Phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam

Thẩm định giá là một nghề mới ở Việt Nam.

LỜI MỞ ĐẦU

Thẩm định giá là một nghề mới ở Việt Nam Trên thế giới đã có Ủy banthẩm định giá quốc tế và các nước Đông Nam Á đã có Hiệp hội thẩm định giáASEAN Các nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá được thiết lập về cơ bảngiống nhau ở nhiều nước từ trước những năm 1940 Và sau những năm 1940,thẩm định giá đã được thừa nhận như là một nghề chuyên nghiệp và độc lậpnhư kế toán và kiểm toán Có thể nói thẩm định giá là một nghệ thuật haykhoa học về đánh giá giá trị của hàng hóa và dịch vụ Hoạt động thẩm định giá

vô cùng quan trọng và cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường.Thẩm định giá đưa ra 5 phương pháp để định giá tài sản đó là phương pháp sosánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, vàphương pháp lợi nhuận Mỗi phương pháp đều có những ưu điểm khuyết điểm

và điều kiện áp dụng riêng Đặc biệt là phương pháp vốn hóa thu nhập đangđược sử dụng nhiều trong việc xác định giá trị tài sản nói chung và bất độngsản nói riêng Để tìm hiểu rõ hơn phương pháp này tác giả đã chọn đề tài

“Phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam”

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là phương pháp vốn hóa thu nhập trongthẩm định giá tài sản và tình hình áp dụng phương pháp này trong thẩm địnhgiá bất động sản ở Việt Nam như thế nào Phạm vi nghiên cứu của đề tài là tậptrung vào nghiên cứu việc vận dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trongthẩm định giá đất đai ở Việt Nam

Mục đích nghiên cứu là hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản vềphương pháp vốn hóa thu nhập, liên hệ với thực tiễn Việt Nam hiện nay vàđặc biệt đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế của phương

pháp này với việc vận dụng các phương pháp phân tích tổng hợp, logic và lịch

sử, thống kê và so sánh…để nghiên cứu và phân tích

Ngoài phần mục lục; lời mở đầu; kết luận, tài liệu tham khảo; nội dungcủa đề án gồm 3 phần:

Phần 1: Lý luận chung về phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giátài sản

Phần 2: Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp vốn hóa thu nhậpPhần 3: Áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất độngsản ở Việt Nam

Trong quá trình tìm hiểu do hạn chế về trình độ và thông tin nên bài viếtcòn có những thiếu sót Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS

Vũ Minh Đức đã hướng dẫn và giúp em hoàn thành đề tài này

PHẦN I – LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU

NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

1.1 Những khái niệm cơ bản

1.1.1 Khái niệm tài sản

Theo Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC), “Tài sản làmột khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi nhuận cóliên quan đến quyền sở hữu, bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sởhữu được hưởng một số quyền lợi, lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó”

Có nhiều cách phân loại tài sản khác nhau:

+ Theo hình thái biểu hiện: Tài sản hữu hình và tài sản vô hình

+ Theo tính chất sở hữu: Tài sản công cộng và tài sản cá nhân

+ Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa

+ Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản

+ Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản di động

Nói tới tài sản là phải đề cập đến quyền sở hữu tài sản Sở hữu tài sảnbao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu tàisản Sở hữu tài sản thông thường được hiện hữu bởi một số bằng chứng về sự

sở hữu tách biệt với vật chất Quyền sở hữu tài sản là một khái niệm pháp lý,gồm các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu trong xã hội Quyền

sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

+ Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản

+ Quyền sử dụng: là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản,quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản mang lại

+ Quyền định đoạt: là quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu, tặng,cho, cho vay, thừa kế…hoặc không thực hiện các quyền đó

Như vậy, quyền sở hữu tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép chủthể những khả năng khai thác lợi ích từ tài sản Các quyền càng lớn và càngrộng rãi thì khả năng khai thác lợi ích càng cao Do vậy, muốn đánh giá mộtcách đúng đắn mức độ lợi ích tài sản mang lại cho chủ thể sử dụng thì nhấtthiết phải xem xét đến quyền sở hữu tài sản cần thẩm định giá.

