Ph ng pháp tính ch y u hi n t i là xác đ nh d a trên chi phí thay th , h u nh khơng s d ng cách tính chi phí tái t o, vì chi phí thay th t ra phù h p v i m c đích th m đ nh giá trên th tr ng.
Tham kh o m t vài m u báo cáo c a m t vài doanh nghi p cĩ uy tín trên th tr ng cho th y c n c đ xác đ nh chi phí thay th t ng đ i đ n gi n. M t s doanh nghi p cĩ l p biên b n đánh giá ch t l ng cịn l i riêng và sau đĩ t áp đ n giá xây d ng cơng trình vào b n tính mà khơng h cĩ s l p lu n nào (m t dù cĩ mơ t chi ti t k t c u và hi n tr ng tài s n).
M t s hình th c trình bày trong báo cáo th m đ nh giá v xác đ nh chi phí xây d ng cơng trình m t s doanh nghi p:
“Qua kh o sát th c tr ng cơng trình xây d ng, tình tr ng đ c tr ng kinh t k thu t c a cơng trình, tham th o đ nh m c đ u t xây d ng cơng trình trên th tr ng đ i v i nh ng cơng trình t ng đ ng t i th i đi m th m đnh, t th m
đnh giá nh n đ nh m c giá xây d ng m i c a cơng trình thay th là 1.800.000
đ ng/m2. Giá tr cơng trình xây d ng theo ph ng pháp chi phí nh sau:”
Giá tr cơng trình xây d ng: Stt Tên tài s n Di n tích (m2) GTCL (%) n giá (đ/m2) Thành ti n (đ ng) 01 Nhà x ng khu A 280 60% 700.000 117.600.000 02 Nhà x ng khu B 320 60% 700.000 134.400.000 03 Nhà x ng khu C 280 58% 700.000 113.680.000 04 Nhà x ng khu D 248,6 54% 700.000 93.970.800 05 Nhà xe (c nh khu D) 91,2 55% 200.000 10.032.000 06 Nhà x ng khu E 307,57 58% 700.000 124.873.420 07 Nhà x ng khu F 213,05 54% 700.000 80.532.900 08 Nhà x ng khu G 193,2 60% 750.000 86.940.000
09 Khu v sinh khu G 41,4 60% 800.000 19.872.000
10 Tr m đi n 5,1 55% 500.000 1.402.500 11 H phun n c 34,19 60% 85.000 1.743.690 12 Nhà b o v 12 60% 600.000 4.320.000 13 T ng rào hơng ph i 64,23 m 55% 200.000 7.065.300 T ng rào m t sau 63,69 m 58% 150.000 5.541.030 14 Sân n n 1.912,69 58% 120.000 133.123.224 T ng c ng 935.096.864 Làm trịn 935.097.000
Ngu n: trích báo cáo T G c a Cơng ty C ph n Thơng tin và T G Mi n Nam (ph l c s 4)
“Theo B ng phân c p, phân lo i cơng trình xây d ng t i Ngh đ nh c a Chính ph s 209/2004/N -CP ngày 16/12/2004, qua kh o sát th c t t i hi n tr ng và tính tốn c th , chúng tơi xác đ nh nhà thu c lo i nhà c p 03 (Nhà 04 - 08 t ng ho c di n tích s d ng 1.000 – 5.000 m2), đ n giá xây d ng m i là 2.900.000 đ/m2”.
Ngu n: trích báo cáo T G c a cơng ty C ph n T G Sài Gịn Nhà t (ph l c s 7)
Trong th c ti n th m đ nh các doanh nghi p th ng c tính giá tr này trên m t đ n v xây d ng (m2, m3, mét dài…). Tuy nhiên c n c đ c tính
c ng khơng th ng nh t gi a các đ n v và ph thu c vào kinh nghi m và nh n đ nh c a th m đnh viên, đi u này phát sinh nh ng h n ch nh sau:
- Th ng tham kh o đ n giá do y ban Nhân dân thành ph H Chí Minh quy đ nh v su t đ u t các lo i cơng trình xây d ng (hi n t i là Quy t đ nh s 12/2008/Q -UBND ngày 20/02/2008 c a UBND; Q s 64/2008/Q -UBND ngày 31/7/2008 và Quy t đnh s 92/2008/Q - UBND ngày 26/12/2008 b sung Quy t đnh s 12/2008/Q -UBND).
n giá này cĩ nh ng h n ch : Th nh t, đ n giá này đ c các đ a ph ng th ng kê, t ng h p trên c s m c giá chung nh t nên th ng khơng đ i di n cho t ng tài s n t ng th tr ng (cùng m t tài s n nh nhau nh ng nh ng k t c u đ t n n khác nhau chi phí t o d ng cơng trình c ng khơng gi ng nhau). Th hai, m c giá trên ban hành t i m t th i đi m và s d ng cho m t kho n th i gian nên ch a xem xét đ n nh ng bi n đ ng c a giá c th tr ng. Th ba, các lo i cơng trình trong n n kinh t r t đa d ng và ph c t p mà m t v n b n lu t khơng th th ng kê chi ti t h t.
- Nh ng ng i th m đ nh khơng ph i lúc nào c ng là ng i cĩ ki n th c chuyên sâu và kinh nghi m thi cơng nhi u lo i cơng trình xây d ng. - M t s đ n v do khơng cĩ đ cán b chuyên mơn nên khơng th th c
hi n th m đ nh nh ng cơng trình đ c thù, ph c t p vì đ n giá khơng ch đ n thu n xác đnh trên m t đ n v di n tích (m2, m3). Theo s li u đi u tra, đa s các doanh nghi p th c hi n th m đ nh giá b t đ ng s n là nhà ph trong n i thành đ u ch do m t chuyên viên th c hi n (80% tr ng h p) nên khơng ph i lúc nào chuyên viên này c ng là ng i cĩ chuyên mơn chính v xây d ng.
M t s ít đ n v th c hi n l p d tốn đ i v i nh ng cơng trình ph c t p, đ c thù đây là các làm t ng đ i phù h p v i tài s n c ng nh đi u ki n th tr ng. Tuy v y c ng th ng xuyên l c h u do v t li u và cơng ngh m i trong thi cơng luơn thay đ i mà m t đ n v th m đ nh khơng th c p nh t k p. M t khác, vi c l p d tốn th ng t n r t nhi u th i gian và chi phí và địi h i ph i cĩ nh ng chuyên mơn nh t đ nh, đây c ng là m t h n ch làm cho các doanh nghi p ít khi s d ng đ n.
2.4.2. Xác đ nh hao mịn và c tính giá tr hao mịn l y k
c tính giá tr hao mịn các doanh nghi p th c hi n theo h ng d n t i Thơng t liên b s 13/LB-TT ngày 18/08/1994 c a liên b Xây d ng - Tài chính - V t giá Chính ph h ng d n ph ng pháp xác đ nh giá tr c a nhà thu c s h u Nhà n c cho ng i đang thuê. Vi c xác đ nh hao mịn và ch t l ng cịn l i c a cơng trình xây d ng này c n c trên hi n tr ng th c t tài s n, ví d c a m t s doanh nghi p tiêu bi u trên đ a bàn:
Cơng ty C ph n T G Sài Gịn Nhà t
“C n c Thơng t liên B s 13/LB-TT ngày 18/08/1994 c a B Tài Chính – B Xây D ng và Ban V t Giá Chính Ph v vi c h ng d n ph ng pháp xác đ nh giá tr cịn l i c a nhà và qua kh o sát th c t di n tích, hi n tr ng s d ng c a cơng trình xây d ng, chúng tơi xác đ nh ch t l ng cịn l i các k t c u c a cơng trình xây d ng nh sau:
Stt K t c u chính Ch t l ng cịn l i T ng t l giá tr c a các k t c u chính so v i t ng giá tr c a cơng trình T ng t l cịn l i c a k t c u chính x T l giá tr các k t c u chính so v i t ng giá tr c a cơng trình (1) (2) (3) (4) 1 Mĩng 100% 10% 10,00% 2 T ng, vách 100% 18% 18,00% 3 N n, sàn 100% 17% 17,00% 4 mái 100% 0% 0,00% 5 Mái 100% 12% 12,00% T ng c ng 57% 57,00% Ch t l ng cịn l i 100%
C n c vào b ng tính trên, ch t l ng cịn l i c a cơng trình là 100%”
Ngu n: trích báo cáo T G c a cơng ty C ph n T G Sài Gịn Nhà t (ph l c s 7)
Hay c a Cơng ty C ph n Thơng tin và T G Mi n Nam:
“Xác đ nh t l ch t l ng cịn l i c a nhà theo ph ng pháp phân tích kinh t - k
thu t:
B ph n Mĩng C t tr T ng N n sàn Tr n Mái C a C ng T tr ng P % 7,6 - 39,1 27,7 - 4,5 9,8 95 M c h h ng h% 15 - 10 7 - 12 10 h h ng Pxh 91,5 - 442 203,7 - 81,6 88 906,80 M c đ h h ng: H = 906,8/95= 9,54% Giá tr ph n tr m cịn l i: 100% - 9,54% = 90,45% TLCL cịn l i c a nhà là: 90,45%
Theo ph ng pháp Th ng kê kinh nghi m: 90% (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
K t lu n: T l ch t l ng cịn l i c a c n nhà theo 02 ph ng pháp là: 90%”
Ngu n:trích biên b n k thu t đánh giá ch t l ng cơng trình c a Cơng ty C ph n Thơng tin và T G Mi n Nam (ph l c s 6)
V i nh ng cơng trình ph bi n trên th tr ng thì cách làm này t ra h u hi u trong vi c xác đ nh m c đ hao mịn và ch t l ng cịn l i c a cơng trình xây d ng trên đ t vì nĩ cĩ c n c và c s đ th c hi n.
m t khía c nh khác, vi c xác đ nh ch t l ng cịn l i nh trên th ng khơng phù h p. C n c đ tính tốn là Thơng t liên B s 13/TT-LB dùng đ h ng d n cách xác đ nh ch t l ng cịn l i c a nh ng nhà thu c s h u Nhà n c đ bán hĩa giá cho ng i đang thuê nên b c l nh ng nh c đi m:
- Thơng t này ban hành t n m 1994 nên khơng tránh kh i nh ng l c h u v v t li u c ng nh cơng ngh thi cơng do đĩ t tr ng các k t c u chính c a t ng cơng trình c ng cĩ th b l c h u. H n n a, s l ng và lo i hình cơng trình xây d ng trên th tr ng đa d ng và ph c t p h n nhi u so v i nh ng nhà thu c s h u Nhà n c cho cán b cơng ch c thuê (nh ng nhà đa s trung tâm đơ th , xây d ng tr c n m 1975).
- Ng i th m đnh th ng ch quan sát bên ngồi cơng trình (kh o sát hi n tr ng) nên khĩ cĩ th đánh giá m t cách chính xác nh ng h h ng, xu ng c p bên trong đ i v i nh ng cơng trình đã t ng s a ch a. - Ngồi ra, đ i v i nh ng cơng trình đ c thù, k t c u ph c t p địi h i
ph i cĩ k n ng, chuyên mơn nghi p v c ng nh kinh nghi m nh t đ nh.
M t s doanh nghi p th ng ph i thuê bên th ba, đ n v cĩ ch c n ng xác đ nh ch t l ng cịn l i c a cơng trình xây d ng đ th c hi n. Tuy nhiên đa s các doanh nghi p cịn l i t th c hi n nên m c đ tin c y khơng cao.
Các ph ng pháp xác đ nh giá tr hao mịn khác ít đ c các đ n v s d ng do nh ng cơng trình xây d ng trên th tr ng ph n l n cĩ nh ng đ c đi m nh :
- Khơng cĩ b t đ ng s n so sánh t ng đ ng (khơng s d ng đ c ph ng pháp chi t tr )
- Ph n l n các cơng trình xây d ng khơng đ thơng s k thu t (h s k thu t) v tu i đ i kinh t , tu i đ i hi u qu (đ cĩ th s d ng cho ph ng pháp chi t tr , ph ng pháp tu i đ i).
Tĩm l i, ph ng pháp chi phí s d ng trong th m đ nh giá b t đ ng s n t i thành ph H Chí Minh t ng đ i đ n gi n và ch a đi sâu vào k thu t nghi p v c a chuyên ngành xây d ng. Nh ng b t đ ng s n cĩ tính ch t đ c thù, ph c t p th ng đ c th c hi n b i bên th 3 (các đ n v cĩ ch c n ng trên th tr ng, khơng ph i đ n v th m đ nh giá) đ xác đnh ch t l ng cịn l i (ho c m c đ hao mịn).
Cách tính kh u hao tích l y c a cơng trình cịn mang n ng tính ch quan, ch y u d a trên kinh nghi m. a s ch dùng ph ng pháp xác đnh t l hao mịn c n c trên hi n tr ng tài s n mà ít ho c hi m khi dùng các ph ng pháp khác nh ph ng pháp chi t tr , ph ng pháp tu i đ i đ đ i chi u.
Cơng trình xây d ng g n li n v i đ t r t phong phú, đa d ng và ph c t p, vi c xác đ nh su t kh u hao tích l y địi h i ng i th m đ nh ph i am t ng và cĩ kinh nghi m v các l nh v c c a k thu t xây d ng nh : k t c u cơng trình, cơng ngh thi cơng, v t li u, đ a ch t... Tuy nhiên, đ i v i m t chuyên viên th m đ nh hay th m chí th m đ nh viên v B S khơng ph i ai c ng cĩ th đáp ng yêu c u này. H n n a, c n c đ tính tốn là Thơng t liên B s 13/LB-TT b c l nhi u đi m ch a phù h p v i nh ng đ c tr ng c a cơng trình xây d ng trong th c ti n.
Vi c xác đ nh chi phí thay th c ng cịn nhi u v n đ ch a th ng nh t gi a các đ n v và các th m đ nh viên do nh ng d li u th tr ng khơng đ c c p nh t và khơng cĩ nh ng c n c pháp lý cĩ th s d ng m t cách hi u qu , cịn mang tính ch quan c a ng i th m đ nh giá.
Tĩm t t ch ng 2
Ch ng 2 gi i thi u s b v nghi p v th m đnh giá t i đ a bàn thành ph H Chí Minh. Qua đĩ, ng i vi t đi sâu phân tích th c tr ng s d ng hai ph ng pháp so sánh và chi phí đang ng d ng trên đ a bàn.
i v i ph ng pháp so sánh, đây là ph ng pháp đ c s d ng ph bi n trên đ a bàn nghiên c u, đĩng gĩp nhi u cho s phát tri n c a ngành, và c ng là ph ng pháp c n b n hình thành và phát tri n t khá lâu trong ngành th m đ nh giá, nên quá trình v n d ng vào th c ti n t i thành ph H Chí Minh đã đ c sáng t o và thay đ i nhi u đ phù h p v i th c ti n th tr ng. Bên c nh nh ng thành t u đ t đ c, c ng cịn nh ng t n t i, nh ng v ng m c c n đ c nhìn nh n và kh c ph c. Nh ng khĩ kh n trong vi c xây d ng c s d li u, nh ng b t c p trong vi c đi u ch nh, nh ng t n t i v kh n ng nghi p v c a chuyên viên th m đ nh… là nh ng v n đ c n đ c xem xét trong th c ti n s d ng ph ng pháp này thành ph H Chí Minh hi n nay.
Ph ng pháp chi phí là ph ng pháp c n b n đ th m đ nh giá tr B S là cơng trình xây d ng trên đ a bàn. Tuy v y, vi c xác đnh chi phí thay th và đánh giá hao mịn lu k (hay xác đ nh ch t l ng cịn l i) c a cơng trình là nh ng v n đ c n đ c quan tâm đ u t đúng m c trong quá trình ng d ng th c ti n ph ng pháp này.
Qua quá trình nghiên c u th c ti n và nh ng lý lu n v th m đ nh giá b t đ ng s n, ng i vi t xin đ xu t nh ng quan đi m cá nhân trên c s c a nh ng t n t i trong th c ti n, k v ng cĩ th phát tri n hi u qu h n hai ph ng pháp th m đnh giá b t đ ng s n này. Nh ng đ xu t này s đ c trình bày trong ch ng ti p theo.
Ch ng 3:
NH NG XU T NH M HỒN THI N NGHI P V
KHI S D NG PH NG PHÁP SO SÁNH VÀ PH NG PHÁP