DỤNG PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Với những hạn chế khi áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở nước ta có thể đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục phần nào những hạn chế đó. Những giải pháp đó là:
• Phát triển thị trường bất động sản Việt Nam bằng các giải pháp như: Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật, rà soát các quy định chồng chéo, chưa phù hợp. Ban hành các quy phạm pháp luật Việt Nam chưa có; hoàn thiện chính sách thuế; cân đối cung - cầu trong thị trường BĐS nhằm ổn định an sinh xã hội; hoàn thiện cơ cấu tổ chức; hệ thống thông tin cho thị trường BĐS; đảm bảo thị trường BĐS hoạt động công khai minh bạch; đổi mới và nâng cao vai trò quản lý nhà nước.
• Thẩm định viên cần thu thập những chứng cứ thương vụ chính xác và trong việc phân tích các thương vụ cần chú ý điều chỉnh các vấn đề về vị trí, tuổi thọ, chất lượng, diện tích, tiện nghi, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai,…để có được kết quả thẩm định chính xác nhất.
• Thẩm định viên cần có những kiến thức kinh doanh về lĩnh vực bất động sản cũng như thông tin thị trường bất động sản, thường xuyên cập nhật thông tin mới nhất về tất cả các lĩnh vực như: kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội. Đặc biệt, trau dồi khả năng dự báo các tình huống để có thể dự báo các khoản thu nhập trong tương lai chính xác từ đó cho kết quả thẩm định giá đáng tin cậy nhất.
• Kết hợp với những phương pháp khác để có kết quả chính xác hơn, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán.
• Mặc dù hiện nay đã có một số văn bản về hướng dẫn định giá bất động sản đã được ban hành như: hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam năm 2005, nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. thông tư 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định 188/2004/NĐ-CP. Tuy vậy vẫn tồn tại một số bất cập và cần sự bổ sung, hoàn thiện những văn bản đó.
Nói tóm lại, ngành thẩm định giá ở nước ta còn hết sức mới mẻ. Với nhu cầu ngày càng cao như hiện nay, thì ngành thẩm định giá có những cơ hội và phát triển song không tránh khỏi những thách thức. Hiểu rõ được các phương pháp và vận dụng một cách phù hợp không phải là điều dễ dàng. Đặc biệt với phương pháp vốn hóa thu nhập như hiện nay, bên cạnh những ưu điểm còn có những mặt hạn chế. Ở nước ta, định giá bất động sản là việc làm rất phức tạp, mang tính chuyên môn cao và hiện tại gặp nhiều khó khăn bởi lẽ thị trường bất động sản còn còn nhiều vấn đề bất cập. Các chính sách về bất động sản đang trong quá trình hoàn thiện. Hiện nay, một số văn bản về hướng dẫn định giá bất động sản cũng đã được ban hành, tuy vậy công việc định giá bất động sản là vô cùng phức tạp, đòi hỏi khả năng phân tích cũng như việc thu thập dữ liệu tương đối công phu do đó cần phải có những hướng dẫn chi tiết, cụ thể về các phương pháp định giá, trường hợp áp dụng cũng như lựa chọn thu thập số liệu để tạo điều kiện cho việc thực hiện cũng như giám sát thực hiện nhằm phục vụ tốt nhất cho công cuộc phát triển kinh tế và quản lý xã hội.
Trong bài viết này em mới chỉ đề cập đến một số vấn đề nhỏ về phương pháp vốn hóa thu nhập và tình hình áp dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản Việt Nam mà cụ thể trong xác định giá đất. Do hạn chế về trình độ và quá trình thu thập thông tin nên bài viết còn nhiều thiếu sót. Qua đây, em mong thầy cô có những đánh giá và ý kiến đóng góp để em có hiểu biết sâu sắc hơn về vấn đề này.
Để hoàn thành đề án này, em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của thầy giáo TS. Vũ Minh Đức. Em xin chân thành cảm ơn thầy đã giúp em hoàn thành đề án này một cách tốt nhất.
1. Sơn Bách (17/5/2010), Thị trường bất động sản 2010: Phục hồi mạnh,
www.vietnamplus.vn.
2. Bộ tài chính (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá.
3. Bộ tài chính (8/2006), Tài liệu hội thảo các phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam.
4. Bộ tài chính (11/2005), Tài liệu bồi dưỡng phương pháp định giá đất và bất động sản.
5. Bộ tài chính (18/4/2005), Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
6. Bộ tài chính (26/11/2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
7. Chính phủ (16/11/2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
8. Trần Kim Chung (21/2/2010), 9 giải pháp cho thị trường bất động sản, www.dothi.net.
9. TS. Nguyễn Minh Hoàng (2008), Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp.
10. Đoàn Văn Trường (2009), Tuyển tập các phương pháp thẩm định giá trị tài sản.
11.TS. Nguyễn Phạm Quang Tú, Một số phương pháp định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường.