Phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam

Luận văn : Phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam

1.3 CƠ SỞ CỦA PHƯƠNG PHÁP……… 10

1.4 NGUYÊN TẮC ỨNG DỤNG CỦA PHƯƠNG PHÁP……… 10

PHẦN II – CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ THEO PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP……… ….13

2.1 CÁC BƯỚC TỔNG QUÁT……… 13

2.2 ỨNG DỤNG TRONG THỰC TẾ ………16

2.3 ĐÁNH GIÁ ƯU, NHƯỢC ĐIỂM ………20

PHẦN III – ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM……… 22

3.1 KHÁI QUÁT VỀ VIỆC ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN QUA……….22

3.2 NHỮNG HẠN CHẾ CHỦ YẾU KHI ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM……… 31

3.3 MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM KHẮC PHỤC NHỮNG HẠN CHẾ KHI ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM……… 32

KẾT LUẬN……… 34

DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 35

LỜI MỞ ĐẦU

Thẩm định giá là một nghề mới ở Việt Nam Trên thế giới đã có Ủy banthẩm định giá quốc tế và các nước Đông Nam Á đã có Hiệp hội thẩm định giáASEAN Các nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá được thiết lập về cơ bảngiống nhau ở nhiều nước từ trước những năm 1940 Và sau những năm 1940,thẩm định giá đã được thừa nhận như là một nghề chuyên nghiệp và độc lập nhưkế toán và kiểm toán Có thể nói thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa họcvề đánh giá giá trị của hàng hóa và dịch vụ Hoạt động thẩm định giá vô cùngquan trọng và cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường Thẩm địnhgiá đưa ra 5 phương pháp để định giá tài sản đó là phương pháp so sánh, phươngpháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, và phương pháp lợinhuận Mỗi phương pháp đều có những ưu điểm khuyết điểm và điều kiện ápdụng riêng Đặc biệt là phương pháp vốn hóa thu nhập đang được sử dụng nhiềutrong việc xác định giá trị tài sản nói chung và bất động sản nói riêng Để tìmhiểu rõ hơn phương pháp này em đã chọn đề tài “Phương pháp vốn hóa thu nhậptrong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bấtđộng sản ở Việt Nam”.

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là phương pháp vốn hóa thu nhập trongthẩm định giá tài sản và tình hình áp dụng phương pháp này trong thẩm định giábất động sản ở Việt Nam như thế nào Phạm vi nghiên cứu của đề tài là tập trungvào nghiên cứu việc vận dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm địnhgiá đất đai ở Việt Nam.

Mục đích nghiên cứu là hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản vềphương pháp vốn hóa thu nhập, liên hệ với thực tiễn Việt Nam hiện nay và đặcbiệt đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế của phương phápnày với việc vận dụng các phương pháp phân tích tổng hợp, logic và lịch sử,thống kê và so sánh…để nghiên cứu và phân tích.

Ngoài phần mục lục; lời mở đầu; kết luận, tài liệu tham khảo; nội dung củađề án gồm 3 phần:

Phần 1: Lý luận chung về phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tàisản.

Phần 2: Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp vốn hóa thu nhậpPhần 3: Áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất độngsản ở Việt Nam.

Trong quá trình tìm hiểu do hạn chế về trình độ và thông tin nên bài viếtcòn có những thiếu sót Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS VũMinh Đức đã hướng dẫn và giúp em hoàn thành đề tài này.

PHẦN I – LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THUNHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

1.1 NHỮNG KHÁI NIỆM CƠ BẢN

1.1.1 Khái niệm tài sản

Theo Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC), “Tài sản là mộtkhái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi nhuận có liên quanđến quyền sở hữu, bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu đượchưởng một số quyền lợi, lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó”

Có nhiều cách phân loại tài sản khác nhau:

+ Theo hình thái biểu hiện: Tài sản hữu hình và tài sản vô hình.+ Theo tính chất sở hữu: Tài sản công cộng và tài sản cá nhân.+ Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa.

+ Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản.

+ Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản di động.

Nói tới tài sản là phải đề cập đến quyền sở hữu tài sản Sở hữu tài sản baogồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu tài sản Sởhữu tài sản thông thường được hiện hữu bởi một số bằng chứng về sự sở hữu táchbiệt với vật chất Quyền sở hữu tài sản là một khái niệm pháp lý, gồm các quyphạm pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu trong xã hội Quyền sở hữu bao gồm:quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.

+ Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản.

+ Quyền sử dụng: là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản, quyềnđược hưởng những lợi ích mà tài sản mang lại.

+ Quyền định đoạt: là quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu, tặng,cho, cho vay, thừa kế…hoặc không thực hiện các quyền đó.

Như vậy, quyền sở hữu tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép chủ thểnhững khả năng khai thác lợi ích từ tài sản Các quyền càng lớn và càng rộng rãithì khả năng khai thác lợi ích càng cao Do vậy, muốn đánh giá một cách đúngđắn mức độ lợi ích tài sản mang lại cho chủ thể sử dụng thì nhất thiết phải xemxét đến quyền sở hữu tài sản cần thẩm định giá.

1.1.2 Quan niệm về giá cả

Giá cả là một khái niệm cần được hiểu rõ và chính xác trong thẩm định giátài sản Có nhiều cách tiếp cận và định nghĩa về giá cả Có thể là cách tiếp cậntheo quan điểm kinh tế học, tiếp cận từ phía người bán hay từ phía người mua.

Theo quan điểm kinh tế học:

Theo quan điểm này, giá cả được nghiên cứu một cách đúng đắn nhất bởiMarx và Anghen Dựa trên quan điểm lịch sử, Marx đã thực hiện một cuộc cáchmạng về học thuyết giá trị - lao động Marx cho rằng hàng hóa là sự thống nhấtbiện chứng của 2 mặt: giá trị sử dụng và giá trị Trong đó, giá trị sử dụng là côngdụng của sản phẩm có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người Còn giá trị làlao động xã hội của người sản xuất hàng hóa kết tinh trong hàng hóa Từ đó,Marx đã đưa ra công thức về giá trị hàng hóa đó là giá trị hàng hóa = c + v + m.Giá trị hàng hóa chính là giá trị xã hội được đo bằng thời gian lao động xã hộicần thiết để sản xuất ra hàng hóa.Qua việc phân tích các phạm trù giá trị đó,Marx đã đưa ra định nghĩa về giá cả như sau: “Giá cả là sự biểu hiện bằng tiềncủa giá trị hàng hóa”.

Nếu tiếp cận từ phía người bán:

Giá cả được định nghĩa rằng “Giá cả một hàng hóa, dịch vụ là khoản thunhập người bán nhận được về việc tiêu thụ sản phẩm đó” Trong hoạt động traođổi, người bán đóng vai trò cung ứng hàng hóa và dịch vụ thỏa mãn nhu cầu vàước muốn của người mua Bao giờ họ cũng muốn bán với giá cao nhất, cao hơngiá trị hàng hóa Bởi vì, càng bán được giá cao thì sau khi bù đắp hết chi phí sảnxuất, họ thu về khoản lợi nhuận càng lớn Mục tiêu của các nhà kinh doanh luônluôn là tối đa hóa lợi nhuận Tuy nhiên, trên thị trường trong một khoảng thờigian nhất định, chỉ chấp nhận mức giá phù hợp với giá trị hàng hóa Khi cung vàcầu có sự thay đổi thì mức giá cả cũng thay đổi theo và luôn xoay quanh giá trịcân bằng.

Đối với người bán, giá cả sản phẩm được thể hiện thông qua công thức sau:

Tổng doanh thuGiá cả của đơn vị hàng hóa, dịch vụ =

Số lượng hàng hóa, dịch vụ tiêu thụ

Nếu tiếp cận từ phía người mua:

Giá cả được định nghĩa “Giá cả của một sản phẩm hoặc dịch vụ là khoảntiền mà người mua phải trả cho người bán để được quyền sở hữu, sử dụng sảnphẩm hay dịch vụ đó”.

Trong trao đổi hàng hóa, dịch vụ, người mua là người có tiếng nói cuối cùng vềmột mức giá được thực hiện Người mua tham gia trao đổi nhằm tìm kiếm nhữnglợi ích mà hàng hóa và dịch vụ có thể thỏa mãn nhu cầu và ước muốn của họ Sốtiền mà người mua phải trả cho hàng hóa, dịch vụ chính là giá cả của hànghóa,dịch vụ đó.

Giá cả là chỉ số quan trọng được sử dụng trong quá trình lựa chọn và mua sảnphẩm Thích mua rẻ là xu hướng có tính quy luật trong ứng xử về giá của ngườimua Khi các điều kiện khác như nhau (chất lượng, mẫu mã, nhãn hiệu) ngườimua luôn tìm đến những người bán có mức giá đưa ra thấp nhất.

Giá cả là một yếu tố quan trọng nhiều khi mang tính quyết định đến việc ngườimua có mua sản phẩm hay không Tuy nhiên, ngoài yếu tố giá cả thì còn có cácyếu tố khác ảnh hưởng đến hành vi mua của họ đó chính là thu nhập, thị hiếu,trào lưu, tâm lý, phong tục, tập quán…

Từ việc nghiên cứu bản chất kinh tế của phạm trù giá cả, có thể rút ranhững đặc trưng cơ bản của giá cả thị trường như sau:

+ Giá cả thị trường được hình thành trên cơ sở giá trị thị trường.+ Giá cả thị trường là giá được thị trường chấp nhận.

+ Giá cả thị trường biểu hiện quan hệ trực tiếp giữa người mua và người bánhàng hóa.

+ Giá cả thị trường biểu hiện sự thống nhất giữa giá trị và giá trị sử dụng.

1.1.3 Khái niệm về thu nhập

Thu nhập là số tiền nhận được từ việc đầu tư tài sản Thu nhập, đặc biệtđối với các tài sản thương mại và công nghiệp, là một chỉ số quan trọng của giátrị, là cái đích quan trọng của nhà đầu tư Thu nhập then chốt cho các mục đíchđánh giá là thu nhập hoạt động thực, tức là thu nhập sau khi trừ đi các chi phíhoạt động.

1.1.4 Khái niệm thẩm định giá tài sản

Theo IVSC: Giá trị thể hiện qua giá cả của một hàng hóa hay dịch vụ đápứng nhu cầu Mức giá đó thể hiện khả năng lớn nhất đi đến thỏa thuận mua bángiữa bên mua và bên bán Giá trị tạo nên giá cả đưa ra trên những giả thiết màngười mua và người bán dễ đi đến thỏa thuận nhất Do đó, giá trị không phải làmột thực tế tồn tại, mà chỉ là một ước định mức giá có khả năng nhiều nhất sẽđược thanh toán cho một hàng hóa hoặc dịch vụ được đáp ứng cho mua bán ởmột thời điểm nhất định.

Việc sử dụng khái niệm giá trị và khẳng định các đặc tính tương ứng của nó có ýnghĩa quan trọng trong nghiên cứu khoa học của ngành thẩm định giá Một hànghóa và dịch vụ để có giá trị cần thiết phải có một số đặc tính pháp lý và kinh tếsau đây: có tính hữu ích, khan hiếm, yêu cầu về khả năng tài chính và có thểchuyển giao được.

Dựa trên những cách tiếp cận khác nhau mà thẩm định giá tài sản đượchiểu theo những cách khác nhau:

+ Theo Tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của mộtvật, của một tài sản, là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”+ Theo GS W Seabrooke – Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của cácquyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xácđịnh”

+ Theo Hiệp hội thẩm định giá Australia: “Thẩm định giá là việc xác định giá trịcủa bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mụcđích của thẩm định giá, là phân tích các dữ liệu thị trường và so sánh với tài sảnđược yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”

+ Theo GS Lin Lan Yuan – Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật haykhoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tạimột thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xemxét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựachọn”

+ Theo pháp lệnh giá Việt Nam: “Thẩm định giá là đánh giá hoặc đánh giá lại giátrị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theotiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”

Có thể nói, dù hiểu theo cách nào thì hoạt động thẩm định giá cũng đóng mộtvai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường Mục tiêu của thẩm định giá phảnánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một mục đích nhất định, nó ảnh hưởng có tínhquyết định đến việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá của các nhà thẩm định.Sự định giá được yêu cầu trong rất nhiều trường hợp Một số mục tiêu chính củathẩm định giá chuyên nghiệp có thể kể đến đó là:

 Thẩm định giá cho các mục đích của chính quyền Thẩm định giá để thuê mướn

 Thẩm định giá để bảo hiểm

 Thẩm định giá cho báo cáo tài chính Thẩm định giá cho mục đích đầu tư Thẩm định giá cho mục đích cầm cố

 Thẩm định giá cho mục đích cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước Thẩm định giá cho máy móc và thiết bị

 Thẩm định giá trị tài sản vô hình

1.1.5 Khái niệm phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản

Trong thẩm định giá tài sản, phương pháp thu nhập là phương pháp thẩmđịnh giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thểnhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản để ước tínhgiá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sảnđầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên cóthể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiếtkhấu phù hợp.

Phương pháp thu nhập được chia làm hai phương pháp Phương pháp thứnhất là phương pháp vốn hóa thu nhập áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tàisản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn Phương phápthứ hai là phương pháp dòng tiền chiết khấu áp dụng đối với trường hợp thu nhậptừ tài sản đầu tư qua các năm là khác nhau.

1.1.6. Khái niệm phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản

Như đã nói ở trên, phương pháp vốn hóa thu nhập là một trong hai phươngpháp thu nhập Phương pháp vốn hóa thu nhập là một cách tiếp cận tĩnh hoặc trực

tiếp trong đó sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóalợi tức của một năm Phương pháp này căn cứ vào dòng tiền đơn lẻ theo thời gianlâu dài vĩnh viễn.

1.1.7 Một số thuật ngữ liên quan

- Tỷ suất vốn hóa: là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập vàgiá trị của tài sản Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 1 năm hoạt động trên tổnggiá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản.

- Hệ số vốn hóa: là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa.

- Tỷ suất chiết khấu: là một phân số dùng để chuyển đổi dòng thu nhập dự tínhtrong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản Tỷ suất chiết khấu có thể là: tỷsuất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kì đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốnnội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực.

- Trong phương pháp vốn hóa thu nhập sử dụng các loại tỷ lệ vốn hóa khác nhau,có thể kể đến một số loai tỷ lệ vốn hóa sau:

+ Tỷ lệ lãi (i): là lãi thu được trên một đơn vị vốn đầu tư và nó phải đủ cao để thuhút vốn đối với một loại đầu tư cụ thể Tỷ lệ này xác định dựa trên giả thiết chorằng tài sản không bị hư hỏng Nó không bao gồm sự suy giảm giá trị trongtương lai hoặc sự tái tạo lại Tỷ lệ lãi là một hiện tượng thị trường, nó khác nhautùy theo số lượng cung và cầu, với các đặc tính chất lượng của tài sản đầu tư.+ Tỷ lệ vốn hóa (R): biểu thị mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thực của mộttài sản và giá trị hoặc giá bán tài sản đó.

+ Tỷ lệ vốn hóa toàn bộ (Ro): là tỷ lệ chỉ ra mối quan hệ giữa thu nhập hoạt độngthực của toàn bộ tài sản ( đất và công trình) với giá trị hoặc giá bán của toàn bộtài sản Theo quy tắc, tỷ lệ vốn hóa toàn bộ luôn lớn hơn tỷ lệ vốn hóa của đất vànhỏ hơn tỷ lệ vốn hóa của công trình.

+ Tỷ lệ vốn hóa công trình: là tỷ lệ thu nhập hoạt động thực của công trình đốivới giá trị hoặc giá bán của công trình Trong đó thu nhập của công trình phảibao gồm cả lãi trên đầu tư và khấu hao của công trình đầu tư trên tuổi kinh tế cònlại của công trình hoặc giai đoạn chiếm hữu dự kiến.

+ Tỷ lệ vốn hóa đất (RI): là tỷ lệ của thu nhập hoạt động thực nhận được từ đấtđối với giá trị hay giá bán của đất

+ Tỷ lệ khấu hao hoặc tỷ lệ tái đầu tư (1/Sn): là tỷ lệ cung cấp một sự hoàn vốnhoặc tái tạo đầu tư trên tuổi thọ kinh tế của tài sản Đôi khi nó được coi như làyếu tố quỹ trả nợ và có thể áp dụng trên giai đoạn ngắn hơn tuổi thọ kinh tế củatài sản.

1.2 THỰC CHẤT CỦA PHƯƠNG PHÁP

Phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản thực chất làphương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóalợi tức của 1 năm Việc chuyển hóa này được thực hiện đơn giản bằng cách chiathu nhập cho tỉ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.

1.3 CƠ SỞ CỦA PHƯƠNG PHÁP

Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương laicó thể nhận được từ tài sản, và dựa trên những giả thiết sau:

1.4.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản không thể thiếuđược của sự ước tính giá trị thị trường và do đó là của thẩm định giá Sự sử dụngtốt nhất và cao nhất là sự sử dụng có thể nhất của một tài sản thuộc về vật chất,được sử dụng một cách hợp lý, được phép về pháp lý, khả thi về tài chính và nómang lại giá trị cao nhất cho tài sản cần thẩm định giá.

Sự sử dụng không được phép về pháp lý và không thuộc về vật chất thìkhông được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất.

Sự sử dụng vừa được phép về pháp lý, vừa về vật chất, vẫn cần có sự giảithích của nhà thẩm định giá biện minh cho sự sử dụng đó là hợp lý Nó khôngphải là sử dụng trong điều kiện bất bình thường hay có sự bi quan hay lạc quanquá mức về khả năng sử dụng tài sản

Sau khi xác lập sự sủ dụng là hợp lý, thì cần kiểm tra về tính khả thi tàichính Sự sử dụng đó phải dẫn đến giá trị cao nhất.

Có thể nói, trong thẩm định giá tài sản đặc biệt là thẩm định giá bất độngsản thì nguyên tắc này khá là quan trọng Noi riêng trong thẩm định giá bất độngsản thì nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở bốn mặt sauđây:

- Về mặt vật chất, bất động sản đó phải thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sửdụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể).

- Về mặt pháp luật, bất động sản phải được sử dụng hợp pháp, được nhànước thừa nhận và bảo hộ.

- Về mặt sử dụng, bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giátrị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.

- Về mặt thời gian, bất động sản phải có thời gian cho thu nhập ròng caonhất là kéo dài nhất.

1.4.2 Nguyên tắc cung cầu

Giá trị thị trường của một tài sản được xác định bởi sự tác động qua lại củacác lực lượng cung và cầu trên thị trường vào ngày thẩm định giá Ngược lại, giátrị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản cóxu hướng thay đổi tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung về tài sản Giá trịcủa tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu, trong đó có các yếu tố vềđặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính củacác tài sản khác Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánhtrong cung cầu và giá trị tài sản Khi thẩm định giá cần lưu ý rằng các lực lượngthị trường phải được phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của nó đến giátrị tài sản Khi phân tích các thông tin thị trường như cho thuê hay bán, cần thiếtphải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.

1.4.3 Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai

Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai mà tàisản mang lại cho nhà đầu tư Khi ước tính giá trị nên luôn luôn dựa trên các triểnvọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ.

Thẩm định giá làm nhiệm vụ dự kiến các lợi ích nhận được từ quyền sởhữu tài sản Những dự tính của người mua hay của chủ sở hữu có thể ảnh hưởngđến giá trị thị trường của tài sản Việc ước tính chính xác giá trị tài sản dựa trêncác lợi ích dự kiến từ quyền sử dụng tài sản là vô cùng khó.

PHẦN II – CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ THEO PHƯƠNGPHÁP VỐN HÓA THU NHẬP

2.1 CÁC BƯỚC TỔNG QUÁT

2.1.1 Nội dung phương pháp

Phương pháp vốn hóa thu nhập là phương pháp sử dụng thu nhập để ướctính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của 1 năm Việc chuyển hóa nàyđược thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỉ suất vốn hóa thích hợphay nhân với hệ số thu nhập.

2.1.2 Công thức

V = I / RHoặc

V = I * GITrong đó: V : là giá trị tài sản

I : là thu nhập ròng trong 1 năm R: là tỷ suất vốn hóa

GI: là hệ số thu nhập ( GI = 1/R )

2.1.3 Các bước tiến hành

- Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại

- Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thunhập

- Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa thu nhập

Cụ thể:

2.1.3.1 Ước tính thu nhập từ tài sản

Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tàisản Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhậpthực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu (EI),thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI).

 Xác định thu nhập ròng mang lại từ ( cho thuê) tài sản:Thu nhập ròng từ tài sản được tính theo công thức sau:

Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) – Thất thu dotài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa – Chi phívận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản (chi phí hoạt động).

 Tổng thu nhập tiềm năng:

Là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100%công suất thiết kế Thẩm định viên về giá xác định tổng thu nhập tiềm năng từcho thuê tài sản cần định giá thông qua điều tra từ thị trường những tài sản chothuê tương tự với tài sản cần định giá Các tài sản cho thuê tương tự được xácđịnh bởi các yếu tố sau:

+ Đối với bất động sản: Tài sản cho thuê tương tự phải tương tự với tài sản cầnthẩm định giá về mục đích sử dụng, hệ số sử dụng đất, tuổi đời kinh tế còn lạicủa công trình, và tỷ lệ về chi phí duy tu bảo dưỡng.

+ Đối với máy móc thiết bị: Tài sản cho thuê tương tự phải tương tự với tài sảncần thẩm định giá về loại máy, thiết bị, về đặc điểm kinh tế - kĩ thuật chủ yếu, vềcông suất, năng suất, độ chứa, và về mức độ hao mòn.

 Xác định thất thu

do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa: đượcxác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân với tổng thu nhập tiềmnăng từ (cho thuê) tài sản Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống và do thanh toándây dưa thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự.

 Xác định chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng tài sản:

Tùy từng loại tài sản mà thẩm định viên có thể xác định loại chi phí này theo cáccách khác nhau.

+ Đối với bất động sản: Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng gồm chi phí trực tiếpvà chi phí gián tiếp Trong đó, chi phí trực tiếp là những chi phí cố định mà chủsở hữu bất động sản phải chi trả bất kể có khách thuê hay không (bao gồm chi phívề thuế bất động sản, về bảo hiểm nhà cửa…) Còn chi phí gián tiếp là những chiphí phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiềuhay ít (bao gồm chi phí quản lý, chi phí mua ngoài, chi phí sưởi ấm, điều hòanhiệt độ, chi phí dọn vệ sinh, duy tu, chi phí tân trang).

+ Đối với máy móc thiết bị: chi phí duy tu, bảo dưỡng tài sản là chi phí duy tu,bảo dưỡng định kỳ máy thiết bị theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuênhằm bảo đảm máy thiết bị có thể hoạt động bình thường.

Cần lưu ý thẩm định viên xác định loại chi phí này thông qua điều tra từthị trường những bất động sản tương tự.

2.1.3.2 Xác định tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thunhập

Tỷ suất vốn hóa thu nhập và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệgiữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường Điểm cơ bản là các tàisản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vịtrí với tài sản cần thẩm định giá.

Có 3 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hóa, đó là:

 Phương pháp 1: tỷ suất vốn hóa được xác định theo công thức sau:

Tỷ suất vốn hóa= Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro+phụ phí rủi roTrong đó:

+ Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất Trái phiếuChính phủ kỳ hạn 10 năm.

+ Phụ phí rủi ro: Phần lớn các nhà đầu tư thường thận trọng đối với rủi ro, do đóhọ thường yêu cầu 1 tỷ lệ hoàn vốn cao hơn đối với các khoản đầu tư mang tínhchất rủi ro cao Mức chênh lệch giữa 1 tỷ lệ hoàn vốn cao với tỷ suất lợi nhuậncủa các khoản đầu tư không rủi ro được gọi là phụ phí rủi ro Phụ phí rủi ro bao

gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh khoản Rủi ro kinh doanh:

Là những biến động trong lợi nhuận do bản chất nghành nghề kinh doanh của sựnghiệp Nói khác đi, đó là sự biến động về lợi nhuận của doanh nghiệp Sự biếnđộng về lợi nhuận doanh nghiệp là kết quả của doanh thu bán hàng không ổnđịnh và tỷ suất nợ trên vốn Rủi ro tài chính: Là rủi ro kèm với hình thức đầu tư,một doanh nghiệp có tỷ suất nợ cao (hệ số đòn bẩy cao) sẽ có rủi ro tài chính cao.Rủi ro thanh khoản: Khả năng mua hoặc bán một khoản đầu tư một cách nhanhchóng với mức giá chênh lệch không lớn được gọi là tính thanh khoản Mức giáchênh lệch càng lớn thì rủi ro thanh khoản càng cao.

Khi xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến, thẩm định viên về giá phải nghiên cứu kỹ đặcđiểm đối với từng vùng, từng cơ sở kinh tế của địa phương, đặc điểm của bấtđộng sản và khả năng ổn định của người thuê.

 Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư):

Xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốnvà lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư vào tài sản Công thức xác định như sau:

M * Rm + (1 – M) * Re = RoTrong đó:

M: Tỷ trọng vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản.Rm: Tỷ suất thu hồi vốn.

(1 – M): Tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản.Re: Lãi suất kì vọng của nhà đầu tư.

Ro: Tỷ suất vốn hóa.

 Phương pháp 3 (Phương pháp so sánh):

Đây là phương pháp thường gặp nhất khi xác định tỷ suất vốn hóa Theophương pháp này, tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá đượcxác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tươngtự trên thị trường Tỷ suất vốn hóa của các tài sản này được tính bằng cách lấythu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán.

2.1.3.3 Áp dụng công thức vốn hóa thu nhập để xác định giá trị tài sản cầnthẩm định giá

V = I / RHoặc

V = I * GITrong đó: V : là giá trị tài sản

I : là thu nhập ròng trong 1 năm R: là tỷ suất vốn hóa

GI: là hệ số thu nhập ( GI = 1/R )2.2 ỨNG DỤNG TRONG THỰC TẾ

Trong thực tế, phương pháp vốn hóa thu nhập được áp dụng đối với nhữngtài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư ( bất động sản,

động sản, doanh nghiệp, tài chính ) mà thẩm định viên có thể dự báo được thunhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp.

2.2.1 Ví dụ 1

Cần thẩm định giá thị trường một căn nhà ở mặt tiền đường phố X Hiệnchủ sở hữu đang cho thuê toàn bộ căn nhà, doanh thu 360.000.000 đ/năm, chi phítu bổ, sửa chữa hằng năm là 10.000.000 đ, thuế 98.000.000 đ, tỷ suất vốn hóa quadiều tra thị trường cho thấy lãi suất kì vọng đối với hoạt động cho thuê nhà phổbiến trên thị trường là 12% / năm.

Với những dữ kiện như vậy, thu nhập ròng hằng năm từ việc cho thuê cănnhà là:

360.000.000 – 10.000.000 – 98.000.000 = 252.000.000 đTừ đó tính được giá trị thị trường của căn nhà là:

đ

đ- Xác định tỷ lệ tổn thất do phòng trống và khách thuê nợ dây dưa:

Qua điều tra thị trường lân cận có 03 chung cư tương tự có các tỷ lệ phòng có kháchthuê và trống như sau:

Chung cưSốđơnnguyên