25: 1991 – Đặt đường dẫn điện trong nhà ở và công trình công cộng

- TCXD 27: 1991 – Đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng

- TCXD 333: 2005 – Chiếu sáng nhân tạo bên ngoài các công trình công cộng và kĩthuật hạ tầng đô thị

- TCXD 46: 1984 – Chống sét cho các công trình xây dựng

- TCVN 4756: 1989 – Quy phạm nối đất và nối không các thiết bị điện

- NFC – 17 – 102 - Tiêu chuẩn chống sét của cộng hòa Pháp

 Bản thiết kế sơ bộ phần kiến trúc của công trình

2 Các giải pháp kĩ thuật

A Hệ thống cung cấp điện

a.1 Công suất điện tính toán

- Căn cứ theo mặt bằng bố trí các thiết bị điện, các thiết bị đã lựa chọn sơ bộ

trong thiết kế có tính đến dự phòng phát triển sau này, căn cứ đến nhu cầu dùng điện củacác thiết bị có tính đến hệ số đồng thời của các thiết bị

- Căn cứ vào các chỉ tiêu cấp điện sơ bộ :

Trong công trình dự kiến chia làm 2 nhóm phụ tải:

- Phụ tải ưu tiên: lấy điện từ máy biến áp và máy phát điện dự phòng

- Phụ tải không ưu tiên, lấy điện từ các nguồn không ưu tiên từ các máy biếnáp

Từ các cơ sở trên, công suất điện của công trình được xác định như sau:

Bảng: Bảng tính toán phụ tải toàn công trình

Công suất đặt (kW)

Hệ số yêu cầu Kn

Tổng công suất tính toán (kW)

10,7

16,0016,80

10,7

16,0216,82

10,7

19,3427,08

10,7

106,59149,23

10,7

28,7440,24

10,7

10,7615,06

11 Thang nâng cuộn (4

15 Cấp điện điều hòa thông

gió

1500

Tổng cộng Ptt1= 2195,69

- Công suất tính toán của trạm biến áp là: Ptt

- Công suất tính toán tổng của công trình là: Ptt1 = 2195,69kW

- Hệ số cos tính toán toàn công trình sau bù là: cos =0.9

- Hệ số đồng thời toàn công trình là: Kđt =0.75

 Ptt trạm = Ptt tổng*Kđt*Kpt = 2195,69*0.75*1,25 = 2058 kW

a.2 Nguồn điện

Với công suất tính toán trạm như trên dự kiến trạm biến áp đặt 2 máy công suấtnhư sau: áp dụng công thức: S (KVA) =P(kW)/cos 

- Bên cạnh việc cấp nguồn từ trạm biến áp trong công trình còn đặt 1 máy phát

dự phòng chạy DIEZEL để cấp điện cho những phụ tải quan trọng không cho phép mấtđiện đó là phụ tải chiếu sáng: tầng hầm, khu thưong mại, khu văn phòng, cấp điện thangmáy, quạt tăng áp cầu thang bộ, chiếu sáng khu hành lang chung các tầng khu vực kỹthuật, bơm nước sinh hoạt và chữa cháy, nhu cầu cụ thể mỗi nhà được tính toán như sau:Tổng công suất ưu tiên cấp điện cho công trình là: Pưt= 695,69kW

với hệ cos =0,9, hệ số đồng thời là: Kđt =0,75

Ptt=695,69*0,75=521,77kW

Stt=695,69*0,75/0.9=579,74KVA

Với công suất trên chọn máy phát điện dự phòng có công suất liên tụcS=750KVA, tần số 50HZ, 3 pha điện áp ra 380/220V có bộ tự động chuyển đổi nguồnATS 1250A

a.3 Lưới cung cấp và phân phối điện

Trong phòng kĩ thuật điện của tầng hầm 1 bố trí 2 tủ điện tổng TĐT 1 và TĐT 2

để cấp điện đến các tủ điện các tầng của công trình Các lộ ra từ tủ điện tổng cấp đến các

tủ điện tầng bằng các tuyến cáp lõi đồng cách điện XLPE/PVC, được cố định vào thangcáp theo trục đứng trong hộp kỹ thuật Hộp kỹ thuật điện được bố trí ở khu vực trungtâm của khối nhà, có cánh cửa mở ra phía ngoài và có khoá bảo vệ để tiện cho việc quản

lý, vận hành và sửa chữa sau này Tủ điện tầng và công tơ của các đơn vị thuê văn phòngđặt trong tủ được lắp tập trung tại hộp kỹ thuật của từng tầng

