Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị của hang hóa và dịch vụ. Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường, do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện.

MỤC LỤC

MỤC LỤC 1

Lời mở đầu 3

Phần nội dung 4

Chương I: Cơ sở lý luận chung về phương pháp chi phí trong thẩm định giá 4

1 Những khái niệm cơ bản 4

1.1 Thẩm định giá tài sản 4

1.2 Khái niệm về phương pháp chi phí trong thẩm định giá 5

2 Cơ sở lý luận và nguyên tắc ứng dụng của phương pháp chi phí 5

Chương II: Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản 6

1 Tổng quan về BDS 6

1.1 Khái niệm BĐS 6

1.2 Đặc điểm chủ yếu của BDS 6

1.3 Cung, cầu về BDS và mối quan hệ giữa chúng 7

1.3.1 Cầu và phân loại cầu hàng hoá BĐS 7

1.3.2 Cung bất động sản 8

1.3.3 Quan hệ cung cầu BĐS 9

2 Thẩm định giá BDS 10

2.1 Khái niệm về thẩm định giá BDS 10

2.2 Đặc trưng của thẩm định giá BDS 10

2.3 Các nguyên tắc trong thẩm định giá BDS 11

3 Phương pháp ước tính chi phí trong bất động sản 15

3.1 Các loại chi phí 15

3.1.1 Chi phí tái tạo 15

3.1.2 Chi phí thay thế 15

3.2 Các phương pháp ước tính chi phí 15

3.2.1 Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng 15

3.2.2 Phương pháp so sánh thị trường 16

3.3 Điều kiện áp dụng 17

3.4 Ưu, nhược điểm 17

3.4.1 Ưu điểm 17

3.4.2 Nhược điểm 18

Chương III: Ứng dụng thực tiễn và tình hình bất động sản của Việt Nam hiện nay 19

1 Ứng dụng thực tiễn 19

2 Thực trang thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay 23

3 Một số đề xuất 24

Kết luận chung 27

Tài liệu tham khảo 28

Lời mở đầu

Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị của hang hóa

và dịch vụ Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp rất cần thiếtđối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường, do các nhà chuyên môn được đàotạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệpthực hiện

Thẩm định giá có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế Bởi vì,mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi kháiniệm giá trị, mà việc thẩm định giá là để xác định giá của tài sản ở trên thịtrường Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết địnhliên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, cho thuê, bảohiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản

Yêu cầu rất cơ bản của công tác thẩm định giá là phải có các phương phápthẩm định giá rõ ràng, có khả năng áp dụng phù hợp và khả năng nhận biết đượckhông chỉ bởi thẩm định giá, mà còn bởi những người sử dụng báo cáo thẩmđịnh giá Có 5 phương pháp thẩm định giá trị tài sản bao gồm:

- Phương pháp so sánh giá bán (Phương pháp so sánh trực tiếp)

- Phương pháp thu nhập (Phương pháp đầu tư)

- Phương pháp chi phí

- Phương pháp thặng dư

- Phương pháp lợi nhuận

Trong thực tế, trong một số trường hợp giá trị cần cho tài sản không có sẵntrên thị trường, ví dụ với bệnh viện, trường học, thư viện v.v Trong nhữngtrường hợp này, có thể xem xét chi phí thay thế một công trình hiện đại tươngđương như là cơ sở cho xác định giá trị hiện tại của nó Cách tiếp cận này chính

là phương pháp chi phí

Phần nội dung Chương I: Cơ sở lý luận chung về phương pháp chi phí trong thẩm

Xuất phát từ yêu cầu khách quan phải xác định đúng đắn giá trị tài sản phục

vụ cho yêu cầu quản lý, sử dụng tài sản của các đối tượng, xã hội phải hình thànhcác tổ chức trung gian tài chính có đủ điều kiện để cung cấp dịch vụ thẩm địnhgiá Theo quy định của pháp luật để xác định đúng đắn giá trị thị trường của tàisản phục vụ cho việc trao đổi, giao dịch về tài sản, hàng hóa trên thị trường làhết sức cần thiết góp phần tạo nên thị trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh,ngăn ngừa các hành vi tham nhũng, lãng phí qua giá…

