Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

Công th c:.

L I CAM OAN

Tôi xin cam đoan lu n v n này là do chính tôi nghiên c u và th c hi n Các thông tin và s li u đ c s d ng trong lu n v n đ c trích d n đ y đ ngu n, tài li u t i danh m c tài li u tham kh o là hoàn toàn trung th c

H c viên chân thành c m n s t n tình h ng d n c a th y Nguy n Ng c Vinh trong quá trình nguyên c u đ hoàn thi n đ tài này

H c viên c ng chân thành c m n lãnh đ o các doanh nghi p th m đ nh giá, các th m đ nh viên, các chuyên viên trong ngành th m đ nh giá t i thành ph

H Chí Minh đã giúp đ trong vi c cung c p thông tin, ti p c n các tài li u nghiên c u Vi c công b m t s thông tin mang tính nh y c m có th nh

h ng đ n ho t đ ng c a các t ch c nên h c viên đã r t cân nh c khi đ a các

s li u vào đ tài nghiên c u, và mong các t ch c có liên quan đ ng thu n giúp

h c viên hoàn thành t t đ tài nghiên c u này

TP.H Chí Minh, tháng 9 n m 2009

FDI : V n đ u t tr c ti p n c ngoài (Foreign Direct Investment)

GDP : T ng s n ph m qu c n i (Gross Domestic Product)

GTHL : Gi y t h p l

IVSC : U ban tiêu chu n th m đ nh giá qu c t (International

Valuation Standards Committee)

Hình 2.3: C c u h c v n bình quân ngu n nhân l c t i các DN 34

Hình 2.4: C c u nhân s các b ph n t i các doanh nghi p 35

Hình 2.5: Phân khúc đi u ch nh khu đ t theo ph ng án 1 44

Hình 2.6: Phân khúc đi u ch nh khu đ t theo ph ng án 2 45

M C L C

PH N M U 1

Ch ng 1: C S LÝ LU N 4

1.1 B t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s n 4

1.1.1 Khái ni m b t đ ng s n: 4

1.1.2 Thu c tính c a b t đ ng s n: 4

1.1.3 Phân lo i b t đ ng s n 4

1.1.4 Th tr ng b t đ ng s n 5

1.1.4.1 Khái ni m: 5

1.1.4.2 Nh ng đ c tr ng c a th tr ng b t đ ng s n 5

1.2 Th m đ nh giá và th m đ nh giá b t đ ng s n: 6

1.2.1 Th m đ nh giá 6

1.2.1.1 Khái ni m 6

1.2.1.2 i t ng c a th m đ nh giá. 6

1.2.1.3 M c đích c a th m đ nh giá. 7

1.2.2 Th m đ nh giá b t đ ng s n 7

1.2.2.1 Khái ni m. 7

1.2.2.2 Nguyên t c chung v th m đ nh giá b t đ ng s n 8

1.2.2.3 C s giá tr trong th m đ nh giá b t đ ng s n 9

1.2.2.4 Quy trình th m đ nh giá b t đ ng s n 9

1.2.2.5 Các ph ng pháp th m đ nh giá b t đ ng s n 10

1.3 Ph ng pháp so sánh trong th m đ nh giá b t đ ng s n 13

1.3.1 N i dung: 13

1.3.2 Các tr ng h p áp d ng ph ng pháp so sánh 13

1.3.3 Các b c ti n hành c a ph ng pháp so sánh trong T G B S 14

1.3.4 Nh ng h n ch và các đi u ki n c a ph ng pháp so sánh 17

1.4 Ph ng pháp chi phí trong th m đ nh giá b t đ ng s n 18

1.4.1 C s lý lu n 18

1.4.2 Các tr ng h p áp d ng 18

1.4.3 Các b c ti n hành c a ph ng pháp chi phí 18

1.4.4 Các ph ng pháp xác đ nh chi phí 19

1.4.5 Cách tính hao mòn tích lu (kh u hao tích lu ) 20

1.4.6 Nh ng h n ch và đi u ki n c a ph ng pháp chi phí 21

1.5 Quá trình hình thành và phát tri n c a ngành T G B S Vi t Nam 22

Tóm t t ch ng 1 28

Ch ng 2: TH C TR NG S D NG PH NG PHÁP SO SÁNH VÀ PH NG PHÁP CHI PHÍ T I TPHCM 29

2.1 T ng quan v kinh t - xã h i TPHCM có nh h ng đ n T G B S 29

2.1.1 T ng quan v kinh t - xã h i thành ph H Chí Minh 29

2.1.2 Nghi p v th m đ nh giá B S t i thành ph H Chí Minh 31

2.2.1 Vai trò c a ph ng pháp so sánh và ph ng pháp chi phí trong th m đ nh giá b t đ ng s n t i TPHCM 31

2.2 H th ng các doanh nghi p th m đ nh giá t i thành ph H Chí Minh 33

2.3 Th c tr ng s d ng ph ng pháp so sánh t i thành ph H Chí Minh 36

2.3.1 Kh o sát, thu th p thông tin th tr ng 36

2.3.2 Phân tích, đi u ch nh thông tin th tr ng 37

2.4 Th c tr ng s d ng ph ng pháp chi phí trong T G B S t i TPHCM 51

2.4.1 Xác đ nh chi phí xây d ng m i (tái t o, thay th ) 52

2.4.2 Xác đ nh hao mòn và c tính giá tr hao mòn l y k 55

Tóm t t ch ng 2 58

Ch ng 3: NH NG XU T NH M HOÀN THI N NGHI P V KHI S D NG PPSS VÀ PPCP TRONG T G B S T I TPHCM 59

3.1 Nh ng đ xu t chung đ i v i ngành th m đ nh giá 60

3.2 xu t hoàn thi n nghi p v khi v n d ng PPSS trong T G B S 65

3.3 xu t hoàn thi n ph ng pháp chi phí trong T G B S 75

3.4 Ý ngh a và nh ng h n ch c a đ tài. 78

Tóm t t ch ng 3 80

K T LU N 81

TÀI LI U THAM KH O 83

DANH M C PH L C 84

PH N M U

Lý do ch n đ tài

Quá trình chuy n đ i c a m t n n kinh t m đã t o đi u ki n hình thành ngành th m đ nh giá tài s n c a Vi t Nam, tuy quá trình phát tri n còn ng n và đang trong quá trình th c nghi m đ ngày càng hoàn thi n h n, nh ng ngành

th m đ nh giá c a Vi t Nam đã phát tri n nhanh chóng và đã đáp ng đ c ph n nào yêu c u c a th tr ng, tr thành m t b ph n không th tách r i c a n n kinh t

T i thành ph H Chí Minh ho t đ ng th m đ nh giá tuy m i hình thành

và phát tri n nh ng đã có nh ng đóng góp đáng k cho s phát tri n c a kinh t thành ph T ch h c h i kinh nghi m và nh ng lý lu n v th m đ nh giá c a các n c trong khu v c và trên th gi i, đ n vi c ng d ng m t cách linh ho t sáng t o cho phù h p v i tình hình th c ti n và đ c tr ng c a th tr ng, đ n nay ngành th m đ nh giá t i thành ph h Chí Minh đã có m t c s lý lu n t ng

đ i đ y đ , m t h th ng ph ng pháp th m đ nh đã và đang phát huy hi u qu Bên c nh nh ng thành qu đó, trong th c ti n s d ng các ph ng pháp đ th m

đ nh giá tài s n c ng còn nh ng t n t i c n đ c nhìn nh n và kh c ph c đ có

th nâng cao h n n a hi u qu c a vi c ng d ng các ph ng pháp th m đ nh vào th c ti n

Tháng 12/2008, B Tài chính ban hành Quy t đ nh 129/2008/Q -BTC v

n m ph ng pháp th m đ nh giá Tuy nhiên, trong ch ng m c nào đó nh ng tiêu chu n này ch a th t c th và chi ti t đ có th v n d ng các ph ng pháp th m

đ nh giá trong ho t đ ng tác nghi p cho t ng tr ng h p c th Do đó, vi c hoàn thi n các ph ng pháp th m đ nh giá m t cách c th và chi ti t phù h p

v i đ c tr ng c a th tr ng v n là yêu c u c n thi t c a ho t đ ng th m đ nh giá nói riêng và c a ngành th m đ nh giá nói chung

i v i th m đ nh giá b t đ ng s n, do đ c thù c a tài s n mang tính đ a

ph ng, vi c v n d ng nh ng kinh nghi m, tri th c c a các n c đi tr c trên

th gi i g p nhi u h n ch , nên ph ng pháp th m đ nh giá b t đ ng s n t i th

tr ng Vi t Nam c ng mang nh ng đ c tr ng khác bi t nh t đ nh Chuyên đ

“Th c tr ng s d ng ph ng pháp so sánh và ph ng pháp chi phí trong

s ý ki n cho s phát tri n c a ho t đ ng th m đ nh giá b t đ ng s n nói riêng và

c a ngành th m đ nh giá nói chung trong ti n trình phát tri n c a kinh t thành

th c ti n th m đ nh giá b t đ ng s n hi n nay trên đ a bàn

i t ng và ph m vi nghiên c u

- Lý lu n v ph ng pháp so sánh và ph ng pháp chi phí trong th m đ nh giá b t đ ng s n

- Th c ti n ng d ng ph ng pháp so sánh đ i v i b t đ ng s n và ph ng pháp chi phí đ i v i b t đ ng s n là công trình xây d ng trong th m đ nh

giá b t đ ng s n t i các doanh nghi p th m đ nh giá trên đ a bàn thành

ph H Chí Minh

Ph ng pháp nghiên c u

Ph ng pháp th ng kê mô t đ c s d ng trong quá trình nghiên c u và

đ c c th hóa qua các b c nh :

- Thu th p thông tin, tài li u, tham kh o ý ki n chuyên gia t các t

ch c th m đ nh giá trên đ a bàn nghiên c u

Ý ngh a khoa h c và th c ti n c a đ tài

Vi c nghiên c u đ tài có ý ngh a v lý lu n c ng nh th c ti n V m t lý

lu n giúp cho các c quan ban ngành, Chính ph có cái nhìn c th v th c ti n

th m đ nh giá c a m t khu v c đ a ph ng đ c tr ng đ có th có nh ng chính sách phù h p trong vi c xây d ng hành lang pháp lý c ng nh nh ng quy đ nh

v tác nghi p c a ngành V m t th c ti n, đ tài giúp nh ng ng i tr c ti p

th c hi n th m đ nh giá b t đ ng s n, các doanh nghi p, các t ch c nghiên c u

có cái nhìn c th h n v th c tr ng th m đ nh giá t i thành ph H Chí Minh đ

có k ho ch hoàn thi n nh ng h n ch còn t n t i trong vi c v n d ng

Ch ng 1:

C S LÝ LU N

1.1 B t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s n

1.1.1 Khái ni m b t đ ng s n:

Theo pháp lu t Vi t Nam: “b t đ ng s n là nh ng tài s n không di d i

đ c bao g m: t đai; Nhà, công trình xây d ng g n li n v i đ t đai, k c các tài s n g n li n v i nhà; công trình xây d ng đó; Các tài s n khác g n li n v i

đ t đai; Các tài s n khác do pháp lu t quy đ nh”

Theo Tiêu chu n th m đ nh giá qu c t n m 2000 “B t đ ng s n bao g m

đ t đai t nhiên và nh ng gì con ng i t o ra g n li n v i đ t ó là nh ng v t

h u hình, có hình th v t ch t có th nhìn th y hay s n n th y, n m trên b m t, trong không trung hay d i lòng đ t”

Thu t ng b t đ ng s n trong th m đ nh giá b t đ ng s n đ c hi u là đ t đai và các tài s n g n li n v i đ t (công trình xây d ng trên và d i m t đ t)

a) t nông nghi p: g m đ t tr ng cây hàng n m, đ t tr ng cây lâu n m, đ t

r ng s n xu t, đ t r ng phòng h , đ t r ng đ c d ng, đ t nuôi tr ng th y

s n, đ t làm mu i, đ t nông nghi p khác

b) t phi nông nghi p: bao g m các lo i đ t

- t t i nông thôn, đ t t i đô th

- t xây d ng tr s c quan, xây d ng công trình s nghi p

- t s n xu t kinh doanh phi nông nghi p g m đ t xây d ng khu công nghi p; đ t làm m t b ng xây d ng c s s n xu t, kinh doanh; đ t s

d ng cho ho t đ ng khoáng s n; đ t s n xu t v t li u xây d ng, làm

đ g m

- t s d ng vào m c đích công c ng g m đ t giao thông, th y l i; đ t xây d ng các công trình v n hóa, y t , giáo d c, đào t o, th d c th thao ph c v l i ích công c ng; đ t có di tích l ch s - v n hóa, danh lam th ng c nh; đ t xây d ng công trình công c ng khác theo quy

đ nh c a Chính ph

- t do các c s tôn giáo s d ng

- t có công trình là đình, đ n, mi u, am, t đ ng, nhà th h

- t sông ngòi, kênh, r ch, su i và m t n c chuyên dùng

- t phi nông nghi p khác

Các giao d ch v b t đ ng s n có th là mua, bán, trao đ i, chuy n

nh ng, góp v n, cho thuê, th ch p, b o hi m…

1.1.4.2 Nh ng đ c tr ng c a th tr ng b t đ ng s n

Th tr ng B S có nh ng đ c tr ng c b n sau:

- Th tr ng B S ch y u là th tr ng giao d ch các quy n

- Th tr ng mang tính đ a ph ng

- Th tr ng nh y c m v i các bi n đ ng kinh t , chính tr

- tr c a cung và c u b t đ ng s n l n h n so v i các hàng hóa khác

Theo Giáo s Lim Lan Yuan, Tr ng Xây d ng và B t đ ng s n, i h c

qu c gia Singapore: "Th m đ nh giá là m t ngh thu t hay khoa h c v c tính giá tr cho m t m c đích c th c a m t tài s n c th t i m t th i đi m, có cân

nh c đ n t t c nh ng đ c đi m c a tài s n c ng nh xem xét t t c các y u t kinh t c n b n c a th tr ng, bao g m các lo i đ u t l a ch n"

Giáo s W Seabrooke (Anh): "Th m đ nh giá là s c tính v giá tr c a các quy n s h u tài s n c th b ng hình thái ti n t cho m t m c đích đã đ c xác đ nh rõ"

Theo đi u 4, Pháp l nh giá c a Vi t Nam, ngày 8/5/2002: "Th m đ nh giá

là vi c đánh giá hay đánh giá l i giá tr c a tài s n phù h p v i th tr ng t i

m t đ a đi m, th i đi m nh t đ nh theo tiêu chu n c a Vi t Nam ho c theo thông

l qu c t "

Nh v y th m đ nh giá là s c tính giá tr c a tài s n, và giá tr đ c th

hi n b ng ti n, trong đi u ki n c a th i đi m, đ a đi m và m c đích th m đ nh xác đ nh Quá trình th m đ nh ph i phù h p v i th tr ng c ng nh nh ng thông l và nh ng quy đ nh liên quan

Th m đ nh giá th ng đ c mô t nh m t khoa h c “không chính xác”

Nó là m t khoa h c vì nó d a vào công vi c phân tích, đánh giá m t cách có h

th ng Nó không chính xác vì nó ch xem nh m t ý ki n cho đ n khi giao d ch

x y ra, không ph i là m t th c t đ c ch ng minh

1.2.1.2 i t ng c a th m đ nh giá

i t ng th m đ nh giá là tài s n, tài s n là m t khái ni m pháp lý bao

g m t t c các quy n l i, ích l i liên quan đ n quy n s h u (s d ng) c a ch

s h u (ch s d ng) Trong n n kinh t th tr ng, đ i t ng c a th m đ nh giá

- B o toàn tài s n (T G ph c v kh u hao tài s n, T G ph c v cho

b o hi m, b i th ng hay đánh giá l i tài s n)

- Mua bán, chuy n nh ng tài s n

- Bi n đ ng v quy n s h u c a tài s n (sát nh p, chia tách, chuy n

B t đ ng s n c ng là m t tài s n, vì v y, v nguyên t c vi c th m đ nh giá

b t đ ng s n c ng gi ng nh vi c đ nh giá các tài s n thông th ng M t khác,

b t đ ng s n là m t tài s n đ c bi t, giá b t đ ng s n ngoài các y u t v không gian, th i gian, kinh t , pháp lý chi ph i nó còn b tác đ ng b i các y u t v tâm

lý, xã h i

1.2.2.2 Nguyên t c chung v th m đ nh giá b t đ ng s n

V c b n trong th m đ nh giá B S có b n nhóm nguyên t c chính nh : (1) Các nguyên t c d a trên quan ni m c a ng i s d ng

(2) Các nguyên t c liên quan đ n quá trình s d ng B S

nh t c a tài s n là đ t đ c m c h u d ng t i đa trong nh ng hoàn c nh kinh t

xã h i th c t phù h p, có th cho phép v m t k thu t, v pháp lý, v tài chính

và đem l i giá tr l n nh t cho tài s n

Nguyên t c này cho th y dù gi a hai hay nhi u B S có th có s gi ng nhau v m t v t ch t, nh ng v n có th khác nhau đáng k trong vi c s d ng Nguyên t c s d ng cao nh t và t i u là c s đ xác đ nh giá tr th tr ng

c ng nh phi th tr ng c a b t đ ng s n nguyên t c này th hi n vi c s d ng

có hi u qu nh t trong s nh ng s d ng ti m n ng có th áp d ng trên tài s n

Các nguyên t c liên quan đ n quá trình s

1.2.2.3 C s giá tr trong th m đ nh giá b t đ ng s n

s đ c mua bán trên th tr ng vào th i đi m th m đ nh giá, gi a m t bên là

ng i mua s n sàng mua và m t bên là ng i bán s n sàng bán, trong m t giao

d ch mua bán khách quan và đ c l p, trong đi u ki n th ng m i bình th ng (TCT GVN s 01)

Ho t đ ng th m đ nh giá ph n l n là d a trên c s giá tr th tr ng, tuy nhiên có nh ng lo i tài s n riêng bi t, m c đích th m đ nh giá riêng bi t đòi h i

th m đ nh giá ph i d a trên c s giá tr phi th tr ng

tính đ c xác đ nh theo nh ng c n c khác v i giá tr th tr ng ho c có th

đ c mua bán, trao đ i theo các m c giá không ph n ánh giá tr th tr ng nh :

giá tr tài s n đang trong quá trình s d ng, giá tr đ u t , giá tr b o hi m, giá

tr đ c bi t, giá tr thanh lý, giá tr tài s n b t bu c ph i bán, giá tr doanh nghi p, giá tr tài s n chuyên dùng, giá tr tài s n có th tr ng h n ch , giá tr

đ tính thu (TCT GVN s 02)

1.2.2.4 Quy trình th m đ nh giá b t đ ng s n

Quy trình T G là trình t mang tính h th ng mà T V tuân th theo các

b c đi đó đ tr l i cho câu h i c a khách hàng v giá tr B S Quy trình T G

b t đ u khi T V nh n nhi m v và k t thúc khi ch ng th th m đ nh giá đ c trao cho khách hàng Quy trình th m đ nh giá thông th ng g m sáu b c:

Xác đ nh rõ nh ng công vi c ph i làm và th i gian th c hi n t ng công

vi c c ng nh toàn b th i gian cho cu c th m đ nh giá Nhi m v c a

T V trong b c 2 là xác đ nh ph m vi c n thi t đ hoàn thành công vi c

Báo cáo th m đ nh giá th ng g m nh ng n i dung sau:

- Nh ng thông tin c b n v tài s n

- Nh ng c n c pháp lý đ th m đ nh giá

- Mô t đ c đi m tài s n v m t k thu t, m t pháp lý

- Nh ng gi thi t và h n ch trong th m đ nh giá tr tài s n

b) Ph ng pháp chi phí (Chi phí gi m giá)

Ph ng pháp chi phí trong th m đ nh giá d a trên c s m t ng i mua

ti m n ng có đ y đ thông tin h p lý thì s không bao gi tr giá cho m t tài s n

l n h n chi phí b ra đ mua m t tài s n ho c xây d ng m t công trình có cùng

m t s l i ích t ng t

Ph ng pháp này ch y u d a trên nguyên t c thay th , mà gi đ nh r ng giá

tr c a tài s n hi n có có th đ c đo b ng chi phí làm ra m t tài s n t ng t nh là

m t v t thay th

c) Ph ng pháp th ng d

Ph ng pháp th ng d áp d ng đ tính toán giá tr v n c a các tài s n có

kh n ng phát tri n mà đó các ph ng pháp khác có th c tính th p d i

m c giá tr c a tài s n Giá tr c a s phát tri n đ c bi u hi n d i hình thái

gi n đ n, hoàn toàn là giá tr c tính, t đó tr đi t t c các chi phí xây d ng (chi phí phát tri n k c l i nhu n c a nhà đ u t ) Ph n d ra th hi n m c

th ng d mà trên đó giá tr c a tài s n có th đ c tr

d) Ph ng pháp thu nh p (hay ph ng pháp đ u t )

Tài s n t o ra thu nh p thông th ng đ c mua bán nh m t kho n đ u

t Kh n ng t o ra thu nh p là m t y u t c b n đ i v i tài s n Tài s n t i ra thu nh p cao thì giá tr th tr ng c a nó càng cao và ng c l i Ph ng pháp thu

Giá tr th ng d B S

Giá tr phát tri n g p

c a công trình phát tri n (d ki n)

Chi phí phát tri n, bao

g m c l i nhu n c a nhà đ u t phát tri n

-nh p s d ng đ phân tích kh n ng t o ra dòng thu nh p trong t ng lai c a m t tài s n sau đó v n hóa dòng thu nh p này đ tìm ra giá tr hi n t i c a tài s n

C s lý lu n c a ph ng pháp này là giá tr th tr ng c a m t tài s n bao g m giá tr hi n t i c a t t c các kho n l i nhu n t ng lai có th nh n

Ph ng pháp l i nhu n d a vào s phân tích kh n ng sinh l i c tính

c a vi c s d ng tài s n, tr đi các chi phí ho t đ ng kinh doanh h p lý, còn l i

m t kho n d ra th hi n là thu nh p th c hàng n m đ c tr ng cho tài s n Thu

nh p th c này sau đó đ c chuy n hoá thành v n theo nh cách trong ph ng pháp đ u t

Tóm l i, trong vi c s d ng các ph ng pháp trên đ ti n hành th m đ nh giá, không có ph ng pháp nào là ph ng pháp chính xác riêng r , mà ch có

ph ng pháp phù h p nh t, còn các ph ng pháp khác có th đ c s d ng đ

ki m tra k t qu c a ph ng pháp phù h p nh t Vi c xác đ nh ph ng pháp thích

GT = TNR

r

h p nh t ph thu c vào các y u t nh : thu c tính c a tài s n, đ c đi m th tr ng,

N i dung c a ph ng pháp so sánh là tìm ki m các tài s n đã đ c giao

d ch trên th tr ng t ng đ ng v i tài s n th m đ nh giá, và ti n hành nh ng

đi u ch nh thích h p v i các m c giá bán d a vào các y u t so sánh đ ph n ánh s khác nhau gi a chúng và tìm ra giá tr cho tài s n T G

Các nguyên t c th ng xuyên áp d ng khi s d ng ph ng pháp so sánh: nguyên t c cung c u, nguyên t c thay th , nguyên t c đóng góp, nguyên t c cân b ng 1.3.2 Các tr ng h p áp d ng ph ng pháp so sánh

Ph ng pháp so sánh đ c áp d ng cho t t c các lo i B S khi có đ c các giao d ch thích h p, tin c y, ph n ánh đ c b ng ch ng c a th tr ng Trong th c ti n th m đ nh giá B S ph ng pháp so sánh th ng dùng đ th m

đ nh nh ng tr ng h p:

- Các tài s n có tính đ ng nh t nh : các c n h , các chung c , các dãy nhà cùng xây d ng m t ki u, các ngôi nhà riêng bi t, các phân x ng và các nhà kho trên m t m t b ng, các nhóm v n phòng và nhóm c a hi u

- t tr ng

Ph ng pháp so sánh tr c ti p th ng đ c coi là đ u vào cho các

ph ng pháp th m đ nh giá khác, nh là các ph ng pháp chi phí và ph ng pháp th ng d

1.3.3 Các b c ti n hành c a ph ng pháp so sánh trong T G B S

V c b n có 5 b c sau:

Hình 1.2 Các b c th c hi n ph ng pháp so sánh

(1) Nghiên c u th tr ng: Nghiên c u th tr ng đ có thông tin v giá giao

d ch, giá niêm y t ho c giá chào bán và các y u t so sánh c a nh ng tài s n

t ng t v i tài s n c n th m đ nh giá, đã giao d ch thành công ho c đang mua, bán trên th tr ng

(2) Ki m tra thông tin: Thu th p, ki m tra thông tin, s li u v các y u t so sánh

t các tài s n cùng lo i ho c t ng t có th so sánh đ c v i tài s n c n th m

đ nh giá đã giao d ch thành công ho c đang mua, bán trên th tr ng vào th i

đi m c n th m đ nh giá ho c g n v i th i đi m c n th m đ nh giá

nh n di n rõ các y u t so sánh c n phân tích k các giao d ch th

tr ng M c đích c a vi c đánh giá các giao d ch th tr ng nh m tìm ra nh ng giao d ch tho mãn lý thuy t “ng i bán t nguy n và ng i mua t nguy n” và càng có kh n ng so sánh v i tài s n m c tiêu đ c xem xét thì hi u qu c a vi c phân tích và đi u ch nh càng cao

(3) Ch n d li u so sánh thích h p: Ch n đ n v so sánh thích h p v i đ c đi m

c a tài s n và th tr ng khu v c (m2, m3, c n h , phòng, gi ng b nh…) Xây

d ng b ng phân tích, so sánh đ i v i m i đ n v so sánh

(4) So sánh và đi u ch nh: C n c và k t qu kh o sát tài s n th m đ nh giá, c n

c vào thông tin th tr ng (nh ng tài s n so sánh) thu th p trên, ti n hành phân tích đ làm rõ nh ng đ c đi m gi ng nhau và khác nhau gi a B S c n đ nh giá và các TSSS Nh ng y u t so sánh đ c s d ng ph bi n theo tr t t sau:

- Tình tr ng pháp lý (quy n tài s n)

- i u kho n tài chính (tr góp nhi u l n, h tr lãi su t)

- Các đi u kho n bán (đang v i vàng mua ho c bán, giao d ch gi a nh ng

ng i thân, gi a nh ng đ n v trong t p đoàn, bán đ u giá…)

- Chi phí ph i b ra ngay sau khi mua (s a ch a nâng c p, d b nh ng chi

ti t l i th i ch c n ng…)

- i u ki n th tr ng (lu t thu thu nh p, l m phát, th t nghi p, lãi su t…)

- a đi m, đ a th (g n các trung tâm công c ng, g n ngu n n c, giao thông…)

- c đi m t nhiên (kich th c, cao đ m t b ng, ti n nghi, ti n ích ch c

M t s k thu t trong vi c phân tích:

K thu t phân tích ch t l ng:

o Phân tích so sánh t ng quan

o Phân tích s p x p

Th ng s d ng l ng ghép: xác đ nh các y u t so sánh, so sánh s đóng góp c a m i y u t , rút ra s đi u ch nh cho m i y u t , ti n hành so sánh rút ra m c giá ch d n

o Nh ng y u đi m c a TSSS (so v i TST ) s đ c đi u ch nh

d ng (c ng thêm) Nh ng u đi m c a TSSS (so v i TST ) s

đ c đi u ch nh âm

o Nh ng u đãi trong giá bán th ng đ c đi u ch nh âm

(5) Th ng nh t và rút ra ch s giá tr : Th ng nh t các m c giá ch d n khác

nhau v m t m c giá duy nh t cho B S th m đ nh

M c giá ch d n là m c giá sau khi đi u ch nh t nh ng TSSS M c giá

l a ch n t nh ng m c giá ch d n c n c vào nh ng y u t sau:

X S l n đi u ch nh: s l n đi u ch nh càng ít, kh n ng so sánh càng t t

M i l n đi u ch nh có ngh a là có s khác bi t đáng k gi a TSSS và tài s n c n th m đ nh giá

X i u ch nh ròng là s ti n còn l i sau khi đi u ch nh bù tr gi a đi u

ch nh d ng và đi u ch nh âm Nhìn chung đi u ch nh ròng càng nh càng t t Tuy nhiên, trong m t s tr ng h p đ tin c y c a tiêu chí này c n xem xét khi mà t ng s ti n đi u ch nh âm và ch nh d ng đ u khá l n trong khi m c đi u ch nh ròng l i nh

X Các tiêu chí khác: T l đi u ch nh g p trên giá bán, Tình tr ng thông

tin, tính t ng thích gi a TSSS và TST …

K t lu n v m c giá cu i cùng th hi n giá tr TS c n th m đ nh M c giá

cu i cùng có th là m t m c giá (m t con s c th ), ho c trong m t kho n giá tr

1.3.4 Nh ng h n ch và các đi u ki n c a ph ng pháp so sánh

Nh ng h n ch :

- th c hi n đ c PPSS c n thi t ph i có thông tin th tr ng

- Các d li u th ng mang tính ch t l ch s : Trong đi u ki n th tr ng

bi n đ ng, nh ng thông tin này s tr nên l c h u trong vòng m t th i gian ng n, nh h ng đ n th i h n c a k t qu th m đ nh

Các đi u ki n c n thi t ph i có đ th c hi n đ c ph ng pháp so sánh

- Ch t l ng c a thông tin ph i cao: Thông tin c n ph i phù h p, k p

th i, chính xác, có th ki m tra đ c, đ y đ và đáng tin c y

- Thông tin thu nh p đ c là có th so sánh đ c: Trong tr ng h p

nh ng cu c mua bán có th so sánh đ c l i không gi ng nhau l m vì tính đ c bi t c a tài s n đ c xem xét, đi u này s gây nh h ng đ n tính chính xác c a ph ng pháp này

- Th tr ng c n ph i n đ nh

1.4 Ph ng pháp chi phí trong th m đ nh giá b t đ ng s n

1.4.1 C s lý lu n

Ph ng pháp chi phí dùng cho th m đ nh giá đ c d a trên c s l p lu n

là m t ng i mua ti m n ng có đ y đ thông tin h p lý thì s không bao gi tr giá cho m t tài s n l n h n chi phí b ra đ mua m t tài s n ho c xây d ng m t công trình t ng t

Ph ng pháp này ch y u d a trên nguyên t c thay th , gi đ nh r ng giá tr

c a tài s n th m đ nh có th đ c đo b ng chi phí làm ra m t tài s n t ng t nh là

m t v t thay th

Các nguyên t c th ng áp d ng trong ph ng pháp này: nguyên t c s

d ng t t nh t, hi u qu nh t; nguyên t c thay th ; nguyên t c cung c u; nguyên

t c cân b ng; nguyên t c nh h ng c a các y u ngo i vi

1.4.2 Các tr ng h p áp d ng

Ph ng pháp chi phí th ng đ c ng d ng đ th m đ nh giá trong các

tr ng h p sau:

- Th m đ nh giá tài s n (công trình) có m c đích s d ng đ c bi t;

nh ng tài s n chuyên dùng; nh ng tài s n ít có nh ng ch ng c so sánh th tr ng

- Ph ng pháp này th ng đ c s d ng đ th m đ nh giá tài s n nh m

b) c tính các chi phí hi n t i đ xây d ng l i (tái t o) ho c đ thay

th nh ng công trình xây d ng (CTXD) trên mi ng đ t

GTCTXD : Giá tr c a công trình xây d ng

GTCTXDm i: Giá tr c a công trình xây d ng m i t i th i đi m th m đ nh

KHTL : Kh u hao tích lu đ i v i CTXD hi n có

1.4.4 Các ph ng pháp xác đ nh chi phí

(1) Chi phí tái t o

Là chi phí hi n hành c a vi c mua s m ho c xây d ng m t công trình thay

th gi ng h t v i tài s n ho c công trình đang đ c th m đ nh giá, bao g m c

nh ng đi m đã l i th i c a tài s n ho c công trình m c tiêu đó

Xét v m t lý lu n đ c coi là ph ng pháp cho giá chính xác h n nh ng

là ph ng pháp không hi n th c khi th c hi n đ i v i các công trình l i th i c

k , b i vì nó bao g m c chi phí đ tái t o l i nh ng cái không có k t qu và đã l i

th i không s d ng đ c n a

(2) Chi phí thay th

Là chi phí hi n hành c a vi c xây d ng m t công trình có giá tr s d ng

t ng đ ng v i công trình đang đ c th m đ nh giá

Thông th ng ph ng pháp chi phí thay th cho giá tr toàn b th p h n

ph ng pháp chi phí tái t o b i vì nó không tính toán đ n các b ph n l i th i,

và tính toán trên vi c s d ng v t li u và k thu t hi n hành Do đó nó đ c coi

là ph ng pháp có tính th c ti n cao h n so v i ph ng pháp chi phí tái t o

S khác nhau gi a chi phí tái t o và chi phí thay th là hao mòn ch c

n ng Trong th c t vi c đánh giá theo chi phí thay th đ c s d ng nhi u h n

so v i đánh giá theo chi phí tái t o (ph thu c vào m c đích th m đ nh)

(3) Cách xác đ nh chi phí CTXD

Chi phí xây d ng công trình bao g m:

- Các chi phí tr c ti p bao g m chi phí nguyên li u, nhân công, chi phí

s d ng máy thi công và các chi phí tr c ti p khác

- Chi phí chung, bao g m: chi phí ph c v thi công, chi phí đi u hành

s n xu t t i công tr ng, chi phí qu n lý c a doanh nghi p, cách chi phí gián ti p khác

- L i nhu n, các kho n thu ph i n p theo pháp lu t

Vi c tính chi phí c n c vào m t b ng giá th tr ng vào th i đi m th m

đ nh

Các ph ng pháp ph thông tính chi phí tái t o ho c chi phí thay th c a CTXD: Ph ng pháp so sánh theo đ n v ; Ph ng pháp c tính theo h n m c công trình; Ph ng pháp kh o sát s l ng (m2 xây d ng, m3 xây d ng…)

1.4.5 Cách tính hao mòn tích lu (kh u hao tích lu )

Kh u hao tích lu là khác bi t gi a chi phí xây d ng công trình t i th i

đi m th m đ nh và giá tr th tr ng c a công trình t i cùng th i đi m Các lo i hao mòn bao g m:

Hao mòn v t ch t (Physical depreciation) làm gi m giá tr v t ch t là các

hao mòn và h h ng c a tài s n ho c công trình do s d ng, tu i, th i ti t và b o

d ng kém

Vi c c tính hao mòn v t ch t có th hi u theo các cách sau:

- Xác đ nh t l hao mòn theo ph ng pháp chi t tr (so sánh m c đ hao mòn các B S t ng t đã có giá giao d ch)

- Xác đ nh t l hao mòn theo tu i đ i hi u qu và tu i đ i kinh t c a công trình đ tính s hao mòn t đó tính s gi m giá c a công trình Công th c:

i

ki ki

T

xT H

1 1

Hao mòn ch c n ng (Functional depreciation) s l i th i v ch c n ng là

kh u hao do các m t mát t ng đ i v tính h u ích c a tài s n ho c công trình, là

h u qu b i sai sót trong thi t k xây d ng hay s l c h u v m t k thu t, công ngh c a trang thi t b hay c a tài s n ho c công trình

Giá tr hao mòn ch c n ng đ c c tính c n c vào chi phí đ kh c ph c

s l i th i ch c n ng c a công trình

Hao mòn kinh t (hay hao mòn do y u t ngo i vi - external depreciation)

do tác đ ng t các tác nhân kinh t nh : môi tr ng kinh t thay đ i, nh ng tác

đ ng c a s ô nhi m môi tr ng khu v c gây nên

Giá tr hao mòn kinh t đ c tính nh sau:

- Tr ng h p các quy đ nh v xây d ng ho c quy ho ch làm gi m sút tính h u ích c a v t s d ng và s h u công trình, xem xét m c đ

- Chi phí không ph i lúc nào c ng b ng v i giá tr , và đôi khi chi phí không t o ra giá tr

- Ph ng pháp chi phí ph i s d ng đ n cách ti p c n c ng d n, song

t ng c a nhi u b ph n ch a ch c đã b ng v i giá tr c a toàn b

- Vi c c tính kh u hao tích lu có th tr nên r t ch quan và khó

th c hi n

- Ng i th m đ nh giá c n ph i thông th o k thu t xây d ng và có đ kinh nghi m đ có th áp d ng đ c ph ng pháp này

1.5 Quá trình hình thành và phát tri n c a ngành T G B S Vi t Nam

1.5.1 Các giai đo n phát tri n

còn đ n gi n, di n ra trong ph m vi h p, c c b theo vùng, không th ng xuyên,

đ i t ng đ c th m đ nh th ng là th canh, th c cùng v i nhà Th c ch t, đây là nh ng ho t đ ng h tr cho nh ng giao d ch v đ t đai, nhà c a cho các

ch th liên quan

thành Nhà n c Vi t Nam đã ghi nh n s t n t i c a các hình th c s h u tài

s n nói chung và đ i v i đ t đai nói riêng Tuy nhiên, th tr ng b t đ ng s n trong giai đo n này ch a có đi u ki n phát tri n do tình hình chi n tranh (1946-1954) T n m1960 đ n 1980 do hình th c s h u Nhà n c và s h u t p th

v đ t đai chi m u th tuy t đ i trên th tr ng nên vi c mua bán đ t đai ch

y u di n ra đ i v i đ t th c trong khu dân c

T n m 1980 đ n 1992, Th tr ng b t đ ng s n trong giai đo n này đã

v n đ c duy trì b ng Hi n pháp Tuy nhiên đ phù h p v i s v n đ ng và phát tri n c a n n kinh t th tr ng trong th i k đ i m i, m t s quy đ nh v quan h

đ t đai đã thay đ i i u 12, Lu t đ t đai 1993 quy đ nh: “Nhà n c xác đ nh giá

các lo i đ t đ tính thu chuy n quy n s d ng đ t, thu ti n khi giao đ t ho c cho thuê đ t, tính giá tr tài s n khi giao đ t, b i th ng thi t h i v đ t khi thu h i”

ây là l n đ u tiên giá đ t và vi c xác đ nh giá đ t đ c th a nh n chính th c

Có th nói đây là giai đo n hình thành và phát tri n c a ngành th m đ nh giá b t đ ng s n Vi t Nam Lu t đ t đai s a đ i n m 1993, công nh n các quy n chuy n đ i, chuy n nh ng th a k , th ch p, cho thuê, góp v n đ i v i

đ t đai đã đ a b t đ ng s n tr thành m t th hàng hoá có th tham gia các giao

d ch trên th tr ng V i s ra đ i Pháp l nh giá s 40/2002/PL-UBTVQH10 c a

y ban Thu ng v Qu c h i đánh d u m t b c chuy n bi n l n trong công tác

th m đ nh giá Sau đó là các hàng lo t các v n b n pháp lu t c a Chính ph , B Tài chính quy đ nh c th v công tác th m đ nh giá, v tài s n ph i th m đ nh giá, v doanh nghi p th m đ nh giá, c quan ban ngành có ch c n ng th m đ nh giá M i đây là Quy t đ nh s 129/2008/Q -BTC ngày 31-12-2008, ban hành

các tiêu chu n v n m ph ng pháp th m đ nh giá, nâng s tiêu chu n th m đ nh giá Vi t Nam lên đ n 12 tiêu chu n Có th nói đây là nh ng hành lang pháp lý quan tr ng quy đ nh v công tác th m đ nh giá, thúc đ y ngành th m đ nh giá

Vi t Nam hình thành và phát tri n

V i nh ng chính sách h tr phát tri n đúng h ng c a Chính ph và các ban ngành, hành lang pháp lý ph c v công tác th m đ nh giá c ng ngày càng hoàn thi n và đáp ng đ c yêu c u phát tri n c a ngành Bên c nh, Chính ph

c ng đã có nh ng chính sách h i nh p sâu r ng vào các t ch c th m đ nh giá trong khu v c và trên th gi i, là thành viên Hi p h i th m đ nh giá ASEAN (AVA – 26/06/1997), tham gia U ban tiêu chu n th m đ nh giá qu c t (IVSC)

v i t cách là H i viên Thông t n (01/06/1998) Vi c gia nh p AVA và IVSC

t o đi u ki n thúc đ y quan h h p tác qu c t , nâng cao trình đ nghi p v k thu t v l nh v c th m đ nh giá n c ta

H n 10 n m h i nh p, ngh th m đ nh giá n c ta đã nh n đ c s h

tr tích c c t các t ch c th m đ nh giá qu c t và khu v c thông qua nh ng

bu i t p hu n, h i th o v i các chuyên gia đ n t Úc, Singgapore, Anh Qu c, Malaysia, M , Thailan, New Zealand… đã chia s cho chúng ta nhi u kinh nghi m, k n ng quý báu t o đi u ki n cho nghi p v th m đ nh giá Vi t Nam phát tri n trên con đ ng h i nh p c a mình

Công tác đào t o chuyên môn, hu n luy n nâng cao nghi p v c ng đ c coi tr ng T ch trao đ i nghi p v v i các chuyên gia t i các đ n v th m đ nh

c a Nhà n c, do nhà n c t ch c, sau đó hai t ch c đào t o chính quy dài

h n chuyên ngành th m đ nh giá t i hai khu v c: Phía nam là tr ng Cao đ ng bán công marketing (nay là i h c Tài chính marketing) t n m 1999 đào t o

h cao đ ng và b t đ u tuy n sinh h đ i h c t 2004 Phía b c là Tr ng Cao

đ ng bán công Qu n tr kinh doanh b t đ u đào t o t n m 2001 N m 2002

tr ng i h c Kinh t thành ph H Chí Minh đã tuy n sinh chuyên ngành

th m đ nh giá Tr ng H Kinh t Qu c dân c ng đã thành l p B môn nh giá (tr c thu c Khoa Marketing - 2007) Quá trình phát tri n v đào t o c a ngành

th m đ nh giá đã cung c p m t l ng đáng k ngu n nhân l c đáp ng đ c

nh ng k n ng chuyên môn c n thi t cho quá trình phát tri n c a ngành, đáp ng ngày càng cao nhu c u th tr ng

1.5.2 H th ng các doanh nghi p th m đ nh giá b t đ ng s n

Theo quy đ nh hi n hành các t ch c có ch c n ng th m đ nh giá ph i có

t i thi u ba th m đ nh viên (do Nhà n c c p th hành ngh ), và ph i báo cáo

v i C c qu n lý giá (B Tài chính) hàng n m V i quy đ nh này Nhà n c ki m soát ch t ch l c l ng th m đ nh viên trong n n kinh t

Ngu n: Thông báo s 167/TB-BTC, 26/TB-BTC, 51/TB-BTC c a B Tài chính

V i thông báo s 167/TB-BTC c a B Tài chính ngày 06 tháng 3 n m

2008 V vi c công b danh sách th m đ nh viên v giá và danh sách các t ch c

- doanh nghi p th m đ nh giá n m 2008 thì c n c có 34 doanh nghi p Tuy nhiên đ n cu i n m 2008 thì s l ng doanh nghi p đ đi u ki n ho t đ ng th m

đ nh giá theo quy đ nh c a pháp lu t ch còn 22 doanh nghi p, trong đó có 13 doanh nghi p thành ph H Chí Minh, 07 doanh nghi p Hà N i

S phát tri n t các doanh nghi p th m đ nh giá vào nh ng n m tr c

m t m t do nhu c u c a th tr ng, m c khác do nh ng quy đ nh th t ch t qu n

lý c a Chính ph làm cho m t s doanh nghi p t p trung đ ng ký đ xí ph n (tr c đây Chính ph h n ch đ ng ký kinh doanh lo i hình doanh nghi p này)

n cu i n m 2008, s l ng doanh nghi p này gi m đáng k (còn kho ng 70%

so v i tr c), nguyên nhân c a hi n t ng này có th là do suy thoái kinh t đ c

bi t là s đóng b ng c a th tr ng b t đ ng s n và s trì tr c a th tr ng tài chính, th tr ng v n trong n m qua Qua s li u c ng cho th y ho t đ ng th m

đ nh giá t i th tr ng mi n nam mà đ c bi t là th tr ng thành ph H Chí Minh t ng đ i n đ nh h n t i th tr ng mi n b c

Ngoài nh ng doanh nghi p đ đi u ki n ho t đ ng th m đ nh giá chuyên nghi p theo quy đ nh c a pháp lu t, còn có m t b ph n không nh các t ch c

ho t đ ng th m đ nh giá ph c v cho nhu c u kinh doanh trong n i b c a h

nh b ph n th m đ nh giá trong các ngân hàng, công ty ch ng khoán, công ty

b o hi m, công ty kinh doanh b t đ ng s n… Tuy nhiên các t ch c này ho t

đ ng t ng đ i h p v th tr ng (d ch v không đa d ng th ng ch chuyên

th m đ nh m t nhóm lo i tài s n nh t đ nh) nghi p v đ n gi n (do th m đ nh giá ch là ho t đ ng h tr )

1.5.3 Nh ng đóng góp c a th m đ nh giá b t đ ng s n đ i v i kinh t

đ t n c

Th m đ nh giá b t đ ng s n Vi t Nam đã góp ph n gi i quy t nhu c u

c a xã h i M c tiêu c a Chính ph là xây d ng n n kinh t th tr ng theo đ nh

Th m đ nh giá là khâu quan tr ng trong vi c bán nh ng tài s n thu c s

h u nhà n c cho các ch th trong n n kinh t , nhi u nhà công v , nhi u khu

đ t có ti m n ng phát tri n t n t i m y ch c n m qua t i các trung tâm đô th l n

đã có c h i tham gia trên th tr ng S li u đ n tháng 08/2008 l ng nhà thu c

s h u Nhà n c t i 53/61 t nh thành đã bán là 218.414 c n (chi m 63,1% trên

t ng qu nhà thu c s h u nhà n c) Riêng thành ph H Chí Minh con s này là 89.587 c n trong t ng s h n 94.000 c n thu c di n đ c bán, chi m

95,25% (H ng Quân, http://www.laodong.com.vn) Nh ng thành t u trên không

th ph nh n vai trò c a ngành th m đ nh giá b t đ ng s n

Th m đ nh giá b t đ ng s n c ng là khâu trung gian trong các giao d ch tài s n, gi m hi n t ng thông tin b t cân x ng, đ y nhanh t c đ phát tri n c a

th tr ng tài s n, t ng t c đ chu chuy n c a th tr ng v n Quá trình h p tác

đ u t c a các ch th trong và ngoài n c c ng đ c thu n l i và nhanh chóng

h n, t o đi u ki n thu hút ngu n l c t bên ngoài, đ c bi t là vào th tr ng b t

đ ng s n Theo s li u t B K ho ch và u t , ngu n v n FDI đ u t vào b t

đ ng s n liên t c t ng trong nh ng n m g n đây, tính đ n tháng 8/2008, đã có

h n 22 t USD v n đ u t tr c ti p n c ngoài đ c đ ng kí đ u t vào l nh v c

b t đ ng s n (con s k l c t tr c t i nay, vì nó chi m t i g n m t n a v n FDI đ ng kí vào t t c các l nh v c trong 8 tháng đ u n m, và cao h n toàn b FDI đ ng kí c a c n m 2007 - Tr ng S n, http://www.vtv.vn, 18/9/2008) ây

là m t c h i đ Vi t Nam t n d ng ngu n l c t bên ngoài đ c i thi n h th ng

c s h t ng v n còn y u kém M c khác s phát tri n c a th tr ng ch ng khoán, th tr ng tài chính trong nh ng n m qua có đóng góp m t ph n không

nh c a công tác th m đ nh giá

Ngành th m đ nh giá c ng góp ph n th c hi n chính sách chuy n đ i kinh

t trong th i k m c a Nh có th m đ nh giá ti n trình c ph n hóa các doanh nghi p Nhà n c di n ra nhanh h n, ngày càng hi u qu h n Trong th i gian qua, n c ta đã th c hi n c ph n hóa đ c 2.935 doanh nghi p nhà n c, trong

đó có 80% s doanh nghi p m i th c hi n c ph n hóa t n m 2001 đ n nay

Nh ng thành ph n kinh t này đã và đang phát huy tác d ng và đóng góp không

nh vào s phát tri n chung c a n n kinh t

Ngoài ra, th m đ nh giá Vi t Nam th c hi n ch c n ng vai trò qu n lý nhà n c Thông qua ho t đ ng th m đ nh giá đã gi m đáng k nh ng hi n

t ng tiêu c c trong vi c mua s m các tài s n công t v n ngân sách Các d án

đ u t công c a nhà n c c ng đ c th c hi n hi u qu và nhanh chóng h n

nh công tác th m đ nh giá trong đ n bù gi i to M t khác còn có th giúp bình

n xã h i do th m đ nh giá đã th c hi n ch c n ng trung gian xác đ nh giá tr cho các bên m t cách khách quan

1.5.4 Nh ng khó kh n còn t n t i

Ngành th m đ nh giá Vi t Nam đã phát tri n h n m t th p k nh ng

nh ng quy đ nh c a Chính ph đ đi u ti t, h ng d n phát tri n ngành v n còn

ch m ch a đáp ng đ c k p th i nhu c u c a th tr ng (tiêu chu n th m đ nh giá v các ph ng pháp th m đ nh giá m i ch ban hành vào ngày 31/12/2008

m t dù nh ng ph ng pháp này đã s d ng r t lâu trên th tr ng) Hi n t i v n

ch a có tiêu chu n Vi t Nam v th m đ nh giá tr doanh nghi p Ch a có nh ng quy đ nh v x ph t và b i th ng thi t h i khi vi ph m đ o đ c ngh nghi p trong th m đ nh giá

Hi n t ng tiêu c c l i d ng th m đ nh giá làm méo mó th tr ng, nh

h ng không t t đ n quá trình v n hành c a n n kinh t Nhi u t ch c không có

ch c n ng, không đ n ng l c c ng tham gia vào th tr ng th m đ nh giá gây thi t h i không ít cho các bên tham gia th tr ng, gây nh ng n t ng không t t

v ngành th m đ nh giá trong xã h i Nhi u công ty không c nh tranh b ng ch t

l ng d ch v mà ch mu n phá giá th tr ng nh m lôi kéo khách hàng, ch y theo l i ích riêng (cá nhân) V n còn đó tình tr ng các công ty b t đ ng s n móc

n i v i các t ch c th m đ nh đ đ nh giá cao h n giá tr th c, gây r i lo n th

tr ng b t đ ng s n ây c ng là m t trong nh ng nguyên nhân d n đ n tình

tr ng cung c u trên th tr ng b t đ ng s n b “l ch pha” - trong lúc kho ng 80%

ng i dân có nhu c u v nhà thì nhi u khu đô th , nhà v n không bán đ c do

đã l đ nh giá quá cao

i ng th m đ nh viên, nh ng cán b có n ng l c còn thi u, trình đ nghi p v ch a t ng x ng Nhi u doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n s n sàng chi ti n cho vi c th m đ nh giá nh m b o đ m giao d ch minh b ch nh ng

do thi u các đ n v th m đ nh chuyên nghi p nên đành b qua khâu th m đ nh và

t mình đ nh giá Trên m t s l nh v c nh ngân hàng, b o hi m vi c đ nh giá tài s n đ giao d ch quá th p đã khi n khách hàng b thi t thòi R t nhi u doanh nghi p đ ng ký hành ngh theo đúng quy đ nh c a Nhà n c (theo quy đ nh c a Ngh đ nh 170/2003/N -CP và Ngh đ nh 101/2005/N -CP c a Chính ph ) tuy nhiên nh ng th m đ nh viên đ ng tên đ ng ký kinh doanh không tr c ti p tham gia ho t đ ng c a doanh nghi p mà th ng do các nhân viên bên d i không đ trình đ chuyên môn, đ o đ c ngh nghi p c ng nh kinh nghi m c n thi t có

th đáp đ c yêu c u công vi c Trong n n kinh t v n còn hi n t ng cho thuê, cho m n th th m đ nh viên

Nh ng t n t i trong ngành nói trên làm nh h ng tiêu c c đ n n n kinh

t Th tr ng th m đ nh giá phát tri n không lành m nh Nhi u ch th tham gia trong quá trình th m đ nh giá còn hoài nghi v giá tr th m đ nh và ch t l ng

c a d ch v th m đ nh nh h ng đ n quá trình phát tri n c a ngành nói riêng và

c a c n n kinh t nói chung

Tóm t t ch ng 1

Ch ng 1 s l c nh ng c s lý lu n chung v B S và nh ng c s lý thuy t trong th m đ nh giá B S c ng nh hai ph ng pháp th m đ nh giá B S

đ c xem là ph bi n hi n nay trong th m đ nh giá B S đó là ph ng pháp so sánh và ph ng pháp chi phí

Nh ng lý lu n chung v B S và nh ng thu c tính c a B S giúp nh n

d ng đ c đi m, tính ch t và nh ng đ c tr ng th tr ng c a m t lo i tài s n đ c thù và đang là đ i t ng th m đ nh giá ph bi n trên th tr ng

C s lý thuy t trong T G nói chung và T G b t đ ng s n nói riêng là

nh ng c s lý lu n c n b n cho ho t đ ng th m đ nh giá b t đ ng s n Quy trình th m đ nh giá, ph ng pháp so sánh và ph ng pháp chi phí trong T G b t

đ ng s n c ng đ c đ c p

Ngoài ra, ch ng này c ng s l c v quá trình hình thành và phát tri n

c a ngành T G Vi t Nam, giúp ng i đ c có cái nhìn t ng quan v ngành T G

c a đ t n c trong công cu c đ i m i hi n nay và trong quá trình chuy n đ i c a

n n kinh t m

Bên c nh nh ng thành t u đã đ t đ c ngành T G b t đ ng s n c ng còn nhi u nh ng b t c p c n đ c nhìn nh n, phân tích và kh c ph c đ có th phát tri n hi u qu h n trong th i gian t i Ch ng ti p theo tác gi đi sâu phân tích

th c tr ng s d ng hai ph ng pháp so sánh và ph ng pháp chi phí trong T G

b t đ ng s n t i th tr ng TPHCM, đây c ng là c s đ xu t nh ng quan đi m

cá nhân đ i v i vi c hoàn thi n s d ng hai ph ng pháp này trong th c ti n t i thành ph H Chí Minh

2.1.1 T ng quan v kinh t - xã h i thành ph H Chí Minh

TPHCM n m vùng đ ng b ng nam b trù phú, phía B c giáp t nh Bình

D ng, Tây B c giáp t nh Tây Ninh, ông và ông B c giáp t nh ng Nai, ông giáp t nh Bà R a V ng Tàu, Tây và Tây Nam giáp t nh Long An Thành

ph H Chí Minh có T ng di n tích 2.095,01 km² (chi m 0,6% di n tích c

n c), dân s là 7.123.340 ng i (chi m 8,30% dân s Vi t Nam) Tuy nhiên

n u tính nh ng ng i c trú không đ ng ký thì dân s th c t c a thành ph v t trên 8 tri u ng i ây c ng là khu v c có t c đ t ng tr ng kinh t cao nh t

Ngu n: C c Th ng kê thành ph H Chí Minh

V i vai trò đ u tàu trong phát tri n kinh t - xã h i c a đ t n c, TPHCM

đã tr thành trung tâm kinh t , v n hóa, giáo d c, khoa h c k thu t l n c a qu c gia, chi m 20% GDP c a c n c N i đây t p trung phát tri n các ngành có hàm

l ng giá tr gia t ng cao nh : công ngh nông nghi p, công nghi p, d ch v …

Trong quá trình phát tri n và h i nh p, TPHCM luôn kh ng đ nh vai trò là trung tâm kinh t , tài chính, th ng m i, d ch v c a phía nam; là h t nhân c a vùng kinh t tr ng đi m phía Nam, m t trong b n vùng kinh t tr ng đi m l n

nh t n c ây c ng là n i có th tr ng B S, th tr ng tài chính, th tr ng

v n phát tri n n ng đ ng c a Vi t Nam N i đây, nhu c u th m đ nh giá tr tài

s n nói chung, th m đ nh giá b t đ ng s n nói riêng đã s m hình thành và ngày càng phát tri n, ph n ti p theo xin s l c m t s đ c tr ng v nghi p v th m

đ nh giá b t đ ng s n t i TPHCM

Hình 2.1: B n đ thành ph H Chí Minh

NG NAI

2.1.2 Nghi p v th m đ nh giá B S t i thành ph H Chí Minh

Có th nói đ t đai là đ i t ng th m đ nh nhi u nh t c a b t đ ng s n

th m đ nh giá t i thành ph H Chí Minh Vì qua nhi u l n thay đ i trong chi n

l c phát tri n kinh t đ t n c, Lu t pháp Vi t Nam c ng đã th a nh n các quy n đ i v i b t đ ng s n, đ c bi t là quy n s d ng đ t (quy n chuy n đ i, chuy n nh ng, cho thuê, th a k , th ch p), đã t o đi u ki n cho th tr ng chuy n nh ng, cho thuê và phát tri n B S tr nên h p d n và liên t c phát tri n trong nhi u n m qua

i t ng th hai trong th m đ nh giá b t đ ng s n là công trình, v t ki n trúc g n li n v i đ t bao g m:

- Nhà , nhà v n phòng,

- Cao c, trung tâm th ng m i, c n h chung c ,

- Nhà kho x ng, nhà chuyên dùng (r p hát, quán bar…),

s n là công trình, v t ki n trúc trên đ t S li u v vi c s d ng các ph ng pháp này t i m t s đ n v trên đ a bàn thành ph H Chí Minh

B ng 2.2: T l s d ng các ph ng pháp th m đ nh giá t i các doanh nghi p

Ngu n: Th c t kh o sát các doanh nghi p T G t i thành ph HCM n m 2009

S li u trên đ c đi u tra th ng kê t nh ng đ n v th m đ nh giá ho t

đ ng t i th tr ng thành ph H Chí Minh Qua đó cho th y h u nh các b t

đ ng s n đ u s d ng ph ng pháp so sánh, chi m 98% s tr ng h p th m

đ nh giá B S K đ n là PP chi phí (32%) Công trình xây d ng trong nh ng

B S đ n l (nhà riêng bi t, cao c riêng bi t) thì ph ng pháp chi phí s d ng

g n nh tuy t đ i, tuy nhiên đ i nh ng công trình xây d ng nói chung thì

ph ng pháp này ch chi m 74% vì nh ng tài s n là c n h chung c , tài s n

th m đ nh giá thuê th ng không s d ng ph ng pháp này Các ph ng pháp còn l i nh th ng d , thu nh p ch chi m m t t l nh trong quá trình s d ng

2.2 H th ng các doanh nghi p th m đ nh giá t i thành ph H Chí Minh

Hi n nay t i thành ph H Chí Minh có kho ng 13 doanh nghi p ho t

đ ng T G (đ ch c n ng th m đ nh giá chuyên nghi p theo đúng quy đ nh c a pháp lu t) Có th chia doanh nghi p T G trên đ a bàn thành các nhóm nh sau:

Các doanh nghi p xu t thân t Nhà n c: ây là nh ng c quan ban ngành c a Nhà n c tr c đây (B Tài chính, S Tài chính, S Tài nguyên và môi tr ng) th c hi n T G ph c v các m c đích liên quan đ n s d ng v n ngân sách Hi n nay các doanh nghi p này đã chuy n sang hình th c công ty c

ph n ho t đ ng theo lu t doanh nghi p ây c ng là nh ng đ n v đi đ u trong ngành T G thành ph H Chí Minh v l ch s hình thành c ng nh quá trình phát tri n nghi p v T G Nh ng doanh nghi p này là nh ng đ n v ch y u

th c hi n t v n T G cho nh ng tài s n liên quan đ n v n ngân sách (các doanh nghi p khác ch a đ c S Tài chính TPHCM tín nhi m)

Các doanh nghi p còn l i, nh ng doanh nghi p T G đ đi u ki n ho t

đ ng theo quy đ nh c a pháp lu t (m i doanh nghi p có t i thi u 3 th m đ nh viên các l nh v c khác nhau) ây là nh ng t ch c cung c p d ch v th m

đ nh giá r t n ng đ ng trên th tr ng Các doanh nghi p này th ng cung c p các d ch v đa d ng khác nh ki m đ nh, ki m toán, kinh doanh b t đ ng s n…

Ngoài ra c ng còn m t b ph n không nh các t ch c c ng cung c p

d ch v t v n v giá Nh ng t ch c này th ng là m t b ph n trong các công

ty kinh doanh đ a c, các t ch c tài chính Tr c đây nh ng b ph n này c ng cung c p d ch v th m đ nh giá, tuy nhiên sau khi Ngh đ nh 101/2005/N -CP

có hi u l c, nh ng t ch c này không đ đi u ki n kinh doanh d ch v th m đ nh giá nên ch t n t i d i hình th c là m t b ph n t v n, hay ho t đ ng h tr cho nh ng ho t đ ng kinh doanh khác

Qua thông tin kh o sát 8/13 doanh nghi p t i TPHCM, cho th y đa s các doanh nghi p th m đ nh giá v i quy mô nh , s l ng nhân s dao đ ng trong kho ng 15 đ n 30 ng i (Công ty CP Th m đ nh giá Mi n Nam con s này là

110 ng i), do đ c tr ng c a ngành ngh kinh doanh là t v n, d ch v nên các doanh nghi p t ch c r t g n nh ây là u đi m có th giúp doanh nghi p ti t

ki m chi phí, n ng đ ng trong chi n l c kinh doanh, d thích nghi v i nh ng

bi n đ ng c a th tr ng M c khác, đi u này c ng là m t nh c đi m vì m t s

b ph n kiêm nhi m nhi u ch c n ng làm cho quy trình th m đ nh giá đôi khi không đ c tuân th t t gây nh h ng ít nhi u t i k t qu th m đ nh giá

B ng 2.3: C c u lao đ ng bình quân t i các doanh nghi p T G TPHCM

Ngu n: Kh o sát th c ti n các doanh nghi p T G t i thành ph HCM n m 2009

Hình 2.3: C c u h c v n bình quân ngu n nhân l c t i các DN

Ngu n: Kh o sát th c ti n các doanh nghi p T G t i thành ph HCM n m 2009

Theo s li u, l c l ng th m đ nh viên c ng còn khá khiêm t n so v i nhu

c u th c ti n, c 5,69 chuyên viên th m đ nh m i có m t th m đ nh viên Theo lãnh đ o m t s doanh nghi p con s này còn quá th p vì v i tình hình kinh doanh c a h , th m đ nh viên quá ít không th theo dõi, ki m soát k h t nh ng

h s th m đ nh Ch a k trong đi u ki n hi n nay, nh ng th m đ nh viên là

nh ng ng i có k n ng, kinh nghi m c ng nh chuyên môn khá t t trong doanh