Dây dẫn từ công tơ đến các tủ điện của từng tủ phân phối cho các đơn vị thuêdùng cáp lõi đồng, cách điện PVC, đi vào phòng được chạy theo máng cáp trên trần giảdọc hành lang tầng

Khu thương mại tủ điện bố trí trong phòng kĩ thuật

Khu văn phòng tủ điện bố trí trong phòng phục vụ của mỗi khu

Tại mỗi khu vực văn phòng, dịch vụ công cộng hoặc tại mỗi căn hộ đều được bốtrí 1 tủ phân phối điện, trong đó lắp các áptômát để cấp điện và bảo vệ riêng cho từngloại phụ tải như: chiếu sáng, ổ cắm điện, điều hoà nhiệt độ, v.v,

B Hệ thống điện chiếu sáng công trình

b.1 Hệ thống điện chiếu sáng bên trong công trình

Hệ thống chiếu sáng trong nhà được thiết kế theo tiêu chuẩn chiếu sáng nhân tạotrong công trình dân dụng (TCXD 16:1986), chiếu sáng trong các phòng làm việc, phònghọp, tầng hầm để xe… dùng đèn huỳnh quang; chiếu sáng hành lang, sảnh dùng đèndownlight 200mm, bóng compact, chiếu sáng các khu vực phụ trợ như: cầu thang, gara,kho, khu WC, v.v chủ yếu dùng đèn sợi đốt hoặc đèn ốp trần bóng huỳnh quang đảmbảo độ rọi tối thiểu tại các khu vực như sau:

- Hành lang, cầu thang, khu WC, kho, gara: 100 lux

Các đèn báo lối ra (EXIT) sẽ được bố trí tại tất cả các lối đi lại và lối ra vào chínhnhư: sảnh, hành lang, cầu thang và một số khu vực công cộng khác Đèn chiếu sángchiếu nghỉ các cầu thang thoát nạn được điều khiển tập trung tại tủ điện của các phòngtrực của khối nhà

b.2 Hệ thống điện chiếu sáng bên ngoài công trình

Chiếu sáng ngoài nhà sử dụng các loại đèn chiếu sáng sân vườn, nhằm đảm bảoánh sáng cho giao thông và bảo vệ bên ngoài công trình Các loại đèn được dùng nhưđèn đường, bóng thuỷ ngân cao áp, lắp trên cột thép bát giác, đèn cây, đèn nấm tuỳtheo cảnh quan nơi lắp đặt Hệ thống chiếu sáng ngoài nhà được vận hành tự động hoặcbằng tay Tủ điều khiển hệ thống chiếu sáng ngoài nhà được đặt tại phòng thường trực,

do các nhân viên bảo vệ vận hành

C Hệ thống chống sét và nối đất

c.1 Hệ thống chống sét

Chống sét cho công trình sử dụng loại đầu kim thu sét loại phát tia tiên đạo sớm,

có bán kính bảo vệ R=128m (cấp bảo vệ III); dây dẫn sét dùng cáp đồng mềm 70mm2

để nối xuống hệ thống nối đất Hệ thống nối đất bao gồm các cụm cọc nối đất bằng thép

18 dài 2,50m mạ đồng dây nối đất dùng thanh đồng dẹt (25x3)mm2 Điện trở nối đấtcủa hệ thống chống sét sẽ được thiết kế bảo đảm  10 ôm Trong trường hợp nếu điệntrở suất của đất quá lớn, khó đảm bảo được giá trị điện trở nêu trên thì có thể sử dụnghoá chất (GEM) làm giảm điện trở suất của đất, để đạt được giá trị điện trở nối đất theoyêu cầu

c.2 Hệ thống nối đất

Hệ thống nối đất an toàn cho thiết bị được thực hiện độc lập với hệ thống nối đấtchống sét Điện trở của hệ thống nối đất an toàn sẽ được thiết kế bảo đảm  4 ôm Hệthống nối đất này được dùng chung với hệ thống nối đất an toàn của trạm biến áp Sửdụng dây đồng dẹt (25x3)mm chạy theo tuyến cáp chính làm dây nối đất chung Tất cảcác kết cấu kim loại của các thiết bị dùng điện như: khung tủ điện các tầng, bảng điện,

vỏ động cơ máy bơm, động cơ thang máy, máy điều hoà nhiệt độ, bình đun nước nóng,v.v đều được nối vào dây nối đất này và nối về hệ thống nối đất an toàn chung củatrạm biến áp Hệ thống nối đất này được thiết kế cùng với trạm biến áp

