Phương pháp so sánh trong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam

Hoạt động thẩm định giá có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế giới, đây là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường.

LỜI MỞ ĐẦU

Hoạt động thẩm định giá có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ởnhiều nước trên thế giới, đây là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sốngkinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đối với những nềnkinh tế phát triển theo cơ chế thị trường Ở Việt Nam thẩm định giá tài sản mớiđược coi là nghề cung cấp dịch vụ cho nền kinh tế từ những năm cuối của thập

kỉ 90 Trong những năm gần đây nó cũng được phát triển rất nhanh chóng vớinhiều loại hình doanh nghiệp tham gia và đội ngũ cán bộ thẩm định giá ngàycàng chuyên nghiệp hơn

Tuy nhiên kết quả định giá vẫn còn mang tính chưa thống nhất ở một sốnơi Việc định giá chính xác (sử dụng phương pháp hợp lý) sẽ làm giảm thiệt hạicho Nhà nước cũng như các tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân liên quan đếnviệc thẩm định giá tài sản Đối với Việt Nam thẩm định giá còn là một nghề mới

mẻ, chúng ta có thuận lợi là do phát triển sau nên được kế thừa những thành tựucủa nhiều nước khác, nhưng do điều kiện thực tế Việt Nam nên việc áp dụngphương pháp thẩm định giá vẫn còn nhiều khó khăn Hiện nay ở nước ta chủ yếu

áp dụng phương pháp so sánh, vì phương pháp này có ưu điểm là đơn giản, dễ

áp dụng, có cơ sở vững chắc để công nhận vì dựa vào chứng cứ thị trường Tuynhiên việc áp dụng phương pháp này vẫn còn nhiều hạn chế

Thẩm định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sốnghiện nay vì bất động sản có giá trị rất lớn trong tổng giá trị tài sản quốc gia Hiệnnay phương pháp so sánh được sử dụng phổ biến nhất trong thẩm định giá bất

động sản Để tìm hiểu rõ hơn phương pháp này em chọn đề tài: " Phương pháp

so sánh trong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam"

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào phân tích các

cơ sở, đặc điểm của phương pháp so sánh và quá trình vận dụng phương phápnày trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam

Kết cấu của đề tài bao gồm:

Lời mở đầu

Chương 1: Cơ sở lý luận chung về phương pháp so sánh trong thẩm định giá Chương 2: Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh Chương 3: Áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản

ở Việt Nam.

Kết luận

Trong quá trình tìm hiểu do hạn chế về trình độ và thông tin nên đề tàicòn nhiều thiếu sót Em mong thầy cô góp ý sửa chữa để hoàn thiện hơn đề tàinày

Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS Vũ Minh Đức đã giúp

em hoàn thành đề tài này

Chương 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP

SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ

1.1 Những khái niệm c ơ bản:

1.1.1 Khái niệm về thẩm định giá tài sản:

Cho tới nay có nhiều định nghĩa khác nhau về thẩm định giá Tuy nhiên cácđịnh nghĩa đều coi TĐG là việc ước tính giá trị của tài sản tại một thời điểm nhấtđịnh

Theo từ điển Oxford: " Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền củamột vật, của một tài sản, là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinhdoanh"

" Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm

có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của TĐG, là phân tích các dữ liệu thịtrường và so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trịcủa chúng" - Hiệp hội thẩm định giá Australia

Pháp lệnh giá công bố ngày 8/2/2002 đã giải thích về thẩm định giá tạiđiều 4 khoản 3 là: " thẩm định giá là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tàisản phù hợp với một thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêuchuẩn của Việt Nam hoặc theo thônh lệ quốc tế"

1.1.2 Khái niệm phương pháp so sánh:

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phântích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịchthành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bìnhthường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm địnhgiá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản

1.1.3 Các thuật ngữ:

- Giao dịch phổ biến trên thị trường: là hoạt động mua, bán tài sản đượctiến hành công khai trên thị trường Một tài sản được xác nhận là có giao dịchphổ biến khi có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua bán trên thịtrường

- Tài sản tương tự: là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương

đồng (gần giống) với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểmpháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tínhnăng kỹ thuật, tính năng sử dụng

- Tài sản so sánh: là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao

dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm địnhgiá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

- Các yếu tố so sánh: là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng

pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường,điều kiện bán, điều khoản tài chính ) và các yếu tố khác có kiên quan (đặc điểmtài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèmtheo) có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản

- Đơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy

đổi theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau Vídụ: mét, m2, m3, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất,sản lượng/hecta, sản phẩm/ca máy, công suất, kg, tạ, tấn

- Tổng giá trị điều chỉnh thuần: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so

sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng),nghĩa là không xét về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh

- Tổng giá trị điều chỉnh gộp: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so

sánh về giá trị tuyệt đối

- Mức giá chỉ dẫn: là mức giá giao dịch thành công của tài sản sau khi đã

được điều chỉnh theo các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩmđịnh giá Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá của tài sảncần thẩm định

- Giao dịch thành công trên thị trường: là các hoạt động mua, bán tài sản

đã diễn ra, tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sửdụng - đối với đất) cho bên mua và nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanhtoán cho bên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏathuận

1.2 Thực chất của ph ươ ng pháp so sánh:

Thực chất, phương pháp so sánh dựa trên lý thuyết cho rằng giá trị thịtrường của một tài sản có quan hệ mật thiết với các giá trị của các tài sản đãđược giao dịch trên thị trường Phương pháp so sánh quan tâm đến sự nhận biết

và đo lường tác động của một, một số đặc điểm nào đó tồn tại hay không tồn tại

ở các tài sản so sánh so với tài sản thẩm định giá, hoặc một số đặc tính có tronggiá cả, tiền thuê của tài sản Trong phương pháp so sánh trước hết là tìm kiếmcác tài sản đã được giao dịch trên thị trường có đặc điểm tương đồng với tài sảnthẩm định giá và tiến hành những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sựkhác nhau nào giữa các tài sản này

1.3 C ơ sở của ph ươ ng pháp so sánh:

Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của tàisản cần thẩm định giá có mối quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương

tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường Vì thế phương pháp này quan tâm đến

sự nhận biết và đo lường tác động của sự hiện hữu, hoặc thiếu vắng, hoặc một sốđặc tính có trong giá cả của các tài sản có thể so sánh được

1.4 Nguyên tắc ứng dụng:

Phương pháp so sánh áp dụng các nguyên tắc cơ bản sau:

- Nguyên tắc thay thế: một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản

nhiều hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cùng sự hữu ích Nguyên tắc thaythế là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lý thuyết thẩmđịnh giá Nó là cơ sở lý luận chủ yếu cho phương pháp so sánh Thực hiệnnguyên tắc này đòi hỏi các thẩm định viên phải nắm được thông tin về giá báncủa các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định để làm cơ sở so sánh vàđánh giá giá trị của tài sản cần thẩm định giá

- Nguyên tắc đóng góp: quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa

trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị tài sản.Giá trị của các yếu tố này phụ thuộc vào sự thiếu vắng nó sẽ làm giảm đi baonhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vàotoàn bộ giá trị của tài sản là bao nhiêu (xét trên cả giá trị và năng suất tạo ra)

Chương 2: CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ THEO

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH 2.1 Các b ư ớc tổng quát:

2.1.1 Các bước tiến hành:

Quá trình thẩm định giá là một quá trình hành động có trật tự và logic,được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp chothẩm định viên đạt đến một kết luận ước tính gía trị cơ sở và có thể tin tưởngđược Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh bao gồm:

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm

yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tàisản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thịtrường

Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các

tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá

đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cầnthẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so

sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và

tài sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánhtheo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ramức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh,

rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cầnthẩm định

2.1.2 Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập:

a Bất động sản:

* Nhà ở dân cư:

- Tình trạng pháp lý (quyền tài sản): quyền tài sản giữa tài sản cần thẩm định giá

và các tài sản so sánh phải như nhau Nếu không giống nhau thì phải thực hiệnđiều chỉnh

- Các điều khoản về tài chính của các giao dịch: phải tương tự nhau

- Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất

- Tính chất của các giao dịch: phải là giao dịch giữa bên mua, bên bán độc lập(không ràng buộc), tự nguyện, có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản nhưnhau và không bị sức ép từ bên ngoài Nếu tính chất giao dịch của tài sản dựkiến đưa vào so sánh không đáp ứng được yêu cầu trên thì cần phải loại bỏ khỏidiện so sánh, tìm một tài sản khác đáp ứng yêu cầu trên

- Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua: nếu có chi phí này phát sinh thì phải cộngvào mức giá giao dịch thành công

- Giá trị tài sản không phải là bất động sản: trong trường hợp phát sinh việc bánkèm các tài sản không phải là bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc cộnggiá trị các tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp này thuộc tài sản sosánh hay tài sản thẩm định giá

- Tình hình thị trường lúc giao dịch: của tài sản cần thẩm định giá và tài sản sosánh phải tương tự nhau Nếu có biến động giá phải thực hiện việc điều chỉnh

Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường

- Địa điểm, địa thế

- Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất

Việc điều chỉnh sự chênh lệch về đặc điểm tự nhiên cần qui đổi về giá giao dịchtrên thị trường hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất lợi, căn cứ vàochứng cứ thu thập từ thị trường

- Qui hoạch: khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bấtđộng sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạngvới nhau về mặt qui hoạch của khu vực hay không

- Đặc điểm của tài sản trên đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khácnhư: gara, đường đi, hàng rào, cây cối )

* Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại:

- Giá bán, thuê

- Vị trí, khả năng sinh lời

- Thòi gian kinh doanh

- Chiều rộng mặt tiền

- Điều kiện bán, thuê mướn mặt bằng

- Điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa

- Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng

- Hệ thống thông tin liên lạc

- Cầu thang máy, lối thoát hiểm

- Dịch vụ vệ sinh, môi trường

- Các dịch vụ cấp thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thông

- Mức độ thuận lợi/khó khăn của hệ thống giao thông nội bộ

* Trang trại:

- Đất đai, mặt nước

- Các thông số đặc trưng kinh tế, kỹ thuật cơ bản nhất của loại máy, thiết bị

- Điều kiện bán: chế độ bảo trì, bảo hành, hướng dẫn sử dụng, lắp ráp thiết bịkèm theo

2.1.3 Thời gian, điều kiện thu thập thông tin:

a) Thời gian thu thập thông tin:

- Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khitài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thờiđiểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá và với địađiểm giao dịch gần nhất với tài sản cần thẩm định giá

- Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thờigian cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có thểthu thập thông tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tínhđến thời điểm cần thẩm định giá

Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểmchuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giáthì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu

tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao dịch thành công

theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công

bố hoặc do thẩm định viên về già thống kê tính toán cho phù hợp với biến độngcủa giá thị trường trong khoảng thời gian này

b) Điều kiện thu thập thông tin:

Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thịtrường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản nhưnhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện,không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài

Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giaodịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản

đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thậpthông tin trong báo cáo thẩm định giá Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩmđịnh viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉdẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua hợp đồng, hóa đơn, chứng từmua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phươngtiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm địnhviên về giá; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước,các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh

Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trườngthu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phươngtiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet thìthẩm định viên về giá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứngthận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụngvào phân tích, tính toán

Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm địnhviên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơngiá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lí, tìm ramức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh

Đối với các tài sản đang chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm địnhviên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp

hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lí,tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.

Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá tài sản đã giaodịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra giaodịch, địa điểm diễn ra giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, cácchứng cứ so sánh trong Hồ sơ thẩm định giá để đảm bảo đáp ứng yêu cầu kiểmtra của cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụviệc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh)

2.1.4 Phân tích thông tin:

Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khácbiệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản sosánh Việc phân tích được thực hiện trên hai hình thức:

- Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theocặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí tìm ra mức điềuchỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%)

- Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích sosánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan Phân tíchđịnh tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh là âm)hoặc nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh là dương)

2.1.5 Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yếu tố so sánh.

- Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt,những ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh Việcphân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượnghóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thànhtiền) sau

a) Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh

chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trườngsau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường)

- Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn: giá/m2, giá/métdài mặt tiền, giá/sào

- Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2;

- Kho hàng: giá/m2, giá/m3;

- Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha;

- Bệnh viện: giá/giường bệnh;

- Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi;

- Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV ), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu;-

b) Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng

sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hìnhdạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nột thất, ngoại thất, tỉ lệ

sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêuhao nguyên liệu, nhiên liệu ) giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá

- Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn

- Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giáthì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng)

- Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩmđịnh giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ)

- Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩmđịnh giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh)

d) Phương thức điều chỉnh:

- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố

so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý,trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô (đối với bất động sản); điều kiện

thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng (đối với máy,thiết bị).

Những yếu tố nào có liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân-kếtquả thì nhân với nhau; những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trịtài sản thì cộng với nhau

- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố

so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện

hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu(đối với máy, thiết bị)

Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân-kếtquả thì nhân với nhau; những yếu tố nào liên quan đến tài sản có quan hệ tươngtác thì cộng với nhau

- Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra cácbằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điềuchỉnh cho phù hợp

đ) Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước,

điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau

e) Nguyên tắc khống chế:

Phải bảo đảm độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh; nghĩa là chênhlệch giữa mức giá đưa vào so sánh (dòng A-bảng dưới) với mức giá cuối cùng(là mức giá sau khi điều chỉnh theo các yếu tố so sánh (dòng G - bảng dưới)không quá cao, không phù hợp với các chứng cứ thị trường

Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh

định giá

Tài sản so sánh 1

Tài sản so sánh 2

Tài sản so sánh 3

Tổng giá trị điều chỉnh gộp (triệu đ)

2.1.6 Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định:

Lấy mức giá chỉ dẫn đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệchgiữa mức giá đại diện chung với các mức giá chỉ dẫn (dòng H-bảng trên) khôngquá 10%.

Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyếtđịnh chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định:

- Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất (nghĩa là chênh lệch giữa giábán ban đầu và giá điều chỉnh cuối cùng)

- Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh chomột tài sản so sánh) càng ít càng tốt

- Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu

tố so sánh càng nhỏ càng tốt

2.2 Ứng dụng trong thực tế:

2.2.1 Điều kiện áp dụng:

Phương pháp so sánh được áp dụng có hiệu quả khi có các điều kiện sau:

- Phải thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản tương tự đượcmua bán trên thị trường

- Phải so sánh được với tài sản thẩm định giá

- Chất lượng thông tin phải cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được

- Đất trống

- Phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi cho việc thẩm định giá để mua,bán, thẩm định giá trị thế chấp, thẩm định giá trị tài sản, thẩm định giá trị đểđánh thuế tài sản, thẩm định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu đất đai

của nhà nước, thẩm định giá cho các tài sản nơi có các bằng chứng về bán hoặccho thuê có thể sử dụng được.

Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt

Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt

Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt

8 Cảnh quan Nhìn ra khu

đông dân cư

Nhìn ra khu đông dân cư

Nhìn ra khu đông dân cư

Nhìn ra công viên

9 Điều kiện thanh toán Thanh toán tiền mặt

ngay 1 lần khi mua

Thanh toán tiền mặt làm 2 lần, 60% ngay khi mua, 40% sau

đó 1 năm

Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua

Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua

Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thu thập được các thông tin như sau:

- Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất thửa đất so sánh 1 là 1 triệu đ/m2

.

- Giá đất mặt ngõ 10m cao hơn mặt ngõ 8m 10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m 5%

- Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%

- Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%

- Giá đất của thửa đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kémhơn thửa đất nằm ở hướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng ĐôngNam 10%

- Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 20%/ năm

Lời giải :

1/ Phân tích thông tin thu thập

- Giá đất mặt ngõ 10 m cao hơn mặt ngõ 8m 10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m là 5%,điều này cho thấy: ngõ 10m có tỷ lệ 100%; ngõ 8m là 90%, 2 mặt ngõ 8m là105% Tài sản thẩm định ở ngõ 10m, mức điều chỉnh cho tài sản 2 và 3 như sau: Tài sản so sánh 2 ở ngõ 8m: (100% - 90%) / 90% = + 11,11%

- Giá đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém thửa đất nằm ởhướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 10%, điều nàycho thấy: giá đất hướng Tây và Bắc là 90%, hướng Đông là 95% và hướng

Đông Nam là 100% Tài sản thẩm định nằm ở hướng tây nên có tỷ lệ là 90%.

Mức điều chỉnh là:

Điều chỉnh cho tài sản nằm hướng Đông: (90% - 95%) / 95% = - 5,26% Điều chỉnh cho tài sản hướng Đông Nam: (90% -100%) / 100% = - 10%2/ Bảng so sánh và điều chỉnh số liệu:

Từ các thông tin nêu trên thực hiện việc điều chỉnh giá đất của các thửa đất so sánh:

TT Yếu tố so sánh Thửa đất

cần thẩm định giá

Không điều chỉnh

Số điều chỉnh tuyệt đối 5,50 6,04 4,19

So sánh 2 và 3 có số lần điều chỉnh ít nhất (3), số điều chỉnh thuần của bấtđộng sản 2 là 1,6 triệu đồng và điều chỉnh gộp là 6,04 triệu đồng So sánh 3 cóđiều chỉnh thuần và điều chỉnh gộp đều là 4,19 trđ, thấp hơn so sánh 2 nên thẩmđịnh viên chọn so sánh 3 làm mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định

Đơn giá đất / m2 ước tính cho thẩm định thẩm định là 18,31 trđ/m2

Giá thị trường của lô đất cần thẩm định giá: 18,31 trđ x 56m2 = 1.025,45 trđ

Làm tròn: 1.025 triệu đồng (Một tỷ không trăm hai mươi lăm triệu đồng)

b.Ví dụ 2:

Tài sản cần thẩm định giá là một lô hàng 80 máy bơm nước do Đài Loan sảnxuất năm 2006, công suất bơm: 10m3/ giờ, độ cao cột nước đẩy: 15m, chất lượngcòn lại: 85%, mục đích thẩm định giá là đưa ra bán trên thị trường

Qua thu thập thông tin trên thị trường có các thông tin vào thời điểm thẩmđịnh giá như sau :

- Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2006 côngsuất bơm 10m3/ giờ, độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán14.400.000 đ/ cái

- Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2006 côngsuất 10m3/giờ, độ cao cột nước đẩy 12m, chất lượng còn lại 85%, giá bán8.300.000 đ/cái

- Máy bơm cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2008 công suất10m3/giờ, độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán 13.500.000đ/cái

- Giá máy bơm sản xuất năm 2006 bằng 80% giá máy sản xuất năm 2008cùng đặc tính kỹ thuật;

- Giá máy bơm có độ cao cột nước đẩy 12m bằng 80% giá máy bơm cùngcông suất có độ cao cột nước 15m;

- Giá máy bơm chất lượng còn lại 85% bằng 80% giá máy cùng năm sảnxuất, cùng đặc trưng kỹ thuật có chất lượng 100%

Lời giải:

- Đối chiếu máy bơm cần thẩm định giá và các máy bơm so sánh

Yếu tố so sánh Máy bơm cần

- Độ cao cột nước độ cao 15m độ cao 15m độ cao 12m độ cao15m

- Công suất 10m 3 /giờ, 10m 3 /giờ, 10m 3 /giờ, 10m 3 /giờ,

2.3 Ưu, nhược điểm:

2.3.1: Ưu điểm của phương pháp so sánh:

- Phương pháp này đơn giản, dễ thực hiện, đặc biệt thuận lợi đối với nhữngngười có kinh nghiệm, kiến thức về thị trường Hầu như người thẩm định khônggặp khó khăn về mặt kỹ thuật

- Kết quả của phương pháp phản ánh thực tế, phản ánh và đánh giá khách quancủa thị trường, trên cơ sở thực hiện một số điều chỉnh thích hợp, nên dễ đượcchấp nhận, ngay cả các cơ quan pháp luật

2.3.2 Hạn chế:

Phương pháp so sánh đơn giản, dễ sử dụng nhưng cũng có những hạn chế:

- Phương pháp này đòi hỏi phải có thông tin, trong khi tìm được thông tin thịtrường về tài sản tương với tài sản thẩm định giá về vật chất, thời gian là khókhăn

- Kết quả thực hiện phương pháp phụ thuộc vào chất lượng thông tin

- Các thông tin thường mang tính chất lịch sử Thông tin thu thập trong quá khứnên hạn chế trong việc phản ánh giá trị thị trường tại thời điểm hiện tại, đặc biệttrong điều kiện thị trường có biến động hay quy hoạch, qui định của pháp luậtliên quan có thay đổi

- Nhà thẩm định giá cần phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường

Chương 3: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

3.1 Khái quát về việc áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá

bất động sản ở Việt Nam:

3.1.1 Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản:

Điều 181 Bộ Luật Dân sự nước ta qui định: " Bất động sản là các tài sảnkhông thể di dời được", bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tàisản gắn liền với đất Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị cao Nó cónhững đặc điểm chủ yếu sau:

- Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không

có khả năng di dời được

- Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền

- Thứ ba, bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm do tính có giới hạn của

bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực

- Thứ tư, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý

xã hội

- Thứ năm, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau

- Thứ sáu, hàng hóa bất động sản có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật vàchính sách của nhà nước

- Thứ bảy, hàng hóa bất động sảnphụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý

3.1.2 Khái quát về thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây:

Thị trường bất động sản là một phân hệ không thể thiếu trong cơ cấu thịtrường, kể cả đối với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thịtrường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta Trong những năm đầu của côngcuộc đổi mới, thị trường bất động sản cũng như các thị trường khác chưa pháttriển một cách đồng bộ, do đó Đại hội lần thứ VIII vủa Đảng đã xác định cần

thiết phải phát triển các yếu tố thị trường trong đó có thị trường bất động sản.

Nghị quyết nhấn mạnh sự cần thiết phải " ban hành những quy định cụ thể về

sở hữu và sử dụng bất động sản, về quyền sử dụng đất, tiền tệ hóa bất động sản thuộc sở hữu của Nhà nước "

Tuy nhiên, thị trường bất động sản cũng còn bộc lộ nhiều yếu kém bởichưa nhận thức được đầy đủ về vai trò, vị trí của nó đối với yêu cầu phát triểnkinh tế-xã hội, tài sản nhà đất chưa được khai thác, sử dụng hiệu quả, lãng phí,thất thoát lớn, tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái với quy định, muabán "trao tay" và xây dựng tự phát và không có sự quản lý, điều tiết (không thuthuế) của Nhà nước Điều đó ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư cũngnhư quản lý, giảm nguồn thu ngân sách, gây tác động xấu đến tâm lý, đời sốngcủa người dân, đặc biệt làm cho thị trường bất động sản trở nên kém an toàn hơn

vì chưa có thị trường trung tâm

Ngoài ra, bất động sản là nguồn lợi và là tiềm năng sinh lợi lớn mà không

có một loại hàng hóa nào có thể đuổi kịp nên nảy sinh tình trạng con người luônmuốn khai thác, luôn muốn tích tụ Con người lợi dụng sự mầu mỡ của đất đểkiếm lời, từ đó đất đai bị khai thác như một "lợi khí" dẫn đến tình trạng phức tạp

và thị trường bất động sản đã hình thành, phát triển mạnh mẽ làm cho giá cả bấtđộng sản tăng đột biến, không phản ánh đúng giá trị thực của nó, có khi nảy sinhthị trường ảo, diễn biến về giá phức tạp, thiếu tính minh bạch Để thị trường bấtđộng sản lành mạnh và phát triển thì điều quan trọng đầu tiên và cần thiết đó làphải tạo tính minh bạch trong quá trình giao dịch và có những tổ chức trunggian làm cầu nối, một trong những cầu nối đó là tổ chức thẩm định giá bất độngsản hình thành và hoạt động tại các vùng có thị trường bất động sản hoạt độngmạnh Tố chức này triển khai các hoạt động thống kê về giá cả bất động sản, đưa

ra những căn cứ khoa học để dự báo giá cả, công bố giá cả để làm cơ sở cho cácgiao dịch trên thị trường

Thực hiện quan điểm, chủ trương của Đảng, trong thời gian qua, hệ thốngvăn bản pháp luật liên quan đến đất đai và thị trường bất động sản đã có nhữngchuyển biến lớn Nhưng hiện nay nền kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển mình,