1.1.2 Quan niệm về giá cả:

Giá cả là một khái niệm cần được hiểu rõ và chính xác trong thẩm địnhgiá tài sản Có nhiều cách tiếp cận và định nghĩa về giá cả

Theo quan điểm kinh tế học:

Theo quan điểm này, giá cả được nghiên cứu một cách đúng đắn nhấtbởi Marx và Anghen Dựa trên quan điểm lịch sử, Marx đã thực hiện một cuộccách mạng về học thuyết giá trị - lao động Marx cho rằng hàng hóa là sựthống nhất biện chứng của 2 mặt: giá trị sử dụng và giá trị Trong đó, giá trị sửdụng là công dụng của sản phẩm có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của conngười Còn giá trị là lao động xã hội của người sản xuất hàng hóa kết tinhtrong hàng hóa Từ đó, Marx đã đưa ra công thức về giá trị hàng hóa đó là giátrị hàng hóa = c + v + m Giá trị hàng hóa chính là giá trị xã hội được đo bằngthời gian lao động xã hội cần thiết để sản xuất ra hàng hóa.Qua việc phân tíchcác phạm trù giá trị đó, Marx đã đưa ra định nghĩa về giá cả như sau: “Giá cả

là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa”

Nếu tiếp cận từ phía người bán:

Giá cả được định nghĩa rằng “Giá cả một hàng hóa, dịch vụ là khoảnthu nhập người bán nhận được về việc tiêu thụ sản phẩm đó” Trong hoạt độngtrao đổi, người bán đóng vai trò cung ứng hàng hóa và dịch vụ thỏa mãn nhucầu và ước muốn của người mua Bao giờ họ cũng muốn bán với giá cao nhất,

cao hơn giá trị hàng hóa Bởi vì, càng bán được giá cao thì sau khi bù đắp hếtchi phí sản xuất, họ thu về khoản lợi nhuận càng lớn Mục tiêu của các nhàkinh doanh luôn luôn là tối đa hóa lợi nhuận Tuy nhiên, trên thị trường trongmột khoảng thời gian nhất định, chỉ chấp nhận mức giá phù hợp với giá trịhàng hóa Khi cung và cầu có sự thay đổi thì mức giá cả cũng thay đổi theo vàluôn xoay quanh giá trị cân bằng.

Đối với người bán, giá cả sản phẩm được thể hiện thông qua công thức sau:

Tổng doanh thuGiá cả của đơn vị hàng hóa, dịch vụ =

Số lượng hàng hóa, dịch vụ tiêu thụ

Nếu tiếp cận từ phía người mua:

Giá cả được định nghĩa “Giá cả của một sản phẩm hoặc dịch vụ làkhoản tiền mà người mua phải trả cho người bán để được quyền sở hữu, sửdụng sản phẩm hay dịch vụ đó”

Trong trao đổi hàng hóa, dịch vụ, người mua là người có tiếng nói cuối cùng

về một mức giá được thực hiện Người mua tham gia trao đổi nhằm tìm kiếmnhững lợi ích mà hàng hóa và dịch vụ có thể thỏa mãn nhu cầu và ước muốncủa họ Số tiền mà người mua phải trả cho hàng hóa, dịch vụ chính là giá cảcủa hàng hóa,dịch vụ đó

Giá cả là chỉ số quan trọng được sử dụng trong quá trình lựa chọn và mua sảnphẩm Thích mua rẻ là xu hướng có tính quy luật trong ứng xử về giá củangười mua Khi các điều kiện khác như nhau (chất lượng, mẫu mã, nhãn hiệu)người mua luôn tìm đến những người bán xó mức giá đưa ra thấp nhất

Giá cả là một yếu tố quan trọng nhiều khi mang tính quyết định đến việcngười mua có mua sản phẩm hay không Tuy nhiên, ngoài yếu tố giá cả thì

còn có các yếu tố khác ảnh hưởng đến hành vi mua của họ đó chính là thunhập, thị hiếu, trào lưu, tâm lý, phong tục, tập quán…

Từ việc nghiên cứu bản chất kinh tế của phạm trù giá cả, có thể rút ranhững đặc trưng cơ bản của giá cả thị trường như sau:

+ Giá cả thị trường được hình thành trên cơ sở giá trị thị trường

+ Giá cả thị trường là giá được thị trường chấp nhận

+ Giá cả thị trường biểu hiện quan hệ trực tiếp giữa người mua và người bánhàng hóa

+ Giá cả thị trường biểu hiện sự thống nhất giữa giá trị và giá trị sử dụng

1.1.3 Khái niệm về thu nhập

Thu nhập là số tiền nhận được từ việc đầu tư tài sản Thu nhập, đặc biệtđối với các tài sản thương mại và công nghiệp, là một chỉ số quan trọng củagiá trị, là cái đích quan trọng của nhà đầu tư Thu nhập then chốt cho các mụcđích đánh giá là thu nhập hoạt động thực, tức là thu nhập sau khi trừ đi các chiphí hoạt động

1.1.4 Khái niệm thẩm định giá tài sản:

Theo IVSC: Giá trị thể hiện qua giá cả của một hàng hóa hay dịch vụđáp ứng nhu cầu Mức giá đó thể hiện khả năng lớn nhất đi đến thỏa thuậnmua bán giữa bên mua và bên bán Giá trị tạo nên giá cả đưa ra trên những giảthiết mà người mua và người bán dễ đi đến thỏa thuận nhất Do đó, giá trịkhông phải là một thực tế tồn tại, mà chỉ là một ước định mức giá có khả năngnhiều nhất sẽ được thanh toán cho một hàng hóa hoặc dịch vụ được đáp ứngcho mua bán ở một thời điểm nhất định

Giá trị có tầm quan trọng như thước đo kinh tế đã dược thừa nhận rộng rãi.Việc sử dụng khái niệm giá trị và khẳng định các đặc tính tương ứng của nó

có ý nghĩa quan trọng trong nghiên cứu khoa học của ngành thẩm định giá.Một hàng hóa và dịch vụ để có giá trị cần thiết phải có một số đặc tính pháp lý

và kinh tế sau đây: có tính hữu ích, khan hiếm, yêu cầu và có thể chuyển giaođược

Dựa trên những cách tiếp cận khác nhau mà thẩm định giá tài sản đượchiểu theo những cách khác nhau:

+ Theo Tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền củamột vật, của một tài sản, là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinhdoanh”

+ Theo GS W Seabrooke – Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của cácquyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đượcxác định”

+ Theo Hiệp hội thẩm định giá Australia: “Thẩm định giá là việc xác định giátrị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản vàmục đích của thẩm định giá, là phân tích các dữ liệu thị trường và so sánh vớitài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”

+ Theo GS Lint Lan Yuan – Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật haykhoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tạimột thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng nhưxem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu

tư lựa chọn”

+ Theo pháp lệnh giá Việt Nam: “Thẩm định giá là đánh giá hoặc đánh giá lạigiá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất địnhtheo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”

Mục tiêu của thẩm định giá tài sản:

Hoạt động thẩm định giá đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế thịtrường Mục tiêu của thẩm định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một

mục đích nhất định, nó ảnh hưởng có tính quyết định đến việc lựa chọnphương pháp thẩm định giá của các nhà thẩm định Sự định giá được yêu cầutrong rất nhiều trường hợp Một số mục tiêu chính của thẩm định giá chuyênnghiệp có thể kể đến đó là:

 Thẩm định giá cho các mục đích của chính quyền

 Thẩm định giá để thuê mướn

 Thẩm định giá để bảo hiểm

 Thẩm định giá cho báo cáo tài chính

 Thẩm định giá cho mục đích đầu tư

 Thẩm định giá cho mục đích cầm cố

 Thẩm định giá cho mục đích cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước

 Thẩm định giá cho máy móc và thiết bị

 Thẩm định giá trị tài sản vô hình

1.1.5 Khái niệm phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản:

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sởchuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việckhai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản để ước tính giá trị thị trườngcủa tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tàisản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm địnhviên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷsuất chiết khấu phù hợp

Phương pháp thu nhập được chia làm hai phương pháp :

- Phương pháp vốn hóa thu nhập: áp dụng đối với trường hợp thu nhập

từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thunhập từ tài sản đầu tư qua các năm là khác nhau.

1.1.6 Khái niệm phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản:

Phương pháp vốn hóa thu nhập là một cách tiếp cận tĩnh hoặc trực tiếptrong đó sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợitức của một năm Phương pháp vốn hóa thu nhập căn cứ vào dòng tiền đơn lẻtheo thời gian lâu dài vĩnh viễn

1.1.7 Một số thuật ngữ liên quan:

- Tỷ suất vốn hóa: là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập

và giá trị của tài sản Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 1 năm hoạt độngtrên tổng giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tàisản

- Hệ số vốn hóa: là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa

- Tỷ suất chiết khấu: là một phân số dùng để chuyển đổi dòng thu nhập dự tínhtrong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản Tỷ suất chiết khấu có thể là: tỷsuất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kì đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoànvốn nội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực

- Một số loại tỷ lệ vốn hóa thường gặp:

+ Tỷ lệ lãi (i): là lãi thu được trên một đầu tư và nó phải đủ cao để thu hút vốnđối với một loại đầu tư cụ thể Tỷ lệ này xác định dựa trên giả thiết cho rằngtài sản không bị hư hỏng Nó không bao gồm sự suy giảm giá trị trong tươnglai hoặc sự tái tạo lại Tỷ lệ lãi là một hiện tượng thị trường, nó khác nhau tùytheo số lượng cung và cầu, với các đặc tính chất lượng của tài sản đầu tư.+ Tỷ lệ vốn hóa (R): biểu thị mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thực củamột tài sản và giá trị hoặc giá bán tài sản đó

+ Tỷ lệ vốn hóa toàn bộ (Ro): là tỷ lệ chỉ ra mối quan hệ giữa thu nhập hoạtđộng thực của toàn bộ tài sản ( đất và công trình) với giá trị hoặc giá bán củatoàn bộ tài sản Theo quy tắc, tỷ lệ vốn hóa toàn bộ luôn lớn hơn tỷ lệ vốn hóacủa đất và nhỏ hơn tỷ lệ vốn hóa của công trình.

+ Tỷ lệ vốn hóa công trình: là tỷ lệ thu nhập hoạt động thực của công trình đốivới giá trị hoặc giá bán của công trình Trong đó thu nhập của công trình phảibao gồm cả lãi trên đầu tư và khấu hao của công trình đầu tư trên tuổi kinh tếcòn lại của công trình hoặc giai đoạn chiếm hữu dự kiến

+ Tỷ lệ vốn hóa đất (RI): là tỷ lệ của thu nhập hoạt động thực nhận được từđất đối với giá trị hay giá bán của đất

+ Tỷ lệ khấu hao hoặc tỷ lệ tái đầu tư (1/Sn): là tỷ lệ cung cấp một sự hoànvốn hoặc tái tạo đầu tư trên tuổi thọ kinh tế của tài sản Đôi khi nó được coinhư là yếu tố quỹ trả nợ và có thể áp dụng trên giai đoạn ngắn hơn tuổi thọkinh tế của tài sản

1.2 Thực chất của phương pháp:

Phương pháp vốn hóa thu nhập là phương pháp sử dụng thu nhập đểước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của 1 năm Việc chuyểnhóa này được thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỉ suất vốn hóathích hợp hay nhân với hệ số thu nhập

1.3 Cơ sở của phương pháp:

Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tươnglai có thể nhận được từ tài sản, và dựa trên những giả thiết sau:

+ Thu nhập là vĩnh viễn

+ Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định

1.4 Nguyên tắc ứng dụng:

Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm đã được thừa nhận mộtcách rộng rãi, và là cơ sở quan trọng để xây dựng nên các phương pháp địnhgiá khoa học Nó cho phép thẩm định viên tiến hành việc ước tính giá trị tàisản một cách hợp lý và chính xác Trong thẩm định giá tài sản có rất nhiềunguyên tắc nhưng phương pháp thu nhập được xây dựng trên cơ sở ứng dụng

ba nguyên tắc cơ bản đó là nguyên tắc sử dụng cao nhất và tôt nhất, nguyêntắc cung cầu và nguyên tắc lợi ích tương lai

Sự sử dụng không được phép về pháp lý và không thuộc về vật chất thìkhông được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất

Sự sử dụng vừa được phép về pháp lý, vừa về vật chất, vẫn cần có sựgiải thích của nhà thẩm định giá biện minh cho sự sử dụng đó là hợp lý Nókhông phải là sử dụng trong điều kiện bất bình thường hay có sự bi quan haylạc quan quá mức về khả năng sử dụng tài sản

Sau khi xác lập sự sủ dụng là hợp lý, thì cần kiểm tra về tính khả thi tàichính Sự sử dụng đó phải dẫn đến giá trị cao nhất

Có thể nói, trong thẩm định giá tài sản đặc biệt là thẩm định giá bấtđộng sản thì nguyên tắc này khá là quan trọng Noi riêng trong thẩm định giábất động sản thì nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở bốnmặt sau đây:

- Về mặt vật chất, bất động sản đó phải thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn

sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể)

- Về mặt pháp luật, bất động sản phải được sử dụng hợp pháp, được nhànước thừa nhận và bảo hộ

- Về mặt sử dụng, bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc chogiá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất

- Về mặt thời gian, bất động sản phải có thời gian cho thu nhập ròng caonhất là kéo dài nhất

1.4.2 Nguyên tắc cung cầu:

Giá trị thị trường của một tài sản được xác định bởi sự tác động qua lạicủa các lực lượng cung và cầu trên thị trường vào ngày thẩm định giá Ngượclại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản Giá trị củatài sản có xu hướng thay đổi tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung về tàisản Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu, trong đó cócác yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với nhữngthuộc tính của các tài sản khác Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêmnày được phản ánh trong cung cầu và giá trị tài sản Khi thẩm định giá cần lưu

ý rằng các lực lượng thị trường phải được phân tích và đánh giá cẩn thận về sựtác động của nó đến giá trị tài sản Khi phân tích các thông tin thị trường nhưcho thuê hay bán, cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khithực hiện các điều chỉnh

1.4.3 Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai:

Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai màtài sản mang lại cho nhà đầu tư Khi ước tính giá trị nên luôn luôn dựa trên cáctriển vọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ

Thẩm định giá làm nhiệm vụ dự kiến các lợi ích nhận được từ quyền sởhữu tài sản Những dự tính của người mua hay của chủ sở hữu có thể ảnhhưởng đến giá trị thị trường của tài sản Việc ước tính chính xác giá trị tài sảndựa trên các lợi ích dự kiến từ quyền sử dụng tài sản là vô cùng khó

PHẦN II – CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ THEO

PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP

2.1 Các bước tổng quát:

2.1.1 Nội dung phương pháp:

Phương pháp vốn hóa thu nhập là phương pháp sử dụng thu nhập đểước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của 1 năm Việc chuyểnhóa này được thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỉ suất vốn hóathích hợp hay nhân với hệ số thu nhập

2.1.2 Công thức:

V = I / RHoặc

V = I * GI

Trong đó: V : là giá trị tài sản

I : là thu nhập ròng trong 1 năm

R: là tỷ suất vốn hóa

GI: là hệ số thu nhập ( GI = 1/R )

2.1.3 Các bước tiến hành

- Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại

- Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loạithu nhập

- Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa thu nhập

Cụ thể:

2.1.3.1 Ước tính thu nhập từ tài sản:

Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tàisản Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhậpthực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu(EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình(BI)

 Xác định thu nhập ròng mang lại từ ( cho thuê) tài sản:

Thu nhập ròng từ tài sản được tính theo công thức sau:

Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) – Thất thu

do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa –Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản (chi phí hoạt động)

 Tổng thu nhập tiềm năng:

Là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100%công suất thiết kế Thẩm định viên về giá xác định tổng thu nhập tiềm năng từ

cho thuê tài sản cần định giá thông qua điều tra từ thị trường những tài sản chothuê tương tự với tài sản cần định giá Các tài sản cho thuê tương tự được xácđịnh bởi các yếu tố sau:

+ Đối với bất động sản: Tài sản cho thuê tương tự phải tương tự với tài sảncần thẩm định giá về mục đích sử dụng, hệ số sử dụng đất, tuổi đời kinh tế cònlại của công trình, và tỷ lệ về chi phí duy tu bảo dưỡng

+ Đối với máy móc thiết bị: Tài sản cho thuê tương tự phải tương tự với tàisản cần thẩm định giá về loại máy, thiết bị, về đặc điểm kinh tế - kĩ thuật chủyếu, về công suất, năng suất, độ chứa, và về mức độ hao mòn

 Xác định thất thu

do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa:được xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân với tổng thu nhậptiềm năng từ (cho thuê) tài sản Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống và dothanh toán dây dưa thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuêtương tự

 Xác định chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng tài sản:

Tùy từng loại tài sản mà thẩm định viên có thể xác định loại chi phí này theocác cách khác nhau

+ Đối với bất động sản: Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng gồm chi phí trựctiếp và chi phí gián tiếp Trong đó, chi phí trực tiếp là những chi phí cố định

mà chủ sở hữu bất động sản phải chi trả bất kể có khách thuê hay không (baogồm chi phí về thuế bất động sản, về bảo hiểm nhà cửa…) Còn chi phí giántiếp là những chi phí phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số lượng khách thuêbất động sản nhiều hay ít (bao gồm chi phí quản lý, chi phí mua ngoài, chi phísưởi ấm, điều hòa nhiệt độ, chi phí dọn vệ sinh, duy tu, chi phí tân trang)

+ Đối với máy móc thiết bị: chi phí duy tu, bảo dưỡng tài sản là chi phí duy tu,bảo dưỡng định kỳ máy thiết bị theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuênhằm bảo đảm máy thiết bị có thể hoạt động bình thường.

Cần lưu ý thẩm định viên xác định loại chi phí này thông qua điều tra từthị trường những bất động sản tương tự

2.1.3.2 Xác định tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập:

Tỷ suất vốn hóa thu nhập và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệgiữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường Điểm cơ bản là cáctài sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất

và vị trí với tài sản cần thẩm định giá

Có 3 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hóa, đó là:

 Phương pháp 1: tỷ suất vốn hóa được xác định theo công thức sau:

Tỷ suất vốn hóa= Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro+phụ phí rủi roTrong đó:

+ Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất Trái phiếuChính phủ kỳ hạn 10 năm

+ Phụ phí rủi ro: Phần lớn các nhà đầu tư thường thận trọng đối với rủi ro, do

đó họ thường yêu cầu 1 tỷ lệ hoàn vốn cao hơn đối với các khoản đầu tư mangtính chất rủi ro cao Mức chênh lệch giữa 1 tỷ lệ hoàn vốn cao với tỷ suất lợinhuận của các khoản đầu tư không rủi ro được gọi là phụ phí rủi ro Phụ phí

rủi ro bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh khoản Rủi ro kinh doanh: Là những biến động trong lợi nhuận do bản chất nghành nghề

kinh doanh của sự nghiệp Nói khác đi, đó là sự biến động về lợi nhuận củadoanh nghiệp Sự biến động về lợi nhuận doanh nghiệp là kết quả của doanh

thu bán hàng không ổn định và tỷ suất nợ trên vốn Rủi ro tài chính: Là rủi rokèm với hình thức đầu tư, một doanh nghiệp có tỷ suất nợ cao (hệ số đòn bẩycao) sẽ có rủi ro tài chính cao Rủi ro thanh khoản: Khả năng mua hoặc bánmột khoản đầu tư một cách nhanh chóng với mức giá chênh lệch không lớnđược gọi là tính thanh khoản Mức giá chênh lệch càng lớn thì rủi ro thanhkhoản càng cao.

Khi xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến, thẩm định viên về giá phải nghiên cứu kỹđặc điểm đối với từng vùng, từng cơ sở kinh tế của địa phương, đặc điểm củabất động sản và khả năng ổn định của người thuê

 Phương pháp 2: (phương pháp đầu tư):

Xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồivốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư vào tài sản Công thức xác định nhưsau:

M * Rm + (1 – M) * Re = RoTrong đó:

M: Tỷ trọng vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản.Rm: Tỷ suất thu hồi vốn

(1 – M): Tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tàisản

Re: Lãi suất kì vọng của nhà đầu tư

Ro: Tỷ suất vốn hóa

 Phương pháp 3: (Phương pháp so sánh):

Đây là phương pháp thường gặp nhất khi xác định tỷ suất vốn hóa.Theo phương pháp này, tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giáđược xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài

sản tương tự trên thị trường Tỷ suất vốn hóa của các tài sản này được tínhbằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán.

2.1.3.3 Áp dụng công thức vốn hóa thu nhập để xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá:

V = I / RHoặc

V = I * GI

Trong đó: V : là giá trị tài sản

I : là thu nhập ròng trong 1 năm

tỷ suất chiết khấu phù hợp

2.2.1 Ví dụ 1:

Cần thẩm định giá thị trường một căn nhà ở mặt tiền đường phố X.Hiện chủ sở hữu đang cho thuê toàn bộ căn nhà, doanh thu 360.000.000đ/năm, chi phí tu bổ, sửa chữa hằng năm là 10.000.000 đ, thuế 98.000.000 đ,

tỷ suất vốn hóa qua diều tra thị trường cho thấy lãi suất kì vọng đối với hoạtđộng cho thuê nhà phổ biến trên thị trường là 12% / năm

Với những dữ kiện như vậy, thu nhập ròng hằng năm từ việc cho thuêcăn nhà là:

đ Tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê = 960.000.000,0

đ

- Xác định tỷ lệ tổn thất do phòng trống và khách thuê nợ dây dưa:

Qua điều tra thị trường lân cận có 03 chung cư tương tự có các tỷ lệ phòng có khách thuê và trống như sau:

nguyên

nguyên có khách thuê

nguyên bỏ trống

Tỷ lệ trống (%)

Như vậy tỷ lệ phòng trống phổ biến là 9,0%

Qua điều tra thị trường tỷ lệ tổn thất do khách thuê nợ dây dưa là 1,0%

Do đó tổng thu nhập thực tế từ chung cư cần định giá là:

960.000.000 đ – (960.000.000 x 10%) = 864.000.000,0 đ