MỤC LỤC
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu, trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác. Khi phân tích các thông tin thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.
Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) – Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa – Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản (chi phí hoạt động). + Đối với bất động sản: Tài sản cho thuê tương tự phải tương tự với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, hệ số sử dụng đất, tuổi đời kinh tế còn lại của công trình, và tỷ lệ về chi phí duy tu bảo dưỡng. + Đối với máy móc thiết bị: Tài sản cho thuê tương tự phải tương tự với tài sản cần thẩm định giá về loại máy, thiết bị, về đặc điểm kinh tế - kĩ thuật chủ yếu, về công suất, năng suất, độ chứa, và về mức độ hao mòn.
Trong đó, chi phí trực tiếp là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản phải chi trả bất kể có khách thuê hay không (bao gồm chi phí về thuế bất động sản, về bảo hiểm nhà cửa…). Còn chi phí gián tiếp là những chi phí phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít (bao gồm chi phí quản lý, chi phí mua ngoài, chi phí sưởi ấm, điều hòa nhiệt độ, chi phí dọn vệ sinh, duy tu, chi phí tân trang). + Đối với máy móc thiết bị: chi phí duy tu, bảo dưỡng tài sản là chi phí duy tu, bảo dưỡng định kỳ máy thiết bị theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê nhằm bảo đảm máy thiết bị có thể hoạt động bình thường.
Khi xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến, thẩm định viên về giá phải nghiên cứu kỹ đặc điểm đối với từng vùng, từng cơ sở kinh tế của địa phương, đặc điểm của bất động sản và khả năng ổn định của người thuê. Trong thực tế, phương pháp vốn hóa thu nhập được áp dụng đối với những tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư ( bất động sản,. động sản, doanh nghiệp, tài chính ) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp.
Mức giá này là một căn cứ để xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá đất cụ thể. Có ba phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa và trong từng trường hợp cụ thể mà nhà thẩm định phải chọn phương pháp nào sao cho phù hợp và cho kết quả chính xác. Thứ hai, phương pháp này dựa trên những giả định như: thu nhập là vĩnh viễn và rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định.
Mà trên thực tế thì dòng tiền không phải lúc nào cũng ổn định và rủi ro là bất biến nên đôi khi kết quả thẩm định giá chưa chính xác lắm. Một nhược điểm tiếp theo đó là có thể thiếu cơ sở cho dự báo những khoản thu nhập tương lai và kết quả thẩm định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các nhân tố tính toán. Việc dự báo những khoản thu nhập trong tương lai phụ thuộc vào việc dự báo các tình huống về kinh tế, chính trị, môi trường…và để có thể dự báo một cách chính xác khoản thu nhập từ tài sản thì các thẩm định viên cần nhanh nhạy trong việc cập nhật các dự báo của cơ quan chức năng, các quy hoạch phát triển, hay các đánh giá hiện trạng về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội.
Về chính sách pháp luật: Vừa qua Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản có hiệu lực từ ngày 1/7/2009, nội dung sửa đổi, bổ sung lần này tập trung ở các phạm vi điều chỉnh, bao gồm các luật: Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật DN và Luật Bảo vệ môi trường, Luật Đất đai và Luật Nhà ở; Đồng thời Chính phủ đã ban hành các cơ chế đầu tư kinh doanh nhà ở cho sinh viên ở các trường đại học, cao đẳng thuê; nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp, khu chế xuất thuê, thuê mua; nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị. Tuy nhiên còn nhiều nội dung liên quan tới Luật Đất đai đang cần sửa đổi, bổ sung kịp thời (mặc dù Chính phủ đã có Nghị quyết giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường) như vấn đề các tổ chức trong nước được quyền trả tiền thuê đất một lần như tổ chức nước ngoài; những vấn đề về tài chính đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu BĐS. Nếu như trên thế giới, theo thông lệ quốc tế, các phương pháp định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng bao gồm ba phương pháp: phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh và phương pháp chi phí thì ở Việt Nam có 5 phương pháp định giá bất động sản đó là phương pháp so sánh, chi phí, thu nhập, thặng dư và lợi nhuận.
Mặc dù việc áp dụng phương pháp này cho kết quả tương đối chính xác song vẫn có một số bất cập như: theo thông tư 114/2004 hướng dẫn, thì lấy thu nhập hằng năm bằng cách lấy thu nhập bình quân trong 3 năm hoặc lấy thu nhập của năm ngay trước thời điểm xác định giá đất, điều này cho thấy sẽ làm giảm tính chính xác của kết quả thẩm định; hay vấn đề lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng dùng để ước tính giá đất nhiều. Lý do mà tỉnh không sử dụng phương pháp này được giải thích như sau: tại tỉnh Đắc Lắc do đất nông nghiệp chủ yếu là đất đỏ bazan nên rất thích hợp để trồng một số cây công nghiệp dài ngày như: cà phê, cao su, hồ tiêu…các loại cây trồng này có lợi nhuận khá cao, đặc biệt là cao su nên mỗi năm lãi trên 20 triệu đồng/ha, nếu xác định giá đất theo phương pháp vốn hóa thu nhập thì giá đất phải trên 300 triệu đồng/ha, trong khi đó giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường là khoảng 60-70 triệu đồng/ha như vậy kết quả xác định giá đất theo phương pháp thu nhập khác xa với giá nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường. Có thể nói, một trong số những hạn chế của phương pháp vốn hóa thu nhập khi áp dụng cho việc định giá bất động sản ở nước ta đó là các tham số để tính toán giá trị bất động sản đòi hỏi độ chính xác cao trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự tính trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế nhất là trong điều kiện nước ta hiện nay còn nhiều bất cập trong công tác thống kê và dự báo.
Ví dụ: Hiện tại khu đất của Nhà nước cho thuê theo mức giá quy định thì có xem đây là thu nhập của khu đất hay không, hay mức giá cho thuê chưa phù hợp vì có nhiều yếu tố tác động hoặc xét tới yếu tố quy hoạch tương lai, ngay cả đối với các khu đất lớn có dự án thực hiện theo quy hoạch khu chung cư căn hộ cao tầng chẳng hạn thì việc áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập gặp rất nhiều khó khăn và bất cập. Hiện nay, một số văn bản về hướng dẫn định giá bất động sản cũng đã được ban hành, tuy vậy công việc định giá bất động sản là vô cùng phức tạp, đòi hỏi khả năng phân tích cũng như việc thu thập dữ liệu tương đối công phu do đó cần phải có những hướng dẫn chi tiết, cụ thể về các phương pháp định giá, trường hợp áp dụng cũng như lựa chọn thu thập số liệu để tạo điều kiện cho việc thực hiện cũng như giám sát thực hiện nhằm phục vụ tốt nhất cho công cuộc phát triển kinh tế và quản lý xã hội.