Phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam

Thẩm định giá là một nghề mới ở Việt Nam.

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 LỜI MỞ ĐẦU Thẩm định giá nghề Việt Nam Trên giới có Ủy ban thẩm định giá quốc tế nước Đông Nam Á có Hiệp hội thẩm định giá ASEAN Các nguyên tắc kỹ thuật thẩm định giá thiết lập giống nhiều nước từ trước năm 1940 Và sau năm 1940, thẩm định giá thừa nhận nghề chuyên nghiệp độc lập kế tốn kiểm tốn Có thể nói thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị hàng hóa dịch vụ Hoạt động thẩm định giá vô quan trọng cần thiết cho vận hành kinh tế thị trường Thẩm định giá đưa phương pháp để định giá tài sản phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận Mỗi phương pháp có ưu điểm khuyết điểm điều kiện áp dụng riêng Đặc biệt phương pháp vốn hóa thu nhập sử dụng nhiều việc xác định giá trị tài sản nói chung bất động sản nói riêng Để tìm hiểu rõ phương pháp tác giả chọn đề tài “Phương pháp vốn hóa thu nhập thẩm định giá tài sản vận dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam” Đối tượng nghiên cứu đề tài phương pháp vốn hóa thu nhập thẩm định giá tài sản tình hình áp dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Phạm vi nghiên cứu đề tài tập trung vào nghiên cứu việc vận dụng phương pháp vốn hóa thu nhập thẩm định giá đất đai Việt Nam Mục đích nghiên cứu hệ thống hóa vấn đề lý luận phương pháp vốn hóa thu nhập, liên hệ với thực tiễn Việt Nam đặc biệt đưa số giải pháp nhằm khắc phục hạn chế phương Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 pháp với việc vận dụng phương pháp phân tích tổng hợp, logic lịch sử, thống kê so sánh…để nghiên cứu phân tích Ngồi phần mục lục; lời mở đầu; kết luận, tài liệu tham khảo; nội dung đề án gồm phần: Phần 1: Lý luận chung phương pháp vốn hóa thu nhập thẩm định giá tài sản Phần 2: Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp vốn hóa thu nhập Phần 3: Áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập thẩm định giá bất động sản Việt Nam Trong trình tìm hiểu hạn chế trình độ thơng tin nên viết cịn có thiếu sót Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS Vũ Minh Đức hướng dẫn giúp em hoàn thành đề tài Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 PHẦN I – LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1.1 Những khái niệm 1.1.1 Khái niệm tài sản Theo Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC), “Tài sản khái niệm pháp lý bao gồm tất quyền, quyền lợi lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu, bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa chủ sở hữu hưởng số quyền lợi, lợi ích định làm chủ tài sản đó” Có nhiều cách phân loại tài sản khác nhau: + Theo hình thái biểu hiện: Tài sản hữu hình tài sản vơ hình + Theo tính chất sở hữu: Tài sản công cộng tài sản cá nhân + Theo khả trao đổi: hàng hóa phi hàng hóa + Theo khả di dời: động sản bất động sản + Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định tài sản di động Nói tới tài sản phải đề cập đến quyền sở hữu tài sản Sở hữu tài sản bao gồm tất quyền, quyền lợi lợi ích liên quan đến quyền sở hữu tài sản Sở hữu tài sản thông thường hữu số chứng sở hữu tách biệt với vật chất Quyền sở hữu tài sản khái niệm pháp lý, gồm quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu xã hội Quyền sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt + Quyền chiếm hữu: quyền nắm giữ, quản lý tài sản + Quyền sử dụng: quyền khai thác cơng dụng hữu ích tài sản, quyền hưởng lợi ích mà tài sản mang lại + Quyền định đoạt: quyền chuyển giao sở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay, thừa kế…hoặc khơng thực quyền Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Như vậy, quyền sở hữu tài sản quy định mặt pháp lý, cho phép chủ thể khả khai thác lợi ích từ tài sản Các quyền lớn rộng rãi khả khai thác lợi ích cao Do vậy, muốn đánh giá cách đắn mức độ lợi ích tài sản mang lại cho chủ thể sử dụng thiết phải xem xét đến quyền sở hữu tài sản cần thẩm định giá 1.1.2 Quan niệm giá cả: Giá khái niệm cần hiểu rõ xác thẩm định giá tài sản Có nhiều cách tiếp cận định nghĩa giá Theo quan điểm kinh tế học: Theo quan điểm này, giá nghiên cứu cách đắn Marx Anghen Dựa quan điểm lịch sử, Marx thực cách mạng học thuyết giá trị - lao động Marx cho hàng hóa thống biện chứng mặt: giá trị sử dụng giá trị Trong đó, giá trị sử dụng cơng dụng sản phẩm thỏa mãn nhu cầu người Cịn giá trị lao động xã hội người sản xuất hàng hóa kết tinh hàng hóa Từ đó, Marx đưa cơng thức giá trị hàng hóa giá trị hàng hóa = c + v + m Giá trị hàng hóa giá trị xã hội đo thời gian lao động xã hội cần thiết để sản xuất hàng hóa.Qua việc phân tích phạm trù giá trị đó, Marx đưa định nghĩa sau: “Giá biểu tiền giá trị hàng hóa” Nếu tiếp cận từ phía người bán: Giá định nghĩa “Giá hàng hóa, dịch vụ khoản thu nhập người bán nhận việc tiêu thụ sản phẩm đó” Trong hoạt động trao đổi, người bán đóng vai trị cung ứng hàng hóa dịch vụ thỏa mãn nhu cầu ước muốn người mua Bao họ muốn bán với giá cao nhất, Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 cao giá trị hàng hóa Bởi vì, bán giá cao sau bù đắp hết chi phí sản xuất, họ thu khoản lợi nhuận lớn Mục tiêu nhà kinh doanh ln tối đa hóa lợi nhuận Tuy nhiên, thị trường khoảng thời gian định, chấp nhận mức giá phù hợp với giá trị hàng hóa Khi cung cầu có thay đổi mức giá thay đổi theo xoay quanh giá trị cân Đối với người bán, giá sản phẩm thể thông qua công thức sau: Tổng doanh thu Giá đơn vị hàng hóa, dịch vụ = Số lượng hàng hóa, dịch vụ tiêu thụ Nếu tiếp cận từ phía người mua: Giá định nghĩa “Giá sản phẩm dịch vụ khoản tiền mà người mua phải trả cho người bán để quyền sở hữu, sử dụng sản phẩm hay dịch vụ đó” Trong trao đổi hàng hóa, dịch vụ, người mua người có tiếng nói cuối mức giá thực Người mua tham gia trao đổi nhằm tìm kiếm lợi ích mà hàng hóa dịch vụ thỏa mãn nhu cầu ước muốn họ Số tiền mà người mua phải trả cho hàng hóa, dịch vụ giá hàng hóa,dịch vụ Giá số quan trọng sử dụng q trình lựa chọn mua sản phẩm Thích mua rẻ xu hướng có tính quy luật ứng xử giá người mua Khi điều kiện khác (chất lượng, mẫu mã, nhãn hiệu) người mua ln tìm đến người bán xó mức giá đưa thấp Giá yếu tố quan trọng nhiều mang tính định đến việc người mua có mua sản phẩm hay khơng Tuy nhiên, ngồi yếu tố giá Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 cịn có yếu tố khác ảnh hưởng đến hành vi mua họ thu nhập, thị hiếu, trào lưu, tâm lý, phong tục, tập quán… Từ việc nghiên cứu chất kinh tế phạm trù giá cả, rút đặc trưng giá thị trường sau: + Giá thị trường hình thành sở giá trị thị trường + Giá thị trường giá thị trường chấp nhận + Giá thị trường biểu quan hệ trực tiếp người mua người bán hàng hóa + Giá thị trường biểu thống giá trị giá trị sử dụng 1.1.3 Khái niệm thu nhập Thu nhập số tiền nhận từ việc đầu tư tài sản Thu nhập, đặc biệt tài sản thương mại công nghiệp, số quan trọng giá trị, đích quan trọng nhà đầu tư Thu nhập then chốt cho mục đích đánh giá thu nhập hoạt động thực, tức thu nhập sau trừ chi phí hoạt động 1.1.4 Khái niệm thẩm định giá tài sản: Theo IVSC: Giá trị thể qua giá hàng hóa hay dịch vụ đáp ứng nhu cầu Mức giá thể khả lớn đến thỏa thuận mua bán bên mua bên bán Giá trị tạo nên giá đưa giả thiết mà người mua người bán dễ đến thỏa thuận Do đó, giá trị khơng phải thực tế tồn tại, mà ước định mức giá có khả nhiều tốn cho hàng hóa dịch vụ đáp ứng cho mua bán thời điểm định Giá trị có tầm quan trọng thước đo kinh tế dược thừa nhận rộng rãi Việc sử dụng khái niệm giá trị khẳng định đặc tính tương ứng Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 có ý nghĩa quan trọng nghiên cứu khoa học ngành thẩm định giá Một hàng hóa dịch vụ để có giá trị cần thiết phải có số đặc tính pháp lý kinh tế sau đây: có tính hữu ích, khan hiếm, u cầu chuyển giao Dựa cách tiếp cận khác mà thẩm định giá tài sản hiểu theo cách khác nhau: + Theo Tự điển Oxford: “Thẩm định giá ước tính giá trị tiền vật, tài sản, ước tính giá trị hành tài sản kinh doanh” + Theo GS W Seabrooke – Anh: “Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định” + Theo Hiệp hội thẩm định giá Australia: “Thẩm định giá việc xác định giá trị bất động sản thời điểm có tính đến chất bất động sản mục đích thẩm định giá, phân tích liệu thị trường so sánh với tài sản yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị chúng” + Theo GS Lint Lan Yuan – Singapore: “Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường bao gồm loại đầu tư lựa chọn” + Theo pháp lệnh giá Việt Nam: “Thẩm định giá đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ Quốc tế” Mục tiêu thẩm định giá tài sản: Hoạt động thẩm định giá đóng vai trị quan trọng kinh tế thị trường Mục tiêu thẩm định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 mục đích định, ảnh hưởng có tính định đến việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá nhà thẩm định Sự định giá yêu cầu nhiều trường hợp Một số mục tiêu thẩm định giá chun nghiệp kể đến là:  Thẩm định giá cho mục đích quyền  Thẩm định giá để thuê mướn  Thẩm định giá để bảo hiểm  Thẩm định giá cho báo cáo tài  Thẩm định giá cho mục đích đầu tư  Thẩm định giá cho mục đích cầm cố  Thẩm định giá cho mục đích cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước  Thẩm định giá cho máy móc thiết bị  Thẩm định giá trị tài sản vơ hình 1.1.5 Khái niệm phương pháp thu nhập thẩm định giá tài sản: Phương pháp thu nhập phương pháp thẩm định giá dựa sở chuyển đổi dịng thu nhập rịng tương lai nhận từ việc khai thác tài sản thành giá trị tài sản để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Phương pháp thu nhập chủ yếu áp dụng thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên dự báo thu nhập từ tài sản tương lai tính tỷ suất chiết khấu phù hợp Phương pháp thu nhập chia làm hai phương pháp : - Phương pháp vốn hóa thu nhập: áp dụng trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua năm không thay đổi số năm đầu tư vô hạn Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 - Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua năm khác 1.1.6 Khái niệm phương pháp vốn hóa thu nhập thẩm định giá tài sản: Phương pháp vốn hóa thu nhập cách tiếp cận tĩnh trực tiếp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản cách chuyển hóa lợi tức năm Phương pháp vốn hóa thu nhập vào dòng tiền đơn lẻ theo thời gian lâu dài vĩnh viễn 1.1.7 Một số thuật ngữ liên quan: - Tỷ suất vốn hóa: phân số dùng để diễn tả mối quan hệ thu nhập giá trị tài sản Đó tỷ suất lợi tức mong đợi năm hoạt động tổng giá trị tài sản dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản - Hệ số vốn hóa: nghịch đảo tỷ suất vốn hóa - Tỷ suất chiết khấu: phân số dùng để chuyển đổi dịng thu nhập dự tính tương lai thành giá trị tài sản Tỷ suất chiết khấu là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay kì đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ) tỷ suất thuế thực - Một số loại tỷ lệ vốn hóa thường gặp: + Tỷ lệ lãi (i): lãi thu đầu tư phải đủ cao để thu hút vốn loại đầu tư cụ thể Tỷ lệ xác định dựa giả thiết cho tài sản không bị hư hỏng Nó khơng bao gồm suy giảm giá trị tương lai tái tạo lại Tỷ lệ lãi tượng thị trường, khác tùy theo số lượng cung cầu, với đặc tính chất lượng tài sản đầu tư + Tỷ lệ vốn hóa (R): biểu thị mối quan hệ thu nhập hoạt động thực tài sản giá trị giá bán tài sản Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 + Tỷ lệ vốn hóa tồn (Ro): tỷ lệ mối quan hệ thu nhập hoạt động thực tồn tài sản ( đất cơng trình) với giá trị giá bán toàn tài sản Theo quy tắc, tỷ lệ vốn hóa tồn ln lớn tỷ lệ vốn hóa đất nhỏ tỷ lệ vốn hóa cơng trình + Tỷ lệ vốn hóa cơng trình: tỷ lệ thu nhập hoạt động thực cơng trình giá trị giá bán cơng trình Trong thu nhập cơng trình phải bao gồm lãi đầu tư khấu hao cơng trình đầu tư tuổi kinh tế cịn lại cơng trình giai đoạn chiếm hữu dự kiến + Tỷ lệ vốn hóa đất (RI): tỷ lệ thu nhập hoạt động thực nhận từ đất giá trị hay giá bán đất + Tỷ lệ khấu hao tỷ lệ tái đầu tư (1/Sn): tỷ lệ cung cấp hoàn vốn tái tạo đầu tư tuổi thọ kinh tế tài sản Đôi coi yếu tố quỹ trả nợ áp dụng giai đoạn ngắn tuổi thọ kinh tế tài sản 1.2 Thực chất phương pháp: Phương pháp vốn hóa thu nhập phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản cách chuyển hóa lợi tức năm Việc chuyển hóa thực đơn giản cách chia thu nhập cho tỉ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập 1.3 Cơ sở phương pháp: Giá trị tài sản giá trị vốn tất lợi ích tương lai nhận từ tài sản, dựa giả thiết sau: + Thu nhập vĩnh viễn + Rủi ro thu nhập có tương lai cố định 10 ... chung phương pháp vốn hóa thu nhập thẩm định giá tài sản Phần 2: Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp vốn hóa thu nhập Phần 3: Áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập thẩm định giá bất động. .. HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ THEO PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP 2.1 Các bước tổng quát: 2.1.1 Nội dung phương pháp: Phương pháp vốn hóa thu nhập phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản cách... 0918.775.368 - Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua năm khác 1.1.6 Khái niệm phương pháp vốn hóa thu nhập thẩm định giá tài sản: Phương pháp vốn hóa thu nhập