D Quy cách của các thiết bị và vật liệu

Công tắc đèn, ổ cắm điện, Aptomat phải có dòng điện và điện áp định mức như

đã ghi rõ trong bản vẽ và bảng liệt kê thiết bị

Cáp và dây dẫn là loại lõi đồng, cách điện PVC, điện áp cách điện 0,6/1kV Các Aptomat MCB dùng loại có dòng cắt ngắn mạch Icu=6kA

E Tính toán lựa chọn thiết bị điện

- Lựa chọn Aptomat theo các số liệu định mức

- Lựa chọn cáp và dây dẫn theo điều kiện phát nóng và tổn thất điện áp cho phép

III.2.3 Giải pháp về thông tin liên lạc, truyền hình, camera quan sát

1 Các tiêu chuẩn áp dụng

ST

1 Chống quá áp, quá dòng để bảo vệ đường dây và thiết bịthông tin – Yêu cầu kỹ thuật TCN 68-140:1995

2 Thiết bị thông tin – Các yêu cầu chung về môi trường khí

3 Phòng chống ảnh hưởng của đường dây điện lực đến cáchệ thống thông tin – Yêu cầu kỹ thuật TCN 68-161:1995

5 Cáp thông tin kim loại dùng cho mạng điện thoại nội hạt –Yêu cầu kỹ thuật (soát xét lần 1)

7 Thiết bị VSAT (Băng Ku) – yêu cầu kỹ thuậtThay thế TCN 68-168:1997 TCN 68-214:2002

8 Thiết bị VSAT (Băng C) – Yêu cầu kỹ thuậtThay thế TCN 68-168:1997 TCN 68-215:2002

9 Thiết bị đầu cuối kết nối vào mạng viễn thông công cộngsử dụng kênh thuê riêng tốc độ n x 64 kbit/s – Yêu cầu kỹ

thuật

TCN 68-216:2002

10 Dịch vụ điện thoại trên mạng điện thoại công cộng – Tiêuchuẩn chất lượng Thay thế TCN 68-176:1998 TCN 68-176:2003

11 Anten máy thu hình TCVN 5771:1993

2 Nội dung thiết kế

A Hệ thống điện thoại

Hệ thống điện thoại được thiết kế nhằm đạt mục đích:

- Đảm bảo liên lạc giữa các văn phòng, cơ quan trong tòa nhà

- Đảm bảo liên lạc giữa các văn phòng, cơ quan trong tòa nhà với bên ngoài

Hệ thống mạng điện thoại bao gồm:

- Tủ đấu dây chính đặt tại phòng MDF tầng 1

- Tủ đấu dây tầng đặt tại phòng kỹ thuật tầng

Các ổ cắm điện thoại lắp trên tường là loại giắc RJ 11, mặt lắp âm tường, đượclắp đặt ở độ cao 0.4m so với mặt nền hoàn thiện

Đường cáp điện thoại tới tủ đấu dây chính (MDF) được lấy từ tủ đấu cáp khuvực.Hệ thống cáp điện thoại trong công trình bao gồm: các cáp (150Px0,5), (50Px0,5),(30Px0.5), (20Px0.5), (10Px0.5) từ tủ đấu dây chính tới các tủ đấu dây tầng đi theománg cáp trong hộp kỹ thuật; cáp 4P-0,5 đi trong ống PVC ngầm tường, trần hoặc đitheo máng cáp từ tủ đấu dây tầng tới các hộp đấu dây phòng và tới các ổ cắm điện thoại

B Hệ thống truyền hình

b.1 Mục tiêu

Hệ thống truyền được thiết kế đảm bảo thu được các chương trình truyền hình:

- Truyền hình vệ tinh, truyền hình địa phương (MSTV)

- Truyền hình cáp từ các nhà cung cấp dịch vụ (CATV)

b.2 Giải pháp thiết kế

Hệ thống truyền hình bao gồm: các ăng ten thu tín hiệu; các bộ khuếch đại tínhiệu cao tần và các thiết bị phân phối tín hiệu truyền hình; hệ thống mạng cáp dẫn từ bộtrộn qua khuếch đại và các bộ chia tới các ổ cắm ti vi trong các căn hộ và khu vực khác

Cable dẫn tín hiệu truyền hình tiêu chuẩn HFBT-7C và FB-5C hoặc RG 6U vàRG11 Hệ thống anten chung được lắp đặt trên mái của toà nhà

Dây tín hiệu từ Anten đi theo hộp kỹ thuật xuống các tủ chia tín hiệu tầng của toànhà sử dụng cáp HFBT-7C hoặc RG11

Cáp tín hiệu cấp cho các phòng của toà nhà sử dụng cáp FB-5C hoặc RG6U, đi từ

tủ chia tín hiệu tầng đến các ổ cắm TV Tuyến cáp này đi ngầm trên trần nhà, ngầmtường được bảo vệ bằng ống PVC

Để đảm bảo cho tín hiệu đến các TV là tốt nhất thì mức tín hiệu truyền hình đođược tại các đầu Outlet phải đạt khoảng 50-60dBmv Tại các tầng trước bộ chia tổng cầnphải có các bộ khuyếch đại có thể điều chỉnh mức tín hiệu lên

Hệ thống phải đảm bảo hoạt động độc lập và tự động làm việc 24/24 giờ

C Hệ thống camera quan sát

c.1 Mục tiêu

Hệ thống camera quan sát được thiết kế nhằm mục đích đảm bảo an ninh cho tòanhà, bảo vệ tài sản và nhân viên trong tòa nhà Hệ thống thực hiện chức năng kiểm soát,theo dõi liên tục 24/24h và quản lý lưu trữ những thông tin cần thiết về nhân sự ra vàotòa nhà và các khu vực quan trọng, lưu trữ hình ảnh theo giờ, khu vực cần thiết

c.2 Giải pháp thiết kế

Hệ thống được giám sát và điều khiển tập trung tại phòng bảo vệ đặt tại tầng 1của khối nhà Các camera tại mỗi tầng sẽ được nối về trung tâm điều khiển

Tại tầng hầm: các camera được bố trí để đảm bảo quan sát được toàn bộ khu vực

đỗ xe, lối ra vào gara

Tại các khu vực sảnh chính, lối ra vào tòa nhà bố trí các camera loại quay, tạisảnh, hành lang các tầng bố trí các camera loại cố định đảm bảo việc giám sát toàn bộkhu công cộng của tòa nhà

Với máy tính được kết nối với hệ thống thông qua mạng LAN/WAN

c.3 Yêu cầu kĩ thuật

Camera quay, quét được lựa chọn loại bán cầu treo trần (dome camera)

6 Điều khiển ống kính: Auto iris

7 Ống kính : 4.1 -73.8mm, F1.4-3.0

8 Góc quan sát chiều đứng: 2.7-480

9 Chức năng bù nền ánh sáng: Tự động

10 Pan speed: 0.1o tốc độ 90o/giây ; Preset: 300o/giây

11 Tilt speed : 0.1o tốc độ 45o/giây ; Preset: 200o/giây

12 Giao diện: RS485

13 Tự động quay ngang theo chu trình đã được cài đặt liên tục: 3600

14 Tự động quay đứng theo chu trình đã được cài đặt liên tục: >900

15 Cho phép lập trình tới 64 điểm nhớ cài đặt trước

+ Đầu vào: 16 kênh BNC(NTSC/PAL)

+ Đầu ra: 1kênh BNC, 1 kênh Y/C(S-VHS)

+ Đầu vào/ra âm thanh: 2kênh(LineIn)/1 kênh(Line Out)

+ Cảm biến: vào/ra: 16 kênh (NO hoặc NC)/4 kênh công tắc khô

+ Có các phím điều khiển quay, quét, Zoom trực tiếp trên DVR

+ Kết nối bàn điều khiển

+ Kết nối với máy tính hệ thống kiểm soát an ninh

+ Nén hình: công nghệ MPEG4

+ Chế độ ghi hình: liên tục, chuyển động và cảm nhận

- Tiện ích chuẩn: giám sát, dò chuyển động và chương trình Zoom quay quét.Đường truyền dữ liệu: TCP/IP, ISDN/PSTN

- Tiêu chuẩn : FCC, CE, VdS

D Hệ thống âm thanh thông báo sự cố

d.1 Yêu cầu kĩ thuật hệ thống âm thanh thông báo sự cố

Hệ thống truyền thanh báo sự cố gồm các chức năng chính:

 Phục vụ hoạt động điều hành, giám sát hoạt động tại các tầng

 Thông báo sơ tán và điều hành hoạt động sơ tán khi có sự cố xảy ra

 Phát nhạc nền

Các thiết bị cấu thành hệ thống âm thanh thông báo bao gồm: Bộ thu tiếng / pháttiếng ( Micro, bàn điều khiển thông báo, đầu CD, đầu Cassette tape…), hệ thống xử lýtín hiệu âm thanh (Bộ điều khiển trung tâm, thiết bị phân vùng âm thanh, thiết bị xử lýcác bản tin thông báo…) hệ thống khuếch đại âm thanh (âm li) và hệ thống tái tạo âmthanh (các loa thông báo ) Tín hiệu âm thanh được tạo ra hoặc thu được nhờ hệ thốngthu tiếng / phát tiếng được đưa đến bộ xử lý âm thanh để hiệu chỉnh, sau đó được khuếchđại công suất đưa ra loa

Hệ thống truyền thanh báo sự cố được trang bị cho công trình phải đáp ứng cácđiều kiện sau:

 Thiết bị mới hoàn toàn, công nghệ hiện đại

 Thiết bị do các hãng sản xuất có uy tín trên thị trường quốc tế, phù hợp vớithiết kế

 Hệ thống thiết bị có tính đồng bộ, thuật tiện cho việc lắp đặt và dễ sử dụng

 Hiệu suất vận hành và hiệu quả sử dụng thiết bị cao

 Hoạt động tốt phù hợp với điều kiện khí hậu nóng, ẩm ở Việt Nam

 Hệ thống có tính mở, có khả năng đáp ứng những nhu cầu sử dụng gia tăngtrong tương lai Hệ thống phải dễ dàng trong việc vận hành và nâng cấp khicần thiết

 Hệ thống thiết bị có khả năng được bảo hành và bảo dưỡng tốt

 Có khả năng kết nối với các thiết bị ngoại vi khi có nhu cầu

 Hệ thống phải đáp ứng các yêu cầu do các chuẩn Việt Nam và quốc tế đưa ra

d.2 Một số nhân tố thiết kế ảnh hưởng tới âm thanh:

Việc thiết kế hệ thống âm thanh thông báo cần chú ý tới một số điểm như sau:

 Hệ thống các phòng chức năng: gồm các phòng họp, làm việc yêu cầu phải có

chế độ âm thanh đảm bảo môi trường làm việc riêng tư, tốt nhất

 Hệ thống hành lang, sảnh:là nơi thường xuyên gây ra tiếng ồn, ảnh hưởng đến

chất lượng các bản tin được phát

 Khu gửi xe:tiếng ồn cực lớn, do đó hệ thống âm thanh phải lớn để đảm bảo khả

năng thông báo đến các cán bộ và nhân viên đang có mặt tại bãi xe khi xảy ra sựcố

 Độ ồn tại công trình: Công trình có quy mô lớn, có lượng nhân viên làm việc rất

đông, ngoài ra còn có rất nhiều quan khách đến làm việc và giao dịch do đó độ ồntại trung tâm rất lớn có thể lên đến ~ 70dB thậm chí cao hơn nhất là khi xảy racác sự cố, hỗn loạn

 Hồi tiếp âm:phải cố gắng sao cho hệ thống ít bị ảnh hưởng bởi hồi tiếp âm.

d.3 Cơ sở tính toán và thiết kế kỹ thuật:

d.4 Giải pháp thiết kế:

Hệ thống thiết bị cấu thành được thiết kế bao gồm các thành phần:

1 Tín hiệu đầu vào : Micrô, các máy phát nhạc và bản tin thông báo…

2 Điều khiển, xử lý tín hiệu và hệ thống âm ly công suất

3 Tín hiệu đầu ra : Hệ thống loa thông báo

Các thiết bị chính gồm có:

o Bộ điều khiển trung tâm

o Khuếch đại công suất

Âm ly, thiết bị phân phối bản tin thông báo…

Output (Đầu ra)

Cáp Loa: Cáp loa sử dụng cáp PVC 2 x 1,5mm2 Mỗi vùng âm chạy một đường

cáp riêng kết nối từ loa đến tăng âm công suất Số lượng và phân vùng âm như thể hiệntrên bản vẽ

Lắp đặt: Tất cả các cáp được chạy trong ống bảo hộ như đã chỉ ra trên bản vẽ.

Đường kính nhỏ nhất của ống được sử dụng là 16mm Tất cả các ống và máng cáp chạytrong các trục kỹ thuật xuyên tầng, trên trần giả phải gắn nổi Tất cả các ống và mángcáp chạy trên tường trong các phòng, nơi công cộng phải đi chìm Cáp quang cho hệthống không được bẻ cong tới một đường kính giới hạn theo chỉ định của nhà sản xuất

Vị trí loa được lắp đặt theo như bản vẽ

Toàn bộ hệ thống cáp được đặt trong ống nhựa PVC hoặc giá sắt Cầu đấu nối đặttrong tủ sắt phân phối tại các tầng

III.2.4 Giải pháp cấp thoát nước

1 Cơ sở thiết kế

+ Hồ sơ thiết kế cơ sở phần kiến trúc

+ Các tiêu chuẩn quy phạm:

- Tiêu chuẩn xây dựng của Việt Nam - Tập VI xuất bản năm 2005

- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, QCXDVN 09:2005

- Quy chuẩn hệ thống cấp thoát nước trong nhà và công trình

- Cấp nước bên trong -Tiêu chuẩn thiết kế TCVN 4513-88, xuất bản năm 2005

- Thoát nước bên trong -Tiêu chuẩn thiết kế TCVN 4474-87, xuất bản năm 2005

- Tiêu chuẩn thiết kế thi công và nghiệm thu hệ thống cấp thoát nước bên trong nhà

và công trình, xuất bản năm 2002

- TCVN 2622-1995 - Yêu cầu thiết kế Phòng cháy và chữa cháy cho nhà và côngtrình

2 Nội dung thiết kế

A Hệ thống cấp nước

a.1 Lượng nước sinh hoạt cần thiết cho công trình

Lượng nước cấp cho sinh hoạt cho khối dịch

a.2 Bể chứa nước ngầm:

Dung tích bể chứa nước ngầm:

Wbc = Wsh + Wcc

Trong đó:

Wbc: Dung tích bể chứa (m3)

Wsh: Lượng nước cấp cho sinh hoạt (m3)

Wcc: Lượng nước cần cho chữa cháy (m3)

Lượng nước dự trữ cho chữa cháy là 108 m3( xem phần cứu hoả) Dung tích bể nước ngầm

Wbc = 117+108 = 225m3Chọn dung tích bể nước ngầm 240m3

a.3 Bể chứa nước mái:

* Dung tích điều hoà của bể chứa nước mái:

Wbm =1,2*Qngđ/n + Qcc

Trong đó:

Wbm : Dung tích điều hoà lượng nước sinh hoạt của bể chứa nước (m3)

Qngđ: Lượng nước sinh hoạt cần dùng trong ngày đối với công trình (m3)n: Số lần đóng mở bơm trong ngày ( n=3)

Qcc: Dung tích dự trữ 10 phút đầu cho chữa cháyQcc10ph = 5 m3( xem phần cứu hoả)

Wbm = 1,2*78/3 + 5 = 36,2m3Chọn bể nước mái có dung tích là 40m3

a.4 Máy bơm cấp nước

Chọn 2 bơm làm việc 1 bơm dự phòng

Chọn bơm:

a.5 Chọn đường kính ống cấp nước vào nhà.

Chọn thời gian cấp nước đầy bể trong vòng 8h

 Lưu lượng nước cấp vào bể trong 1 h

 Q=240/8=30m3/h=8.33l/s

 Tra bảng thuỷ lực lựa chọn đường ống có đường kính D=80, v=1.66m/s

a.6 Cấu trúc hệ thống cấp nước

Nước cấp cho công trình được lấy từ mạng cấp nước của Thành phố, cấp vào các

bể chứa nước ngầm của công trình có dung tích 230m3 đủ cả cho cấp nước sinh hoạt và

cả dự trữ cho chữa cháy

Trong tầng hầm 1 bố trí 2 bơm nước sinh hoạt (1 bơm hoạt động, một bơm dựphòng) bơm nước lên bể chứa nước trên mái của công trình Nước từ bể chứa nước trênmái sẽ được phân phối qua ống chính, ống nhánh đến các thiết bị dùng nước trong toàncông trình