Vậy thẩm định giá là gì? Khi nghiên cứu về khái niệm này, giới nghiêncứu và các chuyên gia thực hành trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khácnhau: Hoa Kỳ thì dùng từ “Appraissal”, còn Anh quốc thì dùng từ “Valuation”

Cả hai từ này đều có cùng một nghĩa là “đánh giá giá trị” hay “định giá giá trị”hoặc “xác định giá trị”

Cho tới hiện nay có nhiều cách hiểu hoặc định nghĩa khác nhau về đánh giágiá trị tài sản Tuy mỗi khái niệm về đánh giá giá trị tài sản có khác nhau, theocách hiểu về định giá giá trị tài sản một cách đầy đủ, toàn diện và đúng đắn bản

chất của nó, đó là : Đánh giá giá trị tài sản là ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định.

Từ cách hiểu bản chất của đánh giá giá trị tài sản như trên, chúng ta có thểthấy được những đặc trưng cơ bản của nó Đó là:

Đó là sự ước tính giá trị tài sản tại thời điểm đánh giá Giá của tài sản đượcxác định có thể là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường

Được ước tính bằng hình thái tiền tệ hoặc vật ngang giá.

Việc ước tính giá trị đó phải được đặt trong một thị trường nhất định vớinhững điều kiện nhất định ( kinh tế, xã hội, khuôn khổ pháp lý, quan hệ cungcầu…) và thời điểm cụ thể

Theo yêu cầu, mục đích nhất định

Tuân thủ theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp xác định

1.2 Khái niệm về phương pháp chi phí trong thẩm định giá

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phítạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trườngcủa tài sản cần thẩm định giá Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trongthẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trênthị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phươngpháp so sánh

Phương pháp chi phí thường được áp dụng trong các lĩnh vực về bất độngsản và máy móc, thiết bị, đặc biệt là các máy móc thiết bị y tế vì tính chuyêndụng của các lại máy móc nay là khá cao và có tính đơn chiếc

Công thức tính bằng phương pháp chi phí:

Giá trị ước

tính của BĐS

thẩm định

= Giá trị ước tính lô đất +

Chi phí tái tạo hay thay thế công trình xây dựng trên đất

-Giá trị hao mòn tích lũy của công trình XD Giá trị ước tính

của máy, thiết bị =

Chi phí tái tạo hay chi phí

-Giá trị hao mòn tích lũy

2 Cơ sở lý luận và nguyên tắc ứng dụng của phương pháp chi phí

Trên thực tế có nhiều BĐS được thiết kế và sử dụng cho những mục đíchriêng biệt, như: nhà thờ, bênh viện, trường học… Trên thị trường rất hiếm khixảy ra hiện tượng mua bán các BĐS này Các khoản thu nhập bằng tiền do chúngtạo ra có thể là rất ít hoặc rất khó định lượng Chúng ta thiếu những căn cứ để sửdụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp đầu tư Để định giá chúng,người ta dung phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụngnguyên tắc thay thế

Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị của BĐS mục tiêu tươngđương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và coi đây như một vật thay thế

Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá chomột BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự

Chương II: Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản.

1 Tổng quan về BDS

1.1 Khái niệm BĐS

Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: "Bất động sản là các tàisản không thể di dời được" Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khácvới tài sản khác là chúng không thể di dời được Hay nói cách khác, BĐS là đấtđai và những vật thể cố định gắn với đất đai Những vật thế gắn với đất đai lànhững vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không táchrời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, côngnăng, hình thái sẽ thay đổi ) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các côngtrình kiến trúc, công trình lắp ghép…

1.2 Đặc điểm chủ yếu của BDS

BĐS là hàng hoá có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không cókhả năng di dời được Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đấtđai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian.Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS Do đó,

vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý,cảnh quan, kết cấu hạ tầng… của hàng hoá BĐS có ý nghĩa vô cùng quan trọngđối với giá trị và giá cả BĐS

BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hoá BĐS gắnliền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể

bị tiêu huỷ (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở ) Mặtkhác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường cótuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn câylâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài

Hàng hoá BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm Sở dĩ như vậy là do sựkhan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng,từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất Tính phức tạp của đất đai về địahình, chất đất, vị trí, cảnh quan

Hàng hoá BĐS mang nặng tính yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.Nhìn chung hàng hoá đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hoá BĐS thì đặcđiểm này nổi trội hơn

Hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hoá BĐS có sự tácđộng và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng

hoá BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giátrị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS kia.

Hàng hoá BĐS có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sáchcủa nhà nước BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi

cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân Các quan hệ về giao dịch BĐSthường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội.Hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý Vì BĐS thường cógiá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn qua thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việcquản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao

và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hoá thông thường

1.3 Cung, cầu về BDS và mối quan hệ giữa chúng.

1.3.1 Cầu và phân loại cầu hàng hoá BĐS.

Cầu nhà đất là khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận

và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượngnhà đất đó trên thị trường

Sự xuất hiện nhu cầu sử dụng về một dạng nhà đất nào đó mà mỗi ngườikhông tự thoả mãn được và người tiêu dùng có khả năng thanh toán về nhu cầu

đó và phải có thị trường để có nhu cầu có khả năng thanh toán được thực hiện sẽphản ánh cầu về BĐS

Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giaothông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loạinhà và các công trình BĐS khác cầu về nhà ở, cầu về nhà ở kéo theo đó là đấtđai để xây dựng nhà ở Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất vàsôi động nhất trên thị trường BĐS

Có nhiều nhân tố là các biến số tác động đến sự thay đổi của cầu về BĐS,

sự gia tăng dân số là áp lực lớn, làm tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở Dân số tănglàm tăng số lượng gia đình độc lập dẫn đến nhu cầu về diện tích nhà ở của các hộgia đình tăng lên Dân số tăng kéo theo quy mô từng hộ gia đình tăng lên dẫnđến diện tích nhà ở cũng tăng lên Sự gia tăng dân số không phải làm gia tăngnhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng nhu cầu về hoạt động dịch vụ thương mại, dulịch, văn hoá, giáo dục… dẫn đến làm tăng nhu cầu về đất đai, nhất là tại cácvùng trung tâm Sự thay đổi về mục đích sử dụng đất đai giữa các hoạt động sảnxuất khác nhau, giữa các lĩnh vực khác nhau sẽ làm nẩy sinh thay đổi cơ cấu cầu

về đất đai Cùng với quá trình phát triển kinh tế, xã hội, việc chuyển đổi mục

đích sử dụng đất sang phục vụ cho việc phát triển nhà ở, kết cấu hạ tầng, cho nhucầu về các loại đất làm công sở, văn phòng, trung tâm dịch vụ và thương mạităng lên rất nhiều Điều đó làm thay đổi giá cả trao đổi đối với cùng một loại đất,cùng một vị trí nhưng khác nhau về mục đích sử dụng Việc làm mới có thu nhập

là cơ sở, điều kiện nâng cao chất lượng đời sống

Để đo lường sự tác động của các nhân tố đến sự thay của cầu, người ta sửdụng hệ số co giãn Độ co giãn của cầu về BĐS là mối quan hệ so sánh giữa tốc

độ thay đổi của cầu so với tốc độ thay đổi của các yếu tố tác động

ED = Tỷ lệ % thay đổi số lượng cầu / Tỷ lệ % thay đổi của các yếu tố tác động

Từ công thức trên cho thấy: Hệ số ED càng lớn có nghĩa là số lượng cầunhà ở càng nhạy cảm với nhân tố tác động, nhân tố này sẽ làm thay đổi rất lớncủa lượng cầu

1.3.2 Cung bất động sản.

Cung BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàngđưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định.Các điều kiện hình thành cung BĐS trên thị trường: Người chủ sở hữu BĐS

có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được coi

là giá thị trường được cả người mua và người bán BĐS chấp nhận

Nguồn cung BĐS bao gồm nguồn từ Nhà nước, do các cơ quan, doanhnghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹnhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước Thông qua khu vực công cộng, nhà nước canthiệp, điều tiết vào quan hệ cung cầu BĐS trên thị trường Bên cạnh khu vựcNhà nước, nguồn cung BĐS chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân Đây làkhu vực hoạt động phát triển BĐS không bằng vốn ngân sách nhà nước do các tổchức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thứccủa nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở Nhà nước điều tiết khuvực này thông qua quy hoạch, các quy tắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng Mụcđích chính của các công ty phát triển nàh ở tư nhân là thu lợi nhuận tối đa Dovậy, nếu để phát triển tự do khu vực nhà ở tư nhân luôn hướng vào việc xâydựng các khu nhà ở có lợi nhuận và thu nhập lớn, không chú ý đến tính xã hội vàmôi trường Khu vực nhà ở không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàntoàn độc lập với những khuôn khổ, quy tắc, quy định của chính phủ Trong điềukiện luật pháp không quy định chặt chẽ, rõ ràng, những quy định về quyền sởhữu và quyền sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở không

chính thức càng phát triển và cơ hội làm giàu cho các nhóm người thâu tóm "thịtrường đen" này Đây là những nhà ở chưa có đủ điều kiện để thừa nhận theo cácquy định pháp lý Điều này đòi hỏi tăng cường quản lý nhà nước thông qua cáccông cụ pháp luật, quy hoạch, kế hoạch…

Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS trên thị trường, trong đó nhân

tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển BĐS trong quy hoạch củachính phủ Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất Sựphát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là nhân tố quan trọng làm thay đổilượng cung nhà đất Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở

Đối với hàng hoá thông thường, cung hàng hoá thường có co giãn thuậnchiều so với nhân tố giá cả Đối với cung về hàng hoá BĐS tình hình lại khônghoàn toàn như vậy Độ co giãn cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đấtnói chung là rất nhỏ

1.3.3 Quan hệ cung cầu BĐS

Khi cung nhỏ hơn cầu nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thịtrường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tănglên Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽdẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi Khi cung lớn hơn cầu tức là khốilượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống

Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu Giá cả thịtrường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượngcung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống Ngược lại, trongtrường hợp giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ kích thích cầu, hạn chế cung Do

đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động trởlại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội.Giới hạn thấp nhất của giá cả thị trường là chi phí sản xuất, giới hạn cao nhất là

sự chấp nhận của người tiêu dùng Quan hệ giữa cung và cầu đối với mọi mặthàng hoá và dịch vụ trên đây là quan hệ mang tính chất quy luật, nhưng để nhậnbiết được sự vận động của cung cầu thị trường yêu cầu chúng ta phải xem xétđầy đủ đặc tính và những nhân tố tác động đến lượng cung cầu BĐS Cung cầuBĐS chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố Sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào đều cóảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch vàgiá cân bằng trên thị trường BĐS sẽ thay đổi

Mặc dù tổng cung và tổng cầu về BĐS là cố định Tuy vậy, cung đất chotừng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi Việc xây dựng nhà thường mấtnhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nahnh chóng đối với

sự thay đổi của cầu

2 Thẩm định giá BDS

2.1 Khái niệm về thẩm định giá BDS

Thông thường bất động sản gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền vớiđất, nhưng trong nhiều trường hợp bất động sản là đất đai, nên định giá bất độngsản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất Vì vậy,trong hoạt động định giá bất động sản, việc xác định giá của từng bất động sản lànhu cầu của hầu hết các giao dịch và đây chính là mục tiêu của hoạt động địnhgiá

Định giá bất động sản được hiểu là sự ước tính về giá trị của một bất độngsản xác định bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định,tại một thời điểm xác định

2.2 Đặc trưng của thẩm định giá BDS

Do bất động sản có những đặc trưng mà không một loại tài sản nào giống

nó, nên việc định giá bất động sản cũng có những đặc điểm khác việc định giá tàisản thông thường Định giá bất động sản có những đặc trưng sau đây:

Việc định giá bất động sản không chỉ tuân thủ kỹ thuật định giá mà cònphải gắn nội dung định giá với các qui định của Nhà nước về chế độ quản lý, chế

độ sử dụng đối với từng loại đất, loại nhà; gắn với các quyền, nghĩa vụ, đặc biệt

là nghĩa vụ tài chính của người được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhậnquyền sử dụng đất Thoát ly đặc điểm này, việc định giá sẽ trở nên vô nghĩa vàkhông đem lại kết quả

Bất động sản là loại tài sản không thể di dời được, nên trong qui trình địnhgiá buộc phải có giai đoạn điều tra, khảo sát thực địa, tại nơi có bất động sản -đối tượng của định giá

Mỗi bất động sản là một tài sản độc nhất vô nhị (ít nhất là về mặt vị trí)phản ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa chúng Trong thực tế khó có thể cómột phương pháp nào có thể xác định giá bất động sản được chính xác Định giábất động sản chỉ là sự ước tính giá trị mà không thể xác định chính xác giá trị

2.3 Các nguyên tắc trong thẩm định giá BDS

Thị trường bất động sản diễn biến vừa theo các quy luật chung vốn có vừatheo các quy luật có tính đặc thù: đó là thị một thị trường không hoàn hảo, trảirộng và bị chia cắt theo đơn vị hành chính, theo vùng địa lý, theo các trung tâmchính trị, kinh tế, thương mại, du lịch, dịch vụ với khả năng cung cầu rất khácnhau Vì vậy, định giá bất động sản cũng phải tuân theo các nguyên tắc nhấtđịnh

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động sản trước hết được hiểu đó

là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế

và có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường Sau nữa,cũng cần phải nhấn mạnh rằng, những nguyên tắc này rất ít khi được xem xétmột cách riêng rẽ, mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mốiliên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau.Trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường

có sự quản lý của Nhà nước Xã hội Chủ nghĩa như ở nước ta hiện nay, để các kếtquả định giá gần sát với giá thị trường, việc định giá phải tuân thủ theo cácnguyên tắc cơ bản được trình bày dưới đây

1/ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thờiđiểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng nhưđang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thunhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồntại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quantrọng nhất của định giá bất động sản

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4mặt sau đây:

Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốtnhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều ngườihoặc cho một người cụ thể);

Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất vàtốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừanhận và bảo hộ

Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốtnhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tạicủa thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.

Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất vàtốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

2/ Nguyên tắc cung - cầu.

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương táccủa cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảmthì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặctăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặccùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu,giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

3/ Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực

từ bất động sản

Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cầnphải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bấtđộng sản đó Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạtđộng xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố Để đảm bảo tính đồng nhất

về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu

tố về cùng một mặt bằng thời gian Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhậpthực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý

4/ Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thểkhông bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và phápluật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản,thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối vớiloại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượngđầu tư bất động sản Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tụckhông phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thịtrường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểmđịnh giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản.Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”

5/ Nguyên tắc cân đối

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lýgiữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất độngsản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạttới mức cao nhất.

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép

Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằnggiá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng tháicân đối

Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ

ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dànhcho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý

Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào

đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh

6/ Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sởmột giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó Trong thực tế mộtbất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích Do đó, mỗi bất động sảncùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị đểkinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó,mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chiphối mục đích sử dụng của toàn bất động sản Vì vậy, khi định giá một bất độngsản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, khôngđược lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềmnăng

7/ Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởivậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoáthông thường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xácđịnh giá của bất động sản Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng cóthể thay thế được cho nhau Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư cóthể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thaybằng một vị trí hoặc một laọi nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn Những người kinhdoanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản địa phương này đểđến thị trường bất động sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn

9/ Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sảnxuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhậpròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân

tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai

10/ Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác.

Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản kháctrong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặtgiá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánhtrong cùng một vùng giá trị

Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăngthêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sửdụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần

Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà nhữngbất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường củacác bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực củachính nó

11/ Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể cókhuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự vềgiá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sựchậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bấtđộng sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập