Bài báo cáo mô tả chứng thư thẩm định giá nhà phố theo phương pháp so sánh. Bất động sản nằm ở trung tâm thành phố hồ chí minh thuộc khu vực kinh doanh sôi động với nhiều lượi ích công cộng, thuộc khu dân cư hiện hữu, cách hẻm phụ bê tông rộng 1.8 đến 2m. Gần trường học, bệnh viện, chợ .......
Nhóm Học viên K69 Tp.HCM, ngày 23 tháng 04 năm 2015 CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Số: 1234/2015/BĐS Khách hàng yêu cầu: Ông Đinh Mạnh Phú Tài sản cần thẩm định giá: Quyền sử dụng đất công trình xây dựng Địa điểm thẩm định giá: Số 49 Lê Lai, Phường 4, Quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh Mục đích thẩm định giá: mua bán Thời điểm thẩm định giá: tháng năm 2015 Nhóm Học viên K69 NỘI DUNG THẨM ĐỊNH Cơ sở giá trị: Chứng thư thẩm định giá Công ty thẩm định giá XYZ lập cách khoa học chuyên nghiệp dựa sở tiêu chuẩn sau: 1.1 Cơ sở pháp lý làm tảng thẩm định giá: STT Tên văn Số/Ngày ban hành Nội dung Luật Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 01/01/2013 Về giá Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 Về đất đai Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Về xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật liên quan đến đầu tư xây dựng Luật nhà Bộ luật dân Luật kinh doanh bất động sản số 38/2009/QH12 Ngày 19/6/2009 số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 số 33/2005/QH11 Từ 05/05 đến 14/6/2005 số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Về xây dựng Về nhà Về dân Về kinh doanh bất động sản Nghị định phủ Nghị định Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Nhóm Học viên K69 ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 10 11 12 Nghị định Nghị định Nghị định 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 số 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 sửa đổi, bổ sung Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng năm 2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà quy định chi tiết thi hành số điều Luật Giá thẩm định giá quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Giá Thông tư, định, công văn 13 Quyết định 14 15 16 Quyết định Quyết định Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 số 60/2013/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 Về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) Về vi ệ c b a n hà n h ti ê u chu ẩ n th ẩ m đ ịn h gi (đ ợ t 3) Ban hành Quy định giá loại đất địa bàn Tp.HCM năm 2013 Các văn khác 17 Hợp đồng dịch vụ số 8080/XYZ-TĐG ngày 20/04/2015 Hợp đồng tư vấn – dịch vụ thẩm định giá Cơng ty thẩm định giá XYZ Ơng Đinh Mạnh Phú Nhóm Học viên K69 Giấy chứng nhận 18 quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Số vào sổ 4332/2003 Cấp UBND Quận Gò Vấp ngày 06/5/2003 - Căn việc thẩm định trạng thực tế khảo sát thị trường thời điểm thẩm định 23/04/2015; - Công ty Thẩm định giá XYZ tiến hành thẩm định phát hành chứng thư thẩm định giá 1.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá: - Căn vào mục đích thẩm định giá đặc điểm tài sản, Công ty Thẩm định giá XYZ chọn sở giá trị thị trường để thẩm định giá - “Giá trị thị trường” tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường (TDDGVN01) 1.3 Các nguyên tắc sử dụng thẩm định giá: 1.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu nhất: Việc sử dụng tốt có hiệu tài sản đạt mức hữu dụng tối đa hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, cho phép mặt kỹ thuật, pháp lý, tài đem lại giá trị lớn cho tài sản 1.3.2 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Giá trị tài sản xác định việc dự tính khả sinh lợi tương lai 1.3.3 Các nguyên tắc khác: Thay thế, đóng góp, cung - cầu… Đặc điểm tài sản thẩm định giá: 2.1 Đặc điểm pháp lý: - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Số vào sổ 4332/2003 Cấp UBND Quận Gò Vấp, TP Hồ Chí Minh ngày 06/5/2003 - Người đứng tên chủ quyền: Ông Đinh Mạnh Phú, Bà Lý Thị Kim Dung - 2.2 Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: 2.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất: - Vị trí địa lý: + Bất động sản nằm mặt tiền đường Lê Lai; Bất động sản nằm khu vực kinh doanh sơi động, có nhiều lợi ích cơng cộng Bất động sản giáp hẻm phụ bê tông rộng không từ 1,8 – 2m, bất động sản thẩm định nằm mặt đường (bê tơng rộng khoảng 3-6m) Nhóm Học viên K69 + Bất động sản thuộc khu dân cư hữu + Bất động sản nằm vị trí đắc địa trung tâm Gò Vấp, Thuận lợi cho việc giao thương + Bất động sản nằm cách Bệnh viện 175 1.500m, cách trường mầm non Bán Công 4A 700m, cách trường tiểu học Hạnh Thông 650m, cách trường Đại Học Cơng Nghiệp Thành Phố Hồ Chí Minh 750m, cách chợ Gò Vấp 1000m - Diện tích khn viên: 60,8m2 (rộng: # 4m; Dài: #14,82m, hình chữ nhật) - Mục đích sử dụng đất: đất ở, thời hạn sử dụng: lâu dài - Hiện trạng: Bất động sản ở, mức độ bảo dưỡng tương đối - Khu vực không bị ngập nước triều cường 2.3 Đặc điểm cơng trình xây dựng: Tên hạng mục Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật - Cấu trúc: nhà phố, nhà - Nội thất: Nền lát gạch men, tường gạch, mái tôn, cửa vào sắt kính, thiết bị vệ sinh loại thường Nhà phố - Diện tích 59,3m2 Chất lượng lại: 40% Phương thức tiến hành: - Thẩm định trạng bất động sản Công ty Bất động sản XYZ thực hướng dẫn khách hàng; - Các hồ sơ, tài liệu thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá thu thập thị trường thông tin từ ngân hàng liệu Công ty Bất động sản XYZ - Các hồ sơ, tài liệu thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá khách hàng yêu cầu thẩm định cung cấp - Tham khảo, nghiên cứu, phân tích so sánh giá thị trường thời điểm tháng năm 2015 Ứng dụng phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh: theo định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Bộ trưởng Bộ tài Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá dựa trên sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua bán thị trường điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định Nhóm Học viên K69 giá,để ước tính xác định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định Công ty Thẩm định giá XYZ tìm tài sản so