Riêng ba tầng trên cùng sử dụng cụm bơm tăng áp tự động để đảm bảo áp lựcdùng nước Hệ thống cung cấp nước nóng sẽ sử dụng bình nước nóng cục bộ tuỳ từngkhu lực theo yêu cầu

a.7 Đường ống cấp nước

Đường ống cấp nước dùng ống nhựa hàn nhiệt (PP-R) có đường kính từ 20 đến

110 chịu áp lực PN20

Đường ống trong nhà đi ngầm trần, ngầm tường và đi trong hộp kỹ thuật

Đường ống sau khi lắp đặt xong đều phải được thử áp lực và khử trùng trước khi

sử dụng Điều này đảm bảo yêu cầu lắp đặt và yêu cầu vệ sinh

a.8 Van khoá

Tất cả các van khoá đều được sử dụng loại van khoá làm bằng đồng thau đối vớivan có đường kính dưới 50mm và bằng gang đúc hoặc đồng thau đối với van có kíchthước lớn hơn 50mm Tất cả các van chịu áp lực 1034 KPa (theo tiêu chuẩn) của Tháilan hoặc Hàn quốc sản xuất

B Hệ thống thoát nước

Hệ thống thoát nước thải sinh hoạt được thiết kế cho tất cả các khu vệ sinh trongkhu nhà Nước thải ở các khu vệ sinh được thoát theo hai hệ thống riêng biệt: Hệ thốngthoát nước bẩn và hệ thống thoát phân Nước bẩn từ các phễu thu sàn, chậu rửa, tắm, giặtđược thoát vào hệ thống ống đứng có đường kính D110 đến D200 thoát ra hố ga bênngoài nhà Phân từ các xí bệt, tiểu nam được thu vào hệ thống ống đứng có đường kính

thoát nước sinh hoạt bên ngoài Bố trí ống đứng thông hơi 90 thông hơi cho hai ốngđứng trên và bể tự hoại được đưa qua mái, cao khỏi mái 700 Toàn bộ hệ thống đườngống thoát nước trong nhà đều sử dụng ống nhựa uPVC PN10 có đường kính từ D42 đếnD200.

III.2.5 Giải pháp điều hòa không khí

1 Cơ sở thiết kế

 Yêu cầu về các chế độ nhiệt ẩm của Chủ đầu tư, như:

 Chế độ nhiệt ẩm cho các phòng làm việc, phòng khách văn phòng vv

 Chế độ nhiệt ẩm cho trung tâm thương mại - dich vụ, không gian công cộngvv…

 Các bản vẽ Phần Kiến trúc và Kết cấu do Công ty CDC lập

 Tiêu chuẩn thiết kế hiện hành của nước CHXHCN Việt Nam: “Tiêu chuẩnViệt nam cho hệ thống điều hòa không khí, thông gió và sưởi ấm: TCVN 5687- 1992”

 Tiêu chuẩn về phòng cháy của Việt Nam

 Một số tiêu chuẩn về Cơ khí và Xây dựng của Việt Nam

 Tham khảo một số tiêu chuẩn chuyên ngành Điều hoà không khí, Thông gió

và Sưởi ấm của nước ngoài

 TCXD 232:1999 Hệ thống thông gió, điều hoà không khí và cấp lạnh Chếtạo, lắp đặt và nghiệm thu

 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam 09-2005- Các công trình xây dựng sử dụngnăng lượng có hiệu quả

2 Giải pháp về nhiệt độ

A Tính toán nhiệt

a.1 Cơ sở tính toán

1.1 Thông số tính toán bên ngoài.

Mùa Nhiệt độ (oC) Độ ẩm (%) Nhiệt dung (Kcal/Kg)

1.2 Thông số tính toán bên trong.

Mùa Nhiệt độ (oC) Độ ẩm (%) Nhiệt dung (Kcal/Kg)

- Q th : Lượng nhiệt thừa; (Kcal/h)

- Q kc : Lượng nhiệt truyền qua kết cấu bao che; (Kcal/h))

Diện tích (m2)

Hệ thống đường ống dẫn dịch và gas lạnh nối giữa dàn lạnh (cục trong) và dànnóng (cục ngoài) được đi trong hầm trần và đi trong hộp kỹ thuật không ảnh hưởng đến

mỹ quan chung của công trình Gas và dịch lạnh được cung cấp trực tiếp đến các dànlạnh, việc phân phối gas dịch lạnh được thực hiện qua các bộ chia chuyên dụng tươngứng với từng cấp tải lạnh (nó được chế tạo chuẩn theo từng hãng, đồng bộ với loại máyđược lắp đặt)

Hệ thống mạng lưới ống thu hồi nước ngưng tụ từ các dàn lạnh (cục trong) sẽđược quy tụ tập trung về các cụm thải nước gần nhất trong từng tầng, và sau đó sẽ đượcdẫn đến ống chính thải xuống cống thoát nước xung quanh nhà của công trình

3 Giải pháp thông gió

Các khu vực và các phòng được điều hòa không khí của khu vực văn phòng chothuê được cấp khí tươi cho từng phòng với lưu lượng phù hợp với tính toán, đáp ứng tiêuchuẩn vệ sinh cần thiết thông qua quạt cấp khí tươi lắp tại tầng mái của toà nhà Lượngkhông khí tươi này được thổi vào hầm trần, và được cấp vào phòng qua các FCU trongphòng

Các khu vệ sinh được thông gió bằng quạt hút gió kiểu ly tâm đặt tại tầng máithông qua hệ đường ống và các miệng hút có bội số trao đổi không khí phù hợp với tiêuchuẩn vệ sinh

Cầu thang bộ được lắp quạt điều áp phòng cháy kiểu li tâm

Tầng hầm được thiết kế hệ thống hút gió cưỡng bức, sử dụng quạt hút kiểu lytâm

Các quạt gió này đều có bảng điều khiển (hoặc công tắc điều khiển) được lắp đặttại các vị trí thuận tiện cho người sử dụng

III.2.6 Giải pháp hạ tầng kĩ thuật

1 Đường giao thông

a Tiêu chuẩn áp dụng

- Quy trình khảo sát đường ô tô 22TCN 263-2000

- Quy phạm kỹ thuật thiết kế đường phố, đường quảng trường đô thị 20TCN-104-83

- Quy phạm thiết kế đường ô tô TCVN 4054-98

- Quy trình thiết kế mặt đường mềm 22TCN-211-93

- Tiêu chuẩn thiết kế: Thoát nước mạng lưới bên ngoài và công trình 20TCN-51-84

- Độ dốc ngang phần mặt đường xe chạy thống nhất i=2% và độ dốc ngang phần

hè đi bộ i=1,5% Chi tiết xem mặt cắt ngang điển hình trong bản vẽ mặt bằng giao thông

- Nền đường: Toàn bộ hệ thống giao thông được xây dựng trên nền cát Khi tiếnhành san nền lớp cấp phối này được đầm chặt K=0,98

* Xử lý nền qua các vùng đất yếu:

- Đối với khu vực tuyến đường chạy qua vùng có nền đất yếu hay các ruộngtrũng, ao hồ cũ cần phải tiến hành xử lý nền Biện pháp xử lý nền chủ yếu ở đây là thaylớp đất yếu bằng cát và đầm chặt theo độ chặt yêu cầu

* Yêu cầu tính toán:

Xác định các đặc trưng tính toán của đất nền đường:

- Với nền đất đầm chặt hệ số đầm nén K=0,98 trong tình trạng thoát nước mặt khátốt (có đầy đủ giếng thăm, giếng thu, cống thoát nước) có thể sơ bộ lưa chọn các chỉ tiêutính toán cho đất nền theo quy trình thiết kế mặt đường mềm 22TCN – 211-93

* Lựa chọn kết cấu mặt đường:

Kết cấu mặt đường được sử dụng trên hệ thống đường là kết cấu mặt đường mềm

đồ án này đưa ra phương án lựa chọn kết cấu như sau:

+ Đường bê tông nhựa: Có kết cấu từ trên xuống:

Bê tông nhựa hạt mịn dày 4cm (bao gồm lớp nhũ tương bitum)

Bê tông nhựa hạt thô dày 6cm

Cấp phối đá dăm lớp trên dày 15cm

Cấp phối đá dăm lớp dưới dày 20cm

- Bó vỉa đảo, bồn hoa dùng loại BTXM M200, KT 18x53x100cm

BẢNG THỐNG KÊ KHỐI LƯỢNG

b Giải pháp thiết kế

- Đắp san nền bằng cát, đất thích hợp đầm chặt K≥0,90 bảo đảm yêu cầu xâydựng công trình Khu vực trông cây xanh không cần lu lèn chặt Riêng khu vực khuônđường đắp san nền đầm theo yêu cầu giao thông

Bảng tổng hợp khối lượng san nền