Giai đo n tr c n m 1946: Ho t đ ng th m đnh giá trong giai đo n này
cịn đ n gi n, di n ra trong ph m vi h p, c c b theo vùng, khơng th ng xuyên, đ i t ng đ c th m đ nh th ng là th canh, th c cùng v i nhà. Th c ch t, đây là nh ng ho t đ ng h tr cho nh ng giao d ch v đ t đai, nhà c a cho các ch th liên quan.
Giai đo n 1946 – 1992: Th tr ng b t đ ng s n n c ta b t đ u hình
thành. Nhà n c Vi t Nam đã ghi nh n s t n t i c a các hình th c s h u tài s n nĩi chung và đ i v i đ t đai nĩi riêng. Tuy nhiên, th tr ng b t đ ng s n trong giai đo n này ch a cĩ đi u ki n phát tri n do tình hình chi n tranh (1946- 1954). T n m1960 đ n 1980 do hình th c s h u Nhà n c và s h u t p th v đ t đai chi m u th tuy t đ i trên th tr ng nên vi c mua bán đ t đai ch y u di n ra đ i v i đ t th c trong khu dân c .
T n m 1980 đ n 1992, Th tr ng b t đ ng s n trong giai đo n này đã b t đ u manh nha hình thành t các đ nh ch v pháp lý c a Chính ph . Nhà n c Vi t Nam khơng th a nh n cĩ th tr ng đ t mà ch cĩ th tr ng b t đ ng s n là nhà đ . Th c t thì th tr ng ng m v đ t đai v n di n ra sơi đ ng h u h t các đơ th trong giai đo n này. Ngành T G lúc này c ng ch a cĩ đi u ki n hình thành, Nhà n c can thi p tr c ti p vào các ho t đ ng xác đ nh giá.
Giai đo n t 1992 đ n nay: V trí đ c tơn c a s h u Nhà n c đ i đ t đai
v n đ c duy trì b ng Hi n pháp. Tuy nhiên đ phù h p v i s v n đ ng và phát tri n c a n n kinh t th tr ng trong th i k đ i m i, m t s quy đnh v quan h đ t đai đã thay đ i. i u 12, Lu t đ t đai 1993 quy đnh: “Nhà n c xác đnh giá
các lo i đ t đ tính thu chuy n quy n s d ng đ t, thu ti n khi giao đ t ho c cho thuê đ t, tính giá tr tài s n khi giao đ t, b i th ng thi t h i v đ t khi thu h i”.
ây là l n đ u tiên giá đ t và vi c xác đnh giá đ t đ c th a nh n chính th c. Cĩ th nĩi đây là giai đo n hình thành và phát tri n c a ngành th m đ nh giá b t đ ng s n Vi t Nam. Lu t đ t đai s a đ i n m 1993, cơng nh n các quy n chuy n đ i, chuy n nh ng th a k , th ch p, cho thuê, gĩp v n đ i v i đ t đai đã đ a b t đ ng s n tr thành m t th hàng hố cĩ th tham gia các giao d ch trên th tr ng. V i s ra đ i Pháp l nh giá s 40/2002/PL-UBTVQH10 c a y ban Thu ng v Qu c h i đánh d u m t b c chuy n bi n l n trong cơng tác th m đ nh giá. Sau đĩ là các hàng lo t các v n b n pháp lu t c a Chính ph , B Tài chính quy đ nh c th v cơng tác th m đ nh giá, v tài s n ph i th m đ nh giá, v doanh nghi p th m đ nh giá, c quan ban ngành cĩ ch c n ng th m đ nh giá. M i đây là Quy t đ nh s 129/2008/Q -BTC ngày 31-12-2008, ban hành các tiêu chu n v n m ph ng pháp th m đnh giá, nâng s tiêu chu n th m đ nh giá Vi t Nam lên đ n 12 tiêu chu n. Cĩ th nĩi đây là nh ng hành lang pháp lý quan tr ng quy đ nh v cơng tác th m đ nh giá, thúc đ y ngành th m đ nh giá Vi t Nam hình thành và phát tri n.
V i nh ng chính sách h tr phát tri n đúng h ng c a Chính ph và các ban ngành, hành lang pháp lý ph c v cơng tác th m đ nh giá c ng ngày càng hồn thi n và đáp ng đ c yêu c u phát tri n c a ngành. Bên c nh, Chính ph c ng đã cĩ nh ng chính sách h i nh p sâu r ng vào các t ch c th m đ nh giá trong khu v c và trên th gi i, là thành viên Hi p h i th m đ nh giá ASEAN (AVA – 26/06/1997), tham gia U ban tiêu chu n th m đ nh giá qu c t (IVSC) v i t cách là H i viên Thơng t n (01/06/1998). Vi c gia nh p AVA và IVSC t o đi u ki n thúc đ y quan h h p tác qu c t , nâng cao trình đ nghi p v k thu t v l nh v c th m đ nh giá n c ta.
H n 10 n m h i nh p, ngh th m đ nh giá n c ta đã nh n đ c s h tr tích c c t các t ch c th m đ nh giá qu c t và khu v c thơng qua nh ng bu i t p hu n, h i th o v i các chuyên gia đ n t Úc, Singgapore, Anh Qu c, Malaysia, M , Thailan, New Zealand… đã chia s cho chúng ta nhi u kinh nghi m, k n ng quý báu t o đi u ki n cho nghi p v th m đ nh giá Vi t Nam phát tri n trên con đ ng h i nh p c a mình.
Cơng tác đào t o chuyên mơn, hu n luy n nâng cao nghi p v c ng đ c coi tr ng. T ch trao đ i nghi p v v i các chuyên gia t i các đ n v th m đ nh
c a Nhà n c, do nhà n c t ch c, sau đĩ hai t ch c đào t o chính quy dài h n chuyên ngành th m đ nh giá t i hai khu v c: Phía nam là tr ng Cao đ ng bán cơng marketing (nay là i h c Tài chính marketing) t n m 1999 đào t o h cao đ ng và b t đ u tuy n sinh h đ i h c t 2004. Phía b c là Tr ng Cao đ ng bán cơng Qu n tr kinh doanh b t đ u đào t o t n m 2001. N m 2002 tr ng i h c Kinh t thành ph H Chí Minh đã tuy n sinh chuyên ngành th m đ nh giá. Tr ng H Kinh t Qu c dân c ng đã thành l p B mơn nh giá (tr c thu c Khoa Marketing - 2007). Quá trình phát tri n v đào t o c a ngành th m đ nh giá đã cung c p m t l ng đáng k ngu n nhân l c đáp ng đ c nh ng k n ng chuyên mơn c n thi t cho quá trình phát tri n c a ngành, đáp ng ngày càng cao nhu c u th tr ng.
1.5.2. H th ng các doanh nghi p th m đ nh giá b t đ ng s n.
Theo quy đnh hi n hành các t ch c cĩ ch c n ng th m đ nh giá ph i cĩ t i thi u ba th m đ nh viên (do Nhà n c c p th hành ngh ), và ph i báo cáo v i C c qu n lý giá (B Tài chính) hàng n m. V i quy đ nh này Nhà n c ki m sốt ch t ch l c l ng th m đ nh viên trong n n kinh t .
B ng 1.1:S l ng doanh nghi p ho t đ ng th m đ nh giá
a ph ng N m 2008 N m 2009
Hà n i 16 07
Thành ph H Chí Minh 13 13
T nh thành khác 05 02
T ng c ng 34 22
Ngu n: Thơng báo s 167/TB-BTC, 26/TB-BTC, 51/TB-BTC c a B Tài chính
V i thơng báo s 167/TB-BTC c a B Tài chính ngày 06 tháng 3 n m 2008 V vi c cơng b danh sách th m đnh viên v giá và danh sách các t ch c - doanh nghi p th m đ nh giá n m 2008 thì c n c cĩ 34 doanh nghi p. Tuy nhiên đ n cu i n m 2008 thì s l ng doanh nghi p đ đi u ki n ho t đ ng th m đ nh giá theo quy đ nh c a pháp lu t ch cịn 22 doanh nghi p, trong đĩ cĩ 13 doanh nghi p thành ph H Chí Minh, 07 doanh nghi p Hà N i.
S phát tri n t các doanh nghi p th m đ nh giá vào nh ng n m tr c m t m t do nhu c u c a th tr ng, m c khác do nh ng quy đnh th t ch t qu n lý c a Chính ph làm cho m t s doanh nghi p t p trung đ ng ký đ xí ph n (tr c đây Chính ph h n ch đ ng ký kinh doanh lo i hình doanh nghi p này). n cu i n m 2008, s l ng doanh nghi p này gi m đáng k (cịn kho ng 70% so v i tr c), nguyên nhân c a hi n t ng này cĩ th là do suy thối kinh t đ c bi t là s đĩng b ng c a th tr ng b t đ ng s n và s trì tr c a th tr ng tài chính, th tr ng v n trong n m qua. Qua s li u c ng cho th y ho t đ ng th m đ nh giá t i th tr ng mi n nam mà đ c bi t là th tr ng thành ph H Chí Minh t ng đ i n đnh h n t i th tr ng mi n b c.
Ngồi nh ng doanh nghi p đ đi u ki n ho t đ ng th m đ nh giá chuyên nghi p theo quy đnh c a pháp lu t, cịn cĩ m t b ph n khơng nh các t ch c ho t đ ng th m đ nh giá ph c v cho nhu c u kinh doanh trong n i b c a h nh b ph n th m đ nh giá trong các ngân hàng, cơng ty ch ng khốn, cơng ty b o hi m, cơng ty kinh doanh b t đ ng s n… Tuy nhiên các t ch c này ho t đ ng t ng đ i h p v th tr ng (d ch v khơng đa d ng th ng ch chuyên th m đ nh m t nhĩm lo i tài s n nh t đnh) nghi p v đ n gi n (do th m đ nh giá ch là ho t đ ng h tr ).
1.5.3. Nh ng đĩng gĩp c a th m đnh giá b t đ ng s n đ i v i kinh t đ t n c
Th m đnh giá b t đ ng s n Vi t Nam đã gĩp ph n gi i quy t nhu c u c a xã h i. M c tiêu c a Chính ph là xây d ng n n kinh t th tr ng theo đ nh h ng xã h i ch ngh a cĩ s qu n lý c a Nhà n c. Th m đnh giá b t đ ng s n là s n ph m c a kinh t th tr ng và c ng là nhân t phát huy tác d ng c a n n kinh t th tr ng. Cĩ th nĩi tính đa d ng c a m c đích th m đ nh giá b t đ ng s n hi n nay là s n ph m t t y u c a s phát tri n n n kinh t th tr ng theo đ nh h ng xã h i ch ngh a Vi t Nam.
Th m đ nh giá là khâu quan tr ng trong vi c bán nh ng tài s n thu c s h u nhà n c cho các ch th trong n n kinh t , nhi u nhà cơng v , nhi u khu đ t cĩ ti m n ng phát tri n t n t i m y ch c n m qua t i các trung tâm đơ th l n đã cĩ c h i tham gia trên th tr ng. S li u đ n tháng 08/2008 l ng nhà thu c s h u Nhà n c t i 53/61 t nh thành đã bán là 218.414 c n (chi m 63,1% trên t ng qu nhà thu c s h u nhà n c). Riêng thành ph H Chí Minh con s này là 89.587 c n trong t ng s h n 94.000 c n thu c di n đ c bán, chi m
95,25% (H ng Quân, http://www.laodong.com.vn). Nh ng thành t u trên khơng th ph nh n vai trị c a ngành th m đ nh giá b t đ ng s n.
Th m đ nh giá b t đ ng s n c ng là khâu trung gian trong các giao d ch tài s n, gi m hi n t ng thơng tin b t cân x ng, đ y nhanh t c đ phát tri n c a th tr ng tài s n, t ng t c đ chu chuy n c a th tr ng v n. Quá trình h p tác đ u t c a các ch th trong và ngồi n c c ng đ c thu n l i và nhanh chĩng h n, t o đi u ki n thu hút ngu n l c t bên ngồi, đ c bi t là vào th tr ng b t đ ng s n. Theo s li u t B K ho ch và u t , ngu n v n FDI đ u t vào b t đ ng s n liên t c t ng trong nh ng n m g n đây, tính đ n tháng 8/2008, đã cĩ h n 22 t USD v n đ u t tr c ti p n c ngồi đ c đ ng kí đ u t vào l nh v c b t đ ng s n (con s k l c t tr c t i nay, vì nĩ chi m t i g n m t n a v n FDI đ ng kí vào t t c các l nh v c trong 8 tháng đ u n m, và cao h n tồn b FDI đ ng kí c a c n m 2007 - Tr ng S n, http://www.vtv.vn, 18/9/2008). ây là m t c h i đ Vi t Nam t n d ng ngu n l c t bên ngồi đ c i thi n h th ng c s h t ng v n cịn y u kém. M c khác s phát tri n c a th tr ng ch ng khốn, th tr ng tài chính trong nh ng n m qua cĩ đĩng gĩp m t ph n khơng nh c a cơng tác th m đ nh giá.
Ngành th m đ nh giá c ng gĩp ph n th c hi n chính sách chuy n đ i kinh t trong th i k m c a. Nh cĩ th m đ nh giá ti n trình c ph n hĩa các doanh nghi p Nhà n c di n ra nhanh h n, ngày càng hi u qu h n. Trong th i gian qua, n c ta đã th c hi n c ph n hĩa đ c 2.935 doanh nghi p nhà n c, trong đĩ cĩ 80% s doanh nghi p m i th c hi n c ph n hĩa t n m 2001 đ n nay. Nh ng thành ph n kinh t này đã và đang phát huy tác d ng và đĩng gĩp khơng nh vào s phát tri n chung c a n n kinh t . (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Ngồi ra, th m đ nh giá Vi t Nam th c hi n ch c n ng vai trị qu n lý nhà n c. Thơng qua ho t đ ng th m đ nh giá đã gi m đáng k nh ng hi n t ng tiêu c c trong vi c mua s m các tài s n cơng t v n ngân sách. Các d án đ u t cơng c a nhà n c c ng đ c th c hi n hi u qu và nhanh chĩng h n nh cơng tác th m đ nh giá trong đ n bù gi i to . M t khác cịn cĩ th giúp bình n xã h i do th m đ nh giá đã th c hi n ch c n ng trung gian xác đ nh giá tr cho các bên m t cách khách quan.
1.5.4. Nh ng khĩ kh n cịn t n t i
Ngành th m đ nh giá Vi t Nam đã phát tri n h n m t th p k nh ng nh ng quy đ nh c a Chính ph đ đi u ti t, h ng d n phát tri n ngành v n cịn ch m ch a đáp ng đ c k p th i nhu c u c a th tr ng (tiêu chu n th m đ nh giá v các ph ng pháp th m đ nh giá m i ch ban hành vào ngày 31/12/2008
m t dù nh ng ph ng pháp này đã s d ng r t lâu trên th tr ng). Hi n t i v n ch a cĩ tiêu chu n Vi t Nam v th m đ nh giá tr doanh nghi p. Ch a cĩ nh ng quy đ nh v x ph t và b i th ng thi t h i khi vi ph m đ o đ c ngh nghi p trong th m đ nh giá.
Hi n t ng tiêu c c l i d ng th m đ nh giá làm méo mĩ th tr ng, nh h ng khơng t t đ n quá trình v n hành c a n n kinh t . Nhi u t ch c khơng cĩ ch c n ng, khơng đ n ng l c c ng tham gia vào th tr ng th m đnh giá gây thi t h i khơng ít cho các bên tham gia th tr ng, gây nh ng n t ng khơng t t v ngành th m đnh giá trong xã h i. Nhi u cơng ty khơng c nh tranh b ng ch t l ng d ch v mà ch mu n phá giá th tr ng nh m lơi kéo khách hàng, ch y theo l i ích riêng (cá nhân). V n cịn đĩ tình tr ng các cơng ty b t đ ng s n mĩc n i v i các t ch c th m đ nh đ đ nh giá cao h n giá tr th c, gây r i lo n th tr ng b t đ ng s n. ây c ng là m t trong nh ng nguyên nhân d n đ n tình tr ng cung c u trên th tr ng b t đ ng s n b “l ch pha” - trong lúc kho ng 80% ng i dân cĩ nhu c u v nhà thì nhi u khu đơ th , nhà v n khơng bán đ c do