sánh với tài sản thẩm định Vị trí tài sản so sánh nằm đường Lê Lai Công ty Thẩm định giá XYZ tiến hành khảo sát đưa kết sau: Tên tài sản STT Địa TSSS TSSS 49 Lê Lai, Phường 4, Quận Gò Vấp 65/6 Lê Lai, Phường 3, Quận Gò Vấp 55 Lê Lai, Phường 3, Quận Gò Vấp 66/28 Lê Lai, Phường 3, Quận Gò Vấp 4,5 tỷ tỷ 2,85 tỷ 29,699tr/m2 44,957tr/m2 31,061/m2 Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng 100% 100% 100% 100% - - - - - - - - 4m 4,83m 2,55m 4m 100% 104% 89% 100% - -3,8% +12,4% - - -1,129 +5,575 - 14,82m 23,12m 16m 18m 100% 95% 100% 96% - +5,26% - +4,2% - +1,562 - +1,294 Giá Đơn giá so sánh (đồng/m2) Pháp lý Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Giá điều chỉnh (trđ/m2) Chiều rộng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Giá điều chỉnh (trđ/m2) Chiều dài Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Giá điều chỉnh (trđ/m2) TSSS TSTĐ Nhóm Học viên K69 Hình dáng Vng vức Vng vức Vuông vức Vuông vức 100% 100% 100% 100% - - - - - - - - Vị trí Mặt tiền Hẻm Mặt tiền Hẻm Tỷ lệ 100% 60% 100% 60% - +66,7% - +66,7% - +19,81 - +20,718 Mức giá dẫn (trđ) 49,942 50,532 53,073 Tổng số lần điều chỉnh Số điều chỉnh gộp 20,243 5,575 22,012 Số điều chỉnh 22,501 5,575 22,012 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Giá điều chỉnh (trđ/m2) Tỷ lệ điều chỉnh Giá điều chỉnh (trđ/m2) Thống mức giá dẫn (trđ) 50,532 - Vị trí BĐS nhân tố có ảnh hưởng lớn đến giá BĐS đó, vị trí ảnh hưởng đến tiện ích sống người sử dụng BĐS, ví dụ: khoảng cách đến trường học, chợ, bến xe, cơng viên… BĐS nằm vị trí mặt tiền đường có nhiều tiện ích BĐS nằm vị trí hẻm, vd: kinh doanh, mua bán,… - Vì BĐS mặt tiền có nhiều lợi so với BĐS vị trí hẻm nên BĐS mặt tiền có giá cao BĐS vị trí hẻm 40% Vì tài sản so sánh có tài sản so sánh nằm gần vị trí nên Nhóm Học viên K69 thống chọn mức giá dẫn 50,532 triệu đồng/m Giá trị đất: Giá trị nhà: 50,532 triệu/m2 x 60,8m2 = 3072,346 triệu đồng (59,3 m2 x 4,3 triệu đồng) x 65% = 165,744 triệu đồng Đánh giá kết theo phương pháp so sánh: Địa 49 Lê Lai, Phường 4, Quận Gò Vấp Giá trị đất 3072,346 triệu đồng Giá trị nhà Giá trị BĐS cần thẩm định 165,744 triệu đồng 3238,09 triệu đồng 3238,000 triệu đồng (Ba tỷ hai trăm ba mươi tám triệu đồng chẵn) Làm tròn Những hạn chế kèm theo kết thẩm định giá: Trong khu vực tài sản khó kiếm tài sản có quy mơ tương đồng dùng đề so sánh Giá tài sản so sánh giá thương lượng thẩm định viên chủ tài sản nên có chênh lệch giá so với thị trường Thời gian thẩm định tương đối ngắn nên khó khăn việc tìm tài sản so sánh tìm hệ số điều chỉnh Thông số khảo sát thu thập phạm vi tương đối hẹp nên khơng bao qt xác tồn khu vực Các điều kiện kèm theo kết thẩm định giá Diện tích đất cơng trình xây dựng Công ty Thẩm định giá XYZ vào giấy tờ pháp lý: Mục 2.1 Chất lượng lại cơng trình xây dựng: Cơng ty Thẩm định giá XYZ vào thông tư 13/LB-TT ngày 18/8/1994 Liên Bộ Xây dựng, Bộ Tài – Ban Vật giá phủ, cấp cơng trình, tuổi thọ đặc điểm trạng tài sản thời điểm thẩm định giá Kết thẩm định giá xác nhận giá trị cho quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng số 49 Lê Lai, Phường 4, Quận Gò Vấp, Tp.HCM có đặc điểm pháp lý đặc điểm kinh tế kỹ thuật, chất lượng lại trạng mô tả chi tiết thời điểm thẩm định giá Nhóm Học viên K69 Khách hàng hồn tồn chịu trách nhiệm thơng tin cung cấp, hướng dẫn thời điểm địa điểm thẩm định giá Thời gian sử dụng Chứng thư thẩm định giá từ ngày phát hành 03 tháng; Chỉ Chứng thư thẩm định giá Công ty Thẩm định giá XYZ cung cấp có giá trị Mọi hành vi sử dụng Chứng thư thẩm định khơng có xác nhận Cơng ty Thẩm định giá XYZ đề vi phạm pháp luật khơng có giá trị Khách hàng yêu cầu thẩm định giá người hướng dẫn thẩm định viên thực thẩm định trạng tài sản phải chịu hoàn toàn trách nhiệm thông tin liên quan đến đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý tài sản thẩm định giá cung cấp cho Công ty Thẩm định giá XYZ thời điểm địa điểm thẩm định giá; Công ty thẩm định giá XYZ trách nhiệm kiểm tra thơng tin giấy tờ liên quan đến pháp lý tài sản yêu cầu thẩm định giá so với gốc Kết thẩm định giá sử dụng cho mục đích thể phần đầu trang 01 chứng thư Khách hàng phải hoàn toàn chịu trách nhiệm sử dụng sai mục đích yêu cầu Chứng thư lập thành 03 chính, cấp cho khách hàng 02 lưu Công ty Thẩm định giá XYZ 01 Định giá viên Giám đốc (Chứng số: 9999-Tp.HCM) (Thẻ TĐC số: 8989) Nhóm Học viên K69 PHỤ LỤC HÌNH KÈM THEO CHỨNG THU THẨM ĐỊNH GIÁ Số: 1234/2015/BĐS Mặt trước nhà Mặt đường 10 Nhóm Học viên K69 Phía nhà 11 Nhóm Học viên K69 12 Nhóm Học viên K69 Hướng vào Bất động sản cần thẩm định 13 Nhóm Học viên K69 Vị trí bất động sản (điểm màu đỏ) cần thẩm định đồ 14 Nhóm Học viên K69 Sơ đồ vị trí tài sản Nguyễn Thái Sơn TSSS3 • Lê Lai TSSS1 • Phạm Văn Đồng Giấy tờ pháp lý tài sản 15 Nhóm Học viên K69 BẢNG TÍNH ĐƠN GIÁ SO SÁNH - - Tài sản so sánh 1: 65/6 Lê Lai, F.3, Q Gò Vấp Hình dáng: Hình chữ nhật Đất: Rộng 4,83m × Dài 23,12m = 111,7m2 Diện tích đất cơng nhận: 111,7m2 Nhà: Diện tích xây dựng: 111,7m2 Diện tích sàn xây dựng: 252,70m2 Loại nhà: Nhà cấp Tuổi thọ: 60 năm Số tầng: tầng Kết cấu: Nhà tầng, tường gạch,khung sàn BTCT, mái BTCT Pháp lý: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Ủy ban nhân dân quận Gò Vấp cấp ngày tháng 12 năm 2009 Mục đích sử dụng:Đất đô thị Thời gian xây dựng:2009 Các yếu tố khác: 16 Nhóm Học viên K69 - − Tiện nghi: đầy đủ điện, nước, điện thoại − Thụ hưởng lợi ích cơng cộng: (trong khoảng 300m): trường học quốc tế, dịch vụ gần trường Đại Học Công Nghiệp, công viên Gia Định, bệnh viện Gia Định − Mơi trường: trung bình − Tình trạng an ninh trật tự, an tồn, xã hội: trung bình − Mục đích mua bán, chuyển nhượng: bán gấp Giá chào bán:4.900.000.000 đ Giá thương lượng: 4.500.000.000 đ Nguồn thông tin: Trực tiếp Đơn giá QSDĐ: Tỷ lệ chất lượng lại CLCL = = 90% Chi phí xây dựng = Đơn giá XD × Diện tích sàn XD = 5.200.000đ/m2 × 252,70m2 = 1.314.040.000 đ - Giá trị cơng trình đất = Chi phí XD × CLCL (%) = 1.314.040.000 × 90% = 1.182.636.000 đ - Đơn giá QSDĐ = (Giá trị BĐS – Giá trị Cơng trình đất)/Diện tích đất = (4.500.000.000đ – 1.182.636.000đ)/111,7m2 = 29,699 đồng/m2 Tài sản so sánh2: 55 Lê Lai, F.3, Q.Gò Vấp Diện tích: - Hình dáng: Hình chữ nhật - Đất: Rộng 2,55m × Dài 16m = 40.8m2 - Diện tích đất cơng nhận: 40.8m2 - Nhà: Diện tích sàn xây dựng: 39m2 Loại nhà: Nhà cấp Tuổi thọ: 40 năm Số tầng: 2tầng Kết cấu: Nhà tầng, tường gạch,cột gạch, sàn gỗ, mái tôn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Ủy ban nhân dân quận Gò Vấp cấp ngày 08 tháng 06 năm 2009 Mục đích sử dụng: Đất thị Thời gian xây dựng: 2009 Các yếu tố khác: − Tiện nghi: đầy đủ điện, nước, điện thoại - − Thụ hưởng lợi ích cơng cộng: nằm trung tâm bệnh viện Gia Định, công viên Gia Định, trường đại học Công Nghiệp − Môi trường: trung bình 17 Nhóm Học viên K69 − Tình trạng an ninh trật tự, an toàn, xã hội: tốt − Mục đích mua bán, chuyển nhượng: chuyển nhà - Giá chào bán: 2.200.000.000 đ Giá thương lượng: 2.000.000.000 đ Nguồn thông tin: Trực tiếp Đơn giá QSDĐ: Tỷ lệ chất lượng lại CLCL = = 85% Chi phí xây dựng = Đơn giá XD × Diện tích sàn XD = 5.000.000đ/m2 × 39m2 = 195.000.000 đ - Giá trị cơng trình đất = Chi phí XD × CLCL (%) = 195.000.000 × 85% = 165.750.000 đ - Đơn giá QSDĐ = (Giá trị BĐS – Giá trị Cơng trình đất)/Diện tích đất = (2.000.000.000đ – 165.750.000đ)/40,8m2 = 44,957 đồng/m2 Diện tích: - Hình dáng: Hình chữ nhật - Đất: Rộng 4m × Dài 18m = 72 m2 - Diện tích đất cơng nhận: 72 m2 - Nhà: Diện tích sàn xây dựng: 218,1 m2 Loại nhà: Nhà cấp Tuổi thọ: 24 năm Số tầng: tầng Kết cấu: Nhà tầng, lầu, tường gạch,cột gạch, sàn gỗ, mái tôn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Ủy ban nhân dân quận Gò Vấp cấp Mục đích sử dụng: Đất đô thị Thời gian xây dựng: 1991 Các yếu tố khác: − Tiện nghi: đầy đủ điện, nước, điện thoại - − Thụ hưởng lợi ích công cộng: nằm trung tâm bệnh viện Gia Định, công viên Gia Định, trường đại học Công Nghiệp − Mơi trường: trung bình − Tình trạng an ninh trật tự, an tồn, xã hội: tốt − Mục đích mua bán, chuyển nhượng: chuyển nhà Giá chào bán: 3.200.000.000 đ 18 Nhóm Học viên K69 - Giá thương lượng: 2.850.000.000 đ Nguồn thông tin: Trực tiếp Đơn giá QSDĐ: Tỷ lệ chất lượng lại Chi phí xây dựng = Đơn giá XD × Diện tích sàn XD = 4.500.000đ/m2 × 218,1m2 = 981.450.000 đ Giá trị cơng trình đất = Chi phí XD × CLCL (%) = 981.450.000 × 60% = 588.870.000 đ Đơn giá QSDĐ = (Giá trị BĐS – Giá trị Công trình đất)/Diện tích đất = (2.850.000.000đ – 588.870.000)/72,8m = 31,061đồng/m2 19 ... việc thẩm định trạng thực tế khảo sát thị trường thời điểm thẩm định 23/04/2015; - Công ty Thẩm định giá XYZ tiến hành thẩm định phát hành chứng thư thẩm định giá 1.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá: ... Chỉ Chứng thư thẩm định giá Công ty Thẩm định giá XYZ cung cấp có giá trị Mọi hành vi sử dụng Chứng thư thẩm định khơng có xác nhận Công ty Thẩm định giá XYZ đề vi phạm pháp luật khơng có giá. .. đích thẩm định giá đặc điểm tài sản, Công ty Thẩm định giá XYZ chọn sở giá trị thị trường để thẩm định giá - Giá trị thị trường” tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định